發布時間：2022-10-24 04:30:28
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的買賣房屋合同樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
姓名：______________________
性別：______________________
出生日期：__________________
國籍：______________________
住址：______________________
電話：______________________
身份證號碼：________________
買方：______________________
姓名：______________________
性別：______________________
出生日期：__________________
國籍：______________________
住址：______________________
電話：______________________
身份證號碼：________________
買賣雙方根據中華人民共和國法律，經過友好協商，自愿制定本房產轉讓合同，條款如下：
一、賣方有房產________個單元，坐落在________市________第________座________樓________單元，合計面積________________平方米。現自愿將該房產賣給買方。售價為________幣________佰________拾________萬________仟________佰________拾________元整（原樓價為________幣________佰________拾________萬________仟________佰________拾________元整）。
二、買方對上述房屋已核實，并審閱了房產權證書及有關資料，同意交付上述房產價款。買賣雙方一致自愿成交。
三、本合同一經簽署，買方當即將房產全部價款交給賣方，賣方在收到該房產價款后，即將上述房產權證書及有關資料交給買方。
四、雙方買賣成交后，即攜帶房產權證書到________________市房地產權登記處辦理房產權轉移登記手續，該房產所有權即歸買方所有。
五、賣方所賣房產如有抵押、按揭等手續不清時，概由賣方負責，與買方無關。
六、買方交付房產價款后，而賣方不能交房時，則賣方應即退回房產價款，并負責賠償買方損失。
七、本合同發生糾紛時雙方應友好協商解決，如不能解決時，按下列第________項方式解決：
1．向________________仲裁委員會申請仲裁；
2．依法向人民法院起訴。
八、本合同自雙方簽署后經 市公證處公證之日起生效。
九、本合同用鋼筆填寫與打字油印的文字具有同等效力。
十、本合同共________頁，一式三份，買賣雙方各執一份，市公證處執一份，均具同等效力。
房屋過戶買賣合同范文一
甲方： 身份證號：
乙方： 身份證號：
經甲乙雙方自愿協商，甲方自愿將 號樓 單元 層 室 ，建筑面積 平方米賣給乙方，并達成如下協議：
一、價款
總價款人民幣 元整(￥ 元)。
二、交款方式
合同簽訂之日，甲方將 號樓 單元 層 室，建筑面積 平方米交給乙方，房款一次性付清，甲方將入住相關手續交給乙方。
三、甲方保證在該樓過戶時積極提供協助，辦理過戶手續所產生的有關費用由乙方承擔。
四、乙方將房款交清后，該房所有權即行轉移歸乙方所有。
五、甲乙雙方如有一方違約，按房款的百分之十賠付給對方。
六、未盡事宜雙方協商解決，甲乙雙方簽字后生效，本合同一式二份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。 甲方(簽字)： 乙方(簽字)： 身份證號： 身份證號：
電 話： 電 話：
年 月 日
房屋過戶買賣合同范文二
甲方(轉讓方)： 。 乙方(受讓方)： 。 甲乙雙方就甲方所有的位于 房屋及車庫轉讓事宜，經協商達成協議如下：
一、標的物
該宗房屋位于 ，共 平方米以及相應的車庫。
二、房款及支付
該宗房屋及車庫共計作價 元，乙方于 年 月 日前交付轉讓款 元，余款 元于2014年 月 日之前付清。
三、標的的交付
甲方在 年 月 日之前交付轉讓標的。
四、權利義務
1、甲方保證對該房屋擁有全部的所有權，。
2、甲方應當按照合同約定的期限交付房屋，每拖延一日需承擔房屋總價款1%的違約金。
3、乙方應擔依照合同約定交付購房款，每逾期一日承擔房屋總價款1%的違約金，逾期超過 日，甲方有權解除合同，并要求乙方承擔房屋價款20%的違約金。
4、合同簽訂后，甲方不得為任何租賃、擔保、買賣等損害該房屋所有權的行為。
5、在房屋交付之后，甲方有義務配合乙方辦理各項過戶手續，過戶費用由乙方承擔。乙方鑒于稅費等考慮，于合同簽訂后 年內，辦理房屋過戶手續，在接到乙方過戶要求后，甲方予以配合。
6、所有權轉移后，該房屋上的一切權益全部歸乙方享有(包括占有、使用、收益、處分等)，如果該處房屋因改造需要拆遷，因拆遷而產生的所有補償款及權利全部由乙方享有。
7、在房屋交付前所產生的費用(包括但不限于：水費，電費等)由甲方承擔， 與乙方無關。房屋交付之后所產生的水電等費用由乙方承擔，與甲方無關。
五、本協議一式兩份，雙方各執一份，具有相同的法律效力。
六、本協議自雙方簽字之日起生效。
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日
房屋過戶買賣合同范文三
買方(購買方)： 身份證號碼： 通信地址： 電 話： 賣方(出售方)： 身份證號碼： 通信地址： 電 話：
買賣雙方在平等自愿的基礎上，就雙方買賣房屋事宜簽訂本合同，以資共同遵守。
1、賣方房屋坐落在潼南縣，樓層： 房號： )，建筑面積為 平方米， 套內面積：號： 字第 號，國土所有權證號： 字第號)，所有權人： 。
2、經買賣雙方協商，該房屋成交價為￥(大寫人民幣)。
3、付款方式：
﹙1﹚定金：在本合同簽訂時買方向賣方交付定金￥ ____(大寫人民幣 ).
