發布時間：2023-03-15 15:00:20
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關鍵詞：行業特性；集聚布局；政策建議
中圖分類號：TP3文獻標識碼：B文章編號：1009-9166（2011）008(C)-0198-01
一、研究對象的界定
互聯網服務業是處于IT業與其他各個新老產業之間、市場潛力巨大的中間產業帶，從廣義的層面上講，它是由互聯網網絡運營和依托互聯網為社會提供服務兩大部分組成。
本文互聯網服務業是指與互聯網直接相聯系的、利用計算機和互聯網等方式，為互聯網用戶信息產品的生產、傳輸、加工、存儲、管理等提供各種服務的各種商業活動的總和。行業范疇大于互聯網信息服務業，不僅包括依托互聯網從事服務的部門，還包括為互聯網提供技術支持的部門，如軟件研發、網站建設、域名注冊等，但不包括網絡運營商和非贏利的社會組織網站，及開通電子商務業務的傳統制造企業。
二、互聯網服務業的特性
（1）促進經濟網絡化。互聯網服務業是國民經濟網絡化的實施者，同時是應用平臺的搭建者。互聯網自身是工具而不是商業本身，互聯網的價值體現在它的應用和提供的服務上，互聯網服務業是為國民經濟服務的，是推進經濟發展的動力之源，也是促使其他產業網絡化的媒介和催化劑。
（2）產品虛擬化。互聯網服務業的產品以服務或虛擬物品的形態存在，具有無形性、信息性與知識性，產品輕質可以依托網絡進行傳遞，因此，互聯網服務業的產品在“運輸”方面與傳統制造業的產品有著明顯的不同。
（3）知識密集度高。互聯網服務業是知識密集型產業，產品是智力的產物，具有附加價值高、更新換代快、資源消耗少等特點。互聯網服務業需求大量的高科技人才，需要投入較多高級復雜勞動，從業人員的知識儲備和專業化水平對價值增值的多少起著決定性作用。
（4）交易成本影響顯著。互聯網服務業作為服務行業的一部分，具備典型的服務業特性，交易成本對其選址影響巨大。互聯網服務業需要與消費者能夠便利地接觸，有較高的可達性以節約交易成本。便利地接觸不單對指空間而言，更多的是指時間和心理上；而可達性也不再由單一的運輸方式決定，而是由多種交通工具和信息技術手段相結合決定。
三、上海市互聯網服務業總體分布
以2009年上海市工商行政管理局的統計數據來看，上海市互聯網服務業高度集聚在市中心區，市中心9個區的企業數量占企業總數的54.71%，此外，浦東新區（不包括南匯區）占據的24.22%，郊區縣占比不足21%。可見，上海市互聯網服務業的空間分布是以中心城區與浦東新區為核心載體的，市中心區僅4.6%的土地上高度集聚著超過一半的互聯網服務企業，浦東張江高科技園區也吸引著大量企業入駐。相對于郊區縣，雖然它們具有廣闊的地域和較低的租金，但是中心城區的商務環境和更為接近目標客戶的優勢成為吸引企業在此集聚布局的重要因素。
四、政策建議
（1）加強政府的宏觀指導和支持力度。互聯網的發展具有綜合性、整體性特點，發展互聯網服務業是一個復雜的社會系統工程，涉及網絡、信息資源、應用系統、安全認證、稅收、安全監管等各個環節，以及相應的法律保障體系，離不開政府的指導和參與。
（2）加強公共服務體系建設，支撐產業發展。堅持“政府引導、企業主體、市場運作”原則，依托產業基地、產業園區、中介機構和龍頭企業，建設一批面向行業的公共技術服務平臺。建立完善信息服務業統計和評估體系，密切跟蹤、及時反映國內外行業同發展最新動態與趨勢。
（3）實施人才戰略。加快互聯網服務相關產業的專業人才培訓體系建設，設立政府資助的重點培訓機構，全方位培養互聯網服務業國際性的高級專業人才。完善互聯網服務業專業技術人員從業資質管理制度，發揮行業協會作用，推進職業資格證書制度和培訓、考核市場化機制建設。
（4）以區域優勢，促進產業集聚發展。利用上海建設國際化城市的機遇，抓好產業規劃和布局工作，建立信息傳遞通暢、生產關聯度緊密、配套能力強大、產業服務發達的互聯網服務業聚集地，形成集聚效應，使上海成為全球舉足輕重的互聯網產業基地。
作者單位：同濟大學區域經濟學專業
作者簡介：李圣杰(1986― )，男，山東濟寧人，同濟大學區域經濟學專業2008級研究生，研究方向為區域經濟學。
參考文獻：
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沖擊并未真正到來，要應對沖擊，我們迫切需要的是提升中國的產業競爭力，維護好產業安全，這是本刊在專訪商務部產業損害調查局局長王琴華時，王局長的一句話。2004年2月25日，全國重點行業提升產業競爭力，維護產業安全工作會議在北京召開。國務院副總理吳儀對會議做出重要批示，強調提升我國產業的國際競爭力，是做好加入世貿組織應對工作、切實維護產業安全的重要內容；商務部副部長高虎城在會議講話中提出，要積極應對入世挑戰，大力提升產業競爭力，繼續依法運用貿易救濟措施，切實做好維護產業安全工作。
在這個關鍵時期，如何提升我國重點行業的產業競爭力，維護產業安全問題已經成為其中一項重大課題。
真正的沖擊尚未到來
《WTO經濟導刊》：這是商務部成立后第一次召開這么大規模的關于重點行業提升競爭力、維護產業安全的會議，在這個時候召開這次會議有什么特殊的意義嗎？
王琴華：入世兩年來，雖然我國產業并沒有受到如我們預想當中的嚴重沖擊，但是現在我們確實面臨著我國產業核心競爭力不強、貿易摩擦增多等眾多問題，因此，在這個時候，探討產業國際競爭力、維護產業安全問題就顯得特別的重要。
本次會議主要希望解決兩方面問題。第一：從戰略角度上來認識提升產業競爭力的重要性。第二：站在維護國家利益的高度來認識維護產業安全的工作。
《WTO經濟導刊》：加入WTO對我國行業的產業競爭力有什么影響？
王琴華：加入WTO兩年多來，我國積極做好了應對工作．一方面促進了我國產業結構的調整和技術進步；另一方面提高經濟增長的質量和效益，產業競爭力明顯加強。在過去一直具有相對優勢的行業如：紡織，輕工，煤炭，建材，有色金屬；競爭優勢更加明顯。一些初步具有競爭力的行業如：冶金，石化和機械；經過改革，改造和重組，行業的生產水平和技術水平不斷提高。在汽車等過去缺乏競爭力的行業，在競爭中增強了實力，實現了跨越式發展。產業安全情況總體平穩，因此，曾經擔心的入世后對我國產業造成嚴重沖擊的局面沒有出現。
《WTO經濟導刊》：這樣看來，情況還是比較樂觀的？
王琴華：我國加入WTO以來，雖然沒有出現曾經普遍擔心的進口激增，出口大幅衰退的局面。但是隨著過渡期的結束以及各種保護措施的逐漸消失，我國經濟中的一些深層次矛盾將逐步顯現，一些敏感產業將面臨真正的沖擊。比如我國在高新科技領域，資本技術密集型產業缺乏競爭力；紡織，輕工，建材等傳統產業存在著缺乏品牌號召力，附加值低，技術含量少的問題；而在服務行業和流通領域，國內產業更是處于明顯的劣勢。因此還不能對已經取得的成績盲目樂觀。
提升產業國際競爭力迫在眉睫
《WTO經濟導刊》：我國一直提出將提升產業整體競爭力作為工作發展的重點，目前中國的產業競爭力情況如何？
王琴華：盡管我國貿易大國的地位已經確立，但我國可持續發展能力不足。世界經濟論壇2003年《世界競爭力報告》，中國排名僅列44名，排名遠不及印度，從一個側面反映了我國產業的整體實力尚待提高。
《WTO經濟導刊》：我國產業競爭力缺乏的主要表現在哪些方面？
王琴華：第一：我國擁有自主知識產權，自主品牌以及高附加值的出口產品比重很低，開發能力不強，許多產品的核心技術都掌握在外國公司手中。
