發(fā)布時間：2023-03-16 15:56:27
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)銷售論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
論文摘要：本文基于工作實(shí)踐，分析了目前房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍管理中存在的問題，并著重介紹了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識培訓(xùn)，積極樹立良好的房地產(chǎn)銷售服務(wù)態(tài)度，提高房產(chǎn)銷售的營銷策略和技巧等具體的解決措施。希望有關(guān)人員加以借鑒和參考，從而探討出更加行之有效的方案去完善房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍的管理工作，提高房地產(chǎn)行業(yè)的效益。
近些年來，房地產(chǎn)成為了人們生活中關(guān)注的主要熱點(diǎn)之一。由于房地產(chǎn)正在如火如荼的建設(shè)當(dāng)中，房地產(chǎn)的銷售管理問題因而也得到了全社會的普遍關(guān)注。房產(chǎn)銷售隊(duì)伍的管理問題直接關(guān)系到房產(chǎn)企業(yè)的利潤和信譽(yù)，針對目前房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍管理中普遍存在的不足之處，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取積極有效的措施，進(jìn)而能夠促進(jìn)房地產(chǎn)銷售額的提高，增大企業(yè)效益。
1 房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍管理存在的問題
1.1 銷售人員專業(yè)知識不強(qiáng)
很多房產(chǎn)公司的銷售人員都是直接源自于一些院校市場營銷專業(yè)的學(xué)生，對具體的房地產(chǎn)知識沒有一個深入的研究和了解，這樣就造成了銷售人員專業(yè)知識不夠全面的現(xiàn)狀。這種情況下，銷售人員在銷售過程中面對客戶很難對房地產(chǎn)產(chǎn)品有一個系統(tǒng)的介紹和展示，沒法讓客戶掌握產(chǎn)品的信息。銷售人員專業(yè)知識不強(qiáng)可能會直接導(dǎo)致整個房產(chǎn)企業(yè)的形象下降，對于房產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)也會造成一定程度上的消極影響。
1.2 銷售過程中服務(wù)態(tài)度不好
房產(chǎn)銷售過程中，很多企業(yè)的銷售人員服務(wù)態(tài)度不好，缺乏足夠的耐心和親和力，這樣讓很多的看房和買房者極度反感，對銷售額的提升起到了一定的制約作用。很多房產(chǎn)企業(yè)在銷售人員的培訓(xùn)過程中，缺乏相關(guān)的心理素質(zhì)培訓(xùn)。由于銷售人員沒有意識到房地產(chǎn)銷售的特殊性，因此他們在銷售過程中沒有形成一個良好的銷售理念和銷售態(tài)度，使得銷售過程中他們的心理狀態(tài)表現(xiàn)的不夠成熟，進(jìn)而會出現(xiàn)一些服務(wù)耐心度不夠甚至與客戶產(chǎn)生矛盾之類的現(xiàn)象。
1.3 營銷方面技巧單薄
營銷技巧是任何銷售隊(duì)伍都必須掌握和研究的。然而，很多的房地產(chǎn)銷售人員對于相應(yīng)的房地產(chǎn)營銷技巧都略顯單薄。在銷售過程中，很多銷售人員沒有針對在營銷方面遇到的失敗案例或者受到的挫折等進(jìn)行具體的分析，去研究消費(fèi)者的消費(fèi)心理以及了解他們在買房時所具體看中的信息，這樣對他們營銷技巧的提升沒有起到任何作用。此外，房產(chǎn)企業(yè)沒有在銷售培訓(xùn)中針對營銷技巧進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)和考核工作，無法引起銷售人員對營銷技巧的重視。
1.4 銷售管理制度混亂
第一，資料管理混亂。有些知名項(xiàng)目的樣板間，堆著認(rèn)購書和客戶簽署的購房合同，雜亂無章，根本無法準(zhǔn)時查閱客戶的履約情況。實(shí)際上這種常規(guī)的資料管理很容易做到。
第二，員工管理混亂。在有些房地產(chǎn)公司，不同的銷售小組由于和總監(jiān)的關(guān)系有遠(yuǎn)有近，折扣也有大有小，容易造成壓低折扣搶客戶的現(xiàn)象，這嚴(yán)重?fù)p害了公司的利益。當(dāng)公司面對員工投訴時，沒有任何相應(yīng)管理措施，導(dǎo)致銷售工作混亂無序，銷售人員亂給折扣，讓客戶對項(xiàng)目失去信心不敢下訂單。 轉(zhuǎn)貼于
第三，銷售部和其他部門溝通無序。許多項(xiàng)目的銷售部門與工程、財務(wù)等其他部門的溝通不足，某公司因此出現(xiàn)過嚴(yán)重違約事件。國內(nèi)某知名房地產(chǎn)公司在其深圳某著名樓盤第七期開盤的當(dāng)天，發(fā)現(xiàn)9套房屋與樓書說明不一致。負(fù)責(zé)銷售的副總經(jīng)理當(dāng)時驚出一身冷汗。事后經(jīng)查明，原來工程部因設(shè)計變更直接取消了原有陽臺，而銷售部竟然沒有接到任何變更的通知，依然給客戶簽署了有陽臺的平面圖的預(yù)售契約，幾乎造成公司無法履約的嚴(yán)重后果。
2 加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍管理的具體措施
2.1 加強(qiáng)銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識培訓(xùn)
針對目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的銷售隊(duì)伍專業(yè)知識不強(qiáng)的現(xiàn)狀，為了提升房產(chǎn)企業(yè)的銷售份額，加強(qiáng)銷售隊(duì)伍的專業(yè)知識培訓(xùn)顯得尤為必要。首先，應(yīng)該加強(qiáng)銷售人員對具體的房地產(chǎn)產(chǎn)品的知識的了解。比如說，銷售人員對商品房的戶型特點(diǎn)、房產(chǎn)合同的具體注意事項(xiàng)、銀行的按揭程序以及一些住房公積金方面的知識。這樣銷售人員在銷售過程中才能針對消費(fèi)者的具體情況作出一系列的房產(chǎn)介紹，提升銷售環(huán)節(jié)的效率，使消費(fèi)者在選購過程中能夠更加全面的了解買房的信息。其次，銷售人員還應(yīng)該掌握一些樓盤的大致銷售規(guī)律。數(shù)據(jù)顯示，新盤開市后，許多的消費(fèi)者因?yàn)榈乩砦恢谩⑸悼臻g和投資效益等問題，會購買40%到60%的商品房，這段時期也是房地產(chǎn)銷售的高速增長階段，此后房產(chǎn)企業(yè)會進(jìn)入一個較為平穩(wěn)的銷售階段。房產(chǎn)銷售人員掌握了大致的銷售規(guī)律，就能在銷售過程中，針對不同的銷售時期做好相應(yīng)的銷售安排，避免銷售進(jìn)程顯得盲目的情況，最大程度的保障商品房的銷售份額。最后，房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高銷售人員的具體的內(nèi)部裝修知識，這樣就能夠在很大程度上幫助消費(fèi)者在選房購房中提供一些更加人性化的意見和建議。總而言之，在房產(chǎn)銷售過程中，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)相關(guān)的房產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn)，才能形成一個具有專業(yè)知識和專業(yè)素養(yǎng)的銷售隊(duì)伍。
2.2 積極樹立良好的房地產(chǎn)銷售服務(wù)態(tài)度
一個良好的銷售服務(wù)態(tài)度是房產(chǎn)企業(yè)高信譽(yù)高水平的體現(xiàn)，但是很多房產(chǎn)企業(yè)的銷售隊(duì)伍對于銷售人員的工作服務(wù)態(tài)度沒有給予足夠的重視。為了讓消費(fèi)者在選房和買房過程中能夠擁有一個良好的服務(wù)環(huán)境，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極樹立良好的房地產(chǎn)銷售服務(wù)態(tài)度。培養(yǎng)銷售人員的耐心和親和力，是為消費(fèi)者提供貼心服務(wù)的一個重要途徑。銷售人員在銷售過程中應(yīng)該保持良好的工作形象，微笑待人，這樣就能讓消費(fèi)者在選房買房過程中感覺親切。同時，銷售人員對于一些房產(chǎn)的細(xì)節(jié)應(yīng)該進(jìn)行耐心的講解，不能夠因?yàn)橐恍┫M(fèi)者的繁瑣問題而不耐煩，進(jìn)而出現(xiàn)反感等問題。此外，對于一些在銷售環(huán)節(jié)中銷售人員與消費(fèi)者產(chǎn)生的矛盾，銷售管理部門應(yīng)該要找出來進(jìn)行相關(guān)的心理指導(dǎo)，對于情節(jié)惡劣的人員，企業(yè)應(yīng)該采取一定的懲罰措施。在銷售過程中，銷售人員應(yīng)該時刻謹(jǐn)記消費(fèi)者就是上帝的原則，通過成熟的心理狀態(tài)和良好的服務(wù)態(tài)度為銷售工作作出更多的努力和貢獻(xiàn)，提升房產(chǎn)企業(yè)的銷售水平和實(shí)力。
2.3 提高房產(chǎn)銷售的營銷策略和技巧
提高房產(chǎn)銷售的營銷策略和技巧是保障銷售效益的另一個重要手段。目前，很多房產(chǎn)銷售人員的營銷技巧都略顯單薄，這樣對房產(chǎn)企業(yè)的銷售競爭力產(chǎn)生了不利的影響。針對房地產(chǎn)客戶的一些購買心理，銷售人員應(yīng)該作出具體的營銷策略，采用一定的營銷技巧來成功推銷自己的商品。比如說，一些消費(fèi)者會專門打電話來詢問相關(guān)的房產(chǎn)信息，這個時候銷售人員要關(guān)注消費(fèi)者具體重視的房產(chǎn)信息，揚(yáng)長避短，作出自己的房產(chǎn)商品相關(guān)優(yōu)點(diǎn)的具體介紹， 巧妙地引導(dǎo)消費(fèi)者去關(guān)注商品房的巨大投資優(yōu)勢等問題。當(dāng)然最好的推銷途徑就是能夠邀請客戶來親自看房，這樣就能在具體的看房過程中進(jìn)行相關(guān)的介紹了。在銷售過程中，銷售人員一方面要引導(dǎo)消費(fèi)者去積極了解房產(chǎn)信息，另一方面要配合消費(fèi)者去發(fā)現(xiàn)相關(guān)的房產(chǎn)細(xì)節(jié)問題，并作出具體的解說，這樣既能體現(xiàn)了銷售人員的真誠態(tài)度，又能不斷滿足消費(fèi)者的購房需求。只有銷售人員具備隨機(jī)應(yīng)變的能力，通過銷售過程中的不斷摸索，逐漸提高房產(chǎn)銷售的營銷策略和技巧，才能夠提升整個銷售隊(duì)伍的水平。
3 總結(jié)
總之，目前房地產(chǎn)的銷售隊(duì)伍管理中還是存在很多的不足之處，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該努力提高銷售人員的相關(guān)專業(yè)知識，樹立一個良好的服務(wù)態(tài)度，不斷提升銷售人員的營銷技巧，才能形成一個高水平的房地產(chǎn)銷售管理隊(duì)伍，為企業(yè)帶來更多的效益。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)價格 價格規(guī)制
一、房地產(chǎn)價格規(guī)制的概念
（一）房地產(chǎn)價格的概念
我國房地產(chǎn)市場的商品主要是以城鎮(zhèn)商品房為主，房地產(chǎn)的價格也主要表現(xiàn)為通過市場機(jī)制形成的商品房的價格，因此房地產(chǎn)的價格也被稱為"商品房價格"，簡稱"房價"。
（二）我國房地產(chǎn)價格的基本構(gòu)成要素
房地產(chǎn)價格（主要指買賣價格）主要是由九項(xiàng)因素構(gòu)成的：土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、稅費(fèi)、利息和利潤。