﹙2﹚房款(除定金之外的房款)：買方于 年 月 日前，將房款/首付款￥ (大寫人民幣 )付給賣方，尾款￥ (大寫人民幣 )，于過戶完當日內付清。
4、房屋交易需涉及的稅費(以下簡過戶稅費)有：所有費用由方負責。
5、交房時間:經雙方協商賣方于 年 月 日之前將該房產交于買方使用。
6、買賣雙方確認，已認真閱讀過本合同條款，如買賣雙方違背本協議則向對方支付違約金￥10000.00元(大寫人民幣壹萬元)。要求水、電、氣、閉路過戶。
7、本合同履行過程中發生爭議，應協商解決。協商不成，任何一方均可向該房屋所在地的人民法院提起訴訟。
8、本合同經買賣雙方簽字蓋章后生效，本合同一式2份，買賣雙方各執一份。
出 賣 人： 身份證號： 聯系電話：
買 受 人：
身份證號： 聯系電話：
根據《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣房屋達成如下協議：
房屋達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購房屋為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。
第六條 出賣人保證銷售的房屋沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成該房屋不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。
使用，買受人使用期間不得擅自改變該房屋的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該房屋有關聯的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。
出賣人不得擅自改變與該房屋有關聯的公共部位和設施的使用性質。
現甲方自愿將甲方合法擁有的坐落在__省__市__區__號__樓(層)室的房屋賣給乙方，并將與所出賣房屋的使用權同時轉讓給乙方。乙方也充分相識該房屋具體狀況，并自愿購買該房屋，該房屋始建于__*年，房屋結構為__結構，層高為__層，建筑層數地上__層，建筑面積__平方米(其中實際建筑面積__平方米)。
雙方議定上述房地產按套(單元)計算，每套單價__元，總價款為人民幣，大寫__*，即人民幣小寫__元。
1、乙方應在本合同生效之日起日內，向甲方一次性支付購房款(人民幣__*元)，由銀行直接劃撥給甲方指定賬號。因甲方提供指定賬號錯誤等原因造成甲方購房款無法到賬的責任由甲方全部承擔。乙方出具銀行劃撥憑證，甲方應開具收款收據或收款證明。
2、其他付款方式：
甲方應于購房款到賬之日起__日內，將該房屋交付給乙方。如遇房屋正在出租，自交房之日起，租賃關系自動轉為乙方，由乙方負責收租。
乙方未按本合同規定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金額的2‰支付違約金，逾期達一個月以上的，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解除合同，屆時將由乙方承擔此次交易中雙方的全部費用，并向甲方支付購房款10%違約金。
除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價總款向甲方索賠倍處罰賠償違約金，合同繼續履行。
甲方保證該房產合法、權屬清楚，并已經取得全部共有人的一致同意。合同生效后，如遇政府征地拆遷，房屋的拆遷利益(包括拆遷補償款、回遷房等)全部歸乙方所有。甲方房產合法繼承者，不得向乙方收回乙方所購買的房屋及所有權。
第八條 甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。
第九條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議。
第十條 本合同之附件均為本合同不可分割部分，具有同等效力。附件包括甲乙雙方身份證復印件、甲方擁有房屋合法所有權證明、甲方和宅基地所有者簽署的賠償協議復印件
第十一條 本合同經甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十二條 本合同一式__份，甲、乙雙方各執__份，均具有同等效力。
第十三條 合同爭議的解決
本合同履行過程中，如發生爭議，甲乙雙方應協商解決，協商解決不成時，可向有關有管轄權的人民法院
甲方簽名(簽章)：乙方簽名(簽章)：
__年___月___日____年__月___日
（四）出租方（甲方）：
承租方（乙方）：
根據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規的規定。甲乙雙方在平等自愿基礎上，就甲方將房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，為明確雙方權利義務，經協商一致，訂立本合同。
第一條房屋座落：__縣新新小區二號樓五單元101室，包括101號地下室。房屋擁有設施：上水管、下水道、瓷臉盆、座便器、洗臉盆、防盜網、暖氣片、防盜門。
第二條房屋租期為壹年。從年月日至年月日。乙方租賃該房屋僅作為日常家庭居住使用。租賃期滿，甲方有權收回此出租的房屋，乙方應如期歸還。乙方要求續租，則必須在租賃期滿日三個月前書面通知甲方。經甲方同意后，乙方在交清第二年全年租金的同時，重新簽訂租賃合同。在同等條件下，乙方享有優先承租權。
第三條本合同的租金交付方式為現金，先付后用。乙方一次向甲方交足全年租金元，租金交付日為本合同簽字日和生效日。
第四條在租用期間，乙方由于各種消費行為所發生的電費、水費、物業費、取暖費、有線電視收視費以及應由自己負責的其他費用，由乙方自行負擔。
第五條甲乙雙方的權利和責任：
（一）甲乙雙方在合同存續期間均無權單方終止履行合同。應由雙方協商一致后再行解決。協商不成時，不影響合同的執行（本條第三款情況除外）。
（二）乙方在居住期間應維護好房屋結構、設備、物品和門窗的完整。如有所損壞，需在合同期滿日之前恢復原貌，由此所發生的費用由乙方負擔。
