發布時間：2023-03-16 15:54:34
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的信托投資論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
2.1.1REITs的概念
關于房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs)2的概念，根據已有資料可以分為兩大類：一類是側重于指產品，認為REITs是一種專門投資于房地產業的證券化的產業投資基金，通過發行股票（受益憑證），集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將投資不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。另一類是指機構，REIT在美國也是一種機構，可以采取公司、信托或協會的組織形式，在納稅時視同國內法人。REIT作為一種機構，可以發行權益證券籌集權益資本，也可以發行各種債務證券負債經營，評級機構對REIT及其發行的債務進行評級[17]。本文在探討我國發展REITs的策略時，主要將REITs視為一種產品加以討論。
2.1.2REITs的相關主體
REITs一般有以下四方基本當事人。
1．基金管理人（發起人）管理人是具體對基金財產進行投資運作的機構，負責基金的設立、募集、投資和管理等。大多數REITs是由某個組織或某個機構發起的。發起人通常包括基金管理公司、資產管理機構、信托機構、房地產公司等。
2．投資者(委托人、受益人)投資者購買了基金份額就成為基金的持有人和出資人，同時又是受益人。如果是契約型基金，投資者就享受合同規定的權利并承擔一定的義務。如果是公司型基金，投資者因購買公司股份而成為公司股東，享受股東應有的一切權利，并承擔相應的義務。
3．基金托管人（保管人)基金管理人將其基金財產存放在獨立的保管機構處，以滿足REITs作為信托形式的法律要求。保管機構作為資產的名義持有人，即受托人，負責資產的保管、2房地產投資信托基金,在美國等大多數國家稱為RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs,或RealEstateInvestmentTrust,簡稱REIT.只是在英國和亞洲一些國家才稱之為房地產投資基金(PropertyInvestmentFund,簡稱PIF)。-7-過戶與收益的收取。
4．基金承銷人（人）基金通常不是由投資者直接向管理人購買，而是通過基金承銷人進行買賣活動的。承銷人是管理人的人，一般可以由信托公司、投資銀行或證券公司擔任[18]。
2.1.3REITs的類型
1．根據REITs投資對象的不同，分為股票型REITs、抵押型REITs和混合型REITs
（1）股票型（權益型）REITs股票型REITs主要投資房地產的所有權，收購現存房地產或即將開發的房地產，其投資者取得的是房地產的股份所有權，依靠擁有和經營不動產帶來收益。
（2）抵押型REITs抵押型REITs主要是發行房地產抵押貸款，投資人取得的是抵押貸款債權，主要依靠利息取得收入。
（3）混合型REITs混合型REITs既投資購買物業，又發放房地產抵押貸款，收入也來自租金收入或地產增值收益和利息收入等方面。理論上，混合型REITs在向股東提供該物業增值空間的同時也能獲得穩定的貸款利息。早期的房地產投資信托基金主要為股票型信托，目的在于獲得房地產的產權以取得經營收入，但隨后抵押型信托發展較快，曾一度超過股票型信托。近些年來，混合型信托也有一定的發展。目前，無論是數量還是市值,股票型REITs占絕對主導地位,其次是抵押型REITs,混合型REITs的重要性最低。
2．根據REITs能否被投資人贖回，可以分為開放式REITs和封閉式REITs
（1）封閉式REITs封閉式REITs的發行規模固定,投資人若想買賣此種投資信托基金的證券，只能在公開市場上競價交易，而不能直接同REITs以凈值進行交易。同時,為保障投資人的權益不被稀釋,此種REITs成立后不得再募集資金。同時其基金份額上市交易要符合REITs專項法的一系列規定和交易所上市交易規則規定的上市條件。封閉式REITs的規模一般不發生變化，但是如果在基金募集說明書中注明遇到新的投資機會可以選擇發行新的基金單位，則基金可在適當條件下可以擴大規-8-模。事實上，不少房地產投資基金在募集說明書中都會附有這樣的選擇權，以省去每次發行新基金時審批的麻煩和注冊所需的成本[19]。（2）開放式REITs開放式REITs的發行規模可以增減，投資人可按照基金的單位凈值要求投資公司買回或向投資公司購買股份或認購權證。此類基金資產應當保持一定比例的現金或者政府債券,以備支付投資人的贖回款項。相關贖回的程序按照REITs專項法的規定,如基金合同另有規定的,則要按照其規定。
3．根據REITs組織結構的不同，可以分為契約型REITs和公司型REITs
(1)契約型REITs契約型REITs是指在信托人與受托人締結以房地產投資為標的的信托契約的基礎上，將該契約的受益權加以分割,使投資人取得表示這種權利的受益憑證。此類基金依據信托契約成立,由信托者(管理者)、受托者(托管者)和受益者(投資者)三方構成，依據《信托契約》運營。契約型REITs本身不具有法人資格,投資者的出資額全部置于受托者的管理下,信托者代替投資者就信托資產的投資內容向受托者發出運用指示。
（2）公司型REITs公司型REITs是指設立以房地產投資為目的的股份有限公司,使投資人取得公司股份的形態,公司再將收益以股利形式分配給投資人。公司型REITs在法律構造上由投資者、投資公司、基金管理人和基金托管人四方當事人組成。這四方當事人間存在兩層互動的法律關系:一是發生在投資人和投資公司之間的股東與股份公司的關系,兩者的權利義務關系由《公司法》予以調整,投資收益和盈利由投資公司分配給投資人；二是發生在投資公司、基金管理人和基金委托人之間的信托關系,三方當事人的關系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的關系,其中的投資公司兼具信托人和受益人雙重身份,基金管理人和基金托管人為共同受托人[20]。在美國，自九十年代以來，借用高科技風險投資的合伙制成為美國房地產投資信托的主流。此外，根據REITs是否上市流通，可以分為公募REITs和私募REITs，等等。
2.1.4REITs的運營結構-9-契約型REITs的運營結構相對比較簡單，亞洲國家大多發展契約型REITs3，其結構如圖1所示。圖1契約型REITs的運營結構美國的REITs一般為公司形式，在發展過程中，逐步與其它房地產企業組成合伙企業，并出現了聯合經濟和范圍經濟的現象，運營模式開始多樣化和復雜化，先后演變出多種結構。
（1）傳統結構，UPREIT和DOWNREIT傳統REITs的資產管理和運作、房地產租賃服務、向承租人收取租金等活動一般外包給獨立的合約方進行。此時，房地產基金公司和管理公司屬于兩個不同的概念。房地產投資基金直接擁有資產、而不是通過經營性合伙企業間接擁有資產[21]。UPREIT(UmbrellapartnershipREIT)（傘形合伙REIT）對傳統REIT的組織結構進行了創新。如圖2所示[22]，UPREIT有兩個實體組成：REIT和合營合伙公司（Operatingparnership，OP），兩者均發行所有權股份。REIT對公眾發行股票，用其所籌集的資金購買物業和OP公司的股權（通常是控股），通過OP間接地擁有其物業。經營合伙人（通常包括REIT的管理層，以及在將物業轉換成REIT之前物業持有人）為其提供給REIT的房地產資產發行OP股份。這種UPREIT結構通過允許經營合伙人延緩繳納資本利得稅，直至這種轉換的稅收收益達到最大，因此促進了房地產的證券化。UPREIT能夠使新建立的房地產投資信托基金迅速達到公開上市融資的規模，從而使房地產投資信托基金的IPO熱潮成為可能。3關于亞洲國家的REITs發展情況，下文會詳細介紹。REITs托管持有REITsREITs管理人服務服務房地產或房地產有關資產組成REITs投資者（持有人）-10-DOWNREIT由UPREIT結構演變而來，它同樣允許REIT通過發行合伙公司的單元股份，在延緩納稅的基礎上，購置房地產。不同的是，一家DOWNREIT可以同時擁有多重合伙關系，并且能夠以REIT和合伙公司的形式擁有資產。因為DOWNREIT可以和每一宗所購置的房地產形成合伙關系，所以這種結構比UPREIT具有更大的靈活性。圖2UPREIT的概念圖示（2）合股結構（Stapledstockstructure）在合股結構的房地產投資信托基金中，房地產投資基金和房地產營運公司的股份被“合訂”（stapled）在一起，REIT股份持有人同時持有并不控股的運營公司的股份，兩公司具有相同的所有權。REIT通過募集設立，且房地產運營公司（operatingcompany）采取“C類公司4”組織形式。這種房地產投資基金具有以下優勢。第一、合股房地產投資信托基金通過房地產投資基金運營公司股東的同一性規避法律限制，同時可以獲得經營受限房地產的營運優勢。第二、運營公司和房地產投資信托基金的經營目標趨同，有利于減少兩個公司在公司目標上的利益沖突。第三、房地產投資信托基金把持有的房地產出租給運營公司經營，運營公司可用租金抵減收益，得到與REITs類似的稅收優惠。1984年的美國聯邦4C類公司是美國的一種有限責任公司，納稅主體是公司而不是股東。現金REIT股份UPREIT經營合伙公司（OP）現金和/或REIT股份OP單元股份物業市場開發商投資者物業所有者現金和/或OP單元股份股票市場機構投資者個人投資者-11-立法已經禁止新設這種結構的REITs。
