發布時間：2023-02-28 15:51:16
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產發展樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
Abstract: in the current China's real estate industry, accurate grasp the trend of development and the development of the situation, to enhance the market control ability and decision-making ability, plays very important role. This paper will discuss in this part, a detailed analysis of the main real estate development current situation, the development and construction of the basic direction, are discussed in detail, and strive to from a practical point of view, enhance the overall market control ability, and make positive contribution to the cause of progress.
Keywords: real estate; development situation; analysis and research; real estate industry
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼：A文章編號：
引言
房地產行業，是相關經濟建設以及綜合國力提升的重要環節，同時，房地產的企業則是我國相關地產企業當中的主要組成部分，而在此項行業當中，競爭大、市場的變化莫測，同時，在實踐的操作當中，所需要的實際的資金也比較的大、占用的土地資源也較多，而其中的一些問題，也正是當前我國社會所共同關注的一個熱點話題，所以，如何很好的掌握我國現階段的房地產發展的主要形勢，對于促進并且加快此項事業的進步以及發展來講，有著不可替代的作用和意義。分析我國當前的房地產的形勢，需要從實際的角度出發，深入的對每一個具體的影響因素進行研究，并且針對整個房地產的行業進行深層次的了解，而這一點，對于我國國民經濟的快速增長以及維護社會的穩定和諧來講，也是有著極其重要的意義。
我國房地產的現狀以及主要面臨的問題
我國的房地產行業在經過了許多年的發展和建設之后，現在已經有了相當規模以及數量的地產企業，同時，競爭也是具備了一定的規模，開發以及建設的力度、經濟發展的情況等，也是和以往相比有了相當大的進步和提升。但是，就目前而言，在我國的房地產行業當中，還是存在有一定的問題急需要進行改進和解決。首先，房地產是一個非常典型的資金密集類型的企業，有著投入高并且回報高等特點，但是，我國現前的一些房地產的企業規模和實力都難以應對激烈的市場競爭，在地產的企業當中，整體性的開發能力較低的情況比較的明顯和突出，和當前房地產企業資源密集類型的特征以及實際的狀況相比較而言，極為不符合。同時，在現今的房地產行業之最，企業的負債率往往會比較的高，而這一特點和現狀，又會進一步的導致房地產行業的經營風險變得比較大，一些資金不足以及資金短缺的情況會被放大，這一點，也就進一步的制約了我國房地產行業的發展和前進，在有些時候甚至會引發一連串的連鎖反應，對于市場來講極為不利。同時，在現階段，我國的房地產行業當中，信用較差，也是一個面臨的主要問題，許多房地產的企業和商家，往往僅僅重視短期之內的經濟回報，卻忽視了很好的樹立一種品牌的效應以及企業信用的增長，這部分企業一般的來講都是缺乏應有的規劃和發展的具體以計劃，一些地產建筑的面積縮水以及價格性的欺詐等等現象可謂是層出不窮，而這一點，也是給我國的地產和行業進一步的發展和前進帶來了極大的不利影響，需要在實踐的操作當中引起足夠程度的重視并且進行有效的改進和解決。
