發布時間：2023-08-29 16:36:10
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的安置房買賣的法律法規樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
1. 以包銷的名義,隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易,獲取傭金以外的報酬。
2. 從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
3. 無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
4. 房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
5. 房地產經紀組織濫用自己的優勢地位,利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。
6. 房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
7. 各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語,以及未經登記房地產印刷品廣告。
這些行為損害了消費者直接的經濟利益,并且間接損害了國家利益,擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題,筆者提出了些建議:
在房產交易場所通過發放宣傳單提醒購房者,注意區別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件;對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上,凡標明符合合同要約要件的內容,視為要約作為合同的附件,一并寫入合同中,以此約束相對方。達成協議后,對辦理產權過戶手續,購房者應當本人親自辦理,以避免產權無法過戶風險等
一、目前房產中介發展現狀
隨著上海房地產市場的不斷發展,上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業已迅速發展到了8萬余家,人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。
為了加強房地產中介服務管理,維護房地產市場秩序,保障房地產活動當事人的合法權益,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定,對房地產中介服務進行了定義:房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下——
1. 房地產咨詢,是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
2. 房地產價格評估,是指對房地產進行測算,評定其經濟價值和價格的經營活動。
3. 房地產經紀,是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50%的新建商品房銷售和90%的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。可以說大部分的房產交易行為是通過中介機構進行,中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。
尤其在私人之間的房屋買賣中(即二手房轉讓),由于很多買方與賣方互相不認識、不了解,可以說信用無從談起:買方擔心給了錢,拿不到房;賣方擔心買方不是一次性支付全部款項(如要辦理銀行貸款),分幾次支付,會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時,房產中介機構出現,中介方是以單位的名義出現,并且經過國家行政部門的審批,具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息,調停買賣雙方之間的爭執;而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續,更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是,由于房產中介行業進入門檻相對不高,因此也就良莠不齊,大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為,侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。
二、房產中介市場現實存在的欺詐行為
1. 以包銷的名義,隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易,獲取傭金以外的報酬。
委托人一般分兩種:房產開發企業和私有房產權人(自然人)房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的,受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同,委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。 受托房地產中介服務機構銷售商品房時,應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時,應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。 受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
同樣,自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發企業委托的方法辦理。同時根據商品房銷售管理辦法 (2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過 自2001年6月 1日起施行)第二十八條規定: 受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
從法理上說,房產中介機構主要是房產經紀人,對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為,而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供:房源信息、銷售價格外,表明收取傭金,即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。
而現實上,很多房產經紀向購房者提出“包銷”,即所銷售的房產統一報價,說價格已經包括傭金,或者誤導購房者“免傭金”。實際上購
房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得,也就是所謂的“賺差價”,這明顯違反了上述法律規定。 2. 從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交(1999)0786號規定:“三、各類經紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、和提供咨詢等業務;不得掛牌、展示、提供或利用房地產網站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息。”