（3）紙夾結構（Paperclipped）“紙夾”結構與“合股”結構十分相似，兩者都是由REITs和其運營公司組成，“紙夾”結構的特點在于投資者可以單獨買賣REITs或其運營公司的股份。因此，這種結構可以獲得“合股”結構REITs全部優點，同時可以有效地避免1998年立法對“合股”結構獲得稅收優惠的限制。“紙夾”結構與“合股”結構的主要差別在于其各實體之間的聯系比較松散。近年來，“紙夾”結構REITs在美國得到了很好的發展，許多“合股”結構REITs正在向“紙夾”結構轉變[23]。
2.1.5REITs的相關特點
1．產品的收益特征REITs投資最大的優點是高分紅，有著定期的股息收益。根據美國法律，REITs必須把至少90%的應課稅收入，以股息形式派給股東，因此股息率相對優厚，投資者可以獲得比較穩定的即期收入。在過去十年里REITs平均年度股息率達6.96%，遠高于十年期美國政府債券5.86%、標準普爾指數公用股4.45%和標準普爾500指數1.79%[24]。此外，從歷史數據來看，與美國的主要股票指數相比，REITs股票收益比較高。圖3顯示了股票型REITs，混合型REITs，和S&P500（標準普爾500指數），DowJonesIndustrial（道瓊平均工業指數），Russell20005，NASDAQindexes（納斯達克綜合指數）在過去1年，5年，10年，30年期間的收益比較[25]。5低市值股票的指標，是Russell3000指數中最小2000家企業股價表現的指數。-12-圖3REITs與主要股票指數的收益比較2．產品的風險特征REITs與其它金融資產的相關度較低，因此有相對較低的波動性，風險較小。表1顯示了美國股權類房地產信托投資收益與其它投資產品的相關系數6，從70年代開始到2005年，REITs與其它投資產品的相關性在逐步降低。表1股權類REITs與市場的相關系數市場指數1972-19791980-19891990-20001990-19941995-20002000-2005Russell20000.830.740.50.670.360.31S&P5000.640.650.390.530.280.22NASDAQComposite0.730.710.290.640.090.04S&PUtilities0.650.380.330.290.370.3NASDAQ100NA0.680.230.570.010.03MerillLynchGovt/Corp0.470.170.250.390.10.14資料來源：IbbotsonAssociates,NAREITs根據資產組合理論7，在資產組合中加入相關系數低的資產能有效分散風險，6關于“相關系數”，將會在下文“資產組合理論”中加以說明。7美國股權類REITs指數和其它指數收益率1.374.554.918.2912.172.248.230.030.5418.9019.087.689.207.769.0813.8714.5011.808.8312.7215.920.2113.79-50510152025NASDAQRussell2000DowJonesIndustrialsS&P500NAREITCompositeNAREITEquity1年5年10年30年（截止到2005年12月31日）百分比-13-表現在機會集8上就是使市場有效邊界（Efficientfrontier）向左上方移動。圖4顯示了REITs對市場有效邊界的優化[26]。246810121416180510152025風險（平均每年標準差）％均收益率年說明：T-Bills(短期債券)—30天美國國債；Bonds（長期債券）—20年期美國政府債券；LargeStocks（大盤股）—標準普爾500指數；InternationalStocks（海外股票）－摩根斯坦利歐洲、澳洲及遠東地區國際指數；SmallStocks（小盤股）－由紐約交易所市值占有1/5的股票代表；REITs－NAREIT股票型REITs指數。圖4REITs對市場有效邊界的優化3．產品的保值特征因為REITs的價值基礎為房地產，這使得REITs在通貨膨脹時期具有保值功能。當通貨膨脹上升，物價上漲，房地產物業的價值升值就很快，REITs的資產價值與租金收入也隨之上升，間接幫助投資者抵消通貨膨脹的影響。因此，REITs是一種很好的保值類投資工具。
4．產品的稅收優惠特征對于REITs的投資者而言，稅收優惠包括兩個方面。一方面，REITs具有避免雙重征稅的特征。由于REITs的經營利潤大部分轉移給REITs股東，一般是將90%的稅后收益分配給投資者，因此，REITs在公司層面是免征公司所得稅的，這對于投資者來說具有很大的吸引力。另一方面，REITs在支付股利時具有遞延納稅功能，這也是許多投資者投資REITs股票的主要原因。8隨著組合中證券比例的變化，組合的預期報酬率和風險組成的對應點就會變化，連接這些點所形成的曲線稱為機會集。相關系數越小，機會集曲線越彎曲，風險分散效應越強。完全正相關的投資組合，不具有分散化效應，其機會集是一條直線。TBillsBondsLargsStocksREITsInternationalStocksSmallStocks含有REITs的多項資產組合不含REITs的多項資產組合含有REITs和不含REITs的資產組合的有效邊界（1972-2005年）-14-
2.2相關理論
2.2.1金融創新理論
根據熊彼特的“創新”理論，金融創新是在金融領域內經濟主體為適應實體經濟的發展要求和為了追求利潤機會而進行的新的生產函數的創新活動，是各種金融要素的重新組合。它泛指金融體系和金融市場上出現的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融資方式、新的金融市場、新的支付清算方式以及新的金融組織機構與管理方法等內容。REITs是在社會經濟發展到一定階段，在房地產行業對資金的需求超過自身資金積累的能力，而以銀行業為代表的傳統金融業務又不能滿足房地產行業資金的規模和期限結構需求的情況下，隨著新的融資方式的出現和資本市場的深入發展而產生的。同時也是房地產金融領域為滿足投資者對資金增值和分散投資風險的需要而進行的金融創新行為。作為一種新的金融組織機構和金融工具，REITs也為儲蓄轉化為投資提供了一種新的機制。
2.2.2資產組合理論
資產組合理論是關于風險控制和增加收益的理論，應用標準差和期望值進行資產組合配置，以期望在風險程度一定的條件下實現期望收益最大化，或是期望收益一定的條件下達到風險程度最小。其核心思想是通過資產的重新組合來實現資產收益的重新分割和重組，是從資產收益角度對投資資產的現金流進行分析。資產組合的收益率：兩種或兩種以上資產組合的預期收益率（報酬率）是單個資產收益的加權平均數，可用下列公式表示：∑==mjpjjrrA1（1）其中，jr是第j種資產的預期收益率；jA是第j種資產在全部資產中的比重；m是組合中的證券種類總和。資產組合的風險用標準差表示，組合的標準差不僅取決于是單個資產的標準差，還取決于各個資產之間的相關系數。標準差∑∑===mkjKjkmjpAA11δδ，其中，jkjkjkδ=ρδδ（2）其中，jA，KA分別是第j種和第k種資產在資產總額中的比例；jkδ是兩種資產收益率的協方差；jkρ是兩種資產收益率的預期相關系數。在資產組合中加入-15-相關度低的產品，即jkρ較小的產品，則pδ就會變小，風險降低[27]。單一的房地產投資資金量巨大，風險集中，而通過資產組合，特設機構將具有某種特質并在地域分布呈現出一定多樣性的資產組合起來以分散風險，并能夠根據資產的歷史數據，利用各種模型較為準確地確定房地產投資信托基金的收益率。
2.2.3委托理論
委托理論的主要觀點認為：委托關系是隨著生產力大發展和規模化大生產的出現而產生的。一方面生產力發展使得分工進一步細化，權利的所有者由于知識、能力和精力的原因而不能行使所有的權利；另一方面專業化分工產生了一大批具有專業知識的人，他們有精力、有能力行使好被委托的權利。但在委托的關系中，由于委托人與人的效用函數不一樣，委托人追求自己財富的最大化，而人追求自己的工資津貼收入、奢侈消費和閑暇時間最大化，這必然導致兩者的利益沖突[28]。委托理論的核心是如何通過形成激勵與約束機制對人進行有效的監督，是從道德的角度對現金流進行分析的。信托基金的運作是通過供需雙方之間的中介者進行的，而不是由供需雙方直接見面協商完成。在信托這種多邊的經濟關系中，受托人(中介者)起著關鍵性作用。委托人往往面臨著信息不對稱的風險，容易出現道德風險和逆向選擇，使成本增加。為了減少風險，取得最大化效益，就應該從解決問題的思路出發，設計合理的報酬函數機制(如業績評價體系)、尋找以最小的成本構造可觀察的合同關系等辦法對人進行監督，激勵人采取合作行為，以保證委托人的利益不受到侵害。
論文關鍵詞：海峽西岸，基礎設施，信托年報分析，信托融資
信托與銀行、保險、證券并稱金融行業的四大支柱，隨著2002年《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》相繼頒布和實施，信托行為的法律關系被確定，信托業明確了“受人之托，代人理財”的主業。信托公司的資本實力得到加強，資產質量得到了較大改善。信托公司成為目前唯一一類業務領域橫跨資金市場、資本市場、產業投資市場的可跨領域經營的金融機構，可操作的業務空間已經明確得益于信托制度的規范性和靈活性，近三年來，信托行業的盈利和資產規模迅猛增長。截至2010年4月30日，51家信托公司按照規定時間披露了年度報告，其中50家實現盈利，信托業管理的信托資產規模一舉突破2萬億元，行業凈利潤達120億元，信托業愈來愈呈現出在當前金融宏觀形勢復雜多變情況下靈活的適應能力。