（1）土地取得費(fèi)用因房地產(chǎn)開發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權(quán)出讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地使用權(quán)出讓金；以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
（2）前期工程費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)商委托設(shè)計、監(jiān)理、審計等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作所需的費(fèi)用和施工前期所必須要進(jìn)行的各項(xiàng)手續(xù)性工作所需花費(fèi)的費(fèi)用。
（3）配套費(fèi)是為房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費(fèi)用。
（4）建筑安裝工程費(fèi)是為進(jìn)行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費(fèi)用，它包括直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計劃利潤和稅金。
（5）管理費(fèi)指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公費(fèi)和人員工資福利費(fèi)等在某一個項(xiàng)目上的分?jǐn)偂?/p>
（6）銷售費(fèi)指為了進(jìn)行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷售費(fèi)、辦公費(fèi)等。
（7）利息通常是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款利息。
（8）稅金主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和其他相關(guān)稅等。
（9）利潤是房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)獲得的回報。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營成本以后的余額。
二、我國房地產(chǎn)價格規(guī)制的歷程
改革開放之后，實(shí)施城鎮(zhèn)住房體制改革同時，逐步形成了房地產(chǎn)價格政府規(guī)制的法律基本框架。1983年國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》明確了房地產(chǎn)交易價格的形成機(jī)制。1994年《城市房地產(chǎn)交易價格管理暫行辦法》提出新的房地產(chǎn)價格管理原則，對交易價格實(shí)行直接管理和間接管理相結(jié)合的原則，以市場為主導(dǎo)的房地產(chǎn)定價機(jī)制。2003年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的行政問責(zé)制。2010年1月《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》首次規(guī)定了省級人民政府對房價的穩(wěn)定負(fù)責(zé)； 2010年1月《國十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過信貸政策房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施來調(diào)節(jié)需求達(dá)到穩(wěn)定房價的作用。2012年《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》要求房地產(chǎn)價格要嚴(yán)格明碼標(biāo)價并執(zhí)行"一房一價"政策，7月國務(wù)院常務(wù)會議，落實(shí)問責(zé)制，完善價格規(guī)制政策，同時繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。
三、我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因
（一）開發(fā)成本因素
地方政府的城市建設(shè)資金主要來源于房地產(chǎn)行業(yè)帶動的土地拍賣。土地價格成本占房地產(chǎn)總建設(shè)成本的20%，土地價格的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)成本的上升，房地產(chǎn)價格自然而然就會水漲船高。
（二）市場需求旺盛
城市人口數(shù)量和規(guī)模不斷增長；人們對住房的質(zhì)量要求高，改善型住房需求增長；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，舊城改造帶來的需求，這些都增加了對房地產(chǎn)的需求。
（三）資本市場的因素
資本市場不發(fā)達(dá)，投資工具稀缺是造成房地產(chǎn)市場資金過熱的重要原因之一，國內(nèi)銀行信貸的迅速擴(kuò)張，增加了房地產(chǎn)開發(fā)與投資機(jī)會，人民幣升值，導(dǎo)致外資大量涌入，進(jìn)一步擴(kuò)張了房地產(chǎn)市場。
（四）房地產(chǎn)市場體系不夠健全
短期投機(jī)行為盛行，如消費(fèi)者"買漲不買跌"、"溫州炒房團(tuán)"等；房地產(chǎn)要素市場發(fā)展不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)要素市場包括土地市場、金融市場和原材料市場等，受固定資產(chǎn)投資規(guī)模的影響，成本上漲的壓力增大。
四、我國房地產(chǎn)價格規(guī)制中存在的主要問題
我國房地產(chǎn)政府規(guī)制工作起點(diǎn)低、起步晚，不管是政府規(guī)制的理論基礎(chǔ)還是實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)都無法滿足實(shí)際發(fā)展的需要。我國房地產(chǎn)價格政府規(guī)制存在以下幾個方面的問題：
（一）政府規(guī)制的目標(biāo)不明確
我國歷次的房地產(chǎn)價格規(guī)制都是圍繞"促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展"這個主要目標(biāo)進(jìn)行的，直到2010年國家頒布通《通知》強(qiáng)調(diào)當(dāng)前時期的房地產(chǎn)價格規(guī)制的目標(biāo)是"遏制房地產(chǎn)價格過快上漲"即"穩(wěn)房價"。
（二） 政府規(guī)制政策執(zhí)行不力
房地產(chǎn)的供求關(guān)系，地理位置和消費(fèi)者的購買熱情都會對房地產(chǎn)的價格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過市場，房價不斷升高。2004年我國房地產(chǎn)市場價格增長率達(dá)到百分之十七點(diǎn)八。
（三）政府規(guī)制監(jiān)管不到位
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場在政府干預(yù)過多的同時，政府監(jiān)管力不夠，同時法律監(jiān)管，民意監(jiān)管及輿論監(jiān)管的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場發(fā)展速度，市場交易混亂，缺乏針對于發(fā)商的有力約束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作為房地產(chǎn)價格政府規(guī)制的兩個主體，在價值目標(biāo)、行為準(zhǔn)則以及利益訴求等方面都一致，都是社會公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)略有差別。
五、完善房地產(chǎn)價格規(guī)制的對策
房價一路上漲，房地產(chǎn)業(yè)泡沫仍然在繼續(xù)發(fā)展。一旦房價暴跌來臨，其背后隱藏的巨大危險應(yīng)該受到政府的高度重視，并且這也是國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中國城鎮(zhèn)住房體系。
這意味著要通過多條途徑保持市場供應(yīng)，增加豐富產(chǎn)品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設(shè)。其次，繼續(xù)投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和推出限價房。最后，加大住宅土地和商品房供應(yīng)及打擊囤地等空置房，增加商品房實(shí)際有效的房源。
（二）逐步取消中國商品房預(yù)售制度。
因?yàn)槟芙鉀Q開發(fā)商資金鏈的50%資金，商品房的預(yù)售已是推動房價上漲的關(guān)鍵因素之一。
（三）調(diào)整稅費(fèi)分配制度。
由于財政分配不平衡，房地產(chǎn)成為地方政府的最大財政收入來源。地方政府財政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔(dān)著60%的財政支付壓力。
（四）加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷規(guī)制。
對房地產(chǎn)的實(shí)際銷售價格進(jìn)行監(jiān)督和管理，成本加適當(dāng)利潤的方法（平均銷售價格）并公布指導(dǎo)價。
（五）改革中國土地制度。
地方政府對土地財政的依賴，是造成房價上漲最重要的原因。自2003年經(jīng)營性用地實(shí)行招拍掛制度后，出現(xiàn)很多"地王"，致使土地價格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房價，房價很難再降下來。
（六）建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，提高市場透明度。
利用IT技術(shù)，建立全國聯(lián)網(wǎng)實(shí)名房產(chǎn)登記制度，使政府對現(xiàn)有居住水平及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)完整把握，對干預(yù)策略提出數(shù)據(jù)支持，對投機(jī)需求進(jìn)行管理與調(diào)控。
六、結(jié)論
房地產(chǎn)是我民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。對房地產(chǎn)價格規(guī)制的研究，為政府進(jìn)一步調(diào)控房價提供理論支持。本文通過對房地產(chǎn)價格規(guī)制中問題的分析，從七個方面提出進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)價格的對策，來完善政府在調(diào)控房地產(chǎn)價格方面的不足。
參考文獻(xiàn)：
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【摘要】大家平時都懂得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)最長可達(dá)3-5年，而物業(yè)管理工作則長達(dá)100年左右。從延長物業(yè)壽命、完善使用功能來看，物業(yè)管理項(xiàng)目就是房地產(chǎn)的第二次開發(fā)。我在文章中針對物業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)之間的互補(bǔ)關(guān)系談點(diǎn)自己的看法，可供同事們批評指正。
【摘要】物業(yè)管理；項(xiàng)目；綜合業(yè)務(wù)；消
