發(fā)布時間：2023-03-29 09:22:35
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產經濟論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
商業(yè)房地產對我國經濟的發(fā)展起著重大促進作用，但是也引起了眾多問題，如投資過多、耗能過大、浪費嚴重、排放過大等，這一定程度上對環(huán)境造成了負面影響。因此要想達到可持續(xù)發(fā)展的目的，建筑行業(yè)必須采用低碳發(fā)展方式，這是對自己負責也是對子孫后代負責。全球的建筑行業(yè)大都在尋求綠色發(fā)展之路，我國的建筑業(yè)也應該不竭余力尋求自己的低碳發(fā)展模式，我們必須徹底變革經濟發(fā)展方式，依靠科技創(chuàng)新，走節(jié)能環(huán)保的低碳經濟道路。應該如何發(fā)展低碳經濟問題，政府應該結合“十二五”規(guī)劃的編制，制定國家中長期低碳經濟發(fā)展規(guī)劃和路線圖，明確各個發(fā)展階段目標、途徑以及重點支持領域。制定新的低碳排放建筑節(jié)能標準，鼓勵開發(fā)以綠色生態(tài)住宅小區(qū)為載體的科技地產項目。構建多樣、安全、清潔、高效的能源供應的消費體系。
二、低碳經濟對我國商業(yè)房地產經濟的影響
1.不利影響
（1）低碳經濟無形之中增加建筑行業(yè)的成本我國作為發(fā)展中國家，科學技術發(fā)展水平還非常有限，低碳技術與發(fā)達國家相比相對不成熟，而且發(fā)達國家對于中國的技術轉讓限制過多。因此，綠色建筑的發(fā)展勢必會增加建筑行業(yè)的成本，而目前建筑行業(yè)的成本已經過高，在這種情況下去發(fā)展低碳經濟就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來代替?zhèn)鹘y的高污染、高能耗的能源更進一步增加了建筑行業(yè)的成本，由于我國目前對太陽能、風能等新能源的開發(fā)技術上尚不成熟，使用新能源替代傳統能源會大大提高成本，因此對于建筑行業(yè)來說低碳經濟是一種成本很高的經濟。大部分開發(fā)商大都喜歡根據市場要求來決定開發(fā)產品的類型與形式，而低碳經濟作為一種全新的形式，很多開發(fā)商無法確定此種產品能否受到市場歡迎，對于小型開發(fā)商來說，他們主要主打單個項目的開發(fā)，因此并無充足的經濟實力投入到低碳經濟的研發(fā)中去，此外小型開發(fā)商并沒有大企業(yè)所具有的高平臺以及有實力的合作者，因此低碳經濟在小開發(fā)商中很難開展。（2）低碳經濟會抬高房價因為低碳經濟需要投入大量資金用于新材料以及新技術，會增加建筑材料與建筑的成本，而且發(fā)展低碳經濟會涉及土地應用，這就會使某些開發(fā)商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房價。同時，綠色建筑通常成本高、售價高，面向的是高消費群體，雖然他們售出的是高品質的房子，但此種建筑并沒有得到行業(yè)的認同與普及，會被認為綠色建筑與高房價是對等的，從而導致開發(fā)商推波助瀾來抬高房價，致使房價短期內攀升。（3）短期內低碳經濟會限制商業(yè)房地產經濟的發(fā)展據測算，因為我國商業(yè)房地產行業(yè)中使用了大量的煤炭與木材，行業(yè)碳排量占到全國的30%，而且近年為了讓建筑行業(yè)迅速發(fā)展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達到歐洲的三倍，這說明我國當前商業(yè)房地產業(yè)的發(fā)展太過依賴能源的支持。正因為能源的使用方便與廉價才促使商業(yè)房地產業(yè)迅速發(fā)展，所以缺少了能源的支持，商業(yè)房地產業(yè)發(fā)展就會受到嚴重限制，甚至出現倒退虧損，這就會牽一發(fā)而動全身引起連鎖反應，這對于整個建筑行業(yè)將產生不利影響。
2.有利影響
（1）利于對商業(yè)房地產行業(yè)的內部結構調整近些年房價持續(xù)走高，某種程度上是由很多開發(fā)商炒房導致的。這些開發(fā)商只會為了利益一味把房價炒高，很大程度上這是由于商業(yè)房地產市場門檻低、內部結構不合理導致的。很多消費者只看到房子的價錢與位置而不太看重房子內部舒適性以及內在品質，而發(fā)展綠色建筑則可以從根本上解決這個問題，并且隨著宏觀調控以及技術成熟，綠色建筑的成本將回歸正常，長遠來看這有利于商業(yè)房地產業(yè)內部的調整。（2）促進商業(yè)房地產業(yè)長期健康發(fā)展某種程度上，商業(yè)房地產業(yè)像股票市場，背后隱藏著泡沫危機，一旦房價被持續(xù)炒高，市場將失去承接能力，將會導致金融危機。所以，低碳經濟的地產行業(yè)作為一個投資周期長、收益風險大的投資方式，能夠避免炒房的發(fā)生，此外開發(fā)商還會更專注于技術的提升以及建筑品質的提升上，從長遠考慮對商業(yè)房地產發(fā)展有利。（3）對商業(yè)房地產行業(yè)節(jié)能減排以及建筑智能化有利。近些年來，商業(yè)房地產行業(yè)研究的重點一直是節(jié)能減排與建筑智能化，但開發(fā)商過于追求短期內的收益最大化，往往忽視節(jié)能減排與建筑物智能化的發(fā)展。而開展低碳經濟能夠將市場資本與低碳技術結合，更多地將資本用于技術的研發(fā)，在未來有望實現建筑物的節(jié)能減排與智能化。
三、低碳經濟下商業(yè)房地產經濟的發(fā)展
在政府呼吁節(jié)能減排的可持續(xù)發(fā)展大環(huán)境下，低碳經濟將會成為未來發(fā)展的趨勢。在未來，商業(yè)房地產企業(yè)的核心競爭力將變?yōu)榈吞冀洕夹g的競爭，誰能主動建造出高質量的綠色建筑，誰就可以在建筑行業(yè)市場占得先機。而隨著社會發(fā)展、經濟的提升，人們也在尋求舒適的綠色環(huán)保型住宅。因此，發(fā)展綠色建筑不但可以讓人們享受到高質量的生活還可以降低能耗。低碳經濟不但可以提升商業(yè)房地產企業(yè)的成就感與社會責任感而且造福于后代，讓企業(yè)獲得最大的經濟效益與社會效益；而對于老百姓來說，未來也傾向于購買低碳環(huán)保型住宅。
1.住宅產業(yè)化發(fā)展
住宅的產業(yè)化發(fā)展不但可以提高住宅質量而且可以降低能耗。在低碳經濟時代，商業(yè)房地產企業(yè)就是要實現綠色住宅產業(yè)化，這樣既降低能耗又節(jié)約資源。因此，實行低碳發(fā)展，可以實現企業(yè)與消費者直接溝通，讓企業(yè)了解消費者需求，做到優(yōu)化資源配置，達到節(jié)能減排、提升人們生活質量的目的。
2.戶型布局合理，加強開發(fā)能力
我國目前的商業(yè)房地產行業(yè)管理混亂，開發(fā)商根本不關心消費者需求，只關心自身的利益。目前開發(fā)商的做法是開發(fā)的住宅面積大、樓道寬、臥室客廳大，導致資源嚴重浪費。開發(fā)商為了資金快速回籠，不裝修房子而讓消費者自己裝修，浪費了財力物力。而在低碳經濟時代，商業(yè)房地產企業(yè)既要注重低碳住宅的開發(fā)水平與質量戶型設計又要做到因人而異、以人為本。
3.推廣新技術與環(huán)保材料的使用
我國目前發(fā)展低碳建筑的最大難題是房屋的用水與保溫問題。因我國低碳經濟起步晚，處于即使有清潔能源尚沒有相應的技術的階段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，雖然這可以大量節(jié)約建材，但是玻璃吸熱散熱過快，室內必須開空調保持溫度，這就加大了能源的消耗；如果把這些玻璃換成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔熱保溫，就可以減少損耗。此外可以種植大量的花草樹木美化清潔環(huán)境，還可以應用太陽能用于照明與提供熱水熱源等等。
4.倡導低碳生活，提高人們的低碳意識
商業(yè)房地產企業(yè)要以身作則，提高自身對低碳的認識，不但要加大資金投入而且要加強宣傳，提高人們對低碳經濟的認識。5.立足實際，長遠發(fā)展我國目前的情況是很多人有住房需求但無力購買，因此商業(yè)房地產企業(yè)應該立足于實際，多開發(fā)出小戶型房屋，讓更多的人買得起；同時加大節(jié)能材料的使用，廣泛推廣節(jié)能、節(jié)水設備，提高人們的節(jié)能意。商業(yè)房地產企業(yè)應該依據實踐經驗探索低碳發(fā)展模式，以便在未來的發(fā)展中取得突破。