我國房地產發展的特征
根據上文的詳細闡述和分析，可以對我國目前的房地產行業當中的主要現狀以及存在的一些重點的問題，有著明晰的了解和掌握。接下來，將針對房地產的發展過程當中的一些特征，進行細致的闡述，力求更進一步的為實際的工作等做出理論參考。
就現階段而言，我國的區域性的產業，其相關的發展以及建設，主要是以區域性的房地產的產業發展作為核心和重點，并且圍繞著這一點內容，來開展一系列的工作。現在，隨著經濟的不斷發展和進步，隨著產業的前進，人們都涌入到了這一區域當中，而這一現狀也是帶動了經濟水平的進一步的提升以及住宅、產業以及房地產等的發展，而同樣的，區域類型的產業，也是需要房地產的，其在發展以及建設的過程當中，需要有大量的廠房以及土地等，只有產業的地產，得到了進一步的發展和提升，才能夠在實際意義之上有住宅的建設以及相關地產事業的發展，而最終的情況，則是為其中的商業地產，提供更加廣闊的發展以及建設的空間、為商業類型的產業，提供堅實的發展以及建設的基礎，而這一點，也正是我國目前階段當中的房地產行業的總體性的特征，明晰這一點內容，對于很好的掌控房地產行業的發展形勢，有著不可替代的作用和意義。相關的產業，一般的來講，是主要的生產類型，而生產，則更多的是第三類型的產業，住宅的建設以及發展，則是很好的銜接地產以及商業之間的橋梁和樞紐，同時，也是很好的聚集人群的一種新型的方式，從行業自身的角度和實際的特點來進行分析的話，我國現階段的房地產行業，要想維持一種持久并且穩定的發展以及建設，核心的內容之一，就是需要不斷的促進相關產業的發展和進步，進而合理的帶動富裕以及資產的提升，最終，則會進一步的實現房地產行業的全面建設以及健康協調的發展。
我國房地產發展的形勢研究
明確我國當前房地產行業的主要現狀、實際面臨的相關問題以及發展的特征，對于掌控房地產發展的形勢來講，尤為重要。我國現今的房地產行業，正在面臨著一系列的改革，相關的政策和措施不斷的施行，力求穩定住房價，力求其區域合理化。在近些年以來，我國的房地產行業當中的一些民營經濟，正在不斷的發展和壯大過程當中，并且也是逐漸的成為了房地產行業之中建設以及相關投資不斷增長的主力軍。一些市場的機制不斷的完善、相關的體系建設不斷的落實，也是更好的帶動了現前的房地產行業的不斷發展以及進步。另外一個方面來講，我國的房地產，正在逐漸的走向法制化以及正規化，并且，也只有這樣，只有通過這樣的方式，才能夠更進一步的推動我國房地產行業的繼續前進，治理現今市場的競爭較為混亂的情況，并且以此為基礎和前提，進一步的推動地產的企業走上更加光明的未來。另外一個方面一些地產的企業，也更加的注重自身品牌的價值以及專業化的服務，更多的服務正在不斷的落實以及完善過程當中，開發的模式當中，將會有更多的創新，抗風險的能力，同時也會隨之得到進一步的加強，這一點對于我國當前形勢下的房地產行業來講，尤為重要，不僅可以逐漸的加強地產行業的建設質量，同時，還可以更好的促進經濟的增長以及價值的提升，是未來地產行業發展的主要趨勢。
結束語
綜上所述，根據對現今我國的房地產行業進行詳細并且深入的研究以及分析，從實際的角度出發，層層的深入，針對其中的發展建設的現狀、存在的主要問題、發展的實際特征以及建設的形勢等，都進行了詳細的闡述，力求更進一步的推動此項事業的進步和發展，為房地產事業更上一步臺階做出積極的貢獻，同時，也為了更好的促進經濟的發展以及國民經濟水平的提升、幫助地產企業更好的樹立自身的品牌以及服務的價值，做出努力。
參考文獻
劉猛化.淺議現代化的房地產企業所面臨的主要問題以及改革的具體途徑【M】.現代地產行業資訊，2011.10
關鍵詞：房地產 監管 發展
近些年來，隨著社會經濟的發展，我國房地產業取得了蓬勃發展。隨著房地產行業的發展，各地房地產企業呈現數量眾多、構成復雜的特點，同時廣大購房者的購房需求也呈現多元化的趨勢，因而房地產開發項目類型也不斷增多，精裝修住宅、商業地產、辦公用房等類型不斷推陳出新。這些新變化給房地產行業的監管工作不斷帶來了新的問題，促使房地產行業監管工作不能墨守成規，需要不斷探索和創新管理方法、增加管理措施，既要通過管理保證房地產市場的平穩健康運行，又要通過服務促進房地產行業的健康發展。
