發布時間：2023-09-10 14:49:00
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產的稅收籌劃樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
關鍵詞：房地產；主要稅種；稅收籌劃策略
一、引言
隨著市場經濟的不斷發展，我國房地產行業也取得了巨大的成就，在推動國家整體發展方面做出了很大的貢獻。房地產行業經過三十多年的發展，其投資總額在國民生產總值中的比重也在不斷提高，據統計，從2008年至2012年的5年時間中，房地產行業的投資總額由3.12萬億元增加到了7.2萬億元。隨著我國國際化步伐加快，國家宏觀調控政策收緊，加上房地產行業投資大、風險高等特點，使得房地產行業的發展面臨著新的挑戰。由原來的“暴利行業”轉變成了“平利行業”。就房地產行業目前現狀來看，競爭比較激烈，行業整體利潤率在下降，尤其是對于一些中小型的房地產企業，其面臨的市場風險更大。而在房地產的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進行稅收籌劃是房地產企業提高利潤的一條有效途徑，房地產企業可根據自身特點，合理管理企業資金，通過稅收籌劃手段降低稅負，進而達到降低成本目的。因此，房地產企業進行稅收籌劃，不僅有助于企業實現價值最大化的財務管理目標，而且很好的貫徹了國家宏觀調控政策，有助于國家產業結構調整和企業資產優化配置。
二、房地產企業稅收主要分布情況
（一）開發建設環節
房地產企業取得土地的方式有兩種，一種是從一級市場通過招投標的方式取得土地使用權，另一種是在二級市場上通過轉讓方式取得土地使用權。不論是在一級市場，還是在二級市場上取得土地使用權時，房地產企業需要支付土地出讓金，與轉讓方簽訂“產權轉移書據”，相應的應該繳納印花稅、契稅。如果房地產企業在開發房產時，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產企業在進行工程建設時，還會涉及到企業所得稅、營業稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅及附加等稅種，因工程項目占用土地還需要繳納城鎮土地使用稅。
（二）轉讓處置環節
房地產的轉讓處置主要包括銷售房屋、轉讓土地使用權、贈與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營業稅的征稅管理可知，房地產企業銷售房屋和轉讓土地使用權屬于“銷售不動產，轉讓無形資產”，應該征稅營業稅，相應的就應該繳納城建稅和教育費附加，而房屋銷售又屬于房地產企業的主營業務，因此還應該繳納企業所得稅，土地增值稅等。將房地產作為股利分配進行處置時，需要繳納個人所得稅。
（三）持有使用環節
房地產企業的房屋使用環節主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產企業出租房屋或者土地時，需要繳納營業稅、企業所得稅、房產稅以及個人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產稅和城鎮土地使用稅，房產稅和城鎮土地使用稅的稅負一般比較低。當房地產企業的房屋處于閑置狀態時，一般不需要負擔稅收負擔。總之，在我國，房地產企業的稅收負擔種類比較多。企業需要根據不同稅種的特點進行合理籌劃。
三、房地產企業主要稅種的籌劃策略
（一）營業稅稅收籌劃
營業稅是一種傳統的商品勞務稅，計稅依據為營業額全額，一般不受成本、費用等的影響。對于房地產開發企業來說，營業稅的稅收籌劃通常可以從三個方面進行規劃，一是充分利用營業稅的稅收優惠政策，采用合作建房的方式進行稅收籌劃，一方提供土地使用權，另一方提供建房需要的資金，兩方在合作的基礎上進行房屋建造，對于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價值，對于以土地使用權出資的一方，因為獲得了部分房屋的所有權，應該繳納營業稅，而對于以資金出資的一方則無需繳納營業稅。二是利用建筑承包合同進行稅收籌劃。房地產企業在進行房屋銷售時，一般會將房屋劃分為精裝修房和毛坯房兩種，通常情況下精裝修房的價格比毛坯房要高很多，因而房地產企業如果以精裝修房進行銷售，會增加其稅收負擔。如果房地產企業將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務兩種，就可以降低營業稅稅負。對于毛坯房的銷售，按照“銷售不動產”規定，采用5%的營業稅稅率，對于房屋裝修部分，按照“建筑業”規定，采用3%的營業稅稅率，這樣可以節約2%的營業稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下，房地產企業銷售樓盤時都會采取一定的促銷政策，比如利用現金折扣等，如果房地產企業將銷售價款和折扣額開在同一張發票上，就可以以折扣后的銷售額作用營業稅的計稅基礎，從而節省一定的營業稅。因此，房地產企業為了降低營業稅負擔，就可以將樓盤銷售價款和折扣額開在同一張發票上。
（二）土地增值稅稅收籌劃
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；思路
