發布時間：2023-07-30 10:17:15
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關鍵詞：房地產、開發工程、項目管理、問題、建議
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
項目管理是房地產項目開發過程中的一個重要環節，在房地產開發企業做好了前期準備工作后，例如土地勘察、規劃設計、用戶搬遷等等，就要開始聘請專業施工隊伍進入施工現場進行項目建設。根據預先制訂的計劃有效地、合理地對工程建設進行管理，最終保證工程按時、按量、按質的完成。房地產開發工程是一個非常復雜而且變化多端的系統工程，因此，必須將各個環節結合起來，協調發展，才能使房地產企業同時獲得可觀的經濟效益和社會效益。可見，項目管理對房地產開發工程來說至關重要，所以，探究房地產開發工程項目管理中的問題與建議就顯得十分必要了。
房地產開發工程項目管理中的問題
（一）房地產項目開發前期調研不足
房地產在項目開發時應該充分做好前期準備工作，然而，現在很多開發單位，并沒有認真做好這項工作，而是在粗略的了解了項目開發的前提下，就開始了項目建設工作。為了加快工程進度，盲目而草率的開工，這就對后面工作的進行帶來了很多困擾，由于前期的準備工作沒做好，那么在后面工作開展中就難免會出現設計依據不足等問題，不僅對后期施工不利，而且竣工后對入住居民也會帶來一些不便。事實上，房地產企業在項目開始之前，應該做好前期調研論證和規劃設計評審。而不是一拿到地就開始開工建設，這樣就能適當的避免出現戶型單一、結構設計不夠合理，公攤過大等問題，有利于土地和資本的流通和優化配置。
設計委托及評審不夠規范
當前，由于對設計單位的要求不規范，對設計單位發出的“設計任務委托書”要求不細致、不明確，有的甚至沒有“設計任務委托書”；和設計單位沒有緊密聯系，協調配合，使得在方案設計和施工圖設計，尤其是結構設計上出現很多問題，導致在施工過程中經常變更圖紙，造成了成本上的浪費，管理上的混亂。加之工程設計的建立制度本來不夠完善，許多開發單位就忽視設計對項目投資控制的重要性，這種業務管理上的缺失，使得開發單位缺乏有效的制度保證和規范運行。
管理體制不健全
當前我國房地產企業在進行項目開發時，對項目管理還沒有一個深入透徹的理解，所以就出現了很多的企業在執行過程中照搬照抄項目管理的模式，沒有結合本企業的自身特點，沒有從企業的實際需求出發，使得項目管理發揮不了它強大的作用，造成了浪費。目前房地產企業的項目管理體制存在著一些問題，還有待完善。例如，有些房地產企業不重視規劃建設程序的相關規定，為了盡早竣工，經常在政府建設主管部門還沒有辦完相關手續和查勘現場與交底之前就開始施工。也有部分企業鉆制度的空子，將規劃審批手續辦下來之后，但是并沒有得到相關部門的施工許可，就開始施工，這樣很容易在施工過程中受到停工和經濟處罰，使房地產企業遭受損失。這些制度上的漏洞將會影響工程的順利開展，嚴重時還會造成不良社會影響。體制問題還表現在事前管理與事中管理中出現了脫節，那么也就說明在進度和成本方面也容易失控，使得實際結果與預期目標出現了很大的偏離。
（四）售后服務不到位
目前有很多房地產開發單位錯誤的認為工程竣工的驗收就意味著“收工”。因此，在驗收這個環節上并沒有做到足夠嚴格，以至于在工程完工驗收之后還存在著結算依據不足、驗收資料不完全等情況，導致出現不能辦理相關的驗收手續，出現拖延交付等不良結果。房地產是投資較大的產業，因此居民在購買時不僅重視房子的質量和舒適，更加重視售后的服務和配套設施，但我國很多中小房地產項目在開發過程中，品牌和售后服務意識較差，忽視了售后維修服務。除此之外，有些房地產企業還缺乏信用，對于之前承諾好的配套設施，也沒有兌現，甚至在房屋質量上還存在偷工減料的問題，這就容易造成住戶和開發商之間的沖突和矛盾，不利于房屋銷售，也不利于企業的可持續發展。
加強和改善房地產開發工程項目管理的建議
（一）加強項目開發的前期規劃管理
針對我國房地產項目開發前期調研不足的問題，現提出以下改進建議：全面優化項目管理，加強前期管理，包括規劃方案設計階段和施工圖設計階段。在項目開發前要充分做好市場調查工作，冷靜的分析投資決策，盡量降低市場風險。在設計階段，要重視和規范設計，以市場需求為出發點，綜合性能、經濟、生態、安全等多角度考慮設計，做到各方面利益的平衡與協調，避免出現不停的變更和超額設計所造成的巨大浪費。一方面，要結合實際，遵循預算施工設計圖，做到基本不偏離，另一方面，也要加強與設計單位的溝通，力求做到全面準確，不漏項，不超限，將意外風險控制在預期之內。
加強項目施工中的管理
施工管理涉及的內容多，時間長，影響大，直接影響到工程管理目標的實現。施工管理的關鍵之處要以國家相關法律法規與國家建筑質量管理中心的規定為原則，嚴格遵守相關法律法規，對工程的安全、造價、質量、工期進行嚴格控制。
1.加強施工合同管理
施工合同是房地產項目開發企業與施工企業共同簽訂的能夠互相約束的合同，同時也是房地產項目開發企業對項目施工實施管理的主要法律依據。因此，制定施工合同是施工管理的首要任務，國家針對施工合同的管理也提出了一些標準，各開發單位一定要遵循國家規定并結合企業和項目實際情況來制定和執行。此外，開發單位還應該根據項目的實際情況，對安全文明施工、工程材料供應、工程工期、工程質量獎罰以及工程驗收交付做出明確的規定，從而提高施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程項目開發能順利進行。
2.施工質量的控制
施工質量的控制是整個施工管理中最為關鍵和重要的工作，如果說一個項目連施工質量都無法得到保證，那么就更不用說其他的方面了。這是工程項目的基礎，因此對這個基礎的控制，當然就更加嚴格了。在項目施工過程中，相關管理人員一定要對施工質量進行嚴格的控制，要制定科學完善的現場管理制度、安排齊全稱職的管理人員來監督和控制。具體任務是：第一，管理制度的制定和執行，主要是要求管理人員嚴格依據管理制度的相關規定對工程實施進行管理和監督，尤其是重點部分與關鍵工序，要根據國家技術標準來進行檢驗。要等驗收合格后，才能進行下一個環節。第二，嚴格監督施工企業，最大限度保障施工質量，培養施工中自我質量控制意識。及時發現施工企業在施工過程中可能出現的技術難題并進行解決，保障技術方面的質量。第三，重視材料管理。設計要求與合同約定中明確提出的內容需要嚴格執行，做好市場調查，掌握市場材料的最新信息。依據國家相關法律法規，通過招標環節力求選擇信譽好、質量高以及價格合理的材料商進行合作。
3.控制工期
控制工期在房地產開發項目中的地位不可忽視，不僅關系到開發企業的利益，也關系到廣大用戶的利益，這是一個利益連環。因此，要掌握實際情況監督施工單位，再制訂切實可行的進度計劃與組織設計。每一個環節控制上，要結合監理人員對施工單位的細節檢查。若是有偏差，要及時分析出現偏差的原因，并監督施工單位進行及時的補救，保障施工項目按時完成。
綜上所述，房地產開發項目工程管理是一項復雜的系統工程，要優化房地產開發的項目管理，就必須在項目規劃前做好前期準備工作，并不斷完善管理制度和機制，加強對施工階段的控制，包括成本控制、工期控制、質量控制等，同時還要加強售后服務。只有著眼于存在的問題，用發展的角度來看待問題，才能有效的加強和改善房地產開發工程項目管理，從而促進房地產企業的健康穩定發展，最終促進社會和國民經濟的發展。
參考文獻：
[1]來豪.淺議房地產開發項目前期準備工作之管理[J].陜西建筑，2011（9）.
