發布時間：2023-04-20 18:01:29
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產測繪論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
前言
近年來，隨著住房制度的改革，我國的房地產市場日益活躍，呈現出供求兩旺的態勢。房地產市場的持續快速發展，有效地促進了房地產測繪業的發展。同時，住房制度的改革帶來了產權的復雜化和多元化，為產權管理部門提出了新的課題。如何順應市場的變化，進一步規范房地產市場，維護權益人的合法權益，為產權管理提供準確可靠的測繪資料，是每一個房地產測繪工作者面臨的任務。
1、房地產測繪的內容概述
房地產測繪是專業測繪中的一個很具有特點的分支。它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關的土地，也就是說，房地產測繪就是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業測繪。
房地產測繪細分為房地產基礎測繪和房地產項目測繪兩種。房地產基礎測繪是指在一個城市或一個地域內，大范圍、整體地建立房地產的平面控制網，測繪房地產的基礎圖紙——房地產分幅平面圖。
房地產項目測繪，是指在房地產權屬管理、經營管理、開發管理以及其他房地產管理過程中需要測繪房地產平面圖、房地產分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、簿、數據等開展的測繪活動。房地產項目測繪與房地產權屬管理、交易、開發、拆遷等房地產活動緊密相關，工作量大。其中它最大量、最具現實、最重要的是房屋、土地權屬證件附圖的測繪。
房地產基礎測繪，對測繪人員素質、儀器裝備、單位測繪資質要求都比較高。必須是有較豐富經驗的專業隊伍才能勝任。相比較而言，從事房地產項目測繪比較容易一些。根據目前我國的法律、法規規定，沒有取得房產測繪資格的隊伍不能從事房地產測繪。在世界上的一些國家只有官方機構經過審查和特別認可，并取得測量工程師執業資格的機構和個人才能從事這具有法律效力的工作。
2、房地產測繪存在的主要問題分析
隨著測繪理論的不斷發展、各種新技術的應用、功能更加完善新儀器的不斷開發投入使用，使得房地產測繪在技術上取得重大進步成為可能。二十世紀末，在全世界范圍內掀起了以電子計算機技術為代表的新技術革命，計算機技術被廣泛應用于各行各業。計算機的廣泛使用，使全社會各行業、各行業內部各項工作緊密的連成一個系統成為了可能。這種系統在系統理論的控制之下，牽一發而動全身。將極大地提高工作效率。這使房地產測繪行業的數據應用前所未有的拓展到了社會生活的方方面面，促使房地產測繪迅猛的發展。
目前，房地產測繪的現狀除了傳統的工作勞動強度大和市場壟斷經營依然存在外，隨新技術的發展突出的現狀為：科技化、網絡化和市場管理日益規范化。
2.1 房地產測繪的科技化
①數據采集工作便捷化、自動化。這主要是指各種先進儀器的采用，如手持式激光測距儀，全站儀與便攜電腦結合，全球定位系統(GPS)、實時定位系統(RTK)等;
②工作電子化。主要指計算機輔助成圖，自動化、無紙化辦公，電子檔案技術的應用等。可以說現在房地產測繪在信息化測繪的驅動下已基本實現測繪生產自動化，測繪儀器實現數字化，使控制測量由原來的三角測量和距離測量向衛星定位測量轉變;野外測圖由平板儀紙質測圖向數字化自動化的野外測圖系統轉變;攝影測量由模擬航空攝影測量向無地面控制的全數字航空航天遙感數據獲取與處理系統轉變;地圖制圖由傳統的手工制圖向數字地圖設計與制作系統轉變;測繪產品由紙質形式向地理信息數據庫和地理信息數字化產品轉變。因此，從房屋土地地理信息獲取、處理到服務的測繪生產全過程實現了數字化和快速化。這些為房屋土地測繪的進一步發展奠定了重要的基礎。
2.2 房地產測繪的網絡化
①房地產測繪服務網絡化，隨著信息技術的飛速發展，以及Interact在全球迅速普及，使得人類社會空間在信息概念上逐步縮小，測繪服務的方式發生了根本性變化。測繪成果可分布式地存貯在各個地方，通過建立地理信息一站式服務系統，建立集成化的地理信息門戶網站。用戶只需訪問一個網站、一個查詢界面，就可以對分布在各地的地理信息進行檢索、訪問和瀏覽，實現任何人都可以在任何地方、任何時候享受地理信息服務的目標。
②房地產測繪的網絡化，各項業務一體化。主要業務可以輕松集成在一個系統中，在相同的辦公環境里，信息和數據充分共享，優化業務流程，縮短辦公周期，簡化辦事程序。項目測繪成圖、基礎測繪成圖，數據上傳更新一體化，在同一個系統中完成。
2.3 房地產測繪市場管理日益規范化
為了加強對房地產市場的管理，引導房地產業穩步健康地發展，國家頒布并實施了一系列政策和法規來規范測繪市場。《中華人民共和國測繪法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《房產測量規范》、《房產測繪管理辦法》、《測繪資質管理規定》、《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》、《公攤面積計算標準》、《房地產測繪的基本管理原則》等法規文件相繼修訂或出臺。這些對于加強房地產測繪管理、規范房地產測繪行為、提高房地產測繪的現代化水平、促進我國房地產業的穩步健康發展，提供了法律和政策依據，具有十分重要的現實意義。
3、房地產測繪的信息管理工作
3.1 房地產測繪技術和手段
目前國內市場也存在著一些房地產測量繪圖軟件，但這些軟件大多是基于AutoCAD的Lisp語言開發的，運行效率較低，更重要的是在這些軟件中房屋單元圖形數據和屬性數據無法對應連接，因此，也就不能實現圖形屬性的交互查詢，更不能自動地生成房屋分層分戶平面圖，房產測量繪圖效率仍然不高，錯誤也在所難免。隨著城市建設和房地產交易在我國的發展，為房地產明確權利、發證提供服務的房地產測繪工作變得尤為重要。由于城市房地產變更頻繁，且許多城市房地產測繪數據的生產、管理效率低下，很難適應當前信息化、現代化的要求，因此開發房地產測繪信息系統成為亟待解決的重要課題。
3.2 建立房地產測繪信息管理
建立城市房地產測繪信息管理系統能有效地解決當前房地產測繪中遇到的一些問題，能使測繪成果信息在測繪機構、房地產開發商、測繪成果監督部門和廣大人民群眾之間進行流通，同時擴大了測繪機構的社會效益和經濟效益、簡化房地產開發商的辦事手續、為測繪成果監督部門提供戰略決策的基礎資料，以及方便老百姓進行查詢，以提高成果信息的透明度。
城市房地產測繪信息管理系統的建立一方面可以規范業務操作流程，使各種操作按照統一的步驟進行。另一方面統一的業務流程使得各個房地產測繪部門在測繪成果的提交形式上保持了一致，使得測繪成果有了更為廣泛的用處。現階段，我國在房地產測繪信息管理方面還有很多的缺陷和不足，隨著房地產測繪市場化的發展，這些缺陷和不足帶來的負面影響將會進一步擴大，單純依靠某個測繪信息管理系統并不能從根本上解決這些問題。
4、結束語
綜上所述，房地產測繪是常規的測繪技術與房地產管理業務相結合的專業測繪，對于帶動房地產日益飛速的發展和實現房地產管理的現代化愈顯其重要。隨著電子技術、信息技術、空間技術的綜合應用以及高性能計算機和網絡技術的迅速普及，房地產測繪手段必將發生重大變革;隨著房地產測繪市場管理的進一步規范，建立城市房地產測繪信息管理系統勢在必行。
關鍵詞：GIS技術；房地產；測繪管理；信息系統
中圖分類號：TP39 文獻標識碼：A
房地產是城市中與人們切身利益相聯系的要素，不但人民群眾非常關注其動態，政府部分也很重視。在長期以來，房地產的日常管理工作都是依靠手工方式開展，導致測繪信息管理不善，管理的周期長，數據更新困難等，而從20世紀90年代開始，政府開始推行房產信息化的建設工作，我國房產管理信息系統開始發展壯大。到今天，顯示出一體集成化的發展趨勢，強調通過GIS技術加強對信息數據的管理，并基于GIS實現制圖的需要。開發出可行的基于GIS的房產測繪管理系統能夠有效的推進房展測繪技術的進步，同時促進城市的數字化與信息化發展。
1 GIS技術與房產測繪
1.1 GIS技術概述