近年來，房地產企業偷漏稅情況嚴重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對1103家房地產開發企業進行了納稅檢查，被查出有問題的企業725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；檢查總計查補10.05億元，滯納金一項，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發的罰金總額也已經突破千萬，達到1817萬元。
稅務機關已將房地產行業納稅情況確定為監管重點，并且正積極探索建立房地產行業納稅評估模型，還計劃與土地管理、城市規劃、房產管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強對房地產開發企業與應納稅額有關數據的采集、監控和分析能力,同時在行政程序上規范納稅人的稅務登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務機關還將加大對房地產涉稅違法行為的處罰力度。可以明顯預見，房地產企業涉稅違法的代價將進一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風險下降低稅負的一個重要選擇。本文就房地產企業如何對其經營活動進行稅收籌劃提供一些思路。
（一）從節稅空間大的稅種和納稅人構成入手
房地產企業在進行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值。從理論上來講，應選擇稅收優惠多，稅負伸縮彈性大的的稅種作為切入點，例如土地增值稅對房地產企業而言，就是一個具有很高稅收籌劃價值的稅種，原因有兩個：一是其稅率比較高，稅負重；二是其稅率為超率累進稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負擔的差距大，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。
從納稅人構成切入。我國大量稅收共同的特點是以企業的某種類別身份為基礎。因此房地產企業進行稅收籌劃時可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實現節稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應稅勞務，為混合銷售行為。依據混合銷售按照“經營主業”劃分只征一種稅的原則，企業有充分的空間進行稅收籌劃以獲得適合自己企業和產品特點的納稅方式。設有一房地產開發企業兼營房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費。若不對這些費用分別核算，根據《增值稅暫行條例》的規定，用于非應稅項目的購進貨物或者應稅勞務的進項稅額不能抵扣，這樣就加重了企業稅收負擔。企業可以通過分別核算和收取這些費用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。
（二）尋找變量
稅收籌劃過程就是不斷發現并引入變量的過程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應納稅額的兩個最直接、最根本地因素是計稅依據和稅率，計稅依據越小，稅率越低，應納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個因素其作用。雖然這兩個因素在不同稅種中的內容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個方面下功夫。
另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動利用稅收政策的特定條款來實現減輕納稅成本的目的，房地產企業應尋找在相關稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：
差異性條款。例如房地產業涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業務收入相對于房地產銷售收入，涉及的稅負主要是營業稅，不繳納土地增值稅，稅負輕一些。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，可以考慮將其作為單獨的業務進行核算，分解房地產價格，這樣還可能有效降低房地產的增值率。
選擇性條款。稅制設計和稅收政策中規定了不同的納稅處理模式，對一種納稅主體規定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據《房產稅暫行條例》第3、4條的規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。兩種方式計算出來的應納稅額有時候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業可以適當將出租業務轉變為承包業務而避免采用依照租金計算房產稅的方式。
優惠性條款。我國土地增值稅法規定了很多稅收優惠政策，房地產開發企業可以充分創造條件，通過享受稅法規定的優惠政策進行稅收籌劃。根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的規定的通知》的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營企業中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征土地增值稅。
（三）遵循成本收益原則
房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。