四、結束語
目前針對房價的調控已經進入了相持階段。自2010年4月國務院《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》以來,已經過去三年多。在這期間“新國十條”發(fā)揮了很大的作用。目前我國一、二、三線城市房價已經趨于穩(wěn)定。從全國來看,各項指標均表示房地產投資熱度在持續(xù)下降后略有回升。本文目的在于探究貨幣政策對于一、二線城市房地產市場的動態(tài)影響,貨幣政策變動對于房屋銷售價格變動究竟有多大的影響。筆者利用北京和石家莊兩地數據建立VAR模型,通過脈沖響應函數和方差分解的方法來觀測貨幣供應量與實際利率對房地產價格的動態(tài)影響,并對兩地的異同進行比較分析。房地產市場宏觀調控中的貨幣政策既包含著貨幣政策的一般特點又體現著房地產行業(yè)獨有的特質。運用貨幣政策對房地產市場進行調控,主要是通過三條渠道:一是貨幣投放量;二是房地產開發(fā)投資規(guī)模;三是房地產市場的貸款規(guī)模。本文主要選取了貨幣存量規(guī)模指標和利率指標進行研究。
二、實證模型的建立
(一)數據指標選取
筆者選取了2005年6月到2012年7月的月度數據共86期來研究兩地房地產價格與貨幣政策之間的動態(tài)關系。數據來源為“中經網中國經濟統計數據查詢與輔助決策系統”和國家統計局網站。在房地產市場方面采用房地產價格這一指標進行實證研究,在貨幣政策方面則采用貨幣供應量和利率這兩個指標參與研究。具體來說,這里用BFPI表示北京市房屋價格,用北京房屋銷售價格指數(月度、環(huán)比)替代;用SFPI表示石家莊市房屋價格,用石家莊房屋銷售價格指數(月度、環(huán)比)替代。用M2表示貨幣供應量,數據選用廣義貨幣存量,因為它最貼近真實經濟中的流動資金。用R表示貸款利率,數據選用1~3年期貸款利率作為樣本。因為房地產項目開發(fā)周期一般為1~3年。
為了使實證分析更科學有效,本文在此基礎上對數據進行了處理。首先對兩地房屋銷售價格指數(月度、環(huán)比)進行定基處理,基期確定為2005年6月,將該月份房屋銷售價格設定為100%,將數據轉換為定基數據。然后對M2進行價格平減處理,用當月的M2規(guī)模除以2005年6月為基期的居民消費價格指數對 M2進行平減處理。最后用X11法對BFPI、SFPI和M2三組數據進行季節(jié)調整,并且為了降低異方差的影響,在實證之前對BFPI、SFPI和M2取對數。
(二)建立VAR模型
筆者將建立北京市和石家莊市兩個城市的VAR模型,用來對比分析貨幣政策變量的變動對房地產價格的動態(tài)影響。VAR模型變量包括房地產價格FPI(北京市為BFPI,石家莊市為SFPI)、貸款利率R和廣義貨幣存量M2。
(三)平穩(wěn)性檢驗與協整檢驗
在建立VAR模型之前,為了避免偽回歸,必須對各個變量的平穩(wěn)性進行檢驗。本文采用ADF單位根檢驗方法分別對各個變量進行檢驗。各序列的ADF檢驗表明,原始序列一階差分后的序列都是平穩(wěn)序列。所以各序列都是一階單整序列,符合協整檢驗的條件,如表1所示。
為了得到數據之間長期均衡關系的信息,所以要運用協整理論來判斷變量之間是否存在長期穩(wěn)定的均衡關系。由于我們要進行的兩組協整檢驗對象都包含三個變量(即當地房屋銷售價格指數、M2和R),因此我們使用Johansen方法分別對其進行協整檢驗。檢驗結果見表2。
表2中北京數據的Johansen檢驗結果在原假設為0個協整向量的情況下統計量為45.491 6,大于95%置信水平的臨界值42.915 3,說明原假設不成立,該組數據至少存在1個協整向量。而同時至少存在2個協整向量的原假設也通過了檢驗的情況下,則認為在5%的顯著性水平下,只有一個協整方程,BFPI、R和M2三個變量之間存在長期的協整關系。石家莊數據的Johansen檢驗結果也意味著SFPI、R和M2這三個變量同樣存在著長期協整關系。這就滿足了建立VAR模型的條件。
三、實證結果分析
(一)脈沖響應函數
根據AIC準則確定模型的滯后階數為2,隨后對北京市和石家莊市的數據分別建立VAR模型,并經過檢驗呈現出穩(wěn)定狀態(tài)。在VAR模型的基礎上建立脈沖響應函數,刻畫脈沖響應圖來考察貨幣供應量與利率變化對兩地房地產價格的動態(tài)影響。
由圖1和圖3可以看出貨幣存量對于北京和石家莊兩地的房地產價格動態(tài)影響的共同點是從長期來看都會導致房地產價格的上漲。不同的是,在圖1中M2變化沖擊對北京市房地產價格的動態(tài)影響中,當期貨幣供給量的一個正沖擊造成了北京房地產價格長期穩(wěn)定的增長趨勢,在第24期達到最高點;而在圖3中,貨幣供給的沖擊在短期內先造成了石家莊房地產價格小幅的反向變動趨勢,在第5期達到最低,穩(wěn)定在第6期再逐步上行,在第12期回到原點,在第12期之后出現與貨幣存量同向的變化趨勢,在第24期達到最大。
房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè),對房地產企業(yè)來說,投資、開發(fā)都需要大量的資金。房地產企業(yè)的資金來源除了一部分自有資金之外,其余均來自銀行的貸款。當貨幣供應量上升之后房地產商能夠得到更充裕的資金,從而加大房地產市場的商品供應,起到抑制房價的作用。但從長期來看,充裕的貨幣存量,也會給房地產消費者、投資者和投機者更充裕的資金,其中包括可支配收入的增加和貸款資金的增加,從而推動房價的上漲。北京和石家莊兩地房地產價格表現出來的差異,可能是由兩地市場特點不同所引起的。北京市的房地產市場有更多的房地產商和商品房,同時也有更多的投資和投機者,所以貨幣存量的變化并沒有影響到短期內的房屋銷售。 圖2和圖4是貸款利率變化對兩地房地產價格變化的影響,相似的是,從長期來看貸款利率的上升均會導致北京和石家莊兩地房屋價格的下跌;且兩地房地產價格在受到利率變化的一個正沖擊之后,在短期內都表現出正向變動的趨勢,一定時期后會回歸原點并向反方向發(fā)展,并在第24期達到最低點。不同的是,北京的房地產價格正向發(fā)展趨勢的幅度要低于石家莊的房地產價格正向發(fā)展趨勢,并且回歸到原點的速度也快于石家莊。
貸款利率的上調必然提高了購房成本,阻礙了房產的銷售,最終導致房地產價格下滑。另一方面,貸款利率的上調同樣提高了開發(fā)商融資的難度,在短期內導致房地產市場供應不足,房價上漲。但是北京房地產開發(fā)商的資金實力較之石家莊房地產開發(fā)商實力更加雄厚,短期內受到貸款利率上升帶來的融資壓力要小,所以房地產價格上漲幅度要比石家莊小,回復速度較石家莊快。
(二)方差分解
從圖5至圖8可以看出,貨幣存量和貸款利率對于房地產價格變化的貢獻率隨著時間的延長會越來越大,但總體來看并不是很大,兩項的貢獻率加起來仍然低于20%。可見,對于房地產價格貢獻率最大的還是房地產價格本身。這說明貨幣政策對于房地產市場的調控力度是有限的,必須與其他宏觀調控手段同時進行才能達到合理抑制房價上漲過快的
目的。 從圖5至圖8中可以看出,貨幣供應量與貸款利率二者在北京與石家莊兩地房地產價格變化的貢獻率中所占比率有明顯的不同。北京市房地產價格變動中貨幣供應量的貢獻率較大;而就石家莊房地產價格變動而言,貸款利率的貢獻率更大。筆者認為,這主要源于兩地房地產市場的不同特點:北京市房地產商資金較石家莊普遍充裕,并且有更多更有資金實力的投資者和投機者。當貸款利率變動的時候,對房地產商而言融資壓力較石家莊更小;從購房者的角度考慮,擁有充足資金的投機者對于利率的變化也相對更不敏感。另一方面,石家莊的房地產商流動資金較少,在遇到貸款利率上調的時候融資壓力更大;并且市場上出于使用目的且資金不充裕的購房者較多,在貸款利率上調的時候就會造成房屋銷售較北京更大的阻力。
五、結論與建議
(一)結論
從北京市和石家莊市的實證檢驗結果來看,貨幣政策在經濟發(fā)展程度不同時對房地產價格的影響效果也是不同的。根據本文的研究結果表明,在以北京為代表的一線城市和以石家莊為代表的二線城市中,貨幣政策的效果會因為不同地區(qū)房地產發(fā)展程度的不同而在短期內表現出不同的效果。
1. 緊縮的貨幣政策能夠在一定程度上對房地產價格產生抑制效果。無論是貨幣供應量的減少還是利率的提高都能夠使一、二線城市房地產價格降低,達到抑制房價過快增長的目的。
