發布時間：2023-06-18 10:42:41
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第一條根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，制定本辦法。
第二條本辦法適用于中國境內從事房地產開發經營業務的企業（以下簡稱企業）。
第三條企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：
（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
（二）開發產品已開始投入使用。
（三）開發產品已取得了初始產權證明。
第四條企業出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理,并逐步規范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理，但不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。
第二章收入的稅務處理
第五條開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。
第六條企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：
（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。
（二）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
（四）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
2.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
4.采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。
第七條企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；
（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。
第八條企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定:
（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15％。
（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。
（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5％。
（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
第九條企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
第十條企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。
第三章成本、費用扣除的稅務處理
第十一條企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。
第十二條企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
第十三條開發產品計稅成本的核算應按第四章的規定進行處理。
第十四條已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積
已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
第十五條企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。
第十六條企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。
第十七條企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：
（一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。
（二）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
第十八條企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。
第十九條企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。
第二十條企業委托境外機構銷售開發產品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據實扣除。
第二十一條企業的利息支出按以下規定進行處理：
（一）企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
（二）企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用,使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。
第二十二條企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規定在稅前扣除。
第二十三條企業開發產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審核確認后準予在稅前扣除。
第二十四條企業開發產品轉為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。
第四章計稅成本的核算
第二十五條計稅成本是指企業在開發、建造開發產品（包括固定資產，下同）過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。
第二十六條成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：
（一）可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。
（二）分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。
（三）功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。
（四）定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。
（五）成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
（六）權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。
成本對象由企業在開工之前合理確定,并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。
第二十七條開發產品計稅成本支出的內容如下：
（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
（二）前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
（三）建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。
（四）基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
（五）公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。
（六）開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
第二十八條企業計稅成本核算的一般程序如下：
（一）對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，并將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。
（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
（三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。
（四）對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。
（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發產品完工后再予結算。