以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180，營業稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。
假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。
在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
參考文獻
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關鍵詞：新會計準則；房地產企業；稅收籌劃；影響
中圖分類號：F810.42；F230 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）005-000-01
稅收籌劃是企業日常生產和經營過程中不可或缺的重要組成部分，指的是企業利用各種合法以及非違法的方式，通過各種形式和途徑，對自身的納稅工作予以科學、合理的策劃以及財務安排的活動。為加強企業會計控制，避免會計舞弊現象的頻繁發生，2006年2月我國對新會計準則進行，從2007年1月1日正式實施開始到目前已經8年有余。房地產企業在新會計準則實施背景之下，稅收籌劃也受到了一定影響。本研究主要分析與探討房地產企業稅收籌劃中新會計準則的影響機制。
一、新會計準則下，房地產企業稅收籌劃所受影響
國家企業經濟活動中被業已規定的財務核算標準，即指會計準則。與原會計準則相比，新會計準則存在較大創新性，既實現了會計信息化，同時在使用范圍和財務報告目標方面更加明確。新會計準則與房地產企業稅收籌劃密切相關的內容主要三點，即存貨計價方法、投資性房地產和固定資產計量。新會計準則在存貨計價方法上開始轉變為加權平均法和先進先出法，原有后進先出法的取消會一定程度地引起房地產企業毛利的波動[1]。在當前市場環境下，如果房地產企業的應對方法不正確，該種計價方法的改變必然會增加房地產企業的一定稅負。房地產企業建設周期較長，房地產企業當期損益與存貨計價方法關聯甚密，當存貨后進先出的計價方法受到限制或被取消，與之相關的當期損益也會受到直接影響。在投資性房地產方面的新規定中，指出投資性房地產如果采用的計量方式為公允價值，攤銷或計提折舊將無法再進行，企業稅負將會有一定程度的增加。關 于新會計準則對固定資產計量的規定，也會直接影響到房企涉稅狀況。
另一方面，新會計準則的一些規定，一定程度上促進了房地產企業稅收籌劃空間的擴展。這種擴展其一表現在可以對公允價值加以利用進行稅收籌劃，在公允價值計量模式方面新會計準則做出了許多新規定，將會對房企負債和資產計量產生較大影響，促使房地產損益計算產生相應變化。房地產企業稅收籌劃空間的擴展，其二表現在可對會計政策加以利用進行稅收籌劃。房地產企業會計政策在新會計準則中有所增加，不同的會計政策對房地產企業稅收籌劃效果也會有所區別。除此之外，新會計準則中對一些新業務的提出，也會為房地產企業帶來新的業務范圍，對房地產企業稅收籌劃空間也有應拓展。針對很多會計事項，新會計準則均作出了修改，這些修改相對原來會計準則，意味著房地產企業必須轉變原來的會計方法。新會計準則針對投資性房地產的會計處理相對舊會計準則限制較多，這些會計準則的變化同時也會致使房企稅收籌劃相應調整當前的操作手段與方式。在新會計準則實施環境下，無論業務核算還是損益方面我國房地產企業都會產生一定變化，而這些將直接對我國房企納稅額度計算產生影響。
二、新會計準則下的房地產企業稅收籌劃建議
根據新會計準則中的相關變化及其對房地產企業稅收籌劃產生的影響，房地產企業必須采取相應的對策。我國房地產具有較為特殊的經營環境，而且所面臨不確定性因素也比較多，在實施稅收籌劃過程中，房地產企業隨時都會有產生問題的可能性，而且難以做到完全規避風險。因此房地產企業應該做到以下兩點：
（一）密切關注稅收政策，增強企業風險防范意識
國家政策和社會經濟發展過程中，稅法會隨之加以調整與修正，稅收籌劃時，房地產企業可依照房地產企業特征構建相應的信息管理系統，利用有效方法掌握稅收政策實際變動情況，便于房地產企業有效、及時的制定風險問題解決措施，盡可能降低由于稅收政策的變動而給該企業帶來的影響。此外，房地產企業還應該對稅收籌劃中所存在的風險加以充分考慮，對稅收籌劃方案予以適時調整，以確保房地產企業能夠合理制定稅收籌劃方案。
（二）房地產企業應加強和稅務機關的交流與溝通
我國并未嚴格規定納稅范圍，而且稅法中也未規定稅法行為，稅法本身所具有的特征，在很大程度上提升了房地產企業籌劃稅收的難度，因此，在稅收籌劃過程中，房地產企業應與稅務機關建立良好關系，保持與稅務機關的聯系和溝通，從而在對一些新業務進行開展時能夠得到稅務機關的及時認可。同時還能對國家關于稅收政策的相關信息盡早獲悉，將因政策變動造成的影響減小到最低。另外，房地產企業還應加強對會計基礎工作的規范管理[2]。房地產企業的稅收籌劃必須立足依法納稅觀點，根據律法規定設立規范、完整的財務會計報表、賬冊及憑證。準確、合理的企業會計處理與會計憑證，是順利實施納稅檢查的重要保障。
三、總結
受到房地產企業自身以及外部等多方面因素的影響，可能會導致一定稅務籌劃風險的出現，不利于全面、有效實施企業稅收籌劃工作，同時也會影響到房地產企業稅收。為此，需要對稅務籌劃風險的成因和特點等進行分析，并積極的尋找有效措施，以有效管理并控制各種稅務籌劃風險，保證房地產企業稅務籌劃工作的順利開展具有十分重要的現實意義。
參考文獻：
關鍵詞：營改增 房地產企業 影響對策