通過對信托公司公開披露的年度報告分析，研究信托行業主流業務模式及業務結構，分析各家信托投資公司的收入來源結構及資產結構信托年報分析，進而從財務分析視角為海峽西岸經濟區基礎設施融資提供可行的信托融資路徑。
一、信托業及信托融資模式簡介
（一）發展歷程
信托與銀行、保險、證券并稱金融行業的四大支柱，從1979年10月中國第一家信托投資公司――中國國際信托投資公司成立至今，信托行業經歷了20多年的發展歷程。隨著《信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》（以下簡稱新辦法）出臺，揭開了信托業變革的序幕。新辦法對信托公司自有資金的投資范圍、信托業務的發展方向、信托資金的管理模式等涉及信托業發展、定位的核心問題做出了新的規定，目前正常經營的51家信托公司已大部分完成的新牌照的換證工作。
隨著我國金融機構“分業經營，分業監管”制度的明確，以及信銀分離、信證分離的實施，信托投資公司成為目前唯一一類業務領域橫跨資金市場、資本市場、產業投資市場的可跨領域經營的金融機構，可操作的業務空間已經明確得益于信托制度的規范性和靈活性，近三年來，信托行業的盈利和資產規模迅猛增長。
（二）主要信托業務模式簡介
以信托公司在業務融資過程中的作用劃分，信托業務可分為以下三類[1]：
（1）直接融資類信托――包括直接貸款類及結構性融資類，公司擔任受托人和貸款服務商，主要擔任融資項目盡職調查、篩選推薦、交易結構設計、債權及擔保管理職能。目前信托公司主要開展房地產融資業務及結構化證券融資業務。
（2）資產管理類信托――公司將該類業務作為重點發展方向，著力提高產品創新含量、設計水平和管理能力，將自身定位從融資工具轉變為個性化產品及基金的設計者和管理者。公司擔任受托人和投資管理人，對信托資金的投資運作效果承擔責任。目前信托公司主要開展證券投資類信托（即“陽光私募”）業務。
（3）居間類業務――該類業務包括單純受托管理和財務顧問等。公司主要擔任受托人、賬戶管理人和財務顧問，按照信托文件約定和委托人指令執行或提出建議，包括財務顧問、信托融資服務、信貸資產證券化信托、企業年金基金信托、債券承銷等。目前信托公司主要開展與銀行理財產品對接的銀信合作業務。
二、2009年度信托公司財務報表分析
2009年我國經濟發展經歷了自國際金融危機爆發以來最為困難的一年，在國際經濟危機尚在延續以及國內宏觀環境復雜多變的同時，2009年銀信合作業務、房地產信托業務、證券投資業務相繼出臺新規，面對種種外部環境壓力，信托公司經受住全面的考驗，信托業整體大盤仍然基本穩定，增長幅度進入穩定期，核心指標實現平穩增長，就信托公司的整體經營而言，環比業績仍然驕人。行業管理資產規模在2009年成功突破2萬億大關，凈利潤120億元，較上年增長13%。平均信托資產達到歷史高點的386億元，比上年增長57%，平均信托收入20億元信托年報分析，經上年增長70%，平均信托利潤17億元，比上年增長99%。從信托資產投向看，基礎產業資產占比達36%，一直居于信托資產首位。現將信托公司主要財務指標情況及信托資產分布情況分析如下：
（一）主要指標行業平均水平變動情況
指標
2008
2009
變動率
一、盈利水平
1、凈利潤
2.2
2.4
9%
2、資本利潤率
14.7%
13.5%
-8.2%
二、資產規模
3、自有資產
17.2
21．7
26%
4、信托資產
242
386
59.5%
三、收入構成
5、營業收入
3.3
3.8
18%
其中：自有業務收入
1.5
2.2
46.7%
信托業務收入
1.8
1.6
-11%
摘要:金融信托業的本質功能是財產管理。廣東信托業應立足于信托業的本質功能，一方面滿足廣東居民日益增長的理財需求，另一方面，以中長期融資的方式，提供廣東企業發展所需資金，從而在自身得到發展的同時，推動廣東經濟的持續健康發展。
關鍵詞:信托業;信托投資公司;本質功能;廣東經濟
一、信托業的本質功能及意義
信托是一種以資產為核心，以信用為基礎，以權利主體與利益主體相分離為特點的、具有長期性和穩定性的財產管理制度。它是一種財產轉移及管理的巧妙設計，具有風險隔離，權益重置的功能以及高度靈活的運作空間，適應性很強，并由此可以派生出多樣化的社會功能，可以創造出多種多樣的管理方式和信托產品。在現代金融概念里，信托與銀行、證券、保險一起被稱為金融業的四大支柱。
本質上來說，信托業的最大功能就是為社會提供了一項優良的外部財產管理制度。其獨特之處在于，信托分割了財產的管理屬性與利益屬性，信托財產的權利在法律上屬于委托人，受托人據此對信托財產進行管理、投資和其他安排，但由此產生的利益則歸于委托人指定的受益人或者用于委托人指定的特定目的。分割信托財產的權利主體和利益主體以及分割財產的管理屬性和利益屬性，使受益人無須承擔財產管理的責任就能享受財產之利益，這正是信托成為優良財產管理制度的全部奧秘，因此金融信托業的基本功能明確定位于財產管理，其他諸多功能只能充當派生功能、次要功能。在市場經濟條件下，隨著貨幣信用的日益發達，受托人管理的信托財產越來越表現為貨幣資金和有價證券，這就使得信托投資公司在吸收和管理運用財產過程中，必然會派生出融資功能。盡管如此，金融信托業的基本功能只能定位于財產管理，它是其本質，沒有這一功能也就談不上真正的金融信托。
從我國信托業的法律定位和業務范圍來說，相對于其它金融業務，信托業主要有兩個比較優勢：
第一，信托投資公司是中國唯一能夠綜合利用貨幣市場、資本市場、保險市場和產業市場的金融百貨公司，信托投資公司可以提供在幾個行業中交叉投資的平臺，在這方面具有得天獨厚的條件。
第二，具有全功能投資銀行的業務優勢。信托投資公司可以開展投資銀行的相關業務，在債券承銷、公司理財和企業重組方面有自己的優勢。
立足于信托業的比較優勢，信托投資公司可利用信托制度的設計，積極為客戶理財以至于提供一攬子服務。目前，根據“一法兩規”，信托投資公司目前可以開辦五大類別的綜合業務：(1)信托業務，包括資金信托、動產信托和不動產信托。(2)投資基金業務，包括發起設立投資基金和投資基金管理公司。(3)投資銀行業務，包括企業資產重組、并購、項目融資、公司理財、財務顧問等中介業務，國債、企業債券的承銷業務。(4)中間業務，包括代保管業務，信用見證、資信調查及經濟咨詢業務。(5)自有資金的投資、貸款、擔保業務。正是由于信托制度在財產管理、資金融通、投資理財和社會公益等諸方面所反映出的獨特的便利功能和作用空間，在西方國家特別是美國得到了迅猛發展，成為現代金融業的重要支柱之一。
二、對廣東經濟發展的意義
1.滿足廣東日益增長的理財需求
目前廣東特別是珠三角個人財富存量日益龐大，而且結構開始從消費型轉向投資型，資本增值意識非常強烈。但由于市場客體缺乏、金融創新不足、市場流動性缺乏、投資渠道不暢等原因，個人財產過多集中于銀行存款，致使廣東省居民儲蓄存款余額增長迅猛，銀行存款居高不下。2005年廣東省城鄉居民儲蓄存款余額為20267.76億元，2006年猛增至22677.19億元，2007年又上升至23013.34億元。如此高額的個人財產存量，急欲尋找出一種好的理財方式以保值增值，因此迫切需要像信托這樣的優良外部管理制度代為運作。而信托在實務運用中具有高度的靈活性，能夠通過金融創新，不斷設計信托新品種，來滿足各方對信托財產管理的需要。比如，可為方便中小投資者投資于有價證券，開辦“證券投資基金信托”；為控制股份公司的經營權，可開辦“表決權信托”；正如美國信托學者Scott教授所言，“信托的想像與人類的想像力一樣沒有限制”。廣東市場經濟體制正不斷走向深入，在目前我國實際的金融約束條件下，信托業對廣東人的財富增值、培育廣東人的理財觀以至于成熟的市場經濟意識都大有裨益。
2.滿足廣東企業發展的融資需求
目前我國融資結構中銀行貸款比重過大，特別是長期貸款過多，存在金融風險隱憂，我國的直接融資領域有非常廣闊的發展空間。而金融信托業就是主要集中于中長期融資領域的業務發展，其原因在于財產管理一般有較長的管理期限，有些公益信托，如無特殊情況，往往無明確的到期日，這樣就使信托投資公司能夠組織到比較穩定的中長期資金。另外，為支持中小企業、民營企業，特別是支持高科技行業企業的創新發展，信托通過產品的創新可以解決很多銀行不能解決的問題，因為信托公司是惟一可同時涉及資本市場、貨幣市場和產業市場的金融機構，這為靈活有效的信托產品的提供客觀上創造了很大的創新空間和發展空間。
當前廣東企業融資倚靠銀行業渠道過重，且長期性融資占主導。如2006年，廣東省中外資金融機構本外幣各項貸款余額25935.19億元，而中長期貸款余額就高達14047.54億元，在貸款總額中比例為54.2%，中長期貸款在銀行貸款總額中比重過大。另一方面，廣東中小企業、民營企業眾多，2007年末，廣東全省有中小工業企業46.9萬戶，占全省工業企業數的99.9%，融資需求非常旺盛，目前廣東省銀行貸款絕大部分投向大中型企業。其后果是，一方面，金融風險在商業銀行中累積；另一方面，中小企業的融資需求難以得到有效滿足，高成長性的企業得不到金融支持，經濟發展不均衡。因此信托業對解決廣東中長期融資及高科技、民營企業融資等風險性資金需求就有很大的潛在意義。
三、廣東省信托業發展現狀及未來方向
改革開放以來，廣東信托業得到了迅速的發展，資產規模迅速膨脹，實力不斷提高，在全國處于領先地位。下表為廣東省信托業固有資產與京滬兩地的對比：