物業(yè)管理項(xiàng)目就是房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，這種說法似乎有自己的道理。它說明一個問題，物業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)存在著一定的互補(bǔ)關(guān)系。具體地講；有了物業(yè)管理項(xiàng)目的發(fā)展就有房地產(chǎn)事業(yè)的正常消費(fèi)。房屋是一個耐用的不動產(chǎn)，是所有消費(fèi)商品中壽命最長的一個種類。它在長期的使用過程中需要維護(hù)和保養(yǎng)，有居住主人不斷接受服務(wù)的需求，同時，還有時時刻刻美化環(huán)境的功能。而且這些工作不是房產(chǎn)經(jīng)營事業(yè)可以獨(dú)立完成的，而是要物業(yè)管理機(jī)制的綜合服務(wù)才能完成。這不是簡單的維修和保養(yǎng)，而是一種長期的、綜合性質(zhì)較多的服務(wù)。所以，要想做好物業(yè)管理工作，就必須遵循以下幾個原則：
1．管理服務(wù)必須保持經(jīng)常性
房地產(chǎn)作為一種耐用品，實(shí)際上經(jīng)常需要連續(xù)不斷的保護(hù)和保養(yǎng)的不動產(chǎn)之一，這才是房產(chǎn)的全部壽命。因此，房地產(chǎn)服務(wù)流量和外部的管理及服務(wù)流量等三大要素才能共同構(gòu)成完整的物業(yè)管理事業(yè)。這說明物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)的消費(fèi)、使用時不可缺少的工作項(xiàng)目之一，而且是需要經(jīng)常性的輔助房產(chǎn)壽命的唯一行為。
2．要認(rèn)識物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的實(shí)際作用
物業(yè)管理要與房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)并排起步才好，這有助于把握市場動向。對于所有的開發(fā)商來說，把握市場動向相當(dāng)重要。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，各類樓盤的硬件在不斷改善，這需要我們?nèi)绾伟盐障M(fèi)群的心理需求已成為問題的核心。而這恰好是物業(yè)管理機(jī)制的發(fā)展機(jī)遇。只要物業(yè)管理者與消費(fèi)者面對保持緊密聯(lián)系，隨時傾聽使用者的評價，時常對房產(chǎn)經(jīng)營市場進(jìn)行調(diào)研定位，改進(jìn)設(shè)計有服務(wù)類型，才能塔好物業(yè)管理工作和房產(chǎn)市場之間的橋梁。
3．要讓物業(yè)管理早期介入優(yōu)化、完善房屋建造高階段
規(guī)劃設(shè)計原本就是房地產(chǎn)開發(fā)源頭，物業(yè)管理工作能否早期介入規(guī)劃設(shè)計階段，需要完成以下兩個工作，一方面要把規(guī)劃設(shè)計功能形成一個完整、舒適、便利的工作項(xiàng)目之一。另一方面在市場經(jīng)營中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持良好的競爭實(shí)力。就是要以高的要求充分考慮客戶對房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境變化的需求。站在尊重科學(xué)的發(fā)展立場上，遵循現(xiàn)代技術(shù)的進(jìn)步規(guī)律，以經(jīng)濟(jì)實(shí)力的逐漸增長為出發(fā)點(diǎn)，把人們生活水平的提高和對居住、工作環(huán)境及質(zhì)量的要求當(dāng)成工作的核心，千萬不能忽視物業(yè)管理工作的社會意義。
4．通過物業(yè)管理工作促進(jìn)房產(chǎn)銷售
物業(yè)管理已越來成為投資者選擇的一項(xiàng)重要指標(biāo)之一，隨著生活水平的日益提高，人們對居住的觀念有了很大提高，對居住的安全、文明、舒適以及它給工作和生活帶來便利而著想。當(dāng)然其中最大的問題還是要求物業(yè)管理和服務(wù)工作的一步到位。
論文摘 要：本文在訪問研究大量國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的基礎(chǔ)上，分析總結(jié)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的現(xiàn)狀和存在的主要問題，對網(wǎng)站中信息存在的問題進(jìn)行了分析，并針對目前存在的問題對房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的開發(fā)建設(shè)提出相應(yīng)的幾點(diǎn)建議。
引言：信息化和網(wǎng)絡(luò)時代的到來對人類社會產(chǎn)生了深刻的影響，近年來，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展給電子商務(wù)和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)提供了必要的技術(shù)支持，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)紛紛與電子商務(wù)相結(jié)合，開創(chuàng)新的領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)也在信息化社會中建立了自己的企業(yè)網(wǎng)站，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)通過網(wǎng)站平臺向外更多更直觀的信息，同時也獲得更廣泛更及時的信息，利用網(wǎng)站宣傳企業(yè)的同時也試圖達(dá)到增加銷售收入、創(chuàng)造收益的目的。網(wǎng)站平臺的建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)信息化的發(fā)展，但是，我國房地產(chǎn)業(yè)與電子商務(wù)的結(jié)合還很少，政策法規(guī)的建設(shè)也還不完整，很多房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站發(fā)展還不成熟。本文就此問題進(jìn)行了系統(tǒng)調(diào)查分析，總結(jié)出現(xiàn)存主要問題，并提出相應(yīng)措施。
一、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站現(xiàn)狀
（一）發(fā)展現(xiàn)狀
根據(jù)調(diào)查，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站較多，并且數(shù)量在不斷增加，網(wǎng)站的模式基本相同，在網(wǎng)站首頁上設(shè)置企業(yè)概況、企業(yè)的發(fā)展、投資者關(guān)系、新聞以及項(xiàng)目樓盤等欄目。企業(yè)通過網(wǎng)站企業(yè)動態(tài)、行業(yè)資訊以及其它與企業(yè)相關(guān)的信息。消費(fèi)者通過網(wǎng)站了解到企業(yè)的基本情況，同時在網(wǎng)站上能夠獲得企業(yè)在售或在建樓盤的相關(guān)信息，也可看到企業(yè)的未來規(guī)劃。
房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)好企業(yè)網(wǎng)站這個信息平臺對本企業(yè)的發(fā)展有著重要的意義：一方面企業(yè)網(wǎng)站的建設(shè)體現(xiàn)了企業(yè)的信息化程度，這也是宣傳企業(yè)一種方式；另一方面建設(shè)好企業(yè)網(wǎng)站能給企業(yè)增加銷售收入，創(chuàng)造更多的收益。企業(yè)網(wǎng)站的建設(shè)程度直接影響到點(diǎn)擊率、訪問量以及用戶在該企業(yè)網(wǎng)站上的停留時間，而用戶在網(wǎng)站上停留的時間越長，可能給企業(yè)帶來收益的可能性越大。第三，這樣的信息平臺有利于企業(yè)與消費(fèi)者溝通交流。與消費(fèi)者建立良好的關(guān)系，增加交流，是溝通更通暢，才能更早的發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者需求和企業(yè)的不足。
（二）主要問題
企業(yè)是以盈利為目的的經(jīng)濟(jì)組織，企業(yè)網(wǎng)站的建立也以盈利為目標(biāo)。但是，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站并沒有真正實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)。通過對國內(nèi)數(shù)個大型房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的訪問及分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站主要存在以下幾個問題：
第一，企業(yè)網(wǎng)站的建設(shè)模式單一。不同企業(yè)間網(wǎng)頁內(nèi)容沒有太大差別，當(dāng)用戶訪問多個房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站后，甚至出現(xiàn)混淆的情況。企業(yè)不能建立有自身特色的網(wǎng)站，在用戶訪問的過程中沒有給訪問者留下任何印象，就沒有達(dá)到宣傳本企業(yè)的目的，沒有體現(xiàn)出企業(yè)文化，這樣的網(wǎng)站效果意味著企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)廣告中的失敗。
第二，網(wǎng)站信息量太少。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)間的競爭日趨激烈，企業(yè)要戰(zhàn)勝競爭對手、獲得發(fā)展，就必須從消費(fèi)者的角度出發(fā)，了解他們現(xiàn)在需要什么、將來可能需要什么，必須以消費(fèi)者為主導(dǎo)才能占據(jù)更大的市場以獲得發(fā)展。消費(fèi)者訪問企業(yè)網(wǎng)站的目的是想獲得關(guān)于企業(yè)生產(chǎn)銷售產(chǎn)品的信息，并且希望這樣的信息盡可能詳細(xì)，然而目前我國房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站上提供的關(guān)于所銷售房屋的信息過少，信息內(nèi)容粗略，具體體現(xiàn)在兩個方面：一方面，大部分企業(yè)網(wǎng)站僅提供樓盤的總體外觀圖，消費(fèi)者并不能從這些圖片和簡略的文字中獲得需要的信息；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站都沒有提供所售樓盤的價格信息，不僅沒有具體的戶型和樓層的價格，甚至沒有均價信息。這些信息的缺乏直接影響了企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)銷售和房地產(chǎn)業(yè)與電子商務(wù)的結(jié)合。
第三，網(wǎng)站維護(hù)有待完善。在房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站上，有一些板塊和按鈕是無效的，同時存在一定量的無效鏈接。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站連接耗時長，另外一些網(wǎng)站存在著信息更新速度過慢的問題。具體表現(xiàn)在網(wǎng)頁信息的更新速度過慢以及用戶對企業(yè)提問后回復(fù)速度太慢。這些問題都會直接影響到用戶使用，也會給企業(yè)網(wǎng)站的訪問量和企業(yè)形象造成負(fù)面影響。