隨著我國經濟的發展，對“營改增”的重視程度越來越高，房地產企業對“營改增”的實行好像成了必然要面臨的改革。自房地產實行“營改增”改革后，根據我國的相關規定，在實行“營改增”之前的一年銷售額達到500萬人民幣以上的企業，必須要像國家稅務單位申請為一般納稅人，除此之外，都是小規模納稅人。在沒有實行“營改增”之前，房地產企業是根據包含營業稅的銷售總收入來計算稅；“營改增”以后，計算依據要把增值稅從銷售收入中扣除。有關“營改增”的相關規定，在真正實行的過程中，對房地產企業產生了很大的影響。所以，本文開始是對“營改增”在房地產企業的影響進行了闡述，之后又針對“營改增”在房地產企業實行中所帶來的稅收影響籌劃了相應的對策，希望對今后我國房地產企業的發展有所幫助。
一、“營改增”對房地產企業的影響
（一）“營改增”對房地產企業開發成本的影響
對于任何一個企業來說成本都決定著企業的利潤，然而“營改增”的實行對房地產企業的成本有著不可忽視的影響。因為在房地產企業中，建筑在施工過程需要很多材料，而這些材料往往都不可能從一個企業購買，都需要從各個不同的企業購買，但是，其中有好多材料都是從個體的小商戶手中購買的，然而這些小商戶不可能出示增值稅專用發票，所以企業也就沒辦法在納稅時把這些增值稅扣除，這也就增加了房地產企業的成本。而且，在房地產企業建筑施工中的工作人員都是來自全國各地的農村，他們沒有專門的勞務公司，所以房地產企業也不能開出增值稅的發票，沒辦法進行相應的扣除。但是如果房地產企業可以尋求較大規模的企業合作就可以進行增值稅的扣除，也就大大降低了企業稅負。“營改增”的實行不僅對房地產企業的成本有影響，而且對房地產稅負也有很大的影響。
（二）“營改增”對房地產企業的稅負影響
隨著我國經濟的不斷發展，政府正在進行各方面的管理體制的完善，為了加快經濟進步的腳步，政府提出“營改增”并在房地產企業試行，目的就是希望“營改增”可以較少企業對稅收的壓力。可是，“營改增”是否真正對房地產企業的賦稅程度起到了作用呢？
當“營改增”剛剛在房地產企業實行的時候，得到了各個行業的企業的關注，它的影響也在試行的過程中慢慢體現出來。在實行“營改增”之前，房地產企業的營業稅稅率為5%，之后，房地產企業的增值稅銷項稅率哲定為11%。下面對“營改增”對房地產稅負的影響進行舉例說明。假設A公司銷售收入為800萬，相關成本為300萬，增值稅銷項稅率按11%計算，進項統一按17%計算，不考慮其他的變動因素。
則：“營改增”之前應交稅費=800*5%=40
“營改增”之后應交稅費=800/（1+11%）*11%-300/（1+17%）*17%=35.4
對于小規模的納稅人而言，實行“營改增”對他們一定是利大于弊的，他們的稅收壓力一定隨著“營改增”的實行而減少。然而，對于一般納稅人來說，即年銷售額超過500萬元的企業或者是企業經過會計的核算能提供準確的納稅資料的企業，只有當進項可扣金額大于營業收入相對較大的比例時，才能使“營改增”的實行達到降低房地產賦稅程度的目的。所以，“營改增”對房地產企業的稅收帶來的影響還是很大的，實際上，并沒有完全達到預期降低房地產企業稅負的愿望。但是，由于房地產企業的特殊性，以前經常會出現一些稅上加稅的情況，這種情況會導致房地產的稅收大大增加，而“營改增”的推行，大大避免了房地產企業的重復納稅的現象，也就在某種程度上減輕了稅收負擔，增加了企業效益。
“營改增”在房地產企業的試行，對房地產各個方面的要求越來越高。“營改增”之后，首先最大的影響就是由于部分企業沒辦法開正規的增值稅的發票，這就使房地產企業對可扣除增值稅的發票的獲取有很大的難度。如果房地產企業調整好自身的結構，完善企業內部的各種機制，一定會在“營改增”工作的開展中受益。
二、對房地產企業稅收的籌劃對策
（一）開發成本的稅收籌劃對策
房地產在開發的過程中需要的時間很長，由于他的特殊性，所以成本也比較大，在工程施工的過程中如果對各個環節提前做好精密的籌劃，把成本做好預算，那么一定就會降低房地產企業的成本。同時，由于“營改增”是要對增值稅進行扣除，所以如果房地產企業在工程建設的期間可以將這些成本最大化的平均攤開，便可對增值稅進行平均抵消，從而也就降低了稅負。房地產企業的稅收對房地產效益有很大的影響，稅負的增加會造成房地產企業沒必要的成本增加，所以對房地產企業的開發成本一定要做好籌劃。
（二）重視對“營改增”制度的學習，完善對進項的管理
“營改增”制度在房地產行業的試行，目的是在其他各個領域都能夠起到減少企業賦稅的作用，所以房地產企業一定要高度重視“營改增”制度，對企業的工作人員要有專業的培訓，使大家對“營改增”有簡單的認識和了解，讓每個員工都認真學習“營改增”的規則，讓大家都參與到“營改增”的推行中去。
“營改增”這一新的政策是要企業在納稅是對增值稅進行扣除，所以房地產企業要對增值稅進行嚴格的掌控和管理。增值稅的發票一般都是由供貨商提供的，所以在采購之前，一定要了解供貨商是哪種納稅人，一定要確認供貨商是一般納稅人之后再進行合作，這樣才能最大限度的抵扣進項，也就減少了房地產企業的稅收。在“營改增”的制度推行之后，房地產企業一定要重視增值稅發票，有些商戶會利用價格優勢拒絕開增值稅專用的發票，房地產企業一定要把目光放長遠，不能只看眼前的一點利益而接受商戶不合理的建議。管理好進項，在實行“營改增”過程中，可以在很大程度上降低房地產企業的稅負。
三、結束語