（三）乙方在租住期間不得把此房
屋轉借、轉租給他人使用。不得改變租賃用途或利用此房屋進行違法犯罪等性質的活動。不得改變房屋結構和損壞房屋。遇有上述情況，甲方有權單方終止合同的執行，且不退還乙方向甲方已繳納的租金，乙方給甲方所造成的損失由乙方承擔賠償。第六條本合同未盡事宜，由雙方協商解決。
本合同共兩頁，一式兩份，由甲、乙雙方各持一份
甲方(簽字)：乙方（簽字）：
年月日年月日
住址：原住址：
私人房屋租賃合同范文
甲方：_________(出租方)
乙方：_________(承租方)
雙方就乙方租賃甲方房屋一事，經協商達成如下協議，由雙方共同遵守執行：
第一條：出租房屋的坐落位置、面積以及其他情況
1、本合同所出租房屋坐落在___市___街___巷___號層 室
2、房屋的建筑面積___平方米、使用面積___平方米。
3、所出租房屋的房屋產權所有人：_________ 。
第二條：房屋內部的裝修情況及主要設備：
第三條：房屋租賃的期限
租賃期限為___(月/年)。從___年___月___日中午12時零分起至___年___月___日中午12時零。
租賃期限屆滿前___天，如乙方需要繼續承租，需要向甲方提供提出，由甲方決定是否繼續續簽合同。
租賃期限內，如甲方出賣房屋，應提前___天通知乙方，乙方在接到通知后___天內決定是否行使優先購買權。如乙方逾期不予答復，那么視為其放棄該權利。
第四條：租金及其交納方式
租金___元，大寫_________。
租金按 交付。合同簽訂后乙方應向甲方支付的租金。以后乙方向甲方支付租金的方式為 。
第五條：押金
押金___元，大寫_________。該押金用于保障房屋內的設備完好，如出現設備損壞的現象，甲方有權按照市場價格扣除相應的賠償款。
如合同期滿，乙方沒有損害房屋內的設備，則甲方應該在合同期滿日如數退還。
第六條：房屋修繕和裝修
甲方應保證房屋符合合同約定的使用用途，保證正常的水電供應，如出現漏水、墻面自然脫落、水電無法正常供應等對乙方正常使用房屋具有影響的情形，甲方應在接到乙方通知的__天之內予以解決。否則乙方有權提前解除合同，并有權要求甲方支付違約金。乙方在使用過程中，不得擅自改變房屋的結構和裝修情況，否則視為違約，應向甲方支付違約金。
第七條：房屋出賣
租賃期間如甲方出賣房屋，乙方又不愿意購買，則甲方應保證乙方可以繼續租賃，直至租賃期間屆滿。
第八條：違約責任
1、租賃期間內，乙方不得有下列行為，否則甲方有權解除合同，收回房屋，并有權依據本協議要求乙方承擔違約責任。
1)擅自將房屋轉租、轉讓、轉借的;
2)利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的;
3)拖欠租金 月。
2、乙方逾期交付租金，除仍應補交租金外，還應按拖欠天數支付違約金，每天違約金的標準為：拖欠租金的%
3、乙方擅自轉租、轉讓、轉借的，應支付___月的租金作為違約金。
4、一方如果具有合同約定的其他違約行為，違約方除應向守約方賠償因其違約造成的損失外，還應該支付___元違約金。
第九條：優先承租權
租賃期間屆滿后，如甲方繼續出租房屋，則乙方在同等條件下享有優先承租權。如租賃期間屆滿后，乙方確實無法找到房屋，甲方應給予一個月的寬限期，寬限期的房租與約定的房租一樣。
第十條：免責條件
因不可抗力或政府行為導致合同無法履行時，雙方互補承擔責任。實際租金按入住天數計算，多退少補。
第十一條：爭議解決的方式
合同在履行過程中如發生爭議，應由雙方先行友好協商;如協商不成時，可以向房屋所在地法院提起訴訟。
第十二條：合同自雙方簽字之日起生效。 一式 份，雙方各執份。
第十三條：房屋產權證復印件、甲乙方雙方身份證的復印件為本合同附件。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
私人房屋租賃合同閱讀
出租方：(以下簡稱甲方)
承租方 ：(以下簡稱乙方)
因乙方施工需要，現需租賃甲方房屋作為漳浦駐地辦公生活用房，根據《中華人民共和國合同法》及有關規定，本著公平互利的原則，經雙方協商一致，特簽訂本合同。
第一條、出租房屋座落地址、出租范圍
房屋地址：福建省漳浦縣綏安鎮東大街印池塘43號，
出租范圍：
1、自有產房一棟，住房家具及電器歸乙方使用，具體數量見附表，同時在第一次繳納租金時交付家具電器押金 元整( 元)，租賃到期退出租房并清點數量后由甲方返還給乙方。
第二條、租賃期限
1、甲方從20xx年 月 日起到20xx年 月 日，期間將上述指定出租房和產平屋承租給乙方使用。
2、如乙方租賃期滿后要求續租，甲方須在同等條件下按優先承租給乙方，乙方需提前一個月通知甲方并明確延長時間。
第三條 租金交納方式
1、房屋租金從合同簽訂日起一個星期內支付、房租費每年為人民幣 整( 元)，每年支付一次，第一次支付為 元整( 元含 中介費)，由乙方按銀行轉賬到乙方指定賬號。
2、乙方使用過程中產生的水電費不包含在合同總價內，乙方應每月按實際使用數量交費。
第四條、甲方的責任和義務
1、甲方應提供乙方有效的房屋產權及相關合同的有效證明復印件，并保證證件真實有效，應保證出租房屋無任何債權關系及銀行抵押關系，如房屋出租方所造成其他生糾紛，發生上述情況所造成的一切損失應由甲方負責賠償。
2、甲乙雙方必須按所提出的要求履行職責，確保和維護雙方的正常工作與生活居住環境。
3、租賃期間，房屋設施配置如正常損耗，不做賠償。如因人為原因損毀，由乙方照折價賠償。
第五條、乙方的責任
1、乙方依約按期交付租金，如有特殊原因延期，最遲不得超出一個月內付清。
2、乙方不得擅自將承租房屋轉讓或轉租給他人使用。
3、租賃期間乙方不得擅自改變房屋的結構及用途。
第六條、違約責任
合同一經簽訂，甲乙雙方均不得違約，如強行違約，除賠償損失外，還需由違約方按年租金總價50﹪進行違約賠償。
第七條、房屋因不可抗力的自然災害導致毀損，甲乙雙方均不承擔責任。乙方在使用期內，如遇政府拆遷等，按政府規定通知執行，應提前一個月通知乙方搬遷，本協議終止，甲方不負違約責任;甲方按乙方實際使用時間收費，多收部分退還。
第八條、合同解除
乙方租賃期滿后，如無續租要求，并已付清租金及水電費后合同自動解除。