一、目前房地產行業監管工作中存在的問題
（一）法律監管制度的不完善
在房地產行業監管工作過程中由于可依據的法律法規出臺時間較久，或者很多制度不配套，操作性不強，導致監管部門對房地產行業發展過程中產生的一些新問題缺乏針對性的管理依據。
（二）房地產開發項目手冊申報尚不規范
房地產開發項目手冊主要記錄房地產項目從開發到銷售等階段的各類信息，包括項目概況、拆遷安置情況、施工情況、經營情況等內容。監管部門可以依據《項目手冊》對房地產項目實施跟蹤動態管理，掌握房地產開發項目的具體情況，匯總房地產市場項目數據，實時了解房地產市場開發經營方面相關數據。
監管部門雖要求相關企業定期填報報表、提供相關資料報送房地產管理部門查驗，但在實施《項目手冊》過程中，由于缺少有效的監管措施，企業未能及時填報的情況日益增多。大多數企業只是在房產項目申請項目綜合備案時提交項目手冊，由于項目綜合備案已經在項目結束階段，前期的一些施工數據與實際發生時間相隔較久。因此房地產監管部門無法對房地產開發項目實施動態管理，及時掌握項目開況。同時，由于項目手冊已實施多年，手冊要求申報內容中許多方面已與目前房地產開發項目工程實際進程不符，需進行調整。
（三）商品房售后保修缺乏監管措施
根據《商品房銷售管理辦法》等法規規定，房地產開發企業對商品房承擔保修責任，造成損失的還需承擔賠償責任。雖然大多數房地產開發企業能夠履行保修責任，但隨著時間的推移，商品房售后保修的投訴呈現逐年增多的趨勢，并且大多數投訴是集中在維修質量問題上。即使部分房產企業對業主反映的質量問題進行了維修，但仍存在維修不到位或拖延時間的問題，有的甚至是多次維修仍未解決質量問題。對于這樣的投訴，由于房地產管理方面的法規并沒有對房地產開發企業保修不到位的處罰規定，作為監管部門除了進行調解，督促房地產企業履行好保修責任外，對未履行好保修責任的企業并無可處罰的措施。
（四）房地產經紀機構市場管理亟待加強
房地產中介行業架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶，對帶動房地產市場運轉起到劑的作用。但隨著房地產行業的發展也帶來了很多的問題：一是房地產中介門檻極低，導致中介業務機構之間形成巨大差異，加劇了各中介機構之間的無序竟爭，不利于房地產市場的優勝劣汰和品牌化、專業化的發展；二是從業人員文化程度高低懸殊，素質參差不齊，不利于整體形象和服務的提高；三是部分房產中介機構暗箱操作頻繁，存在違規收費、吃差價、合同欺詐等違法違規行為，導致消費者對中介機構難以信任，對中介機構的的投訴、法律訴訟呈增長趨勢。
（五）商品房買賣合同中存在的問題
隨著房地產行業的發展，精裝修商品房成為商品房的一個新的發展趨勢。但由于市場上使用的商品房買賣合同示范文本是各省建設廳和工商部門聯合制定的版本，合同條款中對精裝修方面內容并無明確規定，只能依靠房地產開發企業與購房者通過簽訂補充合同的方式對精裝修內容進行約定。容易造成購房者與房產企業在交房時對隱蔽工程的裝修質量、所用建材標準、裝修技術工藝等方面產生不同看法，引發糾紛。監管部門在處理糾紛時，也因為合同條款的不明確，使得糾紛難以得到有效的解決。
二、加強房地產行業監管工作的對策與思路
針對上述問題，筆者對不同城市房地產管理部門進行調研和比較，從中得到了一些啟發，可以采取多種方式方法對房地產行業進行有效監管。
（一）進一步完善住房保障法律制度。
由于目前缺失全國統一的保障房立法，客觀上為部門立法和地方立法的發展提供了契機。各級人大以及地方政府應當制定和完善有關房地產行業管理機制的法律規范，用法律的形式保證房地產行業正常運轉和可持續發展。
我們認為地方立法和部門立法可以采取以下措施：建立和完善房地產動態的信息公開制度；建立和完善房地產行業的誠信聲明和法律風險提示制度；建立和完善房地產行業的誠信信息體系。
（二）繼續加強和完善項目手冊監管。
在調查研究的基礎上，結合各地市房地產監管部門實際，繼續加強和完善項目手冊的監管。