第二：市場營銷能力較弱。目前我國企業絕大多數只參與“簽定合同，組織貨源，出運交貨，結算”等國內流程，產品出口后的“分撥、儲存售后服務，品牌宣傳”等后續環節基本沒有參與。但恰恰是前期的研發和后期的營銷才是真正能使企業增值的部分，使企業贏利。
第三：出口市場單一：出口商品結構仍以低價格和勞動密集型產品為主。競爭手段僅為單一的價格競爭，客觀上也給國外對我國實施反傾銷埋下了隱患。
《WTO經濟導刊》：如何才能提高我國產業的國際競爭力？
王琴華：我們應當通過大力推動技術創新，實施名牌戰略，提升產品檔次和質量，提高防范風險能力。通過加大研究開發，提高內部管理水平，創新市場營銷手段等措施來提升產業競爭力。
在冶金，石化，造紙，機械，電子信息等與國際先進水平尚有差距的產業，要以國內短缺和需要大量進口的產品作為切入點，抓好引進技術的消化吸收，以提高自主研發能力為基礎，培育具有優勢品牌和規模經濟的企業集團。
在輕工，紡織，民用船舶，煤炭，有色金屬等具有相對優勢的產業，以加快市場化改革進程，通過有效資產重組，提高產業集中度為基礎，趕超國際先進水平，發展競爭優勢。
《WTO經濟導刊》：2004年下半年還有哪些舉措？
王琴華：在產業損害預警機制的基礎上開展產業國際競爭力評價工程，這是為適應入世后過渡期應對的需要，也是貫徹新外貿法的具體措施。今年將主要完成三方面的工作：
一是借鑒國外做法，研究確定我國產業競爭力評價指標體系和方法。
二是起草《產業國際競爭力調查規則》,規范產業國際競爭力調查對象，內容,程序。
三是做好汽車等部分重點產業國際競爭力評價試點。今年年底即將《重點產業國際競爭力年度報告》。
國際貿易保護主義威脅著我國產業安全
《WTO經濟導刊》：除了某些關鍵產業缺乏競爭力以外，我國產業是否還面臨著其他的貿易問題？
王琴華：由于世界經濟總體復蘇緩慢和全球傳統產業生產能力繼續過剩，一些國家貿易保護主義勢力抬頭，對我國的貿易摩擦不斷增多。自1979年歐共體對我國發起第一起反傾銷案以來，國外對華產品的反傾銷調查已經超過600件。依國別統計遭受國外反傾銷立案數量來看，我國為世界第一位。占全球反傾銷案件總數的14％以上，給我國出口造成直接經濟損失累計達數百億美元。此外，日益增多的技術性貿易壁壘將是今后一個時期我國擴大出口的重大制約因素，并會對我國經濟和產業安全帶來多方面消極的影響。
《WTO經濟導刊》：針對以上所遇到的問題，政府和企業應該如何應對？
王琴華：從政府的角度來說：第一要繼續完善產業損害預警機制，提高預警監測分析的深度和廣度;第二要加強對產業以及中介組織的指導，充分發揮行業組織的作用，提高產業應對沖擊的能力；第三就是要動員全社會的力量共同保護國內產業的安全。
從企業的角度來說：第一要提高運用貿易救濟措施的水平和能力，盡快熟悉并靈活運用相關法律法規;第二是要努力提高產業的國際競爭力，把它作為維護產業安全的治本之策。
《WTO經濟導刊》：在這方面，商務部也做了大量的工作，您能否談一下商務部積累了哪些有益的經驗？
王琴華：第一：積極運用反傾銷等貿易救濟措施對我國企業的合法權益進行保護；第二：促進產業抓住發展機遇，加快產業結構調整；第三：加快產業損害預警機制建設，開展產業國際競爭力調查與評價工；第四，加強宣傳，培訓和咨詢工作。
《WTO經濟導刊》：商務部承擔著產業競爭力動態、指導并協調國內產業安全工作的職責，在這方面有什么舉措？
王琴華:我們組織召開了產業國際競爭力專家座談會，完成了“產業國際競爭力指標體系”課題研究工作，這一課題的研究成果有重要的指導意義。
第二我們啟動了重點產業國際競爭力評價工程，結合入世后過渡期汽車，電子信息，化工和鋼鐵等敏感產業面臨的形勢開展產業競爭力調查與評價工作試點。其中“汽車WTO后過渡期應對措施研究”將在年內形成汽車產業國際競爭力的評估報告。
此外還依托“中國貿易救濟信息網”開發了產業國際競爭力信息定制與系統。
《WTO經濟導刊》：2004年還需要特別注意哪些問題？
王琴華：2004年以后，我國一些受到反傾銷的案件將陸續進入到期復審。我們希望各產業要加強對已裁決案件實施效果的跟蹤，分析涉案行業的調整與發展情況，及時解決出現的問題，同時做好進行復審的準備。同時，各行業要特別關注那些有發展潛力又容易受到沖擊和損害的高新技術產業以及幼稚產業，注意跟蹤本行業重點產業和企業生產經營變化的情況，發現有受損害的問題，要及時為企業提供反傾銷等法律咨詢。
行業協會要起到關鍵作用
《WTO經濟導刊》：除了政府，企業的努力之外，其他相關組織是否也能起到一些作用？
王琴華：：產業安全是關系到國民經濟可持續發展的重大問題，行業組織和企業是維護產業安全工作的主要力量，政府職能部門要加強對行業組織和企業開展維護產業安全工作的協調和聯系，充分發揮產業的整體優勢，共同做好維護產業安全的工作。
《WTO經濟導刊》：這次會議是否也是政府與行業組織的一次溝通？
王琴華：是的。這次召開會議的目的也是為了進一步加強商務部與行業的溝通，從而建立起一種機制，使產業能及時了解我們所面臨的國際貿易環境，有針對性地研究和采取應對措施；同時，廣泛聽取行業的意見和要求，充分發揮行業協會熟悉產業的優勢，建立一種有效的聯系機制，定期召開聯席會議以便及時交流信息，共同作好各項工作。
同時，我們希望行業協會能發揮其在維護貿易秩序，化解貿易爭端，加強內部自律方面的作用。在推進行業協會自身改革的同時增強行業組織在產業中的凝聚力和影響力，使行業協會在維護產業安全方面起到關鍵作用。
行業協會
來自民政部民間組織管理局的數據顯示，截至2002年年底，中國已登記注冊的行業協會有39149個，占已登記注冊社會團體的29.4%。行業協會正在走上前臺，在處理國際貿易糾紛中扮演著重要角色。
行業協會的產生和發展是社會分工和市場競爭日益加劇的結果，反映了各行業的企業自我服務、自我協調、自我監督、自我保護的意識和要求。具體說來，行業協會的形成及其作用應該包含以下內容：一是必須以同行業的企業為主體；二是必須建立在自愿原則的基礎上；三是必須以謀取和增進全體會員企業的共同利益為宗旨；四是一種具有法人資格的經濟社團。
作為政府和企業間的中介機構，行業協會具有兩方面功能作用：一是服務功能。具體表現為：（1）幫助企業開拓國際市場。（2）加強與國外有關行業組織的聯系，協調國際間的糾紛。（3）制定行業標準。（4）出具和發放原產地證明。（5）提供貿易信息和貿易事務服務。二是保護功能：具體表現為：（l）價格協調。通過協調行業價格、確定最低限價的工作，以保護本國產品在國際市場上的合理價格，減少國際貿易中的摩擦。（2）利用WTO的保障條款，維護本國經貿利益。（3）作為反傾銷、反補貼申訴中的提訴人，維護行業利益。（4）幫助企業應訴。通過行業協會的聯合行動，對反傾銷行為的對抗能力能明顯增強。（5）代表本行業利益，對政府決策施加影響。
2004年中國入世需履行的主要承諾
■杜秀芝
貨物貿易
外貿經營權
全中資企業獲得對外貿易經營權的最低注冊資本降至100萬元人民幣（中國已于2003年8月1日提前兌現承諾）。外資占多數股份的合資企業獲得完全的對外貿易經營權。
進口關稅
涉及3000多種產品的關稅總水平由2003年的11.5%降低到2004年的約10.6%；包括半導體、計算機、計算機設備、電信設備和其他高技術產品等將降至零關稅。
工業產品的平均關稅降至8.9％。
農產品平均關稅要降到14.5%～15%，葡萄酒及奶酪降幅最大，分別由以前的各65%分別降至現在的20%和12%。
配額、許可證管理