第九條、合同生效
此合同一經雙方代表簽字蓋章后生效。
第十條、合同份數
此合同一式叁份，其中甲方一份、乙方兩份。
本合同如未盡事宜，須經雙方協商作出補充規定，補充規定與本合同有同等效力。
本合同執行中如有發生糾紛應通過甲乙雙方協商解決，協商不成可提請人民法院裁決。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
私人房屋買賣合同怎么制定
賣方協議人：陳xx，女，漢族，1970年11月2日出生，四川省德昌縣人，村民，住德昌縣德州鎮南壇村高院墻合作社。
賣方協議人：楊xx全，男，納西族，1972年01月20日出生，四川省德昌縣人，村民，住德昌縣德州鎮南壇村高院墻合作社。
買方協議人：劉xx，男，漢族，1976年01月01日出生，四川省德昌縣人，村民，原住德昌縣樂躍鎮臘鵝村3社。現住德昌縣德州鎮南壇村高院墻合作社。
雙方經過友好平等協商，根據《中華人民共和國合同法》 和《中華人民共和國物權法》以及《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，就買賣農村私人住房一事達成以下協議：
1、陳xx和楊xx全把自己擁有完整所有權和使用權的座落于德昌縣德州鎮南壇村高院墻合作社的私人住房以每平方米1700元的價格出賣給劉xx。出售的住房樓層為5樓右面， 128.88平方米，總價為人民幣貳拾壹萬玖仟元整(219000.00元)。
2、自協議簽定之日起，陳xx、楊xx全將該套住房的所有權和使用權就完整的歸劉xx所有和使用。
3、購房款的支付方式：劉xx于合同簽定之日一次性付清房款，貳拾壹萬玖仟元整(219000.00元)。 1
4、陳xx和楊xx全出售給劉xx的農村私人住房，現在國家政策不允許辦理每層住樓的《房權證》和《土地使用證》，以后國家政策允許，陳xx和楊xx全必須無條件為劉xx辦理過戶手續，把該套住房的《房權證》和《土地使用證》全部辦成劉xx的名字。辦理兩證的所有費用全部由劉xx承擔。
5、陳xx和楊xx全出售給劉xx的住房四至邊界：東面同鐘蓮華的大漁塘接界，南面同陳華瓊房屋接界，西面同村間小道接界，北面同陳華瓊的包產地接界。建筑面積128.55平方米，占地面積25.2平方米。
6、陳xx和楊xx全出售給劉xx的住房必須完全符合德昌縣城市規劃建設，建設質量必須全部符合國家城建標準。如果德昌縣政府對該房進行行政處罰，那么所有罰款由陳xx和楊xx全承擔。如果該住房被縣政府拆除，那么劉xx的所有損失全部由陳xx和楊xx全承擔。
7、如果國家建設征用該套住房，那么國家建設的所有補償費和建房指標經以及占地面積的補償費全部歸劉xx所有和使用。
8、陳xx和楊xx全免費為劉xx提供停放小轎車車位，并允許劉xx在樓頂安裝太陽能。
9、劉xx有權將該套住房轉讓他人的權利，陳xx和楊xx全不得干涉。
10、陳xx和楊xx全出售給劉xx的住房為“清水房”清 2
水管、污水管安裝到廚房和衛生間，電線主線進屋，防盜門壹道，普通鋁合金窗戶。
11、交房時間：陳xx和楊xx全于付款之日將該套住房交付給劉xx。
12、違約責任：雙方約定按照發生違約時該套住房市場總價值的20%計算違約金，一方違約應當支付守約方該套住房市場總價值的20%的違約金，并且購買時到發生違約時該套住房之間的差價歸守約方所有。
此協議一式兩份，雙方各執一份，此協議經自雙方簽字之日起生效，此協議每份效力相同。
賣方協議人：
買方協議人：
關鍵詞:無產權證房屋買賣 無權處分 解除條件 不當得利
一、案件事實概要
2001年3月25日,甲與乙簽訂了《賣房協議》,約定了如下內容:甲將其住房B號賣與乙,協議簽訂當天支付8萬元,尾款2萬元在該房屋產權證下來并辦理完過戶登記手續后再予支付。協議簽訂后,該房屋所有權即歸屬乙。該協議一經簽訂,即具法律效力。
后來乙成為A公司的法定代表人,他對B號房屋所享有的權利被讓與給A公司,成為A公司財產的一部分。
2001年6月10日,A公司與丙簽訂《售房合同書》,約定了如下主要內容:A公司將上述住房B號賣給丙。丙于本合同簽訂之日向A公司支付購房首款125000元整,丙自該筆首款支付之日起即有權裝修、人住該房。A公司保證該房屋為合法銷售的房屋,無任何債務及遺留問題。A公司如不能在2001年12月31日前將B號房屋的戶名過到丙名下,除應如數退還丙所付全部款外,還應對丙作適當經濟賠償,包括房屋裝修費、因追索房產證而導致誤工損失費、訴訟費、聘請律師等費用。協議自簽訂之日起生效。
但A公司直至2003年3月都未能按《售房合同書》給丙辦理B號房屋所有權的過戶登記,表面原因是A公司一直未取得B號房屋的所有權,深層原因是甲違反了她與A公司之間的《賣房協議》,私自將B號房屋的((房屋所有權證》領走,并不配合A公司將B號房屋所有權過戶,致使A公司難以將B號房屋所有權移轉登記于丙的名下。原告丙認為,兩被告A公司和甲的行為違反了合同,嚴重侵犯了其合法權益,故此訴至法院,要求兩被告立即給其辦理房產過戶手續;A公司承擔本案律師費以及本案訴訟費。
一審民事判決認為:依法成立的合同,自成立時生效。違反法律、行政法規等強制性規定簽訂的合同無效。未依法登記領取權屬證書的房地產,不得轉讓。原告丙與被告A公司在簽訂售房合同書時,被告A公司未依法登記領取所售房屋權屬證書,且至今被告A公司仍未取得該房屋權屬證書,丙明知A公司非產權人,所購房屋未取得權屬證書,仍然與A公司簽訂售房合同書,故雙方簽訂的售房合同書無效,對此,A公司與丙均有過錯。無效的合同自始沒有法律約束力,原告要求按售房合同書,被告賠償其律師費之請求,本院不予支持。合同無效后,因該合同取得的財產應當予以返還;雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。丙應將所購房屋返還A公司,A公司亦應將所得房款返還丙。對丙因此遭受的經濟損失,本案不宜一并處理,丙可另行起訴。綜上所述,依據《中華人民共和國合同法》第52條、第56條、第58條,《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條第6項之規定,判決原告丙與被告A公司簽訂的售房合同書無效,原告丙將系爭住房騰空交予被告A公司,被告A公司返’還原告丙購房款。駁回原告丙其他訴訟請求。