GIS技術即地理信息系統技術，其基于地理空間數據庫，通過高效的計算機軟件和硬件技術，實現對空間地理信息數據的采集、處理、管理和顯示等，并能夠通過地理模型結構分析方式，為各行各業提供空間的實時動態信息。其中計算機技術系統是為地理信息的決策而發展形成的，集合了地理學、空間幾何學、統計學等對門學科，具有一定的綜合性與復雜性，作為一項高新技術，計算機系統的突出特征就是同時能夠處理空間數據以及屬性數據。
1.2 房產測繪概述
在實際工作過程中，利用先進的測繪儀器、測繪技術等對房屋建筑物或者與之相關的構筑物進行調查和測量，掌握房地產的區位位置、數量、所有權屬，并在此基礎上進行圖形的繪制，這樣的技術被稱為房地產測繪。而房地產測繪信息管理系統是指通過現代化的計算機技術、GIS技術、網絡信息技術、數字化成圖技術以及數據庫技術等，建立一個標準化的、要準確的共享型房地產空間數據庫，能夠為“數字房產”的發展提供基礎平臺，為公眾提供優質完善的地理空間數據。測繪成果能夠為房地產產權的管理、房地產的開發管理、交易管理以及費用收取、稅務征收、法律仲裁等房地產管理活動相應的支持，同時能夠幫助城市規劃設計與建設等工作提供基礎性的數據信息。
1.3 基于GIS技術實施房產信息管理的意義
在房產測繪信息管理中引進GIS技術，能夠將信息管理工作和房地產地形圖緊密聯系在一起，對房地產實施精確的定位，形成以圖管證的模式，進而房地產辦證的流程能夠高效、準確的完成。通過GIS技術，只要是區域范圍中的房地產都能夠實施數據信息的統計和分析，如對房地產的密度和容積率進行分析計算，便于相關部門掌握城市住房的情況，有效地改善了傳統房地產管理工作中存在的問題，減少各類糾紛的發生。
2 實現基于GIS技術房產測繪信息管理系統的要點
要實現房產測繪信息管理系統，首先要實現圖文一體化。房產測繪是當前房產管理信息系統中的重要部分，收集的地理空間數據信息必須和房地產產權管理中的屬性信息緊密聯系在一起，二者之間能夠相互查詢。如實施圖文一體化管理過程中，將房產的產籍號作為關鍵字段將圖形數據屬性數據相連，實現二者的動態連接；第二個要點是滿足面積分攤的需求，在房產測繪管理中面積分攤的方法與手段多種多樣，但是分攤工作一定要基于相關原則和規定，因為房產的面積與購買者的利用是切身相關的，采用正確的分攤方式非常重要。在房產測繪信息管理系統中，基于國家技術監督局的相關規定，對于單一功能的住宅，公用面積分攤給整棟樓；非單一功能的住宅則需要詳細規劃，避免出現前后不一的現象；第三個要點是確定好房屋的產籍號，圖號、幢號等共同構成房屋的產籍號，在錄入信息的過程中一定要將信息分門別類。
3 GIS技術在房產測繪管理及房產測繪信息系統中的應用
3.1 房產測繪信息系統的設計原則與目標
房產測繪信息系統設計原則：為了確保能夠快速準確的對房產測繪數據資料實施編輯處理與修改等操作，將GIS技術的要求和特征與本系統的開發要求結合起來擬定以下設計原則：首先是簡潔化的原則，確保用戶操作過程不會過于復雜，界面與操作流程簡化；第二是可擴展性的原則，在滿足現有要求的基礎上還要考慮到系統的擴充，基于用戶需求的發展留下一定的余地，便于今后的升級與擴展；第三，功能與數據的完備性原則，不會出現功能缺失造成用戶的體驗不佳；最后是具有較好的容錯性，系統不會因為操作錯誤等現象崩潰。
房產測繪信息系統設計目標：實現對房屋建筑物分層圖以及分戶圖的管理；對建筑物中每層每戶的信息管理；能夠對收集的數據信息實施計算與管理，并將計算流程保留；能夠實現分層與分戶圖紙的輸出和查詢。
3.2 房產測繪信息系統功能設計
房產數字化測圖子系統：通過各種測繪設備與儀器，收集房地產的信息與地形圖，通過dbs的形式建立房地產的地形庫，對其進行有效的管理，系統中還應當滿足各類格式軟件的導入，以及圖紙的輸出；
基礎測繪子系統：主要實現屬性信息數據的輸入、轉入地理空間信息資料、多種格式的數據轉入，基于初始的建庫工作，提供圖形與屬性編輯的功能，建立屬性與外掛數據庫；
項目測繪子系統：以每幢樓作為單位，將權屬信息錄入到系統中建立對應關系，利用CAD的編輯功能實現對分層圖與分戶圖的修改調整，同時滿足面積測算的要求；
圖形編輯子系統：實現圖像的繪制，能夠將收到的建筑工程圖紙或者是測到的草圖錄入到圖形編輯工具中進行繪制，同時能夠計算出各個封閉面的面積，基于查詢修改的模式將房屋的陽臺與套內相聯系，標注公用面積，便于分攤工作的開展，基于樓層屬性設置工作生成分層圖與分戶圖，標準其尺寸與面積。計算過程完全有系統實現，標定工作完成后形成圖層，出圖過程中圖層的關系是一一對應的。
查詢統計子系統：基于戶主的姓名、建筑的層型等能夠實現單獨或者組合式的查詢，包含分攤面積的由來。統計相關區域中某時間內所辦理的建筑物的總量、總占地面積、總建筑面積、戶數等。
測繪成果管理子系統，實現房產信息數據的集成與匯總，將分層分戶圖導入到GIS的圖形庫當中，建立屬性關聯，實現對丘、幢、戶之間的相互查詢，為用戶提供定位、查詢、統計等服務，同時可以將報表輸出；
測繪業務管理子系統：對房產管理中的業務進行分類，組織業務辦理流程，基于業務流程實現對數據的修改；
系統維護子系統：配置系統運行中的數據庫與圖形服務器的參數，保證系統運行的穩定性和可靠性，并對不同用戶的使用權限進行定義。主要包含環境的配置、編碼和體系的維護管理、符號庫管理、設定用戶權限以及詞典的更新。該子系統能夠實現房屋地址的維護，優化改進GIS圖形數據與屬性舒數據的管理工作。
3.3 房產測繪信息系統界面設計
房產測繪信息測繪管理系統面向的用戶非常多，其中包括房產局、測繪中心以及各個科室等，在設計界面的過程中遵照以下原則：首先，面向科室的原則，界面的設計應當基于不同科室的業務需要與習慣設計進行，為減少工作量和工作中的錯誤，最大限度的使用鼠標在界面上操作，減少鍵盤輸入的需求；第二，滿足業務工作習慣，界面中的布局應當和用戶開展業務過程中使用的術語和工作模式相一致，符合日常的工作習慣；第三，界面設計還應當對用戶的任務進行跟蹤，能夠實時為用戶提供需要的信息，報告工作狀態，讓用戶全面掌握系統的運行情況；第四，保持風格的統一，界面風格設計要求用戶普遍能夠接受，界面中的動態、信息與過程提示都統一風格，與專業用語相符；第五，界面具有針對性，基于正常的瀏覽與維護人員的管理，界面要做出一定的區分，日常瀏覽與工作突出間接好用的原則，而維護的管理則注重功能的強大，滿足維護人員的深層需求。
結語
基于GIS技術的房產測繪管理與房產測繪信息系統的開發，很大程度上是基于人的日常生活的實際需要，通過應用各種計算機技術和分析工具，建立完善的數據庫，為人們的日常工作提供方便快捷的查詢服務，解決復雜的面積分攤的問題，讓人們能夠掌握房產信息，真正實現地理信息系統的公眾服務功能，將更好的服務于政府的決策與人們的日常工作和生活。
參考文獻
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關鍵詞：房地產測量 技術問題 改進措施
進入21世紀以來，房地產行業成為了一個蓬勃發展的行業，房地產變成了一種特殊資產的同時，房地產業也成為了國民經濟中重要的經濟支柱。房屋土地是人們日常生活的最基本物質要素，具有非常巨大的個人財富和集體財富。所以準確、可靠完整的房地產測量技術對于實現房屋信息的收集描述具有非常重要的意義。
房地產測量的主要內容有兩個，分別是房產和地籍測量兩大部分，房地產測量是通過運用各種專業的測量機器和技術、測繪手段和技術來采集房屋和房屋用地的有關信息，是測定房屋土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業測繪。房地產測量是城市的大比例尺測繪的一種，測量工作中會涉及大量的信息源，測量的面很廣泛，制作圖表也很復雜，房屋測量工作是建立現代城市信息管理系統的重要基礎性工作，房地差測量資料也是城市大比例圖進行更新的重要資料。房地產測量工作在國民經濟建設中已經擁有重要的地位，是必不可少的工作，搞好房地產測量工作刻不容緩。目前由于測量技術不到位，實際工程出現誤差，房屋測量的法律法規沒有一個明確規范等不足之處造成了房地產測量過程中遇到的種種問題。下面就對幾個重要的問題進行論述：