現(xiàn)代社會是一個信息化的社會，企業(yè)在這樣的環(huán)境中要生存發(fā)展就必須跟上時代的步伐，甚至應(yīng)該超越同行業(yè)信息化基本水平，做好提前準(zhǔn)備。如果企業(yè)不能適應(yīng)信息化的環(huán)境，必將被淘汰。在激烈的市場競爭中想要獲取勝利，就要打破傳統(tǒng)模式，開辟新的優(yōu)勢點(diǎn)。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息建設(shè)就是一個新的戰(zhàn)場。電子商務(wù)發(fā)展到今天，已經(jīng)與很多行業(yè)產(chǎn)生了良好的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的盈利目標(biāo)，拓展了市場。例如電子商務(wù)與圖書銷售和服裝銷售的結(jié)合。
二、建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的幾點(diǎn)建議
房地產(chǎn)企業(yè)要將企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)成為新的宣傳和銷售平臺，創(chuàng)建與消費(fèi)者交流溝通的新渠道，就必須加強(qiáng)企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)。
（一）網(wǎng)站的界面設(shè)計突出企業(yè)的特色，這樣能夠使本企業(yè)網(wǎng)站在眾多同行業(yè)網(wǎng)站中脫穎而出，利用好網(wǎng)站這個平臺，擴(kuò)大企業(yè)的宣傳面，增強(qiáng)宣傳效果。讓消費(fèi)者在有購房意向時首先選擇訪問該企業(yè)網(wǎng)站查詢相關(guān)信息。網(wǎng)站界面的個性化不僅宣傳了企業(yè)，也有助于樹立企業(yè)品牌形象，同時還讓公眾了解企業(yè)，提高對企業(yè)的認(rèn)知度、信任度和忠誠度。
（二）完善網(wǎng)站中與房屋相關(guān)的多媒體信息。網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)展的速度和技術(shù)讓消費(fèi)者已不僅僅滿足于關(guān)于房屋信息的文字介紹，甚至只有樓盤的外觀圖片也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者的信息需求。由于工作的繁忙以及城市交通和距離的問題，消費(fèi)者難以奔走于城市的各個樓盤，他們更希望在網(wǎng)絡(luò)上獲得關(guān)于在售樓盤的詳細(xì)信息，從中篩選出有意向的樓盤再實(shí)地看房。購房者在網(wǎng)絡(luò)搜尋過程中，需要獲得的信息包括樓盤周邊環(huán)境、交通便利程度，更重要的是房屋的面積、格局和價格等。然而，這些信息往往是文字無法準(zhǔn)確描述的，企業(yè)應(yīng)該從消費(fèi)者的需求考慮，完善這些信息。隨著三位模擬空間技術(shù)的發(fā)展成熟，我們將這種技術(shù)運(yùn)用到房屋的銷售中并不是難事，消費(fèi)者也更希望在家中上網(wǎng)看房時有身臨其境的感覺，不僅能了解到房屋周邊的環(huán)境，更希望體驗(yàn)到房間的空間感受和布置。企業(yè)可在網(wǎng)站上利用gis地圖引導(dǎo)消費(fèi)者到達(dá)有意向的樓盤，在地圖上可以看到周邊設(shè)施，同時利用三位模擬空間讓消費(fèi)者看房。
（三）提供房屋的相關(guān)價格信息。房地產(chǎn)企業(yè)可能考慮到競爭或者其他因素，不能提供每一套房的具體價格，但是基本的價格信息應(yīng)該有所顯示。房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要打破某些大型房企的壟斷地位，這里指的壟斷不是整個市場的壟斷，而是將城市中較好地段壟斷開發(fā)。隨著市場的發(fā)展和規(guī)范公開化，房地產(chǎn)行業(yè)的某些隱藏信息也應(yīng)該逐漸公開，在公開的環(huán)境下，每一套房屋的價格公開是必然的趨勢。人們對房地產(chǎn)銷售的認(rèn)識逐步深化，隨著國家出臺的銷售規(guī)范和企業(yè)行為規(guī)范日趨成熟，房屋也將作為一個公開透明的商品進(jìn)行銷售，不透明信息將日漸減少。企業(yè)必將在一個信息平臺上公布房屋的具體價格和關(guān)于房屋的具體信息。
（四）加強(qiáng)企業(yè)網(wǎng)站的維護(hù)。首先，企業(yè)網(wǎng)站在日常維護(hù)中注意檢查各連接的有效性以及網(wǎng)頁鏈接時間，及時修復(fù)無效鏈接。減少用戶訪問時等待鏈接的時間，以增加用戶滿意度。其次，網(wǎng)頁信息的時效性也是網(wǎng)站日常維護(hù)的重點(diǎn)。及時更新信息，讓企業(yè)網(wǎng)站保持信息有效。
結(jié)束語：房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的建設(shè)關(guān)系到企業(yè)的生存發(fā)展，建設(shè)好企業(yè)網(wǎng)站不僅有利于企業(yè)的發(fā)展，也有利于消費(fèi)者更方便快捷的查看房屋信息。企業(yè)網(wǎng)站的建設(shè)順應(yīng)了信息社會的發(fā)展趨勢，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與電子商務(wù)的結(jié)合，有助于開拓新的房地產(chǎn)發(fā)展模式。
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關(guān)鍵詞：金融政策 房地產(chǎn)調(diào)控 向量自回歸 建議
1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，受其影響，我國面臨通貨緊縮，因此1998年我國開始實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策。1998年和1999年4次降息和2次調(diào)減存款準(zhǔn)備金率以及住房制度的改革，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2002年的再次降息更有效的推動了商品房的銷售。2003年開始，貨幣政策雖然名義上仍維持“穩(wěn)健”的基調(diào)，但實(shí)質(zhì)上逐步趨緊。2004年10月末首次加息和緊縮信貸、2006年和2007年8次加息和13次提高存款準(zhǔn)備金率，由此可見中央利用金融政策調(diào)控房價的力度。2007年GDP增長13%，經(jīng)濟(jì)過熱，CPI不斷走高，并在2008年初達(dá)到8.7%最高點(diǎn)，房價再度走高，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出從2008年起貨幣政策由穩(wěn)健改為從緊。2008年9月金融危機(jī)蔓延全球，中國樓市一片冷清，成交量低迷。為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，2008年9月起，央行4個月內(nèi)5次調(diào)低存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存貸款基準(zhǔn)利率由最初的7.47%降至5.31% ，2009年購房需求重新釋放，全面回暖，房價一路上揚(yáng)，四萬億救市計劃和適度寬松的貨幣政策導(dǎo)致2010年房地產(chǎn)行業(yè)畸形繁榮，房價居高不下。為控制持續(xù)高企的房價，2010年開始金融政策明顯偏向緊縮，2011年房地產(chǎn)市場明顯得到有效控制。
房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型的行業(yè)，對金融政策有很強(qiáng)的依賴性，關(guān)于金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響程度早已引起國內(nèi)外眾多學(xué)者的重視和討論，Gerlach（2002）基于多元變量的實(shí)證框架分析了銀行信貸與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，認(rèn)為銀行信貸與房地產(chǎn)價格之間存在長期因果關(guān)系。梁云芳、高鐵梅等（2006）運(yùn)用1995-2005年的季度數(shù)據(jù)，實(shí)證研究得出利率及貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價格負(fù)相關(guān)。王曉芳等（2011）通過構(gòu)建結(jié)構(gòu)向量自回歸（SVAR）模型實(shí)證檢驗(yàn)我國房價在貨幣政策信貸渠道中的作用，結(jié)果表明貨幣政策沖擊通過信貸渠道對宏觀經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生影響中有50%以上經(jīng)由房價這個載體來實(shí)現(xiàn)，房價已成為我國貨幣政策信貸傳導(dǎo)渠道中的一個重要環(huán)節(jié)。王來福和郭峰（2007）通過建立VAR模型分析結(jié)果表明，貨幣供應(yīng)量變化對房地產(chǎn)價格有長期的持續(xù)正向影響，貨幣供應(yīng)量的增加會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲，利率的調(diào)整對房地產(chǎn)景氣是有顯著影響的。莊巖（2011）利用供求理論得出房價與銀行信貸之間存在著互動關(guān)系，即銀行信貸在短期通過影響房地產(chǎn)需求從而影響房價，在長期將通過影響房地產(chǎn)供給而影響房價。
本文將以房地產(chǎn)行業(yè)在2005年至2011年的發(fā)展背景為出發(fā)點(diǎn)，分析金融政策對我國房地產(chǎn)價格和成交量的影響，金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)機(jī)制主要是貨幣政策在房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)機(jī)制，貸款利率相當(dāng)于資金使用的成本，利率的高低影響房地產(chǎn)開發(fā)商的融資費(fèi)用和財務(wù)成本，商業(yè)銀行信貸政策的變動可以影響到房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者所獲得的資金，接而影響房地產(chǎn)的供給和需求市場。因此本論文將建立VAR模型分析一年期貸款利率和銀行貸款對房地產(chǎn)價格和成交量的影響。由此分析金融政策在我國房地產(chǎn)調(diào)控中的有效性，并對我國房地產(chǎn)調(diào)控中的金融政策提出合理性建議和對策。
基于VAR模型的實(shí)證分析
（一）數(shù)據(jù)的選取和處理
本文利用2005年1月至2011年12月的我國房地產(chǎn)價格、成交量、一年期貸款利率和銀行貸款余額同比增幅的月度數(shù)據(jù)，共84組樣本數(shù)據(jù)對金融調(diào)控工具與房地產(chǎn)市場的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析。其中，房地產(chǎn)價格采用房屋銷售價格指數(shù)來表示，成交量采用每月商品房銷售面積，利率采用一年期銀行貸款利率，銀行貸款采用金融機(jī)構(gòu)人民幣信貸資金余額。因此，本文共采取4個變量去模擬金融工具調(diào)控房地產(chǎn)市場的動態(tài)機(jī)制，分別為：房屋銷售價格指數(shù)（PRICE）、利率（RATE）、銀行貸款余額同比增幅（CREDIT）、成交量（VOL），為了消除異方差，其中房屋銷售價格指數(shù)和成交量采用對數(shù)值。所有原始數(shù)據(jù)均來自國家統(tǒng)計局和中央人民銀行網(wǎng)站。
（二）平穩(wěn)性檢驗(yàn)
以時間序列數(shù)據(jù)為依據(jù)的實(shí)證研究都必須假定有關(guān)的時間序列是平穩(wěn)的，由于大多數(shù)時間序列是不平穩(wěn)的，使用傳統(tǒng)的回歸方程會產(chǎn)生虛假回歸的現(xiàn)象，以此所做的研究有可能是無效的，所以本文首先進(jìn)行單位根（ADF）檢驗(yàn)，以保證序列的平穩(wěn)性。我們得出銀行貸款余額同比增幅CREDIT為2階平穩(wěn)，利率RATE、房屋銷售價格指數(shù)LPRICE、成交量LVOL為1階平穩(wěn)。檢驗(yàn)結(jié)果如表1所示。