2. 貨幣政策對于房地產調控效果是相對有限的。在方差分解過程中,無論是一線還是二線城市,其貨幣政策調整對房地產價格波動的貢獻率都沒有超過30%,可見作為房地產市場宏觀調控的一部分,要想實現更好的效果還要配合其他調控措施。為促進房地產市場健康發(fā)展,抑制房價過快上漲,國家多次運用貨幣政策對房地產市場進行調控,但效果并不顯著。本文的實證結果證明,貨幣政策對于調控房地產市場有一定的效果。降低貨幣存量和提高貸款利率都能起到抑制房價的作用,但總的來講不能達到滿意的效果。
3. 貨幣政策對于二線城市的影響更為明顯,對于一線城市的影響相對較小。在脈沖響應分析和方差分解分析的過程中,二線城市的房地產價格表現出更強的敏感性,而一線城市的房地產價格則更加穩(wěn)定。
4. 一、二線城市房地產價格分別對貨幣政策的不同傳導渠道效果不平衡。一線城市房地產價格對于貨幣供應量的改變更加敏感;二線城市則對于利率的改變更加敏感。
(二)政策建議
在以上結論的基礎上,提出如下政策建議:
1. 加快利率市場化步伐,提高利率的調控作用。利率作為貨幣政策的主要調整對象,從目前的情況來看并沒有完全發(fā)揮其應有的作用。利率作為央行直接制定的政策,存在著較大的局限性,較低的存款利率和較高的貸款利率人為地造成了較大的存貸利率差。對于利率的調整雖然頻繁但是由于相對利差的變化不大導致其政策效果較差。利率市場化能夠使利率的期限結構更加合理,從而加大房地產業(yè)投融資的利率彈性,抑制投機需求,達到調控目的。
2. 合理控制貨幣供應量,在接下來一個時期內應該繼續(xù)堅持穩(wěn)健的貨幣政策。運用法定存款準備金政策和再貼現率政策等多種手段控制貨幣投放,在抑制通脹的大背景下,起到調控房地產價格的作用。
3. 嚴格控制房地產投資與消費信貸規(guī)模,適度加大房地產開發(fā)信貸支持力度,提高信貸投放的靈活性。首先,商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行房地產開發(fā)貸款和個人貸款買房的信用評估和風險評估體系。保證銀行業(yè)總體風險水平保持在可控范圍內,避免由于樓市波動造成的系統性風險可能導致的金融危機。其次,要根據不同城市的房地產業(yè)發(fā)展水平和經濟發(fā)展水平來對信貸政策做出調整。具體來講,在北京市等一線城市要嚴格審批,防止房地產投機行為造成的房價虛高;而在石家莊市等二線城市可以給予房地產業(yè)更大的支持,滿足居民住房需要的同時促進房地產業(yè)的健康發(fā)展。
1、交易費用原理
房產交易費用是房地產進行交易所需的成本。交易雙方欲達成房屋買賣協議，必須相互了解，將可能提供的交易機會告訴對方，這種信息的獲得和傳遞需要耗費時間和資源。如果這樣的專用資產能在一個很長的時期內不受干擾地運營，這些投資就一定會帶來預期的回報。客戶關系管理正是從長期的投資回報考慮，架構企業(yè)與客戶不可或缺的相互關系，這種依賴關系越持久雙方從此獲得的收益也越大。
2、收益遞增原理
經濟學中有一條重要的原理即收益遞增原理，亞當。斯密認為，當分工與專業(yè)化的深度和廣度增加時，勞動生產率（即斯密說的“平均收益”）隨之增長；而分工與專業(yè)化的發(fā)展帶來創(chuàng)新機會的增長，又促進新工具的設計和推廣。這又進一步導致了分工與專業(yè)化……這一“收入與分工”共生演化的過程，這一原理同樣可以用來解釋客戶關系管理的贏利原理。
二、從戰(zhàn)略管理學角度看房地產客戶關系管理
在任何一種特定的行業(yè)里，擁有競爭優(yōu)勢的企業(yè)比起他們的競爭對手來，更能吸引顧客，賺取更高的利潤。客戶能夠判斷企業(yè)從什么時候起不再能滿足他們的需求，他們是促使企業(yè)更新的催化劑。與客戶建立良好的合作關系是企業(yè)保持競爭優(yōu)勢的基礎。根據邁克爾。波特的競爭戰(zhàn)略理論，企業(yè)欲保持競爭優(yōu)勢有三種戰(zhàn)略可供選擇：差別化戰(zhàn)略、低成本戰(zhàn)略以及目標集聚戰(zhàn)略。這些戰(zhàn)略也是企業(yè)實施客戶關系管理的理論依據。
三、對客戶關系管理的理解
客戶關系管理是指以客戶為中心的包括銷售、市場營銷和客戶服務的企業(yè)業(yè)務流程自動化并使之得以重組。客戶關系管理不僅要使這些業(yè)務流程自動化，而且要確保前臺應用系統能夠改進客戶滿意度、增加客戶忠誠度，以達到使企業(yè)獲利和發(fā)展的最終目標。
1、客戶關系管理完善客戶體驗，將企業(yè)的資源最大化
客戶關系管理不是產品，也不是一個產品組合，而是觸及到企業(yè)內許多獨立部門的商業(yè)理念，它需要一個“新的以客戶為中心”的商業(yè)模式，并被集成了前臺和后臺辦公系統的一整套應用系統所支持。這些整合的應用系統確保了更令人滿意的客戶體驗，而客戶滿意度直接關系到企業(yè)能否獲得更多的利潤。企業(yè)已有資源（房地產業(yè)主）毫無疑問是企業(yè)最大的資產之一，因而需要細心管理。對現有客戶和潛在客戶的培養(yǎng)和挖掘則被認為是企業(yè)獲得進一步成功的關鍵。有資料顯示，發(fā)展一個新客戶要比保留一個老客戶多付出5倍的投入。投資于現有客戶，使其滿意度增加會對客戶忠誠度有直接的影響，進而影響到企業(yè)的最終效益。
2、服務客戶的觀念——客戶關系管理成功的核心
企業(yè)要得到持續(xù)的發(fā)展，擁有忠誠的客戶是最重要的。根據美國營銷學者賴克海德和薩瑟的理論，一個公司如果將其客戶流失率降低5%，利潤就能增加25%——85%.房地產企業(yè)已經認識到保持現有顧客的重要性。建立一套完善的客戶關系管理體系，建立房地產客戶數據庫，并有效地運用所儲存的資料，能通過研究客戶、開發(fā)客戶、與客戶溝通，有效留住客戶，贏得客戶的信賴與擁護。
四、房地產企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需要客戶關系管理
隨著客戶關系管理系統的推出，一種全新的“營銷觀念”逐漸形成。客戶被作為一種寶貴的資源納入到企業(yè)的經營發(fā)展中來了。企業(yè)把任何產品的銷售，都建立在良好的客戶關系基礎之上，客戶關系成為企業(yè)發(fā)展之本質要素。如此一來，正在流行的很多新營銷概念，如一對一營銷、數據庫營銷等，實際上都可以納入客戶關系管理營銷的范疇。
客戶關系管理實施的目標與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標的契合點：
1、解決產品的銷售問題
據國家統計局公布的統計資料顯示，2003年全國商品房空置面積同比增長14.1%，空置一年以上的商品房面積近4400萬平方米。可以說，對于許多開發(fā)商而言，來自一線的銷售壓力、資金回收的壓力仍然較大。企業(yè)急需借助導入客戶關系管理，提升企業(yè)客戶關系能力，提高一線銷售人員對于客戶跟蹤、客戶服務的能力。
2.提升客戶滿意度
當企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，積累了大量的老客戶，客戶投訴會大幅增加、甚至發(fā)展到一系列業(yè)主維權事件，如何快速提高客戶滿意度，完善企業(yè)對于突發(fā)事件的應急機制，建立統一調度的客戶投訴處理系統，是這些房地產企業(yè)面臨的當務之急。
3.提升企業(yè)的服務品質和能力
房地產企業(yè)面對激烈的市場競爭，認識到個性化客戶增值服務的重要性，很多企業(yè)逐漸向服務型企業(yè)過渡，成立了專門的客戶服務組織，希望能夠將分散的、點滴的服務資源進行整合，不斷推出針對客戶的服務新手段，力爭為客戶提供一站式服務。
4.提升品牌形象
基于以客戶為中心的思想，房地產企業(yè)要樹立全員客戶服務的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。在企業(yè)內部建立完善的客戶服務體系，對外的服務準則、服務口號、承諾服務水準一致，并依托于客戶服務部，形成一條以客戶為導向的企業(yè)服務運作鏈。企業(yè)全體員工都在不同崗位上全心全意服務于客戶，從而在企業(yè)內部形成以服務為核心的品牌企業(yè)文化。
五、現行客戶關系管理存在的問題及改善步驟
1.交流方式的分離使用造成服務效率降低問題
目前電話、傳真、面對面等交流方式的分離使用在降低服務效果的同時，造成人員的服務效率不高，并且不利于客服人員的管理。