取消成品油、天然橡膠、汽車輪胎的進口配額許可證管理；取消部分稅號汽車及其關鍵件的進口配額許可證管理。2004年實行進口配額許可證管理的商品有：汽車及其關鍵件。實行進口許可證管理的商品有：光盤生產設備、監控化學品、易制毒化學品和消耗臭氧層物質。
增加農產品配額：小麥配額達到930萬噸；玉米達到720萬噸；棉花配額達到89.4萬噸。
將小汽車的進口配額提高15%。
服務貿易
金融服務
1、銀行業人民幣業務：除已承諾開放的上海等12個城市外，繼續開放北京、昆明、珠海和廈門，允許外資金融機構向中國企業提供人民幣的批發業務服務。
2、證券業：從事國內證券投資管理業務的中外合資公司中，外資比例可以達到49%，允許外國證券公司設立合資公司，外資比例不得超過1/3，合資公司可以(不通過中方中介)從事A股的承銷，B股和H股、政府和公司債券的承銷和交易，基金的發起。
3、保險業：（1）壽險：取消地域限制，允許合資壽險公司向外國人和中國公民提供健康險、團體險和養老金/年金險服務。（2）非壽險：取消地域限制。（3）保險經紀：取消地域限制。外資比例不超過51%。（4）再保險及法定保險：強制分保比例為5%。
電信服務
1、國內及國際基礎電信業務：允許外資在廣州和北京設立中外合資企業，并在上述城市內或城市間提供服務，其比例不得超過25%且沒有數量限制。
2、地域限制：全面取消有線網及光纜增值服務的地域限制。
商業服務
1、零售服務：2004年12月11日前，除化肥外允許從事藥品、農藥、農膜和成品油的零售。但對于經營超過30家分店、銷售來自多個供應商、不同種類和品牌商店的連鎖店，如果銷售：糧食、棉花、植物油、食糧、汽車、圖書、報紙、藥品、農藥、農膜、化肥、成品油等產品，則不允許外資控股。
2.特許經營：2004年12月11日前，取消天然橡膠、木材、膠合板、羊毛、晴綸、鋼材的經營限制。允許所有在中國的企業及所有外國企業和個人在中國全部關稅領土內進口和出口此類貨物。
新聞出版服務
開放所有城市的書、報刊批發和零售市場，并取消對外資分銷企業在數量、地域、股權方面的限制。
交通
允許外資全資擁有公路運輸子公司；允許外資占合資企業多數股份經營鐵路運輸業務。
資產管理
從事國內證券投資基金管理業務的合資企業，外資股權上限可提高至49％。
【關鍵詞】城中村；物業管理；模式
【中圖分類號】F299.27【文獻標志碼】A【文章編號】1673-1069（2019）05-0062-02
1引言
隨著呼和浩特市高速發展，城市面積不斷擴大，根據《呼和浩特市土地利用總體規劃2006—2020年》，呼和浩特中心城市建設用地規模為285平方公里，比原來的114平方公里增加了171平方公里。呼和浩特周邊的農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成若干個城中村。城中村缺乏整體規劃，導致這些區域房屋密度高、采光通風條件差，各種管線雜亂無章，成為城市的邊死角，村民和社會對于解決城中村問題的呼聲越來越高。為解決城中村環境和治安問題，政府協同環保、消防、街道等各部門實施了大量改造和政治措施。筆者認為，除了現有的行政手段外，可以通過引入現代化物業管理服務，來解決城中村社區存在環境、治安、房屋和設備設施的維修養護等的問題，這有利于城中村社區自身的經濟和社會發展，提高城中村居民生活水平[1]。
2呼和浩特城中村物業管理的模式
2.1委托專業物業服務企業進行管理的模式
1981年，深圳誕生了第一家物業管理企業，物業管理在我國開始形成一種社會產業。目前，我國大部分城市住宅小區特別是新建住宅小區，都已委托專業的物業服務企業進行管理，業主通過選聘物業服務企業并與之簽訂物業服務合同，委托物業服務企業對業主共有的建筑物、設施、房屋及設備設施的維修養護，綠化管理等專業服務。但是，隨著村民居住范圍更靠近城市，城中村村民開始更多地接觸城市生活，有對物業服務的內在需求，期待能夠接受規范化的物業服務。因此，在城中村地區，可以嘗試引導物業服務企業承接城中村物業服務，簽訂規范的物業服務合同，業主按期繳納物業服務費，由物業服務企業提供包括環境管理、秩序維護、房屋維修養護等在內的物業服務。
2.2政府購買物業服務模式
為解決城中村環境臟亂差的問題，政府部門主要從保潔工作入手，將市政環衛保潔工作由城市向城中村延伸，整治環境，向村里派駐環衛工人，負責農村環境的清掃保潔。呼和浩特市農村環衛工作的人員都納入各個環衛公司及物業統一管理、統一培訓，配發服裝、清潔工具。各個鄉鎮建立起行政村保潔制度，各鄉鎮成立環衛管理所，負責指導、監督、管理各鄉村環衛工作，各鄉村設立環衛清掃保潔隊伍，就地聘用保潔人員，負責做好村街巷道清掃保潔工作，確保農村垃圾每天都有人清、有人掃、有人運。
2.3村民自我管理模式
對于經濟欠發達的城中村，或村民對物業服務需求不高，只需要基本的物業服務，如秩序維護、公共區域保潔等，可由村集體組織建立村民自我管理模式，由村委會選聘本村村民，到正規物業服務企業或大中專院校培訓后，負責本村的基本物業服務工作[2]。這種模式，可以以較低的成本享受物業服務，減輕村民的經濟負擔。但是這種村民自我管理模式，受到物業人員專業素質、村委會管理水平的影響，容易出現服務不規范、不專業的問題。
3呼和浩特城中村物業管理的內容
3.1城中村秩序維護
由于大部分城中村位于城區的邊緣，大部分村民已脫離農業生產，有條件的進入城市主體區域買房，逐漸融入城市生活，剩余房屋用于出租，大量外地務工人員租住在其中，城中村由村民、市民和流動人口混合構成，導致城中村地區治安問題突出。因此，城中村物業管理首先要做好管轄區域的秩序維護工作。首先，做好公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理，如發生刑事案件，要進行現場保護，維護秩序，并如實提供情況。其次，物業管理區域內的日常安全巡查服務。秩序維護人員要做好“三防”（防火、防盜、防水）工作，發現不安全隱患應及時匯報。最后，做好車輛管理工作。由于城中村街道狹窄，秩序維護人員要做好交通引導和車輛停放管理。
3.2房屋及設備設施的維修養護
地址：__________________
聯系電話：__________________
乙方：__________________
法定代表人（負責人）：__________________
資質等級：________ ，資質證書編號：__________
住 所：______________________________
公司聯系電話：____________________
甲、乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就__________ （物業名稱）的物業服務事宜，訂立本合同。
第一條 本合同所涉及的建筑區劃（以下簡稱本建筑區劃）基本情況
建筑區劃名稱：
建筑區劃類型：_____（住宅、別墅、商務寫字樓、醫院、學校、商業、工業、車站、碼頭、機場、其他物業類型）
座落位置：成都市_______區（市、縣）_______路（街道）_______段（巷）_______號附_______號；
四至范圍（規劃平面圖）：
東 南
西 北
占地面積：__________平方米；
總建筑面積：__________平方米；其中住宅_____平方米，非住宅_____平方米；
物業構成見附件一，建筑區劃劃分意見書見附件二。
第二條 乙方為本建筑區劃配備的物業服務力量情況，詳見附件三。
第三條 甲方應于 （具體時間）向乙方提供物業服務用房。物業服務用房建筑面積_______平方米，位于 _______.