第二十九條企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：
（一）占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。
1.一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
2.分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。
（二）建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。
1.一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。
2.分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。
（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。
（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。
第三十條企業下列成本應按以下方法進行分配：
（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意。
土地開發同時連結房地產開發的,屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況,其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發完畢再行調整。
（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本,應按建筑面積法進行分配。
（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。
（四）其他成本項目的分配法由企業自行確定。
第三十一條企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：
（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：
1．換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2．換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業的，接受投資的企業應在投資交易發生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
第三十二條除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。
（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。
（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
第三十三條企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
第三十四條企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。
第三十五條開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。
第五章特定事項的稅務處理
第三十六條企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：
（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。
（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理:
1.企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
2.投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。
第三十七條企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，按以下規定進行處理：
企業應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。
第六章附則
【關鍵詞】 大數據； 云會計； 房地產開發企業； 稅務管理
【中圖分類號】 F232；F234.3；C39；C931 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1004-5937（2017）08-0134-04
一、引言
2013年，央視《每周質量報告》報道，珠海市某房地產企業通過股權轉讓規避土地增值稅1億余元。同時，2005―2012年間全國商品房銷售總額超過31.2萬億元，2009年全國房地產行業平均毛利率為55.72%。據央視測算，房地產業毛利率達到34.63%以上均需繳納土地增值稅，因此全國各類房地產企業應繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，實際上8年間征收的土地增值稅僅為0.8萬億元，這意味著全國房地產開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。自1999年國家稅務總局開始實施稅收專項檢查以來，房地產被列入指令性檢查已有10余年，每年被查處的偷漏稅金額巨大，存在偽造報價、預收賬款不及時入賬、開具多個賬戶逃避監管、隨意調整申報稅額等多種問題。當前，稅務機關由于征收管理方式和技術方法等方面的問題，對房地產開發企業的稅務管理極其有限和滯后。
云會計[1]是一種基于互網、以數據為中心的會計信息系統，具有動態性和可擴展性等特點，其核心是資源共享、應用模式的改變，其可信性包括可用性、可靠性、風險可控性等9個一級屬性[2]。大數據是運用數據采集、挖掘、分析等技術，進行實時數據處理、實時智能決策，通過嵌入到具體業務流程中提供決策有用的信息。大數據時代，基于云平臺進行稅務管理，云會計的動態性和可伸縮性的計算能力使高效海量的涉稅數據分析成為可能；云會計環境下的群體智能為領導決策支持提供了運行環境；云會計的服務化特征為面向廣大納稅人的數據挖掘個帶來機遇。
大數據時代的來臨，隨著金稅三期稅收管理系統的上線，稅務管理將以信息技術為依托，不斷推進稅務管理現代化，對保障稅收職能的發揮起到重要的推動作用。房地產業已成為中國經濟的引擎，隨著城鎮化進程持續推進，舊城改造被中央確定為民生工程和國家發展戰略之一，面對其復雜的開發業務以及集團化的經營戰略，如何在種類繁多、數量龐大的數據中快速獲取并高效利用有價值的信息顯得尤為必要，基于云會計對房地產企業進行全面、有效的稅務管理，同時促進房地產業健康發展具有重要的現實意義。
二、A集團稅務管理現狀及其存在的問題分析
（一）A集團背景介紹
A集團創立于1988年，主要由廣場和商業地產股份有限公司構成，形成了商業地產、高級酒店、文化旅游、連鎖百貨四大產業。集團的核心是以廣場命名的城市綜合體，在其多年經營商業地產的基礎上，持續發展并逐步完善，形成匯集大型商業中心、高級酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業態的大型綜合型建筑群。通過將不同的業態融為一體，有機地整合了商業、商務及居住等多種城市商業功能。在規劃設計中通過建筑功能分區實現綜合體中不同業態的劃分與互動，成為我國城市綜合體投資與運營管理的先行者與領導者。
A集團下設北方項目中心、南方項目中心、酒店建設公司、商業管理公司、商業地產研究部等，劃分南北區域，按照商業地產、高級酒店、文化產業、連鎖百貨等開發業態進行管理。業務范圍分布全國，分別在各地設立項目公司管理具體業務，開發業態涉及營業稅、增值稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅等各大稅種，經營流程涉及拿地、開發、銷售、持有等多個環節。
（二）存在的問題
隨著信息化進程的不斷深入，稅務機關征收管理取得了明顯成效，工作流程有了較大的改進，質量與水平也不斷提升。但由于數據來源、數據處理等原因，對A集團等房地產企業的稅務管理也存在一些不容忽視的問題[3]。
1.數據來源渠道單一，真實性、準確性不夠
A集團從事的房地產行業是一個資源整合型行業，開發流程長、資金密集，住宅從拿地到交房一般開發周期為22―26個月，商業地產則更長，開發周期為3―5年。在商業地產中以速度取勝的A集團，從拿地到開業開發周期也至少需要18個月。在其稅務管理過程中，采集了大量涉稅數據，如房管國土部門的土地出讓、拆遷許可數據，工商部門的公司登記數據，發改委的立項數據，規劃部門的選址、方案審查、用地許可、放驗線、建設工程規劃許可數據，建設部門的初步設計審查審批數據、施工圖審查備案數據、工程招標及備案、施工許可、竣工驗收備案數據等，均由A集團主動把相關證照提供給稅務機關。在這個過程中，稅務機關不能及時獲取其立項證明、用地規劃、建設工程規劃數據，造成無法在開工前合理確定其土地增值稅項目分期、合理確定其企業所得稅成本對象等。同時，由于其開發周期長、過程復雜，且涉及公司設立、拿地、開發、銷售、竣工后持有等各個環節，面對復雜繁冗的數據，其真實性、準確性稅務機關難以逐一驗證。