目前,上海可進入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋,也在使用權性質的房屋,這里的使用權房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同,其市場價格及法定的權利義務有較大區別。
區分擬購房屋的權屬性質,應以驗看憑證為準。有房地產權利證書(或房屋權利證書)的即為產權性質房屋,憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指:上海的房改政策規定,職工(原承租人)可按房改售房的價格及優惠政策出資購買的產權的房屋。是指"成套獨用"的原公有住房。
現行法規不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣,可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續后,再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的"二步并一步走"的政策。
按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》 (1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號 自1999年5月1日起施行) 第五條 已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售 ,但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售:
(1)以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的;
(2)住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準,或者違反規定利用公款超標準裝修,且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的;
(3)處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的;
(4)產權共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
(5)已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的;
(6)上市出售后形成新的住房困難的;
(7)擅自改變房屋使用性質的;
(8)法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
根據上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為:
(1) 由部隊或其他系統單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房,可以出售。
(2) 產權已轉移地方的原部隊的住房,可以出售。
(3) 同幢住房內有獨用、有合用的,凡廚房間和衛生間由一戶使用的公有住房,可以出售。
(4) 被拆遷安置的獨用成套公有住房,該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。
(5) 因規劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素,同一房屋,不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質,則無糾紛可言。成交價的含義如為對方"到手價",則差異很大。
3. 無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
有些房產中介不申領營業執照就開展業務,所發的名片、所的廣告宣傳,只有所留的電話可以聯絡到其人,如同打游擊戰一般。遇到問題,則無音無訊了。
隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業已迅速發展到了8萬余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。
為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下——
1.房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
2.房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。
3.房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。可以說大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。
尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是，由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。
二、房產中介市場現實存在的欺詐行為
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
委托人一般分兩種：房產開發企業和私有房產權人（自然人）房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
同樣，自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發企業委托的方法辦理。同時根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規定：受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
從法理上說，房產中介機構主要是房產經紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。
而現實上，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規定。
2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規定：“
三、各類經紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、和提供咨詢等業務；不得掛牌、展示、提供或利用房地產網站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息。”
目前，上海可進入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區別。
區分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產權利證書（或房屋權利證書）的即為產權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優惠政策出資購買的產權的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。