物業服務用房屬全體業主所有，乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。
第四條 建筑物專有部分損壞時，業主、使用人可以向乙方報修，也可以自行維修。經報修由乙方維修的，維修費用由業主、使用人承擔。
第五條 乙方提供的物業公共服務事項和質量應符合下列約定：
（一）建筑物共有部位及設施設備的使用、管理和維護，詳見附件四；
（二）公共綠化的維護，詳見附件五；
（三）公共區域環境衛生的維護，詳見附件六；
（四）公共區域的秩序維護，詳見附件七；
（五）物業使用中禁止行為的告知、勸阻、報告，詳見附件八；
（六）物業維修、更新、改造費用的帳務管理，詳見附件九；
（七）物業服務檔案和物業檔案的保管，詳見附件十；
（八） ___________________________________.
第六條 乙方承接本建筑區劃的物業服務時，甲方應當配合乙方對建筑物共有部分及其相應檔案進行查驗，并按規定向乙方移交物業檔案、物業服務檔案、業主名冊等物業服務所必需的相關資料。
甲方、乙方、原物業服務企業或其他管理人對查驗、移交中發現的問題及相應解決辦法應采用書面方式予以確認。具體內容詳見附件十三。
第七條 乙方根據物業的使用性質和特點及下述約定，按房屋建筑面積向業主收取物業公共服務費用。
1、住宅建筑區劃內：
住宅用房：_____元/月·平方米； 其中：綠化養護費用：_____元/月·平方米； 環境衛生維護費用：_____元/月·平方米；秩序維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用 元/月·平方米； 管理人員費用：_____元/月·平方米； 辦公費用：_____元/月·平方米；固定資產折舊費：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米。
非住宅用房：_____元/月·平方米； 其中：綠化養護費用：_____元/月·平方米； 環境衛生維護費用：_____元/月·平方米；秩序維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用 元/月·平方米； 管理人員費用：_____元/月·平方米； 辦公費用：_____元/月·平方米；固定資產折舊費：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米。
集中供熱、供暖等系統的運行與維護費、建筑物附屬設施設備按規定需強制檢測的費用，依據其實際支出，由業主在上述物業服務費用外合理分攤，具體費用標準由甲方、相關業主與乙方另行
約定。
在本合同期內，業主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應分攤的物業公共服務費用為 元/月·平方米。
2、別墅建筑區劃內：
住宅用房：_____元/月·平方米； 其中：綠化養護費用：_____元/月·平方米； 環境衛生維護費用：_____元/月·平方米；秩序維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用 元/月·平方米； 管理人員費用：_____元/月·平方米； 辦公費用：_____元/月·平方米；固定資產折舊費：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米。
非住宅用房：_____元/月·平方米； 其中：綠化養護費用：_____元/月·平方米； 環境衛生維護費用：_____元/月·平方米；秩序維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用 元/月·平方米； 管理人員費用：_____元/月·平方米； 辦公費用：_____元/月·平方米；固定資產折舊費：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米。
在本合同期內，業主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應分攤的物業公共服務費用為 元/月·平方米。
3、 建筑區劃內：
非住宅用房：_____元/月·平方米；其中：綠化養護費用：_____元/月·平方米； 環境衛生維護費用：_____元/月·平方米；秩序維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用 元/月·平方米； 管理人員費用：_____元/月·平方米； 辦公費用：_____元/月·平方米；固定資產折舊費：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米。
住宅（別墅除外）用房：_____元/月·平方米； 其中：綠化養護費用：_____元/月·平方米； 環境衛生維護費用：_____元/月·平方米；秩序維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用 元/月·平方米； 管理人員費用：_____元/月·平方米； 辦公費用：_____元/月·平方米；固定資產折舊費：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米。
在本合同期內，業主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應分攤的物業公共服務費用為_____元/月·平方米。
本條約定的物業服務費用不含物業保修期滿后建筑物及其附屬設施維修、更新、改造的費用，建筑物及其附屬設施維修、更新、改造的費用在建筑物及其附屬設施維修資金中列支，并按業主專有部分占建筑物總面積比例分攤。
第八條 業主自本合同生效之日起，按本合同的約定足額繳納物業服務費用。
第九條 按照價格法相關規定，依據上年度成都市物價指數標準及物業服務質量的年平均業主滿意度情況，物業服務收費標準可以相應上浮或下調；具體調整比例由甲、乙方雙方另行約定。
第十條 本合同有效期間，乙方按下述第_____種計費方式確定物業服務費用：
（一）包干制。由業主向乙方支付本合同第七條約定的物業服務費用，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔。
（二）酬金制。在本合同第七條約定預收的物業服務資金中按下述第_____種方式提取酬金，其余全部用于本合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。
1、每 （月/年）在應收的物業服務費用中按_____%的比例提取酬金；
2、每 （月/年）在應收的物業服務費用中提取 元的酬金。
（三） _____________________________________.
第十一條 物業服務費用（物業服務資金）按 （年/季/月）交納，業主應在 （每次繳費的具體時間）履行交納義務。 業主逾期交納物業服務費用的，違約金的支付約定如下：
______________________________________.
第十二條 物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主公布物業服務年度計劃和物業服務資金年度預決算，每年 月 日向全體業主公布物業服務資金的收支情況，并接受 審計監督。
對物業服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：
（一） ______________________________________；
（二） ______________________________________.