2.各實體部門服務的分離造成資源的浪費
由于沒有統一的客服中心，客戶往往要多次交涉才能找到適合問題解答的部門，而各部門信息共享程度低，交流不順，所以回復結果也出現不統一現象，由此造成資源浪費的同時又降低了服務效果。
3.現有客戶資源無法有效利用的問題
企業(yè)積累了大量的客戶資料，但由于缺乏對其潛在需求的分析和分類，而且此客戶資源庫沒有實現共享，利用率低，造成資源浪費。
企業(yè)在導入客戶關系管理前，必需先誠實地作一次全面體檢，了解自身的優(yōu)勢與缺點，進而傾聽客戶的聲音，確實了解所有與客戶互動的管道，開始規(guī)劃整體的客戶管理架構。
一個執(zhí)行良好的客戶關系管理實施方案分以下幾步驟進行，這對提高顧客忠誠度是至關重要的：
1）區(qū)分目標顧客，對企業(yè)所有客戶的關鍵信息進行有效的整合；
2）確定目標顧客，瞄準最有價值的客戶，制定可行的方案以增加他們對企業(yè)的忠誠度；
3）滿足目標顧客需求，為每一客戶提供量身定做的服務和產品
4）與目標顧客達成利益共同體，企業(yè)管理層即時了解市場情報，深入地了解個別顧客的行為、新興需求和消費形態(tài)。
六、房地產行業(yè)建立客戶關系管理的措施
1.客戶關系管理如何同公司整體戰(zhàn)略融合在一起
建立客戶關系管理系統，首先需要確認公司對項目的期望和業(yè)務目標，同時要考慮現有業(yè)務環(huán)境以及公司的戰(zhàn)略優(yōu)先層次。需要回答的問題包括：
（1）企業(yè)的市場份額是保持穩(wěn)定，還是在下降？
（2）企業(yè)目前最緊迫的問題是什么（如，降低成本比提高市場份額更重要嗎）？
（3）爭取客戶、發(fā)展客戶、挽留客戶和為客戶服務的成本哪個相對更重要一些？
（4）同客戶交流和服務的過程中，哪些渠道最重要？
（5）如何平衡“以產品為中心”和“以客戶為中心”？
（6）企業(yè)認為最有價值的客戶是哪些？為什么？
回答上述問題，將幫助房地產企業(yè)確定客戶關系管理的投資，并尋求公司和業(yè)務部門的支持。
2、建立個性化的客戶關系管理體系
客戶關系管理必須根據房地產行業(yè)和企業(yè)的實際情況，配合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有步驟、有節(jié)奏地建立和實施。
（1）事先建立可量度、可預期的企業(yè)商業(yè)目標
企業(yè)在導入客戶關系管理之前，必須事先擬定整體的客戶關系管理藍圖規(guī)劃，制定客戶關系管理的預期、短期、中期的商業(yè)效益。切不可一次性盲目追求大而全的系統、或聽從客戶關系管理廠商一味的承諾，畢竟它不是萬能的，企業(yè)應更多地借鑒國內外其他企業(yè)、尤其是同行業(yè)的應用成效，并從本企業(yè)的實際情況出發(fā)，客觀地制定合理的商業(yè)目標，并制定可對其進行度量的指標工具。
（2）行業(yè)領域應用的深入研究
客戶關系管理最早是從國外引入中國的，當時的客戶關系管理更多的是采用國外應用比較成熟的理念。國內廠商在此基礎上，單純從軟件功能本身進行效仿，而對中國企業(yè)的行業(yè)特點理解、分析、結合的不夠，從而導致研發(fā)的產品有閉門造車的感覺，不能與企業(yè)具體實際相結合。如何將國際通用的理念與中國房地產行業(yè)的特點相結合，形成獨特的體系，是目前所有國內客戶關系管理廠商、咨詢公司、企業(yè)需要深入思考的問題。
（3）為企業(yè)把脈、對癥下藥
目前，許多銷售客戶關系管理的廠商其實并不善于運用客戶關系管理理念去推廣它，拿著通用版的軟件到處安裝，絲毫沒有客戶關系管理所提倡的“一對一”服務理念，其最終效果可想而知。只有對企業(yè)的管理現狀充分了解，才能推出符合客戶需求的、獨特的客戶關系管理解決方案。通常做法是，聘請具有客戶關系管理實踐以及行業(yè)經驗的咨詢團隊對其進行診斷，通過問卷調查、座談溝通、流程重組等方式進行企業(yè)的咨詢診斷工作。通過企業(yè)咨詢診斷，期望發(fā)現企業(yè)現存的管理上、流程上、架構上、信息化等方面的主要問題，對企業(yè)導入客戶關系管理的可行性進行論證，并為未來實施客戶關系管理系統進行整體規(guī)劃和設計。
營銷的一對一和“個性化”的特色是客戶關系管理的重要要素。它必須是針對企業(yè)的個性化定制，根據不同的客戶、不同的行業(yè)特點和企業(yè)的發(fā)展特色，為企業(yè)量身定做出系統的解決方案。從企業(yè)的實際情況出發(fā)，首先要經過充分的調研，明確企業(yè)目前所處的地位；其次是將企業(yè)當前的操作方式與最好的操作方式作一番比較和研究；最后要提供提高銷售額的方法。
3、給客戶關系管理一點成長的空間和時間
縱觀全球施客戶關系管理的企業(yè)，由于總體開發(fā)周期過于漫長、工作量過大而導致最終失敗的案例比比皆是。客戶工作往往是客戶關系管理實施推廣過程中，最昂貴、最費時也是最復雜的一環(huán)。因此，通過選用切實可行的方案，并將最終的應用搭建在成熟的案例之上，企業(yè)將會大幅減低客戶化的需要，也會大大降低實施過程的整體風險。
大部分成功的客戶關系管理案例均采用分階段實施方案。每一階段則側重與特定客戶關系管理目標，從而達到快速制勝的效果。換句話說，企業(yè)可于合理的時間內（一般為三至四個月）取得一定的成果，定期量度、追蹤系統成效并保持持續(xù)推廣。
（1）為了更好地在企業(yè)內部推行客戶關系管理，在企業(yè)人力資源部門的配合下，必須制定相關的員工客戶關系管理績效機制，使其與員工業(yè)務績效考評聯系起來。
（2）為了能夠便于企業(yè)定期進行客戶關系管理應用效果的評估，系統在設計初期要增加一些度量、評估系統本身的量化分析指標，以便進行前后對比。
（3）客戶關系管理導入決非一朝一夕就能完成的，定期評審與回訪至關重要。其目的主要是為了及時了解系統上線運行后，企業(yè)在使用過程中遇到的困難和問題；針對這些情況，提出明確的改進方案，從而促進客戶關系管理系統在企業(yè)中能夠得到更加深入的應用。
由于客戶關系管理對房地產企業(yè)的重大影響，實施客戶關系管理項目時需要整個企業(yè)范圍的信息傳達與責任承擔。為保持競爭優(yōu)勢，企業(yè)必須投資于客戶關系管理技術，同時要建立新的業(yè)務模型。所有客戶信息的集中是成功實施客戶關系管理的核心。這一強有力的企業(yè)策略將提高企業(yè)的銷售額、客戶忠誠度和企業(yè)的競爭優(yōu)勢。
當房地產產品品質日趨成熟、均好性成為同質化的近義詞時，房地產企業(yè)開始重視客戶關系管理與服務工作，將其與產品開發(fā)、銷售、物業(yè)管理擺到同等重要的位置。這些企業(yè)都意識到：房地產品牌建設與營銷推廣不再局限于物業(yè)本身，以商業(yè)聯合、資源整合為特征的全天候、全方位的客戶關系管理與服務之門已經打開。客戶服務作為當今全球性的商業(yè)術語，預示著單獨的產品買賣時代已經面臨終結。未來房地產品牌競爭的趨勢，正逐漸過渡到客戶信息庫、客戶滿意度、客戶服務手段的競爭層面。
以客戶為本的觀念將貫徹房地產開發(fā)、策劃、銷售、服務的全過程。這在市場細分、競爭激烈的今天將成為提高競爭力和實現發(fā)展戰(zhàn)略的重要手段。
關鍵詞：房地產經濟；可持續(xù)發(fā)展；宏觀經濟
自上個世紀80年代起，我國對土地、住房商品化開始實施試點改革，30年多年來，我國房地產市場開創(chuàng)了良好的發(fā)展前景，人們的生活環(huán)境也得到了大大改善。該階段，城市房地產業(yè)發(fā)展速度不斷提升，在國民經濟增長中占據的地位愈加重要。目前已經成為城市經濟發(fā)展的主要增長點，已經成為國家財政收入的重要來源。但近年來，房價波動極大，房地產市場供需矛盾極為突出，社會人居住房不合理分配現象極為嚴重，甚至出現開發(fā)房地產嚴重破壞資源環(huán)境的情況。以我國房地產業(yè)總體發(fā)展情況分析，一度出現房地產業(yè)過熱現象，如2007年我國房價連續(xù)5年上漲情況結束，開始產生下跌情況，特別是部分經濟發(fā)展良好的地區(qū)跌幅已達到一半以上，交易量萎縮現象極為嚴重。為避免房地產經濟泡沫破裂，建設和諧社會，保持城市經濟可持續(xù)發(fā)展，國家對房地產等過熱行業(yè)進行了宏觀經濟調控。筆者通過定性結合定量等方式，按照“宏觀—中觀—微觀—預測—戰(zhàn)略推導”為線路，進行和諧城市構建及實現可持續(xù)發(fā)展。