第一是凈高和層高之間的區分。國家在具體的文件《房產測量規范》中是這樣定義層高的：層高是房屋的上下兩層樓面，或樓面至屋頂面，或樓面至地面的垂直距離。但是這份文件中并沒有明確地指出層高測量值與真實值之間的差異，這一個現象就說明了國家在房地產測量層高的過程中是允許誤差的存在的。但是在房地產實際測量會出現這么一個問題，實際操作當中，凈高主要是指下層面的地板或樓板上表面至上層樓板下表面之間所形成的距離。所以這要求房地產測量中有層高可以進行計算的時候，用層高來作為標準。當沒有層高時才用凈高來作為測量標準。有層高的時候不能用凈高來做測量標準，不然會導致測量發生誤差，影響測量的結果。
第二測量過程中對稱邊長度出現了不一致的問題。這個問題的主要原因是施工過程的各種工作的失誤，例如出現誤差等讓房屋建筑本來在設計圖紙上相等的前后墻、左右山墻應該平等的，在實際建筑上卻出現了不平等的情況，這就讓建筑過程中本來應該規則的多邊形因為工作失誤變成了不規則的多邊形。針對這個情況，在對房地產進行測量時候一定要注意這方面的誤差，應該先將數據進行處理，在處理之后再進行具體的繪圖設計。如果誤差超出了規定的限額的邊長數據，應反復的檢查是不是因為測量不夠準確而導致的。要是確實出現了不平等情況，應該參照測量的結果重新繪圖和進行面積的計算。
第三是共有面積攤分問題。對于共有面積分攤的問題，一定要先對分別對房屋整體面積和房屋套內的總面積進行全面的計算，最后通過這兩個面積計算出共用共有面積，還應根據住戶的套內建筑面積按照比例計算出住戶所要分攤的實際面積。而且共用面積攤分的問題還會出現在特殊的住宅樓和具有多種綜合性的建筑樓里面，還會發生三級分攤或多級分攤。在計算共用面積的時候一定要注意樓層的運用情況，根據實際情況進行計算，根據誰的使用受益最多，進行逐級分攤。
所以針對目前房地產測量技術中出現的問題，我們應該要采取怎樣的措施讓房地產的測量工作更加有效客觀，達到最好的測量效果從而獲得最精確的測量數據，更好地做好房地產測量工作呢？
1、積極地運用房地產數字化測圖技術。數字化的測圖技術是先進科學技術在房地產測量工作中的運用和體現，現在已經逐漸運用在房地產的測量過程中。數字化的測量技術擁有成圖質量好、搜集速度快、所需勞動成本低等多種優點。在數字化測圖過程中，會采取相應的措施對房屋進行全面搜集，再把收集到的數據輸入電腦利用計算機技術對相關數據進行處理，再借助圖形形成房產的數字化圖，最后通過數字繪圖儀形成房產圖。這樣能夠免去傳統房屋測量的人手操作中出現的工作慢、成本高、效率低等各種缺點，極大地提高了房地產測量的工作效率。
2、在房產測量過程中注意坐標解析方法的使用。現在房地產測量的主要對象有兩個，一個是房屋面積測量，另外一個是用地面積測量。制定一個科學的客觀的并且能夠準確計算出房屋具體面積是十分有必要的，坐標解析法無疑對于房屋面積的計算有著非常重要的意義。但是目前對于房屋面積計算的法律規范還是缺乏有效的依據，建設部門所制定的關于《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》中并沒有對房屋邊長測量、面積計算提出明確的要求。正是因為這樣的情況，坐標解析法對房產測量計算進行實際操作時還需要不斷的規范與調整。
首先要注意的問題是坐標反算邊長與實際邊長之間的差距。房產邊界的精確度在有關的規定之中是可以得到體現的，規定之中也包括了部分超長或者無法測量邊長的具體情況，所以，測量房屋邊界點的方法體現出來優越性質，只要達到了精準度的要求就能夠以房屋邊界點坐標反算邊長替代直接測量邊長。
其次是要注意房地產面積精確度的統一。因為房地產面積的精確度是沒有有效的依據的，所以在房產面積的計算上一定要制定一個準確科學的估算公式，統一房地產面積的計算模式。
3、充分地發揮全球定位系統（GPRS）在房地產測量工作中的作用。在房地產測繪過程中加入對全球定位系統的運用，可以實現雙向連接的目標，能夠準確地分析出房屋面積的分攤程度，由于GPRS的優點顯而易見，目前已經在不少房地產測量工作中得到體現，取得比較良好的普及效果。
而且在GPS 定位系統中最近發明了一項最新的測量技術，叫做實時動態載波相位差分技術（RTK），這項技術測量相比以往的GPRS系統測量得出的精準度更準。它定位精準度特別高，測量出的數據安全可靠，同時，實際操作極為簡單，在處理數據過程中具有較強的能力，只要進行簡單的設置，就可以獲取到準確的測量結果坐標。這一項技術的出現，對房地產測量技術和工作發展起到了一個重要的推動作用，讓房屋測量工作更為容易地開展，減低了測量工作的難度，提供了工作結果的準確度。
房地產測量數據是否真實可靠，這對于每一位擁有房地產產權的人來說都是十分關鍵重要的。目前在房地產測量工作中依舊存在著一些問題，房地產測量技術的提高已經成為了刻不容緩要進行的工作。這需要相關部門和房地產測量企業的互相配合，不僅要制定相關的法律法規，確定房地產測量的標準規范，在測量工作中企業單位要積極引入數字化的測量方式和GPRS全球定位系統，用最有效的科學技術措施來確保測量結果的準確性。
參考文獻：
一、目前房地產登記機構及登記人員的現狀
1.房地產登記管理體制
按照《城市房地產管理法》第61條的規定，“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書”。長期以來，我國現行的房地產管理具體事務按照屬地管理的原則進行管理，其管理主體為市、縣房地產管理部門。相對于房地產登記業務，各級政府的主要職責如下：在中央政府，實行房地分別管理的體制，由住房和城鄉建設部、國土資源部分別負責有關房地產登記和土地登記的有關政策制定，指導和監督各級地方政府執行相關的政策。在省級政府，和中央政府職能類似，也是由省住房和城鄉建設廳、國土資源廳分別管理，負責承擔省級范圍內相關政策的制定，指導和監督市、縣人民政府的職能。在地方政府，有兩種模式，一種是房地合一的管理體制，目前只有少數城市是這種體制。如天津、重慶、青島、大連、廣州、深圳、廈門等城市，通常是由國土資源和房屋管理局實施統一的房地產登記。另一種是房地分設的管理體制，目前多數城市是這種管理體制，純土地登記業務由土地管理部門負責，但其他的房地產登記業務，如在建工程抵押登記、房屋預告登記、房屋初始登記、地役權登記等均由房地產管理部門負責。各市、縣房地產管理部門具體負責房地產登記業務的機構通常為房地產管理部門下屬的自收自支事業單位。
2.房地產登記從業人員
據了解，絕大多數房地產登記機構的編制是上世紀八九十年代確定的，這些年房地產登記業務發展很快，然而登記機構的編制基本未進行調整，許多登記機構只好通過增加外聘人員滿足日常業務需要，各機構人員分為編制內和聘用人員兩類，總體比例為1：0. 9,一些經濟發達地區，房地產市場規模較大的城市，聘用人員甚至多于編制內人員。由于身份、待遇等方面的限制，這些外聘人員工作積極性不高，人員流動性較大。登記機構對人員的錄用一般按照事業單位錄用人員進行，近幾年隨著用人制度的規范，一些城市通過全市統一公開招考錄用人員。但從現實情況看，登記機構從業人員還缺乏嚴格的準入要求，錄用門檻偏低，也沒有專業方面的強制要求，入職以后，也缺乏專業和系統的學習培訓。人員的整體素質和登記工作要求相比還有較大的差距。
二、境外對不動產登記從業人員的要求
根據清華大學法學院程嘯副教授對德國、奧地利、瑞士、韓國、日本等地區的比較研究，人民大學土地管理系吳春岐博士后對臺灣地區的比較研究，境外對不動產登記官（不動產中最主要的是房地產，不動產登記官主要是指登記機構從事不動產登記的專業人員）有著較為完善的培訓、考試、錄用制度，主要有以下幾個特點。
1.登記官都是國家公職人員
具體看，主要有兩類：一類是法官或司法輔助人（司法公務員），如德國和奧地利，還有瑞士的部分州；另一類是公務員，如日本不動產登記官為國家公務員系列中的法務事務官（指在法務局、地方法務局、法務支局的公務員），韓國為國家第5級公務員，我國臺灣地區的不動產登記官為從事地政業務的公務員。
2.登記官要具備較高的法律專業知識和相應業務水平