一審民事判決所持的基本立場是,未依法登記領取權屬證書的房地產,不得轉讓;否則,合同無效。
二、評釋
(一)關于系爭合同的定性
1.關于《賣房協議》的定性
《賣房協議》簽訂之時,作為出賣物的B號房屋系甲的回購房,其所有權仍然登記在甲所在單位的名下,按照基于法律行為的不動產物權變動以登記為生效要件的觀點,甲尚無B號房屋的所有權。因而,《賣房協議》構成出賣他人之物的合同,屬于無權處分的合同。但這樣認定,會出現若干問題。如果站在周到保護買受人的立場上,可有兩種解決方案。第一種方案是繞開系爭合同的定性,看重法律適用及其后果,對于此類合同允許買受人基于合同法第150條或者其他有關條款的規定,追究出賣人的違約責任。第二種方案是既關注系爭案件的法律適用,又從基礎上解決系爭合同的定性問題。筆者嘗試后者,并分析如下:第一,公房制度改革至今,對于回購房,人們認為屬于購房的職工所有,不再是購房人所在單位的財產。在系爭案件中,人們通常認為B號房屋屬于甲所有。如果沒有充分的反對理由,我們就應當尊重人們今日的通常觀念。第二,系爭合同沒有規定B號房屋的所有權在合同簽訂當時或稍后辦理移轉登記手續,而是約定由出賣人甲在未來辦理過戶登記手續。這非常類似于期房的買賣、未來物的買賣。由于期房的買賣不要求出賣人在簽訂房屋預售合同時享有所有權,未來物的買賣都不被定性為出賣他人之物,因此,《賣房協議》不宜被定性為出賣他人之物的合同,或者說不宜被認定為無權處分的合同,而應比照期房買賣合同、未來物買賣合同,認定為出賣自己之物且合法有效的合同。否則,就是沒有做到相似的事物相同處理。第三,上列觀點之所以成立,是因為我國現行法未規定買賣物的所有權自合同成立時移轉,而是奉行買賣物所有權自交付或登記時移轉的原則(民法通則第72條第2款及其解釋、合同法第133條及其解釋)。只要在履行期限屆滿時出賣人能夠移轉買賣物的所有權,就達到了買賣合同的目的,無須出賣人于訂立買賣合同時即擁有買賣物的所有權。第四,從外表觀察而顯現的所謂“出賣他人之物”,其實至少可分為兩種類型:一類是出賣人與物的所有權人本無相應的債權債務關系,未得到授權,便擅自出賣他人之物,多構成侵權行為;另一類是出賣人與物的所有權人之間已經存在著買賣、贈與、互易等合同,物的所有權人負有向出賣人移轉物的所有權的合同義務。在此類合同尚未履行的情況下,出賣人將尚未受領的標的物再出賣于他人,形成所謂連環合同。連環合同若以種類物為標的物,通說認為出賣人擁有處分權,合同有效,除非欠缺其他有效要件。但在以特定物為標的物的情況下,出賣人是否享有處分權,合同是否屬于無權處分,則見解不同。僅就系爭的((賣房協議》而言,由于只要B號房屋的登記名義人甲所在單位一直保持此種狀態,就不會出現任何不適當的后果;由于B號房屋所有權尚未辦理移轉登記并非甲所在單位的過失所致,只是現行登記制度運作的問題;由于如果把此類合同也作為無權處分,就容易與物權轉讓(物權變動)本身相混淆,因此,筆者傾向于把它作為有權處分的合同看待。
2.關于《售房合同書》的定性
把第二份買賣房屋的合同—《售房合同書》—定性為出賣他人之物的合同,有以下根據:第一,該合同明確約定A公司將原房主甲的B號房屋賣給丙;第二,合同簽訂當時,B號房屋的所有權確實登記在他人的名下,并且,登記名義人與A公司、丙均無債權債務關系,B號房屋的所有權與A公司、丙的權利之間的關系過分遠隔,按照債的相對性原則,A公司、丙對登記名義人沒有直接的請求權。這是第二份房屋買賣合同不同于第一份房屋買賣合同的重要之點,所以,筆者把它定性為出賣他人之物的合同。
但應注意,《售房合同書》不同于一般的出賣他人之物的合同,或曰不同于一般的無權處分的合同。在一般的出賣他人之物合同中,登記名義人是真正的權利人,對于買受人不負擔債務,由他決定是否追認無權處分合同,是對所有權的尊重,符合公平正義。而在系爭案件中,《賣房協議》中的出賣人甲本應履行《賣房協議》,將B號房屋所有權移轉給A公司,卻惡意地不法地將B號房屋所有權登記在了自己名下,并取得了B號房屋的《房屋所有權證》。若把((售房合同書》按照一般的無權處分合同處理,該合同的效力取決于B號房屋所有權的登記名義人甲是否追認:如果甲追認,或者在2001年12月31日前A公司將B號房屋所有權移轉登記在自己的名下,則合同有效;反之,則合同無效。
賦予《賣房協議》中的出賣人甲否認《售房合同書》的權利,擴而廣之,賦予連環合同中的前手否認后手所訂另一買賣合同的權利,其弊端是多方面的。其一,會使被告之一的甲這個惡意之人,擴而廣之,會使惡意不履行移轉買賣物所有權義務的前手,非但未受到懲罰,反而獲得了較大利益,誠為是非顛倒。其二,意味著連環合同沒有法律保障,隨時可能出現多米諾骨牌效應,即,第一個出賣人毀約,拒不將其買賣物的所有權移轉給第二個出賣人,同時不追認第二份買賣合同,其后的買賣合同都因而失去效力。這就破壞了正常的交易,談何交易安全?其三,這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地,而且也違反了買賣合同關于移轉買賣物所有權的本質(合同法第130條),縱容了拒不履行移轉買賣物所有權義務的惡意出賣人,還誤將出賣人(移轉買賣物所有權的)義務轉換成了抗辯權、形成權,違反了民事權利義務的配置規則。其實,在有體物場合,所有物與其所有權常常是可以替代的,〔2〕因而,甲對B號房屋的所有權可以說是其與A公司之間《賣房協議》的標的物,處于A公司的債權效力的射程內,該所有權對抗不了A公司的債權。換言之,甲只有依約移轉B號房屋所有權的義務,沒有據此影響合同效力的權利。一言以蔽之,系爭合同的效力不得取決于甲這個登記名義人是否追認。
(二)關于系爭合同的效力
1.法律的適用:特別法優先于普通法?新法優先于舊法? 系爭合同適用城市房地產管理法,還是適用合同法?抑或適用或類推適用最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》(以下簡稱為法釋【199919號)、《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱為法釋【20037號)?