一、房地產經濟的概況
房地產經濟是指以房地產為主體，圍繞房地產生產、分配、交換與消費產生的人和人間的經濟關系，是房地產經濟關系有機結合房地產生產力的重要方式。房地產生產、流通與消費過程中出現的所有經濟活動與其條件都被成為房地產經濟。其中房地產直接生產過程為房地產生產，房地產再生產與其實現過程為房地產流通，房地產生產目的的實現與部分直接生產過程在消費環(huán)節(jié)的延伸為房地產消費。在整個房地產經濟活動中需要具備一定的經濟運行機制與經濟體制條件。從微觀經濟、中觀經濟、宏觀經濟三個層面對房地產經濟進行考察。微觀層次是指將房地產企業(yè)作為經濟單位，其產生的一切經濟行為與對房地產開發(fā)經營項目的運行。中觀經濟是指房地產部門經濟、區(qū)域經濟。作為產業(yè)經濟的重要類型，房地產部門經濟在與其他經濟具備相同屬性的同時，還存在諸多特殊性及規(guī)律；各個省、市與區(qū)房地產經濟被稱為房地產區(qū)域經濟，也可被叫做區(qū)域產業(yè)結構的一個部門。宏觀層次是指整個國民經濟為主體進行考察，作為國家宏觀調控的對象，房地產經濟更是宏觀經濟的主要構成成分。
二、房地產經濟可持續(xù)發(fā)展內涵及現狀
“既要滿足當代人對房地產的種種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件”為可持續(xù)發(fā)展的目的。在房地產經濟可持續(xù)發(fā)展中應對其可持久性加以重視，站在統籌關系角度分析，做好城鄉(xiāng)規(guī)劃、能源節(jié)約等工作，實現房地產建筑規(guī)劃形態(tài)、住宅功能、環(huán)境效益、人文特色的可持續(xù)發(fā)展。
（一）房地產經濟可持續(xù)發(fā)展內涵
李曉云認為，房地產經濟可持續(xù)發(fā)展必須滿足國民經濟總體發(fā)展需求，必須與所在地區(qū)經濟發(fā)展相適應，并在房地產經濟發(fā)展做好各方協調關系，如人口、環(huán)境與資源利用等，并始終堅守資源集約、經濟效率提升等原則，實現房地產合理開發(fā)與保護生態(tài)環(huán)境有機結合的目標。其內涵包括以下幾點。1.房地產經濟與環(huán)境協調發(fā)展。作為經濟發(fā)展的物質基礎，環(huán)境是經濟發(fā)展基本條件。在房地產經濟可持續(xù)中應對環(huán)境承受能力進行充分考慮；同時，房地產經濟發(fā)展可為環(huán)境發(fā)展提供有利條件，能夠符合環(huán)境對其發(fā)展的需求。2.房地產經濟自身發(fā)展。房地產自身發(fā)展是房地產經濟可持續(xù)發(fā)展基本條件，如房地產自身發(fā)展不足，將嚴重影響其可持續(xù)發(fā)展的進度。基于此，在一定條件下，房地產經濟必須滿足自身發(fā)展要求。3.房地產經濟與社會協調發(fā)展。經濟和社會發(fā)展之間的關系屬于互動性，經濟發(fā)展對社會發(fā)展起到嚴重影響，社會發(fā)展也就對經濟發(fā)展產生直接決定作用。作為現代經濟的主要表現形式，房地產經濟因與社會具有互動關系，在尋求可持續(xù)發(fā)展的同時，將與社會協調發(fā)展。
（二）房地產經濟發(fā)展現狀
據國家統計局相關數據顯示，我國房地產投資增速呈現出下降趨勢，由2013年20%下降為2014年10.5%，為加大調整力度，提高房地產經濟發(fā)展水平。本文以房地產圖12014年1-2月至2015年1-2月全國房地產開發(fā)投資增速表2015年1到2月份開發(fā)投資進行探究，8786億元為該時間段開發(fā)投資總額，和2014年相比，投資增速只下降了0.1%，其中住宅投資總額為5922億元，占總投資額67.4%，增長率為9.15，回落點為0.1%，如圖1所示。整體分析，我國房地產市場現狀為供過于求，為改變該現狀，要求相關部門、企業(yè)必須對房地產投資問題加以重視，加大宏觀調控力度，為實現房地產經濟可持續(xù)發(fā)展提供強有力的保障。
三、房地產經濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略措施分析
（一）與國民經濟、社會發(fā)展相協調產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略措施
作為經濟發(fā)展重要增長點，房地產業(yè)是國民經濟發(fā)展產業(yè)鏈的重要內容，對國民經濟推動轉變?yōu)槿婊A，為滿足社會經濟發(fā)展、調整產業(yè)提供有利條件，并將服務提供給人們生活與有關產業(yè)發(fā)展。1.經濟發(fā)展中確定房地產業(yè)重要增長點產業(yè)地位，為調整其他產業(yè)提供可靠保證；2.社會經濟數據統計和房地產數據統計的完善，各個區(qū)域數據統計工作的加強及經濟數據的及時公布。通過房地產數據信息制度的建立，可將土地出讓總量等行業(yè)有關數據及時公布，能夠將房地產經濟發(fā)展中真實、透明與全面原則充分體現出來；3.數據分析能力提高。利用行業(yè)發(fā)展預測模型的合理構建及有關產業(yè)政策制定，可對土地供給總量、商品房供給總量加以控制，確保供求調節(jié)的平衡性；4.房地產業(yè)預警系統、危機干預機制的建立，為房地產經濟穩(wěn)定發(fā)展提供可靠保障。
（二）建立以市場需求為引導的房地產市場控制措施
房地產市場發(fā)展速度的不斷提升，導致大量貸款、投資人員無法正確感知風險，在國家一系列政策出臺后，房地產市場價格產生了極大的波動，投資者此時才意識到房地產投資風險并對其進行重新審視。為避免銀行流動性危機的出現，降低國家經濟影響，必須有效控制房地產施工，規(guī)范市場行為，降低投機行為對市場的影響，建立有序的市場環(huán)境。在房地產經濟可持續(xù)發(fā)展中，為構建良好的發(fā)展市場，必須加強政府宣傳，正確引導購房者；并對銀行信貸加以嚴格控制，防止商品房價格背離價值現象的出現，對房地產過熱現象加以控制。
（三）改善居民居住環(huán)境戰(zhàn)略措施
在經濟核心圈位置實施大規(guī)模土地開發(fā)計劃，以政府提供限價土地、大型房地產企業(yè)提供開發(fā)資金的聯合開發(fā)房地產項目方式，在確保開發(fā)商獲取相應利益后應對商品房價格加以限制，并利用限價出售土地的回款對項目區(qū)域政府配套設施加大建設力度，如公交體系的完善、學校醫(yī)院的興建等，以此達到居民居住環(huán)境改善的目的。
（四）深化土地使用制度改革戰(zhàn)略措施
集中統一土地管理與城市規(guī)劃實施中，土地使用制度改革與社會經濟發(fā)展具體情況相符，并與社會主義市場經濟發(fā)展方向相符。在土地使用制度改革不斷深化的基礎上，必須以土地保護為中心，建立土地開發(fā)與經營制度，對現有土地開發(fā)投資去向合理規(guī)劃，對農用土地、城市待開發(fā)土地資源加以重點保護，通過相應法律措施對土地地權關系加以處理，如占有權、使用權等。土地供應市場的統一建立，應具有公正、公平、公開等特點，通過土地整治，與土地收益管理水平的提升，可實現房地產經濟健康、穩(wěn)定的快速發(fā)展。
四、結束語
綜上所述，房地產業(yè)是國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，對促進國民經濟發(fā)展具有重要作用。在全面分析、研究房地產經濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的基礎上，可對市場主體行為選擇進行有效約束，實現市場經濟的有序性，為社會主義和諧社會的發(fā)展提供可靠依據。在充分發(fā)揮房地產經濟功能的同時，應了解與掌握房地產經濟的概念、并對其發(fā)展現狀進行分析，只有這樣才能采取科學有效的發(fā)展戰(zhàn)略措施，實現住宅標準化，降低投資成本，為房地產經濟發(fā)展提供可靠的依據與強大支撐。
作者:張艷艷 單位:河南省省直機關房地產服務中心