第十三條 本建筑區劃內按規劃配建的停車場（庫）、位，由乙方進行管理和維護的，乙方應當按照有關規范設置相關標識，并按照相關規定做好停車場（庫）的照明、消防、環境衛生等工作。具體內容詳見附件十一。
第十四條 停車場（庫）收費分別采取以下方式：
（一）依法屬于全體業主共有的停車場（庫），車位使用人應按露天機動車車位 元/個·月、車庫機動車車位 元/個·月、露天非機動車車位 元/個·月、車庫非機動車車位 元/個·月的標準向乙方交納費用。
乙方按以下第 種方式提取報酬：
1、按 元/月；
2、按費用收入 %/月。
乙方提取上述報酬后所剩下的停車場（庫）的經營收益，歸全體業主所有。
（二）機動車停車場（庫）屬于開發建設單位所有的，應當首先滿足本建筑區劃內的業主、使用人停車需要
；車位使用人應按露天車位 元/個·月、車庫車位 元/個·月的標準向乙方交納費用。
委托乙方管理的，乙方按以下第 種方式提取報酬：
1、按 元/月；
2、按費用收入 %/月。
（三）機動車停車場（庫）車位所有權或使用權由業主購置的，車位承租使用人應按露天車位 元/個·月、車庫車位 元/個·月的標準向乙方交納費用。
第十五條 停車人對車輛停放有保管要求的，由停車人與乙方另行約定。
第十六條 本建筑區劃內下列共有部分委托乙方經營的，其經營收費約定如下：
（一）網球場：
（二）游泳池：
（三）電梯轎廂：
（四） ：
（五） ：
（六） ：
上述經營收入扣除乙方經營成本后，收益按下列約定分配：
1、______________________________________ ；
2、 ______________________________________；
3、 ______________________________________.
乙方應當就上述共有部分的經營所得收入單獨列帳，并至少每半年在建筑區劃內書面公告經營所得收入的收支情況。經營所得收入扣除乙方經營成本、收益后，其剩下收益歸全體業主或者相關業主所有。
第十七條 物業服務費計費方式采用本合同第十條第二項或者第三項約定的，物業服務費中按實結算的部分年終結余或不足的處理方式：
（一）年度結算結余部分，按以下第____種方式處理：
1、轉入下年繼續使用；
2、直接納入建筑物及其附屬設施維修資金；
3、 ______________________________________.
（二）年度結算不足部分，按以下第____種方式處理：
1、由業主于次年第一個月底之前，按照其專有部分占建筑物總面積的比例追加補足；
2、 ______________________________________.
第十八條 使用建筑物及其附屬設施維修資金的，乙方應當按照相關規定于每年12月31日前向甲方提出下一年度維修計劃和建筑物及其附屬設施維修資金使用方案。
甲方應當將維修資金使用方案等在建筑區劃內向全體業主或者相關業主公布，并每 個月定期向全體業主或者相關業主公布一次建筑物及其附屬設施維修資金使用情況。
第十九條 本建筑區劃內，乙方、業主應按照規定向供水、供電、供氣、信息、環衛等專業單位交納水、電、氣、信息、環衛等有關費用。業主自用的，由上述專業單位向業主收取；乙方使用的，由上述專業單位向乙方收取；部分業主共同使用的，由相關業主分攤；全體業主共同使用的，由全體業主分攤。
乙方接受供水、供電、供氣、信息、環衛等專業單位的委托代收水、電、氣、信息、環衛等費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十條 乙方應當協助業主配合有關部門、單位作好建筑區劃內計劃生育、流動人口管理、犬只管理等工作。
第二十一條 甲方相關的權利義務：
（一）決定建筑物及其附屬設施維修資金使用、續籌方案，并監督實施；
（二）在其制定的《管理規約》中向業主明示物業裝飾裝修中的注意事項、禁止事項等事項；
（三）督促業主、使用人按時交納物業服務費用；對業主或使用人違反《管
理規約》的行為予以勸阻、制止；
（四）授權乙方對業主、使用人違反《管理規約》的行為，依照《管理規約》的約定進行勸阻、制止；
（五）監督、檢查乙方各項方案和計劃的實施，并每年對乙方按照本合同約定履行物業服務情況進行一次全面考核評定；
（六）不得干涉乙方依法、依本合同約定內容所進行的物業服務活動；
（七）協助乙方做好物業服務工作和宣傳教育、文化活動；
（八） ______________________________________；
（九）法律、法規規定的其他權利義務。
第二十二條 乙方相關的權利義務：
（一）負責本建筑區劃內的日常物業服務工作，并配備本合同第二條所列物業服務力量履行本合同；
（二）根據法律、法規的有關規定和本合同的約定，開展各項物業服務活動，但不得侵害業主、使用人及他人的合法權益；
（三）根據有關法律、法規的規定和本合同的約定，向業主或使用人收取物業服務費用，通過合法有效的方式解決拖欠物業服務費用的問題；
（四）按照相關規定，建立健全“辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準”等信息公開制度。
（五）接受甲方、業主委員會的監督，定期向甲方報告物業服務合同履行情況，及時向甲方公告本建筑區劃內的重大物業服務事項；采取酬金制計費方式的，應當每 個月在本建筑區劃內公布一次按實結算項目的物業服務資金收支帳目；
（六）結合本建筑區劃的實際情況，編制物業服務方案、年度服務計劃、年度維修養護計劃等；
（七）可選聘專業公司承擔本建筑區劃內的 、 的專項服務，但不得將本建筑區劃內的整體服務責任轉讓給第三方，并對專業公司的服務行為承擔連帶責任；
（八）協助有關部門制止違法、違規的行為；
（九）將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業主，并按規定與業主簽訂房屋裝飾裝修管理服務協議。
（十）不得擅自占用和改變本建筑區劃內共有部分的用途；如需在本建筑區劃內改、擴、重建或完善配套項目，應與甲方協商并經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，報有關部門批準方可實施；
（十一）本合同依法解除、協商解除、單方解除或者期滿終止時，乙方應當按照有關規定和本合同約定退出本建筑區劃的物業服務，并按有關規定和本合同約定辦理移交手續和項目退出手續；
（十二） ______________________________________；
（十三）法律、法規規定的其他權利義務。
第二十三條 本合同期限 年，自 年 月 日 時起至 年 月 日 時止。
第二十四條 本合同期限屆滿前 日，甲、乙雙方應就是否另行簽訂物業服務合同進行協商；經雙方協商未能達成協議的，乙方應在本合同期限屆滿后 日內繼續履行本合同。
第二十五條 本合同自解除之日起 日內，甲、乙雙方按規定辦理交接手續。
第二十六條 本合同終止、解除時，乙方應將物業服務用房、物業檔案、物業服務檔案、業主名冊等屬于全體業主所有的財物及時完整地移交給業主委員會，并按照《成都市物業管理條例》等相關規定辦理移交和項目退出手續。
乙方逾期不按約定、規定辦理移交工作、退出項目的，由乙方向全體業主每日支付違約金 元，并從本合同第三十三條約定的履約保證金中予以
抵扣。
第二十七條 在物業服務中發生下列事由，乙方不承擔責任。
（一）因不可抗力導致物業服務中斷的；
（二）乙方已履行本合同約定義務，但因建筑物本身固有瑕疵造成損失的；
（三）因維修養護建筑物共有部分需要且事先已告知業主、使用人，暫時停水、停電、停止附屬設施設備使用等造成損失的；
（四）因非乙方責任出現供水、供電、供氣、信息、通訊、有線電視及其他附屬設施設備運行障礙造成損失的；
（五） ______________________________________；
（六） ______________________________________.