2.數據處理效率和質量不高，無法進行實時、動態監控
隨著集團的急速發展與擴張，除消費稅和關稅外，A集團的業務幾乎涉及營業稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅等各大稅種，由于其業務的特殊性和涉及稅種的復雜性，這就要求稅務機關對其進行全面有效的稅務管理。對于其開發過程中收集到的各種涉稅數據、企業會計數據、第三方數據等各種結構化、半結構化及非結構化數據，稅務機關目前只能進行局部的、常規統計分析，無法進行充分的數據應用和信息共享，沒有建立并利用數據倉庫分析企業的財務狀況和內外部信息用于納稅申報的“情報深加工”，不能及時發現企業納稅申報中存在的潛在問題，造成許多“信息孤島”，難以形成實時、動態的稅源監控。
三、基于云會計的A集團稅務管理框架構建
對A集團進行稅務管理，按照“項目控稅、集中管理、事前監控、事后清算”的原則，以項目管理為對象，基于云會計平臺，依托金稅三期稅收管理系統，從取得土地使用權開始，對其項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程進行實時動態監控，實現稅務管理與納稅人項目開發同步。本文以A集團在房地產開發過程中涉及的稅收業務為分析對象，從數據采集、數據處理分析、數據應用三個層次，分析了云會計在登記管理、過程監控、納稅申報管理、稽查管理和納稅服務中的應用，構建了大數據時代基于云會計的A集團稅務管理框架[4]，如圖1所示。
對A集團進行稅務管理將不再僅僅依賴于金稅三期稅收管理系統中內部數據，應借助云會計平臺，通過社交網絡、語義Web、物聯網等新興應用，運用Hadoop（Map Reduce技術）、批量流計算（Twitter的Storm技術）、Apache等數據處理方法，OLAP、ODS、DW/DM等數據分析和挖掘技術，獲取稅務機關內部、企業會計和外部第三方的各種成組數據、面板數據、空間數據、高維數據、多響應變量數據以及網絡層次數據等結構復雜的數據形態，基于無形數據的有形模式進行識別、比較、分析、融合，生成房產國土信息、建委信息、規劃信息等，對數據中的信息進行有序解讀、有效運用，從而實現實時、動態、個性化的稅務管理。
（一）登記管理
登記管理分為稅務登記和項目登記。其中項目登記包括項目土地登記、項目開發登記、項目預售登記、項目產權登記和項目銷售登記五個方面。
稅務登記時，對A集團提交的證件和資料進行審查。在云會計環境下，通過查驗工商營業執照信息、組織機構代碼證信息、法人身份信息，核其提供給稅務機關的數據是否相符，以確認企業登記類型、所屬行業的真實性和合法性；查驗中介機構的驗資報告，核實企業股東構成、投資規模、投資國別、出資方式等資本結構；查驗房產部門提供的產權證明，核實企業注冊地址及生產經營地址；查驗集團合同、章程、協議書等，核實其生產經營業務的真實性進而對其進行稅種鑒定；查驗其會計核算辦法及軟件，全面分析集團生產經營、財務管理、履行納稅義務等情況，審核確定其企業所得稅查賬征收。
項目登記時，通過查驗國土部門提供的國有土地使用權出讓合同或《國有土地使用證》，涉及土地轉讓及投資入股，通用云平臺查驗其土地使用權轉讓合同、土地投資入股協議、股權收購協議、土地評估及驗資報告等相關資料，建設部門提供的項目開發協議及補充協議、立項批復或《投資備案登記證》、建筑工程施工合同、建筑工程監理合同、《建設工程施工許可證》、《建設工程竣工驗收備案登記證》等，規劃部門提供的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、項目規劃總平面圖，房產部門提供的《商品房預售許可證》、《房源統計表》、預售商品房分層平面圖、商品房預售方案、初始《房地產證》等核實其建筑施工、規劃和房源情況，逐一填寫項目登記信息，確保項目登記真實、完整。
（二）過程監控
通過云會計平臺，強化房地產開發各環節和稅源監控，以登記管理和信息采集為基礎平臺，以拿地―開工―預售―竣工―銷售為關鍵節點，以契稅“先稅后證”為支撐，以項目完工清算作保證，全方位、全過程加強A集團的各稅種管理。
在土地登記環節，將土地使用稅進行全面監控；對通過資產或股權收購，企業兼并、分立、置換等債務重組形式取得的土地，以契稅“先稅后證”或變更登記為基礎，加強土地轉讓或變相轉讓時各稅種的征收管理。通過土地登記環節土地使用狀態的監控，加強土地再開發環節的營業稅管理。
在項目開發―開工登記環節，跟蹤了解土地利用規劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協議以及建設施工進度等情況，掌握從事建設施工、裝飾裝修的單位和個人應繳納的營業稅金及附加、所得稅、印花稅等稅種的稅源情況，并利用建設施工、裝飾裝修的單位或個人的納稅情況，確定A集團的建筑安裝成本的實際進度，為稅前扣除提供參考；根據A集團所得稅前工資等稅前列支情況與個人所得稅扣繳情況相比對，確認其工資稅前扣除是否真實及個人所得稅是否足額繳納；根據土地增值稅的開發成本、開發費用等扣除項目與所得稅稅前扣除項目相比對，分析集團稅前扣除金額的真實性、準確性。通過該節點全面深入掌握A集團各開發項目的開發模式、立項及規劃數據、物業類型及開完工時間，實現稅務管理精細化。
在項目開發―預售登記環節，全面加強預售階段的營業稅、土地增值稅的管理。通過云會計平臺中的房屋銷售數據、發票開具金額等，強化該節點的不動產發票監控工作，全面了解A集團各項目的實際銷售進度、價格變化、營銷策略等。
在項目開發―初始產權登記環節，全面掌握A集團各項目的竣工面積、可售物業面積、不可售物業面積、已售面積、未售面積等；了解工程建設項目的完工情況及工程結算進度，及時做好建設環節各承包商及分包商的稅款清算工作，為項目最終的稅項清算做好前期準備工作。
在項目開發―銷售申報登記環節，利用契稅征管中獲取的A集團房地產交易信息，掌握房地產交易中轉讓房地產的有關稅源信息，將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，實時掌握集團的銷售收入、銷售面積以及計稅成本與收入實現是否配比，確屬差異的進行納稅評估及預警分析。對達到清算條件的項目，及時發出清（結）算通知書。
同時，對A集團在企業所得稅納稅申報中產生的各類會計與稅收的差異、各類審批和備案事項的相關數據與綜合納稅申報表、企業所得稅預繳申報表、企業所得稅年度申報表以及其他數據進行對比分析，加強企業所得稅的動態、后續管理。結合房地產開發企業的行業特點，重點關注其跨年稅前扣除項目、虧損及稅前彌補虧損、職工教育經費、廣告費和業務宣傳費等。
（三）納稅申報管理
通過云平臺獲取全面、真實和客觀的涉稅信息。包括A集團涉稅基本信息，如企業名稱、稅務登記代碼、注冊資本、經營范圍、會計核算方式等，各種核定、認定、減免稅審批事項等，生產經營規模、開發量、開發流程、開發成本、開發費用、水電氣能耗等各類與稅收相關的數據，房屋銷售、自用、捐贈及抵債情況，撥付工程款項，不動產銷售統一發票領購和開具明細，不動產銷售監控明細及企業申報數據、財務會計報表等。根據云平臺中的行業信息，結合行業生產經營、財務管理和會計核算特點，掌握房地產業成本構成特點，針對A集團納稅過程中容易出現的問題，確定稅務管理的重點環節。
以A集團提供的納稅申報和財務會計數據作為實施監控的主要數據，以日常稅源管理采集的與生產經營相關的其他數據作為實施監控的輔助數據，與預警指標進行比對，對A集團一定時期內的納稅情況進行監控。通過拿地信息，判斷其樓盤規模，核實其是否繳納土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅；通過前期開發費、基礎設施費、工程建設費、公共配套費等，核實其成本，作為土地增值稅清算、企業所得稅匯算清繳、開發項目完工產品結算的依據；通過房屋銷售合同、預售登記等，核實銷售情況，判斷其是否足額繳納營業稅金及附加、預征土地增值稅、預繳企業所得稅；通過云會計平臺獲取項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算、項目工程合同結算、商品房購銷合同、銷售明細等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的數據，以及中介出具的《鑒證報告》，審核完成其土地增值稅清算和企業所得稅完工產品結算；結合A集團的申報、稅款征收及入庫信息、發票使用信息、享受稅收優惠信息、涉稅違法信息等，通過對A集團涉稅指標與歷史指標的縱向比對、與其他房地產業納稅人涉稅指標的橫向比較，分析稅負等指標的變動趨勢，實現動態監控。根據審核分析的結果，及時風險警報，按執法風險的性質提出管理建議。同時，根據建議對預警信息進行持續監控和評價，及時啟動征收管理、納稅評估防范措施。
（四）稽查管理
充分利用云平臺，構建稽查信息系統[5]，全面涵蓋選案、實施、審理、執行四個環節所需要的有關法律、法規、政策、規定、各種稅目稅率、企業經營狀態、外部稽查情況等相關信息。在全面及時掌握A集團企業變革、市場變化、電子商務等信息的基礎上，進行偷逃稅比對，一旦發現問題及時進入稽查程序。