由于不動產登記涉及到民法、物權法、合同法、土地法、繼承法、婚姻法等多個法律，因此登記官必須具備很高的法律素質，方能勝任不動產登記工作。這一點在德國、奧地利與瑞士體現得最為明顯，德國《司法輔助人法》規定，成為司法輔助人必須經過在專門培養司法輔助人的高等專科學校學習，主要學習法學基礎、民事訴訟法、刑事訴訟法、不動產法、家庭繼承法、公司法、強制執行法與破產法，然后才能參加司法輔助人考試。即便是在將登記官作為公務員的日本、韓國，其公務員考試中也要求必須掌握相應的法律知識。
3.登記官要經過專門的培訓或考試才能從事登記工作
對登記人員的培訓和教育，分為任職前的培訓教育，以及任職期間持續的再教育。德國司法輔助人考試的主要內容：包括提交學位論文，案例解析，還有1小時口試，最終考試及格者，取得司法輔助人文憑，之后可以向各區法院申請職位。同時必須在法院、檢查院、事務所、行政機關的預備實習期為兩年，然后才能進入工作崗位，正式上崗后，也要繼續在崗學習，主要是參加司法輔助人協會組織的各種研討會。日本的不動產登記官必須經過國家公務員考試，分為三類，一類考試非常難，題目相當于研究生級別，通過之后為高級公務員，擔任領導職務，不具體從事登記事務；二類考試必須具備大學學歷，考試包括筆試和面試，通過后會被登記在“錄用候補者名單”，之后由法務省組織面試，通過后就會成為“法務事務官”；三類考試只需具備高中學歷，也包括筆試和面試，通過后也成為國家公務員，其在登記所從事的是最基礎、瑣碎的事務性工作，一般無法擔任登記官。如我國臺灣考試由考試院的考選部負責，考試內容分為普通科目，主要為國文（論文與閱讀測驗），還有專業科目，主要包括民法概要、土地法規、土地登記實務、土地稅法規。
除以上規定外，還需要具備良好的執業操守和溝通能力。如日本在面試環節主要考察人品、人際交往能力。我國臺灣地區還特別規定，地政人員不僅須具備豐富的專業技術知識與能力，更需要具備熱心、負責的態度與公正清廉的操守品德。
三、建立房屋登記官培訓考核制度的意義
近年來，我國在不動產登記隊伍建設方面做了大量工作，并取得了一定成效。《房地產權屬登記管理辦法》（建設部令第99號）第30條規定：“從事房屋權屬登記的工作人員必須經過業務培訓，持證上崗”；《房地產交易與權屬登記規范化管理考核標準》將登記人員進行業務培訓情況作為一個量化考核標準。通過這些工作，不動產登記人員的素質已經得到了一定的提高。但實事求是地說，我國房地產登記人員的現狀還不能令人滿意。登記人員的任用無需嚴格的法律專業背景和專門的職業訓練，錄用門檻偏低，臨時工作人員偏多，缺乏相應的登記人員的自我約束、外部監督和責任追究機制,房屋登記人員整體素質離不動產登記制度的內在要求還有一定差距。因此，應當比照國外不動產登記官制度，建立我國不動產登記官制度，建立一支專業化、職業化的高素質房屋登記人員隊伍。
從登記實踐看，作為一名合格的房屋登記人員，應當具備多方面的專業知識。首先，登記人員應當具備較強的法律素質。房屋登記人員無論是辦理房屋所有權登記、抵押權登記、地役權登記、預告登記，還是協助法院查封、執行，實際上都要依托基礎性法律關系。保證登記行為的正確，要建立在對基礎法律關系正確理解的前提下。房屋登記人員需要較好地掌握民事（特別是合同、房地產、婚姻、繼承）、公證、行政、執行等方面的法律、法規等。其次，房屋登記人員應當具備較為專業的房地產方面知識。房屋登記人員登記的對象是房屋，即使法律關系較為簡單的所有權初始登記，當事人提交的資料也包括土地、規劃、建筑施工、測繪等方面的證明材料，房屋登記人員需要對這些方面的專業知識有所了解，還要熟悉房地產政策、房地產開發流程以及房地產管理的各個環節。另外，房地產登記人員根據其工作崗位的不同，還應當具備相應的計算機、檔案管理等方面的能力和知識。尤其是隨著近年來房地產交易與權屬登記一體化管理的推進，房地產管理信息化水平逐步提高，房屋登記工作越來越多地需要依托房地產信息系統，需要房屋登記人員具有較強的信息化水平。除此而外，從事房屋登記工作還應當具備很強的責任心和職業操守。
1.實行房屋登記官制度是完善登記制度的關鍵環節
房屋登記工作是一項專業性、技術性、法律性都比較強的工作，被登記的房屋價值量較大，是權利人重要的財產之一。登記工作的質量，直接影響到房屋權利人的權益和房屋交易的安全，如果發生登記錯誤，不但給房屋權利人和利害關系人造成損失，登記機構還要面臨行政復議、行政訴訟甚至行政賠償的風險。因此，可以說，不動產登記制度作為保障不動產權利的一種重要制度，其目的、意義及功能是通過不動產登記機構工作人員的具體行為來實現的，只有確保登記機構的工作人員具備足夠的知識水平、符合要求的專業能力，才能保證登記工作的真實性、準確性，從而維護登記的效力，最終實現房地產交易的安全與效率，為我國房地產市場的健康發展奠定堅實的基礎。
2.實行房屋登記官制度是防范登記風險的重要舉措
房地產登記制度是保障房地產權利、維護交易秩序的一項重要制度。登記具有公信力，登記工作的準確性與申請人、利害關系人的權益密切相關。登記工作的質量，直接影響房地產交易的安全，影響到社會的和諧、穩定。據最高人民法院統計，2000年以來，全國的行政案件數量平均增長了20%，而房屋登記行政案件增長了近200%。2008年以來，房屋登記行政案件量已超過拆遷行政案件量，在行政案件中排位第一。我國《物權法》第21條規定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”在最高人民法院出臺的司法解釋《關于審理房屋登記案件若干問題的規定》中，明確房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據其過錯程度及其在損害發生中所起作用承擔相應的賠償責任。《房屋登記辦法》第92條規定：“登記機構及其工作人員違反本辦法規定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由登記機構承擔相應的法律責任。登記機構承擔賠償責任后，對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員，有權追償。”住房和城鄉建設部《關于做好房屋登記審核人員培訓考核工作（試行）的通知》（建房[2009]61號文件，以下簡稱61號文件）的要求，房屋登記官可以在房地產登記機構內部審核表及房屋登記簿上簽字或署名，并承擔相應責任。因此，一方面登記機構要盡到合理審慎的職責，需要高素質的登記審核人員完成；另一方面，實行登記官制度有利于明確登記審核人員的責任，有利于登記機構對相關人員的追償。
3.實行房屋登記官制度是提高登記人員素質的必要途徑
長期以來，我國房屋登記機構錄用人員無章可循，隨意性較大。一些人員甚至未經培訓就承擔登記審核等登記關鍵性崗位工作。《物權法》實施后，特別是在制定《房屋登記辦法》，以及《城市房地產管理法》修改意見的過程中，專家、學者及登記業內人士都強烈呼吁，要盡快借鑒國際經驗，建立符合我國國情的登記官選拔、任用、培訓考核機制。實行房屋登記官培訓考核制度，對房地產登記機構從事審核工作的人員提出了持證上崗的要求。按照61號文件的要求，從2012年起，未取得《房屋登記官考核合格證書》的人員，應調離房屋登記審核崗位。通過對審核人員提出要求，增強登記人員的學習主動性和動力，從而逐步提高登記人員素質和業務水平。
四、推進我國房地產登記人員職業化的初步構想
我國的房地產登記審核人員培訓考核機制尚處于建立階段，推進登記人員專業化、職業化是今后的發展方向。目前，房屋登記審核人員的持證上崗，主要通過培訓考核的方式取得上崗證書。培訓考核制度設計有以下幾個特點：一是，通過考核建立登記審核人員的準入要求。參加培訓考核條件有學歷和專業，以及從事實務的要求。具體條件為大專以上學歷，學習專業為房地產、法律、規劃、建筑、土地管理、測繪、經濟等，從事房地產管理、登記、交易工作滿3年。或者其他專業，從事房地產管理、登記、交易工作滿4年的。二是，注重培訓考核的科學性和實用性。培訓考核內容，結合登記審核人員的工作性質和工作內容設計，主要包括房地產登記制度與政策、房地產登記實務與案例兩部分。房地產登記制度與政策主要包括登記業務所涉及到的民法、行政法知識、房地產管理基本制度與政策、房地產登記檔案管理、房地產測繪基礎知識、房地產市場信息系統。房地產登記實務與案例主要包括房屋登記辦法、登記實務、案例分析等。三是，保證培訓考核的統一性、公平性和權威性。房屋登記審核人員培訓考核，實行全國統一培訓考核標準、統一考核題庫、由住房和城鄉建設部頒發統一的合格證書。培訓考核的具體組織實施由省級住房和城鄉建設部門負責，培訓的師資必須通過住建部考試，符合相關標準。考核方式采取應考人員在計算機上答題方式，通過二代身份證識別儀對應考人員的身份進行審查，考場還采取全程錄像監控。通過一系列制度設計，保證考試的公平、公開和公正。