第二十八條 乙方的物業服務達不到本合同第五條約定的服務事項和質量的，應以本合同第七條第____項約定收取的物業服務費用為基數向全體業主或相應業主支付________元的違約金，并賠償由此給業主造成的損失。
第二十九條 乙方違反本合同的約定，擅自提高物業服務收費標準的，對超出標準的部分，業主有權拒絕支付；已經支付的，業主有權要求乙方____倍返還。
第三十條 乙方違反本合同約定的義務，或者發生法律、法規、規章規定不得繼續從事物業服務活動的其他情形，致使不能完成本合同第五條約定的服務事項和質量的，甲方有權依法解除本合同，并有權要求乙方按其減少的服務支出予以賠償；乙方預收的物業服務資金或物業服務費用應當返還給相應業主、使用人。
甲方解除本合同的，乙方應當在甲方通知的 日內與甲方及其新選聘的物業服務企業或其他管理人完成交接手續。
第三十一條 乙方未按照本合同的約定履行物業服務，導致業主、使用人人身、財產損害的，乙方應承擔相應賠償責任；賠償金可從本合同第三十三條約定的履約保證金中予以抵扣。具體內容詳見附件十二。
第三十二條 甲方違反本合同約定的義務，致使乙方不能完成本合同第五條約定的服務事項和質量的，乙方有權依法解除本合同；全體業主應以本合同第七條第 項約定的物業服務費用為基數向乙方支付 元的違約金，造成乙方經濟損失的，全體業主應予經濟賠償。
第三十三條 乙方應在本合同生效之日起30日內，向甲方交納履約保證金
元，作為乙方履行合同的保證。
本合同期間，乙方交納的履約保證金按照本合同的約定被動用后，乙方應當自上述履約保證金被動用之日起15日內足額補存。
本合同期限屆滿后，甲方應在本合同期限屆滿之日起30日內將履約保證金本息余額如數退還乙方。
乙方未按照本合同第五條約定的服務事項和質量履行本合同，有違約行為發生的，甲方按照本合同第二十八條約定的違約金 元，從履約保證金中予以抵扣。
第三十四條 本合同其他相關違約責任的約定：
（一） ______________________________________；
（二） ______________________________________；
（三） ______________________________________；
（四） ______________________________________；
（五） ______________________________________.
第三十五條 本合同履行期間，遇不可抗力致使合同無法履行的，甲、乙雙方應按有關法律法規規定及時協商處理。
第三十六條 凡因本合同產生的或與本合同有關的一切爭議，選擇下列第 （ ）種方式解決：
（1）提交 仲裁委員會仲裁；
（2）依法向人民法院。
第三十七條 本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行以書面形式簽訂補充協議。
第三十八條 補充協議及本合同的附件均與本合同具有同等法律效力。
本合同、本合同的附件及補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第三十九條 本合同正本連同附件共 頁，一式 份，甲、乙雙方各執 份，一份由乙方向物業所在地區（市）縣房產管理部門備案。
自本合同備案之日起5日內，甲、乙雙方應就本合同備案情況和本合同約定的內容在本建筑區劃內公示，公示期限不低于30天。
第四十條 本合同自 起生效。
甲方簽章：
乙方簽章：
法定代表人（負責人）：
年 月 日
第二條本辦法適用于本市城區范圍內具有物業管理主管部門核準的資質、經工商行政管理機關登記注冊領取營業執照的物業管理公司，對住宅小區物業提供社會化、專業化服務而收取的物業管理服務收費。
本辦法所稱物業，是指已建成并交付使用的住宅及其附屬的設施、設備和相關場地。
本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。
本辦法所稱物業管理服務收費，是指物業管理公司接受業主的委托，對其物業、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常管理、維護、修繕、整治服務所收取的費用。
本辦法所稱城區，是指*區行政區域范圍。
第三條*區價格主管部門是本市城區物業管理服務收費的主管部門。*區價格主管部門應當會同*區物業管理主管部門加強對本市城區物業管理服務收費的監督和管理。
第四條物業管理服務收費應當遵循合理、公開及與業主的承受能力相適應的原則。
鼓勵物業管理公司開展正當的價格競爭，防止價格壟斷和牟取暴利行為。
第五條物業管理服務收費實行市場調節價和政府指導價。
（一）已成立業主委員會的，物業管理服務收費的標準由業主委員會與物業管理公司在《物業管理委托合同》中參照《住宅小區物業分級參考標準》和政府指導價約定或由雙方協商確定；仍不能確定的，由*區物業主管部門指定中介服務機構組織招標投標確定。
（二）物業已交付使用但尚未成立業主委員會的，物業管理服務收費由物業管理公司在政府指導價標準上下20%的幅度內提出，經*區價格主管部門核定后，報市價格主管部門批準。
由于住宅小區規模小、物業管理經營成本高等特殊原因，無法執行政府指導價標準的，由*區物業主管部門指定中介服務機構組織招標投標確定；仍不能確定的，物業管理服務收費標準，由物業管理公司提出，經*區價格主管部門核定后，報市價格主管部門批準。
第六條本市城區住宅小區物業管理服務收費政府指導價的標準（按每月每平方米房屋建筑面積計算）如下：
（一）多層住宅（7層及以下）
一級：每平方米0.55元；
二級：每平方米0.45元；
三級：每平方米0.40元；
四級：每平方米0.35元。
（二）高層住宅（8層及以上有電梯）
一級：每平方米1.20元；
二級：每平方米1.00元；
三級：每平方米0.90元；
四級：每平方米0.80元；
五級：每平方米0.70元。
不帶電梯的高層住宅物業管理服務收費標準按多層住宅的標準執行。
高層住宅中不使用電梯的底層住戶物業管理服務收費按高層住宅標準的80%收取,不分攤公共電梯的電費。
第七條住宅小區內的辦公用房的物業管理服務收費按住宅標準的200%收取，商業用房的物業管理服務收費按住宅標準的300%收取。
住宅小區臨街商鋪的物業管理服務由業主與物業管理公司商定，如業主需要住宅小區物業管理公司提供物業管理服務的，物業管理服務收費標準由業主與物業管理公司在《物業管理委托合同》中按照上款標準約定或由雙方協商確定。
空置物業的物業管理服務收費按住宅標準的50%收取。
高尚住宅區、別墅區的物業管理服務收費標準依據業主的要求和物業管理服務的內容、質量和深度，按優質優價的原則確定。
第八條物業管理服務收費不包含小區及樓宇內的公共水電費，公共水電費的分攤辦法按國家和省有關規定執行。
住宅小區內的機動車停放服務收費必須經*區價格主管部門批準后方可收取，并作為物業管理服務費的收入。住宅小區機動車停放服務收費辦法由市政府另行制定。
第九條市價格主管部門可以根據市場物價的變動情況對物業管理服務收費政府指導價的標準作適當調整，報市政府批準后向社會公布。
第十條根據物業管理公司的物業管理服務內容、質量、深度，物業管理服務收費可在政府指導價標準基礎上浮動。
獲得全國城市物業管理優秀示范稱號的物業，物業管理服務收費可在政府指導價標準的基礎上上浮不超過15%。獲得全國城市物業管理優秀稱號的物業，可上浮不超過10%，獲得省城市物業管理優秀稱號的物業，可上浮不超過5%。
物業管理服務水平達不到《住宅小區物業分級參考標準》的最低等級，物業管理服務收費在政府指導價最低標準基礎上適當降低。