（五）納稅服務
通過稅收信息服務系統，根據A集團房地產業的特征，及其復雜的業務形態，自動為其推送相關的稅收政策、納稅提醒、評估預警等，并可實現實時政策咨詢。利用程序服務系統，為A集團提供涉及具體辦稅事項時可能運用到的所有程序。具體包括網上辦稅、稅務登記、資格認定、發票管理、遠程抄報送、網上認證、申報繳稅[6]。同時實現實時辦稅查詢，如受理辦稅結構查詢、文書審批結果查詢、證照辦理查詢、發票流向查詢、欠稅戶查詢等。通過權益服務系統，啟動執法監察和檢查程序，受理A集團的投訴、提起行政復議、進行監督舉報等。最終實現以納稅人為中心，以信息化為依托、以降本提效為原則，為滿足納稅人的合法需求提供全過程、全方位高效便捷的服務，提高社會稅法遵從度，構建和諧稅收征納關系。
四、結語
大數據、云會計的產生和發展正逐漸影響稅務管理的質量和效率。以A集團為例，對數據視角下房地產業稅務管理過程中出現的問題，通過案例研究的方法進行了分析，從登記管理、過程監控、納稅申報管理、稽查管理、納稅服務等方面構建了基于云會計的A集團稅務管理框架，期望能夠充分發揮大數據、云會計對稅務管理的支持與促進作用，進而加強房地產業稅務風險管理，提高稅務機關的管理效率和服務水平。
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關鍵詞：營改增；房地產企業；財務應對策略
營改增作為我國一項重要的稅制改革，對房地產行業產生了非常具體的影響，房地產企業要想在營改增政策下有效降低稅務負擔，實現經營業績和利潤的持續提升，就必須加強對營改增政策的了解，在財務管理中采取具體的應對策略，有效化解營改增給房地產企業帶來的不利影響，使房地產企業能夠做到有效應對營改增，并充分發揮自身結構優勢，積極拓展現有業務范圍，在營改增的框架下做好轉型升級，為房地產企業提供新的增長點，提高房地產企業的經營管理效益。
一、營改增下房地產企業在財務管理中，應加強對財務人員的培訓
由于營改增政策與原有的稅務政策有著較大的區別，特別是對房地產企業的納稅工作產生了較大的影響，房地產企業要想在營改增政策下做好納稅工作，就需要加強對財務人員的培訓。
（一）組織財務人員學習營改增政策
營改增政策推出之后，房地產企業應認識到營改增的重要性，并通過專業培訓和業務培訓等多種方式，組織財務人員了解和學習營改增政策，確保房地產企業納稅工作合規。
（二）強化財務人員專業技能，改變納稅方式
在組織財務人員相關培訓之后，應對財務人員的專業技能進行強化，使財務人員能夠了解營改增與原有納稅工作的區別，做到在納稅工作中，改變納稅方式，及時申報納稅。
（三）讓財務人員掌握營改增的納稅特點
考慮到營改增的特點以及對房地產企業的特殊影響，房地產企業的財務人員只有掌握營改增的納稅特點，并在實際納稅工作中實踐，才能提高房地產企業的納稅管理工作質量。
二、營改增下房地產企業在財務管理中，應提前做好稅務籌劃工作
對于房地產企業而言，要想有效應對營改增，就要在財務管理過程中明確營改增的影響，并通過積極做好稅務籌劃工作，來降低營改增產生的不利影響。具體應從以下幾個方面入手：
（一）制定具體的稅務籌劃方案
在房地產企業發展中，稅務籌劃是降低企業稅負的重要手段。基于這一目的，房地產企業應在財務管理中，對稅務籌劃引起足夠的重視，制定具體的稅務籌劃方案以滿足實際要求。
（二）在營改增框架下對稅務籌劃方案進行調整
根據稅務籌劃的實際需要，以及營改增政策的現實調整，房地產企業應在營改增框架下對稅務籌劃方案進行必要的調整，以此適應營改增的需要，達到降低企業稅務負擔的目的。
（三）提高稅務籌劃的針對性和有效性
在稅務籌劃過程中，應與房地產企業的實際情況相符，提高稅務籌劃的針對性和有效性，使房地產企業的稅務籌劃能夠在科學性、合理性和實效性上滿足實際需要。
三、營改增下房地產企業在財務管理中，應有效拓展業務范圍做好轉型升級
根據營改增的規定，如果房地產企業依然采取單一的房地產開發模式，所繳納的稅額比營改增之前會有所上升。這一現狀要求房地產企業應通過必要的財務測算，有效拓展業務范圍，通過企業的轉型升級達到降低稅務負擔的目的。
（一）房地產企業應有效拓展業務范圍，正確利用營改增的進項抵扣政策
在營改增政策下，房地產企業只有有效拓展業務范圍，在原有業務基礎上增加服務業項目，并正確利用營改增的進項抵扣政策，才能實現整體稅負的下降。
（二）房地產企業應加強財務核算，提高納稅額計算的準確性
此外，房地產企業還應在財務核算中，加強財務核算工作的力度，使財務核算能夠根據企業的利潤水平和營業收入準確核算應繳稅額，提高納稅的準確性。
（三）房地產企業應努力轉型升級，合理利用營改增政策
除了要拓展企業服務范圍之外，房地產企業還要在周邊產業上發力，通過努力轉型升級，增加納稅低或者享受稅收減免政策的業務，抵消營改增帶來的納稅額升高的影響。
四、結論
通過本文的分析可知，在營改增政策下，房地產企業要想有效化解營改增帶來的不利影響，就要在財務管理中采取具體的應對策略，具體應從加強財務人員的培訓、提前做好稅務籌劃工作以及有效拓展業務范圍做好轉型升級等方面入手，保證房地產企業能夠及時化解營改增危機，抓住有利契機，將營改增作為主要的改革和發展契機，為房地產企業提供有利的支持。所以，做好財務管理應對，是房地產企業在營改增政策下所采取的必要措施，對房地產企業而言具有重要意義。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產企業；稅務內部控制；不足； 改進措施
一、房地產企業完善稅務內控體系的必要性
房地產企業是國民經濟的重要產業，其稅收占整個國家稅收總額的比重較大，為此國家也加大了對房地產企業宏觀調控的力度。同時房地產企業又是高風險行業，這就有必要在房地產企業建立和完善適合本行業特點的稅務內控體系，一方面有利于國民經濟的發展，另一方面對房地產企業起到約束的作用，促使其健康發展。
二、房地產企業稅務內控體系的不足
（一）稅務內控環境的問題
1.沒有專門的涉稅管理部門。我國大多數房地產企業，涉稅業務均由財務部門負責管理，分工不明確，職責不清晰，不能對涉稅業務進行有效的管理和控制。企業由財務部門來完成稅務方面的工作，由于稅務工作專業性很強，而財務人員又缺乏稅務方面的專業知識和技能，實際工作中只對納稅申報工作進行處理，稅務風險控制與管理工作被忽視，沒有發揮應有的作用。
2.稅務風險控制意識淡薄。房地產企業由財務人員負責涉稅事項，造成員工把稅務風險控制工作單純地認為是財務部門的職責范疇，與自己的本職工作沒有關系，而且缺少事前控制的意識，被動地完成涉稅工作。對企業稅務風險的控制，一方面需要管理層的正確決策，另一方面還需要全體員工的緊密配合。
（二）稅務風險評估體系不健全
1.在對稅務風險的識別方面，有些房地產企業只注重企業的發展機會，對潛在的稅務風險因素認識不足，忽視了在企業運營過程中可能出現的風險問題。
2.在對稅務風險的分析方面，有些房地產企業在進行各項業務開展的過程中，不能很好地依據企業先期制定的稅務內控的指標來收集，整理及分析稅務風險方面的相關資料，不利于企業日后的工作安排。
3.在對稅務風險的應對方面，一些房地產企業由于對稅務風險的嚴重程度考慮不周，導致企業在制定稅務風險應對的措施上沒有針對性，沒能及時地消除風險因素，影響企業的發展。
（三）稅務內控活動中的問題
1.稅務工作流程方面
企業發生了涉稅業務，首先由財務部門進行會計核算、進而填制會計報表，沒有對這些業務進行提前控制。在納稅環節，也是由財務部門負責申報納稅，缺少企業涉稅管理部門對其工作的復核，導致差錯不能及時被發現糾正。這樣的稅務工作流程，影響了企業稅務工作的及時性和準確性，加重了企業的稅務風險。
2.稅務資料管理方面
房地產企業稅種多，涉稅業務復雜，涉及很多的稅務資料，企業在完成涉稅業務時，只關注業務是否完成了，忽視了對相關稅務資料的整理與保管，各部門在就一稅務問題進行溝通時由于缺少相關資料作為依據，導致不能協調好各部門之間的工作。
3.稅務風險自查方面
一些房地產企業不重視稅務風險的自查工作，當涉稅業務出現差錯，被稅務機關處理、處罰時，才會意識到問題的嚴重程度，由此給企業造成不良的影響。
（四）稅務信息溝通方面
房地產企業財務部門和涉稅管理部門各自有其工作范疇，但稅務信息應該是所有部門共享的，由于不能很好地共享稅務信息，企業各部門對其理解掌握的程度有很大的差別，導致各部門在工作中出現糾紛，對企業的正常運營產生影響。
三、完善房地產企業稅務內控體系的建議
（一）改善房地產企業稅務內控的環境
1.設立專門的涉稅管理部門
房地產企業應該設立與財務部門同級別的專門的涉稅管理部門，將企業稅務方面的工作從財務部門的管控中分離出來，根據企業的實際情況及涉稅業務，明確其具體的工作內容、工作權限及崗位職責，包括對涉稅業務的會計核算及定期申報的審查核對；對發票的領購、使用及保管的嚴格管理；對企業稅務風險事項的權衡、評估及監督；對國家最新的稅收政策的收集、整理及分析，通過一系列的涉稅管理活動，規避企業在運營中隱藏的風險因素，完善稅務管理。
2.提高全員稅務風險控制意識
作為企業發展的前提條件，房地產企業管理層要重稅務內部控制，并通過培訓等形式，加強對員工的稅法宣傳工作，提高全體員工稅務風險的控制意識，讓全體員工充分認識到，稅務內部控制的好壞不僅關系到企業目前的經營情況，更關系到企業未來的發展。