[2]吳平.探討房地產開發項目質量管理的途徑與策略[J].品牌（理論月刊），2011（12）
關鍵詞：房地產；開發項目；成本控制；措施
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
我國的房地產經濟發展迅猛，并一度成為我國國民經濟建設的支柱行業。在地方經濟發展中，房地產行業成為了主要收入力量。由于房地產本身的快速發展，越來越多的外商開始投資國內房地產，導致房地產市場過于火爆，房地產行業迎來了寸土寸金的時代。大規模的房地產建設，導致土地逐漸變成稀有資源，土地價格直線上漲，同時又存在過高的房屋空置率。為避免出現房地產泡沫，政府通過運用財政政策、金融政策和稅收政策等對房地產進行調控，防止房屋價格上漲過快。政府的調控和外資的加入，使的房地產行業競爭加劇，為保證房地產開發企業的永續經營，對開發成本的控制成為必然手段。
一、房地產開發成本特點分析
1、開發成本內容復雜
成本項目從實物形態上，很難劃定其支出的界線。由于房地產開發周期長, 成本內容多,，使得各年度之間成本不平衡，而且由于房地產開發項目成本費用又不具備可比性。成本計量沒有統一依據，易發生亂攤亂擠成本的現象，如市政建設配套費各地的規定五花八門，有很多費用都要擠進成本，使成本復雜。
2、開發成本構成的影響因素多
房地產開發是一項綜合性很強的工作，它受到房地產消費市場、國家的有關政策、開發項目所處環境等因素影響很大，其配套條件、開發時機的掌握和政府有關政策法令的頒布等，都會對成本的升降造成很大影響。而房地產企業的經營管理水平也是影響開發成本的關鍵。
3、開發成本可塑性強
由于各個地塊所處環境不同，使得項目開發的前期工程費、征地補償費、拆遷安置費等都無法有一個統一標準，而管理的水平的高低、對政策的利用程度、對機會的把握以及公共關系的處理等因素，都會造成成本的增減。這些因素處理好了，可能會降低成本，處理不好成本則可能上升。這些特點使得成本可塑性很強，造成了成本控制和管理的難度。
二、房地產開發工程項目管理中的成本控制措施
1、項目立項決策階段
本階段對項目成本控制有重要作用，核心工作是編制投資估算。確切的投資估算值對于初步設計概算、施工圖預算、竣工結算都有重要意義。投資估算的重點包括項目市場定位、成本費用的經濟可行性、投資回報率如何、項目風險可控，以上重點為原則，編寫可行性研究報告。可研報告但對項目成敗起著關鍵作用，但是大部分開發公司對此投入很小，流于形式。有研究表明，項目的策劃對總成本的影響可以達到30%左右，為此首先要做好市場調研，進行投資成本估算，做到項目前期初步成本控制。土地費用是本階段的一個重點，約占項目總成本的40%左右，主要包括土地出讓金、土地征用費、拆遷安置補償費等。開發企業可通過協議、拍賣、招標的方式獲得土地使用權。為此開發企業要確定合理的項目的選址，明確土地成本的心理價位，避免惡性競拍土地給企業帶來負擔。本階段的另一個重點是，開發企業可以通過推遲繳納配套費用使企業獲益，或者尋求國家或當地政府的政策支持或優惠。最后要選定合理的規劃設計方案，以把工程造價控制在適度范圍內。
2、設計階段的成本控制
( 1) 認真比選方案。為了提高投資效果, 從初步方案到施工圖設計, 都應進行各方案比選, 組織設計方案競賽或設計招標, 從中選取技術先進、經濟合理、兼顧建設與使用、近期與遠期相結合的最佳設計方案。
( 2) 進行限額設計。房地產商應將項目造價目標按專業構成逐層分解, 要求設計人員在建筑平面、結構設計、機電設備、材料選用等方面進行設計挖潛, 用價值工程等方法進行比較、論證, 在保證功能的前提下, 最大限度地節約工程造價。另一方面, 對整個項目的建筑品質、小區的綜合平面布置、污水處理、智能化布置等做細致研究, 并注重征求各方意見, 避免因項目總體規劃的失策導致施工過程中發生重大變動, 甚至重新設計。
( 3) 增設合同條款。在選定設計單位簽訂設計合同時, 應增設關于設計變更及修改的費用額度限制等條款, 對設計規范與標準、工程量與概預算指標等進行控制。如約定由于設計原因導致項目實施時需要變更設計, 當設計變更費超出施工合同價的某一比例( 如5% ) 時, 則扣罰一定比例的設計費。
3、房地產開發項目實施階段成本控制
（1） 抓好施工圖審核與細化
在項目建設過程中，施工圖紙設計質量的好壞以及審核的水平高低，對成本控制有著直接的關系，它們對建設施工過程中，減少可變因素和不確定因素起著至關重要的作用。特別是，對施工圖紙的審核與細化質量越高，在建設準備工作中針對性就越強，成本控制著力點就越準確，成本管理和控制工作就越有成效。所以，要控制好建設成本，就必須抓好房地產項目建設過程中的施工圖審核與細化工作。
（2）強化工程施工招標、材料采購招標和合同管理工作
房地產企業要優選合適的施工單位和材料供應商，保證工程建設成本控制工作順利進行。在房地產項目的建設過程中，應盡量選擇公開招標方式，讓符合要求的企業能充分獲知工程招標信息，從而保證投標單位能最大限度響應招標書的要求，合同條款能在滿足其他要求同時，最大限度地有利于建設成本控制工作。同時，在簽訂合同過程中，應注意合同形式的正確選擇，能在合同中明確的事項一定要記入合同中，以減少可能發生的索賠，避免在工程決策和建設過程中發生爭執，增加不確定因素，影響成本控制工作，突破投資預算。
（3）加強工程建設的現場管理
在項目建設施工階段還要做的工作就是必須派合格的現場代表進駐工地，并委托一家實力較強的監理公司，加強對工程質量、工期和成本管理。只有這樣，房產企業才可以及時掌握工程進度情況，協調監理、設計、施工單位的工作，強化現場監督管理，及時發現問題，協調解決，以便減少變更，并對施工過程中確實發生的變更和簽證以及隱蔽工程進行認定，切實抓好現場的成本控制，保證預算計劃在施工中的貫徹執行，并為結算工作打好基礎。
（4）深化預算管理，嚴格預算制度，杜絕人為因素造成的成本上升
為切實發揮預算管理對成本控制的作用，在項目建設管理過程中，必須加強預算與施工現場檢查的聯系，及時發現可能發生的成本變動因素，通過管理措施，控制不必要的成本上升，提高預算的真實性和準確性，最大限度地發揮預算工作對成本控制的預警作用、輔助作用，完善項目成本控制的體系。
4、房地產開發項目竣工結算階段
工程建設完成階段要對項目進行竣工驗收。在這個階段，開發商應組織各相關部門、單位依據合同、圖紙對工程進行詳盡細致的檢查，并對各項使用功能進行全面試用，對遺漏工作量或需要修補的質量缺陷及時督促承包商進行修復，以防止工程交付使用后再發生扯皮現象和產生不必要的費用。對于房地產企業負責銷售的房地產項目，企業要嚴密關注房地產市場的變化，制定相應的銷售方案，在提高銷售增長率和市場占有率的同時，增強項目的回款能力，及時回籠資金。此外，對于竣工結算的項目，要對該項目產生的所有數據進行總結和分析，用這些數據來檢驗整個項目的盈利情況，對項目實行客觀、公平的評估、評價，對照目標(計劃)以及開發各環節的實際控制水平，總結經驗和教訓，做到獎罰分明，即按照市場的慣例，完善對相關人員激勵機制。