據現實情況，“營改增”對于房地產企業來說既有利又有弊，雖然會在某種程度上給企業帶來一定的風險，但是也為企業帶來了降低稅負的可能性。所以說，“營改增”的方案在房地產企業稅收的方面產生了巨大的影響，所以房地產企業要做好自身的完善工作，進行自我調整，做好籌劃，充分了解“營改增”，利用好“營改增”，減少企業稅收，降低成本，更好的避免“營改增”帶來的風險。因此，希望通過本文的分析，可以給房地產企業一些啟發，促進房地產企業的健康、持續發展。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；土地增值稅
稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利于企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。
一、房地產企業的經營特點及稅負情況
（一）經營特點
對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：
1．開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。
2．開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。
3．經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
（二）房地產公司稅負情況
從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產公司涉及的稅種
（一）前期準備階段的稅種
房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）房地產開發階段涉及的稅種
在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。
（三）房地產銷售階段涉及的稅種
1．營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。
2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3．印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。
4．企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。
5．房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。
三、房地產公司的稅收籌劃策略
從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土
地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。 充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
3．整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。
（二）企業所得稅的籌劃
1．遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009] 31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
2．充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅；又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。
（三）營業稅的籌劃
1.合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。
2．將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，節約了2%的營業稅。
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二、各節點籌劃內容(圖2)
三、可籌劃稅種簡述
基于企業的經營策略和項目實際情況,針對于各稅種的籌劃可能性和籌劃結果,如表1所示。(表1)
需要注意的是所述籌劃空間為經驗判斷,且部分稅種籌劃結果為理論結果,具體需要結合最新稅法文件和主管稅務機關執法尺度進行調整。
四、地方稅務政策解讀(以南京項目為例)
(一)成本對象。成本對象由企業開工之前報主管地稅機關備案。企業進行成本對象備案時,需報送以下資料:1、《房地產開發企業計稅成本對象備案報告表》;2、《土地使用權證》、《建筑用地規劃許可證》、《建筑工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。
主管地稅機關在登記備案出具書面告知書后,房地產開發企業按照已備案確認的計稅成本對象計算各成本對象的計稅成本。
(二)關于預提(應付)費用
1、房地產開發企業可以預提的出包工程,是指承建方已按出包合同完成全部工程作業量但尚未最終辦理結算的工程項目。房地產開發企業可以據以預提的出包工程合同總金額,不包括甲供材料的金額。預提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%,且已開發票金額與預提費用總計不得超過出包工程合同總金額。預提的出包工程,自開發產品完工之日起超過2年仍未支付的,預提的出包工程款全額計入應納稅所得額;以后年度實際發生時按規定在稅前扣除。