第十一條*區物業管理主管部門會同*區價格主管部門根據《住宅小區物業分級參考標準》對住宅小區物業進行定級。
第十二條對物業管理公司實行資質管理制度。從事物業管理的公司必須向*區物業管理主管部門申領《*市物業管理資質證書》，并在工商行政管理機關辦理登記注冊，領取營業執照后才能經營物業管理服務業務。
第十三條物業管理服務收費實行許可證制度。物業管理公司必須向*區價格主管部門申領《廣東省經營服務性收費許可證》，并按規定制作《物業管理服務收費公示牌》。
《廣東省經營服務性收費許可證》實行年審制度。
第十四條未成立業主委員會的住宅小區物業管理公司申報或調整收費的程序：
由物業管理公司向*區價格主管部門提出申請，填寫《物業管理服務收費申請表》，并提交下列資料：
（一）《*市物業管理資質證書》；
（二）營業執照；
（三）小區樓宇總平面圖；
（四）小區定級證明。
第十五條物業管理公司在《物業管理委托合同》約定以外自行提供服務，未經業主委員會或者業主認可的，業主或者使用人可以不支付服務費用。
第十六條物業管理公司已接受委托實施物業管理并已收取服務費的，其他部門和單位不得再重復征收性質和內容相同的費用。
第十七條業主不按《物業管理委托合同》或政府指導價標準交付物業管理服務費的，物業管理公司可以催繳、限期交付；逾期仍不交付的，按合同約定加收滯納金，合同沒有約定的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金；經催收仍不交付的，可累積記帳，在物業轉讓時，由房地產交易機構代為扣除；物業管理公司也可以依法向人民法院。
第十八條業主委員會與物業管理公司簽訂的《物業管理委托合同》期滿，或者物業管理公司違反《物業管理委托合同》規定的，業主委員會可以按照合同約定解聘物業管理公司，重新聘用物業管理公司。
第十九條業主與物業管理公司之間發生的物業管理服務收費糾紛，由*區價格主管部門和*區物業管理主管部門負責調解。
第二十條物業管理公司違反本辦法的，由*區價格主管部門根據法律、法規的有關規定處理。
第二十一條本市城區范圍以外的住宅小區物業管理服務收費可參照本辦法執行。
第二十二條本辦法自頒布之日起執行。市政府過去頒發的有關物業管理收費的規定與本辦法有抵觸的，以本辦法為準。
附：住宅小區物業分級參考標準
住宅小區物業分級參考標準
一、多層住宅：
一級：
1、小區布局合理，設計檔次高、質量好，整體環境優美舒適，綠地覆蓋率達到30%以上，有較大規模的園林小景，綠化物修剪整齊美觀，維護管理良好。
2、公共配套設施完善，維護良好。道路平整順暢，水、電、防設施先進，保障及時、有效。
3、有住戶活動會所，有充足良好的各種文化娛樂、體育等社區文化活動場所和商業等生活服務設施，并能經常開展各種文體活動。
4、實行封閉式管理，配備先進保安設備和監控報警系統，保安人員24小時值班、巡邏，區內治安秩序良好。
5、環境清潔衛生，公共場地每天清掃、保潔，樓內大堂潔凈無灰塵，區內無衛生死角、無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。
6、管理人員素質高，文明禮貌，服務周到。
二級：
1、小區內綠地覆蓋率達到25%以上，園林綠化維護管理良好。
2、公共配套設施維護良好。道路平整順暢，水、電、消防設施保障有效。
3、有較好的社區活動場所，并能開展文體活動。
4、保安人員24小時值班、巡邏，保護小區安全。
5、環境清潔衛生，公共場地每天清掃、保潔，無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。
三級：
1、小區內綠地覆蓋率達到20%以上，園林綠化生長較好。
2、公共配套設施完好。水、電、消防設施齊全有效。
3、有公共社區活動場所，基本適應公共活動。
4、保安人員24小時值班，保持小區安全。
5、環境清潔衛生，公共場地保持清潔，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。
四級：
1、小區內綠化維護正常。
2、公共配套設施完整。符合設計要求，能有效為小區服務。
3、保安人員24小時值班，保持小區安全。
4、環境清潔衛生，保持公共場地清潔，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。
二、高層住宅(商住樓)
一級：
1、小區(或大樓)布局合理，設計檔次高、質量好，用料上乘，環境優美舒適。綠地覆蓋率達到30%以上，有園林小景，綠化物修剪整齊美觀，維護管理良好。
2、公共配套設施完善，維護良好。道路平整順暢，電梯、水、電、消防設施先進，保障有效。
3、有良好的住戶活動會所和先進完善的各種文化娛樂、體育等社區文化活動場所，并能經常開展各種文體活動，商業等生活服務設施配套適用、方便。
4、實行封閉式管理，配備先進保安設備和監控報警系統。保安人員24小時值班、巡邏，區內治安秩序良好。
5、環境清潔衛生，公共場地每天清掃、保潔，樓內大堂潔凈無塵，區內無衛生死角、無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。
6、管理人員素質高，文明禮貌，服務周到。
二級：
1、小區內綠地覆蓋率達到25%以上，園林綠化修剪整齊美觀，維護管理良好。
2、公共配套設施完善。道路平整順暢，電梯、水、電、消防設施保障有效。
3、有良好的社區文化活動場所，并能經常開展各種文體活動。
4、保安人員24小時值班、巡邏，區內秩序良好。
5、環境清潔衛生，公共場地每天清掃、保潔，區內無衛生死角、無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。
6、使用高檔電梯。
7、有先進、完善的消防系統，供水、供電和防盜系統，維護使用良好。
三級：
1、小區內綠地覆蓋率達到20%以上，園林綠化維護管理良好。
2、公共配套設施完善。道路平整順暢，電梯、水、電、消防設施保障有效。
3、有較好的社區活動場所，并能開展文體活動。
4、保安人員24小時值班、巡邏，保護小區安全。
5、環境清潔衛生，公共場地每天清掃、保潔，無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。
6、使用中、高檔電梯。
7、有較完善的消防、供水、供電和防盜系統。并維護使用良好。
四級：
1、有電梯，小區內綠地覆蓋率達到10%以上或有盆花，園林綠化生長較好。
2、公共配套設施完好。電梯和供水、供電、消防設施齊全、運作正常，服務良好。
3、有公共社區活動場所，基本適應公共活動。
4、保安人員24小時值班，保持小區安全。
5、環境清潔衛生，公共場地保持清潔，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。
五級：
1、小區內綠地物管理較好。
2、有公共活動場所。
3、公共配套設施完好，電梯、供水、供電、消防設施齊全、有效。
1物業服務企業消防安全職責流于形式的主要原因
1．1目前消防法律法規的軟法性。
《中華人民共和國消防法》第十八條第二款、《浙江省消防條例》第十六條對物業小區的消防安全職責進行了明確的規定，但對物業服務企業不履行相關職責的處理上都是規定責令限期改正，逾期不改正的對有關責任人員依法給予處分或者給予警告處罰。由于對物業服務企業不落實消防安全管理處罰的弱化，消防監督執法人員對物業服務企業不履行消防安全職責的情況也有些束手無策，使消防監督人員對物業服務企業的檢查流于形式。
1．2物業服務企業消防安全管理能力參差不齊
