發布時間：2023-06-07 15:35:08
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產稅務管理樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
以現代企業的管理理論和科學的管理手段，完善有效的稅務風險防控體系，良好的稅收籌劃環境，實現企業稅收管理的重要內容，也是企業實現經濟效益最大化的重要管理手段。
1.1 風控模式一
中糧地產（集團）股份有限公司被審計曝光后，建立健全有效的科學的風險管理體制和考核機制，把加強內控機制建設、規范經營、防范和化解金融風險放在各項工作的首位，以培養員工具有良好職業道德與專業素質及提高員工的風險防范意識作為基礎，通過加強或完善內部稽核、培養教育、考核和激勵機制等各項制度，全面完善公司內部控制制度。
1.2 風控模式二
保利房地產（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產上市公司，業務涵蓋房地產開發、建筑設計、工程施工、物業管理、銷售以及商業會展、酒店經營等相關行業。國家一級房地產開發資質企業，由于加強企業風險管理，建立企業科學規范的風險管理體系，較好地把控房地產企業各類風險與關鍵控制點，2013年榮獲上市公司綜合實力第二名，風險控制第一名。
2 房地產企業稅務風險管理
我國稅收制度的完善和征管制度的改革對企業稅收遵從的要求越來越高的環境下，專業科學的企業房地產稅務風險控制模式非常重要。
根據《關于開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知》（稅總發〔2014〕31號），房地產業再次成為指令性檢查項目，房地產業已連續13年被國家稅務總局列為年度專項檢查的行業。
房地產稅務風險管理的不良表現：
2.1 內部控制缺失或風險管理不健全
房地產經營業務多樣，經營活動復雜，一個項目的開發包括設計、建筑施工安裝、加工業、建材商貿、房屋銷售業、廣告、物業管理等諸多部門，不僅使房地產企業的財務日常處理的工作量大、成本核算也容易混亂，管理難度大。
2.2 稅控風險管理手段相對薄弱，管理資源缺乏，管理環節滯后，實際納稅遵從度時有差異
國家稅務總局稽查如隱瞞收入偷稅、虛增供料偷稅、虛列成本偷稅、多列支出偷稅、虛列成本偷稅、多種手段偷稅、虛假申報偷稅、隱瞞二手房交易價格偷稅等。
3 房地產開發企業稅務風險控制模式的建立
企業日常的經營活動要及時、全面地了解有關稅收法規，或對相關稅收法規的精神準確把握，在主觀上沒有偷稅的愿望，納稅時按照有關稅收規定去做，避免事實上的偷稅、逃稅，從而被補稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽損害等風險。房地產企業稅務風險管理控制模式：制定稅務風險控制方向、設置稅務風險管理邊界、組織稅務風險控制活動、分配稅務風險控制職責。使稅務風險控制在有效的規范的房地產商業模式下。
3.1 外部風控模式的建立
國家稅務總局對分管納稅人開展稽查管理，認為經常會出現很多問題。
3.1.1 房地產行業的收入虛假主要表現在銷售價格收入偏低的問題
①未取得售房許可證收取定金，未按預收賬款處理，隱瞞銷售收入。
②關聯交易銷售款不結轉或少結轉收入。開具收款收據，隱匿收入。
③代建轉開發，少申報收入，少繳稅款。拆遷補償收入不按規定確認收入。
④坐支售房款少計銷售收入。稅前超標準列支成本費用，減少應稅所得額。
⑤銀行按揭貸款資金不及時結轉收入。委托銷售房產不按規定確認收入。
⑥假承包經營少繳稅。假聯營將房地產對外投資入股分得利潤逃稅。
⑦工程尚未決算，長期掛在“應付賬款”、“其他應付款”和“預收賬款”等往來科目，不結轉或延期結轉應稅銷售額。
3.1.2 房地產行業的成本虛假主要表現為建筑成本偏高
①建安成本重復入賬，甲供材重復進入開發成本。
②收入費用配比方面不合理，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、開發間接費等。
③以假發票虛列成本。
④多結轉成本等。
3.1.3 房地產行業的費用虛假主要表現各項成本的分攤費用的問題
①工資、福利費、業務宣傳費超標準列支費用。
②稅法不允許列支的項目。
例如，某企業開發項目當年實現預售收入1000萬元，預計計稅毛利率20%，期間費用及可扣除稅金150萬元，當年繳納企業所得稅16.5萬元；次年實現預售收入2000萬元，預計計稅毛利率15%，期間費用及可扣除稅金200萬元，當年繳納企業所得稅25萬元。第三年項目竣工交付使用，實現銷售收入3000萬元，期間費用及可扣除稅金為250萬元，項目計稅成本4200萬元。
企業財務人員作賬：項目竣工清算應補繳企業所得稅258.5萬元。
稅務稽查：應納所得稅262.5萬元。
3.2 內部風控模式的建立
3.2.1 一般房地產開發建設與經營的主要環節
3.2.2 涉及主要稅種
分為土地取得、建筑安裝和成品銷售三個環節，牽涉到企業所得稅、個人所得稅、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、契稅、印花稅等項稅種。
3.2.3 房地產項目投入大工期長
有些項目由于工程款項拖欠、資金困難或者工程未結算等原因雖然已經完工，甚至已投入使用多年，但長期不進行工程結算，也不進行稅款申報。
3.2.4 稅務風險控制模式的建立
通過建立“基礎管理信息+風險統計分析+納稅評估管理+應稅稽查準備”稅務風險控制模式，從信息管理到技術分析，精細化運營和精細化管理，實現科學規范有效的風險管控。第一道防控由業務運營和生產建設部門搭建，第二道防控由風險管理、合規管理、財務管理等部門搭建，第三道防控由稽核審計、統計部門搭建，第四道防線則由董事會和監事會搭建。
企業報表的基本信息來源以及賬面數字的變動趨勢，基礎信息、涉稅信息、財務信息 、運營信息，其相互關聯性可以測定企業的經營效率和合理分布，有助于降低經營生產的風險。也是企業公司治理和風險控制的“目標責任書”。強化企業管理意識，特別要抓住關鍵的財務數據和相關指標，有針對性地研究企業公司稅控管理和運營方略。
4 結束語
關鍵詞:房地產企業 稅務管理 避稅措施 涉稅管理
我國的經濟高速發展帶動了房地產業的成長，房地產業經過近二十幾年的發展已經較為成熟，追逐暴利的時代已經過去了，為實現企業價值最大化，就必須不斷提高企業經營管理水平，降低企業經營成本。有效的稅務管理能夠優化資源配置、降低稅負、防范納稅風險，提高企業獲利能力，提升企業的綜合實力，從而推動企業的可持續發展。因此，加強房地產開發企業的稅務管理工作尤其重要。
一、房地產企業稅務管理的原理及現狀
企業稅務管理是企業在遵守國家稅法，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切優惠政策，達到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實現稅收成本最小化的經營管理活動，是一種合理、合法的納稅、節稅行為。