現行法規不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續后，再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。
按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；
（2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；
（3）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；
（4）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；
（6）上市出售后形成新的住房困難的；
（7）擅自改變房屋使用性質的；
（8）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
根據上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為：
（1）由部隊或其他系統單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。
（2）產權已轉移地方的原部隊的住房，可以出售。
（3）同幢住房內有獨用、有合用的，凡廚房間和衛生間由一戶使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。
（5）因規劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。
3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
有些房產中介不申領營業執照就開展業務，所發的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯絡到其人，如同打游擊戰一般。遇到問題，則無音無訊了。
還有些房產中介為了稅收或注冊等問題，在經濟園區注冊而在市區進行營業。按照工商部門的有關規定，在非注冊地營業必須在營業地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規定辦理注冊登記，卻又在正常營業。
根據工商部門所發放的營業執照，房地產咨詢與房地產經紀有很大的區別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經紀則可根據其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現實交易中，人們往往忽略或不了解這個區別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。
4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。
同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。
事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業人員資格證書都有借用他人的證書來充數現象。
5.濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等的內容符合要約規定和前面規定的，視為格式條款。
根據《合同法》的規定：
第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
第四十一條對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。
實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節和法律法規，任意修改并且以格式條款形式規避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發現問題，據此百般抵賴逃避責任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。
6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
根據城市房地產中介服務管理規定（修正）（1996年1月8日建設部令第50號2001年8月15日根據中華人民共和國建設部令第97號《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》修正）設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。
房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業執照即可開業，根本沒有把備案手續放在心上。
7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。
房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。
而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產交易”沒有去標注其產權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。
三、關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議
由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。
“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。”“從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。”“房產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。”“各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。”這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。“無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。”“房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。”“房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。”這些行為阻礙了相應的國家機關對房地產中介組織正常的管理和監督，因而又影響到了消費者的合法權益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：
1.在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。