通過施工前的設計階段和施工實際控制階段以及后期的成本核算，成本控制要貫穿房地產開發的全過程。房地產開發企業通過各階段的成本控制可以提高投資效益和增強管理水平，在成本控制中，要多比較多評價，多預測多核算，多管理多控制。做好成本控制，優化管理，以最少的成本，滿足需求的功能，獲得利潤的最大化，這樣才能保證企業健康發展。
參考文獻：
[1] 周川. 設計階段的房地產開發項目成本控制[J]. 合作經濟與科技. 2010(14)
【關鍵詞】房地產項目；施工技術管理；問題；建議
縱觀全中國房地產開發，猶如雨后春筍冒了出來，施工現場也是如火如荼的工作著，房地產開發的質量高低直接關系到城市或者農村居民的生活大計，其在建筑施工過程中，必須把保證施工質量最為追求的唯一目的，所有的施工技術管理環節都是為這個最終目的而服務的。然而，新聞或者網絡關于房地產項目出現質量問題的報道卻層出不窮，深入挖掘其內部的原因，可以發現，出現問題的環節都是處在實施工程項目過程中，許多環節出現或多或少的漏洞或者欠缺，而這些漏洞或者欠缺累加下來，出現量的優勢，而量的優勢就會引發質的轉變，因此導致房地產建設工程出現質量不達標的現象。從中可以得出，施工者以及管理人員必須關注每個施工環節以及細節，及時糾正錯誤，以負責任的態度促進工程項目質量的提高，構建良性循環發展的建筑施工技術管理環境。
1.房地產開發施工技術管理的涵義
房地產開發隸屬于建筑工程開發項目，其施工技術管理的涵義與其相同，即在房地產項目開發工程中的所有有關施工技術的環節或者工作都必須有一定的規范，施工單位有權對這些復雜的技術進行組織處理和項目管理。施工技術的管理工作的基礎是立足于客觀的施工實際規律，利用一切可利用的先進科技或者先進的管理理論，以設計的工程項目目標位方向，盡可能的合理規劃施工工程中的每個環節，保障施工現場有條不紊的進行，進而確保整個項目工程安全和高質量的完成，對于縮短工程周期和控制整個項目工程的造價有著舉足輕重的作用。
2.房地產項目開發施工技術管理的意義
首先，科學合理的施工技術管理工作，能夠直接體現在施工單位企業效益和企業信譽方面，甚至影響到企業的生存形勢，也有助于保證施工過程能按照客觀規律開展，也有助于促進施工單位施工技術的提升，以及施工人員素質能力的提高，并可以對施工過程出將會出現的問題做出合理的預期，進而采取有效的方式避免或者解決。其次，針對房地產施工的特殊性，其工作類型以及方式較多，施工過程易受天氣的影響，擁有很多復雜繁瑣的施工工序，需要施工技術管理來保證期有序地開展，最大限度的縮短工期，降低施工成本，提高施工企業的核心市場競爭力。最后，針對房地產事業的發展，不僅技術和工藝獲得更新，而且材料和裝備等也出現變化，與此同時，施工作業結構和功能的復雜多樣化，以及裝修潮流化，因而對施工技術管理的要求更高，從而有助于促進企業技術和裝備的革新。
3.房地產項目開發施工技術管理遵循的準則
首先，遵循科學合理的準則，科學且合理的施工準則是保證房地產項目工程安全與質量的前提。施工過程中要充分認識到現代化機械施工的客觀現實，制作科學的施工操作規則和作業流程，保證施工過程的井然有序，做到對現場所有主客觀資源的優化配置，杜絕浪費，充分調動所有施工人員和投入設備和技術的內在潛力，提高施工效率。其次，遵循規范標準的準則。房地產項目開發過程中，施工技術管理工作必須做到規劃且標準，將其作為開展任何工作的基本準則。現場工作工序復雜，人員和設備等各方面存在不確定的因素，因而需要規范且標準的制度來約束，從而保證人員、設備和施工工序能夠有效的配合，形成共贏的結局。該準則能夠剔除施工中的隨意性，強化整體施工者的服從意識，有助于效率和效益的雙重提升。最后，遵循效益最大化的準則，房地產項目開發的目的就是追究經濟利益，而現場施工技術管理的工作也必須為效益最大化準則服務，在確保工程項目的工期和質量的基礎上，謀求最大的經濟效益，盡可能的降低投入成本，獲得企業信譽和企業市場競爭力，從立體的角度增加企業的經濟效益和知名度等。所以，在施工過程中，要確保每種資源都能獲得最大限度的利用，利用科技的力量發掘資源高效利用率，盡可能減少浪費。
4.房地產項目開發施工技術管理出現的問題
近年來，建筑行業日益關注建筑項目施工過程中技術管理的實施狀況，并針對性的出臺了若干政策或者法規，然而就局限在房地產項目開發過程中施工技術管理都有著很多問題：第一，缺乏規范的房地產項目施工技術管理制度。俗話說“無規矩不成方圓”，在現場施工技術管理中必須有相應匹配的規章制度，來確保每個工序的堅決執行，對現場的材料、設備或者圖紙進行明確的管理，有助于施工的有序進行，不會出現混亂，拖拉低效率浪費等現象。第二，施工工程的管理主體不清晰，無相應的技術組織專業分析每個工段的不足，往往出現設計、后勤和質量監控等環節脫扣，出現浪費、員工松散、質量低下等后果。第三，材料和設備的管理缺乏有效機制。多數情況施工技術管理只關注施工的環節口技術規劃上，不注重原材料和設備的管理，出現材料價格高，質量低，設備陳舊等不良現象，給工期、成本和質量等造成嚴重后果。第四，施工技術管理對圖紙的審核和管理潦草，不認真對待，出現不理解按照經驗作業的現象，使圖紙設計的功能無法體現，導致施工目標的偏離，而且圖紙的會審不及時，無法發現施工的圖紙的技術問題，進而無法優化施工技術和提高施工效率。
5.改善房地產項目開發施工技術管理的建議
第一，構建完善的現場施工技術管理制度。
完善且全面的現場施工技術管理制度，目的就是保證項目工程能夠高質量的完成，讓施工過程中的每個工段或者時期都能做到有章可循。同時可以組織成立相關的監督小組對施工管理層開展定期的考核，督導管理者盡心盡責。及時發現問題并處理之。制度必須有以下四個部分：一是施工圖紙會審制度能確保施工者了解圖紙參數，保證施工目標；二是施工資料技術交底制度，方便驗收和下階段工作的開展；三是施工技術變更審批制度，防止出現經驗主義錯誤；四是質量檢驗和評級制度，及時發現問題糾正，杜絕不合格工程出現。
第二，構建施工技術管理責任制，確定施工管理主體。在施工技術環節要明確每個管理者及其職員的應該承擔的職責，優化配置人員資本，并通過引進專業技術水平高且擁有項目管理經驗的人才，作為管理工作的主體，負責工程各個階段技術、設備、人員和材料的統一調配，以防出現脫節現象。
第三，構建材料監管體系
建筑工程中材料的治療和成本使工程質量和企業效益的直接決定者。材料包含施工過程中的所有購買的建筑材料和配件等，若出現材料的參數與設計要求偏差，工程的質量就無法達到施工目標，因此在房地產項目施工技術管理中，要制定完善的材料監管體系，這包括材料的設計要求、材料的購買方案，材料的購買次序和材料的后期保管等方面。這有助于按需購買，杜絕浪費作用，而且購入順序和施工進度掛鉤，保管要分類，且定期抽檢。
第四，落實圖紙會審作業
房地產建筑使用的圖紙必須保證施工人員能準確的領悟每個細節，了解設計的意圖和要求，并做好與設計單位、監理單位和建設單位三者之間施工圖紙會審工作的交流與合作，在滿足房地產項目工程質量的基礎上，解決圖紙存在的問題，從而更好的完成施工目標。
6.結束語
房地產項目施工技術管理是房地產開發過程中關鍵的環節，關系到建筑本體的質量，關系到企業市場競爭力和聲譽，必須引起施工管理者的重視。
參考文獻：
[1]羅俊.淺述建筑工程施工技術管理的重要性[J]].中國新技術新產品， 2011（3）.