從國稅發[2003]83號、國稅發[2006]31號到新企業所得稅法實施后的國稅發[2009]31號、國稅函[2009]342號、國稅函[2010]201號文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產企業量體裁衣的政策，讓諸多房地產企業“財富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達房產銷售收入的17%。稅收成本成為房地產企業除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產業的稅收占到了地方財政收入的20%以上，個別地方達到40%。房地產業成為地方財政的重要支柱，多年來都被列為稅收專項檢查對象。
新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調控施壓，2012年3月住建部重申房地產調控絕不會松動，嚴控地方微調，房地產企業面臨更嚴峻的考驗。另外，很多老總對企業稅收管理的重視程度不夠，大多數企業都是由財務人員兼做辦稅人員。有的認為只要跟稅務部門搞好關系，就能應付企業的稅收問題。在一些大型企業，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業務發生時，企業的稅務人員并不知道，無法進行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業務的人員對稅收政策不一定能掌握到位，使應稅事項不能及時有效地處置，給企業帶來涉稅風險。因此，進行有效的稅務管理，合理控制稅收成本，對降低企業運營成本尤其重要。
二、房地產企業常用的避稅措施
房地產企業相對繁重的稅負，促使房地產企業不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財務可能都在一個辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關聯企業轉移利潤。隨著經濟發展，房地產開發企業也在向集團化方向發展，有的房地產開發企業發展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業公司等關聯企業來轉移利潤，達到少繳企業所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應的建筑安裝公司、銷售公司、物業管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發商品房的建安工程交由關聯的建筑公司承建；將房地產的銷售業務分離出去，經營其房產開發企業的銷售業務、廣告業務等。這些關聯企業通過訂立各種假合同等手段，相互調控收入及利潤，以達到少繳稅款的目的。綜合起來，就是以下幾種方式：
(1)利用關聯建筑公司多開發票，加大成本。同時資金回流，避免個人所得稅。
(2)在國內設立咨詢公司、設計公司、綠化公司多列費用。
(3)在國外設立設計公司加大成本，尤其是香港等地。
(4)設立關聯的新辦商業企業，運用甲方供材以加大成本。
(5)設立關聯的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。
(6)設立關聯的公司，進行流程再造。
(7)設立銷售公司，分解收入，降低增值率。
企業與關聯方之間的業務往來，不符合獨立原則而減少企業或者關聯方應納稅所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門頌的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定開發成本的單位面積成本標準，并據以計算扣除。房地產企業應審核目前集團內關聯交易定價政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據稅務機關規定準備相關證明文件。
我們一定要注意逃稅和稅務籌劃的界限問題，合理、合法的稅務籌劃和稅務管理才是有效的。
三、房地產企業涉稅管理
房地產企業的稅務事項始終貫穿于土地取得、立項、建設、銷售、出租、項目清算等各環節之中。房地產企業涉及的稅費主要有十種：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業所得稅、房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅。本文淺要地分析房地產企業的幾項經營業務涉及稅務處理。
(一)代收款項的稅務處理
1、營業稅
根據《營業稅暫行條例及其實施細則》的規定，房地產企業轉讓土地使用權或者銷售不動產，營業額為向購買方收取的全部價款和價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、違約金、延期付款利息、罰息、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費，但不包括符合條件代為收取的政府性基金或行政事業性收費。準確區分代收代付費用是否納稅，可以從三個方面理解：
【論文摘要】隨著我國房地產市場的繁榮 發展 ，房地產業已成為我國財政收入的重要來源之一，但也給稅收征管帶來了很大的困難。文章就近幾年伴房地產業出現的較為嚴重的稅款流失現象做了分析，并對改進稅收征管工作提出了相應的建議。
房地產稅收是國家和地方政府財政收入的一個重要組成部份。近年來，房地產業發展迅速，成為拉動 經濟 發展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點，其稅收征管也日益成為了稅務部門關注的重點和難點。由于其范圍廣、稅費項目繁多、重復課稅、稅負不公、收入分散且隱蔽性強，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴重，已成為制約產業經濟發展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產行業就達2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據房地產稅收征管問題的成因，針對如何解決這些問題進行了初步探討，以期進一步規范和促進房地產行業的稅收征管。
一、房地產企業稅收征管的現狀和問題
1、相關的稅收法規制度不完善
據了解，我國現行的有關房地產稅收方面的權威大法還是1951年頒布實施的《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，盡管后來根據不同的 歷史 時期做過各種各樣的補充和修改，但作為上位法已經不能滿足現實社會的變化和需求，尤其是我國財產評估制度、財產登記制度不健全，而私人財產登記制度還沒有明確的 法律 規定。房產、土地、戶籍等有關管理部門與稅務機關的協作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財產稅收的流失。同時目前在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓、保有諸環節涉及到的稅（費）種有10多個，相關的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。
2、房地產企業納稅意識不強