從上表可看出，廣東省信托業實力較強，固有資產增幅快，在全國名列前茅。然而，無須諱言，在固有資產規模迅猛膨脹的背后仍存在諸多不足。例如，信托資產業務增長乏力。據統計，2007年，我國信托行業新增信托資產5847.9114億元，其中，京滬粵三地新增信托資產分別為3201億、1092.18億和772億元，占全國當年新增總量的54.74%、18.68%和13.20%，相較京滬，廣東省信托資產增長后勁不足，在全國的規模優勢不斷弱化，全省還不及一個上海市，更遠遠落后于北京。而更大的不足，在于廣東省信托業的信托收入趨于邊緣化，在全部收入中比例極低，遠遜京滬，本源業務無法成為廣東省信托公司核心收入來源。2007年，廣東省信托業務收入4.53億元，占全部收入約10.95%，而同年上海信托業信托業務收入8.29億元，占全部收入比高達20.01%。而北京更高，該年的信托業務收入為12.16億元，占全部收入比例更高達27.36%，說明在本源業務上，廣東省信托公司的實力還較弱，與京滬相比處于下風，信托業的本質功能在廣東省的信托行業中未能得到充分體現。現時廣東省信托公司主要收入來源還是在于股權投資上，2007年廣東省信托業來自于股權投資收入約為29.96億元，占全部收入比高達72.47%，而北京和上海這一指標分別為12.16億和16.18億，分別占全部收入比重僅為25.23%和39.08%。股權收益比例過大、信托業本源收入不足固然是廣東省信托業在現實情況下迫于生存壓力的一種無奈之舉，但無須諱言，這種現狀與廣東省經濟發展對信托業的要求與期望還存在較大差距。另外，內部治理機制不完善，監督機制缺位，國有資產時有流失，積弊從生，如上個世紀末廣東信托投資公司的破產清算即為明證。有鑒于此，應從如下幾方面著手，推動廣東省信托業回歸本質功能，有序發展，以滿足廣東省經濟社會進一步發展的迫切需要。1.確立廣東信托業正確的功能定位
本土化的理財業務。廣東迅猛增長的銀行存款在客觀上說明資產管理的要求仍然沒有得到有效的釋放，因此目前廣東信托業最應該處理的問題是信托核心功能的回歸，即財產管理和增值功能，其功能的載體是中長期的財產管理。可利用信托制度的設計，積極為客戶提供一攬子服務，推出系列具有鮮明特色的信托業務，如個人特約信托、養老保險信托等業務，以便更有效地滿足廣東居民日益增長和分化的財產信托需求。
2.發揮信托制度優勢，提高廣東直接融資的比重
要做到這一點，關鍵是研究開發出新的信托產品。在這方面，四川衡平信托有限公司進行了積極而有益的探索，該公司努力在證券投資、私募股權投資（PE）、資產證券化、房地產信托（REITS）、產業投資基金等領域尋求突破，充分利用成都市全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區的特殊背景，積極參與設立統籌城鄉發展產業投資基金，發揮信托制度優勢，設計了多種針對企業融資的信托產品，為企業提供了更多直接的融資服務，從而改善了企業融資結構，為試驗區的發展提供了多元化的金融支持。廣東信托業有必要從中吸取有益的經驗，研究探索如何在為廣東企業直接融資服務的領域內開發新產品和新服務。
3.發揮比較優勢，爭取行業合作
目前能夠多方面運用多種方式管理財產的，除信托投資公司外并無第二類金融機構。但另一方面，有利必有弊，信托業在其每一個領域都受到專業公司如銀行保險等機構的強有力競爭和排擠。有鑒于此，在同其他行業競爭時，信托業應避免以己之短與對方之長競爭，應同金融的其他行業保持一種良好的合作關系，取長補短，最終實現雙贏的局面。而就廣東金融發展的現實來說，銀行業雄居金融業龍頭地位，保險證券等也飛速發展，形成了對信托業的強力擠壓。面對這一現實，廣東信托業可發揮自身比較優勢，同商業銀行、保險等金融同行展開形式多樣的服務合作，互助互補，共同獲益。
4.完善信托公司治理結構，強化行業內部約束機制
〔關鍵詞〕REITs；公共租賃住房；動力機制
〔中圖分類號〕D293.3 〔文獻標識碼〕A 〔文章編號〕1008-9187-（2013）01-0108-05
一、將REITs運用于公租房的動力機制：供需雙方的契合
房地產信托投資基金（Real Estate Investment Trust，REITs）是一種籌集眾多投資者的資金，由專業投資機構投資經營房地產及法定相關業務，并按比例（多數國家規定分配比例為不低于90%）分配凈收益給廣大投資者的一種信托制度、基金形態和中長期投資形式。REITs 起源于20世紀60年代的美國，90年代后逐步擴展到英國及亞洲的日本、香港等地。在公租房中運用REITs，既能夠解決公租房供給中的資金難題，提高供給的效率，減輕中低收入群體住房難的困境，解決我國房地產市場的結構性矛盾，又能夠為中小投資者提供一條投資于房地產市場的便捷途徑。
（一）資金需求方——在諸多方面匹配
從資金需求方來講，REITs自身特點與公租房供給相適應。
1.期限匹配：滿足公租房投資回報周期長的需要。
在公租房供給中運用REITs，可以滿足公租房投資回報周期長的需要。按目前公租房租金收益水平，靠租金收回建房成本至少需要20-30年。而商業銀行的負債來源多為5年期以下的存款，短借長貸，利率風險無法對沖。面對公租房如此長的投資回報周期，資金需要長期沉淀，風險和不確定性較高，房地產企業和金融機構均不愿參與。如在公租房開發模式中，如果房地產企業完全用債權方式融資，將明顯提高企業賬面資產負債率，降低其資信等級，減弱在其他業務上的融資能力和規模。而按照目前的制度安排，企業在開發過程中如遇到不順利的情況，也沒有任何退出渠道或救濟機制。當房地產企業完成建設，地方政府回購時也面臨資金難題。公租房REITs 資金用途主要有兩種：一是對承擔公租房BT及 BOT 項目建設機構發放貸款；二是在建設項目竣工后，為政府回購提供資金支持。REITs通過資產證券化，投資者可以隨時在市場上交易，提高了公租房項目的流動性，為公租房提供中長期資金來源，化解其投資回報周期長的難題。
2.規模匹配：滿足公租房建設的資金缺口。
“十二五”期間我國將建設1280萬套公租房，資金需求達1.5萬億。在我國目前的土地制度下，地方政府缺乏持續供給公租房的能力和動力，現階段更面臨著財政資金約束下建設資金籌集及后期本息償付的資金壓力問題，因而地方財政在公租房投資方面嚴重短缺，地方政府融資存在著很大的局限性。盡管地方政府通過發行企業債券、銀行貸款等方式進行融資，但成本高、風險大且不穩定。在財力有限的情況下，為了滿足保障房建設質量和速度的要求，地方政府需要嘗試拓寬融資渠道，彌補公共部門資金不足。REITs作為一種證券化的產業投資基金，提供持續資金支持，既可以減輕地方財政負擔，又為銀行體系解壓，解決公租房長期、大規模的資金缺口。
3.風險匹配：促進房地產業和房地產金融健康發展。
我國房地產企業融資以間接融資為主，融資渠道單一。據統計，全國房地產開發資金中，約有70%來源于銀行貸款，造成金融風險集中、融資效率低下。構建渠道多元化、高效并且有利于風險分散的房地產金融成為當前我國房地產發展一個亟待解決的問題。REITs連接房地產市場與資本市場，作為一種直接融資方式，拓寬房地產企業的融資渠道，從而改善資產負債表及增強資金的流動性，降低對銀行貸款的依賴度，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充，將大大地提高房地產金融的完備性，有助于分散與降低系統性風險，提高金融安全。
（二）資金供給方——增加投資渠道
作為資金供給方，投資者面對疲軟的股市和尚欠發達的債市，尋找資金出路是首要考慮的問題。首先，儲蓄存款存量巨大。2011 年底居民儲蓄存款達35萬億，REITs具有門檻低、分紅比例高、流動性強等優勢，為中小投資者間接投資房地產提供良好的途徑。房地產投資屬于大額投資，中小投資者受資金限制，沒有機會參與。REITs將集合的資金投資于公租房，將經營過程中所產生的持續、穩定的租金用于分配紅利，讓中小投資者通過 REITs這一方式投資于房地產業。投資者可以通過披露的運營信息，分析運作過程中存在的風險，作出理性的投資決策。在紅利分派方面，只會在個人層面征稅，在公司層面不征收所得稅，投資者可以獲得較多的紅利。如果能夠進行合理的產品設計，這些優勢會吸引中小投資者的充分參與，將擴大我國房地產財富的社會占有基礎，有深遠的社會意義。〔1〕其次，保險公司、社保基金、銀行基金、養老基金等機構投資者經過多年的發展，已頗具規模和實力，投資需求旺盛。公租房收益穩定，較易受到社會資金中尤其是基金、險資等機構投資者的青睞。另外，金融市場的發展壯大也為投資于REIT創造了條件。銀行間債券市場和證券交易市場不斷發展壯大。2011 年，全國各主要債券市場合計發債總量（不含央行票據）為6.4萬億元，股票總市值全球排名第三，公司信用類債券余額也位居世界第三，債券市場托管量達到23萬億元。經過多年努力，覆蓋股權和債權的多層次資本市場已經初步形成，市場功能日益增強，資本市場的發展拓寬了儲蓄轉化為投資的渠道，市場秩序趨于規范。
（三）實現公共政策目標——提高公租房的供給效率
2011年，我國的城鎮化率為51.3%，官方預計2030年中國的城鎮化率將達到65%，將有4億的農業人口轉化為城市人口，每年平均至少有2000萬農村人口變為城市人口。這會產生大量的住房需求。同時，城鎮戶籍人口占總人口的比例只有約33%。這意味著有13.6%即1.28億生活在城鎮里的人沒有真正城市化，沒有獲得市民應有的公共服務，也沒有獲得相應的住房保障。在目前的房價水平下，這些群體不具備商品房購買力，只能求助于保障房。在我國快速推進城市化的進程中，這些長期穩定的需求，能夠為REITs帶來穩定的現金流。