【關鍵詞】房地產開發；項目工程；工程管理；問題；措施
房地產行業的競爭激烈程度不斷加劇，使更多的房地產企業重視起工程管理工作。房地產開發項目工程管理水平的提高，有利于工程項目經濟效益的提升，更能讓房地產企業綜合競爭力得以提升。工程管理，是房地產開發項目實施中的重要環節，貫穿于房地產項目開發的每一個環節。強化工程管理，提升工程管理工作的科學度，才能讓房地產開發項目獲得最大的經濟效益與社會效益。
一、房地產開發項目工程管理存在問題
在當前的房地產開發項目工程管理工作串，還存在著在一些問題，影響了房地產項目工程質量。例如，房地產開發項目工程施工許可規定落實不足；房地產開發項目工程的準備工作不到位；房地產開發項目工程的驗收工作不合格等等。接下來，我們就來對房地產開發項目工程管理中存在的問題展開幾點分析：
（一）房地產開發項目工程施工許可規定落實不足
在激烈的行業競爭中，房地產企業的管理者往往重視企業經濟利益的實現。大多數房地產企業管理者每開發一個房地產工程項目，都希望在最短的時間內完成，從而獲得自己應得的利益。這也就使得許多房地產施工單位盡早開工，無視政府部門的房地產項目工程施工檢查工作以及施工手續的辦理，在施工手續齊全之前開發的房地產企業比比皆是。還有一部分企業會利用制度上的漏洞，在辦理完開挖與填坑手續之后就開始施工，一邊施工，一邊到建設主管部門辦理施工施可證明。這樣的情況一旦被發現，房地產工程的施工會被強制停止，無論是施工單位還是房地產企業，都會遭受經濟上的處罰。房地產企業對于施工許問規定的忽視，不僅會影響施工進度，損害企業的經濟效益，更不利于企業自身品牌的樹立。
（二）房地產開發項目工程的準備工作不到位
在開發房地產項目工程時，項目開發人員需要對開發地的地段價值進行分析，了解開發地周邊的商業環境以及基礎設施建設程度。許多房地產企業對于項目的開發力度不足，沒有做好工程施工前的準備工作。比如，房地產企業與施工單位所掌握的施工技術資料不足，為了趕工期盲目加快施工進度，最終會因為準備工作不足而造成很大的麻煩。一些施工企業在房地產開發項目施工開始之前，沒有細致地了解工程管線事務，也沒有就管線工程進行多方商討。技術信息的缺乏，會使工程完工后出現使用問題，給社會大眾帶去很大的居住煩惱。
（三）房地產開發項目工程的驗收工作不合格
工程的驗收工作發生在工程施工之后，但驗收工作的質量對工程的整體質量有重要影響。一些工程管理意識不強的房地產企業認為工程施工完成，就算完工。這些企業沒有主動驗收工程的意識，很容易造成安全隱患的長期存在。為了在最短的時間內得到屬于自己的經濟效益，房地產企業大多期望快速完成工程驗收工作。這就會造成房地產企業對工程驗收工作重視力度不足，檢查不仔細的問題產生。直到工程驗收完成，還缺少許多驗收資料，使工程其它驗收手續不能及時辦理，使房地產不能按時交付到消費者手里。存在分包現象的房地產工程驗收工作更加復雜，對工程效益的實現影響更大。
二、房地產開發項目工程管理優化措施
房地產開發項目工程管理優化措施包括：重視房地產項目工程開發中的管理；重視房地產項目工程施工中的管理等等。
（一）重視房地產項目工程開發中的管理
房地產項目工程的最初開發階段，是開發難度最大的階段。這個階段的管理工作，對于房地產項目開發成功率有直接影響。做好項目工程開發方案制定工作，才能提高房地產項目工程開發的成功率。項目工程開發方案的合理性越高，工程的建設可行性就越高。要促進工程建設可行性的提高，需要做到以下幾點：
首先，房地產企業要安排營銷部做好市場調查工作，調查的內容主要包括開發地的地段以及周邊環境，商業用地與住宅用地的情況等。根據營銷部的市場調查結果，組織各個部門對調查結果進行討論與分析，從施工技術與經濟價值角度去確定房地產項目開發的最佳地理位置。在規劃位置的同時，要對建筑戶型的要求等級進行規劃，確定具體建設的規劃與數量。
其次，做好房地產開發過程中各個部門的交流工作。房地產項目開發者要深入了解房地產行業以及建筑行業的法規政策，在最大程度上學習地域規劃的專業知識，從而在項目內部建立起嚴格的建設與施工規定。在此為指導，在多個部門的交流中開發出項目工程的總體規劃。
最后，要按照國家建筑行業的法律法規開展招投標工作。呈現最合理的設計方案，針對項目工程方案進行競標。在競標過程中，房地產企業要特別關注建筑的布局合理性、實用性以及美觀性。綜合考慮經濟、外觀、實用、安全等多個因素做出最合理的選擇，才能保障房地產開發項目工程的有效落實。
（二）重視房地產項目工程施工中的管理
房地產項目工程的管理內容十分龐雜，管理的時間很長，影響巨大。工程管理工作目標是否實現，直接關系著工程價值能否實現。將工程管理工作貫穿于房地產項目工程的始終，嚴格按照國家法律法規要求執行房地產開發與建設工作，才能讓工程管理工作得以嚴格化。
首先，要重視房地產項目工程的合同管理工作。在施工之前，房地產企業要與施工企業就雙方的權利與義務簽訂相互制約的施工合同，施工合同的簽訂，是維護房地產企業實施項目工程管理行為的重要依據。制訂與簽訂施工合同，是項目工程管理的重要組成部分。建筑行業法律法規在施工合同簽訂上提出了一定要求，房地產企業與施工企業還要就施工具體情況、施工安全、材料使用、施工文明、工期以及工程質量等因素敲定具體合作內容，給項目工程的順利實施提供保障。
其次，要重視房地產項目工程的質量管理工作。工程質量管理是工程管理必不可少的一部分，質量管理工作做不到位，其它管理工作都是無用的。在房地產項目工程管理中，管理者要建立全局意識，重視工程質量管理工作。從宏觀角度對施工單位以及監理單位的管理人員進行協調，建立一個質量管理團隊，集結各個方面的力量來保障質量管理工作水平的提升。重視工程監理合同的簽訂，明確工程質量管理工作人員的管理責任，確保工程管理者以法律為標準要求工程施工質量。特別要關注房地產施工的關鍵程序以及重點部分，加強技術質量檢驗。只有前一個環節的施工質量達標，才能實施下一個施工步驟。除此之外，要加大對施工企業的監督力度。堅決杜絕分包施工現象的出現，提升施工企業加強自我監督意識，在技術與質量上提供保障，做好工程驗收工，促進房地產開發項目工程經濟利益的最終實現。
三、結束語
綜上所述，社會經濟的快速發展，給房地產行業提供了前所未有的發展機會，也讓社會大眾加大了對房地產行業的監督力度。做好房地產開發項目工程管理工作，是房地產行業滿足社會大眾需求的重要手段，也是提高房地產企業生命力的方法。重視管理工作，對施工過程中每一個環節的管理工作進行提升，才能讓房地產開發項目的工程管理在整體上得以提升，服務于社會發展。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；管理；工程建設；作用；策略
中圖分類號：TL372文獻標識碼： A