消防安全服務只是物業服務的一部分內容，從實際情況來看，物業服務企業將工作重心放在水電、清潔、綠化等工作上。由于物業服務企業在我國起步較晚，物業服務企業的水平參差不齊，很多物業服務企業不具備消防安全管理能力，在日常監督檢查過程中發現，物業消防安全管理人不知道自身消防安全職責，消防控制室值班人員無證上崗，不懂操作等現象十分突出。
1．3消防安全管理經費難以落實
很多物業小區的消防設施損壞，是因為維護經費無法落實而無法整改。在目前物業小區的消防安全管理體制下，消防安全管理經費初期來自開發商提供的一定比例的物業管理維修資金，后期由物業管理公司向業主或物業使用者收取物業管理費。開發商的維修期限期滿后，維修經費在物業管理經費中提取，但由于業主和用戶受傳統住房消費觀念的影響，往往將物業管理理解為無償服務或低償服務，拒繳或拖延現象嚴重，物業運營幾年后消防設施設備因缺少維護，形同虛設。
2解決物業服務企業消防安全管理的法律對策
2．1發揮物業監管部門的主導作用．形成部門聯合執法的合力
法律能夠有效運行，很大程度上是因為法律制裁的威懾作用。因物業服務企業的特殊性，目前消防法律法規體系內對單的罰款條款不適用于物業服務企業，而責令改正、處分、警告的處罰不足以推動物業服務企業嚴格遵守消防法律法規。在物業小區消防安全管理問題上僅僅依靠消防部門很難解決問題。物業管理的行政主管部門應配合公安消防部門、公安派出所對物業服務企業消防安全行為進行監督檢查和工作指導，對于物業消防管理差、存在消防安全隱患或造成消防事故的物業服務企業，依法取消其經營資格或及時向有關上級部門提出降低或取消經營資質及經營資格的建議，并在物業服務合同備案時，向聘用物業服務企業的單位提出警示或依法不予備案，對違反相關規定，不移交有關設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料的，應當依法進行處罰。消防部門應建立物業服務企業消防工作檔案，對物業消防管理差，存在消防安全隱患或造成消防事故的物業服務企業，及時向物業管理的行政主管部門提出降低或者取消經營資質及經營資格的建議。
2．2建立健全物業服務企業行業準入制度，發展專業化的物業企業
物業服務企業在承接業務之前，物業管理部門要聯合消防部門對物業服務企業進行考核，考核的內容主要為物業服務企業消防安全管理人、從業人員是否經過培訓，是否具備消防安全管理的能力，消防控制室從業人員是否取得從業資格證，消防安全管理經費是否落實等。對考核不達標的。不準承接物業管理工作。通過行業準入制度，發展扶持獨立經營、擁有專業人才隊伍，具備先進管理和服務經驗的物業管理企業，并引入市場公平競爭機制，充分發揮行政監督職能，引導其合法、規范經營。督促物業管理單位建立企業消防安全管理制度，并通過一系列的學習和培訓，使物業管理人員增強消防安全觀念，樹立起消防安全責任主體意識。消防部門要對物業服務企業的消防安全問題進行年度考核，每年向物業主管部門通報，對年度存在消防安全違法行為的物業服務企業給予扣分，對本年度存在消防安全違法行為較多的物業服務企業，物業管理部門要對相關物業服務企業降低資質等級或吊銷從業資格。
2．3嚴格落實經費制度，做好物業服務企業
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；經業主同意的其它費用。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理企業固定資產折舊；
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。
法律依據：《物業管理條例》第三十五條
物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業管理服務中的主要風險
物業管理服務涉及小區住戶和居民生活的方方面面，有事就找物業管理服務企業，解決不了或解決得不滿意，就抱怨物業單位不好，有時甚至開口就以不交物業服務費相威脅。不出事故則罷，出了事故就向物業單位索賠，這是物業單位所面臨的嚴峻問題，也就是物業管理服務風險。我們要防范各種物業服務風險，就先得從分析這些風險來自哪些方面，有何種防范措施來規避物業管理服務風險。從華北油田礦區服務系統的實際來看，物業管理服務風險主要包括：治安風險、消防事故及隱患風險等。
物業管理服務中主要風險的防范措施
一、治安風險及防范。所謂治安風險主要是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物業管理服務范圍內的業主或物業使用人造成人身損害、喪失生命和財產損失等風險，導致了物業管理服務風險。如何防范治安風險呢，可從如下幾方面考慮：
首先，應明確物業服務企業的法律地位和職責。每一個物業都是社會的組成單元，都面臨社會治安問題。物業服務企業的義務是協助公安機關維護物業項目的公共秩序。物業服務企業的工作人員，包括巡邏人員都不具有超出普通公民的任何特權。因此，物業服務企業的治安防范義務是在一定限度內的、有限的義務。
其次，物業服務企業在明白自身法律地位職責的基礎上，應在自己一定限度內、有限協助公安機關維護轄區物業的公共秩序，防范治安風險。防范治安風險，針對不同管理服務區域的具體不同情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設置相應的機構和人員，實施和執行制度規定。
二、車輛管理風險及防范。所謂車輛管理中車輛的損壞和滅失主要指在物業轄區內的停車場經營車輛停放服務過程中，車輛發生車身受損、車輛滅失等情況。針對這些車輛管理的風險，如何進行防范。
首先，從停車場硬件建設及維護來防范風險。停車場經營管理需要向當地公安機關依法取得許可證，向當地物價部門取得收費許可證建設符合法律規定的條件，同時須負責做好相關停車場設施的維護和維修保養；將停車場車輛停放服務的內容制作成公示牌，安置在停車場顯著位置，明示停車場經營單位是否承擔車輛的保管責任等，停車場內因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區域進行單獨圍攔和隔離，明確禁止車輛停放在上述區域。
其次，從車輛停放管理軟件上防范風險。在停車場硬件完善并符合要求后，還應制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴格管理。此風險防范的過程，目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停放車輛完好。
三、消防風險防范。消防設施的維護保養不善、無消防用水供應、消防報警系統失靈都有可能導致重大人身和巨大財產損失，物業服務企業面臨如此的風險不僅要承擔經濟賠償的民事法律責任，而且直接責任人和單位主要負責人還可能因此將承擔刑事法律責任。
物業服務企業首先在接手物業時，尤其是針對新建的物業，應查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。業主入住后，在二次裝修過程中，物業管理單位審查業主申請裝修項目，是否影響結構安全，使用的材料是否符合消防要求。消防設施的維修和養護事項已委托給專業消防公司的，對消防設施需要中修、大修等以及根據消防部門檢查的整改意見需整改的，應依法律規定的程序，經業主大會同意，從維修基金中開支。
物業服務風險自始自終貫穿于整個物業服務當中，每一家物業服務企業如何在口碑中贏得效益，贏得企業的不斷發展壯大，可以說是每一家物業服務企業的奮斗目標，要達到這個目標，規避物業服務風險就顯得極為重要。如果確實由于我們工作的不到位或不作為，導致一些物業惡性事件的發生，物業服務企業將要付出沉痛的代價。因此，每一家物業服務企業對風險如何規避都應引起足夠的重視，防范于未然，每一位物業從業人員責任重大。