一方面，有些房地產開發企業的財務人員對稅收政策學習不夠、理解不透。房地產開發企業大多數都是在取得土地開發權后，注冊登記的，財務人員就地聘請，開發企業的股東也只是房地產行業的行家里手，對稅收法規和政策了解不多、學習不多，加上工程開發前期投入較大，資金周轉較緊，造成了企業欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產開發企業一般具有一定社會背景和社會活動能力，他們為了追求高額利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。
3、財務管理比較混亂
在房地產企業，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務混亂等現象普遍存在。還有些房地產公司不按規定設置賬簿；將部分收入或預收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時在 會計 上反映該部分收入，或將其混入其他往來賬戶；將預繳的營業稅、土地增值稅等記入預繳年度的扣除項目，違背了配比原則，減少了企業當年的利潤；與往來單位交叉攤計費用，將對方成本費用在本企業賬上反映，虛增成本費用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規范的會計核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務稽查的難度。
4、房地產經營項目難以管理
房地產企業對房屋的開發，要涉及規劃、國土、建設、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態，遇到問題不能及時解決，必須召開部門問的協調會議才可解決，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享，難以實現房地產行業稅源的源泉控制。使得一些房地產企業有機可乘，造成國家稅款的大量流失。
5、稅務征管能力不強
一是稽查人員配備不足，業務水平有待提高， 稽查工作效率不高，查處力度不強，違規違法行為得不到及時糾正，也在一定程度上助長了違規者的僥幸心理。其次是稅務部門出于扶植企業發展、維護稅源的考慮，征管力度較弱，對于發現的違法違規行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴格執行，往往流于形式。第三是行業征管手段滯后。目前，許多地方對房地產行業的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應 科學 化、精細化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。
二、加強我國房地產企業稅收征管的措施
1、完善相關稅收政策
我們要針對房地產稅收政策的一些缺陷，加大改進力度，力求每項政策科學、合理、可操作性強，不留漏洞。對自用沒有同類可比價開發產品的房地產企業，要求其提供法定評估機構的評估證明嚴格界定拆遷補償費，建立拆遷補償費列支的管理和審批制度；制定房地產開發企業建筑安裝計稅成本的基準定額，加強審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。
2、提高納稅意識
一個良好的納稅 企業 服務體系和精心策劃而有目標的稅法宣傳活動，對促進納稅企業守法至關重要。為了促進自覺守法。稅務機關必須通過良好的宣傳方法向納稅企業提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務。宣傳方法應該是通俗簡明，達到即使是沒有受過多少 教育 的納稅人也能夠理解。同時稅務人員對不同的納稅人應采取不同的方法來宣傳稅法、規章、規定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報納稅變成公民的自覺行為。還有加強稅務的信息化建設。隨著 現代 信息技術產業的 發展 ，稅務機關不但可以通過 網絡 獲取企業和個人房地產方面的信息，為稅收征管其他環節提供基礎，而且可以通過與銀行等其他相關部門的聯網了解納稅人的收入及經營情況。而納稅人也可以通過網絡獲得多數納稅相關信息。尤其是 電子 郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本。可見，實現信息化管理對于稅收征管的各個環節，都有促進作用。
3、加大房地產稅收稽查力度
為了防止房地產企業的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產業開展檢查時，應做好以下工作：第一，實行主查人責任制，明確職責，加大考核力度。第二，每年都應重點安排若干戶房地產開發企業作為重點檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎上，分析、剖析加強稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結合，加強對實行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財政、 金融 、審計等機構應加強聯手配合，互通營業稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯合開展對房地產的重點、交叉稽查。
4、實現房地產稅收一體化
在房地產稅收征管工作中，各級地方稅務、財政部門應以存量房交易環節所涉及的稅收征管工作為切入點，主動與當地的房地產管理部門取得聯系，建立有效的協作機制，加強信息溝通，整合征管資源，優化納稅服務。首先，各級地方稅務、財政部門應與房地產管理部門建立緊密的工作聯系，充分利用房地產交易與權屬登記信息，建立、健全房地產稅收稅源登記檔案和稅源數據庫，并根據變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數據庫的信息；定期將稅源數據庫的信息與房地產稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。其次要開展科技創新，開發“房地產稅費一體化管理”軟件，多方采集房地產企業的涉稅信息。同時建立健全部門間的協調與配合機制，明確部門職責。
5、提高稅務征管能力
一是要提高稽查人員的業務水平和 政治 素質。要在人員錄用上力爭吸收一些專業水平較高的人才，并定時組織培訓和學習， 提高工作效率；同時對稽查人員加強服務意識和職業道德方面的教育。二是改進征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產稅收征管的科技含量，在稅務機關之間、部門之間、稅企之間充分實現網絡互聯、信息共享。可由房地產稅收一體化管理領導小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產稅收一體化管理信息共享系統”，規劃、國土、房管、財政、稅務等部門相關信息要實現共享。同時加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動產發票。
【 參考 文獻 】
[1] 趙晉林：當前我國房地產稅制中存在的主要問題[j]．涉外稅務，2004（4）.
[2] 韓雪：我國現行房地產稅制的博弈分析[j]．稅務研究，2005（5）.