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“不斷高企的房價、關于泡沫的爭論、利潤水平的謎團、宏觀調控的影響”，使得房地產業(yè)在連續(xù)多年繼續(xù)蟬聯最引人注目的行業(yè)之一。關于這個行業(yè)特質的描述也逐漸歸集到幾個詞語：暴利、違規(guī)操作、社會責任、泡沫等等。如果說對于其它方面還有或多或少的爭議，那么對于“高利潤”，似乎大家都認為是理所當然了。但高收益的背后卻往往是高風險，對于房地產企業(yè)的管理層來說，真的是冷暖自知。
二、房地產行業(yè)過程管理的核心與本質
房地產業(yè)的核心是什么？我們應該從金融資本的角度認識房地產行業(yè)的本質。房地產開發(fā)行業(yè)的核心是投資運營。當我們認識到了地產的本質，當我們看到了地產發(fā)展的未來趨勢，那么我們的地產商們就應該及時調整自己的地產戰(zhàn)略，快速變化自己的發(fā)展和運營模式，以爭得未來地產發(fā)展的競爭先機。我們就可以抓住房地產行業(yè)過程管理的核心與本質，那就是流程管理。防范風險和提高效率是房地產企業(yè)運營的內在要求，因此，科學和高效的管理，成為了這個行業(yè)追求的共同目標。在這過程中當然不會遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質上來說，就是知識管理中個人隱性知識到組織顯性知識的轉化過程。對于規(guī)范企業(yè)運作、提升企業(yè)運營效率、促進集團知識沉淀與應用創(chuàng)新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優(yōu)化的源頭來自于業(yè)務實戰(zhàn)，在客戶訴求的受理、派工、進程匯報和跟蹤、客戶的回訪與返工等日常活動中，積累了大量的數據，可以通過客戶投訴系統進行管理；有了真實全面的業(yè)務數據，可以對任務處理關閉率、服務滿意度、工程質量缺陷率等流程績效指標進行測量和監(jiān)控，把流程管理和房地產管理緊密結合在一起；再通過對各地區(qū)公司在流程績效指標上的不同表現，找到內部的標桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問題上的經驗，形成相關的經驗推廣和應用。
三、房地產行業(yè)管理者角色與技能
激烈競爭的現代市場經濟，要求房地產企業(yè)管理者必須具有敏感的市場反應能力、快速決策能力和強有力的實施能力。而業(yè)要滿足這些需求，就必然要求房地產行業(yè)管理者在流程管理方面有所突破。房地產行業(yè)的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實現項目各方的溝通與協調能力。其次，在房地產項目中，管理者隨時掌握項目資金的需求、供應、使用和回款情況、保證資金動態(tài)平衡是至關重要的。同時，采購管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿足房地產流程管理的需要。
四、房地產行業(yè)管理反思與研究
近年來，房地產行業(yè)在市場和機制的變革中逐漸跨入到新的發(fā)展階段，行業(yè)整合加速、房地產企業(yè)明顯出現規(guī)模化和集團化發(fā)展趨勢。不僅原有的大型地產企業(yè)集團加快擴張，從一級城市向二級城市、三級城市快速鋪開，即使原先立足于三線城市的本地化地產企業(yè)，也耐不住寂寞，紛紛升級為集團，要擴張自己的版圖。同時，開發(fā)商瘋狂搶地，土地儲備競賽不斷加劇，“標王”新聞屢見不鮮，各地樓面地價屢創(chuàng)新高。值得思考的是，地產企業(yè)的快速擴張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個角度凝練擴張力？從本質上看，擴張本身并不是企業(yè)的真正目的，企業(yè)的根本目標在于創(chuàng)造價值和利潤。也就是說，企業(yè)如何通過資源的整合和最大化利用，來體現規(guī)模化和集團化的效益。我們都知道，產業(yè)化的本質是規(guī)模經濟，而規(guī)模經濟的基礎卻又是標準化。GE的工廠布局，細微到洗手間的布置，在每個國家都是相同的，這就是GE的標準化；我們在津津樂道麥當勞和肯德基的快速擴張時，也應該同樣注意到每個門店的裝修、每個員工的穿著以及每個客戶接待的過程，這些都是相同的，這也是標準化。因此，我們相信，成功的企業(yè)是要靠標準化的核心競爭能力來占領市場，甚至通過把自己的標準變?yōu)槿袠I(yè)可以接受的標準，向其它企業(yè)滲透，房地產行業(yè)的企業(yè)也是離不開這條規(guī)律。所以企業(yè)要實施精確的流程管理，實現該目標的要素就是控制的明晰，支撐精細化管理；實現流程管理任務結構的快速分解和計劃的有效編排。另一方面，在規(guī)范化的基礎上，可以實現流程管理模式的對外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產企業(yè)管理中作用顯著。
五、對房地產流程管理建立模塊分析
1、房地產市場容量分析
拆遷產生的購房需求比例降低改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，增幅較大，投資購房比例基本平穩(wěn)，結婚購房比例保持穩(wěn)定，城市化進程中產生購房需求增速平穩(wěn)。
2、房地產市場需求特征分析
幾年來，房地產市場的風云變幻，表現出劇烈的周期轉換特征。剖析這一難得的房地產市場周期波動，我們可以明顯看出，房地產市場的周期波動規(guī)律，房地產市場需求特征分析，結合政府、開發(fā)商和購房者在周期轉換過程中做出的決策，我們可以預測到未來房地產的發(fā)展趨勢。
3、房地產市場交易狀況分析
1）現房銷售增幅高于期房銷售
2）消費結構在逐步發(fā)生轉變
1、數據來源。為相對全面和科學地分析經濟增長的貢獻因素，除了選擇房地產開發(fā)投資數據外，還進一步選取其他兩個重要影響因素，即非房地產固定資產投資和勞動投入量兩個變量。70個大中城市房地產開發(fā)投資（REI）、扣除房地產開發(fā)投資以外的固定資產投資（K）和勞動投入量（L）的面板數據來源是《中國城市統計年鑒》、《中國區(qū)域統計年鑒》和各個省市統計年鑒，樣本期間為1996年至2010年。
2、實證分析。（1）樣本分類。采用多指標聚類分析方法對70個大中城市進行分類。多指標聚類分析采取的是離差平方和法，其思想來源于方差分析，先將N個樣本各自成一類，然后每次減少一類，每減少一次離差平方和就會增加，選擇使類內平方和增加最小的兩類合并，直到N個樣本聚成一類為止。在城市規(guī)模指標的衡量上，選取市轄區(qū)人口、GDP和建成區(qū)面積作為衡量指標，多指標聚類分析結果見表3。由上表可以看出按照人口規(guī)模，經濟規(guī)模和城市面積將全部70個城市分為三類。其中：第一類城市中的上海、北京、廣州、深圳四個城市其經濟總量都在全國城市前列，2009年其市轄區(qū)GDP分別位于全國第一、二、三、四位，建成區(qū)面積也分列全國第三、一、二、四位，市轄區(qū)人口也都在全國城市前列，為超大規(guī)模城市；其余城市2009年的市轄區(qū)建成區(qū)面積大都在330平方公里以上，市轄區(qū)人口大都在300萬以上，經濟總量也大都位居全國前列，屬三類城市中的較大規(guī)模城市。第二類中的城市大多是省會城市或沿海城市，其最近12年的經濟總量以1998年的價格計算均值都在200億元以上。截止2009年末，市轄區(qū)建成區(qū)面積大都在150平方公里以上，市轄區(qū)人口數量大都在150萬以上，無論是其經濟總量、人口數量還是其建成區(qū)面積都比較大，屬三類中的中等規(guī)模城市。第三類城市相對于前兩類城市來說，其經濟實力較弱、建成區(qū)面積較小，人口總量較少，多為三線城市，其市轄區(qū)人口密度也相對較小，為三類城市中的較小規(guī)模城市。（2）模型估計、選擇及解釋。為消除異方差影響，對GDP、REI、K和L分別取對數，得到lnGDP、lnREI、lnK和lnL，并運用沃爾德（Wald）F檢驗法對個體效應顯著性進行檢驗，檢驗結果為：第一類：F=91.32>F(15,173)=1.7245第二類：F=51.54>F(23,261)=1..5708第三類：F=45.062>F(29,237)=1.5023檢驗結果表明，三類城市的F統計量都大于其在5%時的顯著水平，拒絕了所有系數可混合性的零假設，因此，相對于混合效應模型來說，固定效應模型更為合適。為此，通過廣義最小二乘法，分別建立三類城市對應的模型。