2、房地產開發企業可以預提的公共配套設施建造費用,對售房合同、協議或廣告,或按照法律法規及政府相關文件等規定建造期限而逾期未建造的,其預提的公共配套設施建造費用在規定建造期滿之日起一次性計入應納稅所得額。未明確建造期限的,在該開發項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產品條件時仍未建造的,其以前年度已預提的該項費用應并入當期應納稅所得額。以后年度實際發生公共配套設施建造費用時,按規定在稅前扣除。
3、房地產開發企業預提的報批報建費用、物業完善費用,必須是完工產品應上交的報批報建費用、物業完善費用,同時需提供政府要求上交相關費用的正式文件。未完工產品應上交的報批報建費用、物業完善費用不得預提在稅前扣除。
除政府相關文件對報批報建費用、物業完善費用有明確期限外,預提期限最長不得超過3年;超過3年未上交的,計入應納稅所得額。以后年度實際支付時按規定在稅前扣除。
(三)計稅毛利率。目前,開發項目位于南京市的計稅毛利率為10%。
五、土地增值稅
(一)土地增值稅清算單位。土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算,對于國家有關部門批準的分期開發項目,以分期項目為單位進行清算。對國家有關部門批準的開發項目或分期項目開發周期較長,納稅人自行分期開發的,其收入、成本、費用按規定分別歸集的,主管稅務機關可將自行分期項目確定為清算單位。
(二)土地增值稅核算對象。土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發項目中包含多種類型房地產的,按以下類別作為核算對象,分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率,繳納土地增值稅。房產類型分為:1、普通標準住宅;2、其他類型住宅(含普通住宅和非普通住宅);3、非住宅類房產。
(三)公共配套設施成本費用的扣除。項目規劃范圍之外的,其開發成本、費用一律不予扣除。
(四)裝修裝飾費用的扣除。對房地產開發企業售樓處等營銷設施的裝修費用,應計入房地產開發費用。
? (五)相關費用、基金的扣除。市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費不得加計扣除,也不作為房地產開發費用扣除的計算基數。
(六)預征率。1、普通標準住宅不預征土地增值稅;2、普通住宅按2%預征率預征;3、普通住宅以外的住宅按3%預征率預征;4、非住宅類房產按4%預征率預征。
六、分稅種籌劃詳述
(一)企業所得稅
1、開發成本的籌劃。對于一般房地產開發企業來說,銷售收入受市場價格影響很大,總體成本、費用控制會根據項目定位及規劃設定,以上因素可視同為固定值,可調節空間很小,因此通過成本分攤方式的調整,可以達到延遲納稅的效果,如合理提高開發成本,增加主營業務成本金額,從而達到降低稅負的效果。
2、成本費用的籌劃。很多房地產開發企業為了土增清算時多扣除成本,刻意增加成本類科目的金額,造成企業所得稅提前納稅、土增清算不能扣除的結果。合理合規的安排成本費用劃分,達到前期多扣除費用的目的。同時可根據各年預算,合理安排廣告費、業務招待費、三項經費等支出,控制在稅法規定的限額比例內,減少應納稅所得額的調整。
3、彌補虧損的籌劃。房地產開發企業成立初期,會連續幾年稅務利潤虧損,合理安排銷售時點,可在一定程度上利用彌補虧損的優勢,降低前期所得稅稅負。這種籌劃方式適用于開發周期較長、銷售時點較晚的項目。
(二)營業稅。營業稅為收付實現制,納稅義務發生時點為收到款項或達到收入確認條件,同時考慮到“營改增”政策的變化,地稅勢必會對營業稅等由地方稅務機關征繳的稅種嚴格管理,其籌劃空間較小但風險很高,不建議對此稅種籌劃。
(三)土地增值稅(預征)。根據市土地增值稅預征政策,業態不同適用不同的預征率,其籌劃空間較小,不建議對此稅種籌劃。
(四)土地增值稅(清算)。如表2所示,
土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入,減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據,并按照四級超率累進稅率進行征收。(表2)從多角度把控適用稅率,降低土增實際稅負,以下幾點僅從籌劃方法的角度分析: 1、收入的調整。假定成本為不變量,結合預售階段的籌劃方案以及預測銷售金額,調整銷售單價,使清算部分增值額不超過扣除部分的50%,即適用最低的30%稅率;或通過收入區間的調整使稅后利潤最大化。
2、成本的劃分。假定收入為不變量,可以通過成本的劃分,合理提高清算成本,從而降低土地增值稅。
3、清算時點及順序的確定。項目包括住宅、商業、車庫、儲藏室等業態,其中住宅和非住宅(商業、車庫、儲藏室等)為清算業態,受銷售安排和項目立項所限,上述清算業態不能出具單獨的清算報告,且根據清算時點要求,即銷售比例達到85%或銷售許可證滿三年,屆時增值額較高的業態銷售比例較大,會提高清算項目前期的增值額,有可能出現前期清算補稅,二次清算退稅的情況,如合理調整銷售計劃,可推延補稅時點。
4、普通標準住宅的稅收優惠。根據《土地增值稅暫行條例》規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額之和20%的,免征土地增值稅。
七、稅務籌劃方案
目前,稅務機關一般以區縣級以上發展和改革委員會審批或備案的項目(《投資項目核準通知書》)為單位進行清算;對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算。
關鍵詞：營改增 房地產企業 稅收籌劃