（二）加強房地產企業稅務風險評估機制
1.完善稅務風險識別機制
房地產企業發展越快，潛在的風險越大。對風險的有效識別可以在一定范圍內幫助企業完成對稅務風險的把控。在這一過程中，企業應該建立相關的數據檔案庫，將識別的風險整理歸納，為企業今后的風險識別提供保障。與此同時，更應該對已經識別的風險進行剖析、落實，從而更好的解決這個問題。
2.加強對稅務風險的分析
企業還應對已識別的稅務風險進行定量和定性分析，并根據其可能會造成的影響大小對其進行排列。在稅務風險的處理中，定量分析和定性分析各有不同，但又互有優勢，最好的處理方法是依照實際情況將它們結合起來，而后對稅務風險進行分析，從而使我們能夠更加容易的掌控風險。
3.強化稅務風險應對機制
企業在對已識別風險進行歸納分析后，管理層就要迅速制定出應對風險的策略。在實際工作中，管理層應該根據企業被風險可能影響的強度制定出多套應急方案，在合理合法的前提下，以企業的效益為出發點對風險進行處理。
（三）加強對稅務風險控制活動的管理
1.捋順稅務工作流程
房地產企業在日常賬務處理上，如果涉及到稅務方面的事項，應該提前向涉稅管理部門備案，做到涉稅工作事前控制。在業務處理完成后，財務部門要及時上報稅務資料，由涉稅管理部門審核監督財務部門涉稅工作的效果。通過這樣的工作流程，一方面大大提高了涉稅工作的效率，另一方面也能避免各部門之間責任不清的現象。
2.妥善保管稅務資料
房地產企業如果設立了專門的涉稅管理部門，那么，財務部門處理完的稅務資料，涉稅管理部門要及時對這些資料進行分類、歸檔并按檔案管理的要求妥善保管，防止出現財務資料、稅務資料堆積混淆在一起的現象，需要用時很容易根據檔案目錄查找到，提高企業的工作效率。
3.及時進行稅務風險自查
房地產企業要定期地對稅務風險點進行自查工作。比如：涉稅業務的處理是否真實可靠；工作流程是否符合要求；是否是按時限要求完成等等。企業應當將這些風險點的自查結果整理，匯集成報表形式，統一上報，一方面可以督促可能引起風險點的員工通過改變工作方式來化解這一問題，另一方面有利于企業在安排以后的工作時有針對性地避免風險的出現。
（四）加強稅務信息的溝通
1.企業內部信息的溝通
房地產企業應該建立財稅部門的信息共享平臺，財務人員和企業內部稅務人員通過在信息平臺上的交流，及時掌握企業稅務方面的相關信息資料，便于相關人員能夠從中學到更好的處理業務的方式，同時與企業有關的信息政策要及時在平臺上，便于員工了解最新的政策法規，為更好的完成稅務工作提供良好的基礎。
2.加強與稅務機關的溝通
房地產企業的運營離不開稅務機關的監督、檢查，特別是房地產企業規模較大，稅種較多，涉稅業務比較復雜，因此，企業更要加強同所屬稅務機關之間的聯系，多溝通多交流，這樣，企業不但可以順利地解決工作中的難題，還可以掌握最新的稅收政策，認真學習及領會，避免因企業自身方面理解政策偏差導致稅務風險的出現。
（五）完善房地產企業內部監督與考評機制
1.完善稅務內部監督機制
企業的稅務內控機制是一個動態的、不斷發展變化的過程。在這一過程中，涉稅工作哪些方面是做的好的，哪些方面是需要改進的，要有相應的管理制度來約束，為了保證企業稅務內控得到有效的實施，最大限度的發揮其應有的作用，企業要完善稅務內部監督機制，監督考核稅務內控體系的執行情況。
2.強化稅務內部績效考評機制
房地產企業要強化稅務內部績效考評機制，將涉稅工作的目標與企業對稅務績效的考評機制結合起來，依據考核目標的實際完成情況進行獎罰，要讓涉稅工作人員對自己負責的工作引起足夠的重視。同時企業要對涉工作人員設立激勵機制，對于在涉稅工作中表現突出的員工進行獎勵，對于在工作中出現紕漏，給企業帶來損失或影響企業信譽的涉稅工作人員，給予相應的處罰，只有激勵與懲罰相結合，才有利于涉稅工作人員提高工作的積極性，更有利于涉稅工作的順利完成。
現階段，我國房地產企業稅務內控機制不健全，不僅影響本行業的發展，同時也不利于國民經濟的發展。因此，有必要完善房地產企業稅務內控機制，通過改善稅務內控環境、加強稅務風險評估及完善內部監督與考評機制等一系列措施，從而促進房地產企業健康、持續發展。
參考文獻：
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我國的稅務籌劃自改革開放以來經歷了幾十年的發展，在理論研究方面已經產生了飛躍性的變化，但是實務操作方面卻收效甚微。結合前期房地產企業的高速發展來看，房地產企業在稅務籌劃這方面還不同程度地存在著一些問題，本文將分別從房地產企業的內部操作及對外與稅務部門的溝通協調兩個角度分別進行闡述。
（一）房地產企業的內部籌劃問題
1.隨著房地產行業的興起，許多原本從事其他行業的投資人都把目光轉向了房地產行業。但是行業不同，使這些企業的管理者對房地產企業的稅務不是特別熟悉，經常用工業企業的稅務籌劃模式來管理房地產企業，這類房地產企業對本企業的稅務籌劃的認識還有可能混淆工業會計與房地產會計的理念，房地產企業的稅務籌劃工作人員的專業知識水平并沒有達到行業要求。稅務籌劃是整個房地產企業財務管理活動的中尤其重要的組成部分，在整個稅務籌劃過程中不僅需要企業內各個職能部門之間的相互配合，更需要得到企業領導管理層的高度重視。
2.有些房地產企業出于對成本的考慮，沒有聘請專業稅務管理機構的專業人員進行財務預算，他們通過在企業內部設置的財務部門或管理機構來開展稅務籌劃的工作，通過這種方式，雖然可以有效的節約成本，但是會使出現在專業性領域的專業問題得不到及時的解決。
3.隨著房地產行業的極速發展，伴隨著的潛在的經營風險不斷增大，目前問題較大的幾個方面有：房地產項目土地的取得渠道、建設施工階段的各種類型的風險控制、國家關于房地產行業出臺的一系列的調控政策以及相關的地方法律法規中隱含的關于房地產開發的一些風險等。
（二）房地產企業與稅務部門的溝通協調問題
1.我國目前的征稅制度對正在高速發展的房地產企業的稅務籌劃來說，具有一定的局限性，具體表現在：在我國，流轉稅是我國稅收體系中的重要組成部分，而營業稅又是流轉稅，是房地產企業涉稅比重中比較大的一類稅種。但因為營業稅是價外稅，具有可轉嫁性，是確認發生了就要征繳的稅種，在很大程度上降低了這類稅種在企業納稅籌劃中的操作空間；另一方面某些企業缺乏對納稅籌劃的正確認識，進而選擇通過偷稅漏稅來實現企業稅務籌劃的錯誤做法。
2.從國家的整體稅務發展層面來看，我國房地產企業的稅務及咨詢業務雖然已經發展了一段時間，但是還存在著許多的不足。導致不足產生的原因不僅是地域的差異，更重要的是稅務機構的從業人員素質參差不齊。房地產企業的急速增長，在一定的利益驅動下，部分稅務機構在內部人員還沒有達到一定業務水平及能力的情況下，就接下了很多房地產企業的稅務業務。另一方面，有些稅務機構的業務職能相對比較單一，主要集中在為房地產企業稅務的簡單登記、納稅申報及日常稅務的繳納等事務，而系統的稅收籌劃方案設計工作則非常欠缺。
二、房地產企業稅務籌劃的大致分類
房地產企業涉及的稅務主要分為三大類：營業稅、企業所得稅和土地增值稅，本文將分別從這三個稅種來對房地產企業的稅務籌劃進行分析：
（一）房地產企業的營業稅籌劃
目前某些房地產企業在收客戶樓款的同時作為一項附加服務，會先代收客戶的物業維修基金、契稅等，到交樓的時候再將這些款項繳納到相關部門。一般房地產企業將收到的售樓樓款作為營業稅的計稅依據。而代收代繳的本應顧客繳納的煤氣費、水電初裝費、維修基金、契稅等稅費，則應在收款時記“其他應付款”，在實際需要繳納的時候，從“其他應付款”中轉出。作為房地產企業的財務，應該明確區分客戶所繳納的款項的分類，不可模糊地統一計入營業收入中，這樣就在無形之中加大了企業營業稅的負擔。因代收代付的費用或稅金因不是企業的收入，所以在這方面企業一定要細化數據，財務人員要熟悉了解企業的收入來源及代收代付費用的區分，做好營業稅的籌劃工作。
（二）房地產企業的所得稅籌劃
依據我國相關的稅法規定，企業的所得稅是在企業整體取得利潤的情況下所繳納的稅種。當一個房地產企業剛成立的時候，需要大量的資金投入，與一般的企業不同的是，房地產企業前期投入很多，在樓盤拿到預售證之前，不可以對外銷售的期間，整個房地產企業的利潤會一直呈現為負數。企業如果想要很好的調控企業的所得稅，就需要控制房地產企業從拿地開始動工到銷售的年限，因為根據稅法規定，企業的所得稅只可彌補五年內的虧損，這就要求企業的建設周期最好控制在五年之內，這樣才可以最大程度的幫助企業合理規避企業所得稅。
（三）房地產企業的土地增值稅的籌劃
房地產企業的土地增值稅的征收實行的是四級超率累進稅率，最低稅率是增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數為0；最高稅率是增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數為35%。即房地產企業所發生的增值率越高，所適用的稅率也越高。如果一個企業的項目分期進行開發，那么選擇按整個項目進行土地增值稅的清繳還是分期進行清繳，將會在所需繳納的稅額上產生差異。根據房地產企業的發展來看，一般來說企業在早期取得的土地的成本會比較低，早期的房地產的銷售額也會相對比較便宜。而近幾年隨著房地產的興起，房價節節攀高。那么在計算土地增值稅的時候，越早期開發的房產，所取得的增值就會越低，需要繳納的土增稅也越少；越到近期，隨著房價的提升，土地增值稅中的收入也相應增加，最后的增值額也會跨到比（下轉第頁）（上接第頁）較高一些的稅率檔，對土地增值稅的繳納也將會有很大的影響。所以企業在初期規劃的時候，向稅務機關提出申請的時候就要將企業的規劃情況說明清楚，避免在后期產生巨大的土地增值稅額。