據統計，2011年開始培訓考核工作，到2012年1月30日止，全國共有21個省的21318人參加了考試，房地產登記制度與政策通過人數為7522人，合格率為35%；房地產登記實務與案例通過人數為6538人，合格率為31%；兩部分均合格的人數為5358，合格率為25%。從培訓考核實施的情況看，地方登記機構人員參與的積極性較高，對考試方式和內容也較為贊同，在登記機構中興起了一股學習業務、鉆研業務的熱潮。
下一步，在繼續完善房屋登記官培訓考核制度的基礎上，應當積極推進房地產登記人員職業化進程，在當前法律法規未出臺的情況下，可以在以下幾個方面進行探索：
一是，建立登記人員全員學習培訓制度。目前只對房屋登記審核人員進行考核，并不是說對于其他工作崗位的登記人員就沒有培訓和考核的要求，建房[2009]61號文件要求，房地產登記機構的其他工作人員應當具備與其崗位相適應的專業知識，逐步建立起多層次的房屋登記人員培訓考核體系。地方建設（房地產）主管部門和房屋登記機構應當從加強機構內部管理、提高登記工作準確性的要求出發，制定相關的培訓和考核要求。通過定期的培訓和考核，保證全體登記機構工作人員具備和登記工作相適應的知識和能力。
二是，建立持續教育和動態管理機制。由于法律法規的不斷完善，需要對房屋登記官進行繼續教育，不斷更新知識，提高業務水平，以便使工作人員能夠及時掌握最新的法律、房地產等方面專業知識，保證其具備符合工作要求的綜合素質。
三是，嚴格房屋登記官簽字制度。嚴格執行只有房屋登記官才能從事房地產登記審核工作，才能在房屋登記簿上簽字或署名，同時建立登記人員的責任追究制度和職業保險制度，完善房地產登記的賠償制度。
四是，提高房屋登記官的待遇。目前我國正積極推進事業單位改革，按照事業單位改革思路，結合我國國情，登記機構應當作為承擔行政職能的機構，予以保留和加強并逐步轉為行政機構。房屋登記官應當作為專業技術類公務員，實行聘任制，建立獨立的退出機制和晉升系統。對取得房屋登記官資格的人員，登記機構應當在待遇、收入等方面相應提高，實行分等定級，進一步增強他們的責任感和使命感。
從長遠看，房地產登記人員的職業化、專業化，以及房地產登記人員的責任和義務都需要通過法律法規的要求來明確，要加快立法進程，不斷完善我國的不動產登記制度，保護權利人的合法權益，為經濟社會的發展提供必要的基礎和條件。
【關鍵詞】商品房價格 灰色關聯分析 GM（1，1）模型
一、研究方法和數據來源
（一）研究方法
本文在研究影響商品房價格因素預測的時候是在灰色系統基礎上研究的。使用的研究方法是灰色關聯度分析方法，對房價未來的走勢研究的時候使用的是GM（1，1）模型。
1.運用灰色關聯度進行分析。灰色理論不需要大量數據即可建立模型進而分析預測，最終進行系統分析。解決了以往由于數據少，信息不確定而無法研究或難以研究的軟科學與技術科學的問題，現已在管理決策和社會經濟等許多領域得到了廣泛的應用。研究的時候就是從系統出發，對系統內部的灰色數和灰色關系進行研究。灰色預測是對灰色系統進行預測，對一定時間內的范圍內的灰色過程進行預測。灰色預測方法的特點表現在：在提取離散值的時候是將離散數據看成是連續的變量，這樣在處理數據的時候就可以使用微分方程。原始數據不能直接使用，用的數據是由原始數據累加生成的，然后對這些數據使用微分方程模型，就顯得數據有規律且避免了很多的隨機誤差。
該理論是我們國家的學者鄧聚龍教授創立發展的，指的是一些信息已知，一些信息未知這樣的系統。關聯度指的是在兩個系統之間的因素，因為對象和時間的原因，在變化過程中關聯性大小的量度。在系統發展的時候，如果這兩個因素變化趨勢是一樣的，而且同步性高，這樣的結果就是關聯度好，通過比較判斷這些因素的主次要因素[4]。本文通過選取不同指標，依次與商品房均價進行關聯度分析，并對結果進行排序，得出各指標對房價的影響程度。
2.GM（1，1）模型。灰色預測模型里面最重要的就是GM模型，因為這個模型對房價未來發展趨勢的預測結果比較優良。還有一個優點就是在信息特別少的情況下都可以精確的預測，計算方法也比較簡單，所以在很多行業里面都在使用。
（二）數據來源
為更好的反映出武漢市商品房價格變化機理，同時考慮到數據的真實性和便捷性，進行更好地分析，這次分析的數據來源09年到15年的《武漢統計年鑒》。
二、商品房價格影響因素的灰色關聯分析
（一）影響因素的選取
根據統計資料和數據的易得性，確定影響房地產價格的主要因素有（見表1）：
影響房地產需求的因素：GDP、總人口、城鎮居民人均可支配收入、地方財政收入。
影響房地產供給的因素：房地產投資、地價、商品房竣工面積、商品房銷售面積。
上述指標說明如下：
X0為房屋銷售價格，用房屋銷售價格數據說明房價的變動情況。
X1為國內生產總值（GDP）。GDP反映社會經濟發展對房地產產品的需求，GDP增加，需求增加，房價上漲。反之，房價下降。
X2為年末總人口。用年末總人口表示現住戶籍人口的變動。戶籍人口反映對住房需求的規模趨勢，人口增加，需求增加，房價上漲。反之，房價下降。
X3為城鎮居民人均可支配收入。人均可支配收入增加，市場需求增加，相對價格上漲。反之，價格朝相反方向變動。
X4為地方財政收入。地方財政收入增加，市場需求增加，價格上升，反之相反。
X5為房地產投資額。房地產投資增加，供給增加，相對價格就會下降。反之，價格朝相反方向變動。
X6為土地交易價格。用來反映地價的變化。土地價格增加，供給減少，房價增加。反之，房價減少。
X7為商品房竣工面積。竣工面積增加，供給增加，相對價格會下降。反之，價格朝相反方向變動。
X8為商品房銷售面積，用來反映市場需求。銷售面積增加，需求增加，相對價格會上升。反之，價格朝相反方向變動。
（二）結果計算與分析
1.結果計算。根據關聯度的定義，可得關聯度的計算步驟如下：
第一，設這9個原始指標數據序列。
第二，對指標數據序列用關聯算子進行無量綱化。
第三，逐個計算每個被評價對象指標序列與參考序列對應元素的絕對差值（表2）：
（二）預測結果分析
從上面的分析得出16年和17年武漢市的商品房價格預測是5470.98元/平方米、7033.5元/平方米。這一預測數據可以推定今后的商品房房價持續上漲態勢不變，且漲幅有一個明顯的提升。
1.在經濟發展的同時，剛性需求量會持續增長。居民購房能力會持續增長。經濟發展越來越好，人均收入水平也會增長，家庭可支配的收入會增多，很多都愿意把錢投資在住房上面。這對居民購買能力有很大提高。在城市化進程發展的時候，很多的農村剩余勞動力都去到城市，這樣城市的人口就會增長規模也在擴大。
2.建房成本上漲。因為土地資源的不可再生特點，以后的土地價格還會繼續上漲。隨著耕地資源的逐年減少，國家將從糧食安全的角度，逐步收緊商用土地供應，可用于房地產開發的土地也將隨之減少，土地使用成本將隨之增高。目前，我國土地出讓制度已開始廣泛采用市場招標、拍賣和掛牌的形式，而且規定在有條件的前提下，盡量采用拍賣的形式出讓土地。
建筑安裝成本價格繼續上漲。因為人工的價格以及建筑材料的價格在逐年上漲，所以安裝工程的價格也在上漲，然后就造成了建房成本在增加，最后住房的價格也會長高。
我國城市的住宅供應主要是商品房和政策性住房構成[8]，武漢市也不例外。這其中，除政策性住房中的廉租房和經濟適用房是靠政府劃撥取得土地外，其他方式提供的住房都是通過招拍掛來取得土地，這就導致了土地成本的快速上升，間接提高了房價。雖然土地成本是影響房價的重要因素，但是還有其他一些因素對武漢市房價的快速升高起到了很大的作用。
參考文獻
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（萊蕪廣廈集團有限公司，山東 萊蕪 271100）
[摘要]本文針對房地產開發企業的土地增值稅清算問題，首先概述了房地產開發企業土地增值稅清算中存在的各種問題，進而詳細介紹了房地產開發企業土地增值稅清算具體實施措施，可以為房地產開發企業土地增值稅的清算管理提供合理的參考。