稅收籌劃的內容主要包括節稅、避稅、轉移稅負，也就是納稅人以遵紀守法為前提，通過合理的安排與科學的籌劃整理出最優納稅方式，使企業在合理避稅中獲得更多經濟利益。當實施營改增后，房地產企業不僅能通過科學的稅收籌劃有效減輕納稅負擔，還能成功避免重復征稅問題，使企業的成本及風險得到降低。因此，基于營改增后的房地產企業稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。
一、營改增后房地產企業稅負受到的影響
長時間以來，房地產企業的建筑業和不動產銷售都需要繳納營業稅這種價內稅，而營業稅作為一個價內稅，極易發生重復征稅問題，無論是建筑業或是房地產開發企業還是營銷企業，房地產鏈條上的分工越明細，重復征稅就越嚴重。這使房地產企業無形中增加了稅收負擔。當營改增在房地產行業得到實施后，由于每個環節就其新增價值額征稅，避免了重復征稅，在一定程度上降低了企業稅負。同時，營改增進項抵扣的方式能促使房地產企業對其經營流程重新進行設計，將以往的粗狂式管理轉化成精細化管理，達到降稅的目的。但在實際的運作中，房地產企業的營改增面臨許多改革中的問題，比如建筑業作為以提供建筑勞務為主的企業，其進項購進業務非常少，營改增之后如何對其制定合理的稅率，使其稅負不至于過重。房地產開發企業的成本構成中土地成本作為占比重最大的一個項目，由于是政府直接收取的土地出讓金，還不能作為抵扣進項，導致房地產開發企業的稅負有所增加；此外，增值稅納稅人作為一般納稅人和小規模納稅人，不同的房地產企業選擇不同的納稅人，可能會給企業的稅負帶來不同的影響，不同的企業不能盲目選擇，而應根據自己的實際情況以及稅法的相關規定申報不同的納稅人。
二、營改增后房地產企業稅收籌劃的意義
在國民經濟發展中，房地產行業是根基，任何行業的發展都離不開房地產行業，它是國民經濟發展的支柱性產業，更是人民生活改善的一項基礎性產業。當實施營改增后，房地產企業不僅能成功避免重復征稅問題，還能通過科學的稅收籌劃有效減輕納稅負擔，使企業的成本及風險得到降低。因此，基于營改增后的房地產企業稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。
營改增以后對房地產企業的稅收籌劃有積極意義。一是稅收籌劃能幫助房地產企業提高其經濟效益。通過稅收籌劃，納稅人能減少房地產企業支出稅費增加利潤。二是幫助房地產企業降低稅收風險。當出臺并實施營改增稅收政策之后，房地產企業的財務人員務必要熟練掌握一系列稅收政策，增強納稅意識，真正實現房地產企業的誠信納稅，通過完善稅收籌劃來降低其稅務風險。三是對提高辦稅人員水平、督促國家建立健全稅收制度等起到積極作用。在任何國家的避稅與反避稅的博弈中，稅制越健全避稅的空間越小，企業避稅的渠道趨于對政策的熟練運用，比如減稅免稅的運用等。而不是能有多少可鉆的空子。正所謂愚昧者抗稅、愚蠢者偷稅、聰明者避稅、精明者籌稅，營改增促使房地產企業的財務人員獲得良好的培訓空間與個人發展空間，為房地產企業依法籌稅、誠信納稅提供良好條件，同時促使國家在稅收法律法規的不斷完善中堵住稅收缺陷與不足。
三、基于營改增后的房地產企業稅收籌劃建議
（一）科學合理申報納稅人身份
在房地產行業實施營改增后，所有增值稅納稅人都要按照增值稅納稅人的相關規定申請納稅人身份，增值稅納稅人身份分為一般納稅人和小規模納稅人，劃分的標準是經營規模的大小和會計核算是否健全，一旦認定后身份不同計稅方法不一樣，一般納稅人使用進項抵扣計算繳納增值稅而小規模納稅人則以全部銷售額計算繳納增值稅，當然一般納稅人使用的通用稅率為17%，而小規模納稅人使用的是征收率3%。
經過測算我們以為企業的購進業務達到一定比例有必要按照規定申報一般納稅人，否則稅負會遠遠高出小規模納稅人的平均稅負。并且需要提醒的是，按照現行增值稅納稅人管理規定，對于年應稅銷售額超過財政部、國家稅務總局規定的小規模納稅人標準的納稅人，沒有按照規定期限申報一般納稅人的，稅務部門將要求按照一般納稅人稅率計算增值稅并且不得做進項抵扣，亦不得為其代開增值稅專用發票，如果企業的財務管理發生了這樣的申報失誤，企業的稅負將大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地產企業都被認定為一般納稅人才好，比如提供建筑勞務為主的企業和以不動產銷售為主的企業由于進項稅額很低，認定為一般納稅人一方面使用一般納稅人的較高的稅率（預測房地產企業為11%的增值稅稅率），另一方面卻幾乎沒有進項抵扣，那么同樣會大大增加企業的稅負。這種情況下不如按照小規模納稅人的征收率繳納增值稅。
（二）加強管理增值稅發票，及時獲取可抵扣發票
對于認定為一般納稅人的房地產企業，企業將使用增值稅專用發票，要求專人開具、專人保管。房地產企業應使其內部管理水平得到提高，并促使財務人員加強學習稅務知識。作為增值稅一般納稅人一方面要管理好銷項稅發票的開具和管理，另一方面加強管理各項購進業務，包括固定資產購進的管理和采購材料的管理，及時取得增值稅專用發票和相應的抵扣聯。尤其是在與大多數建筑公司或銷售公司發生業務往來時，由于對方可能是小規模納稅人，要積極協調獲取稅務部門代開的增值稅專用發票以期正常完成抵扣。而作為小規模納稅人的房地產建筑施工企業競爭將更加激烈，由于難于實現外部稅負轉嫁，致使一些建筑企業選擇從工程質量入手，降低成本獲得期望的利潤。這就需要房地產開發企業強化內部質量監管和外部質量監控，盡量選擇那些與增值稅一般納稅人資格相符的、具備正規資質的建筑施工企業，既能保證工程質量，又為后期抵扣進項稅打下基礎。
筆者可以預見，基于增值稅避免重復征稅促進社會化專業協作的重要杠桿作用，未來幾年，社會上的建筑業會發生優勝劣汰整合兼并的熱潮，那些資質缺失、質量不過關的游走型建筑施企業會大批淘汰。