（三）格蘭杰因果檢驗(yàn)
格蘭杰因果關(guān)系實(shí)質(zhì)上是利用了VAR模型來進(jìn)行一組系數(shù)顯著性檢驗(yàn)，格蘭杰因果關(guān)系可以用來檢驗(yàn)?zāi)硞€變量的所有滯后項(xiàng)是否對另一個或幾個變量的當(dāng)期值有影響。如果影響顯著，說明該變量對另一個變量或幾個變量存在格蘭杰因果關(guān)系，如果影響不顯著，說明該變量對另一個變量或幾個變量不存在格蘭杰因果關(guān)系。
從表2的檢驗(yàn)結(jié)果來看，在1%的顯著性水平上，銀行信貸余額同比增幅是房價增長的Granger原因，但是房價增長不是銀行信貸余額同比增幅的Granger原因，而貸款利率和房地產(chǎn)成交量互不成Granger因果關(guān)系。
（四）脈沖響應(yīng)函數(shù)
根據(jù)我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況，采用VAR構(gòu)建月度模型，用于分析2005年以來影響房地產(chǎn)量價的因素。因?yàn)楸疚倪x取的是月度數(shù)據(jù)，通過計量經(jīng)濟(jì)分析與檢驗(yàn)，構(gòu)建一個包含三變量滯后10期VAR（10）模型，根據(jù)VAR（10）模型，分別得出LPRICE、LVOL對RATE、CREDIT的脈沖響應(yīng)函數(shù)，脈沖響應(yīng)函數(shù)描述的是一個內(nèi)生變量對誤差沖擊的反應(yīng)。準(zhǔn)確的說是當(dāng)一個誤差項(xiàng)發(fā)生變化，或者模型受到某些沖擊時對系統(tǒng)的動態(tài)影響，其描繪了特定變量對各種沖擊的反應(yīng)軌跡。如圖1所示，其中，橫軸表示沖擊作用滯后期間數(shù)（單位：月度），縱軸代表因變量LPRICE、LVOL對自變量RATE、CREDIT的響應(yīng)程度，實(shí)線表示脈沖響應(yīng)值連成的曲線，代表了LPRICE、LVOL對RATE、CREDIT沖擊的反應(yīng)，兩側(cè)的虛線表示走勢的兩倍標(biāo)準(zhǔn)誤差。
通過脈沖響應(yīng)函數(shù)得到2005年1月至2011年12月各因素對房地產(chǎn)價格和成交量的沖擊：第一，擴(kuò)張性的貨幣政策對房地產(chǎn)價格和成交量的沖擊較為明顯，銀行貸款增加對房地產(chǎn)價格的影響具有一個助推作用，且效果明顯，而且對房地產(chǎn)價格和成交量存在較為持久的正向影響，但正向影響在第9期隨時間遞減，這在一定程度上說明我國信貸的增長對我國房地產(chǎn)價格泡沫的膨脹起到重要的支撐和助推作用。第二，一年期貸款利率對房地產(chǎn)價格會產(chǎn)生一個沖擊力，從脈沖響應(yīng)圖我們可以看出，起初房價對利率變動的反應(yīng)較弱，之后漸強(qiáng)，在第3期達(dá)到效應(yīng)最大，之后又開始減弱，在第4期逐漸消失，在第7期又達(dá)到最強(qiáng)，第9期之后開始產(chǎn)生正向影響，由此可認(rèn)為房地產(chǎn)價格對利率沖擊具有滯后期，滯后期大概為3-8個月。第三，一年期貸款利率會對房地產(chǎn)銷售量的沖擊較為明顯，利率的變化對銷售量產(chǎn)生正向影響，正向影響從第6期開始逐漸消失，在第3期影響最顯著。由此可知，利率對房地產(chǎn)銷售量的影響是比較顯著的。
結(jié)論及政策建議
本文運(yùn)用向量自回歸VAR模型對我國2005年1月至2011年12月的我國房屋銷售價格指數(shù)、房屋成交量、一年期貸款利率和銀行貸款余額同比增幅的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析可以得出：金融工具對房地產(chǎn)價格和成交量有一定的影響，其中銀行信貸對房價的影響比較明顯，而利率對房價的影響滯后期比較長。理論上，利率對房價上漲具有決定性作用，所以各國政府經(jīng)常用利率來作為調(diào)節(jié)房價的有力金融工具，但我國利率對房地產(chǎn)價格的影響并不顯著，這主要是因?yàn)槲覈氖袌鰴C(jī)制并不健全，在我國，銀行信貸的增減對房價的影響還是比較顯著的，在房地產(chǎn)價格和成交量上信貸起到了推波助瀾的作用，使房價不斷上漲。通過脈沖分析，可以看出金融工具對房地產(chǎn)量價的影響，并進(jìn)一步顯示出銀行信貸和利率對房地產(chǎn)市場的影響程度。但是，政府利用金融工具對房地產(chǎn)市場的調(diào)控并不會立即得到有效的控制，常常會與行政政策相配合調(diào)控房地產(chǎn)市場。
基于本文的實(shí)證分析，針對目前金融政策對房地產(chǎn)市場影響存在的問題，提出以下的建議：
第一，政府的金融調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)必須通過房地產(chǎn)開發(fā)公司、投機(jī)者、投資者，自主需求者等微觀個體共同起作用，但在傳導(dǎo)過程中會受到市場微觀交易機(jī)制的影響而產(chǎn)生變異，并且在傳導(dǎo)過程中產(chǎn)生時滯問題，因而影響了金融政策對房地產(chǎn)調(diào)控的效果。因此，為了避免金融政策在傳導(dǎo)過程中的時滯和變異，我們可以建立房地產(chǎn)檢測預(yù)警體系，設(shè)計一個指標(biāo)體系對房地產(chǎn)市場做出適宜的提示和判斷，比如設(shè)立指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP的比值、商品銷售價格指數(shù)與房屋租賃價格指數(shù)的比值等。
第二，中央政府根據(jù)不同地區(qū)的差異制定不同的房地產(chǎn)金融政策：對于一些地方房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入供過于求階段、房屋積壓嚴(yán)重、房價開始下跌的地方，中央政府應(yīng)該實(shí)施從寬的金融政策，對于一些房地產(chǎn)需求旺盛、房價持續(xù)上升的地區(qū)，中央政府應(yīng)該實(shí)施從嚴(yán)的金融政策。
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中海地產(chǎn)物業(yè)公司于1986年成立于香港，公司成立的這20多年里，取得了不錯的成績。國家建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)贊譽(yù)“中海物業(yè)”為中國物業(yè)管理發(fā)展的榜樣，業(yè)內(nèi)同行稱中海物業(yè)為“中國第一管家”。對“中海地產(chǎn)”而言，雖然取得了很大的成就，但該公司物業(yè)策略仍然存在一些亟待解決的問題，給顧客帶來不便，必須準(zhǔn)確地分析原因所在并提出科學(xué)、合理的措施。
一、中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史及現(xiàn)狀
1.中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史
房地產(chǎn)是指在土地上蓋房屋的一種社會活動，又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。中國房地產(chǎn)業(yè)起源于改革開放以后，香港鴻基地產(chǎn)以定向協(xié)議出讓的方式取得第一塊土地的使用權(quán)，接下來中國房地產(chǎn)市場開始開放并逐漸壯大。中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷史已經(jīng)近20年，自香港鴻基地產(chǎn)成為領(lǐng)頭羊后，深圳房地產(chǎn)的發(fā)展一直領(lǐng)跑全國的房地產(chǎn)業(yè)。1992年至1997年期間，政府開始對土地交易進(jìn)行宏觀調(diào)控，并針對房地產(chǎn)市場交易出臺了一些法規(guī)和政策，其間1993年前后國內(nèi)各地紛紛開始成立專業(yè)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。直到1997年亞洲金融風(fēng)暴的出現(xiàn)，國內(nèi)受到很大的影響，房地產(chǎn)市場隨之降溫。由于經(jīng)濟(jì)需要恢復(fù)和市場競爭激烈，1998年后，部分中介機(jī)構(gòu)開始進(jìn)軍內(nèi)地二線和三線城市尋求發(fā)展。2001年中國加入世界貿(mào)易組織對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了重大影響，2002年開始至今，全國的房價一路攀升，近兩年略有下降。
2.中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀
目前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要體現(xiàn)在以下幾方面：首先，在前期投資方面。在房地產(chǎn)的投資上，與之前的大力度投資相比，我國目前的投資增速開始趨于緩和，但占全社會固定資產(chǎn)投資的比重仍保持上升趨勢；與此同時投資結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，經(jīng)濟(jì)適用房投資比重繼續(xù)減少；國內(nèi)信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高。其次，在開發(fā)建設(shè)方面。我國目前控制了土地的開發(fā)面積，使得開發(fā)面積開始減少，購地和開、竣工面積的步伐也開始變慢；與之相對應(yīng)的是拆遷規(guī)模受到遏制，不再允許大規(guī)模拆遷。但不可否認(rèn)，這些還沒有改變土地控制形勢依然嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)。第三，在后期銷售方面。房地產(chǎn)銷售在近幾年成為熱門職業(yè)，究其原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的銷售量還在持續(xù)增長，房價大幅攀升，需求依然旺盛。雖然最近兩年房價略有降低，但銷售在總體上依然保持以上特點(diǎn)。
二、中海地產(chǎn)物業(yè)策略的現(xiàn)狀
中海地產(chǎn)物業(yè)策略是基于其企業(yè)文化的，其企業(yè)文化，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）核心價值觀：追求企業(yè)和員工的共同成長，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與客戶的和諧共榮。（2）企業(yè)精神：嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)；（3）經(jīng)營理念：精誠服務(wù)、精彩生活；（4）品牌風(fēng)格：高檔物業(yè)特征，優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志；（5）服務(wù)理念：管就高標(biāo)準(zhǔn)、干就創(chuàng)一流；（6）團(tuán)隊(duì)精神：“我的中海物業(yè)，中海物業(yè)的我”；（7）質(zhì)量方針：為顧客提供一個安全、清潔、優(yōu)美 、舒適、方便的生活和工作環(huán)境。
基于以上企業(yè)文化，目前中海地產(chǎn)物業(yè)公司的物業(yè)策略為：不把任務(wù)外包出去，對售后服務(wù)有責(zé)任感，努力提高售后質(zhì)量，為顧客買房提供良好的基礎(chǔ)。除此之外，隨著中海房產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目越來越多，未來中海地產(chǎn)將不再接納外部物管業(yè)務(wù)，集中精力服務(wù)于中海自己開發(fā)的物業(yè)。
由此可見，中海地產(chǎn)目前的物業(yè)策略有兩個方面。一方面，中海地產(chǎn)承諾了堅持企業(yè)文化中的各種精神，把顧客的利益放在首位，并承諾不會外包任務(wù)，是體現(xiàn)其責(zé)任感的策略；另一方面，中海地產(chǎn)將逐漸走上自給自足的軌道，開發(fā)具有自身特色的物業(yè)，并只為中海服務(wù)，是一種封閉式策略。