在房地產項目施工過程中，房地產建設單位所進行的施工管理工作是一個復雜的系統工程。目前，房地產開發和建設施工企業的管理水平還普遍不高，企業的經濟效益還低于當前國際的一般水平。隨著房地產市場和建筑市場的進一步規范，利潤將隨之降低。只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質，不斷開拓創新，才能使房地產和建筑施工企業得以生存和發展。必須科學合理地對施工中各項工作進行管理，保證整個項目工程的順利進行。
一、房地產管理在工程建設中的作用
1、項目成本管理
項目成本控制主要就是控制房地產項目的工程造價， 通過對工程造價的控制， 不僅能夠提高房地產企業的資金運用效率， 而且能夠不斷提高企業的經濟效益， 使得相關房地產企業能夠獲得較好的市場地位。在實際的操作過程中， 工程造價管理主要體現在材料的合理購進、實現良好的承包商索賠方式以及科學、合理的工程洽談上面。
2、項目進度管理
房屋建筑的進度管理對于房地產的整體經濟效益具有重要的影響。如果房地產項目的進度較慢， 就會延長房屋的建造時間， 從而增加了房屋的建造價格。一般來講， 這些資金費用都會落實在房屋建筑的銷售價格上， 由于房屋造價較高， 就會影響房屋的銷售， 從而影響到整個房地產的經濟效益。
3、項目工程質量管理
在房地產企業的發展過程中， 工程項目的質量管理具有重要的意義。工程質量不僅影響到工程的銷售情況， 而且在很大程度上影響了開發商的生存根本。因此， 在實際的操作過程中， 一旦質量不過關，就會影響到正常的建設工期， 增加投資， 使得房地產的經濟效益受到較大的負面影響。
二、房地產開發項目管理過程中存在的問題
1、 房地產開發項目的前期策劃準備不足
房地產開發項目應該重視客戶的需要，將客戶的需要作為中心。太過關注市場變化以及客戶需求也容易引發一系列問題，例如前期策劃準備不足、方案不夠詳細，進而造成市場消費定位出現偏頗。商討、決策耗費了大量時間，必然會導致工程項目從設計到實施，這個過程時間上的延長。項目的決策需要項目計劃的支持，若項目計劃不夠詳細具體，必然會對項目決策造成影響，使其久久不能被確定。如果匆忙做出決策，將會導致管理體系缺乏整體性與系統性，這對項目的實施是相當不利的，工程的質量和進度也將受到拖累。
2、 成本控制不理想
成本控制是房地產開發項目中的重點，應該貫穿整個開發項目的始終，成本控制和質量控制一直以來都是開發項目中重點管理對象。當前，我國的房地產開發項目在設計這個環節中更多注重的是項目的功能以及外觀，對項目成本考慮不夠充分，沒能在設計階段對項目方案的市場經濟性進行透徹研究，導致耗時耗力，最終得到的方案卻不具備實施的可行性，這是得不償失的。
3、 工程建設完成后質量難保證
質量是房地產開發項目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保證質量為前提。房地產項目的管理與施工很難做到絕對的統一，項目的后續質量很難得到從始至終的保證。項目施工前期，管理起來比較容易，在收尾階段，就會出現大量的問題。工程總承包商和分包商只有發包沒有管理，在項目施工過程中配合不協調，彼此管理權限不明確，極其容易引發矛盾，在工程完成后，還有可能出現驗收的問題以及事后的質量管理問題。
三、提高工程建設中房地產管理的策略
1、積極調研市場，做好項目可行性分析
在現階段白熱化的市場競爭環境中，開發商首先要做到兩點.。其一是做好市場調研工作，牢牢把握住消費人群，制定合理的房產項目開發策略。意思就是說開發商需要在首先在調查的基礎上做好定位，房子是走高端還是終端定位，消費人群是普通工薪階層還是高層白領。其二就是項目的可行性研究問題。這包含了經濟可行性研究和技術可行性研究兩個方面。產品定位完成以后就要做經濟可行性研究，分析投資與回報。若經濟上合理還要看技術上是否可行。必要時，對重大項目開發商需要召開專家座談會，嚴格論證項目的可行性。
2、加強房地產項目開發的規劃管理
房地產的開發應當結合市場的行情，選擇開發的地理位置應當具有商業價值。房地產開發企業在開發前應當進行市場調查，了解消費者的具體需求，合理規劃建筑戶型。開發企業應當和國家規劃部門進行溝通，尋找政策保障。在房地產項目的工程招標前做好建筑圖紙的優化設計工作，盡量減少后期施工中的工程變更。
3、加強項目合同的管理
在房地產項目的管理過程中， 合同管理涉及到工程管理的全過程和各個方面， 對于工程建設具有重要的作用。所謂合同管理， 就是指工程項目開發主體與相關單位就工程項目的正常開展簽訂的一系列具有法律效益的經濟合同， 其內容主要包括材料合同、施工合同等。在實際的房地產開發過程中， 企業的質量、成本以及進度的管理對于企業的經濟效益的實現都具有決定性的作用。而這些管理內容的實現都是通過履行具體的合同來達到的。因此， 不斷加強項目工程的合同管理， 是確保工程管理質量的最重要的內容之一。
4、加強對工程質量的管理和控制
房地產是人們所有投資中所占比例最大的投資，人們在房屋的質量方面考慮很多，房屋質量合格是房地產企業對房屋的最低保證。為了更好地保證房屋的質量，在項目工程的開發過程中應當在材料、人員、機械及施工等方面嚴格控制和管理，并做到量化要求。另外，應當做好其它基礎配套設施，房屋的排水、暖通方面也要保證暢通。還應當加強對商品房售后的監管和控制，積極了解客戶的需求并及時做出滿意的回復，組建專門的售后服務部門，對房屋維修做出及時的處理。
5、加強房地產開發項目的成本管理
現今，房地產開發商競爭中，價格是重要因素之一。所以房地產開發商在項目開發時必須建立全面、完善的項目成本管理方案，嚴格控制房地產開發項目的成本。確定完善的成本管理，要做到：第一，規劃階段在調研的基礎上，精準確定項目評估，嚴格控制成本、利潤等，用最低的成本獲取最優的質量和最大的利潤；第二，項目施工階段要引入更多的競爭企業進入，嚴格招標，控制施工成本；第三，項目開發過程中要建立分明的獎懲制度。采取獎懲制度，重要的是做好現場簽證管理。做到嚴格控制成本管理，可以從根本上解決浪費的問題，提高房地產開發商的價格優勢和綜合競爭力。
6、 加大對項目的風險管理
由于房地產行業是一個周期長、投資大的行業，必須加強房地產項目開發的風險管理。房地產開發項目在開發前應當規避風險，盡量減少房地產開發的損失，實現經濟效益的最大化。房地產企業一方面可以通過簽訂合同的方式來轉移風險，達到降低和減少風險管理的目的。通過簽訂合同，明確甲乙雙方的責任，減少房地產業的隱蔽損失。另一方面是采取保險管理來降低和減少風險管理。采取保險管理，一旦發生意外，相關保險公司會承擔一定的費用，項目的一部分風險就轉移給了保險公司，當發生重大自然災害或施工事故時，項目的很大一部分費用有了保險公司這個承擔客體，在客觀上降低了房地產開發項目的成本和風險。
7、重視項目收尾階段的項目管理
在項目收尾階段可建立一個由開發商主管工程領導牽頭、整合工程管理、材供、技術、銷售、開發、物業管理等內部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目管理現場人員分工協作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交等工作。