目前，我國房地產市場存在結構性矛盾，市場潛在需求與有效供給不匹配，造成房價過度上漲，不僅威脅房地產行業的可持續發展，而且嚴重影響我國經濟的健康運行。中低收入群體住房供求矛盾日益突出，對公租房的需求不斷增長，將REITs引入到公租房建設，可以為在更長的時間內融入更多的建設資金，將加快公租房的建設速度，將加快保障房建設的步伐，實現保障房和商品房雙軌運行，減輕我國房地產市場的結構性矛盾。另外，REITs 將會有嚴格的信息披露機制和監管制度，資產管理人必須定期披露運營信息，REITs 的經營情況要受內部監督及外部審計、政府部門的監督，透明度高，有利于提高公租房的效率和透明度。
（四）外部環境——管理層的支持
2008 年12 月，國務院出臺“金融國九條”，其中第五條明確：創新融資方式，通過房地產信托投資基金等多種形式，拓寬企業融資渠道，為REITs打開了政策通道。隨后的“金融國30條”提出“開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資渠道”。2009年下半年，央行召集成立REITs試點協調小組，成員主要有發改委、銀監會、證監會、保監會、財政部、國家稅務總局等部門。2009 年11月，國務院批準北京、上海、天津三城市為REITs試點城市。天津的操作模式是將天房集團保障性住房的物業資產打包抵押給信托公司，設計金融產品后在銀行間市場流通。此方案經由人民銀行通過后上報國務院。上海由張江集團、金橋集團、外高橋集團、陸家嘴集團試點為保障房設立房地產投資信托。北京試點房地產信托投資基金支持保障房，首批試點項目或將落戶朝陽區的部分公租房項目。〔2〕2010年5月，央行出臺《銀行間市場房地產信托受益券發行管理辦法》。〔3〕6 月，住建部等七部門聯合了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，指出 “探索運用房地產信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道”，為公租房通過 REITs 進行運作提供了政策上的支持。
二、公租房REITs 項目的盈利能力分析
REITs 產品雖然風險較小、收益穩定，但風險始終是高于銀行存款和國債的。通常情況下，要按照10年期國債再上浮150～200個基點，作為REITS投資人的回報率。REITs產品每年還需要按資產凈值的1%以上向信托公司或基金管理公司繳納管理費。因此，只有達到一定的收益率，才能吸引社會資金參與。
公租房REITs 的收入來源主要包括三項：一是租戶所繳納的租金。二是小區配套商業設施的租金收入，三是政府給予的各項稅收減免。同時，公租房所使用的地塊免征城鎮土地使用稅、房地產開發商涉及的印花稅以及租金所涉及到的營業稅和房產稅。
（一）公租房項目的建設成本
根據統計年鑒，2010年全國房地產開發企業竣工房屋造價為2228元/ m2。綜合考慮公租房的稅費減免，〔4〕將建設成本定為全國商品房平均造價的70%，考慮通脹因素，成本每年上漲4%。
（二）租金收入水平
目前公租房的租金水平多在當地市場租金水平的六到八成，因而假設公租房的租金水平為市場租金水平的70%。易居報告研究顯示，2000-2009年我國房產復合租金回報只有5.05%。〔5〕考慮到2009年以來的房價再次上漲，本文將市場租金率設為 4%。
（三）計算公租房項目的內部報酬率
內部報酬率法是目前項目投資決策最主要的方法之一。內部報酬率是使投資項目的凈現值等于零的貼現率，根據貼現率對投資項目每年凈現金流量進行貼現，未來收益總現值正好等于該項目原始投資額時，此時的貼現率即為內部報酬率。它實際上反映了投資項目的真實報酬。
∑nt=0COFt（1+k）t=∑nt=0CIFt（1+k）n-t（1+IRR）n
式中，IRR 為內部報酬率；COF為現金流出，t為年份；CIF為現金流入，代表租金；k為資本成本率，表示為銀行的利率；n為投資壽命。〔6〕利用此公式，計算出不同地區房價所對應的內部報酬率。
目前中國30年期續發國債收益率4.53%， 10年期企業債收益率為5.2%—7.2%。而公租房以REITs融資，每年向公司繳納的1%以上的管理費，因此，從理論上講，目前房價在全國均價以上的地區具備相應的盈利能力。
三、運行模式
（一）設立機制
1.組織形式——契約型REITs。
按組織形式分，REITs可以分為契約型和公司型。契約型是指由發起人、保管機構、投資者以設立信托的方式，通過契約發行受益憑證募集資金成立的REITs，公司型是指通過發行股份的方式募集資金并投資于房地產，投資者每年享受公司的分紅。從我國目前的法律和金融環境情形來看，選擇契約型比較合適。
表2 契約型與公司型的比較
因素契約型REITs公司型REITs
法律環境有《信托法》、《銀行業監督管理法》做依據，實踐中也有類似的案例，并且可借鑒現行成熟的信托公司集合資金信托計劃運作模式。我國目前還沒有引入美國和日本的投資公司制度，設立公司型 REITs的立法成本、制度設計難度與經濟成本都較高。
金融環境具有所有權和收益權相分離的特點，信托財產具有其獨立性，基金收益較有保障，設立也較為簡單易行。公司管理和房地產項目管理混雜容易出現潛在的利潤沖突。
2.資金投向——權益型REITs。
按照資金的投向，REITs有權益型、抵押型和混合型三類，其中權益型直接擁有所投資的房地產產權，以租金收入和出售房地產獲得的資本利得為收入來源。這與公租房依賴租金收入的特點一致。該種REITs受利率的影響較小，可以更好地規避利率風險，〔7〕有利于吸引穩健投資者的積極投入。在目前保障房建設任務重、資金需求大的背景下，權益型是合理的選擇。
3.交易方式——封閉型。
封閉型REITs 發行規模固定，投資人不得申請贖回，基金成立后不再進行資金的募集。開放型REITs的發行規模不固定，投資者可隨時進行購買和贖回，這就容易受到房地產市場以及證券市場的波動影響，由于其部分變現需求需要多次對現存資產進行評估以確定股價，評估成本高且難度較大。作為一種長期投資，公租房投資估價具有系統性，不可能隨時變動，采用封閉型可以較好的規避外部環境的負面影響，保證基金的相對穩定，鼓勵并滿足了投資者追求長期穩定收益的需求。
4.發行方式——公募與私募相結合。
以公募方式發行的金融產品在國內已經初具規模，分類監管、信息披露要求、資產第三方托管制度等相關監管措施都已提上議事日程，部分措施已經進入了正式的立法程序。〔8〕因而可以通過定向募集方式優先引入結構投資者，輔之以一定的向社會公開募集資金。
（二）運作方式
在運作中，政府可以成立一個專門機構（基金管理公司）持有公租房項目，該機構作為發起人，將項目交給受托機構，受托機構向社會發行信托投資計劃，籌資資金。投資人與受托機構簽訂信托合同，并將租金收入及政府的租金補貼交給基金托管機構（銀行）進行管理。受托機構委托獨立的物業管理公司負責對公租房項目進行運營和維護，將出租收入作為信托單位的利息收入，按時分配給投資者。為提高項目收益率，可以將公租房配套的商業設施一起打包計算租金出租收入。基金管理公司在整個運行過程中將受到政府的監督并對政府負責（參見下圖）。
圖1 REITs運作方式
四、REITs運用于我國公租房的政策完善
（一）完善針對REITs的相關法律法規
目前在我國推行REITs，只有《信托法》和《投資基金法》可以參考，沒有專門針對REITs的法律法規。為保證REITs的規范發展，應該出臺相應的專項法律，為 REITs 的發展創造一個良好的法律環境。一是在完善當前《公司法》、《信托法》、《投資基金法》的基礎上出臺有關REITs的法律法規，對REITs 的組織結構、設立條件、經營運作、稅收制度、產權轉移或變更登記等進行規定。二是規范配套管理措施。規定REITs 的發起設立、組織結構、交易流程和收入分配等事項，明確房地產信托投資關系中各主體的權利、義務、準入資格。三是明確分紅比例。在扣除管理公司及受托人的運營管理費用后，收益應當全部分配給投資者，保證投資者的利益。
（二） 稅收優惠減免政策要進一步明確
REITs的優勢之一是稅收優惠政策，國際上通行慣例是免征受托機構的營業稅，無資本利得稅，給予投資者稅收優惠。按照我國現行的稅收體系，獲得租金收入應繳納5.5%的營業稅，12%的房產稅，然后要繳納25%的企業所得稅，收入分紅后還要繳納個人所得稅，出現雙重征稅。公租房REITs的目的是為中低收入群體提供具有住房保障性質的住房，具有良好的社會效益，合理的稅收優惠政策是必要的。我國應健全相關的稅收體系，明確與REITs相關的稅收減免政策。首先是參照國際通行的慣例制定相關稅收政策，避免 REITs 出現重復征稅，如在發行、交易以及分紅派息中如何征稅，對個人投資者、機構投資者、基金公司等如何征稅。其次可參照國債投資的稅收減免政策，明確公租房 REITs 產品的利息收入免征所得稅。在REITs存續期間，免征租金收入相關的營業稅、印花稅、房產稅等流轉稅。
（三）完善信托財產登記制度
信托財產登記制度是通過法定的登記或公示程序，對信托法律關系所指向的信托財產予以確認。按照2001年出臺的《信托法》，信托財產需要辦理信托登記，否則該信托將不產生效力。2010年征求意見的《銀行間市場房地產信托受益券發行管理辦法》中也提出，被委托的地產物業應當已經投入使用，具有穩定現金流，并按照住房和城鄉建設主管部門的有關規定辦理房地產信托登記。因此，公租房REITs項目作為信托財產應該按照住建部的有關規定辦理房屋信托登記，而目前相關法律法規僅為原則性的表述，沒有具體規定信托登記的主管部門或受理機構，以及如何辦理信托登記，造成信托登記在實踐中面臨 “有法可依，無法操作”的難題。目前，不同財產主管機關對于信托法中關于信托登記的理解程度、執行效果千差萬別，甚至存在明顯的法律隱患。由于沒有法定的登記程序對信托財產進行確認，致使匯集在信托財產上的當事人的利益很難有效保障，信托所具有的權利重構、破產隔離、財產管理等功能沒有發揮，信托金融創新遭遇阻礙。在實踐中，各信托公司采取了一些變通措施，但都具有明顯的有限性與階段性，一些措施甚至本身的沒有合法性不足，存在較大的法律風險。建立信托財產登記制度已經成為一個十分迫切的任務。