對于策略的實(shí)施，中海地產(chǎn)主要包含如下內(nèi)容：全面導(dǎo)入ISO9000國際質(zhì)量管理體系，規(guī)范服務(wù)流程；全面導(dǎo)入ISO14001環(huán)境管理體系；全面推行氛圍式管理，使小區(qū)呈現(xiàn)出悠閑居住環(huán)境與綠色人文環(huán)境完善結(jié)合的特色；專業(yè)化技術(shù)支持，中海下屬的樓宇科技公司、電梯工程公司、專業(yè)化清洗公司將以專業(yè)化管理確保小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備得到良好的維修養(yǎng)護(hù)。
三、中海地產(chǎn)物業(yè)策略存在問題分析
“中海地產(chǎn)”的物業(yè)策略并非盡善盡美，而實(shí)施的過程也差強(qiáng)人意，從一些顧客的反饋中可以證實(shí)其策略及實(shí)施確實(shí)存在著一定的弊端，主要集中在以下幾個方面。
首先，服務(wù)的態(tài)度不夠端正，很多顧客反映，“中海地產(chǎn)”的物業(yè)人員未能及時對問題進(jìn)行解決，經(jīng)常拖時間，有的甚至不予理睬；在物業(yè)的網(wǎng)站上只回答無用問題，對求助和質(zhì)疑卻沒有回應(yīng)等等。其次，服務(wù)的質(zhì)量不好。體現(xiàn)在物業(yè)有時維修質(zhì)量不過關(guān)，倉庫里小型電瓶車無人看管并表示丟失概不負(fù)責(zé)，以及水電費(fèi)的繳納全靠顧客自己而沒有配合等。再次，服務(wù)的費(fèi)用十分昂貴。物業(yè)公司沒有按照物價局的規(guī)定收取費(fèi)用，其高昂的費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量不成正比也使顧客覺得不公。
這些直觀的問題反映了中海地產(chǎn)物業(yè)策略與實(shí)施的問題在于：首先，策略中缺乏對員工自身的要求，單單從企業(yè)整體角度考慮未來努力的方向，忽略了每個員工的個體差異性與僥幸心理，導(dǎo)致部分員工表現(xiàn)出了驕橫的態(tài)度，以及拖拉的做法。其次，中海公司的封閉式策略不夠完善，由于缺乏競爭對手，只在中海產(chǎn)業(yè)內(nèi)部進(jìn)行鏈?zhǔn)椒?wù)，中海物業(yè)逐漸缺乏競爭意識，如果不經(jīng)常反省，就會出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量每況愈下的情況。再次，沒有提及物業(yè)策略實(shí)施的應(yīng)用情況及獎懲力度。完美的策略與實(shí)施的過程往往存在差距，而對實(shí)施的程度放任自流更會導(dǎo)致真實(shí)情況與計劃背道而馳，缺乏策略實(shí)施的強(qiáng)制性保障導(dǎo)致中海物業(yè)方面的不足。
簡言之，中海地產(chǎn)物業(yè)策略存在的問題在于策略制定上的不完善、不詳細(xì)和策略實(shí)施缺乏保障，是需要及時改進(jìn)的。
四、完善中海地產(chǎn)物業(yè)策略的建議
針對“中海地產(chǎn)”物業(yè)策略的欠缺，筆者建議從以下幾個方面進(jìn)行改進(jìn)：
首先，提高員工素質(zhì)，培養(yǎng)優(yōu)秀人才。隨著生活水平的不斷提高，業(yè)主高質(zhì)量的要求，對現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識和管理水平提出了挑戰(zhàn)。為此，中海地產(chǎn)的服務(wù)意識要加強(qiáng)、服務(wù)水平要提高。中海地產(chǎn)應(yīng)加大在職員工的教育力度，有規(guī)律地進(jìn)行培訓(xùn)，如聽講座，觀看視頻等。企業(yè)應(yīng)多開展活動，讓員工在輕松的氣氛中找到自身的不足，追求更大的進(jìn)步，與此同時提出對公司的意見和建議，爭取企業(yè)和員工共同進(jìn)步。對于管理者而言，應(yīng)把自己的位置擺正，不可總以管理者自居，要講求以人為本，與員工多交流，真正地把自己當(dāng)作服務(wù)人員。今后對于人才的選拔，不僅要關(guān)注其專業(yè)能力的高低，其品格與服務(wù)態(tài)度也要格外重視。公司可以和一些學(xué)校聯(lián)合培養(yǎng)“訂單學(xué)生”，即公司提出理想人才模式，由學(xué)校來進(jìn)行培養(yǎng)，畢業(yè)后直接送往企業(yè)，這是一種最直接也是最高效的方式。
其次，尋找競爭對手，找到自身缺陷。企業(yè)在競爭中生存，競爭對手可以激勵自身進(jìn)步。在條件允許的情況下，中海地產(chǎn)物業(yè)公司可以實(shí)行半封閉式策略，即大部分時間和精力用于中海產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的服務(wù)，小部分時間可以將任務(wù)外包給其他優(yōu)秀的物業(yè)公司或者去承包其他公司的物業(yè)任務(wù)。通過比較，公司能夠增強(qiáng)危機(jī)意識，不斷反思自身不足，這樣能夠不斷進(jìn)步。即使不能實(shí)現(xiàn)，也要通過其他途徑，如顧客反饋、網(wǎng)站維護(hù)、員工指出等方式尋找自身的問題，杜絕剛愎自用。與此同時，要做到真正意義上的“售后服務(wù)”，即對房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行及時有效地維護(hù)、修繕與整治，并向星級物業(yè)管理學(xué)習(xí)，不斷提高服務(wù)檔次。參與國際物業(yè)管理市場競爭也是現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢。市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)也是競爭，對內(nèi)競爭與對外競爭相結(jié)合，國內(nèi)市場與國際市場相對接。隨著中國加入世貿(mào)組織，第27屆奧運(yùn)會在北京的成功舉辦，同國際物業(yè)管理市場的接觸一定會越來越密切。因此，中海地產(chǎn)物業(yè)公司應(yīng)力求把物業(yè)服務(wù)打進(jìn)國際市場，增強(qiáng)國際競爭力。簡言之，競爭機(jī)制的形成，一方面可以促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高管理水平，增強(qiáng)企業(yè)開拓能力和應(yīng)變能力，從而增強(qiáng)其市場競爭力；另一方面可以使企業(yè)經(jīng)受鍛煉，積累競爭經(jīng)驗(yàn)，為在國際市場競爭中戰(zhàn)勝對手積蓄力量，創(chuàng)造條件。
最后，加大實(shí)施力度，堅持獎懲分明。公司需要有具體的規(guī)章規(guī)定策略如何實(shí)施，并完善獎懲制度來更大地激發(fā)員工的工作熱情。中海地產(chǎn)物業(yè)公司可以根據(jù)自身的具體情況制定獎懲措施，保證獎懲分明，這樣能夠有效提高服務(wù)質(zhì)量。主要是對考核為優(yōu)秀等次的員工，要在晉升職務(wù)、級別、工資、獎金等方面，制定更加優(yōu)惠的政策，對年度考核不稱職的要進(jìn)行相應(yīng)的處罰。同時要加大考核結(jié)果運(yùn)用力度，實(shí)施考核并把考核結(jié)果和員工的獎懲、培訓(xùn)、辭退以及職務(wù)晉升、福利待遇等有機(jī)地結(jié)合起來，做到賞罰分明，充分發(fā)揮考核的教育、激勵作用，創(chuàng)造人才脫穎而出的良好機(jī)制，才能提高實(shí)施的效率，確保物業(yè)策略的順利進(jìn)行。
五、結(jié)語
物業(yè)管理是一個新興行業(yè)。物業(yè)管理的發(fā)展方向、管理模式、戰(zhàn)略目標(biāo)、服務(wù)的宗旨和基本理念是永恒的，那就是“讓業(yè)主滿意”。以業(yè)主為主導(dǎo)，力求滿足業(yè)主的需求和期望，追求“業(yè)主滿意”和“忠誠的經(jīng)營管理”新理念，在市場經(jīng)濟(jì)體制下，逐步形成并且迅速發(fā)展。良好的物業(yè)策略是對企業(yè)工作開展的指導(dǎo)，中海地產(chǎn)物業(yè)公司須對目前的物業(yè)策略加以改進(jìn)，爭取做到完善、詳細(xì)，從而確保中海地產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達(dá)到更高的水平，使公司和顧客達(dá)到雙贏。
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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；品牌;建設(shè)
目前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大改變，使得房地產(chǎn)競爭愈益激烈。以前依靠價格和質(zhì)量的競爭手段已經(jīng)適應(yīng)不了眼前的需要，那么在新的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場競爭中該如何表現(xiàn)自己，造就企業(yè)的核心競爭力呢?無疑，品牌將是一個重要的法寶。
1 加強(qiáng)房地產(chǎn)品牌建設(shè)的意義
1.1 獲得品牌溢價
品牌給商品開創(chuàng)了一個新的競爭維度。好的品牌可以增強(qiáng)房地產(chǎn)商品的不可代替性，從而客戶對房地產(chǎn)的價格的敏感程度會降低，這就使得具有優(yōu)質(zhì)品牌的樓盤可以按更高的價格銷售。據(jù)調(diào)查，在地理位置等條件近似的情況下，北京萬科“城市花園”的房子要比沒有品牌的房子售價每平方米平均高20-30%。
1.2 加快產(chǎn)品的銷售速度
房地產(chǎn)的利潤與銷售速度直接相關(guān)，房產(chǎn)銷售的速度直接影響開發(fā)成本。銷售速度越快，回款速度越快，資金流動的也越快，開發(fā)的成本也就越低，相應(yīng)的利潤就會增加。據(jù)不完全統(tǒng)計，那些具有較高品牌知名度的發(fā)展商所開發(fā)的物業(yè)，如萬科、中海地產(chǎn)、碧桂園、合生創(chuàng)展、富地地產(chǎn)等樓盤都往往比周邊類似樓盤銷售速度快三分之一以上，比如碧桂園開發(fā)的樓盤：廣州碧桂園和碧桂園鳳凰城在預(yù)售階段就基本銷售一空。
1.3 有利于跨地域經(jīng)營
為了獲得規(guī)模效應(yīng)和競爭優(yōu)勢，當(dāng)企業(yè)品牌形成以后，就會向外延伸、擴(kuò)散，而強(qiáng)勢的房地產(chǎn)品牌因?yàn)榫哂懈叩闹取⒚雷u(yù)度，更容易被消費(fèi)者接受。例如：和記黃埔自進(jìn)入大陸市場以來，已迅雷不及掩耳之勢在上海、廣州、深圳、珠海、重慶、西安等城市開發(fā)了大量的項(xiàng)目。
1.4 提升企業(yè)的融資能力
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有周期長、投資額大、收益高的特點(diǎn)。當(dāng)前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自身籌資能力不強(qiáng)，資金問題在很大程度上成為制約房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的瓶頸，特別在經(jīng)濟(jì)周期低谷時更是如此。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道主要有房地產(chǎn)信貸、上市融資和房地產(chǎn)信托融資三種。有較高知名度品牌的企業(yè)，由于其良好的品牌聲譽(yù)，在同銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資中就處于更加有利和主動的地位。此外，房地產(chǎn)品牌企業(yè)又具備了到資本市場直接融資的機(jī)會。顯然，品牌知名度不高的房地產(chǎn)企業(yè)很難獲得這樣的機(jī)會。如：2008年，我國實(shí)行緊縮的金融和貨幣政策，對房地產(chǎn)實(shí)行了調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)資金極度短缺，房地產(chǎn)品牌企業(yè)紛紛通過發(fā)行債券進(jìn)行融資。保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科、北辰實(shí)業(yè)、中糧地產(chǎn)分別發(fā)行43億元、14億元、59億元、17億元、12億。