（三）科學利用稅收優惠政策，實現減稅免稅目的
增值稅減免稅條例有諸多規定，比如利用摻兌廢渣在生產原料中且比例不低于30%的生產的特定建材產品，給予免稅；以廢舊瀝青混凝土為原料生產的再生瀝青混凝土，且在生產原料中比重不低于30%的給與增值稅即征即退；采用旋窯法工藝生產并且生產原料中摻兌廢渣（含水泥熟料）不低于30%的給予增值稅即征即退；此外，隨著綠色建筑理念的推廣，增值稅對認定為新型節能環保墻體材料的產品將給與免稅或即征即退的優惠政策。房地產行業產業鏈的相關企業要科學利用好這些稅收優惠政策，積極稅收籌劃實現減稅免稅。
（四）注重經營活動管理，合理開展稅收與成本聯動籌劃
一是對供應方的資格和價格進行比較。房地產企業到底應該在一般納稅人處購進貨物還是在小規模納稅人那里購進貨物？在質量相當的前提下要做成本與稅收的聯動籌劃，比如從一般納稅人處購進一批增值稅稅率17%的貨物，價稅總計117萬元，可抵扣進項稅額為17萬元；從小規模納稅人處購進同樣一批貨物，在無法取得增值稅專用發票的前提下，該批貨物只有等于100萬元，企業的預期成本才不會改變，低于100萬元企業獲得額外利潤，如果高于100萬，即意味著企業成本費用增加。二是利用稅率差異。當同一納稅人的同一項業務既涉及一般物資又涉及建筑業勞務時候，一般物資的稅率是17%，建筑業的稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業務不同納稅對象稅率不同的差異，減少企業的稅務負擔；
（五）加強稅務機關溝通，確保企業稅收籌劃合法
在企業進行合理避稅的過程中，制訂以及實施籌劃方案，要注意合法性的基本要求與準則。所以，企業必須嚴格遵守我國法律、法規、制度的規范，在合法的范圍內進行合理避稅，保障合理避稅行為的合法性。同時，企業還應充分關注國家法律環境的變化，考慮國際相關法規及行業準則的約束。
另外，由于稅務執法機關擁有自由裁量權，因此，企業應當加強與當地國地稅機關的溝通與協調，熟悉當地的稅收征管特點和具體要求，對稅務部門的指導要主動積極地接受，定期向其咨詢政策的最新發展動態，并進行理解、掌握，為制訂合理的籌劃方案提供參考。制訂方案、實施方案的過程中，對本地稅務部門的征收管理方法要時刻關注，以取得本地部門的認同。實施方案的后期階段，倘若與稅務部門在理解上存在不一致的問題，企業應予以合理解釋。
四、結語
“營改增”的最終目的在于協調社會負擔和政府收入之間的矛盾，降低社會稅負。雖然，在“營改增”初期，房地產企業會面臨很多的問題，房地產企業的經營也會遭受一定的挫折，但是，只要合理進行稅收籌劃，營改增必定是推進企業發展的重要保障。
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（一）新會計準則對房地產企業存貨計價方法、投資性房地產、固定資產計量的影響
新會計準則在存貨計價方法上開始轉變，規定《企業會計準則第1號――存貨》中取消了原有后進先出法，開始向加權平均法和先進先出法進行轉變，此種計價方法的轉變一定程度上會造成毛利的波動。該方法，尤其是在通貨膨脹的市場背景下采取加權平均法和先進先出法會造成一定的稅負增加。因為房地產企業自身具有建設的周期長，假設取消或限制存貨后進先出的計價方法后就會直接影響著房地產企業的當期損益，對房地產企業稅金和利潤空間兩方面造成影響。其次是投資性房地產方面的新規定，該規定指出為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。說明如果采用的計量方式為公允價值，攤銷或計提折舊將無法再進行，企業稅負將會有一定程度的增加。最后是新會計準則對固定資產計量的規定對房地產企業的涉稅狀況也是有影響的。該規定明確了固定資產的折舊方法、折舊年限，而在房地產企業中，主要是以固定資產的形式存在，而且成為企業資產方面的一個重要的組成部分，所以房產的結構與管理水平高低將會對房地產企業的競爭力有著巨大影響。
（二）新會計準則促進了房地產企業稅收籌劃空間的擴展
一是對公允價值加以利用進行稅收籌劃，在新會計準則中關于公允價值計量模式做了許多規定，從房地產企業負債與資產計量方面來分析，房地產企業的折舊、攤銷和成本等損益的計算都會出現相應的變化，所以對于房地產企業而言，就需要利用公允價值進行合理有效的稅收籌劃。一方面要充分利用為房地產企業提供的專業會計政策。包括固定資產折舊方法、存貨計價方法等多種會計政策，如果選擇的會計政策不一樣，就會造成所能取得的稅收籌劃效果不一樣，使得面臨的稅負也差別很大。另一方面新業務的稅收籌劃。新的業務主要指企業年金和投資性房地產。在這些方便需要根據情況做好相應的稅收籌劃。二是新會計準則針對投資性房地產的會計處理相對舊會計準則限制的方面要多很多，這些限制，在很大的程度上將引起房地產企業的損益出現一些改變，這樣房企稅收籌劃中就不得不讓對當前的操作手段和方式做出相應的調整。
二、新會計準則下的房地產企業稅收籌劃對策
（一）加強關注稅收政策，采取相應對策
在社會經濟發展過程中，國家的稅收政策都會做出相應的調整，相應地，房地產企在稅收籌劃方面，可以根據房地產企業特征構建相應的信息管理系統，利用有效方法掌握稅收政策實際變動情況，這樣才有利于房企有效、及時的制定問題解決對策。如《建造合同》準則是新會計準則的第15號準則，主要是對代建房的規范。稅法對各種建房方式進行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，而房地產企業存在自主開發、代建房和合作建房等多種多樣開發。
（二）強化房地產對銷售收入的稅收籌劃