首先要對項目手冊的內容進行完善：根據項目情況和市場形勢數據的需要設置相應的表格和報送時間，結合房地產信息系統對表格具體內容的進行規定，通過對填報數據邏輯性和準確性判斷提高數據質量，最后對數據進行匯總分析，形成一個完善的房地產開發項目信息收集、處理體系。
其次，建立完善的處罰機制。將是否完成項目手冊備案工作納入優秀房產企業的評選標準，對企業在外地開發項目情況也納入項目手冊填報內容，在資質申報中以填報后經審核的赴外地開發項目業績為準。對嚴重違反項目手冊相關規定的企業處以暫停網簽合同備案。
（三）強化房產項目售后維修的監管。
各地房地產監管部門除了依靠相關部門加強對施工單位的管理，提高工程質量，特別是售后維修質量外，更主要的是要創新監管手段，強化房產項目售后維修的監管。
建立房地產企業售后質量保修體系，將售后質量保修問題納入企業信用體系中。對比較嚴重的售后保修問題通過網絡等途徑向公眾公布，增強輿論對房產企業的監督壓力。
進一步完善保修金制度。建立預先賠付制度，確保購房者利益。這種措施對于項目公司來說更為有效，畢竟經濟利益是項目公司最重要的目的，只有控制其經濟利益，才能有效起到監督作用。
（四）進一步規范房地產經紀機構行為，建立準入與淘汰機制。
房地產中介服務業的混亂、缺乏誠信和不規范經營的現象已經成為阻止其進一步發展的巨大障礙。一方面要提高從業企業的準入資質。如北京2004年新出臺的《關于房地產經紀機構房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》提出的中介機構預存60萬元保證金在銀行的規定，無疑提高了房地產經紀機構的門檻。另一方面，加強和完善對房地產中介及其執業人員的檢查、考核、評價、獎懲制度，逐步淘汰不合格的房地產中介和從業人員。
（五）完善和細化商品房買賣合同。
聯合各管理部門，針對經紀機構不規范備案的問題，規范經紀機構與交易雙方在交易過程中的約定、明確了三方責任，減少因為合同不規范帶來的交易糾紛。
為規范精裝修房的交易，將精裝修方面相關內容納入示范合同。精裝修商品房也要遵循“三包”規定，全面約定精裝修所用的材料、設備的品牌、規格、價位，盡量避免使用“優質”、“高檔”、“不低于”之類的含混字眼，將裝修的設計、布局到所用建材及施工工藝等都要詳細地在補充條款中體現出來，增強精裝修商品房合同補充文本的規范程度。
結語
隨著社會經濟的快速發展和城市化進程的加快，我國的房地產市場會在各級各類監管部門強化服務，有效監管下，更加健康、有序地向前發展。
參考文獻
[1] 楊秀攀. 住房保障監管法律制度的完善[J]. 產業與科技論壇， 2012， 第11卷（4）：45-46.
關鍵詞房地產土地開發成本
房地產業在我國還是一個新興的行業，起步于20世紀80年代中期，到現在僅有20多年的歷史。但無論是從理論上，還是從實踐上看，房地產業都具有很大的發展潛力，是一個具有很高成長性的行業。很多地方政府都把地方經濟增長的希望寄托于房地產行業，因此，在各個方面都對房地產業給予大力支持，于是形成了我國現在的房地產市場。
1我國房地產市場的現狀
1.1地價“只漲不跌”
按照中國幾千年來的傳統觀念，誰擁有了土地誰就擁有了財富。到了現代，對一般工薪階層而言，住房往往就是他們最大的財富。這樣的思維導致我國商品房價格自1999年至今不斷地上升，年增長幅度甚至高達10﹪以上，這給以土地為“命根子”的中國人帶來的信息就是，中國的地價、商品房價格都是不斷上漲的，買到了房子，就等于買到了不斷升值的財富。
1.2開發商取得了壟斷性資源——土地
近些年，越來越多的人投身于房地產行業，原因在于房地產開發商的收益如此之高，甚至可以稱之為暴利收益。當然，它的暴利與土地資產收益分配不公有關。根據國務院發展研究中心課題組所作的調查顯示：土地增值部分的收益分配中，農民的補償款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各類城市房地產公司，拿走土地增值收益的大部分，占40%到50%。另外，一些地方政府將GDP增速、財政稅收增長的希望過多寄托于房地產業，以至如今房地產打個“噴嚏”，地方財收就會“感冒”。某種程度上，這些地方政府已為開發商所“挾持”，一起綁在了房地產飛車上，開發商自然就有恃無恐，土地更是“隨手拿來”。