1.5 提高客戶對于樓盤缺陷的承受能力
任何東西都是不完美的，即使是品牌樓盤也會存在缺陷。一方面可能是樓盤本身存在某些問題，另一方面是由消費(fèi)者挑剔的眼光所致，因?yàn)橘徺I房地產(chǎn)是影響消費(fèi)者一生的重大決策，所以，消費(fèi)者會以更加挑剔的眼光看樓盤。但品牌樓盤可以憑借其品牌影響力來減輕客戶對于樓盤缺陷的不滿，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)品牌對房地產(chǎn)后驗(yàn)性品質(zhì)因素的擔(dān)保可在一定程度上抵消某些缺陷。如深圳萬科在上海開發(fā)的城市花園，雖然其位置在七寶這個曾經(jīng)比較偏僻的地方，但憑借公司的強(qiáng)大品牌影響力，還是成功了。
2 房地產(chǎn)品牌建設(shè)的現(xiàn)狀 1 強(qiáng)勢房地產(chǎn)品牌已初步建立，領(lǐng)導(dǎo)品牌凸現(xiàn)
目前，在我國近70%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都己擁有自己的品牌，在我國房地產(chǎn)行業(yè)己經(jīng)出現(xiàn)了一批知名度高，品牌信譽(yù)良好，具有較強(qiáng)的市場競爭力的強(qiáng)勢品牌。萬科地產(chǎn)公司和中海地產(chǎn)憑借品牌強(qiáng)度和品牌經(jīng)濟(jì)上的絕對優(yōu)勢，品牌價值超過95億，成為行業(yè)品牌之首。合生創(chuàng)展、碧桂園、富力地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)、金地地產(chǎn)、保利地產(chǎn)分別以66.36億元、62.29億、61.73億元、58.12億元、55.17億元和51.52億元分列第二集團(tuán)。 2 房地產(chǎn)行業(yè)品牌建設(shè)水平低
2008年6月2日，由世界品牌實(shí)驗(yàn)室公布的“2008中國500最值價值品牌”揭曉，中國移動以1206.68億元名列榜首，地產(chǎn)行業(yè)老大萬科品牌價值181.23億元，位居44位，地產(chǎn)行業(yè)只有7個品牌入選，占整個品牌數(shù)量的0.014%。 3 品牌建設(shè)初具雛形
由于房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭加劇，房地產(chǎn)商開始從別的競爭手段中擺脫出來，有意識地進(jìn)行了品牌建設(shè)，并初具雛形。2001年，萬科地產(chǎn)也通過系統(tǒng)地調(diào)研、分析后，將品牌核心定位于“以您的生活為本”，提出“建筑無限生活”的品牌口號，重塑了品牌形象和品牌架構(gòu)，并啟動了品牌戰(zhàn)略制定、VI系統(tǒng)設(shè)計、整合營銷傳播等的一系列工作。 4 房地產(chǎn)品牌號召力低
目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的品牌競爭格局比較初級，品牌價值含量很低，生命力還很脆弱，品牌號召力不高。在中國民意調(diào)查網(wǎng)的一項(xiàng)行業(yè)品牌號召力的調(diào)查中，經(jīng)過統(tǒng)計折算，房地產(chǎn)的品牌號召力在所有行業(yè)中最弱，只有0.21個系數(shù)。服裝行業(yè)最高，達(dá)到了0.87。
3 房地產(chǎn)品牌建設(shè)存在的問題 1 品牌意識淡
薄，不重視品牌建設(shè)
現(xiàn)今，由于房地產(chǎn)業(yè)的不成熟，房地產(chǎn)門檻低。從某種程度上說，只要能獲得地皮，就可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。再者，房地產(chǎn)的利潤很高。加上目前國內(nèi)旺盛的需求，為房地產(chǎn)公司提供了生存的空間，使得大部分房地產(chǎn)企業(yè)品牌意識淡薄。“搞房地產(chǎn)當(dāng)務(wù)之急是做銷量”、“做品牌是大企業(yè)的事”、“做房地產(chǎn)品牌就是做概念、做賣點(diǎn)”、“做房地產(chǎn)品牌就是做明星樓盤，只有樓盤項(xiàng)目才有品牌”等等品牌意識淡薄的想法漫天飛。品牌意識淡薄，這在國有房地產(chǎn)行業(yè)最得以集中體現(xiàn)。以中國最大的國有房地產(chǎn)企業(yè)“中房”集團(tuán)為例，中房集團(tuán)在北京的項(xiàng)目多達(dá)30多個，其知名度反而不如SOHO。 2 品牌定位單一
品牌定位是為了在市場上樹立一個明確的，有別于競爭對手品牌的、符合消費(fèi)者需要的形象，其目的是在消費(fèi)者心目中占領(lǐng)一個有利的位置。目前大部分開發(fā)商在創(chuàng)品牌的過程中，定位為高檔房地產(chǎn)，以為占領(lǐng)高檔次的房產(chǎn)才能營造品牌，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅不需要創(chuàng)品牌。實(shí)際上，高檔房產(chǎn)不等于強(qiáng)勢品牌房產(chǎn)，任何檔次的房產(chǎn)，無論是高檔的、中檔的、還是低檔的，都應(yīng)注意打造自己的品牌，大眾化的住宅更容易創(chuàng)知名品牌。因?yàn)槠放频闹匾卣髦唬褪蔷哂休^高的知名度和市場占有率，是否有眾多的消費(fèi)者才是創(chuàng)名牌的首要條件。例如，海南省、廣西北海均不乏高檔樓盤，但卻無人問津。相反，北京回龍觀居住區(qū)倒以其經(jīng)濟(jì)適用房譽(yù)滿京城。 3 重視房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌建設(shè)，忽視房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)
房地產(chǎn)業(yè)的品牌有企業(yè)品牌和項(xiàng)目品牌之分。企業(yè)品牌反映的是企業(yè)整體形象，企業(yè)品牌的塑造是對企業(yè)整體資源的整合，強(qiáng)勢企業(yè)品牌地位的取得可以帶動企業(yè)整體價值的提升，是企業(yè)的重要資產(chǎn)。而項(xiàng)目品牌是房地產(chǎn)企業(yè)單個項(xiàng)目的品牌，項(xiàng)目品牌的塑造只能帶動項(xiàng)目本身的銷售，對企業(yè)整體形象與價值提升作用有限。兩者之間是整體與個體的關(guān)系。
目前我國房地產(chǎn)業(yè)并沒有認(rèn)識到企業(yè)品牌塑造的重要性，片面重視對產(chǎn)品的宣傳，忽視品牌長遠(yuǎn)的發(fā)展，將產(chǎn)品案名和品牌混為一談，企業(yè)品牌塑造乏力。翻開報紙，樓盤廣告鋪天蓋地，而企業(yè)品牌廣告少之又少。提到藍(lán)堡國際公寓、東方銀座、北京公園5號、星河灣等樓盤，我們往往耳熟能詳，但卻沒有多少人能知道其背后的企業(yè)品牌。 4 房地產(chǎn)企業(yè)的品牌缺乏企業(yè)文化內(nèi)涵
品牌不僅僅是反映不同企業(yè)及其產(chǎn)品之間差別的標(biāo)識，還體現(xiàn)一個企業(yè)的內(nèi)在價值和文化內(nèi)涵。卓越的企業(yè)與平庸的企業(yè)之間的最大的區(qū)別在于，平庸的企業(yè)不重視企業(yè)文化的建設(shè)，不對本企業(yè)的價值觀進(jìn)行深入的思考，沒有形成一套健全的信念。如今，企業(yè)文化已經(jīng)是一個企業(yè)所擁有的不可替代的資本，優(yōu)秀的企業(yè)文化將給企業(yè)帶來持久的競爭力。一個企業(yè)如果丟掉了優(yōu)秀的企業(yè)文化，就等于失去了生命。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化從行業(yè)的整體上還沒有在新經(jīng)濟(jì)的短暫歷史下沉淀下來，還沒有一種相對成熟、穩(wěn)定的現(xiàn)代企業(yè)文化。品牌建設(shè)，實(shí)際上是將一種企業(yè)文化充分展示的過程，當(dāng)企業(yè)開始建立品牌時，文化必然滲透和貫穿其中，并發(fā)揮無可比擬的作用。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)并未重視這一點(diǎn)。造成品牌沒有深層明確、具體的內(nèi)涵，難以給顧客留下深刻印象。在這種情況下，其他的配套戰(zhàn)略就顯得盲目，缺乏針對性，當(dāng)然也談不上保證品牌營銷的有效實(shí)施。 5 忽視品牌的維護(hù)
房地產(chǎn)品牌建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，知名品牌的創(chuàng)建并非一朝一夕，需要長期的維護(hù)。一個房地產(chǎn)品牌建立起來之后，對它的維護(hù)是必不可缺的。好的品牌需要要有精心的維護(hù)，否則會導(dǎo)致品牌的退化和價值的流失。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)在短時間內(nèi)借助傳統(tǒng)的營銷手段迅速拉開知名度，卻不注重持續(xù)管理。因此，不能維持長期的品牌領(lǐng)先地位，無法實(shí)現(xiàn)品牌資產(chǎn)的積累。
4 加強(qiáng)房地產(chǎn)品牌建設(shè)的措施 1 進(jìn)行準(zhǔn)確的品牌定位
品牌定位在品牌經(jīng)營和市場營銷中有著不可估量的作用，好的品牌定位是品牌經(jīng)營成功的前提，為企業(yè)進(jìn)占市場，拓展市場起到導(dǎo)航作用。但如果不能正確地對品牌進(jìn)行定位，樹立獨(dú)特的消費(fèi)者可認(rèn)同的品牌個性與形象，不僅會給企業(yè)帶來巨大的損失，也會使產(chǎn)品淹沒在眾多產(chǎn)品質(zhì)量、性能及服務(wù)雷同的商品中。華遠(yuǎn)集團(tuán)的“深藍(lán)華亭”就是一個很好的反面教材，由于前期的品牌定位錯誤，造成了后來房子賣不出去，大量積壓，幸虧2008奧運(yùn)的到來，才使其解套。房地產(chǎn)企業(yè)本身受土地資源、區(qū)位及政策等因素影響比較大，而來自于市場的誘惑無處不在，企業(yè)要根據(jù)自身的資源優(yōu)勢、條件和能力進(jìn)入新選定的目標(biāo)市場，這是創(chuàng)建房地產(chǎn)品牌的前提。
房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位應(yīng)遵循如下原則:①差別化原則；②個性化原則；③延續(xù)性原則。 2 引入CIS，樹立企業(yè)形象
CIS戰(zhàn)略（Corporation Identity System，簡稱CIS）即企業(yè)識別系統(tǒng)，其含義是：運(yùn)用視覺設(shè)計，將企業(yè)理念與本質(zhì)視覺化、規(guī)格化、系統(tǒng)化。它以商標(biāo)或企業(yè)標(biāo)志的造型與色彩的設(shè)計作為表達(dá)核心，將企業(yè)的經(jīng)營理念、管理思想以及生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略與策略等，通過視覺
藝術(shù)再現(xiàn)技術(shù)傳播給企業(yè)職工和社會公眾，以塑造良好的企業(yè)形象，使公眾對企業(yè)產(chǎn)生一致的認(rèn)同感，從而贏得社會大眾及消費(fèi)者對企業(yè)的肯定和信賴，有效地塑造企業(yè)形象，提高企業(yè)的市場竟?fàn)幠芰ΑIS是花，品牌是果，房地產(chǎn)企業(yè)導(dǎo)入CIS，能成功地推行企業(yè)形象戰(zhàn)略，塑造企業(yè)產(chǎn)品形象。CIS包括理念識別（MI）、行為識別（BI）和視覺識別（VI）。 3 房地產(chǎn)品牌的維護(hù)