總之，只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質，不斷開拓創新，才能使房地產和建筑施工企業得以生存和發展。
參考文獻：
[1]王琳.淺談房地產項目管理[J].科技信息，2011(07)
[關鍵詞] 工程管理；房地產開發；成本管理；質量監管；進度管理；安全管理
中圖分類號：TU755
房地產開發中工程管理起著非常重要的作用，這種作用主要通過成本管理、質量管理、進度管理、安全管理等四個方面予以體現。其中最關鍵得，當屬成本管理。
1.房地產開發中成本管理的重要性
投資是房地產項目開發的經濟基礎，沒有投資房地產項目就成了空中樓閣，而成本是投資作用于房地產項目所產生的消耗成本。這個消耗成本有一個基礎的量，也就是所謂的合理的生產成本，一旦超出合理線，成本過大，房地產項目的經濟效益就會大打折扣。
1.1 成本控制有助于提高市場占有率
在高度緊張、競爭白熱化的房地產市場上，到處都是新開發的樓盤，但畢竟買方市場是固定的，在越來越多的房地產項目投入到市場中，那么衡量它的一個標準，就是價廉，如何才能在保證經濟收益的前提下，提高產品的市場占有率呢？成本控制顯然是一種從源頭上的方法。
在房地產項目開發過程中，成本管理可以從企業內部、從內因方面來尋找可能提高市場占有率，增長經濟收益的辦法。
1.2 成本控制有助于增強自身競爭力
從哲學上來講，內因是根本原因，外因是輔助原因，同樣在房地產開發項目中，有效地對成本進行管理，對投入成本進行有效地核算，事前做好明確的投資規劃，事中進行成本運行的追蹤，事后對投入成本進行統一的核算對比，只有這樣才能真正將企業做強做大，增強自身的競爭能力。
1.3 成本控制有助于實現企業經營目標
每個企業在年初或者在生產初期都會有一個短期或長期的經營規劃，房地產開發項目同樣也離開了經營目標的設定。而成本管理作為工程管理的組成部分，能夠在資金投入、資金運行方面，對企業的經營目標進行修訂，最終有助于實現企業的經營目標。
1.4 成本管理可以明確資金鏈
房地產項目的開發周期比較長，資金投入巨大，沒有經濟實力是拿不下房地產開發項目的，也是搞不好房地產開發項目的，所以房地產企業的資金鏈可以說是整個項目的核心關鍵所在。但往往房地產項目并非單一進行，而是多個項目同時或交叉進行，這就需要明確的資金鏈條來保證每個項目的成本預算、投入運行科學化、合理化。實行成本管理，可以明確房地產項目的資金鏈。
2.房地產開發中質量管理的重要性
質量是房地產項目的核心，也是房地產項目形象的一種保障。因為房地產項目涉及的面比較多，涉及的群體龐大，一旦質量出現問題，那么房地產項目就失主了市場。
2.1 質量管理有助于企業優勝
房地產行業是一個競爭激烈的行業，在這個行業中，立足的唯一利器就是質量過硬。隨著越來越多“鬼城”的出現，越來越多房屋質量問題的涌現，我國政府相關部門對房地產行業的質量要求也越來越高，可以說質量是房地產行業的高壓線，是不允許觸碰的底線，一旦質量出現問題，面臨的結局就是淘汰出局。優勝劣汰是市場競爭的機制，因此保證質量管理，有助于房地產企業在優勝劣汰中存活下來。
2.2 質量管理利于減少項目風險
房地產項目比較龐大，經濟投入大，效益產出高，伴隨的風險就比較大。因此在房地產項目開發過程中，有效地保證項目的質量，加強質量管理，生產項目符合國家相應的質量指標，可以有效地降低房地產項目的風險。
在現實生活中，我們經常能看到新開發的樓盤中，因質量出現問題，比如墻體開裂、開縫、漏水、消防設施不健全、安全通道不合理等原因被停止施工或者干脆成了“鬼樓”，無人居住。這種后果，不僅開發商投入產出無法平衡，也無法造福社會經濟的發展。
3.房地產開發中進度管理的重要性
房地產項目開發周期長是它的通性，在漫長的開發周期中，保障合理有效地進度，對于盡可能地縮短開發周期有著非常重要的作用。
3.1 進度管理有助于房產項目盡快投入使用
房地產項目的進度受到很多因素的影響和制約，材料供應不全，驗收不合理等會人為的延誤施工進度。因此在施工前，一定要反復核算施工材料的配備情況，合理有效地規劃材料的使用周期，及時進行材料的補充更新。而在施工過程中，若施工圖紙有變化，也會影響施工進度，因此在施工前，要把施工圖紙有可能變更也考慮進去，充分調配人力物力來提高房產項目開發的進度，實施進度管理可以盡快讓項目投入使用。
3.2 進度管理有助于規避外力因素
除了材料配比、圖紙更新等人為情況影響施工進度外，一些不可避免的外力因素也會影響施工的進度。比如天氣情況。
在室外進行施工時，一旦天氣出現不良的情況，很容易造成施工停止的局面。因此在施工過程中，要組織專人對施工現場的天氣進行及時的追蹤，一旦天氣狀況不利于戶外施工，可以就近轉入室內施工，這樣可以提高施工節奏，提高施工效率，避免了不必要的浪費。
4.房地產開發中安全管理的重要性
如果說質量是房地產企業的高壓線，那么安全就是房地產企業的緊箍咒。在房地產企業中，一旦涉及安全事故，不僅難以收回成本造成經濟損失，甚至有可能會涉嫌刑事責任。
在房地產開發過程中，要把施工人員的生命安全、未來居民的生命財產安全，作為施工的緊箍咒。在施工過程中，成立專門的部門對是是施工安全進行具體的系統的管理與指導，加強人員的素質，培訓提高人員的安全意識。對房地產項目開發過程中的安全隱患進行重點排查，并形成相應的列表，定期檢查，將安全隱患降到最小。房地產項目落成后，在交付使用之前，要對整個項目進行系統的安全監測，發現安全隱患要及時匯報，不得隱瞞。
安全管理作為房地產項目工程管理的一種組成部門，只有落實好安全管理，才能從安全意思和法律層面，維護企業的形象，最終實現企業的經營目標。
4.總結
房地產開發項目中的管理工作既需要整體的工程管理，也需要在成本管理、質量管理、進度管理、安全管理上逐一進行落實推進。同時工程管理也不是不是一個精致的過程，它是動態的，并且要貫穿在項目開發施工售后等整個過程中的。只有綜合四個方面的管理，做好管理工程，才能發揮工程管理的最大功用，也才能最終造福于房地產開發項目。
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【關鍵詞】房地產；工程管理；進度控制；創新途徑
由于房地產開發項目施工與安裝任務渠道通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發項目的工程管理，主要以合同管理為主要手段，運用計劃、組織、協調、控制、檢查、驗收等方法。對開發項目施工的技術手段，經濟成本控制、按照國家標準、規范合同的目標，進行嚴格監督、落實，控制和管理。確保開發項目總體目標的順利實現最終完成。為此本文闡述了房地產工程管理的一些方法的分析與創新途徑，主要以采取進度控制為依托去解決和分析問題。
1 工程施工管理
房地產開發商在工程管理中的主要任務如下：