三、淺析完善我國房地產企業稅務籌劃的方法和策略
第一，對于房地產企業而言，首先要將稅務籌劃的理念放在企業的經營管理中的重要位置，這個是做好企業整體稅務籌劃的重要步驟。這其中又包括了以下幾點：一是企業前期開發階段的稅收籌劃。在這個階段需要企業對整個項目投資的來源、企業自身的經營模式以及整個項目開發的方式等諸多方面進行詳細周到的規劃，綜合考慮各項因素。二是項目工程建設期內的納稅籌劃。在整個項目成本核算過程中影響企業所得稅、應納稅額以及企業的土地增值稅的計算。在這個時間期間需要處理好籌劃工作，關于企業融資利息計提時間的劃定、借款費用資本化等這些關鍵問題，需要及時做好費用及建筑合同的預提工作。三是需要房地產企業建立一整套有效的稅務籌劃風險預警機制。根據企業財務報表的編制要求、重大涉稅風險節點以及及時更新的稅收政策變動等建立一整套動態的信息資料庫，完善企業稅收籌劃中的抗風險管理機制，以便企業可以及時進行風險識別，并針對出現的風險苗頭制定出有效的應對方案。
第二，房地產企業加強與稅務機關的溝通。特別是在稅法和新會計準則存在差異，實施各業務環節的稅務籌劃時，要經常向主管的稅務機關專管人員進行咨詢并做溝通工作。同時也要重視與專業的第三方中介服務機構（稅務機構）的合作，這些專業機構的工作人員都能掌握最新的稅務資訊。
第三，就企業內部培訓而言。企業需要安排企業的相關工作人員針對專業進行定期的業務培訓，不斷提高企業財務人員的職業技能。
關鍵詞：房地產開發企業；稅務籌劃；研究
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
一、房地產企業稅收特點
1、合法性
房地產開發企業稅務籌劃是在不違反相關稅法、符合稅法相關規定條件下進行的具體稅務工作。之所以能夠有效的降低納稅額，是因為多種納稅方法的存在，可以對納稅人稅負產生影響。
2、籌劃性
納稅義務一般具有滯后性。在房地產企業中，只有當經營活動發生后，才產生了相應的房地產企業納稅義務。稅務籌劃是在對現行的政策、稅法以及會計理論充分了解的基礎上，與房地產企業的經營活動相結合，有目的、有計劃的選擇相對稅負較輕和經營收益最優的決策方案的活動，這種活動的提前性決定了稅務具備籌劃性的特點。
3、目的性
房地產企業進行稅務籌劃的最終目標是為了實現納稅負擔的降低，這也是稅務籌劃行為產生的原因。如可避免的名譽、經濟損失、涉稅實現零風險等目標都是在這個目標下展開的。
4、多維性
以時間角度來看，稅務籌劃貫穿于整個房地產企業經營生產活動周期內，每一個可能產生納稅的環節，都可以進行稅務籌劃行為。以空間角度來看，本企業的稅務籌劃行為可以與其他參建企業進行聯系，尋求共同降低稅負的方法。
二、房地產開發企業稅務籌劃的必然性
1、有利于降低稅收負擔，提高市場競爭力
我國房地產企業涉及到種類繁多的稅收，直接導致房地產企業稅收負擔重的問題。目前，房地產企業所負擔的稅收不僅包含一般企業應承擔的企業所得稅、營業稅、教育費附加、城市維護建設稅、還有房地產企業所獨有的土地增值稅以及在各環節所交納的契稅、房產稅等。由此可見，房地產企業所負擔的稅負很重，而稅務籌劃可以有效的改善這一現象。
2、有利于改善財務管理，提高核算水平
稅務籌劃是在房地產企業經營發展目標前提下對企業的財務管理活動進行規劃，有利于房地產企業合理的運用資金，增加資金的使用效率，降低企業可能因多交稅而占用企業的資金用量，從而增加企業的經營收益，改善房地產企業的財務管理水平。因此從客觀上就對房地產企業的核算水平和財務管理能力的提高有推動作用。
3、有利于增強納稅意識，降低涉稅風險
稅務籌劃有利于房地產企業增強納稅意識，納稅人客觀存在著減少納稅的動機，這種動機可能是合理避稅、節稅，也可能是偷稅。國家每年都投入大量的人力、財力減少偷稅行為，增強反避稅的能力。因此，納稅人利用稅務籌劃對其經營活動進行規劃，在納稅減少的同時，有利于增強納稅意識，降低涉稅風險。
三、房地產開發企業主要涉及的稅種
1、企業所得稅
根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》規定,中華人民共和國境內的企業,除外商投資企業和外國企業外,應當就其生產、經營所得和其他所得,依照本條例繳納企業所得稅。企業的生產、經營所得和其他所得,包括來源于中國境內、境外的所得。納稅人每一納稅年度的收人總額減去準予扣除項目后的余額為應納稅所得額。基本稅率為25%。
2、土地增值稅
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定,土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收人的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收,納稅人轉讓房地產所取得的收人減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額為增值額。計算增值額的扣除項目金額包括：1.取得土地使用權所支付的金額；2.開發土地的成本、費用；3.新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；4.與轉讓房地產有關的稅金；5.財政部規定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率,即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
3、營業稅
營業稅根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定,房地產開發企業發生營業稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：
3.1 轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為,土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。土地租賃,不按本稅目征稅。
3.2 銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。不動產,是指不能移動,移動后會引起性質,形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。
營業稅計稅依據為納稅人銷售不動產或轉讓土地使用權向對方收取的全部價款和價外費用。對納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的,主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：
①按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；
②按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；
③按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）
上列公式中的成本利潤率,由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。
轉讓土地使用權劃歸營業稅稅目轉讓無形資產范疇,稅率為5%,銷售不動產劃歸營業稅稅目銷售不動產的范疇內，稅率為5%。計算公式=營業稅計稅依據×5%。
四、稅務籌劃在房地產企業中的具體應用
1、準備階段的稅務籌劃
1.1選擇恰當的組織形式以及分支機構
個人獨資、合伙制以及公司制是目前房地產企業的基本組織形式。根據我國稅法規定，前兩者可以免交企業所得稅。而公司制則需要同時繳納企業所得稅和個人所得稅，同時，稅務機關還要對股東的股息紅利征收20%的稅。因此，企業在選擇組織形式時要根據自身的戰略發展需求進行合理選擇。企業的組織機構主要包括子公司和分支機構。分支機構不具備法人資格，其相關稅額由總部統一繳納，總部可以利用分支機構的虧損抵扣部分盈利所得，從而實現降低納稅額的目的，總公司卻是要為分支機構承擔部分連帶責任。所以，在選擇組織機構時，需要根據實際的運營情況以及產業關聯等因素慎重選擇。
1.2選擇合理的籌資方式
通常情況下，房地產開發企業具有經營周期長、資金需求大等特征。目前，房地產企業的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資等。其中，最主要的兩種融資方式有權益融資和債務融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對籌資成本偏高；負債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息。因此，房地產企業在選擇籌資方式時，應根據自身當前的經營狀況以及未來發展需求等進行全面考慮。
1.3選擇適當的建設項目