2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。
3.購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；
4.對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；
5.對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
6.達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現，才能便于及時解決。
參考文獻：
《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年
建設部《城市房地產中介服務管理規定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地產轉讓辦法》1997年
建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》1999年
建設部《商品房銷售管理辦法》2001年新晨
關鍵詞：保障性住房；財政手段；住房分配機制
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2013）15-0014-03
保障性住房與商品性住房是相對應的一個概念，是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。目前我國住房保障體系主要包括經濟適用房、廉租房、限價房和公共租賃房，近年來棚戶區改造住房和拆遷安置房的工作力度也在加大。我國保障性住房的建設，對于提高居民生活質量、保持經濟平穩健康增長以及維持社會穩定，具有重大現實意義。
1 我國保障性住房的發展歷程
1.1 廉租房
廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。1999年建設部提出由政府實施住房社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房。2006年國務院頒布條例要求地方政府將土地出讓凈收益的部分按一定比例用于廉租住房制度建設，并為參與廉租房建設的開發商提供銀行信貸便利。2007年11月國務院再次頒布了《廉租住房保障資金管理辦法》，進一步為廉租房的資金籌集和管理提供制度保證。廉租房是我國城鎮保障性住房制度中的一個重要內容，但發展程度有限，成為當前房地產市場結構性失衡的關鍵問題之一。
1.2 經濟適用房
經濟適用房是指列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。1991年6月，國務院提出“大力發展經濟適用的商品房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。1998年我國政府正式提出“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”。隨后，全國各地的經濟適用房高速發展，但也存在種種問題。2007 年11月，建設部等七部門聯合發文對經濟適用房的優惠政策、開發建設、價格確定、交易管理、集資和合作建房、監督管理等做出嚴格規定。2012年，廣東、江西、河南等省明確停止了經濟適用房的建設，更多的地區則明確了以公租房、廉租房為重點進行保障房建設。經濟適用房的發展進入困局。
1.3 公共租賃房
公共租賃房是解決新就業職工住房問題的重要舉措。政府或公共機構擁有公共租賃房的所有權，按照低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業職工出租。建設部等有關部門在2007年開展對公共租賃房的調研，希望通過公共租賃房探索解決大學畢業生等新就業人員的住房問題。2010年6月由住建部等七部門聯合發文，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。2012年7月15日起，由住建部公布的《公共租賃住房管理辦法》開始實施。由于公共租賃房覆蓋面較廣，不僅包括本地中低收入家庭，還將惠及新就業人員和外來務工人員，未來還有可能進一步擴大。
1.4 限價房
限價房是一種限價格、限套型（面積）的商品房，主要用于解決中低收入家庭的住房困難，是限制目前高房價的一種臨時性舉措。限價房采用政府組織監管、市場化運作的模式，在土地掛牌出讓時就已被限定房屋價格、建設標準和銷售對象，政府對開發商的開發成本和合理利潤進行測算后，設定土地出讓的價格范圍，從源頭上對房價進行調控。這類產品主要針對兩部分人群：一是具備一定房產消費能力的人群，二是定向購買的拆遷戶。雖然目前限價房在多數二、三線城市發展滯后，但其還是能夠起到幫助中等收入家庭解決住房困難的作用的。
2 我國保障性住房建設存在的問題
2.1 保障性住房本身的特點決定其具有缺陷性
2.1.1 保障性住房的性質
保障性住房是政府提供的旨在保障低收入群體居住權益的產品，具有價格透明、管理嚴格、政府扶持等特點，具有公共品的性質。但保障性住房也具有一定的競爭性和排他性。競爭性表現為，保障性住房資源有限，每多一個人的消費必定會影響到其他人的消費效果。排他性表現為，只有一部分社會成員可以享受政府提供的這種福利，并且在政府實物配租數有限時存在獲取優先租住權的競爭。但以上排他性矛盾不能用價格競爭的方式來解決，否則會導致房租價格上漲，抵消福利效應，失去了保障性住房追求公平的意義。而當保障性住房被分配后，就具有私人品的特征。此外，關于保障性住房的市場信息是不對稱的，供給者很難清楚地把握申請者的需求與資質狀況，申請者也會迷惑于供給住房的質量及申請途徑。保障性住房的復雜的性質決定其很容易產生制度缺陷。
2.1.2 容易產生尋租行為
保障性住房由政府出地、投資和管理，政府有權力按照規定對住房進行分配，對租金和產權等問題予以靈活處理，所以保障性在住房在建設和分配中很容易產生尋租的行為。首先，能提權的經濟適用房與商品房在建筑標準上相差不大，但價格差距很大，能給申請者帶來巨大利益，所以經濟適用房很容易被有權勢者大量侵占。保障性住房利差的特點是保障房很多問題的根源。其次，地方政府在保障性住房分配中肩負著對象認定、程序制定、懲罰處理等重要職責，而權力和腐敗往往是一對孿生姐妹，如果相關法律和規章制度不健全，在保障房需求遠遠大于供給的背景下，申請者很容易采用非法尋租的手段獲取利益，隨之帶來的是腐敗的猖獗。
2.2 保障性住房建設盲目，房屋質量問題突出
①建設前缺乏必要的調研，空間布局不合理。由于相關部門沒有對市場狀況做出充分的調查研究與規劃設計，沒有充分獲取準確的保障性住房需求信息，所以在保障性住房建設中，“重數量、輕布局”的現象較普遍。受到土地供應的影響，保障性住房規劃中一般采取獨立城區的方式，建設規模較大，這會給城市管理增加難度。此外，保障性住房的布局主要分布在郊區，其建設規劃與城市規劃間的銜接不善，建筑密度高、綠化率低、居住人口多，居民往往會面臨工作地和居住地較遠，基本公共設施缺乏，生活不方便的問題，嚴重影響了保障性住房的使用功能。
②保障性住房質量不過關，配套設施不健全。保障性住房與普通商品房往往在建筑質量、建筑外觀、建筑品質上都存在很大的反差。在房屋的設計上，因為設計單位對小戶型房屋設計經驗的缺乏，會簡單地將大戶型商品房設計方案進行微縮，造成保障性住房缺乏很多使用功能，存在設計缺陷。在房屋的建筑質量上，保障性住房的建材需要在商品市場上購買，具有與普通商品房一樣的成本代價，而保障性住房又往往被硬性要求極低的價格，在工期的催迫下，易產生粗制濫造。從房屋的監管和驗收上看，由于相關管理部門職責的缺失，一些保障性住房存在偷工減料、安全隱患較多、材料報驗和工序驗收把關不嚴、項目管理人員不到位等問題。