1.1 項目組織與協調工作
一方面選擇施工參建單位，明確各自在業務往來中應遵循的原則；另一方面落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、施工方案的選定、審核材料與設備供應種類以及供應方式。
1.2 成本控制
主要包括編制費用計劃，審核支出費用，研究節支途徑。
1.3 進度控制
主要進行進度分析，適實的調整計劃，協調各參建單位進度。
1.4 質量控制
提出質量標準，進行質量監督，處理質量問題，組織工作驗收。
1.5 合同管理
對施工前簽訂的施工合同進行妥善管理，并處理工程量增減、和同糾紛、索賠等事宜。
2 房地產開發項目的工程施工控制
不論是開發住宅小區還是金融、商業區等，開發內容構成了一項系統工程，而施工控制是房地產開發產業項目管理的主要任務，也是項目負責人的主要職責。所以，必須加強施工控制，以保證開發項目有序地實施。
2.1 工程進度控制。
工程制度控制關系到建設工程能否如期竣工完成交付，而工程進度則由工程計劃來實現,工程計劃包括總進度計劃和單位工程進度計劃。總工程進度計劃是由承包單位計劃部門，技術部門、質量監督部門等，在項目負責人領導和監督工程師主持下編制。根據工程所需的工時數以及人力、物力、設備情況，得出施工工期、進而編制整個工程的施工進度計劃。而單位工程進度計劃是以單位工程為對象進行編制，開發商應有相應的節點要求和控制。
2.2 質量控制
質量控制是指開發項目管理機構以合同規定的質量目標或以國家標準、規范為目標所進行的監督和管理活動。質量控制的任務主要是施工過程中及時發現施工工藝等是否滿足設計需求和合同規定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程的工作質量水平進行預測評估，將取得的質量數據和承包商履行職責程度，與國家有關技術標準、規范、規定進行比較、并作出評判。質量控制工作主要包括，確保原材料驗收和對工程中的配套設備進行檢驗以及確保施工中控制質量的相關措施，并建立有關質量文件的檔案制度。
2.3 工程管理要素的控制
房地產項目本身是商品，是一種耐用消費品，需要進入市場流通，接受市場檢驗；面對的是廣大消費者個體，而個人購房較之以往福利分房使人們更加關注自己的合法權益，可以說我們現在要面對的業主都很挑剔，容不得企業有絲毫馬虎。概括來講，房地產工程管理主要有以下五個要素：
2.3.1 成本：直接影響項目的競爭力和經濟效益。建筑成本在房地產項目所占的比重較大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上隨著市場土地及整個房地產市場的規范化運作，利潤空間主要來源于管理效益。
2.3.2 質量：質量是產品品牌的基礎，也是企業品牌美譽度、忠誠度最好的注解，現在有些品牌企業近四分之一的客戶是來自于老客戶的介紹，產品質量起了很大的作用。
2.3.3 進度：產品的交貨期是產品流通的一個重要環節，加上房地產產品生產周期長、環節多等特點，進度的問題對企業的信譽起著十分重要的作用。
2.3.4 安全：建設單位和施工企業是安全生產的責任主體。首先必須按照國家的要求，對選擇施工企業實施招標制，對因故不能公開招標的，也要選擇有相關資質的施工企業；其次對施工企業實行監督，監督施工過程，嚴格按照規范施工；再次要求監理單位督促監管施工單位各項安全措施的制定和落實。
2.3.5 技術支持：采用新技術、新工藝、新材料，來降低工程成本、縮短建設周期、提高項目的技術含量。
3 房地產工程管理中出現的問題
3.1 對所開發的工程建設前期工作預備不充分
開發企業對地塊關注的焦點大多是位置、商業環境和周邊配套。而作為建筑產品的建設單位，往往對前期工作預備不充分，尤其是對技術資料普遍把握不足。可能會有開發企業為加快開發速度或是對此類工作不了解，匆匆上馬。由于沒有把握有關工程管線情況，沒有在基礎設計前委托地質勘探，設計依據不充分，出現基坑開挖到地下管線、打樁打打到流沙層完全沉沒的情況。也有的開發企業對城市有關配套管理規定不清楚，發生了交付業主使用的建筑仍使用著施工用臨時水、臨時電的情況。
3.2 對有關施工許可的規定重視不夠
開發企業一旦決策了開發項目，就希望工程進度盡快滿足銷售的要求，實現收入。在政府建設行政主管部門完善施工巡查制度之前，加上辦理施工許可證的手續較多，不少房地產企業對辦理許可證的要求不重視，往往要求施工單位不等辦完有關施工許可手續就匆匆施工。也有開發企業打球，先辦理基坑開挖的手續，在沒有得到上部施工許可的情況下連續施工，結果導致城管部門要求施工單位停工、建設主管部門對施工單位罰款及通報、對房地開發企業罰款等結果。對此環節的薄弱管理使得企業處于被動，影響工程的順利推進，還有可能造成不好的社會影響。
4 房地產工程管理創新途徑及解決措施
4.1 施工階段技術措施
在工程施工中，應加強技術管理工作，技術是項目的重要生產因素，是否對一技術進行管理及管理的程度如何，關系到項目的目標能否順利實現，針對管理技術的不足，主要采取以下措施：做好對施工圖紙的評審和會審工作，把施工圖紙中存在的問題及時發現與設計單位、甲方協商解決，避免由于圖紙問題對工程進度造成影響；文件資料管理，是技術管理內容之一。技術文件應做到內容完整、規范數據科學、準確、清晰、簽證應及時，并具有可靠的管理、存檔、保管措施。
4.2 始終把握工程管理的控制權
作為開發企業，其擁有的核心資源和能力主要是對房地產需求的猜測和判定、資金運籌、策劃和營銷。但無論如何，都不能放棄對自己銷售的建筑產品本身的控制。開發企業必須對整個工程建設有全局的統籌，在整體的質量、進度、各專業之間的配合等方面，要有統籌和控制能力，要有具備相應經驗的管理班子。房地產開發企業工程總監應全面把握工程情況，制定計劃，明確目標，督促各參建單位完成各自任務。
5 結語
房地產工程管理是房地產開發的一個重要部分, 是保證項目的安全，按質按期完成的保障, 提高房地產工程管理的效能是保證開發企業投資回報和促進項目營銷的關鍵環節, 不斷推進房地產工程管理的發展將有利于房地產行業和建筑行業的健康發展。
參考文獻：
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中圖分類號：F293文獻標識碼： A
引言
房地產開發項目管理作為工程項目管理中的一個分支，主要是指房地產項目管理者采用系統工程管理方法，對開發項目建設與使用進行全方位管理，旨在優化生產要素，為企業開發經營帶來顯著的經濟與社會效益。由于房地產開發項目周期長，且投資額巨大，必須要投入大量物力以及人力，故復雜程度高、風險大，因此必須要提高項目管理水平，實現房地產項目管理的信息化。本文主要立足于項目管理角度，深入探究房地產開發項目管理的控制措施，旨在提升房地產項目管理效率，實現其可持續發展。
一、房地產開發項目管理內涵