1.3面積越來越大，資金占有量過多
早在我國剛剛實行房改的時候，商品房建筑面積一般為每套60m2左右，近些年來，開發商為了成本考慮（大面積住房單位成本低），著力開發建筑面積每套100m2以上甚至高達每套200m2的住房。且不說這些年我國商品房單位面積售價的提高幅度有多大，即使單位售價毫無改變，僅就購買一套房子的資金，也比過去翻了幾番。
1.4商品房空置量上升，企業開發成本增加
隨著當前建筑材料價格上漲，商品房銷售不旺造成存量房產增加等因素，使企業在開發中的建安成本、土地成本、財務費用等相應增加，跟以往相比，大大提高了企業的運作成本，形成了市場銷售價格與開發成本之間的矛盾，絕大部分開發企業面臨著資金壓力大，開發成本增加，企業運作比較困難的實際問題。為了盡快回籠資金，新開發的商品房也被不同程度的提高了價位。買一套房子對于普通家庭來說本就是一個很大的負擔，新開發好的商品房價位又一直走高，以至于買房子掉入了越買不起價格越高的怪圈。
當然，我國的房地產的現狀遠不只上述這些問題，當所有的問題交織在一起，牽一發而動全身時，則不僅會使決策者們一時摸不著頭緒，即使在學術研究領域，也是令學者們頗感頭痛的難題了。2我國房地產市場改革的方向
首先我們需要明確的一個概念是，為了解決房地產業中的問題，目前不管是發達國家，還是發展中國家，轉軌經濟的國家，都采用了一種所謂的“混合經濟”模式，既有市場調節，又有政府調節。但是，市場在其中所起的作用卻是千差萬別的，因而在經濟領域對資源配置的效率也就有高低不同。
2.1讓市場在資源配置中發揮基礎性作用
房地產市場確實是屬于很“不完全”的市場，但這“不完全”并不能成為不需要市場調節的理由。相對于市場調節更有效率的經濟領域而言，加強政府在社會領域的作用顯然更符合效率原則；同樣，相對于政府在房地產市場運行的微觀領域過度干預和管制所引起的低效率而言，其對經濟宏觀層面的必要調控以及制定正確的游戲規則更富有效率。如果我們能夠認定正是由于市場的發育不完善，改革的不徹底引發了這許多問題，那么我們培育市場，完善市場，就應該能夠解決這些問題。問題越多，問題越復雜，則進行市場取向的經濟改革解決這些問題的效率也就越高。
明確了市場取向的改革是正確方向，那么合乎邏輯的觀點便是政策的制訂和研究的重點應放在房地產市場的需求方面而非供給方面。中國改革開放20多年，在住宅建設方面所取得的偉大成就是有目共睹的，也是得到世界公認的，由此使得城鎮居民住房條件較大改善。然而，客觀地講，我們目前的居住水平還不高，住宅消費占家庭消費總支出中的比重偏低，大多數普通百姓靠自己的正常收入買不起房。
2.2解決問題的關鍵還是在需求方面
明確了市場取向的改革才是正確的方向，那么合乎邏輯的觀點便是政策的制訂和研究的重點應放在房地產市場的需求方面而非供給方面。中國改革開放20多年，在住宅建設方面所取得的偉大成就是有目共睹的，也是得到世界公認的，它使得城鎮居民住房條件較大改善。然而，客觀地講，我們目前的居住水平還不高，住宅消費占家庭消費總支出中的比重偏低，大多數普通百姓靠自己的正常收入買不起房。特別在當前的轉軌時期，對市場需求、百姓的實際消費偏好應重點考慮。市場經濟的本質要求任何決策都應從市場的實際需要出發，從市場需求出發。任何政策的制定如果背離了這個大方向，將會大大提高其實施成本和難度，最終的政策結果與原定的政策目標之間將會出現越來越大的偏差。
3我國房地產市場應采取的政策取向
目前推行的“住房供應體系”和“經濟適用房”有關政策認為，我國城鎮居民的住房結構應大致如此：5%～10%左右的是純商品房，10%～15%左右的是廉租屋，大約75%～85%是經濟適用房，經濟適用房是解決城鎮居民住房問題的核心和關鍵。這一政策的出臺，無疑在很大程度上出于對房價過高居民承受能力不足這一切膚之痛的考慮，然而房價過高，居民承受能力不足的原因卻非常復雜，并非單純地通過貼補地價、限制開發商利潤率等簡單的經濟適用房政策就能解決。此外，住房供應體系中所提出的中國城鎮居民各類住房的比例是否科學合理，也是一個尚需討論的問題。