[
關鍵詞 ]房地產開發企業；土地增值稅；清算
土地增值稅在房地產開發企業整體稅負中占有較大的比重，是房地產開發企業稅負結構的重要組成部分，也是房地產開發企業納稅籌劃管理的重要內容。近年來，國家不斷強化了對于房地產開發企業土地增值稅的規范化、公開化清算，對于指導房地產開發企業的土地增值稅管理起到了重要的作用。但是由于房地產開發企業土地增值稅清算過程相對較為復雜繁瑣，因此在清算過程中仍存在著一些問題，如何進一步的規范完善房地產開發企業的土地增值稅清算工作，成為企業以及相關管理部門的重要工作。
1房地產開發企業土地增值稅清算概述
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，對于房地產開發企業而言，土地增值稅就是以企業轉讓房地產以后所得收入扣除企業的開發成本以及費用支出余額為依據，按照相應稅率計算增值稅。設置土地增值稅的目的就是為了控制房地產行業的暴利問題。然而，由于房地產開發企業項目建設開發過程中成本項目非常多，核算較為復雜，因此除了根據預計銷售收入預征以外，大部分的房地產開發企業的土地增值稅都是在清算階段繳納。
2房地產開發企業土地增值稅清算要點分析
（1）準確的界定房地產開發企業土地增值稅的清算條件。對于房地產開發企業土地增值稅的清算條件，一般情況下當房地產開發企業開發項目建設竣工、完成銷售，或是直接對房地產開發企業所擁有的土地使用權進行轉讓，再或是整體對未竣工決算的開發項目進行轉讓，必須及時進行土地增值稅的清算。同時，對于已竣工驗收的項目、轉讓建筑面積超過85%、獲得銷售許可三年內未完成銷售的、申請注銷稅務登記但未辦理增值稅清算的房地產開發企業建設項目，應該積極的進行土地增值稅的清算。需要注意的是，房地產開發企業在進行土地增值稅的清算過程中，如果存在未轉讓的房地產，則清算時不列收入也不扣除成本及費用。清算以后銷售或者是年限超過一年的使用過的房地產，則需要按照轉讓舊房及建筑物等相關政策對土地增值稅進行計算并清算。
（2）確保土地增值稅清算時收入計算的準確性。對于房地產開發企業轉讓所獲得的收入，主要是指房地產轉讓銷售的全部價款以及相關的各項收益，主要包括了貨幣收入、實物收入和其他收入等幾方面的內容。在收入的確認過程中，需要注意的是如果清算時已經出具了房地產商品房銷售發票，則應該根據發票中所確定的金額來確定收入；如果沒有開具全額發票，則需要根據銷售合同中的相關規定確認收入。對于合同中商品房面積與實際測量面積存在出入導致補退房款的問題，應當在計算增值稅時予以相應調整。對于各種職工福利、債務抵償、拆遷換建、投資等將房產轉讓為非貨幣資產的處理，也需要按照房地產的市場價格進行價值評估后確認收入。為了確保收入審核的順利，房地產開發企業在進行土地增值稅的清算時，應該全面的準備立項報告、測繪報告、規劃許可證、銷售許可證等材料，尤其是確保收入與房地產面積之間具有合理的邏輯關系。
（3）準確的確定扣除金額項目。在房地產土地增值稅清算過程中，房地產開發企業必須全面清楚土地增值稅的可扣除項目，主要包括取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本、開發土地和新建房及配套設施的費用、與轉讓房地產有關的稅金、財政管理部門規定的其它扣除項目等5項內容。其中，最為關鍵也最為重要的內容就是開發土地和新建房及配套設施的成本，也就是開發成本的扣除，主要包括了土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用6部分的內容，為了確保稅務管理部門審核通過，對于可扣除的開發成本，應該確保所有成本盡可能地都取得了合法憑據，而且是實際發生的，對其進行準確的歸集計算。
（4）準確的計算土地增值稅稅額。對于土地增值稅稅額計算，相對較為簡單，計算公式為土地增值稅的增值額＝轉讓房地產取得的收入－扣除項目金額。計算中關鍵是要合理的確定適用稅率。具體的計算流程為，首先確定實際收入總額、已預繳土地增值稅、取得土地使用權支付的地價及相關費用、房地產開發成本、房地產開發費用、允許扣除的稅費、加計扣除額、允許扣除的項目金額、單位扣除項目金額等一系列的計算因子，之后確定增值額、增值率，進而確定適用稅率為扣除系數，最后計算應繳納的土地增值稅。需要注意的是土地增值稅是以房地產開發企業成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位，對于房地產開發企業土地使用權分期分批開發、轉讓的，扣除項目的金額可以按照轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。
3基于清算管理的房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃措施
在當前形勢下，國家對于房地產開發企業的土地增值稅的預征、清算管理越來越嚴格，征管力度和清算力度不斷加強，在這種形勢下，作為房地產開發企業應該進一步的強化土地增值稅的稅收籌劃，防范稅收風險，合法合規的實現增值稅稅負率的降低。具體的土地增值稅收籌劃措施可以在以下幾方面采取措施：
（1）合理合規的利用好各種特殊項目扣除。在房地產開發企業的土地增值稅稅收籌劃中，應該合理的利用好國家現行政策中有關的扣除規定，以減少稅負的支出。例如，在我國土地增值稅暫行條例實施細則中規定財務費用的支出可以按照實際金額進行扣除，房地產開發企業可以根據利息支出抵扣進行相應的稅務籌劃。房地產開發企業可以利用這些政策要求，在法律允許框架范圍內，增加抵扣。
（2）合理的對房地產開發企業的開發成本以及期間費用進行劃分。在清算中應盡量避免分期清算，在收入方面盡量避免關聯交易定價帶來的爭議，降低非普通收入。在支出方面，由于在我國相關的法律法規及政策中，明確規定房地產開發成本可以按照實際金額扣除，因此在土地增值稅的稅收籌劃管理方面，應該盡可能的據此制定籌劃方案。例如，可以采用費用位移的方式，將開發費用轉變為開發成本；同時進行車位籌劃，避免將車位成本作為公共配套；采用車房同購等營銷手段，加大成本抵扣。
（3）防范稅務籌劃風險問題。在房地產開發企業土地增值稅的稅務籌劃管理方面，應該重點防范房地產開發企業土地增值稅的稅收籌劃風險。尤其是全面的控制好由于成本分攤不規范、結算與申報不符、發票管理違規等各種可能造成出現稅務風險的問題，嚴格確保土地增值稅稅務籌劃的合法合規。
4結語
在房地產開發企業土地增值稅的具體核算過程中，房地產開發企業以及業務處理部門，應該重點明確房地產開發企業的土地增值稅清算條件，規范清算審核，準確的確定成本及可扣除項目，以確保房地產開發企業土地增值稅清算的規范、準確。
參考文獻：
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【關鍵字】工程測量測繪新技術應用探討
中圖分類號：[P258] 文獻標識碼：A 文章編號：
一、工程測量重要性
工程測量是建筑工程、水利工程、路橋工程施工的基礎提_工程施工管理的指引。測量工作是一項專業性強，需多人配合才能完成的工作，往往—個環節的失誤就會影響整個工程施工進度。目前我國建筑工程施工企業已經充分i^識到了工程測量的重要性曲于工程測量、放線等工作造成爛尾樓的情況已很少見到。杜絕工程測量工作失民不僅僅需要在管理上加強控制與管理，還需要應用先進的測量技術，將誤差將至最小，保障工程施工的正常進行。城市建筑工程測量由于地形情況較好便于測量工作的進行不能充分體現新技術應用帶來的效果。對于公路、鐵路、水利等工程測量環境艱苦、地形復雜、測量放線工作困難的工程中測量新技術的優勢才能夠真正體現。影像提取技術、GPS技術等測量新技術的應用已經得到一線測量人員的一致好評，加快測量新技術推廣、加快測量工作設備投入對于工程質量的保障有著重要的影響。
二、工程測量中所應用得測繪新技術
1、工程測量中的全球衛星定位技術(GPS)