本文是關于我國房地產稅征管問題的研究綜述，首先綜合各方觀點，從六個方面介紹了我國房地產稅在未來的推廣中將會遇到的征管難題，然后相應總結了專家學者對解決這些難題以完善我國房地產稅征管體系提出的對策，最后總結論述了完善我國房地產稅征管的路徑選擇。
【關鍵詞】
房地產稅；征管；述評
0 前言
丁成日（2007）認為中國邁向現代化是不可逆轉的發展趨勢，房地產稅的改革和實施將成為政府必須面對和解決的問題，在中國可持續發展財政政策中扮演一個重要的角色。
1 我國房地產稅的征管困境
時至今日，我國仍然不具備在全國范圍內推廣推行房地產稅改革的條件，其中主要有以下幾個方面的原因。
1.1 個人產權的界定不明
高培勇（2012）認為適用于存量房的房地產稅總要對房地產所有人征收，所以它必須直接面對自然人納稅人，而不能繞開自然人或通過法人納稅人間接征收。個人房地產產權界定不明確的問題成為阻礙房地產稅改革的根本性問題。
1.2 健全的房地產稅信息系統缺乏
溫來成（2011）認為，為全面推行房地產稅改革，稅務部門需要及時、準確、全面地掌握關于納稅人應稅房產、地產等方面稅源的信息，這樣才能更好地進行改革時機判斷和改革風險評估，更好地進行具體稅收制度設計。稅務部門要想對房地產稅改革的整體狀況進行宏觀地把握與判斷，做出科學的決策，就必須建立一套健全的房地產稅信息系統。
1.3 房地產稅的性質與功能定位未能準確界定
賈康（2012）認為，為維護經濟社會又好又快發展，就必須要解決房地產調控這個重大而又棘手的問題，但是不應把所有的調控任務都指望于某一個稅種，比如房地產稅。溫來成（2011）認為現代各國的房地產稅主要是以房產、地產評估價值為課稅對象進行課征，其收入主要用于城市維護和建設以及其他公共支出，鑒于房地產稅具有稅源固定和穩定等特點，因而較多地地方政府選擇將它作為主體稅種。
1.4 現行體制機制難以調動地方政府的積極性
溫來成（2011）認為目前我國的經濟社會發展階段與現行行政管理體制，本屆政府若能從大規模開發、價格暴漲的房地產領域取得可觀的稅費收入，或土地價格的上漲中得到更多土地出讓金收入，既可以滿足地方政府增加財政收入、發展地方經濟、取得政績的愿望，又不需要擔心下屆政府是否無地可賣、城鎮經濟社會可否持續發展，所以地方政府就失去了全面推動房地產稅改革的動力。
1.5 房地產稅征收中批量評估面臨的困難
面對大規模的目標房地產，只憑傳統的單宗評估很難解決問題，解決這個問題只能依靠批量評估，只有通過批量評估才能在短時間內對大規模的目標房地產進行準確的價值評估。目前我國應用批量評估技術對房地產稅的稅基進行評估的準備工作還不夠充分，還面臨著前期準備工作時間長，工作量大等困難。
1.6 納稅人的承受能力有限形成改革阻力
溫來成（2011）認為改革開放后，隨著城鄉居民收入的增加以及住房制度、企業制度等改革的推進，居民所擁有財產的數量和種類在不斷增加。在城鎮，不少居民擁有兩套以上的住房，有的居民還擁有經營性房產。因而，全面地推行房地產稅改革，需要考慮到社會各階層的承受能力，以降低改革的阻力。
2 完善我國房地產稅征管的對策
谷成（2011）認為房地產稅改革的推進也有賴于稅收管理體制的理順和稅收征管水平的提高，建立和完善我國房地產稅征管體系是具有重大現實意義的。
2.1 健全房地產產權登記制度
谷成（2011）認為建立較為完善的財產登記和信息管理體系是征收財產稅不可回避的問題，也是世界各國的普遍做法。加快推進房產數據的采集收錄以及與房地產相關部門的進行協調工作，建立有效的房產登記和信息共享機制，以滿足房地產稅的征管要求。
2.2 建立完善的數據采集制度和渠道
張平竺（2006）分析的結論是，目前從我國房地產市場的數據管理，應當著重考慮以下方面：一、建立財產登記制度，在一定的時期內，規定納稅人必須主動向稅務機關進行申報，從而能夠全面掌握納稅人的財產稅源數據；二、建立部門之間的數據共享機制，與房產管理部門、統計部門等部門開展積極有效的合作，獲取房地產各個方面的數據；三、與房地產中介公司合作來獲取市場數據。
2.3 設立獨立的房地產稅基評估機構
張平竺（2006）認為，我國的房地產稅制改革可以建立另外一種模式，即將評估機構與其它征收管理部門、政策管理部門并行設置。其主要職責應包含：評估手冊的制定、稅源數據的采集和分析、批量評估、爭議處理等。
2.4 加大力度培養房地產稅基評估人才
房地產稅基的評估涉及有房地產稅收理論、房地產評估、不動產研究、計算機應用、數理統計、地理信息技術等許多專業領域的知識與技術，張平竺（2006）認為在房地產稅方面我們可以與具有先進管理經驗的政府機構合作，或與國際專業性組織合作。
2.5 提高現有的房地產稅基評估技術手段
張平竺（2006）認為隨著地理信息系統（簡稱GIS）技術從軍用轉為民用，逐漸形成了更多的CAMA系統與GIS系統相互整合的技術運用模式。考慮到我國的基本國情，房地產等財產信息數據量極大，必須采用批量評估技術對一定區域內的房地產信息進行大量而快速的統計分析。
3 總結
國內學者從各個角度研究分析了我國房地產稅在征管中所面臨的困境，我認為比較棘手的問題就是個人產權的界定和納稅人的承受能力，個人產權問題涉及到很多配套的法律法規與制度安排，要想與房地產稅進行對接改革并非一日之功，與此同時，房地產稅的征收將直接面對自然人納稅人，在以間接稅為主體的我國，居民的納稅意識普遍較低，對直接稅的心理承受能力十分有限，面對著高房價的巨大壓力，納稅人的經濟承受能力也十分有限，這對稅務機關的征管又增加了一道障礙。如何找到一種可對接存量住房并適用房地產稅通行征收規則的征管機制安排就成了下一步推進改革的重點，不同專家學者對這個問題也提出了不同的看法，我認為首先要做到的就是健全房地產產權登記制度，這是房地產稅開征的基礎性工作，然后再逐步建立獨立的房地產稅基評估機構并培養一批具有較強專業勝任能力的評估人才，加上現在已經比較成熟的房地產信息共享機制和房地產稅基批量評估技術，在全國范圍內推廣房地產稅并非難事。