第一類城市中，房地產投資對經濟增長的彈性系數為0.0992，除房地產外的其他固定資產投資對經濟增長的彈性系數為0.1006，勞動力對經濟增長的彈性系數為0.1937。房地產投資對經濟增長的貢獻，在三者中最低，表明第一類城市的經濟增長依賴于房地產投資相對較弱。這或許是因為第一類城市的發(fā)展已超越一定階段，經濟中包括技術、人力等因素對經濟增長的貢獻超過了含量并不算太高的資本———房地產業(yè)投資所發(fā)揮的作用。第二類城市中，房地產投資對經濟增長的彈性系數為0.1894，除房地產外的其他固定資產投資對經濟增長的彈性系數為0.05915，勞動力對經濟增長的彈性系數為0.0798。相較于第一類城市和第三類城市，第二類城市中房地產投資對經濟增長的拉動能力是三類城市中最高的，表明第二類城市的經濟增長更多地依賴房地產投資。這或許是第二類城市經濟發(fā)展處于起步階段，含量并不算太高的資本密集型產業(yè)———房地產業(yè)對其經濟促進作用已開始充分發(fā)揮，而包括技術、人力等因素對經濟增長的貢獻尚未開始發(fā)揮。第三類城市中，房地產投資對經濟增長的彈性系數為0.1367，除房地產外的其他固定資產投資對經濟增長的彈性系數為0.1661，勞動力對經濟增長的彈性系數為0.0633。第三類城市中房地產對經濟增長的貢獻，介于第一類城市和第二類城市之間，表明第三類城市的經濟雖較多地依賴房地產投資，但受經濟發(fā)展程度等諸多因素影響，房地產投資對經濟增長的貢獻尚未完全發(fā)揮。這或許暗示，隨著第二類城市的進一步發(fā)展和第三類城市經濟的起步，當第二類城市的技術、人力因素等對經濟增長的貢獻超越含量并不高的資本貢獻時，第三類城市的房地產投資對經濟增長的貢獻將躍居首位。
二、結論及建議
論文摘要：文章對房地產市場泡沫的產生與危害及其對策作簡要分析。2010年我國政府對房地產市場進行了一系列的經濟改革和政策調整，旨在抑制過快增長的房地產泡沫經濟，保障房地產市場穩(wěn)定健康的發(fā)展，維護廣大人民的住房權利。
一、房地產市場泡沫
所謂泡沫經濟，是指由于人們非理性的經濟活動，導致某種交易物的價格劇烈增長，這個價格遠遠超過其本身的價值。這種突然形成的高價，不能長期維持，按照經濟規(guī)律，經過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上，這種現象就像泡沫的破裂一樣，所以稱作泡沫經濟。當這種現象發(fā)生在房地產市場時，便形成了房地產市場泡沫經濟。
房地產市場泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產生于日本。從1985年開始，日本政府為了刺激經濟發(fā)展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產市場，同時由于美元貶值，大量國際資本進入日本的房地產業(yè)，導致房價飛漲，使得國民紛紛投機房地產市場。
二、我國房地產泡沫的產生
近年來，由于房地產業(yè)所帶來的巨大經濟效益，各地政府對待房地產項目幾乎是一路綠燈，在政策與經濟上都給予其相當大的扶持力度，這使得房地產業(yè)的發(fā)展勢頭過于強勁，一躍成為國民經濟的支柱產業(yè)。但這種非理性的發(fā)展，使得房地產業(yè)已經顯露出超出國民經濟承受范圍的苗頭，房價一路飆升，許多地區(qū)的房價已經遠遠超過了普通民眾的購買能力，“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現，房地產業(yè)已經成為暴利行業(yè)的代名詞，其產生的經濟泡沫也在不斷增長。主要有以下原因：
第一，居高不下的市場需求導致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數龐大的國家，國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平，加之近年來我國城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長期供不應求的狀態(tài)下，由于沒有政策的限制，開發(fā)商掌握了市場的主動權，在利益的驅動下，房價的上漲逐漸進入了一種非理性的狀態(tài)，并且開始了惡性循環(huán)，使得整個房地產市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態(tài)，而且房產的價格已經遠遠超過其本身的價值，從而促成房地產泡沫。
第二，我國土地的稀缺性導致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設用地的供給量十分有限，由于房地產市場的高利潤性，眾多的大型企業(yè)紛紛介入，大量的國內企業(yè)資本進入房地產市場，導致土地市場的競爭十分激烈，土地出讓金動輒幾十億上下，地價的猛漲導致房地產開發(fā)成本的直線上升，開發(fā)商為了獲得高利潤回報，只有不斷抬高房價，最終把負擔全部轉嫁到了購房民眾身上。
第三，銀行等金融行業(yè)支持過度。我國房地產開發(fā)項目中有超過50％的資金是來自于銀行，銀行為了追求利潤，將資金大量注入房地產市場，間接地促進了地價的飆升；同時，銀行本身盲目的擴張信貸規(guī)模，忽略了房地產市場的風險性，致使各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風險，也為房地產泡沫的產生埋下了隱患。
第四，各地方政府對財政收入的追求。由于房地產行業(yè)的高利潤性，其在很多地方都成為了當地的支柱產業(yè)，為地方的經濟發(fā)展和政府的財政收入做出了重大貢獻，所以，對于房地產行業(yè)，各地政府都給予了很大的支持，導致房地產的政策過于寬松，地方政府不能切實有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用，使得房地產市場的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理，這也是房地產泡沫形成的重要因素。
三、房地產泡沫的危害
第一，廣大民眾的住房權益無法得到保障。房地產泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高，這使得人民大眾無力購房，或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產市場，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會安定與發(fā)展。
第二，泡沫破裂會引發(fā)嚴重的金融危機。從日本的泡沫經濟破裂可以看出，無論是銀行、企業(yè)還是投機者，大量的國民資本投入了房地產行業(yè)，一旦泡沫經濟破裂，將會引發(fā)劇烈的金融危機，企業(yè)倒閉，投機者破產，最終銀行將會成為最大的買單者，由于銀行關系到國民經濟發(fā)展的命脈，銀行的虧損對整個社會帶來的經濟災難是難以估量的，不僅如此，這場經濟災難對國家今后的發(fā)展將會產生長久的負面影響。
四、房地產泡沫的對策
第一，銀行實行嚴格的信貸審核機制。由于房地產業(yè)的主要資金來自銀行，要嚴格的控制銀行的信貸項目，杜絕信貸違規(guī)操作，嚴防不良貸款產生；同時，要嚴格控制房地產業(yè)銀行資金的比重，防止控制投機行為，為房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。
第二，加強管理土地市場。土地交易價格是房價的風向標，因此要對土地市場進行嚴格規(guī)范，出臺相應的政策來遏制囤積土地等各種土地投機行為，保證土地市場的規(guī)范健康發(fā)展。
參考文獻：
關鍵詞：湖南；產業(yè)集群；核心競爭力
邁克爾·波特在《國家競爭優(yōu)勢》中指出，集群即指在某一集特定區(qū)域下的一個特別領域，存在著一群相互關聯的公司、供應商，關聯產業(yè)和專門化的制度和協會。目前，國內學者對集群概念尚有多種理解。在某些特定產業(yè)湖南已經走在了全國的前列。如長沙的工程機械裝備、廣播電視、食品。瀏陽的花炮制造，醴陵的瓷器，株洲的軌道交通、服裝，岳陽的石油加工，湘南的有色金屬等。而且這些產業(yè)在地理上已經有集聚的趨勢。湖南地處內陸，是典型的農業(yè)大省．產業(yè)集群的發(fā)展目前雖已取得一些成績，但遠不如沿海發(fā)達地區(qū)。因此如何培育湖南企業(yè)集群競爭力是非常具有現實意義的問題。