房地產中介服務業有廣義和狹義之分。狹義的房地產中介服務業僅包括房地產經紀業、房地產價格評估業和房地產咨詢業。廣義的房地產中介服務業則包括為房地產經濟活動提供信息咨詢服務和事務服務的各類服務性機構，如經紀、估價、咨詢、金融服務、研究、培訓、軟件和網絡等。本文所說的房地產中介服務業僅指其狹義部分。
我國房地產中介市場服務的主要業務范圍包括:(l)提供房地產法律、法規、政策與業務技術咨詢服務；(2)提供房地產開發項目轉讓、房屋買賣、租賃、房地產市場分析等信息服務；(3)提供房地產價格評估與開發項目可行性研究服務；(4)提供商品房經紀及租賃服務；(5)提供代辦房地產過戶、備案、登記、抵押、保險等手續與代領房地產權屬證書服務。
二、我國房地產中介服務業的發展現狀
(一)房地產中介市場發展的規模特征
首先，房地產中介服務業發展不平衡。地區間房地產市場發展的不平衡，直接到房地產中介服務業的發展不平衡。無論是從深度或是廣度來看，沿海地中介服務業規模都遠遠超過了內陸地區。
其次，中介企業絕對數童多，相對規模小。多種原因促使了我國房地產中介服務業的迅速膨脹。然而，就相對規模而言，我國的房地產中介服務業遠遠不能適應房地產市場發展的需要，這主要表現在：一是奉行市場化經營原則的中介企業受到資金、專業技術的限制，規模普追偏小。一是我國房地產中介服務的質量和層次還處在低水平人力取勝的粗放發展階段，專業分工不夠細致，企業缺乏駕馭市場與組織業務的才能。房地產作為不動產，是一種特殊商品，其交易是產權交易，不僅有一套嚴格而復雜的規程，涉及眾多的法律法規，而且還需要具有相當的專業知識。隨著房地產業的發展和市場機制的日趨完善，對房地產中介服務機構的專業化會有更高要求，開發商和消費者對專業化的中介商會更加依賴。
（二）房地產中介市場的結構特點
首先，體系結構徑渭分明。除了由政府管理部門派生或設立的房地產交易中心(市場)基于信息來源、業務爭取、專業人才、專門技術等優勢，有能力開展多功能和多方位的服務以外，其他中介企業一般只能從事某項單一的服務業務。這種體系結構的缺陷表現為多個服務業各自為戰、相互割裂、業務缺乏創新，存在某些服務領域欠缺和一些常規惡性競爭并存的現象。與開放的、充分競爭市場條件下的中介服務業內部專業化再分工截然不同的是，我國這種徑渭分明的房地產中介市場體系結構形成于由行業發展、行政管理和技術創新等構成的多重壁壘。從根本上來說，它是中介服務業低水平發展的一種反映。
其次，地域性特征突出。我國的房產中介企業不僅差、小，而且具有很強的地域性。在一個地區同時存在多家同類企業競爭局面，這些房地產中介服務機構對外聯絡不廣，處在信息阻塞、各自為政的狀態中，不僅缺乏情報、信息源，而且缺乏必要的信息處理手段，很少有嘟家可以壟斷一個地區或城市市場，并成功地把自己的品牌打入外地市場。
最后，業務結構以生產型和數量型為主。我國房地產投資需求在很長時間內的增長速度一直快于消費需求的增長速度，這直接引起了房地產供求雙方對中介服務播求意識上的差別。另一方面，我國房地產中介服務的發展還是以數量為主，質量不高，介入產業的層面還顯得非常膚淺和有限。市場上的大多數房地產信息咨詢中介操作水平低，資料不全，手段簡陋，服務范圍窄，業務主要是二手房屋買租賃的中介，沒有幾家中介機構能夠提供市場分析、投資咨詢、營銷、廣告策劃等高質量、高層次的服務。
三、入世后房地產中介服務業進一步發展的對策建議
（一）政府要堅持扶持和開放并重，促進行業發展
加入世貿組織后，政府一方面要展行其承諾，開放市場；但是另一方面又要促進本國產業發展尤其是要保護和扶持本國的幼稚產業。房地產中介服務業就是一個應該被政府扶持的產業，政府應該充分利用WTO的規則，促進它的發展。具體來說，政府可以從以下幾方面著手:
首先，建立健全行業法規，優化市場競爭環境。使房地產中介規范化，盡快建立和健全房地產中介行業的法律、法規，是房地產市場對其提出的客觀要求和中介業本身規范發展的必然要求，同時也是國際市場公平競爭的必須條件。加入WID，意味著我們必須按照國際準則和游戲規則操作，讓國外公司進入后有規可據，有章可循。這樣才能建立完善、透明的符合國際慣例的市場競爭機制。不過法規的完善過程中應掌握兩個準則:一必須強調絕不是削足適履地制定迎合國外中介服務行業進入中國的行業法規，甚至更應強調對等和公平。二充分利用國門互開的條件，學習國外經營，以期以較高起點縮短我國行業法制建設完善的歷程。