【參考文獻】
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[4]賈康.房地產稅的作用、機理及改革方向、路徑、要領的探討.北京工商大學學報.2012（3）
【關鍵詞】 房地產；稅收制度
一、我國房地產稅費制度的現狀
按照征稅客體性質的不同，可將房地產稅收分為四類：流轉稅（包括營業稅，城市維護建設稅和土地增值稅）、所得稅（包括企業所得稅和個人所得稅）、財產稅（包括房產稅，契稅，城鎮土地使用稅，耕地占用稅）和行為稅（包括印花稅和固定資產投資方向調節稅）。
二、現行房地產稅費體系存在的問題
（一）宏觀方面的稅制缺陷：對房地產交易的監控缺罰，稅收征管難度很大，出讓、轉讓土地界限不明晰，稅收征免難以確定。
（二）微觀方面的稅制缺陷
首先，稅種分布結構不合理，保有環節相對偏輕。保有環節主要調節的是政府與房地產占有者之間的收益分配，目前的結構會使土地成為保有者的無息貸款，加之保有階段的增值幾乎都流向保有者，致使更刺激了房地產投機行為；保有階段的低稅負致使流通環節負擔過高的稅負，助長了隱形交易，逃稅現象。其次，計稅依據不合理，稅負不平等。如房地產稅從價與從租計征稅率差別甚大，導致隱形市場泛濫；現行的契稅區分國有與非國有企業納稅。第三，現行稅制中除耕地占用稅外，其它各項稅種的征稅對象、征稅范圍、征稅主體均不包括集體土地及地上建筑物和附著物，這無形中喪失了國家對這部分房地產的管理和調控。
（三）房地產稅收征管方面的缺陷：土地增值稅和企業所得稅是房地產企業的主體稅種，缺陷尤其突出：
1、土地增值稅征管中存在的問題
（1）房地產開發企業存在的問題：在預售房產環節，隱瞞收入的現象比較多，土地增值稅預征的計稅依據不真實、不準確；在開發環節人為加大商品房建設成本，侵蝕土地增值稅稅基；在清算環節拖延項目完工時間和竣工決算，躲避土地增值稅清算。
（2）稅務征收機關存在的問題：① 從國家制定的土地增值稅條例來看，土地增值額與企業所得稅應納稅所得額計算有重復，對納稅人同一筆收入存在征兩次稅的現象。② 稅制設計較復雜，不易操作。③土地增值稅操作技術難度大，收入和扣除項目很難準確核定，工作量大，熟悉清算流程、能夠擔當起清算工作的稅務人員不多，征收部門對土地增值稅清算工作存在畏難情緒。
2、房地產企業所得稅管理存在的問題
（1）政策方面：①國家稅務總局的政策文件太多，加上地方政府及部門又出臺很多地方政策，文件之間往往自相矛盾，有些不盡合理。②國稅與地稅征管劃分題。對于所得稅征管范圍的劃分，國家稅務總局雖然給予了很明確的界定，但在實際征管中卻不同程度地存在著爭搶稅源、劃分不準、兩不管的問題。
（2）征管方面。稅務機關人員不足，力量薄弱，管理面不夠。
三 、完善稅費體制的改革與建議
現行房地產稅制的各個稅種，在中國經濟已經發生巨大變化的今天，這套房地產稅收法律制度不僅自身存在很多不規范之處，它滯后于經濟和社會的變革和發展，難以發揮稅收的宏觀調控功能。因此，完善現行的房地產稅收制度，對于防止房地產價格過快增長，促進房地產市場健康發展將有著十分重要的意義。
（一）改革土地財政：土地財政一方面助推了地價、房價，另一方面也極易使地方政府產生急功近利的短期行為，最終損害城市長期發展。改革土地財政，需要統籌協調各級政府間財政分配關系、財權和事權關系，逐步健全地方稅體系，完善分稅制。
（二）提高保有環節稅收：弱化并替代地方政府對土地財政的依賴，通過征收房產持有稅，抑制不合理需求，引導合理住房消費，推動地方政府從土地財政轉向稅收財政。
具體從以下五個方面來解決保有環節的稅收問題：
一是擴大征稅對象。以前的總體原則就是“個人所有非營業用的房產”全部納入，但重慶和上海版界定不同，稅負都較輕，對第一套房都沒有征稅，不利于抑制投資、投機心理。
二是從高確定稅率。稅率初定在0.5%-0.8%，這低了無法實現預期的目標。很明顯，如果房地產價格上漲的幅度高于該比率，則該稅率對抑制房地產投
并無實質意義。應該定在年稅率3-5%，才能實現暫時調控和長效機制的雙重作用，從根本上捏轉國民理念。
三是從量征收與從價征收綜合計算。要量價結合，可以考慮人均居住面積和房屋總價，從價又從量綜合征收計算比較合理。
四是承擔公共服務的房產暫不征稅。
五對個人住宅征收房產稅影響面大，必須考慮其社會影響。特別是，近年來“被高檔化”的樓盤不少，即使是很低的稅率，居民個人是否有房產稅或物業稅的支付能力，也是一個問題。
房產稅的改革是關乎民生，影響長遠的事情，但要以保障居民個人的基本居住權、抑制房地產價格的無序上漲為前提。
（三）整合房地產開發與交易環節稅費：建議按照土地購置、開發、銷售這三個大的環節歸類整合房地產收費項目，減少收費項目，減輕收費額度，堅決杜絕不合理收費，并在適當時機整合房地產契稅和房地產印花稅。土地增值稅、企業所得稅占房地產企業稅收的比例達到60%以上，本文就加強這兩個稅種的管理提出以下建議：
1、強化土地增值稅的征管：土地增值稅是調節土地增值收益再分配的重要手段，是調節房地產開發企業稅負的重要稅種，很多企業通過各種手段逃避土地增值稅，攫取巨額利潤。