2.3 保障性住房資金籌措困難，監督管理不規范
①土地和資金供給不足。首先，用地缺乏是我國保障性住房建設面臨的最大現實問題。我國實行國家土地資源出讓、買賣的招標、拍賣、掛牌制度以來，土地出讓收入不斷攀升，成為地方政府的重要收入來源。而保障性住房用地大多以行政劃撥方式為主，所以地方政府缺乏保障性住房建設的積極性，往往把商品住房作為首要的土地供給對象。此外，有些地方的保障性住房用地未能及時完成征地拆遷，也拉長了建設周期。其次，一些地方資金籌措存在一定困難，其中中西部地區資金壓力更大一些。保障性住房建設資金的來源主要有年度財政預算、土地出讓凈收益中安排、住房公積金增值收益余額、社會捐贈等渠道。一些經濟發展水平落后的市縣常常是赤字財政，雖然有上級政府的轉移支付，但實際上保障性住房的資金難以落實。由于土地出讓凈收益規模存在區域間的差異，經濟發達地區較高，貧困地區較少，所以土地出讓凈收益中安排的保障房建設資金也是有限的。此外，住房公積金收益所占比例很小，社會捐贈及其他方式籌集資金來源很不穩定。所以保障性住房建設籌資難的問題也很突出。
②信息管理不到位，分配制度不健全。首先，受保障對象申報信息甄別困難。目前很多城市的民政、稅務、房產管理部門之間的信息無法共享，所以管理部門很難監督到申請戶的真實資質，很多環節的審核往往容易流于形式，存在弄虛作假現象。其次，保障性住房分配中存在不公平的現象。保障性住房的分配理所當然應向中低收入家庭傾斜，但在實施過程中的確存在諸如“富人買經濟房”之類的保障對象偏離的不公平現象，這大大偏離了保障性住房政策的初衷。第三，各類型保障性住房之間缺乏合理的銜接機制。目前我國在制度上對各收入階層的家庭都提供了相應的住房類型，但是在廉租房、經濟適用房、限價房、公共租賃住房、商品住房這些類型之間缺乏統一的規劃和管理，在居民家庭收入層次發生改變時，沒有合理的機制引導居民享受保障性住房類型的轉變。
2.4 制度框架缺失，政策效果或打折扣
①法律保障制度缺失。目前，關于保障性住房的法律法規只有住建部等有關部委頒布的部門規章及規范性文件，立法層次較低，較為隨意，法律效力不足。在缺乏法律硬約束的情況下，地方政府在執行政策過程中很容易敷衍了事，導致保障性住房政策效果或打折扣；此外，不同政府部門之間職權不同，辦事程序差異，很難在制定和落實政策時保持一致和統一。
②實施和評估機制缺失。現行住房保障政策都是以規范性文件形式的，法律效力不足，在執行中存在政策邊界不清晰、利益調節和退出機制不完善等問題。各地保障性住房建設通常只是在國家嚴格要求、各級政府部門層層壓力下進行的，短期行為偏多，沒有建立起長期的實施和評估機制，不能及時總結并軌工作中的成功經驗，及時發現并改進存在的問題。
3 推進我國保障性住房發展的機制創新
3.1 做好調研與規劃，保證質量與功能
①充分調研，做好規劃。在保障性住房建設規劃之前，應該做出充分的調查和研究，例如開展相當數量的走訪和問卷調查，分析居民的收入結構，詳查城市土地利用潛力，預測不同群體對保障性住房的需求情況和未來走勢，科學制定保障性住房的用地規劃和合理布局，最終確定各類型保障性住房的建設規模和具體方案。地方政府應組織專門的機構來系統的完成這項工作，確保其結果的規范性和可靠性。
②科學設計，保證房屋質量。首先，細化保障性住房建設標準，包括對建筑材料、建筑外觀、建筑品質等方面的詳細規定，使保障性住房建設有章可循。其次，組織專業人員對保障性住房結構進行針對性的設計，做好公共基礎設施的配套建設，使其更好的發揮保障功能。第三，建立保障性住房質量評估機制。在強化政府對保障性住房建設責任意識的基礎上，督促各方嚴格遵守建設標準，逐步建立保障房質量監測評估機制，其中發揮第三方評估的作用，并將監測評估結果向全社會公布，接受保障房受益人群的監督評價，并將其作為地方政府政績考核的重要指標。
3.2 建立土地供應長效機制，多渠道籌集建設資金
①優化保障性住房建設用地供給方式，建立土地供給長效機制。在保障性住房土地供給“應保盡保”政策的基礎上，積極出臺政策文件，合理規劃中長期土地供應計劃，處理好存量土地與新增用地的比例關系，建立保障房用地與城市發展相協調的動態供應機制。堅持商品房建設同時配套保障房的土地供給政策。在保障房用地指標安排和審批中，要預留、計劃單列，落實保障房建設用地指標。要加強土地監察，嚴懲違法改變土地用途性質的行為。
②發揮財政工具的作用，理順資金籌集渠道。首先，加大財政投入力度，增加一般預算對保障性住房建設資金的投入力度，建立保障性住房財政資金逐步增長的長期投入機制。其次，發揮稅收政策作用，對房產開發時按總面積相應比例建設保障性住房的企業，政府可以給與稅費的優惠。第三，利用稅收優惠、財政貼息、信用支持等政策，引導、鼓勵各種基金、企業和個人資金等社會資本投入到保障房建設中。第四，發揮財政補貼作用，一方面對保障性住房生產者進行補貼，降低住房的成本；另一方面對保障性住房的消費者進行補貼，增加低收入人群申請住房的可能性。
③財政手段與金融手段相互搭配，進行多渠道融資。首先，對商業金融機構關于保障性住房貸款的貸款條件、支持范圍、考核、貼息等方面出臺傾斜政策，通過對相關金融機構稅收優惠，打通保障性住房貸款渠道。其次，鼓勵商業金融機構進行金融創新，設計出更多適用性強、操作性強的多元化金融產品，對不同類型的保障性住房實行不同的資金支持方式。
3.3 加強居民信息管理，健全住房分配機制
①加強居民信息系統建設，對保障性住房分配過程進行動態管理。可以以家庭為單位，在民政、稅務、公積金、房管、人行、證監、銀監等部門間建立聯動機制，通過查看存款賬戶、股票賬戶、納稅記錄、房產登記、公積金繳納等信息，了解申請者家庭的實際經濟狀況，設計申請者收入的動態監測機制，建立家庭的住房情況登記備案制度，為保障性住房建設的宏觀調控提供依據，為住房分配提供準確信息，確保保障性住房分配公開公正。
②探索優化保障性住房的進入和退出機制，健全住房分配制度。首先，對不同類型的保障性住房實行并軌管理，對低收入家庭實行階梯保障，將經濟條件發生變化的家庭及時轉變到另一個保障級次。其次，進一步完善保障性住房的進入和退出機制，在對居民建立嚴格的收入劃分標準和資格審查制度的基礎上，保證符合條件申請人的正常權利，也要避免保障對象因家庭收入改變后仍過度享受福利待遇的現象發生。當保障對象收入水平超過當年最低收入標準時，相關部門應督促其騰退住房或停發住房相關補貼，并定期公示接受公眾監督。
3.4 完善相關法規體系建設，規范住房保障行為
法規體系建設的目標，一方面是約束和規范政府行為，要明確各級政府的責任和義務，從法律層面避免政府在保障性住房建設問題上的“責任缺位”。另一方面是規定被保障人群的權利和責任，在保障其權利的同時，也嚴厲打擊通過非法手段騙取保障名額的行為。要想建立起邏輯嚴密、行之有效的法律法規體系，首先要從依法治國的高度，著眼長遠，健全《社會保障法》，完善《住宅法》，從根本上解決我國保障性住房法律制度缺失的現狀。其次，各省（直轄市、自治區）應當適時制定《保障性住房管理條例》，因地制宜，明確區域內居民的基本居住權利，明確相關管理機構的職責功能，明確將保障性住房建設列入政府考核機制，從立法層面對住房保障和實施計劃、惠及對象、供應標準、資金運作方式、運作機構、保障措施進行有權威的界定。
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