建設項目的選擇，主要從地址以及規模兩方面進行考慮。目前，在我國的土地增值稅法中明確規定：當納稅人建造商品房出售時，其增值額尚未超過扣除項目金額20%時，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優惠政策，為房地產企業的商品房單位面積價格制定提供了重要的參考依據，并為稅務籌劃人員提供了廣闊的稅務籌劃空間。
2、項目建設階段的企業稅務籌劃
2.1選擇合理的建設方式
對于房地產企業而言，房地產項目的建設方式可選性較強，同時，對于以不動產投資入股的一方，稅法規定其亦是需要與合作者共同承擔投資風險，但其在轉讓股權時，不需要繳納營業稅。
2.2成本費用以及利息的合理扣除
對于房地產企業來說，其應該充分借助“利息費用可以資本化計入成本費用”的稅收優惠政策，最大程度地將負債籌資中產生的利息算入到抵稅額中。稅法中對房地產企業的成本費用已經做出了明確的規定。
3、銷售階段企業的稅務籌劃
3.1確定最優的銷售價格
房地產銷售價格直接關系到房地產企業的利潤額，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價格定得越高，企業的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產企業進行銷售價格確定時，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價格制定參考依據。
3.2企業銷售收入的稅務籌劃
按照企業的利益最大化原則，在企業銷售收入的確定上可以進行如下幾種稅務籌劃：一是組建單獨的銷售公司，對“收入”進行有效分解。代銷過程中成立的銷售公司可以借助轉銷等方式對收入進行分解。轉銷過程中，房地產商的銷售價格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進而達到節稅的目標。二是分簽合同，達到分解“收入”的效果。盡房地產開發企業可以采取轉包“裝修項目”或者自設裝修公司的方法，達到降低應稅收入的目標。同時，還可以借助“差額方式”達到降低營業稅負擔的目標。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價格折扣”的促銷方式，能夠為企業實現應稅收入降低的目標，進而促進稅負降低。但是，這類方法在執行過程中，要嚴格遵照相關稅法規定，否則，很可能引發企業稅務籌劃風險。
結束語
房地產行業投資是目前促進國民生產總值增長的一個關鍵因素，隨著房價的一輪輪的飆升，房地產企業成為稅收重點審查對象。希望通過本文對房地產企業在稅務籌劃中幾個方面的分析，增強房地產企業的經營管理水平與納稅意識，合理降低稅負，減少涉稅風險，增加收益。
參考文獻
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一、房地產企業稅務籌劃的若干問題
要分析我國房地產企業稅務籌劃的若干問題，首先得了解一個概念――稅務籌劃，稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規定許可范圍內，通過對投資、經營、核算等一系列經濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切稅收優惠政策和運用稅收法規所允許的技術差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經濟利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產企業為了自己短期內的經濟利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴重。在我國房地產企業的成本中，稅收成本比重較大。在房地產開發企業開發項目的環節眾多中，拿地、拆遷、設計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業管理等等經濟行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產企業便打起了稅收的主意，在企業稅務籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數房地產企業甚至在以上各環節中出現了逃稅漏稅的現象。
除了逃稅漏稅以外，風險稅務籌劃風險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務籌劃風險系數頗高，而我國房地產企業相關防范風險的體制并不完善，在遇到風險時，很多的房地產企業不能及時采取有效措施來控制。筆者調查了多家房地產企業，總結出其風險大致有一下幾種，一是財務風險。眾所周知，房地產企業和資金有著千絲萬縷的聯系，企業所進行的每一項經濟活動都需要對資金進行合理的掌控。在我國，房地產企業的資金大多來源于銀行體系，企業融資越大，稅務籌劃的空間也就越大。但稅務籌劃在給企業帶來巨大的經濟利益的同時，也使企業面臨著不小的財務風險。二是政策風險，近十來年來，我國房地產企業飛速發展，其在國民經濟中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經濟起步較晚，法律體系還不健全，與房地產有關的具體的規范性文件較少，這就使得部分房地產企業在稅務籌劃過程中形成很大的風險。三是行業內部的風險。受房地產企業巨大經濟利益的誘惑，很多企業把眼光轉到了房地產企業，有些企業不惜血本投資房地產行業，但投資房地產，風險與經濟利益并存，并且房地產行業相比其它行業更復雜，如果沒有合理的稅務規劃，就會給企業帶來巨大的風險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產企業亟待解決的問題。由于房地產企業稅負數額巨大，所以，經過稅務籌劃省下來的錢絕非小數目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產企業的難題。
接下來，筆者將聯系案例，分析房地產稅務籌劃的相關準則，以期解決以上問題。
二、房地產開發企業稅務籌劃的相關原則
（一）合法性原則
合法是稅務籌劃最基本的準則，房地產企業只有在保證所經營的項目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務主管部門批準，否則再能促進企業發展的項目方案都不一定能實施，即便實施了也會受到相應的懲罰。影響整個企業的形象。合法性主要體現在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務籌劃，其次是適當尋找法律放任的籌劃，三是謹慎選擇法律盲區的籌劃。各房地產企業一定要摒棄僥幸心理，嚴格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護的自己的利益。
（二）籌劃要考慮綜合性原則
綜合性原則是指在進行某一稅種的稅務籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負最輕、長期稅負最輕。以下案例將說明這一點。
現有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產開發公司B進行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發房產；第二種是采取投資入股方式參與房產開發。假設A公司在1年以后中途退出該房產開發項目，經與B公司協商，分得現金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得60萬元時，相當于公司將合作開發的房產中屬于自己的部分轉讓給B公司，轉讓價格為360萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業稅及附加、企業所得稅。其中營業稅及附加為19.8萬元，企業所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經濟利益為60萬元。
我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負相比第一種方式要輕很多。
（三）籌劃要考慮風險均衡原則
現代市場經濟環境變化不斷，錯綜復雜，所有的企業活動都或多或少存在風險，同樣，節稅也有一定的風險，一般來說節稅力度與風險呈正比例關系，也就是說企業節稅力度越大，風險也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負要輕，但A公司要承擔經營風險，而且B公司不負責還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負較重，但是其直接參與了房產開發項目，獲得開發經驗。另外，在稅務籌劃過程中，如果籌劃人員素質不高，籌劃時機選擇欠妥等，那么稅務籌劃方案也就不能很好的使房地產企業規避風險。
一、稅務籌劃的含義