城市房地產管理法專門規定了房地產轉讓(第36一45條),包括房屋買賣。合同法規定了買賣合同(第150一166條),適用于各種買賣合同,包括房屋買賣合同。專就房屋買賣來講,城市房地產管理法第36條至第45條的規范為特別法,合同法屬于普通法。依據特別法優先于普通法的規則,系爭案件應當適用城市房地產管理法,并且是其第37條第6項的規定。
買受方(以下簡稱乙方)：
居間方(以下簡稱丙方)：×××房地產經紀公司
根據《民法典》、《中國人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙、丙三方經友好協商，對所簽訂的關于天津市×××房產交易而簽署的《 市存量房屋買賣合同》、《過戶、按揭合同》和《成交確認書》作如下補充：
1、經甲乙雙方協商一致，甲方凈得款項為人民幣××元整(￥××.00元)。丙方的服務費以甲方凈得款項為基礎收取，由乙方交納。乙方承擔此套房屋所有費、過戶費及過戶時產生的所有稅費。
2、經甲乙雙方協商一致，該房屋購房定金為人民幣×萬元整(￥×0000.00元)，乙方最遲于××年××月××日前將此房的購房首付款人民幣××元整(包含定金人民幣×萬元整在內)自行過給甲方，以三方簽署的定金收付書及甲方首付款收到證明為準，丙方經紀人陪同。所有定金沖抵購房款。
4、經甲乙雙方協商一致，本協議簽訂后甲乙雙方不得反悔。如乙方反悔，則甲方不予退還定金，并支付甲方合同額10%作為違約金。如甲方反悔，則甲方雙倍退還定金給乙方，并支付乙方合同額10%作為違約金。
5、經甲乙雙方協商一致，甲乙雙方自行過首付款，自行物業交割，丙方經紀人陪同。尾款部分見契稅票后(也可為見房本，契稅票對賣家有利，房本為買家有利)由銀行直接放款給甲方。
(上條為沒有資金托管的首付，做資金托管的應該另行規定)
6、經甲乙雙方協商一致，在甲方證件齊全、積極配合的情況下，乙方最遲于××年×月××日前辦理完房屋全部交易手續，保證甲方在此日期前收到總售房款人民幣×××元整(￥××0.00元)，如逾期乙方須以日為單位向甲方支付違約金，違約金按日計算為房款總額的萬分之×。
(上條對賣房有利，違約金較高。可再約定，如為應付房款與已付房款之差的萬分之××)
7、經甲乙雙方協商一致，在乙方貸款獲得批準，甲方應在個工作日內配合乙方完成過戶手續。
8、經甲乙雙方協商一致，在甲方收到房屋全款人民幣××整(￥××00.00元)后的××個工作日內將房屋騰空交給乙方，房屋交付給乙方后仍留在室內的物品則視為甲方放棄，乙方可任意處置。如甲方逾期交房，違約金按日計算為房款總額的萬分之×(此條對買房有利)。丙方陪同甲乙雙方自行處理此套房屋的物業交割手續。
9、經甲乙雙方協商一致，甲方將房屋內現有的固定設施留給乙方，其中包括空調×部，抽油煙機×個，燃氣熱水器×個，燃氣灶×個，……，已固定在墻體上的柜子不予拆除。
10、經甲乙雙方協商一致，甲方在雙方過戶后×個月內把戶口從××房內遷出。
11、經甲乙雙方協商一致，……(關于物業交割，各承擔各的費用)
12、經甲乙雙方協商一致，甲方應在×個工作日內完成央產房上市手續，上市相關費用應由甲方支出。(如為第一次上市的央產房，需要這條。有些超標的需要補不少錢。但要注意，交易時的土地出讓金一般還是乙方出的，沒多少)
13、如在交易過程中國家政策有變動，以政策變動后為準。
此補充協議與《天津市存量房屋買賣合同》、《過戶、按揭合同》和《成交確認書》具有同等法律效力，如有沖突以此補充協議為準。
此協議一式三份，甲、乙、丙方各執一份：
甲方：
乙方：
【案情】20xx年4月16日，原告趙某與被告某房地產開發公司簽訂了三份《商品房購買合同》，合同約定某房地產開發公司將其開發的位于某市商業廣場b07xx號、b07xx號、b07xx號房屋分別以xx5.7萬元、92.8萬元、207.9萬元(三套合計436.4萬元)的價格賣給原告，原告一次性付清總價款。某房地產開發公司應于20xx年xx月31日前將該房屋交付給原告使用，且由某房地產開發公司為原告代辦房屋所有權證。原告與某房地產開發公司的合同中第十三條第六項約定，合同簽訂起30天內，由某房地產開發公司負責辦理備案登記。20xx年3月25日，原告將三套房款總計436.4萬元支付給了某房地產開發公司。同年xx月4日，原告向某房地產開發公司繳納了上述三套房屋的配套費、維修基金、產權登記的契稅等18.8萬元。同年xx月1日，某房地產開發公司將該房屋交付給了原告使用。之后，原告對上述房屋進行了裝修并使用至今。
20xx年4月，原告在向某房地產開發公司了解辦理該房屋產權證的進展時，才得知某房地產開發公司與第二被告徐某于20xx年xx月xx日簽訂了《商品房買賣合同》，某房地產開發公司將上述三套房屋分別以85.3萬元、58萬元、xx3.3萬元(合計276.6萬元)的價格再次賣與徐某，并進行了登記備案。另，某房地產開發公司又將商業廣場早已賣給其他人的另外十幾套房屋在同一天賣給了第二被告徐某，并進行了登記備案。為此，原告向法院起訴，請求確認被告某房地產開發公司與被告徐某簽訂的《商品房買賣合同》無效，原告趙某與被告某房地產開發公司簽訂的《商品房購買合同》有效。
【分歧】第一種觀點認為，本案第二份簽訂的商品房買賣合同有效，主要是后簽訂的合同經過政府不動產登記機構的備案登記，具有準物權的效力。同時，在沒有按照物權法規定開展預告登記的城市，備案登記作為商品房預售階段的唯一登記，應認定為準物權登記，具有排他性。因此，應當認定經過備案登記的第二份合同有效，駁回原告訴訟請求。
第二種觀點認為，備案登記屬于行政管理，該登記不具有準物權的效力，應按照締約目的，來判斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權益，之后按公平合理等原則確認合同的效力。鑒于本案原告先訂立合同，支付的價款明顯高于第二份合同，并實際占有使用該房屋，故應判決確認原告與房地產公司簽訂的合同有效，而第二份合同無效。
【評析】筆者同意第二種意見。商品房買賣合同審理中涉及物權、債權以及二者交叉的問題，適用法律較為復雜，有的購房者在購房時花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭議較大。
正確處理該類案件，涉及到對商品房買賣合同備案登記法律性質的正確認定。我國物權法第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”可見，物權法對不動產買賣設立了預告登記，一經登記就具有了準物權效力。針對該條規定，從全國行政機關執行的情況來看，只有部分城市取消商品房買賣合同備案登記，直接進行預售登記(即預告登記)，不少城市要先進行備案登記，再進行預售登記，有的城市甚至沒有開展預售登記。備案登記所依據的是城市房地產管理法，申請的主體是開發商;而物權法沒有規定備案登記。根據物權法定的原則，備案登記不具有準物權的效力，應當認定其為行政管理的范圍。故本案應根據合同法來確認合同的效力。