房地產(chǎn)品牌發(fā)展到一定規(guī)模后，就進(jìn)入房地產(chǎn)品牌維護(hù)期，也就是典型的守城階段。在品牌的發(fā)展過程中，管理維護(hù)是至關(guān)重要的，管理、維護(hù)決定著品牌的興衰成敗。創(chuàng)立一個品牌難，維護(hù)和發(fā)展一個品牌更難。如果一個為社會所公認(rèn)的品牌，沒有很好地加以維護(hù)，則有可能前功盡棄，將品牌毀于一旦。企業(yè)作為使用、保護(hù)品牌的主體，應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)對品牌的自我保護(hù)意識，樹立對品牌整體主動保護(hù)的觀念，并在品牌戰(zhàn)略整個實(shí)施過程中，采取全方位動態(tài)的保護(hù)措施。只有這樣，品牌戰(zhàn)略才有可能順利進(jìn)行。
房地產(chǎn)品牌維護(hù)應(yīng)從以下方面入手：
（1）做好客戶關(guān)系管理，培養(yǎng)品牌忠誠度。
（2）對房地產(chǎn)品牌進(jìn)行定期檢測。
關(guān)鍵詞：商品住宅；價格；供求機(jī)制
中圖分類號： [F287.8]文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
1 緒論
近年來，我國商品住宅房地產(chǎn)價格不斷上漲，各主要大城市房價過高、漲幅過快，成為影響宏觀經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)運(yùn)行的不確定因素，穩(wěn)定住宅房地產(chǎn)價格尤其是住宅房地產(chǎn)價格是當(dāng)前社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)。從我國的實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)業(yè)盡管發(fā)展歷史較短，但進(jìn)入轉(zhuǎn)軌時期以來，其價格變動與主要影響因素變動仍呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性。在這種背景下，選擇房地產(chǎn)價格變動理論作為研究課題，既具有較大難度，又非常具有理論意義和現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)價值。
基于以上背景，本文在闡述了商品住宅房地價格理論，形成機(jī)制及變化規(guī)律后，以青島為實(shí)例，對青島市房地產(chǎn)供需狀況和價格走勢進(jìn)行分析，對青島市房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展提出有益的建議。
2 商品住宅價格相關(guān)理論
商品住宅是指由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)政府批準(zhǔn)后建造的在市場上自由流通的住宅，消費(fèi)者在購買后即可獲得房屋所有權(quán)證與國土使用證。從城市住宅供應(yīng)體系來看，城市住宅主要分為商品住房和保障房兩類。
商品住宅價格指在完全市場化條件下商品住宅的交易價格。其價值既包含所占用的土地價值，也包括地上建筑物的價值。由于商品住宅具有不同于一般商品的特性，商品住宅價格也有其獨(dú)特的價格特征：明顯的區(qū)域性、需求缺乏彈性、周期波動性以及易受政策影響。
3 商品住宅價格形成機(jī)制
3.1商品住宅價格形成機(jī)制的概念
商品住宅價格形成機(jī)制是商品住宅價格機(jī)制的核心內(nèi)容，指在一定時點(diǎn)上各影響因素及其相互作用。任何商品要形成價格，都要滿足相對稀缺性、有效需求和效用性三個條件。商品住宅作為一種商品，其價格形成也滿足這三個條件。此外，商品住宅的成本、權(quán)益和區(qū)位構(gòu)成了商品住宅的定價基礎(chǔ)，是商品住宅價格形成的最基本要素。
3.2市場供求機(jī)制
成本、權(quán)益、區(qū)位構(gòu)成了商品住宅的定價基礎(chǔ)，而商品住宅價格的高低是由市場供求關(guān)系決定的，因此，供需平衡決定價格水平，目前的商品住宅的影響因素基本上都是調(diào)節(jié)供需的。從短期來看，由于土地資源是有限的，因此商品住宅的供應(yīng)可以視作是固定不變，所以住宅價格隨著需求量的變化而變化。當(dāng)購房者的需求增加時，由于供給不變，價格上升。當(dāng)市場需求減少時，價格下跌。
3.3生產(chǎn)價格機(jī)制
生產(chǎn)價格是利潤轉(zhuǎn)化為平均利潤后商品價值的轉(zhuǎn)化形式。由社會成本加平均利潤構(gòu)成。在已知生產(chǎn)成本、成本利潤率、稅率的情況下，價格=[成本(1+成本利潤率)]/(l-稅率)。也可采用加工費(fèi)用盈利率的方法把稅收和利潤放在一起考慮。
4 住宅房地產(chǎn)價格變化規(guī)律
4.1長期增長性
經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平的提高，人口數(shù)量的增加都刺激了商品住宅剛性需求和投資性需求的增加，使得商品住宅的價格將長期處于上漲狀態(tài)。然而土地成本、建筑成本的不斷提高，土地供應(yīng)更加嚴(yán)格，商品住宅供給的有限性，這些都導(dǎo)致商品住宅價格長期上漲。
4.2抗通貨膨脹性
自2005年起人民幣巨大的升值壓力促使我國要采取措施控制貿(mào)易順差的加大，造成國內(nèi)流通中的貨幣總量超過商品總價格，所有商品呈現(xiàn)出綜合性的價格上漲趨勢。為了財富的保值增值，很多人會選擇投資商品住宅等價值穩(wěn)定的投資品。以土地為承載物的商品住宅，其價格也就具有了抗通貨膨脹性。
4.3周期波動性
商品住宅價格的變化與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政府政策的制定密切相關(guān)，一般來說，政府鼓勵商品住宅市場發(fā)展，開發(fā)商增加投資，促進(jìn)商品住宅市場發(fā)展，同時，由于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一直較高，居民收入穩(wěn)定增加，購買力較強(qiáng)，商品住宅市場呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面，商品住宅價格會處在上漲期。當(dāng)政府制定政策抑制房地產(chǎn)市場過快發(fā)展時，商品住宅價格處于下降期。
5青島市商品住宅價格現(xiàn)狀及變化研究
5.1青島市住宅房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
青島是我國東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，自2002年來，青島的經(jīng)濟(jì)飛速增長，青島市民生活水平不斷提高。根據(jù)世界銀行的研究表明，當(dāng)前，青島市住宅房地產(chǎn)業(yè)正處于平穩(wěn)期，城鎮(zhèn)化水平正處于加速時期，故未來對住宅的需求是強(qiáng)勁的。
2002年-2011年的住宅房地產(chǎn)竣工面積總體上呈波浪形上升趨勢，商品房供給量增多，從而加劇了房地產(chǎn)市場的競爭。2011年青島市全社會累計完成固定資產(chǎn)投資35025382萬元，同比增長15.9%，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資7827193萬元，同比增長29.9%，占固定資產(chǎn)投資22.35%。
雖然歷年來住宅價格都在增長，但其增長率變化很沒有規(guī)律，為了找出未來房價的增長趨勢，我們需要對數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，現(xiàn)對房價增長率取對數(shù)，我們就能看出，未來房價的增長趨勢將變緩，但仍然保持著不小的增長。其預(yù)測結(jié)果如圖1所示。
圖1 青島市歷年來房價增長走勢圖
5.2住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析
由于住宅房地產(chǎn)市場供求的因素很多，不確定性很大，想要準(zhǔn)確預(yù)測住宅房地產(chǎn)市場是相當(dāng)困難的，只能通過分析影響住宅房地產(chǎn)市場的因素大致把握市場的走勢。因此，對于商品房的需求預(yù)測，本文采用回歸分析的方法來預(yù)測。
自2002年以來，青島市住宅房地產(chǎn)實(shí)際銷售面積總體上呈上升趨勢，特別是2005年，增長率較上年為45.41%，2011年下降為-24.23%，由于國家對房價出臺了一系列的控制措施，包括限購的強(qiáng)烈要求、從緊的貨幣政策和信貸政策以及加大的保障房建設(shè)，購房者在一定程度上會持觀望態(tài)度，加上青島市自2002年以來，房價飛速上漲，已經(jīng)部分超過了居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，未來幾年，青島市住宅房地產(chǎn)銷售面積絕對量還會增長，但增長速度會有所下降。根據(jù)一元回歸預(yù)測，運(yùn)用回歸方程y=86.467x+249.93（x=1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12；r = 0.825 > =0.576 ）可以預(yù)測得出2012年青島市住宅房地產(chǎn)銷售面積為1201.067萬m2，2013年為1287.534萬m2。通過回歸分析，運(yùn)用計算機(jī)得出的回歸方程y =27.558x +416.93（x=1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12；r = 0.769 > =0.576 ）可以預(yù)測2012年青島市住宅房地產(chǎn)竣工面積為720萬m2，2013年為748萬m2。
價格反映著各方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，影響房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，決定著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的盈利和虧損。因此，對住宅房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究不能忽視市場價格的變化，本文采用指數(shù)平滑法對住宅房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行定量地預(yù)測，2012年住宅均價為6978.70元/平方米。5.3結(jié)果分析及建議
本章通過對青島市住宅房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀及變化的理論與實(shí)證分析，總結(jié)得出了青島市2002年至2011年住宅價格不斷上漲的幾點(diǎn)原因。首先，需求增加是支撐住宅房地產(chǎn)價格上漲的重要動力。其次，目前對住宅價格上漲的的調(diào)控政策的力度有限。最后，從供求方面看，青島市未來住宅價格仍將走高。
針對此種情形，對青島市住宅房地產(chǎn)價格發(fā)展提出如下建議：（1）優(yōu)化土地供給制度。首先，土地開發(fā)的規(guī)模既要依靠市場需求的拉動，同時也要依靠政策約束引導(dǎo)。其次，完善土地儲備制度，促進(jìn)土地流通市場的發(fā)展。最后，要以持續(xù)、健康發(fā)展為理念，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)的監(jiān)管。（2）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。首先，根據(jù)青島市目前商品住宅市場的實(shí)際發(fā)展情況，應(yīng)把重點(diǎn)放在正確引導(dǎo)居民理性消費(fèi)、支持普通住宅建設(shè)等方面。其次，完善信息制度，科學(xué)確定房地產(chǎn)信息的時間和方式，正確引導(dǎo)投資和消費(fèi)，促進(jìn)市場供求平衡，避免房地產(chǎn)市場的大起大落。（3）拓寬多種投資渠道。政府應(yīng)利用各種渠道加強(qiáng)引導(dǎo)，增強(qiáng)投資者風(fēng)險意識。
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