（四）土地支持政策要進一步明晰
從前文分析來看，土地供應方式對提高公租房REITs項目的收益率至關重要。在公租房的供地方面，2010年出臺的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》指出，各地要把公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計劃，予以重點保障。面向經濟適用住房對象供應的公共租賃住房，建設用地實行劃撥供應。其他方式投資的公共租賃住房，建設用地可以采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用。如果能以按年征收土地出讓金方式供應公共租賃房用地，大幅度降低出讓用地成本，那么將顯著提高REITs項目的收益率。
為保證REITs 的順利實施和規范運行，建議先由人民銀行、銀監會、證監會、住房建設部等政府牽頭制定關于公租房REITs 試點的指導意見，制定規范 REITs 市場操作的法規和指導方針，對符合條件的 REITs 產品在銀行間債市進行交易試點，吸引機構投資者參與。同時，在銀行間債市試點成功的基礎上，探索證券交易所上市交易的相關法律法規。
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[論文關鍵詞]遺囑；信托；公證
近年來，隨著我國經濟的進一步發展，民營企業不斷壯大，個人財富日益增加，為了更好地傳承家庭財產，充分保障家庭成員的長遠利益，遺囑信托這一法律手段逐漸得到人們的關注，特別是富裕階層和成功人士對此更為青睞，不斷有公民申請辦理遺囑信托公證。目前，加強遺囑信托研究，做好相關公證工作具有強烈的現實意義。
一、遺囑信托的含義
遺囑信托又稱死亡信托，指通過遺囑這種法律行為而設立的信托，立遺囑人生前訂立遺囑，基于對受托人的信賴，將其財產權委托給受托人，在其死后，由受托人按照遺囑人的意愿以受托人的名義，為遺囑所指定的受益人的利益，對受托財產進行管理或者處分。
與一般信托業務比較，遺囑信托的特點在于，遺囑信托是遺囑人在生前設立的，但卻在其死亡后才發生效力的信托。遺囑信托同時受《繼承法》和《信托法》的規范。與普通的遺囑相比，遺囑信托必須指定受托人即遺囑執行人，遺囑執行人一般選擇立遺囑人信賴的自然人或機構，如親戚、朋友、具有理財能力的律師、會計師、信托投資機構等。
二、遺囑信托的功能
遺囑信托之所以逐漸受到人們的關注，從富商大賈走向普通百姓，主要因為其擁有獨特的功能，特別是近年來，張國榮、梅蘭芳等明星遺產問題引發的爭端更引起了人們對遺囑信托的興趣。
1.可以發揮財產效益，保證財產在家族內部順利傳承，保證受益人的長遠利益得到保證。許多成功人士擁有龐大的資產，其數量巨大，種類繁多，涉及多個投資領域，如僅僅通過普通繼承實現財產權的轉移，則無法保證其財產的保值增值，無法保證其名下公司的正常運轉。而通過遺囑信托，把龐大的財產委托給專業的投資機構，一方面可以實現財產的保值增值，一方面可以使財產順利地傳給繼承人，同時，也可以通過受托人較強的理財能力彌補繼承人無力理財的缺陷，防止巨額財產在短時間內被繼承人揮霍一空，以至未來生活無法保障。
2.可以減少因財產繼承產生的紛爭，保持家庭和社會的穩定。遺囑信托受法律保護，具有強大的約束力量，特別是中立的遺囑執行人介入，保證了遺產清算和分配的快捷、公平。
三、遺囑信托的現狀及發展前景
目前，遺囑信托在我國并未得到廣泛運用，但其有著廣闊的發展空間。
1.從文化傳統來看，幾千年來，中華民族高度重視人與人間的相互信任，尤其是在親人和朋友之間，無論是在日常生活還是商業活動中，這種互信關系的應用十分普遍。同時，我國民間非常重視財產的繼承問題，無論是在城市還是農村，繼承無處不在，這些是遺囑信托發展的文化基礎。
2.從經濟狀況來看，我國已經具備了遺囑信托生存的土壤。自改革開放以來，我國已經產生了一部分先富起來的人群，他們積累了大量的社會財富，對遺囑信托具有強烈的要求，形成了一個潛在的數量龐大的客戶群體。
3.從法律方面來看，到目前為止，中國已經陸續出臺了以《信托法》為代表的一系列信托法律法規，為遺囑信托在我國的發展奠定了法律基礎。
4.從信托業本身來說，我國信托業在經歷了多次整頓后已經開始步入正軌，信托機構的實力和信譽已經有了很大的進步，理財技能和忠實意識有了顯著提高，信托的影響力正在不斷擴大。
近年來，普通公民到公證處申辦遺囑公證的逐年遞增，其中有部分當事人提出了辦理遺囑信托的要求，他們希望在百年之后，自己的財產或事業仍舊能夠正常運行，有些甚至申請辦理帶有公益性質的遺囑信托。
四、辦理遺囑信托公證時應注意的問題
在辦理遺囑信托公證時，公證員應當注意以下相關問題：
1.公證員應明確告知當事人辦理遺囑信托公證的有關注意事項，從法律層面審查信托遺囑的相關內容。
2.遺囑信托中要明確信托財產的范圍、管理、運用以及信托終止后信托資產如何處理。同時，遺囑信托中最好指定“信托監察人”，以便監督受托人在管理與運用信托財產時，有無違反信托合同。
3.遺囑信托中最好能考慮民法上有關“特留分”的因素。換句話說，不可將所有遺產信托給指定的某一人（身心障礙的孩子），而必須依民法上“特留分”的規定將一定比例的遺產給擁有繼承權的人（例如其它子女）和生前撫養他們的人。
4.代書遺囑的遺囑人最好親自簽名或按指紋，避免采用蓋印章的方式，如實在不會簽名，需按指印或蓋章時，應將立遺囑人的十個手指印全部提取。
5.公證員除了保存信托遺囑的打印稿外，還應將手寫稿存入卷宗。換句話說，公證處除了應發給當事人含打印稿的信托遺囑公證書外，公證處卷宗中還應包括打印和最好由自己親筆書寫或由者書寫的信托遺囑手寫稿原件。
6.在辦理遺囑信托時，應進行全程錄像。
五、目前影響國內遺囑信托公證發展的幾個因素
1.關于受托人的限制。《中華人民共和國信托法》賦予了完全民事行為能力的自然人、法人成為遺囑
信托受托人的資格，但《信托投資公司管理辦法》第12 條規定，未經中國人民銀行批準，任何單位和個人不得經營信托業務。由此，自然人不能擔任遺囑信托的受托人，委托人只能在具備經營信托業務資格的信托投資公司中去選擇，這極大地阻礙了我國遺囑信托的發展。
2.關于受托人的管理能力。早在上世紀初，許多國內的信托公司便已經宣布開展遺囑信托業務。但時至今日，這些業務并沒能夠大規模地開展起來，其原因，一方面是相關法律不健全，另一方面，信托機構資產管理能力較弱、不能達到公眾的期望也是不容回避的一個現實。
3.關于信托情況的監督管理以及受托人不作為或亂作為情況的處理。遺囑信托中最好指定“信托監察人”，以便監督受托人在管理與運用信托財產時，有無違反信托合同。然而，在目前法律中，由于對受托人不作為或亂作為應如何處理并無明確規定，很多人在申請遺囑信托時心存顧忌。
4.關于遺囑執行人的問題。作為遺囑執行人或受托人執行遺囑方式缺乏明確依據：遺囑執行人的概念在繼承法里提及不多，對執行遺囑的程序也缺乏明確規定，導致遺囑執行人執行遺囑時的地位以及權利義務缺乏明確依據。
5.財產權的轉移問題。在國外，信托遺囑通常需要先實現財產的轉移，即將財產轉移到受托人名下，由受托人監管。但按我國現行稅制，在信托財產的轉移過程中將遭遇重復征稅。即當信托財產由委托人轉移給受托人時，要征收一次財產轉讓的交易稅，而當信托關系終止，信托財產返還給受益人或信托財產最終權利歸屬人時，還要繳一次財產轉讓的交易稅。
論文關鍵詞 市場經濟 抽逃出資 公司資本制度
一、概述
所謂的“抽逃出資”是指公司的發起人、認股人在公司成立后，將其已經繳納的股款通過某種方式抽逃歸于個人所有，但同時還保留股東身份和既有股款的欺詐性違法行為。
我國《公司法》第36條明確規定：“公司成立后，股東不得抽逃出資”。另外，《公司法》第92條規定：“發起人、認股人繳納股款或者交付抵作股款的出資后，除未按期募足股份、發起人未按期召開創立大會或者創立大會決議不設立公司的情形外，不得抽回其股本”。通過我國《公司法》以及其他相關立法的條文，可以看出，我國立法對于公司股東抽逃出資的行為持禁止態度。
二、股東抽逃出資行為的認定
股東抽逃出資的行為具有一定的復雜性，對于股東抽逃出資行為的認定主要可以從以下幾個方面入手：
（一）該公司已經過驗資成立
公司經過驗資成立，意味著股東出資以后，資產就變成了公司的財產，股東不能撤回出資，僅能通過轉讓的方式使其投入的資本得以回復。此時，股東抽逃出資是對公司資本制度的違背。所謂公司資本制度是指公司資本金“確定、維持、不變”三個原則。??資本確定，是指在公司設立時，必須在章程中對公司的資本總額作出明確的規定，并由股東全部認足，否則公司不能成立。資本維持是指公司在存續期間，應經常保持與資本額相應的財產，以防止公司資本實質性減少，維持公司清償債務的能力，保護債權人利益。資本不變是指公司的資本額一經確定，非經法定嚴格程序不得隨意改變。??公司資本制度對于維護公司、股東及第三人的利益有重要意義。首先，股東將出資歸于公司，使公司享有對出資的所有權。股東的出資成為公司存在、發展的基礎。其次，公司資本的確定、維持與不變，是對股東收益的保證，只有有了充實的資本，公司才能更好的維系和發展，股東才可能享有公司發展帶來的收益。再次，公司在經濟往來與發展的過程中避免不了和第三人的交往，由此產生很多的債權債務關系，無論公司作為債權人或是債務人，公司資本制度對于雙方來說都是起著重要的保障作用。
（二）公司股東實施了抽逃出資的行為