本案的審理帶來一個思考，即在沒有辦理預告登記的地方如何保護購房者合法權益?筆者認為，首先，應正確認定備案登記的法律性質;其次，注重審查當事人的締約目的，綜合當事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現狀，然后根據公平合理等原則謹慎處理;最后，各地房屋管理部門應貫徹落實好我國物權法及關于不動產登記的登記管理制度，盡快開展預告(售)登記，對逾期不登記的予以處罰、警示等，以規范房地產市場的管理，減少類似糾紛的發生。
二、借貸關系中簽訂房屋買賣合同并備案登記屬于非典型擔保
【裁判要旨】在當事人一方主張系房屋買賣關系、另一方主張系借貸關系，且雙方證據均有缺陷的情況下，應結合雙方當事人提交的證據，探究合同簽訂時雙方當事人的真實意思，判斷法律關系的性質。在借貸關系成立的前提下，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為，足以構成一種非典型擔保。
【案情】XX年6月27日，楊偉鵬與嘉美公司簽訂商品房買賣合同，約定楊偉鵬向嘉美公司購買商鋪53間，價款340萬元。買受人應于當日交納全部房款，出賣人應于XX年8月30日前將商鋪驗收合格交付使用，并在交付使用后360日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。買受人不得擅自改變商鋪的建筑主體結構、承重結構和用途。簽訂合同當日，楊偉鵬向嘉美公司支付了340萬元，嘉美公司向楊偉鵬開具了銷售不動產統一發票，但發票原件由嘉美公司持有。簽訂合同第二日，雙方對案涉商鋪進行了備案登記，并由房產管理局出具了商品房備案證明。
20xx年4月9日，楊偉鵬以嘉美公司為被告向廣西壯族自治區來賓市中級人民法院提起訴訟，請求判令：1.確認商品房買賣合同有效;2.嘉美公司交付案涉商鋪，并支付違約金372300元(計算到XX年9月1日);3.嘉美公司承擔本案訴訟費用。
二審法院另查明：楊偉鵬支付的340萬元，系依嘉美公司指示匯入嚴欣等5名嘉美公司債權人的賬戶。XX年6月28日至xx月28日，嘉美公司分9次向楊偉鵬匯款總計61.1萬元。
最高人民法院再審查明：XX年2月至5月，嘉美公司分別與嚴欣等5人簽訂三份借款合同，借款金額共計340萬元，利率2.3%，并就案涉商鋪以銷售方式辦理了備案登記。嘉美公司與楊偉鵬簽訂合同當日將嚴欣等5人的備案登記撤銷，并于次日將楊偉鵬作為購房者登記備案。嘉美公司已于XX年1月8日將銷售不動產統一發票原件在稅務機關繳銷。
【審判】廣西壯族自治區來賓市中級人民法院經審理認為，商品房買賣合同、銷售不動產統一發票以及商品房備案證明均系直接證據，足以證明雙方之間系商品房買賣關系。嘉美公司雖辯稱系借貸關系，商品房買賣合同系對借貸的擔保，但未能提供借款合同這一直接證據，商品房買賣合同的內容及辦理商品房備案登記手續，亦不具有擔保的意思，故此辯稱欠缺事實和法律依據。鑒于雙方之間系商品房買賣關系，商品房買賣合同合法有效，楊偉鵬要求嘉美公司依約交付案涉53間商鋪的訴訟請求，應予支持。因楊偉鵬未提供證據證明曾向嘉美公司主張過權利，且其地址不明致嘉美公司無法送達交房通知書，故對其要求嘉美公司給付違約金的訴訟請求，不予支持。
廣西壯族自治區來賓市中級人民法院經審判委員會討論決定，作出(20xx)來民一初字第6號民事判決書：一、楊偉鵬與嘉美公司簽訂的商品房買賣合同有效;二、嘉美公司應于本判決生效之日起xx日內，將案涉53間商鋪交付給楊偉鵬;三、駁回楊偉鵬的其他訴訟請求。
嘉美公司不服一審判決，向廣西壯族自治區高級人民法院提起上訴。
廣西壯族自治區高級人民法院經審理認為，商品房買賣合同合法有效，該合同與商品房備案證明、楊偉鵬支付約定價款以及嘉美公司開具的發票等證據形成了完整證據鏈，證明雙方之間存在房產交易行為，并已完成約定對價的給付，故對楊偉鵬要求嘉美公司交付商鋪的訴訟請求，予以支持。嘉美公司雖抗辯稱雙方的真實意思是借貸，楊偉鵬已收取相應利息，并提供作廢銷售不動產統一發票、嘉美公司向楊偉鵬賬戶匯入60多萬元的憑證等予以證明，但缺失借款合同這一直接證據。在楊偉鵬不予認可的情況下，對借款數額、期限、利率等借貸關系的基礎事實無從查實。嘉美公司九筆匯款性質亦不明，無法確認系借款利息，故對嘉美公司主張的借款事實無法認定。
廣西壯族自治區高級人民法院經審判委員會討論決定，作出(20xx)桂民一終字第18號民事判決書：駁回上訴，維持原判。
嘉美公司不服二審判決，依據民事訴訟法第二百條第(二)項、第(五)項、第(六)項的規定向最高人民法院申請再審。
最高人民法院再審審理認為，嘉美公司與嚴欣等5人的在先交易表明，嘉美公司正是因不愿以340萬元出售案涉商鋪，才向楊偉鵬借款，采借新債還舊債的方式達到保住商鋪所有權的目的,故可認定嘉美公司的真實意思是向楊偉鵬借款而非出售商鋪。楊偉鵬將340萬元直接打給嚴欣等5人，且以該5人出具的《關于申請撤銷商品房備案登記的報告》作為辦理備案登記手續的必備文件等事實可推知，其應知曉嘉美公司的真實意思。且其提交的僅是發票復印件，尚不能認定商品房買賣關系。其亦始終未說明收取嘉美公司61.1萬元的原因和性質，考慮到民間借貸支付利息的一般做法，綜合全案事實，在其未能證明雙方存在其他經濟往來的情況下，認定該61.1萬元系借款利息更具可信度。綜上，雙方之間成立借貸關系，簽訂商品房買賣合同并辦理商品房備案登記的行為，則系一種非典型擔保。楊偉鵬作為債權人，請求直接取得商鋪所有權的主張，違反了禁止流質原則，不予支持。
最高人民法院作出(20xx)民提字第xx5號民事判決書：一、撤銷一審和二審判決;二、駁回楊偉鵬的訴訟請求。
詳細內容見《人民司法·案例》20xx年第16期
三、城中村改造中房屋買賣合同應當注意的問題案情簡介：
位于某市的某住宅小區，緊鄰某中學新校址。該項目按照城中村改造政策開發，由所在地村委會委托某房地產開發公司開發并公開銷售，因此與買房人簽訂的是《房屋買賣合同》。
合同主要內容如下：
第四條 付款方式及期限 ……2、分期付款：(1)乙方簽訂購房合同時支付所購房屋總金額的50%，即人民幣 元(含定金);(2)房屋主體封頂時乙方接甲方付款通知后5日內支付所購房屋總金額的45%，即人民幣 元;(3)剩余5%，即人民幣 元，在甲方所建房屋竣工驗收后，甲乙雙方交接房屋交付鑰匙前，購房者一次性付清。
第五條 如乙方所購房屋在交接時已確定為商品房性質，則乙方必須在付清購房余款的同時一次性付清土地出讓金和相關費用等應付款，方可辦理簽署房屋交接單，如乙方不支付土地出讓金和相關費用，甲方有權向乙方追究違約責任。在乙方付清本合同第四條和第十二條規定的應付款之日起柒天內，雙方進行驗收、簽署房屋交接單和交接鑰匙，所購房屋為住宅的，甲方提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》……