(1)提高政策的執行力度。(2)加強土地增值稅的稅收政策的宣傳。(3)加大稽查力度。(4)提高土地增值稅預征比例。(5)實施“一體化”管理。
2、強化開發企業所得稅清算
（1）注重職能部門的信息共享。（2）關注房產開發的重點環節。（3）對房地產企業采用新的管理軟件。（4）嚴格政策界限，強化成本管理。（5）強化日常評估和稅務稽查。
房地產稅法在抑制房價上漲的過程中發揮著重要的作用，但由于其自身的局限性，要充分考慮到其他影響因素對稅收作用的抵消，應該采取稅收手段、法律手段、經濟手段等進行綜合治理，金融調控、價格調控等相互配合，才能取得預期效果。
參考文獻
［1］劉淑娟;房地產稅收制度構建研究房地產稅收制度構建研究[j];商場現代化;2008年20期
［2］陶宇萍;房地產稅收制度淺析[j];金融經濟;2006年02期
(一)房地產稅評估方法
房地產評估制度是房地產稅制的重要組成部分，它是指房地產稅評估部門依據一定的技術手段和方法，對土地及其附著物(建筑物)的價值或面積進行定期評估。并據以作為房地產計稅依據征稅。當前，世界各國房地產稅體系中的房地產計稅依據有三類：一類是面積計價法。一類是市場價值計價法，一類是面積和市場價值混合法。世界上大部分國家尤其是發達國家都采用市場價值計價法，一些轉軌國家和經濟水平較低的國家，如捷克、智利、肯尼亞等采用面積計價法或混合估價法。但實行面積計價法和混合計價法的國家正在向市場價值計價法轉變。從世界各國具體的評稅方法看，主要是通過以下三種方法來進行房地產價值評估。
1.市場法
市場法即市場售價比較法。它是將應稅房產與近期交易與之類似房地產的價格比較，同時考慮影響交易價格的各種因素，估定應稅房地產價值。這種方法需要有發達的房地產市場、完善充足的交易資料和高度的信息化建設，多數發達國家普遍采用這一方法。市場法適用于居民住房、私人公寓、度假屋、農場等的評估。
2.收益法
收益法即收益還原法，也叫收入資本化法或收益現值法。它是指運用合適的收益率(資本化率或還原率)將未來的純收益折算為評稅財產現值的方法。這種方法是用每期的總收入減除總費用得出純收益后，根據一定的收益率(資本化率)算出財產的評稅值。這種方法適用于比較容易獲得相同或同類財產市場租金價值的房產，如商店、寫字樓等。
3.成本法
成本法即重置成本法。它是通過評估房地產的重置或重建成本來確定市場價值。由于這種方法考慮了財產折舊和無形損耗，因此，需要準確評估建筑物的成本、土地價值及折舊。在財產相對比較新、還不存在同等財產的銷售以及建筑物相對獨立的條件下，宜采用這種方法，如工業財產價值經常采用這種評估方法。
(二)房地產稅的評估手段
房地產稅的評估手段主要有三種，一是批量評估手段，二是單宗評估手段，三是自行評估手段。批量評估是指借助計算機信息系統，采用法定形式建立的參數體系。分片區批量評估應稅房地產的市場價值。據以計算應征稅款的方法。單宗評估是指評稅專家遵循法定規程，選用合適的評估方法，對個別產權結構和建筑結構復雜、功能多樣的應稅房地產進行評估的方法。自行評估是指財產所有人對其自有財產確定一個評估價值，并以此進行財產登記和申報納稅的方法。
從目前的情況看，以市場價值為計稅依據的國家普遍采用批量評估手段。如美國、英國、法國、德國、荷蘭、挪威、芬蘭、愛沙尼亞、塞浦路斯和羅馬尼亞等。其中，美國廣泛應用計算機輔助批量評估系統(CAMA)和地理信息系統(GIS)作為房地產評稅價值的技術支撐系統。還有一些轉軌國家和發展中國家正在開展批量評估工作，如匈牙利、立陶宛、波斯尼亞、馬耳他等。由此可見，批量評估已成為世界各國評估手段發展的趨勢。
在個別缺乏專業估價人員，稅收征管水平較低的國家，如匈牙利、泰國、突尼斯和菲律賓以及哥倫比亞實行自行估價制度。但由于財產所有人自主估價，財產價值存在被低估的傾向，加之居民納稅意識薄弱，稅務部門缺少足夠的人員對自行申報財產稅數據的審核，往往會造成稅源大量流失的狀況。
(三)房地產稅的評估機構
世界各國或地區對房地產稅評估均設有專門的估價機構，這些估價機構有的隸屬于稅務系統(但一般與征管系統分開)，有的獨立于稅務系統，但一般來說在工作中獨立性較強(見下表)。如澳大利亞各州設立總評估師辦公室，負責稅基評估，總評估師由議會任命，對州長負責；美國不動產稅基評估主要在地方政府，波士頓60多萬人，僅政府不動產價值評估人員就達200多人：英國由國家稅務局內部的估價辦公室進行房地產稅基評估：香港地區則由與稅務局平行的庫務署來進行。通過這套管理體系的設立。保證了不動產稅基評估的進行，這是房地產稅稽征的基礎。
目前，極少數的國家，如新西蘭、博茨瓦納、肯尼亞和南非利用私人評估機構協助市政當局進行房地產評估。但是，利用私人評估機構進行評估容易產生數據的可信度、質量控制手段等問題。
(四)房地產稅的評估周期
世界各國評稅周期的規定一般分為兩種：一種是對評稅周期由法律規定，包括必要時推遲或取消房地產重估的規定；另一種是評稅周期沒有法律規定。但在實際操作中有一般規定。從各國實施的實際情況看，重估周期一般都在3―10年的范圍內波動，其中以3年和5年作為周期的最多，只有極少數國家每年都進行重估，還有一些國家很少評估。一些發達國家和地區由于技術和財政能力相對較強，評估周期較短且相對固定；反之，一些發展中國家或地區評估周期則較長且不固定。除此以外，一些國家如約旦、哥倫比亞和巴西采用房地產價格指數(如利用通貨膨脹率)作為重估指標，但效果不太理想。