稅收籌劃在西方國家的起步較早，早在20世紀30年代稅務籌劃就得到了法律的認可，稅務籌劃首次在1935年由英國上議院議員湯姆林提出，他認為每一個人都有安排自己事業的權利，在法律的規定下，可以通過這些安排減少稅收，從中謀取利益，國家不能強迫多繳稅。他的觀念得到了法律界的認同和引用。隨著時間的推移，稅務籌劃現已發展成為了穩定而又成熟的行業。但在我國，對稅務籌劃的研究和學習只是近些年的事情。
稅務籌劃，是指在稅法規定的范圍內，通過對自身的經營、投資、理財等活動適當的計劃和安排，在不妨礙正常經營的前提下，盡可能地獲得“節稅”的稅收利益。
房地產企業稅務的成本策劃是在遵守稅法和不影響企業的正常營運的前提下，根據國家的宏觀調控政策，通過合理的安排和精心的財務管理來達到“節稅”的目的，減少企業的成本，更大程度的提高企業經濟效益。
稅務籌劃是納稅人的一項基本權利，納稅人在法律允許或不違反稅法的前提下，通過稅務籌劃所獲得的利益都是合法、合理合情的。
二、房地產企業稅務成本策劃的必要性
1、國家宏觀調控的緊逼，使企業利潤縮水
近幾年來，隨著房地產行業的迅猛發展，國家進行了宏觀調控，從2009年底國家開始陸續出臺房地產調控政策，其直接目的是為了抑制房價的快速上漲，在一定程度上抑制了房地產行業的發展。面對這一政策，房地產企業要積極應對，要及時根據政策改變自己的稅收籌劃。如果沒有及時作出稅收籌劃，就無法在第一時間應對改革、無法適應市場的競爭，最終可能會被市場淘汰。而企業及時進行合理的稅務籌劃，就可以減少成本，增加利潤，也有利于對企業的管理，使企業持續發展下去。同時，合理地進行稅務籌劃，有利于增加國家的稅收，增加國家的財政收入，從而促進國家社會經濟的發展，達到雙贏的效果。
2、稅收稅種范圍較廣，企業成本大
從我國當前的稅收體制看，關于房地產的稅種數量非常多，有土地增值稅、企業所得稅和營業稅等。而這種現象在短期內是無法改變的，面對這繁重的稅收，企業有苦難言。所以有的企業選擇各種手段來逃避稅收，雖然一時減少開支，但總是會被查出來，是違法的。所以最好是通過科學合理的稅收籌劃來實現企業減少稅收的可能，使房地產企業在激烈的市場競爭中具備一定的競爭力，長期穩定地發展下去。
3、房地產企業眾多，市場競爭激烈
由于我國房地產市場起步晚，起初國家大力支持房地產的發展。在國家政策的支持下，房地產行業日益蓬勃發展，造成現在房地產企業眾多的局面。隨著我國市場經濟的不斷發展和完善，在全球化發展下，房地產市場競爭越來越激烈。由于大多數房地產企業在規模和發展質量方面是差不多的，那么就只能通過企業自身的管理來減少成本，增加自己的競爭能力。而稅務籌劃就是實現這一目的的最好方式之一。當然，企業也不能盲目地籌劃，要在專業人士的操作下，在對稅收有非常了解的情況下，有計劃、有目標地進行籌劃。
三、房地產企業稅務成本策劃策略
1、根據國家的政策采取合理的稅務籌劃
房地產行業要根據國家的相關稅收政策和優惠政策，及時調整稅務籌劃，比如對重點稅種進行稅收籌劃。我們知道，房地產企業的主要稅負是土地增值稅、企業所得稅和營業稅。對這三種稅種進行合理有效籌劃，就可以減低企業的成本。比如在房地產稅費中，土地增值稅是重要稅種，其稅率較高、稅負較重。增值額越高，繳納的土地增值稅就越多。因此，房地產開發企業在進行土地增值稅籌劃時，必須合理合法地控制、降低增值額。對于企業所得稅和營業稅也是相同的道理，根據稅種的具體要求，進行調整。當然，企業也要利用國家在某些方面的優惠，盡量為自己謀取福利。
2、企業內部的合理管理
一個企業發展除了要有國家的支持外，最重要的是企業自身的管理。首先，房地產企業要對稅收有相當的了解。只有研究了稅收，弄清了稅收的方方面面，才能根據不同的稅收進行合理的調節。其次，房地產企業要根據自己企業的情況，通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃，包括開發商品房與出租商品房、營業費用、管理費用和財務費用的籌劃這四個方面。最后，要努力提高稅收籌劃人員的業務素質。稅務籌劃是非常專業的，所以要求稅收籌劃人員有專業素質和實際操作能力。但是現在企業在這一塊是相對薄弱的，所以企業要加快稅收籌劃人才隊伍的建設，加強稅收籌劃人員業務素質的培養，逐步提高稅收籌劃人員的綜合素質。
3、對項目全程稅務進行監督管理
地產企業的稅務籌劃是一個全局性的工作，它貫穿于整個項目運行過程中，任何一個階段都需要進行稅務處理工作，因此，只要加強對稅務的監督管理，才能有效控制稅收成本費用，從而為地產商謀取更多利潤。首先，在項目設立之初的稅收籌劃工作很重要，在這個階段，企業要選擇合理的建房方式，如使用代建或者合建的建造方式，還可以開發多房產等方式進行稅務籌劃。企業要根據自身的經濟情況制定選擇不同的建房方式，對自身進行會計核算，然后再選擇稅收籌劃管理方案一定要嚴格控制成本費用，由于房地產成本費用支出形式多樣化，這就會增加企業的稅務負擔，因此，企業要簡化成本支出費用賬目。其次，在項目建設階段，企業要根據土地增值稅的市場情況，依據國家稅收政策，盡量增加扣除項目。這主要是通過增加房地產開發成本、房地產開發費用等途徑，使商品房的質量進一步提升，增強企業的綜合競爭實力，從而對土地增值稅進行稅收籌劃，還可以對相關的借貸款利息進行籌劃。其具體的工作就是將銷售和裝修分開管理，分散經營收入，在銷售合同上交土地增值稅，這樣就可以不交裝修合同上的土地增值稅，從而有效的減輕企業負擔。最后，就是在項目銷售階段的稅收籌劃，企業可以根據不同的購買主體，采取不同的稅務籌劃方案，擴大企業稅收籌劃的空間范圍，從而通過減少賬面收入或延遲納稅時間來控制稅務支出成本。
4、做好稅收籌劃工作
在地產稅收籌劃中有很多因素都會影響籌劃管理結果，要對每個要素進行分析，然后綜合考慮其作用，制定切實可行的稅收籌劃方案。首先是股利和薪酬分析工作，房地產企業都是實行入股制度，一個項目有很多單個股東共同完成，而股利和薪酬分配的稅收籌劃直接影響著地產員工的整體福利。因此，企業要優化股利分配方式和薪酬分配方式。我國政府部門為了推進資本市場的高速發展，逐步放寬對個人投資者出售上市公司股票獲得的資本利潤征收稅，但是上市公司個人股東的現今股利還是需要交納稅務。在這種規定下，企業要優化股利分配方式，為股東爭取更多的效益，企業可以通過股票回購方法，將現今轉化為固定資產，增加投資者的資本利潤，從而有效控制個人現今交納稅額。其次，企業還要改變薪酬分配方式，地產企業與其他企業相比，其大量資金都注入到房屋上，所以房屋的銷售情況直接關系著企業業務活動和員工福利，而這些都會影響企業資金周轉情況。如果在一定時間內，房屋銷售不出去，必然導致地產公司無法獲得資金來源，而很多員工福利就不能按時發放，勢必會降低員工的工作激情，從而致使稅務籌劃工作的效率低下。所以，地產企業要采取合理的政策，安撫員工，讓員工更好的投入工作中，企業可以將閑置的房屋賦予員工居住權，或者以降低價格出售給員工，通過這種方式來填補福利空缺，能提升員工積極性，在一定程度上能刺激資本的回收，提高地產企業的收入。
5、創新稅務成本籌劃體系
目前我國房地產企業所承擔的業務主要包括：競標購買土地使用權、向原材料生產企業購買建筑所需生產材料、選擇建造公司、與材料供應商簽訂合同以及房屋銷售等。在整個生產銷售活動中，需要很多單位的協助來完成任務，如運輸公司、廣告公司以及綜合貿易公司等，與這些公司的合作都需要地產商為其承擔一定的稅務，而為了有效降低稅務數額，企業應該自行收購相關合作企業，以免稅股權方式收購，實現利益共同體，從而減輕自身的稅務負擔。企業收購后要重組內部結構，使房地產企業獲取最大稅收利益。此外，企業還可以通過股權轉讓名義轉讓房產，它是房地產企業有效降低稅收的正確途徑。隨著我國政府部門不斷加大對土地增值稅的征管力度，使得股權轉讓越來越不適應市場經濟發展的需求，不能為企業減少應納土地增值稅。企業在進行股權轉讓時，要充分考慮其風險性，要發揮稅務人員的專業技能，合理規避企業稅收。如果對市場評估不正確，很容易被政府認定為偷稅行為，這樣不僅不能減輕企業負擔，還會影響企業的信譽和形象，因此，要選擇合理時機進行股權轉讓，完善稅收籌劃體系，減少稅收成本。
6、加強對所得稅的會算管理
在房地產企業生產經營過程中，先期墊資的情況會比較常見，而在房屋銷售全部實現之前是不會發生應稅所得的，于是便會推遲收入實現時間，企業可以充分利用這個時間來規避稅務。當前很多房屋購買者購房后，其一般是自己居住，也有出租的，他們對房產證辦理的時間要求不嚴格。于是房地產企業可以通過這種方式進行納稅籌劃，緩解個人所得稅，從而緩解企業資金緊張的局面。這種合理推遲成本最終確定時間，不失為一種有效的減輕稅務負擔的途徑。企業在經營過程中，在銷售收入已經屬實但是房屋還沒有交出的情況下，企業無法對項目成本進行核算，所以就可以合理推遲成本確定時間。房地產企業稅收籌劃的途徑方法有很多種，但這些方法都必須合法合理，可操作性強，能真正給企業帶來實際效益，這是企業進行稅務籌劃的最初也是最終目的。
四、結語
雖然目前國家對房地產行業有一定的打壓，但房地產行業仍然是當前和今后一段時期內的經濟增長點，這一點是毋庸置疑的，房地產行業在中國經濟增長中仍然發揮著舉足輕重的作用。所以，房地產企業在面對國家和行業的壓力下，要認清形勢，及時地做好稅務籌劃的準備，降低企業成本，增加經濟效益，提高企業的管理。同時，合理的稅務籌劃也有利于增加國家稅收，增加國家財政收入，促進社會經濟的發展。
【參考文獻】
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