GPS全球定位系統由空間衛星群和地面監控系統兩大部分組成，GPS用戶設備由GPS接收機、數據處理軟件及其終端設備等組成。GPS接收機可捕獲到按一定衛星高度截止角所選擇的待測衛星的信號，跟蹤衛星的運行，并對信號進行交換、放大和處理。設備運行后系統會自動生成一個觀測文件(觀測文件必須進行妥善保管以便日后的查詢以及日后數據測算使用)，再通過計算機和相應軟件，經基線解算、網平差，求出GPS接收機中心(測站點)的三維坐標，最終計算出準確的測量數據。GPS測量技術不適用于短邊測量，在必須使用時要謹慎觀測，并通過多次測量確保測量的精準度。RTK(Real Time Kinematics，實時動態)技術是在GPS基礎上發展起來的、能夠實時提供流動站在指定坐標系中的三維定位結果，并在一定范圍內達到厘米級精度的一種新的GPs定位測量方式，是GPS應用的重大里程碑。RTK測量是將1臺GPS接收機安裝在已知點上對GPS衛星進行觀測，將采集的載波相位觀測量調制到基準站電臺的載波上，再通過基準站電臺發射出去；流動站在對GPS衛星進行觀測并采集載波相位觀測量的同時，也接收由基準站電臺發射的信號，經解調得到基準站的載波相位觀測量；流動站的GPS接收機再利用0TF(運動中求解整周模糊度)技術由基準站的載波相位觀測量和流動站的載波相位觀測量來求解整周模糊度，最后求出厘米級精度流動站的位置。RTK測量可以不布設各級控制點，僅依據一定數量的基準控制點，便可以高精度、快速地測定圖根控制點、界址點、地形點、地物點的坐標，利用測圖軟件可以在野外一次生成電子地圖。同時，也可以根據已有的數據成果快速的進行施工放樣。因此，RTK被廣泛應用于圖根控制測量，地籍、房地產測繪、數字化測圖及施工放樣等各種工作中。
2、工程測量中地理信息技術（GIS）的應用分析
GIS 是地理信息系統（Geographic Information System）的簡稱，指的是在計算機的軟硬件條件支持的情況下，對具有空間內涵的地理信息，按照空間分布以一定的格式輸入、存貯、查詢、分析、更新、圖形編輯、數據庫管理、顯示與輸出和數據綜合分析的計算機技術系統。它是集計算機科學、空間科學信息科學、測繪遙感科學、環境科學和管理科學等學科為一體
的新興學科，目前，GIS 已經成為多學科集成并且應用于各領域的基礎平臺和地學空間信息顯示的基本手段和工具。它的技術優勢不僅僅在于它的集地理數據的采集、存儲、管理、分析、三維可視化顯示與成果輸出于一體的數據流程，還在于它的空間提示、預測預報和輔助決策功能。如今，GIS 不僅發展成為一門較為成熟的技術科學，而且已經成為一門新興的產業，在測繪、農林水利、氣象海洋、城市規劃土地管理、環境監測、區域開發與國防建設等領域的作用越來越重要。
讓我們以城市的地下管線信息系統的建立為例，地理信息系統能把地形圖作為基礎圖形數據，然后疊加地下和地面的類管線，這管線包括上水、通訊、電力、燃氣、工程管線、污水，還有測量控制網和規劃路等多種基礎的測繪信息，在上述基礎上，形成一個測繪數據的信息系統，從而實現對城市地下管線的現代化的信息管理。
3、攝影測量技術在城市規劃工程測量中的應用
攝影測量測繪技術是通過攝影方式來獲取目標物體的基本信息，目前已發展到數字攝影測繪階。攝影測量利用計算機技術和影像處理對影像進行測繪，將大量外業測量轉移到室內，速度快且精度高。在人口密集區，應用該測繪技術可高效率大面積的成圖，而數字攝影測繪技術，可以對城市大比例尺地形圖的測繪和更新，為城市規劃、城市建筑工程提供南圖。
4、工程測量中的數字化技術
（1）地圖數字化技術
在建立各種GIS系統時．對原有地圖進行數字化處理，在建庫工作中占據了相當大的工作量．各工程測繪部門都投入相當大的人力和財力。對于已有紙制地圖，若其現勢性、精度和比例尺能滿足要求，就可以利用數字化儀將其輸入計算機，經編輯、修補后生成相應的數字地圖。當前有手扶跟蹤數字化和掃描矢量化兩大類儀器。針對大比例尺地形圖．大多數掃描矢量化軟件能自動提取多邊形信息，高效、便捷、保真的對地圖進行數字化處理。
2、數字化成圖手段
大比例尺地形圖和工程圖的測繪是傳統工程測量的重要內容．常規的成圖方法野外工作量大，作業艱苦，作業程序復雜，同時還有繁瑣的內業數據處理和繪圖工作。成圖周期長，產品單一，難以適應社會飛速發展的需要。而數字化成圖技術具有精度高、勞動強度小、更新方便、便于保存管理及應用、易于等特點。目前。數字化成圖技術有內外業一體化和電子平板兩種模式。內外業一體化是一種外業數據采集方法，主要設備是全站儀、電子手簿等，其特點是精度高、內外業分工明確、便于人員分配，從而具有較高的成圖效率。
三、工程測量的應用分析及展望
當前，經濟的發展帶動測繪技術的快速發展，現代工程測量技術正在向著內外業一體化、數據獲取及處理自動化、測量過程控制及系統智能化、測量成果數字化、測量信息管理可視化、測量信息共享數據庫和傳播網絡化的方向發展。測繪技術的快速更新也要求我國有關部分和企業加強測量人員的培養，使有關人才及時了解新的測量技術，使工程測量順利進行。其主要目的是圍繞提高測量工作效率、提高測量數據精準度進行，為工程施工指明方向、打下基礎。這就要求我國工程測量企業、施工企業加強測量才培養，通過對測量人才的不斷培養與培訓使其能夠了解了新的測量技術，又保障工程測量的順利進行。另外還要加大在工程測量方面的投資，通過加大投資加快新測量技術及設備的應用，促進測量工作的精確、可靠、快速、簡便、連續、動態、遙測、實時開展。
【參考文獻】
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[3]潘賢通 淺談測繪新技術及其在工程測量中的應用[期刊論文]-科技致富向導2010(19)
[4]阿帕爾沙塔爾 淺析在工程測量中測繪新技術的應用與研究[期刊論文]-管理學家2011(2)
關鍵詞：人文地理與城鄉規劃；實踐能力；課程體系
中圖分類號 G642.0 文獻標識碼 A 文章編號 1007-7731（2017）06-0186-03
Discussion on the Construction of Practical Curriculum System of Human Geography and Urban & Rural Planning under the Transformation Development
Yin Yanqiong et al.
（Geographical Science and Tourism Management Department，Chuxiong Normal University，Chuxiong 675000，China）
Abstract：Practical courses are the most important component in prefessional curriculum system of human geography and urban&rural planning.They are the link between theory and practicc.They are also the important guarantee to improve students' practical ability.Firstly this article analyzes the importance of constructing the practical curriculum system.Then，based on the present situation of practical curriculum system for human geography and urban&rural planning in Chuxiong Normal University，this article analyzes the idea and practice of human geography and urban&rural planning in Chuxiong Normal University，in order to provide reference for other local colleges and universities across the country to construct theirs practical curriculum system.