第九條 房屋產權辦理乙方交清購房約定款項，辦理房屋交接手續后，在居民委員會城中村改造時由甲方辦理乙方購買的房屋產權及相關手續，甲方為乙方辦理相關證件時交納的費用，按某市房地局有關規定執行，費用由乙方負責。如今后小區變更為商品房性質時，另外交納的土地出讓金和辦理個人產權證所需的費用由購房者承擔。如因乙方購房者未按規定交清相關費用和未及時提供辦理權屬登記的相關資料，導致乙方不能取得房屋產權證書的，甲方不承擔責任。甲方承諾自交房之日起兩年內為乙方辦理房屋產權證(大紅本)。辦理房屋產權證時，乙方應交納土地出讓金700元/㎡以內，如到期未能辦理，乙方要求退房的，甲方退還乙方已付房款，并自違約之日起按中國人民銀行同期存款活期利率支付利息。
根據上述《房屋買賣合同》的主要條款，業主應當按期交付各期房款，且在封頂時付至95%，交房前付清余款5%。如果在交房時所購買的此城中村改造房屋已經確定為商品房性質，則業主在付清購房款余款的同時要一次性付清土地出讓金和相關費用等應付款。如乙方不支付土地出讓金和相關費用，甲方可追究乙方的違約責任。糾紛產生于20xx年5月交房期間，開發公司要求業主在付清剩余房款同時必須先預付350元/平米的土地出讓金，如果不同意預付土地出讓金，則不收余款，也不交付鑰匙。部分業主由于即將到該中學上高中，按照開發公司的要求交了余款及土地出讓金，拿到了鑰匙。但大多數業主卻認為現在開發公司不能出示商業國有出讓土地使用權證，也不能出示已經是商品房用地的任何證明文件，因此，只愿意付清余款，就要拿鑰匙。上百名業主與開發公司因此發生了糾紛。
20xx年7月22日，幾十名業主與開發公司開始了第一次正式對話，業主代表聘請我所律師向開發公司遞交了律師函，與開發公司聘請的律師，就《房屋買賣合同》中的有關問題進行了多次探討，為解決該起糾紛草擬并簽訂了《補充協議》。根據雙方認可的《補充合同》，業主交納尾款后，即可拿到鑰匙;前期已交出讓金的業主，如不愿意享受開發公司將要推出的優惠待遇，也給予退還已交出讓金。
該起業主與開發公司的糾紛在第一次正式談判后的第80天得到了圓滿解決。
律師點評：
城中村改造房屋買賣合同的效力問題——并非全部無效，多數是有效合同。
[關鍵詞]：房屋買賣合同 糾紛 解決方式
我國農村房地產市場十分活躍，農民往往將其在宅基地上建造的房屋賣給了他人，而這些購買者中有很多是外地人甚至是城鎮非農業戶口居民。這些被已出賣的房屋在被拆遷時，高額的拆遷補償與原先低廉的出賣價格刺激、促使了眾多出賣者以這種買賣合同無效為由，至法院要求返還房屋，是發生此類案件的主要原因。因此，在適用法律認定農村房屋買賣合同效力時應考慮個案情況做出不同處理：
一、慎重對待本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定
我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規定來否定農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。因此對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。
二、對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民房屋買賣合同應當認定有效
理由是：其一，合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規。而判決認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據是《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，該通知的發文機關是國務院辦公廳，而非國務院，故此文件不是行政法規，不能作為認定合同無效的依據。其二，土地管理法規定的土地的使用權不得用于非農建設其立法本意旨在維持農業用地的數量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據也違反立法本意。其三，從法律保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋并非是對農民利益的維護，而是對農民權利的侵犯。眾所周知，所有權的占有、使用、收益、處分四個權能中，最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。
三、對于買賣的農村房屋被拆遷的，拆遷補償費的分配要兼顧村集體和買受人的利益，應具體情況具體對待
我國《土地管理法》規定，土地分為國家所有和集體所有兩種，農村房屋坐落在集體土地之上，在我們要保護買賣合同當事人利益的時候不能侵害土地所有者村集體的合法權益。農村房屋被拆遷時的拆遷補償費主要分為兩部分：地上房屋部分，按重置價格補償；土地使用權部分，按區位價進行補償。
（1）地上房屋部分補償款應當歸買受人享有。因為房屋是買受人通過等價、有償以買賣的方式取得的，買受人對該房屋享有所有權，當然包括收益權能。在房屋被拆遷時，房屋部分的拆遷補償屬于房屋部分的價值轉化，理應由買受人享有。
（2）土地使用權部分的區位價補償應分為如下情況進行補償。如果買受人的戶口已遷入村集體，且已經申請到了該宅基地使用權的，應補償給買受人。因為在這種情況下意味著村集體已同意將該塊宅基地無償劃撥給買受人使用，這種安置補償性質的費用應當歸將失去安身住所的買受人享有。
如果買受人的戶口未遷入村集體或雖已遷入但無法申請到土地使用權的，該部分補償款應歸村集體。
前面已經闡述，買受人購買的僅是地上的建筑物而不包括宅基地，在出賣人出賣房屋后雖然宅基地的使用主體變更成了買受人，但此時買受人享有的宅基地的使用權是以房屋存在為前提的，若房屋滅失或被拆遷，買受人將失去繼續享有宅基地的使用權的基礎。在買受人沒有支付宅基地的使用權對價和村集體未將該塊宅基地劃撥給買受人使用的情況下，宅基地的使用權部分的拆遷補償理應歸土地所有者享有。
四、要堅持尊重歷史，照顧現實原則
農村私有房屋交易是在城鄉流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，對此缺少監管是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等是引起此類案件的主要原因。審理此類案件實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實。
五、綜合權衡買賣雙方的利益
首先要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再是返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間。
關于農村房屋買賣合同的效力問題，盡管相關法律尚不健全，缺少明文規定，但是，從立法精神出發，綜合分析相關法律規定，我們可以確定以下的處理原則：以有效認定為原則，無效認定為例外；在1999年前的農村房屋買賣合同一般均應作有效認定。這一原則既嚴格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趨勢，同時還綜合考慮到了相關政策規章的特殊性及此類矛盾糾紛發生的原因力。
參考文獻：
[1]張濤.農村房屋買賣合同效力認定.正義網，2009.02.