一、湖南產業(yè)集群的現狀
產業(yè)集群是指同一產業(yè)的企業(yè)以及該產業(yè)的相關產業(yè)和支持性產業(yè)的企業(yè)在地理位置上的高度集中。
(一)集群已進入成長期
湖南屬中部省份，工業(yè)基礎薄弱，是典型的農業(yè)大省。但最近十多年來發(fā)展迅速，從最早的“一點一線”，到2008年長株潭“兩型社會”特區(qū)的批復，以及環(huán)洞庭湖經濟圈的崛起，“3+5”城市圈的確立等等。湖南的經濟經過這么多年的發(fā)展，已邁上了一個新臺階。其經濟結構有其自身特色，真正結合了湖南省的省情，走上了新型工業(yè)化道路。特別是近幾年湖南涌現出了一批有較高知名度的特色產業(yè)集群，如長沙周邊的工程機械。瀏陽的煙花，岳陽的石化產業(yè)，湘潭的檳榔產業(yè)，常德的食品產業(yè)等等。這樣一些符合湖南特色產業(yè)的崛起，帶動了相關企業(yè)在一定地理位置上的集聚發(fā)展，最終形成了產業(yè)集群。這些集群的迅猛發(fā)展成了湖南經濟的亮點，與沿海一帶的加工貿易不同，湖南許多產業(yè)集群的形成有其歷史原因，也有湖南本土的文化因素。因此，許多湖南企業(yè)集群的產品、品牌優(yōu)勢較為明顯，在一定時期內湖南的企業(yè)集群還將繼續(xù)保持又快又好的發(fā)展，目前屬于企業(yè)集群的高速成長期。
(二)集群特色較明顯
集群特色決定了集群的生命力。實際上，我國集群之間的競爭已經開始加劇，在某些整體技術含量不高的產業(yè)競爭呈現白熱化趨勢。市場上競爭力較強的集群往往是具有特色的集群，這種特色不完全表現在制造成本的最低，還體現在產品的獨特性、技術含量，集群的文化，集群整體營銷策略等。湖南的一些集群特色比較明顯，在國內外形成了較高知名度和較強的競爭力。比如，以傳統技術形成的瀏陽煙花、醴陵陶瓷集群；以飲食習慣形成的湘潭檳榔、常德農副產品集群；以交通優(yōu)勢形成的株洲服裝集群；以計劃經濟工業(yè)基礎形成的株潭軌道交通集群；還有以技術創(chuàng)新為代表的長沙工程機械集群等．湖南的企業(yè)集群總的來看，特色比較明顯，集群產品在市場上具有較強的競爭力。
(三)企業(yè)集群化發(fā)展?jié)u成趨勢
隨著湖南經濟的快速發(fā)展，社會生產分工的加劇，企業(yè)向集群化發(fā)展逐漸成為趨勢。企業(yè)在湖南集群化發(fā)展具體表現在兩個方面：一是企業(yè)集群正以地區(qū)為中心集中；一是各地區(qū)企業(yè)集群又向工業(yè)園區(qū)集中。企業(yè)集群化發(fā)展產生的原因是多方面的，但它說明湖南的經濟市場化程度越來越高，各種稀缺資源正被市場有效調配，企業(yè)集群化的發(fā)展可以說是湖南經濟發(fā)展到一定階段的必然產物。企業(yè)集群的種類、數量、規(guī)模、增長速度、競爭力強弱從另一方面反映了湖南的整體經濟活力。
二、湖南產業(yè)集群存在的問題
(一)集群創(chuàng)新體系尚未形成
集群的創(chuàng)新體系與單個企業(yè)組織的創(chuàng)新體系是有差別的。它必須將集群內的所有創(chuàng)新資源集中調配，最終產生1+1>2的效果。創(chuàng)新體系主要包括技術創(chuàng)新體系和制度創(chuàng)新體系，但目前湖南的絕大多數集群在這兩個方面都有差距。在技術創(chuàng)新體系方而．不僅是集群內的企業(yè)在技術創(chuàng)新方面需要合作．還要聯合相關的科研院所，共同構建集群的技術創(chuàng)新體系。這種體系能夠使技術可以在集群內的企業(yè)組織間擴散流動，但又不在集群外溢出、外泄。而事實上，湖南的絕大多數產業(yè)集群還未能形成這種體系，所以，整體科研實力并不強。
集群的制度創(chuàng)新體系則可以盡可能的降低集群內的制度成本，促進集群內各種組織之間的合作，減少沖突，統一協調。目前，湖南的制度創(chuàng)新體系主要由政府主導，集群內的各種組織參與較少。如政府制定各種規(guī)章制度，或某項政策來指導集群的發(fā)展。政府的引導是必要的，但集群制度創(chuàng)新體系的主角應是集群內的所有組織。
(二)集群文化有待建設
集群文化的建設需要時間的積累，是集群在漫長的發(fā)展過程中逐漸形成的風格，不可模仿。正是由于它的不可模仿性，所以，它才是打造集群核心競爭力的關鍵。但是．集群在湖南的發(fā)展還是最近十多年的事情，雖然已經形成了一定的集群文化，但離真正能夠轉化為集群強而有力競爭優(yōu)勢的文化還有距離。湖南絕大多數集群的文化還有待建設，目前基礎還很薄弱。集群文化究竟由誰去建設、怎樣建設，這是湖南的產業(yè)集群現階段發(fā)展所要思考問題。(三)集群核心競爭力并不明顯
盡管湖南最近幾年產業(yè)集群取得了較大發(fā)展，也涌現出了一批有較高知名度的產業(yè)集群。但整體而言，集群的核心競爭力并不明顯。表現在產業(yè)類型雷同、產業(yè)結構類似、過于倚重低成本勞動力、部分核心零部件仍依賴進口。一部分集群的競爭力地域性很強，走向全國就會出現問題，這正是缺乏核心競爭力的表現。還有一部分集群這幾年發(fā)展很快。但并不一定是自身競爭力非常強．這里面有市場的原因。如果市場開始萎縮，或者競爭加劇，那么問題就會暴露。
三、提升湖南產業(yè)集群競爭力的對策
(一)培育對稀缺資源的獲取能力
集群之間的競爭實際上是對稀缺資源的競爭，各種關鍵性資源實際上都是稀缺的。稀缺資源包括有形的、無形的以及人力資源，在集群同質化的今天，對稀缺資源的爭奪顯得異常激烈。提升湖南產業(yè)集群的核心競爭力首先要加強對獲取稀缺資源能力的培育。每一種稀缺資源的獲取方式是不一樣的，如對某緊缺原材料的獲取和對高級人才的獲取顯然是不同的。具體而言．應該根據具體情況，根據集群目前的特點。如有的集群科研創(chuàng)新能力比較強，那么就應該注重在對人才資源的獲取上。有的集群是市場驅動型，則應注重對市場一線信息的獲取等。湖南的產業(yè)集群應該根據自己的特點，培育對稀缺資源的獲取能力。
(二)逐步建成集群的創(chuàng)新體系
創(chuàng)新體系的建設主要依賴于集群內各企業(yè)組織之間的合作，并將這種合作進行到實質階段。如建立行業(yè)協會，制定維護集群長遠發(fā)展的各項規(guī)章制度。協會需要政府的一定參與，為了集群的發(fā)展政府可以出臺一些發(fā)展政策。之所以需要政府的參與是因為政府在必要的時候需要協調集群內各企業(yè)組織之間的關系，不能完全由市場的力量去調控集群的發(fā)展。這樣就可以在最大程度上減少集群的內部損耗，最終建成集群的制度創(chuàng)新體系。集群內的企業(yè)組織還應多進行技術交流，可以組建共同的研發(fā)機構，促進集群內的技術共享和流動。但也應建立相應機制防范技術的外泄，最終形成集群的技術創(chuàng)新體系。
(三)集群的發(fā)展以市場需求為導向
集群的發(fā)展不是盲目的，它必須要以市場需求為導向。集群的發(fā)展規(guī)模、集群的發(fā)展方向都應該由市場需求決定，否則就無法取得最佳經濟效益。目前，湖南產業(yè)集群的發(fā)展無論是政府，還是集群內的企業(yè)組織都希望集群做大做強。希望是好的，但并不代表符合經濟規(guī)律。有些集群的發(fā)展在沒有經過嚴格的市場調研的基礎上提前規(guī)劃，規(guī)模超前，這樣是比較危險的。要做到以市場需求為導向。必須經過大量的、長期的市場信息收集，了解市場的需求趨勢，在此基礎上做好集群的長遠規(guī)劃，這樣集群的發(fā)展才會比較穩(wěn)健。
(四)形成獨特的集群文化
只有獨特的集群文化才能不被輕易模仿，只有獨特的集群文化才能形成集群獨特的核心競爭力。要形成獨特的集群文化必須要有長遠的文化建設戰(zhàn)略，必須記住集群文化是集群長期發(fā)展過程中所形成的一種風格，不是短短幾年集群的快速發(fā)展就會有的。但我們必須要有長遠的文化建設戰(zhàn)略，在集群的發(fā)展過程中逐步形成。首先要對集群內組織的各種日常經營活動進行規(guī)范，其次要對一些日常經營活動制度化，最后還要對一些日常經營活動習慣化。隨著時間的累積．最終就會形成獨特的集群文化。獨特的集群文化則會集群核心競爭力的形成提供了基礎。