(五)房地產稅的評估結果爭議解決機制
任何財產稅制都必須具備一種渠道，即當房地產評稅機構評出每個地塊的房地產價值后，要向納稅人發出通知，告知房地產的納稅價值，若納稅人認為對他們財產的估價有誤時，可以提起申訴。各國申訴渠道一般包括三個機構。納稅人首先向當地稅基評估機構申訴。如果稅基評估官認為納稅人的理由是對的，可以調整稅基評估通知，以糾正估價方面的錯誤和異議；如果稅基評估官不同意納稅人的意見，納稅人才能向政府復核委員會審訴。如果這一機構未能解決爭議，納稅人最后可向法庭提出申訴。
二、對我國評稅制度的啟示
從國外的經驗可以看出，房地產稅的評稅制度與該國家或地區的房地產稅制設計、歷史文化背景和政治制度密切相關。盡管各國或地區的具體實際不同，但仍有一些基本的一般性規律，這些規律也是我國房地產稅制設計和具體操作中不可或缺的。因此，在我國的房地產稅制面臨改革，房地產估價制度很不完善的情況下，借鑒國際先進經驗，建立一套適應市場經濟發展的房地產評估制度是很必要的。
(一)設立專門的房地產稅評估機構
由于稅基評估既需要借助于稅務部門對納稅戶基本信息的掌握，也需要借助于房地產或土地管理部門掌握的相關數據資料，加之房地產稅評估結果關系到政府的稅收收入與個人應納稅額，因此，大部分國家或地區都設立了專門的不動產稅基估價機構，這些評估機構的性質主要是政府部門(有的隸屬于財稅部門)或準政府部門，具有較強的專業性。鑒于我國還沒有設立專門的房地產稅基評估機構，建議在我國房地產稅制改革中，設立隸屬于政府部門的獨立稅基評估機構。為了保證評估環節和征稅環節相互獨立，該機構應該與地方稅務機關和房地產管理機構并列，既能保持密切聯系又可以相互監督制約，保證評估結果的公允性。
(二)培養專門的評估人員
房地產稅基評估是以批量評估為主，運用計算機輔助評估，結合GIS信息系統進行的評估。評估過程中依據的評估標準和采用的具體方法與一般不動產評估不同。因此，各個國家都對房地產稅基評估人員的任職資格及條件做出了明確規定。一般來說。房地產稅基評估人員需要通過考試取得執業資格，并接受專業的后續教育課程培訓，周期性地接受執業資格審核。在這方面，我們要借鑒發達國家的經驗，建立評估師注冊登記制度，完善評估人員培訓與繼續教育制度，建立起符合我國國情的稅基評估從業人員管理制度。
【關鍵詞】房地產；稅收；問題；對策
【中圖分類號】TU119【文獻標識碼】【文章編號】1674-3954（2011）03-0005-01
引言
伴隨著市場經濟的發展，我國房地產業也突飛猛進，已經成為了經濟發展中成為提升國民經濟指數的重要一份子，極大地推動著我國國民稅收收入，具有很廣泛的產業關聯性，也推動了多個產業部門的進步，并且房地產行業己經發展為地方稅收的基本來源和主要增長點，根據有關部門統計，2010年房地產業保持較快增長，全年地產商投資開發48267億元，比以往增長33.2%。但房地產行業也逐步成為稅收征管工作的大難點，由于開發項目時間周期長、工程預算結構復雜，涉及多種稅收，所以稅收征管的難度相對就較大，稅源征收就存在許多的漏洞，稅收流失問題很是嚴重[1]。房地產稅收制度已經成為了調節各地房地產各經濟主體利益關系的重要手段。認真剖析探討地產界的稅收制度可以保持各地GDP持續穩定增長，也可以保障人民群眾的生活福利。本文總結了房地產業界存在的常見的稅收問題，并深入探討審計對策，來共同提高地產業稅收監管效果。
一、目前房地產稅收中存在的常見問題
即使我國近幾年房地產稅收增長幅度較大，但是基于地產行業特殊的經營和復雜的會計核算，以及涉及眾多的房地產稅稅種，征管的難度比較大，再有地產開發企業比較嚴重的偷逃稅情況，稅源控管方面存在很多漏洞，所以給稅收征管工作帶來了極大的難度，以致嚴重流失的房地產行業稅收，也就推亂了稅收制度，并且影響了公平競爭[2]。以上客觀原因已經成為稅務部門常見的難點和社會關注的焦點。地產業界存在的問題主要表現在以下幾個方面：
1、漏征漏管現象較為嚴重
少數就職于管理房地產稅源的稅管員信奉“坐等”、“坐看”的工作信條。現在普遍存在的現象是，他們僅僅坐在辦公室等著納稅人將稅送上門，或者下戶簡單翻閱納稅人賬目或者申報數據，形象的催催稅款，對經營情況卻撒手不管，也不去核實申報數據的真實性；而新增的納稅人，辦理稅務登記也是坐等納稅人來辦，下戶時發掘納稅人不在，就發份限期改正通知書，至于納稅人來不來辦理納稅手續，那些則留到以后再說，至于那些隱藏式的納稅人，就是戶籍管理中的“黑戶”與“游擊隊”，因為平日他們就在與稅務管理員玩游擊戰，所以什么時候能納入正常的稅源管理軌道，我們也不得而知了。因此，“坐等”、“坐看”的方式在客觀上造成了漏征稅款的嚴重后果[3]。
2、利用模糊科目隱瞞收入，偷逃稅款
根據《房地產企業所得稅管理哲行辦法》的有關規定，房地產企業的收入總額應當涵蓋了生產經營收入情況和其他收入。其中，其他收入應當包括：商品房售后收入、建筑材料銷售收入、資產轉讓收入、固定資產收入以及其他相關部門代收的費用等。審計過程中發現，企業經常往來款核算其他收入，來逃避納稅義務。除此之外，不少企業也在銀行按揭款上做手腳、根據國稅發(2006)31號文件規定“采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現、”某些不法房地產公司利用按揭貸款售房方式的特有的性質，用銀行按揭款項的方式記入其他應付款，不作預售收入的方式，從而瞞天過海偷逃稅款。
3、信息管稅程度不高、獲取信息渠道單一，部門配合缺乏合力