股東抽逃出資行為的認定，要求相關股東實施了直接抽逃其資產的行為，而不論其實施方式如何。在實踐中，股東抽逃出資的方式主要有以下幾點：（1）公司驗資設立后，將公司財產用于償還個人債務。該情況通常表現為發起人或股東用借款或貸款所得作為注冊資本，一旦公司設立后，就將借來的出資抽回。只是將公司作為一個臨時的銀行，進行資金的“轉賬”。（2）公司驗資設立后，將公司資本用于非經營業務或無正當理由的開支。一些股東待公司成立后，任意開支而無正當理由，其行為的目的是將其出資折現。（3）“長期借貸”。法律并不禁止公司依照指定程序將公司資產借給股東，但一些股東基于此項權利而進行濫用，導致股東與公司的“長期借貸”情形的發生。該行為從表面上看是股東與公司之間的借貸關系，從實質上看是股東將其出資予以抽回的一種方式。（4）自我交易。自我交易行為通常是股東利用公司所有的資本與和該股東相關聯的主體進行交易，低買高賣，以賺取差價的方式將股東的出資抽回。
股東抽逃出資行為實質上是對股東有限責任制度的違反。我國《公司法》規定，股東以其出資額為限對外承擔有限責任。但是，一旦股東抽逃出資之后，所得結果一方面股東并無投入，同時還享受公司的紅利；另一方面，公司對外承擔債務時，股東并不以其原有出資對外承擔債務，逃避了其本應承擔的風險。
（三）實施抽逃出資行為的股東主觀上存在故意
即股東有意通過某種方式將其出資抽逃。在實踐中，經常存在股東與公司之間的借貸關系。若股東與公司之間的借貸存在協議，該協議明確約定了借款數額、還款期限、償還方式和計劃等，則一般認定為是合法借貸，此時，應當依據隨后的償還過程認定該股東是否有不正當目的。例如，股東在償還期內持續分期償還，即使其沒有在約定期限將所借款項償還完畢，也不應認定該股東存在抽逃出資的主觀故意。因此，對于抽逃出資行為的認定必須考慮相關股東的主觀態度。
三、合法借貸關系的認定
在實踐中，經常發生股東與公司之間的借貸關系，無論此借貸關系發生的前提如何，我們都不能簡單的認定此行為是抽逃出資還是一般的借貸關系，而是要結合主客觀要素對其予以分析。如果股東與公司之間的借貸是基于股東在客觀上有正當理由，同時主觀上不存在抽逃出資的故意，一般應認定為合法的借貸關系。當然，合法的借貸還應當符合法律的要求，股東向公司借貸時，應當經過股東會或股東大會的同意，經法定程序辦理。若股東以向公司借貸為名，行抽逃出資之實，則應認定為抽逃出資，予以懲處。對于股東借款行為的定性國家工商行政管理總局在其《關于股東借款是否屬于抽逃出資行為問題的批復》（工商企字[2002]第180號）中有這樣的表述：“依照《公司法》的有關規定，公司享有股東投資形成的全部法人財產權。股東以出資方式將有關財產投入到公司后，該財產的所有權發生轉移，成為公司的財產，公司依法對其財產享有占有、使用、收益和處分的權利。公司借款給股東，是公司依法享有其財產所有權的體現，股東與公司之間的這種關系屬于借貸關系，合法的借貸關系受法律保護，公司對合法借出的資金依法享有相應的債權，借款的股東依法承擔相應的債務。因此，在沒有充分證據的情況下，僅憑股東向公司借款就認定為股東抽逃出資缺乏法律依據。”和《國家工商行政管理總局關于山東省大同宏業投資有限公司是否構成抽逃出資行為問題的答復》（工商企字[2003]第63號）第一條：“借、貸業務是金融行為，依法只有金融機構可以經營。工商企字[2002]第180號文所指股東與公司之間合法借貸關系，是以出借方必須是銀行或非銀行金融機構（如信托投資公司或財務公司）為前提的。非金融機構的一般企業借貸自有資金只能委托金融機構進行，否則，就是違法借貸行為。非金融機構的股東與公司之間如以借貸為名，抽逃出資，可依法查處。”和第二條：“公司以自有資產進行投資，并以投資作為主要經營業務。接受委托并以委托人名義，以委托人資產進行的投資屬于信托投資的范疇。從事信托業務應經人民銀行或證監會批準，未經批準、未經登記注冊，不得以各種形式從事信托活動。在其股東未取得信托投資經營范圍的情況下，公司以委托其股東從事投資業務的名義，將股東的出資全額劃入股東帳戶，此種行為可以認定為變相抽逃出資行為。”通過上述所引用的規定，可以看出對于股東向公司借款的行為是否合法，不僅要看其形式上的合法性，還要看實質上的合法性，即形式上是否以正當理由、正當程序取得公司借款，實質上看股東是否有抽逃出資的實際行動。
四、股東抽逃出資的法律后果
股東抽逃出資對于公司有著嚴重的影響，使得公司的資本與注冊時不能保持一致，從而危害各方利益。所以，在我國相關立法中對股東抽逃出資的行為規定有嚴厲的懲罰措施，但是，現有的立法規定也存在明顯不足，具體闡述如下：
（一）行政責任
根據我國《公司法》第二百零一條規定：“公司的發起人、股東在公司成立后，抽逃出資的，由公司登記機關責令改正，處以所抽逃出資金額百分之五以上百分之十五以下的罰款。”由此可知，對于有抽逃出資行為的股東，將受到行政處罰。
（二）刑事責任
我國《刑法》第一百五十九條規定：“公司的發起人、股東違反公司法的規定未交付貨幣、實物或者未轉移財產權，虛假出資，或者在公司成后抽逃其出資，數額巨大、后果嚴重或者有其它嚴重情節的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或單處虛假出資金額或抽逃出資金額百分之二以上百分之十以下罰金。單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其它直接責任人員，處五年以下有期徒刑或者拘役。”由此可知，抽逃出資的行為具有嚴重的社會危害性，應當由刑法予以懲處。
（三）民事責任
從我國法律的現有設置來看，對于股東抽逃出資行為缺乏有效的民事調整手段。僅從行政責任和刑事責任對其處罰并不能解決抽逃出資行為對公司、其他股東以及債權人所造成的損害。筆者認為，完善不同利害關系人的民事救濟是必要的。
1．對于公司來說
股東的出資是公司成立的基礎，也是公司對外承擔獨立責任的保障。我國公司法明確規定了公司成立時應當有獨立承擔民事責任的能力，即對公司的獨立財產的限定。股東的出資行為是一種轉移財產所有權的行為。股東作為出資的財產，無論是貨幣、實物或是知識產權，當完成法定程序后，其轉化為公司的資產，股東不再享有所有權。此時，股東抽逃出資的行為實質上是對公司財產的一種侵犯。因此，筆者認為公司有權對此提出民事主張，以保護其財產所有權。
2．對于已經足額繳納出資的股東來說
公司成立之前，股東對于出資的認購實質上可以看成是股東相互之間的出資協議。股東應當本著誠信的態度履行各自的出資義務。有抽逃出資行為的股東，雖然初期繳納了出資，但是待公司成立后以各種方式抽逃，使得其之前的出資僅僅是個形式，實質上并沒有完全履行出資義務。另外，股東抽逃出資使得其他已經足額繳納出資的股東承擔更大的風險和責任。由此筆者認為已經足額繳納出資的股東有權要求抽逃出資的股東將其抽逃的出資退還公司，并且責令其承擔相應損失的賠償責任。
3．對于公司的債權人來說
股東抽逃出資減弱了公司對外承擔獨立責任的能力。在實踐中經常發生公司以其獨立資產無法承擔對外責任的情況，這對于債權人來說是十分不利的。但是，此間如果存在股東抽逃出資的行為，即是對公司債權人的預先侵犯。因此，債權人可以請求法律對其債權予以保護。當然，債權人的此種權利也不能濫用。如果公司能夠以獨立的財產承擔對外責任時，即使發生了股東抽逃出資的情況，債權人也不能對此股東提出民事主張。
[摘要]本文揭示了房地產投資信托(REITs)的集合投資制度本質及其制度內涵，指出了房地產投資信托制度所獨具的契約性和社會性特點，以及其推動房地產業發展和經濟社會進步的作用。
[關鍵詞]房地產；投資信托；制度特性
一、房地產投資信托(REITs)的制度內涵
房地產投資信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，簡稱REITs)，又稱為房地產投資信托基金，最早產生于上世紀60年代的美國，它是一種通過發行股票或者單位受益憑證來募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業投資機構投資經營房地產及法定相關業務，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊的集合投資制度。美國的房地產投資信托(REITs)制度經過40多年的發展，不斷趨于完善，極大地促進了美國房地產業乃至整個經濟社會的發展和進步。從上世紀90年代開始，世界上許多國家紛紛借鑒美國做法，通過立法建立起本國的REITs制度。據全美房地產投資信托協會(NAREIT)的資料統計，截至2003年底，已有1日個國家和地區制定了REITs法規。由于各國的REITs制度都是借鑒美國REITs的理念和原理創建，因此在制度內涵上基本相同。美國的REITs制度安排主要有以下內涵和特點：(1)REITs的實物形態是一種證券化了的信托投資基金，它是通過向大眾投資者發行股票或單位受益憑證募集資金而形成。為了避免REITs變成為少數人牟利的工具，美國法律對REITs的股東數作出嚴格限制，規定REITs的股東不得少于100人，且持股比例最大的5個或5個以下的個人持有的REIT股份不得超過50％。(2)REITs基金管理公司是一種專業性的信托投資組織，它扮演的是“受人之托，代人投資”的中介入角色，幫助大眾投資者實現對房地產的直接投資。(3)REITs必須將大部分資產投資于能夠定期產生租金收入的經營性房地產項目，且收入來源主要應是房地產項目的租金。譬如，新加坡和韓國規定REITs投資于房地產的比例至少在70％以上，美國和日本規定REITs投資于房地產的比例至少在75％以上，香港規定REITs投資于房地產的比例至少在90％以上。(4)REITs必須將其90％以上的投資凈收入作為股利在當年內分配給投資者。(5)如果滿足以上條件及其他規定，那么房地產投資信托(REITs)作為一個專業投資機構，可以享受免征公司所得稅的優惠政策。