Key words：Human geography and urban&rural planning；Practical ability；Curriculum system
1 引言
前，向應用技術類型轉型發展是地方本科院校克服與化解發展中的問題，繼續生存與發展的必然選擇[1]。地方本科院校在轉型發展過程中，學生實踐能力的培養是一個非常重要的方面，而科學合理的實踐課程體系是培養學生實踐能力的重要保障。人文地理與城鄉規劃專業是一個綜合性、實踐性、應用性很強的專業，在人才培養方案的制定過程中，必須以適應專業所面向的行業（職業）崗位要求為導向，堅持德、智、體、美、勞全面發展，注重基礎理論知識學習與積累，強化綜合實踐技能和創新能力培養，建立基于學生實踐能力培養的實踐課程體系，才能培養出具備扎實基知識，具有較強綜合實踐能力，能在與專業相關政府部門和企事業單位工作的高素質應用型人才。本文以楚雄師范學院人文地理與城鄉規劃專業為例，基于目前實踐課程體系現狀，闡述實踐課程體系構建的思路及具體做法，以期能為我國地方本科院校人文地理與城鄉規劃專業實踐課程體系的構建提供參考。
2 實踐課程體系構建的重要性
首先，構建科學合理的實踐課程體系是提升學生實踐能力、就業競爭能力的重要途徑。人文地理與城鄉規劃專業是一個實踐性比較強的專業，畢業學生主要在城鄉建設局、城鄉規劃設計院所、國土部門、房地產公司等從事城鄉規劃、區域規劃、土地規劃、測繪、房地產評估、房地產經紀等工作，這些工作要求學生必須具備較強的實踐操作能力。而系統的實踐課程既能加深學生對專業理論知識的理解，又能有效的培養學生的實際操作能力，同時還能讓學生接觸實際工作崗位，提高實際工作能力和自身的素養，為畢業后能更快更好的適應社會適和參與職場競爭做充分的準備。
其次，構建科學合理的實踐課程體系是業自身發展的內在需要。人文地理與城鄉規劃專業作為一個全新專業，雖然能夠延續地理科學專業、資源環境與城鄉規劃管理專業的社會認同和口碑，但始終還是一個新專業，目前還沒有畢業生，沒有任何經驗可借鑒，辦學尚處于探索狀態[2]。因此，必須加快構建科學合理的實踐課程體系，努力提高實踐教學和人才培養的水平，不斷提升學生實踐的能力和人才培養的質量，才能融入地方經濟社會發展，更好地服務城鄉規劃行業的發展，實現專業的轉型和持續發展。
3 實踐課程體系現狀
3.1 專業發展現狀 國家教育部在2012年頒布的新版普通高等學校本科專業目錄中，將資源環境與城鄉規劃管理專業拆分為自然地理與資源環境、人文地理與城鄉規劃2個專業[3-4]。楚雄師范學院人文地理與城鄉規劃（原名資源環境與城鄉規劃管理專業）本科專業于2013年9月正式招生。自2013年招生以來，該專業招生形勢良好，生源穩定，2013―2016年該專業共招生7個班、337人。
3.2 專業實踐教學存在的問題和不足 楚雄師范學院2006年在地理學背景下開設資源環境與城鄉規劃管理專業，雖然已經為人文地理與城鄉規劃專業學生實踐能力的培養積累了豐富的辦學經驗，但目前人文地理與城鄉規劃專業實踐教學中還存在不少問題。
3.2.1 人才培養方案基本沿用資源環境與城鄉規劃管理專業的人才培養方案 在楚雄師范學院，人文地理與城鄉規劃專業2013級、2014級使用的是2011版的人才培養方案，在這一版的人才培養方案中，人文地理與城鄉規劃專業課程的設置基本與資源環境與城鄉規劃管理專業相同。人文地理與城鄉規劃專業、資源環境與城鄉規劃管理專業是2個不同的專業，專業的培養目標、培養規格、面向的行業不同，相應的課程設置也應當有所不同。
3.2.2 實踐教學環節學時相對較少，針對性不強 2012年教育部等部門印發的《關于進一步加強高校實踐育人工作的若干意見》中要求理工農醫類本科專業實踐教學學分（學時）不少于總學分（學時）25%[5]。在楚雄師范學院人文地理與城鄉規劃專業2013級、2014級使用的2011版人才培養方案中，實踐教學學分為36學分，占總學分158的比例僅為22.78%，明顯低于教育部的標準。除此之外，在楚雄師范學院人文地理與城鄉規劃專業2013級、2014級使用的2011版人才培養方案中，還存在著所設置的實踐課程針對性不強、沒有達到預期目標的問題。如在專業綜合實踐技能訓練課程組中設置的學術與科技競賽活動課程，該課程學分為2學分，只要學生聽8次學術講座并撰寫聽后感或者參加4次校級及校級以上的學術與科技競賽并獲得證書就可以獲得學分。通過這幾年的實踐發現，學生聽學術講座大多流于形式、只為交差了事，所聽的學術講座和專業聯系不緊密，而且聽后感還有剽竊、抄襲的現象。學生所參加的學術與科技競賽和專業、今后職業發展關聯度不大，而且級別不高。
3.2.3 實踐師資缺乏，學生實踐能力不強 要提高學生的實踐能力就必須配備足夠的實踐師資。人文地理與城鄉規劃專業是個實踐性很強的專業，因此要求人文地理與城鄉規劃專業的教師必須具備較強的專業實踐能力和豐富的實際工作經驗。而現目前楚雄師范學院人文地理與城鄉規劃專業師資力量薄弱，尤其實踐師資非常緊缺。目前的情況是學校人文地理與城鄉規劃專業專任教師數量偏少、年齡偏輕、職稱偏低，真正城市規劃專業出身的教師不足3人，專業教師年齡均在在35歲以下，職稱均在副教授以下，這些教大部分碩士研究生畢業以后就直接進入學校工作，均存在城鄉規劃從業經驗不足的問題。目前學校每年招收的人文地理與城鄉規劃專業學生相比省內外重點院校學生，普遍存在基礎相對差、實踐能力不強的問題。
4 實踐課程體系的構建
基于現狀實踐教學存在的問題，楚雄師范學院在2015版人才培養方案修訂中，重新審視了人文地理與城鄉規劃專業的培養目標、培養規格，按照“強調基礎，突出實踐技能培養、面向行業（職業）”的思路，構建了以實驗課程、素質拓展、實習課程、綜合實踐、實訓課程等五大模塊組成的實踐課程體系（見表1）。實踐課程學分合計為74學分，占總學分172的比例為43%，符合教育部的規定。
4.1 實驗課程 實驗課程主要是基礎課、專業必修課開展的實驗、實踐環節（見表2），主要是鞏固、夯實學生的專業基礎知識，訓練學生的專業基本技能，提升學生開展綜合性、設計性實驗的能力。
4.2 素質拓展 素質拓展主要包括軍訓與國防教育、三生教育、就業與創業教育、心理健康教育等（見表3），開設這些課程的目的主要是使學生樹立科學的人生觀、價值觀和世界觀，具有良好的思想政治覺悟與職業道德，擁有健康的身體素質和心理素質，形成健全的人格。
4.3 實習課程 實習課程包括專業見習、專業調查、專業實習（見表4），通過專業見習、專業調查、專業實習，使學生深入到與本專業相關的企事業單位，對與本專業相關行業的發展概況、管理、運行、工作標準、職業能力要求等有較實際、深刻的認識；鞏固專業理論知識，強化專業技能，初步培養學生從業的職業意識和實際工作能力，為將來更好的就業、從業做好準備。
4.4 綜合實踐 綜合實踐包括專業區域綜合實習、專業野外綜合實習、畢業論文（設計）（見表5）。通過專業區域綜合實習、專業野外綜合實習，使學生開闊眼界、擴大知識面，掌握野外調研的方法和技術路線，能敏銳發現現實中存在的問題，并能用所學專業知識展開深入分析，提出相應的對策或解解方案，從而提高分析問題和解決問題的能力。通過畢業論文，讓學生經歷選題、調查研究、收集資料、撰寫論文、論文答辯等各個環節，讓學生綜合運用4年所學專業理論知識和基本方法對某一課題進行深入研究，從而提高學生的理論水平和科研能力。
4.5 實訓課程 實訓課程包括計算機制圖技能訓練與拓展、規劃專業技能訓練與拓展（見表6），通過計算機制圖技能訓練與拓展，使學生能熟練運用AutoCAD、Photoshop、Sketchup等繪圖軟件繪制規劃圖，能運用熟練GIS進行空間分析。通過規劃專業技能訓練與拓展，使學生獲得城鄉規劃專業方面的職業技能和能力。
5 結語
人文地理與城鄉規劃專業是一個綜合性、實踐性、應用性很強的專業，構建該專業科學合理并切實可行的實踐課程體系是一項綜合復雜的系統工程。因此，地方本科高校在面臨轉型發展這樣一個時代背景下，該專業實踐課程體系的構建一定要具有足夠的前瞻性，要根據社會人才需求，不斷調整、充實、完善，以滿足經濟社會發展對人才的需要。
參考文獻
[1]趙荷花.地方本科院校轉型發展的問題與對策[J].教育與職業，2015（7）：22-25.
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