房地產行業涉及的部門很多，有城建、規劃、國土、物價、房管等。稅務部門對地產界的稅收征收管理工作，基本需要依靠其中很多部門的協調配合，這樣掌握房地產企業的稅收源泉，但實際在工作過程中，由于很多部門之間還沒有建立起完善的溝通協調往來款核算機制，導致各部門之間掌握的稅收信息并不有效共享，而我國也沒有相關法律或者規章來約束有關部門對房地產業界的護稅行為，導致房地產在稅收管理過程中基礎差、資料采集不夠，很多房地產企業納稅人普遍納稅意識淡薄，沒有法制觀念，納稅人所提供的資料根本不齊全，可信度也存在著很大的問題，并且這些企業開發環節很多、周期長、預算核算過程復雜，因此房地產涉稅低、管理不到位，不能接受稅收掌控的制約，難以實現國家對房地產行業稅收源泉的控制，影響大量稅款的入庫，造成國家稅款流失。
二、針對于目前房地產稅收一些問題的對策
縱觀當前我國房地產稅收征管中存在的普遍問題及房地產業的特點，想要從根本上來解決日前房地產業的稅款征收問題，只有通過協調各部門的聯系，聯合整理征管資源，改變征管方式，嚴格加強環節控制，全面的實施房地產稅收夫人一體化管理，用科學化、專業化、精細化、社會化管理來征收房地產稅收，從而提升房地產稅收征管水平[4]。
1、要加強管理稅源戶籍，根除稅收漏征漏管現象
地稅部門要加強與相關部門的合作，主動掌握納稅人登記的各種信息，提倡掌握多個部門之間的信息，整合綜合運用的多部門之間的戶籍信息交流互動平臺。地稅機關要按照戶籍信息平臺，建立管理稅源分布電子圖與納稅人的詳細電子檔案，使稅務管理員能夠定期普查工作目標更為明確。稅管員要根除“坐等”、“坐看”的工作信條，要腳踏實地深入調查，扎扎實實地工作，及時掌握第一手重要資料，主動出擊掌控稅源的詳細信息，根除接受稅源信息的被動行為。
2、清理房地產業流轉環節不必要的稅費
合并印花稅契稅，取消不合理的稅收收費項目，適當減輕房產環節的負擔。使土地增值稅簡化，直到條件成熟時取消。土地增值稅計算征收方面與其他稅收來說過于復雜，基于基層稅務干部的業務水平低的情況，很難精確的計算納稅總額。在目前的這個階段，應該確定適度的稅務征收率和適當的減少稅率級數，還有使房地產增值額的計算辦法簡化等，從而降低稅務部門課稅成本以及義務納稅人的納稅成本， 要為投資者土地投資中的優質投資回報充分考慮，并適當扣除通貨膨脹因素，這樣避免因賦稅過重而因為正常的土地投資報酬降低而引發逃稅行為。可以考慮房地產業的逐步規范化，行業利潤逐漸步入平均化，并且考慮下取消土地增值稅。
3、強化部門間配合，健全護稅網絡信息化技術一體化管理
房地產開發所運行的每一環節，都必須到有關部門將手續辦理齊全，因此稅務部門要盡力爭取全面的支持與配合，切實加強協調與土地、房產管理、規劃局、銀行等相關部門的聯系，定期與這些部門進行交流，信息共享，這樣可以及時掌握各方面的情況，仔細嚴格的實施稅務征收一體化的管理、還要請有關部門積極配合，執行“先稅后征”的原則，凡沒有稅務部門監制的發票和不辦理稅票，房產、土地等相關部門的相關證照，把握住稅收源泉的控管的關鍵，從根本上補救稅收漏洞、及時清算達到土地增值稅清算條件的企業，有效管理相關稅收實施政策，這樣才能不斷提高稅收管理的質量和治理稅收管理上的漏洞。
三、結論
綜上所述，房地產快發的稅收政策有普遍性又有其特殊性，我們應該把國家的錢一分不讓的交上，然而也不損害企業的利益，把好財務的關口，促進房地產稅收的健康穩定的發展，實現企業的價值最優化。
參考文獻
[1]歐繼紅.《稅收籌劃中的房價策略》，《經濟師》，2005年第5期
[2]吳躍云.《房地產企業納稅籌劃思路》，《財會通訊》，2006年第三期
漏洞一：房屋預售收入定義不準確
預售收入關系到營業稅的多少。理論上講，所有開發商拿到《房屋銷售許可證》之日起，都開始對外收取樓盤預售款，稅務部門也同時開始對開發商取得的預售收入進行征稅。實際操作中，房地產開發商正是利用現行稅制中對預售收入規定的不準確來避稅。
“國稅2003〔83號文〕”規定，預售開發產品完工后企業應及時按規定計算收入。但“國稅2003〔195號文〕”又規定，“首期款不作為收入”。這兩個規定自相矛盾，給地產商提供了可乘之機。
政策定義混亂為房地產商提供了造假便利，他們在匯兌預售收入時，只計算購房者所付定金，將購房者首付款排除在納稅范圍以外，這樣企業預售收入縮小了。有的開發商等到房子基本上賣出去以后，又趕快把購房者支付的房款用于銀行還貸。而相關稅法規定，銀行貸款不能算銷售收入，因此不用納稅。
漏洞二：應納稅所得額計算方式上的缺陷
所得稅是房地產項目需要交納的最大稅款，也是房地產開發商避稅的最大漏洞。房地產企業的項目決算要等到整個工程項目通過驗收之后，才能進行。漫長的驗收過程為房地產開發商提供了偷稅的便利，有些開發商有意無意地將項目決算期推后，從而達到偷稅、逃稅目的。
在項目未完工之前，建筑單位不能對房地產開發商開具工程發票，也就是說，一天沒通過決算，項目本身就不能算出利潤，利潤也就無法入帳。還有，對于地下室及車庫等樓房附屬設施，開發商不給開具正式工程發票，這樣，就造成一部分收入流失。此時，很多房地產企業又會把前一項目中賺來的錢投入到下一個項目中去，使其成本暫時無法清算，最終形成企業所得稅應納稅部分難以確定，利潤黑洞無法計算。
漏洞三：廣告費定義上的不確定
國稅“2003〔83號文〕”規定，“廣告費與業務宣傳費可無限期轉移后年度，按規定標準扣除”。利用此規定，房地產開發商可以通過虛開、高開宣傳費的方式增加企業成本，達到減少利潤的目的。
漏洞四：稅務部門和國土、規劃部門缺乏有效配合