針對房地產開發項目內涵而言，主要是指在依據法律法規，基于國有土地合法取得土地使用權的前提下進行房屋建設項目開發。在房地產開發項目建設過程中，涉及的部門眾多，包括監理方、投資方以及勘察、設計、施工、交通等，屬于一項系統性較強的復雜工程。針對房地產開發項目管理來講，主要以房地產開發項目為研究對象，基于一定約束條件下，以達工程項目目標，并按照工程項目潛在規律，對項目構思至完成全過程進行組織設計，最大限度地減少工程投入成本，保證項目施工質量與管理效率。
二、房地產開發項目管理控制措施
1、標準化招標、提高建設項目合同管理的規范化水平
項目開發成本控制中，如何選擇一個優質的合作單位尤為重要，優質的合作單位不但能有利于成本的控制，還能創造更優質的產品，所以在項目的招標階段，應有一套標準的招標程序，公開、公平、公正的選取中標單位。在確定中標單位后工程項目各項工作的實施都是圍繞合同整體目標來運行，針對建設工程項目合同而言，主要是指開發主體與設計、施工等單位，以建設工程任務為基準，從而簽訂的一種合同，具有經濟屬性，因此有效的工程項目管理和成本控制是通過有效的合同管理來實現的。同時，在建設工程項目合同中還規定了各自履行的義務及解決爭議的方法。在房地產項目開發過程中，樓盤施工質量、成本、進度與企業產品生命周期及獲利空間息息相關，而施工質量、成本與進度控制均由合同的履行來體現。由此可見，強化建設工程項目合同管理，正確處理合同糾紛及索賠等尤為重要。
2、成本預測
根據市場物價信息，以及同類建設所反映的成本情況，選擇成本低，效益好的最佳方案。而作為一個房地產開發企業，所追求的是如何用最小的成本，來獲得最大的價值。價值工程中有兩個辦法解決，一是成本不變而價值增大，例如，在一棟房屋的開發上，假設原計劃全為住宅，然而通過市場分析，該處具有商業潛力，那么適當地減少一些住宅而變成一部分門店，這就增大了它的價值，又如在土地的使用上，原計劃該地建成多層，容積率為1.5，而通過市場調查，該區域高層或小高層寫字樓是個賣點，那么適當修建高層將容積率提高到2.0，那么相對該土地而言，它的成本未變而價值增大了；另一方面是成本降低，價值不變，例如，一棟多層房屋，原計劃為長螺桿樁基，通過地質分析與荷載計算以后，改為天然淺基能夠滿足要求，及時調整為天然條基，該棟房屋價值不變，然而成本減少利潤自然就增大。成本的預測發生在項目的決策階段，它要求我們對一個項目進行仔細的市場調查，周密地分析而做出正確定位，一旦確定，要針對本地區同類型房屋進行調查，以便論證，找出其中一些影響成本以及利潤的因素，制定應對方案，克服盲目性。
這里就高層出現的一些問題談一下，第一個是住宅的面積以及布置，直接影響到房屋的銷售，從而造成建房成房東的局面，致使價值回收率低；第二是在設計階段不依據具體情況，只按經驗或者貫例辦事造成的浪費，比如600mm的長螺桿樁能行而設計成800mm，或者設計成1500mm的鉆孔樁；第三，建設方在材料的使用上，盲目追求高檔而不根據房屋本身要求，例如本身可使用經閣鋁材，而強行采用羅普絲金，可用一般彩瓦滿足功能而采用陶瓷瓦等，總認為價格越貴的東西就越好，不符合適用性的要求，造成人為浪費；第四，建設方在單體建設上一味求快，在總圖以及各類配套管網、道路尚未成熟的情況下，單體工程一哄而上，造成后期進度減慢，管理混亂，多次重復施工而增加成本；第五，對新材料的使用，因市場無足夠的考核依據，不熟悉行情，導致價格偏高。針對這些情況，要求我們對這些影響成本變化的因素進行分析，預測它的影響程度，采取措施，從而預測出工程成本。
3、動態集成化風險管理基于以上各種風險管理模
式的對比研究分析，結合房地產項目的特點，本文認為應大力開展房地產項目全壽命周期的動態集成化風險管理。該風險管理主要是在房地產項目動態風險管理基礎上，進行全壽命周期各階段的集成化風險管理，強調動態基礎上的集成化，側重于通過對項目風險的事前預防，來降低項目中、后期風險的發生概率。房地產項目動態集成化風險管理系統是以發展的觀點、集成的方式、先進的管理方法手段，追蹤項目風險變化的過程，掌握風險變化的規律，評價風險狀態，進行風險應對決策。其后繼續追蹤風險的變動，反饋、檢驗、調險決策，使房地產項目風險管理與項目進程處于動態平衡的狀態，實現真正的動態集成化風險管理。
4、進度控制
合理的周密的進度計劃指導著進度控制的進行，而進度控制則跟蹤檢查房地產工程的進度，并加以分析、調整及控制。進度控制是以實現項目動用時問為最終目的的。為了確保房地產工程項目的計劃性，應制定相應的進度計劃，并依照計劃來進行施工。計劃就是組織、個人為了實現既定目標，而制定相關行動方案的過程。而控制是指在建筑工程進展的過程中，對計劃進度和實際進度進行比較，從而找出偏離，并及時糾正。在房地產工程管理工作中，應全方面多角度地對比進度控制和質量控制，從而發現二者的效比最大值，并確保這兩者始終處于最優的狀態。
5、房地產項目施工階段的工程造價管理
房地產開發項目施工階段的施工順序的調整，施工方案的優化和控制施工階段施工變更是實現工程項目順利實施的關鍵；從多層次，多方位了解施工技術方案的可行性和工程造價的科學性，避免施工方案因設計上的失誤造成經濟損失；比如施工階段的施工變更問題，有關的施工單位要積極征求有關部門的審查和技術鑒定后方可進行下一施工環節施工；其次，有關的工程造價管理人員應依據工程合同條款嚴格施工階段的監督管理；建立責任機制，做到責任分工，更具工程造價相關的管理制度加大對工程進度款的審核力度；確保工程各個施工環節的款項落實到位；最后，施工方在購買施工機具和原材料時應征得房地產開發商的同意，施工方并以書面形式列舉購買的項目，經房地產開發商有關負責人簽字確認后方可購買，避免因施工單位私自購買施工原材料或設備問題影響房地產項目的工程造價控制管理。
6、施工過程技術管理的細節把控
房地產住宅項目開發管理就是一個資源整合和優化的過程，但相關利益的參建各方對質量控制的標準不是一樣的，這就需要房地產企業統一規范質量行為。而施工過程技術管理的細節把控應關注以下兩點：首先，施工過程技術管理的好壞一定程度上取決于總分包商的施工能力及相互間的協調配合。那么作為房地產開發企業，需要在招投標階段清晰明確總包、分包及供應商的界面劃分及其合同管理定位，再加上嚴格過程管理，才能確保施工過程可控。其次，施工組織設計要能真正指導現場施工。通常，我們重點關注施工組織設計的合理性和可操作性，以及專項方案的跟蹤執行是否到位。而實際施工過程中還有些細節問題經常被我們忽視，像門窗用料和加工尺寸的合理性，砌塊或砼用量的精確計算和收尾把控，是否有貫通窗臺梁，是否有專人負責窗縫打膠等細節問題，如果能在這些小細節上也能有意識地重視，就會大大減少不必要的浪費，實現節能減排，創造更多經濟效益。
結束語：
總之，在新的行業競爭形勢下，房地產企業應積極作為，結合自身發展需要應用多項目開發模式，不斷提升企業管理水平和市場競爭力。
參考文獻：
[1]祝朝旺.解析房地產項目管理成熟度評價模型研究[J].中外建筑，2012(09)．