二、房地產投資信托(REITs)制度的契約性
REITs作為一種通過募集大眾投資者的資金交由專業投資機構投資經營房地產的集合投資制度，其產生與房地產業投資的“高進入壁壘”直接相關。這種產業進入壁壘主要體現在兩個方面：一方面是高資本“門檻”。房地產投資動輒上千萬，很多項目投資都是數億元，甚至數十億元，中小投資者根本無法承受。另一方面是專業化技能“門檻”。房地產投資雖然利潤豐厚，但所面臨的風險和不確定性很大。對房地產的投資需要對國家政策、宏觀經濟、房地產業發展周期、市場供求、房地產地段、價格、升值潛力等作出比較準確的判斷，否則很容易導致投資失誤，損失慘重。這種很高的專業化要求，一般投資者也是難以達到的。產業壁壘的存在，阻礙了大眾投資者對于房地產業的投資。REITs制度的出現就是國家在制度創設上對于這一現象所作出的反應。通過REITs制度，禮會投資者將自己的資金委托給更具有專業優勢和效率的機構或者人士去運用，并從人那里獲得投資回報。這實際上就在委托人和人之間建立了一種契約關系。因此，更深入地看，REITs作為一種集合投資制度，它實質隱含著社會投資者與專業化的房地產投資管理機構之叫的特定權利義務關系，也即契約關系。
與一般契約關系不同的是，REITs中體現的契約關系具有公共性和集體性的顯著特點。為盡量減少因締約雙方信息不對稱給投資者帶來的損害，國家對于REITs的投資對象、資產結構、收入構成、分配比例等都進行了詳細的規定，而一般的契約對于這些問題都是山締約雙方協商確定。也就是說，在REITs這一投資活動中，田家為社會投資者和專業投資管理機構擬定了一份公共契約，需要雙方協商的內容已經很少了。作為接受這份公共契約的回報，國家給予其稅收優惠。REITs投資中的契約關系的另一個顯著特點是其集體性。在每一只REITs中雖然有成千上萬個不同的投資者，但REITs契約并非由他們逐一與專業投資機構談判簽訂一個個契約而形成，而是統一由專業投資機構根據國家規定提供一份集體契約(即REITs投資協議)，交由每一個投資者“背書”(即認購基金份額)，當達到法定的背書人數及投資金額時，集體契約有效成立。所以，從根本上講，REITs這一集合投資制度就是一份山國家事先擬定好主要條款的集體投資契約，其主要目的在于通過提供稅收優惠為社會大眾提供一個房地產投資獲利的渠道或者機會。
三、房地產投資信托(REITs)制度的社會性
KEITs作為國家創立并推動的特殊集合投資制度，其意義遠遠不止于一種商業行為，它還具有調整社會關系，維護社會穩定，促進社會進步的社會職能。社會性是REITs集合投資制度更為重要、更富意義的特性所在。這具體體現在以卜三個方面。
第一，大眾參與性。房地產業是大眾產業，與社會大眾的生產、生活息息相關。房地產業又是一個創造巨大財富的產業，歷來對于房地產的分配是決定社會財富分配的重要因素。然而，由于高資本和專業化進入壁壘，社會大眾—直被排除在房地產投資之外，分享不到房地產業發展所帶來的好處，房地產業所累積的巨額財富往往被少數人所占有，從而加劇了社會貧富分化。這種因為投資機會不均等而導致的財富占有的多寡更容易使大眾產生社會不公平感，如果國家不采取措施而任其累積，勢必影響到社會的穩定和經濟的持續發展。對于此，美國政府創設的REITs制度為大眾投資者提供了一個持有房地產、分享房地產利潤的公平機會，使房地產業成為社會大眾直接參與的產業。REITs不僅集合了大眾投資者的資金，而且集合了大眾投資者的投資意愿和投資行為，它以一種集體行動的方式實現了房地產投資的大眾化和社會化。
關鍵詞：準公益信托；立法缺陷；運行模式；政府指導
2001年頒布的《中華人民共和國信托法》首次在法律層面上確定了公益信托的地位，但是由于對于公益信托缺乏明確的定義和審批等法律環節的立法空白，頒發十年來，很少有公益信托面世。
在對于公益信托的理解中，公益信托的投資來源于信托資產及其收益，由于公益的受益人是無對價的享受公益，因此公益信托的實施不會有任何商業收益，這從根本上決定了公益信托的委托人不僅不能享受任何回報，甚至還要以捐獻財產的方式才能參與公益信托。這種高尚的形式，由于對委托人要求過高，因此典型意義上的公益信托在當下中國難以得到發展；而私益信托由于其準入門檻過高，導致一些需要資金扶持的具有公益性質的事業也難以得到發展。論文百事通在資金投向的項目的劃分上，除了完全的商業性質的項目與公益項目之外，仍有一部分具有很強的公益性質的商業項目，例如經濟適用房建設，雖然購房人仍要付出相應的對價，但這些項目的建設者沒有商業訴求，項目用途主要在于解決特定群體的困難，其公益性質不言而喻，但由于其融資規模較大，現行的信托制度設計無法滿足其融資需求，因此在公益信托和商業信托之外，有必要創設一種新的信托模式，準公益信托。該信托設計適用于像經濟適用房這樣的商業模式運作的社會公益項目。
下面我們以經濟適用房為例來闡述準公益信托的信托模式的有關法律問題。
一、關于公益信托的理解
公益信托，也可稱慈善信托，是指出于公益目的而設立的信托，此種類型的信托在社會生活中通常表現為：委托人提供一定數額的財產作為信托財產，由受托人管理該項財產，并按照有關信托行為的規定，將信托財產及其收益運用于舉辦某一項或某些公益事業。
按照我國《信托法》第六十條的規定，公益信托的設立應為了以下的公共利益：
（1）救濟貧困；
（2）救助災民；
（3）扶助殘疾人；
（4）發展教育、科技、文化、藝術、體育事業；
（5）發展醫療衛生事業；
（6）發展環境保護事業，維護生態環境；
（7）發展其他社會公益事業。
從上述關于公益信托的法律規定看，公益與私益最根本的區別是受益人的區別——在于它并不是以特定的某一人或某些人為資助對象，而是以整個社會或該社會一定范圍內的所有需要該項資助的人為資助對象。這在法律中有明確的規定，而且獲得資助的條件也有明確的法律規定。所以，應當理解為，為使社會公眾或者不特定的群體或者同一性質的大范圍群體受益的應當認定為公益，因為其獲益的對象并未被特定化，帶有廣泛性和不確定性。相反的，如果某一獲益行為，設定的獲益對象是指特定的一人或幾人，或者是帶有局限性的群體，那么就應當認定為私益，因為其獲益的對象已被特定化，在確定的范圍之外他人不可享受此種利益。
從信托上來看，如某一信托，它旨在救助全國或某一地區的所有無助的人，則屬于公益信托；它僅以特定的某幾個人為資助對象的話，就屬于私益信托。從公益信托實質方面講，該信托應該有明顯社會利益。從形式層面看，受益人應該不特定。只有受益人不特定，誰都有可能從中受益，才可認為信托具有公共利益實質，從而成立公益信托。而私益信托是要求指定特定的受益人，可以是投資者，也可以是投資者指定的個體，受益具有確定性。
二、從當前公益信托法律規定的缺陷重新認識公益信托的概念
當前公益信托在實踐中的表現主要為兩點：
（1）委托人的非營利性，實踐中表現為委托人的捐贈方式；
（2）信托財產或者收益直接投資于公益項目（信托財產進行其他投資進行增值不在此討論之列）。
由此我們可以看到，目前法律對于公益信托的規定存在的兩個問題：完全的非盈利性甚至是捐獻使得許多熱心于公益事業的人望而卻步。作為資本，追逐高回報是其本性使然，而在中國老百姓還不普遍富裕的情況下，要求其參與公益事業不求回報甚至完全捐贈，很不現實，所謂有錢出錢，有力出力，為何出力的大有人在？說明大家公益之心是切實存在的，因此廣大市民能夠參與低回報的信托項目，就體現了其公益之心，集腋成裘，此類的公益項目中，雖然個人投資額度小，但是由于可以參與的人數可觀，其規模不可小覷。
其次公益事業是列舉性的，那么在對公益沒有定義的情況下，如何理解項目的公益性，例如政府的經濟保障房建設是不是公益項目？在傳統的理解上，我們認為公益信托應該投資于公益事業本身，而如果經濟保障房項目的信托資金是投資于開發商而非直接的公益項目本身，那么這是否可以理解為公益信托？我們認為有必要對于公益事業進行廣義的理解，只要社會上的不特定的困難群體從這個信托計劃的實施中得到了利益，并且實施者沒有從中得到利益，均應該認為是公益事業。就經濟保障房信托項目而言，經濟適用房項目由住建房公司承建，住建房公司在承建人的基礎上只獲得微薄的利潤，這也是準公益信托的關鍵性質之一，它不是單純以獲利為目的。此次信托的主要受益人為社會廣大的購房困難弱勢群體，經濟適用房的建設是為了讓更多的人能夠享有住房。民法理念“居者有其屋，耕者有其田”，住房是一個人生存的最起碼要素，然而縱觀現今全國房市，房價居高不下，普通個體只有望房興嘆，或者花一輩子的時間背上房債，成為不折不扣的“房奴”。在這樣的經濟背景下，政府出臺了一系列調控房地產的政策，試圖穩定房地產市場，從宏觀來看，這是一種政府公益的行為。所以可以這樣理解，經濟適用房是以滿足社會人群對住房的需求的公益事業行為。公益的廣義理解，可以擴大公益信托的范圍，讓那些政府想做而無力做的有利于廣大困難群體的事項獲得社會上大批小額閑散資金的支持。
從當前公益信托的缺陷看，我們應當將低于一般市場資本回報率、資金使用人不從中盈利、有利于社會弱勢全體的信托計劃納入公益信托的組成部分，從而為公益信托掃除障礙，讓更多的社會資金參與到公益事業中來，讓更多關愛社會公益事業的人參與到社會公益事業中來。
從委托人是否盈利看，我們可以將準公益信托稱為營利性公益信托；而傳統的公益信托則為非營利性公益信托。這樣我們認為公益信托應該有兩個部分組成，即典型的公益信托和準公益信托。
三、準公益信托的運作模式
對于準公益信托應該盡快立法，使之運行具有法律支撐。我們認為準公益信托的基本運作模式應當如下：