其次，確立房地產中介合理的開放模式，運用服務貧易壁壘控制開放度。在國際貿易實踐中，服務貿易的開放模式可以歸納為三種，即積極型、保守型和限制型。當前我國該行業存在競爭力太弱的限制，我們的開放模式選擇保守型較合理。加入世貿組織，各個國家都會采用各種形式的服務貿易壁壘限制外國行業的進入和保護本國行業發展，對于房地產中介行業而言，主要保護方式為選擇開業權限制、就業限制。入世后外資中介進入我國基本不存在行業限制，加入WIO后這種直接限定外資進入的規定將更不復存在。但基于房地產中介行業的特殊性，開業權可以通過行業管理條件加以限制。根據我國當前法規，房地產中介機構的成立是需要專門資格要求的，因此，房地產中介機構最佳的壁壘措施主要表現在對個人執業資格許可、機構資質許可和設立條件限制上。
（二）房地產中介企業要借鑒國外先進經驗，苦練內功，走創新之路
房地產中介企業是房地產中介市場的微觀主體，加入WIO對房地產中介企業的影響無疑是十分巨大的，面對入世后外國房地產中介企業的大舉進入，我們的中介企業只有全方位地提高自己的素質，才能在市場競爭中立于不敗之地。筆者認為以下幾方面是值得重視的。
首先，要走向國際化和規范化。企業走向國際化，這不單純是企業主觀意愿的問題，更是環境變化所提出客觀要求。為了適應環境的國際化，在越來越多的行業，國內企業相繼進入外市場。中國房地產中介企業盡管尚處于初級發展階段，但面臨國際和國內的市場競爭，可以利用技術創新上的后發優勢，采取靈活的策略聯盟，發揮本土優勢，根據自身的可控資源條件能力和具體情況，制定出符合企業內外要求和條件的國際化目標。筆者認為，對單個企業而言，應當樹立“立足本地、面向全國、走向國際”的發展遠景，以應對中國加入WTo之后本行業的機遇與挑戰。
其次，房地產中介服務要注重業務創新。中介機構的大量增加必然導致行業之間的激烈競爭，單憑傳統的中介業務品種，我國中介機構將很難面向經濟全球化的競爭。為此，中介商將不得不以營銷為主導，以技術為基礎來創新業務品種，尋找市場新的空白點。當前人們提到的樓宇轉按揭和房屋超市就是新型的房屋中介模式。其中房屋超市的業務范圍包括住宅、寫字樓、公寓、商業用房等的買賣、置換、租賃、政策咨詢、法律咨詢等全方位服務，并統一對外承擔法律責任，它既能發揮經紀人靈活機動、熱情服務的優勢，有利于公平競爭，又能體現大公司規范、誠信的品牌形象。而房地產虛擬經營和“網上中介城”的發展則是對信息技術和經營模式的。
最后，企業要重視人才，合理利用人才。服務是中介企業的生命線，而房地產中介服務人員的素質則決定了中介業的未來發展。而我國房地產中介行業由于發展歷史短，人才后備不充足，這個不利的條件迫使各個企業在人力資源方面必須投入更多的資本，因而企業決策者就需要根據自身條件，有效地開發人力資源，實行有效的激勵機制，創造具有特色的企業文化環境，形成一套獨特的經紀人培訓系統，從而精心打造出一支“房地產中介服務人員的精英隊伍”。
參考文獻：
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一、房地產開發融資市場
我國房地產開發的融資方式包括銀行貸款、股權融資、債券融資、信托融資、房地產基金等多種形式。房地產開發資金來源主要有：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、房地產企業自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預收款，這部分資金在開發資金來源中占有很大比重。1998—2006年房地產開發資金來源及各項來源中，“定金及預收款”的占比一直在30％以上。另外兩大資金來源是“自籌資金”和“國內貸款”。2006年，前三大資金來源總計21986.1億元，占當年房地產開發資金來源總額的81.8％。雖然近幾年“國內貸款”在房地產開發資金來源中的占比有所下降，到2006年已不足20％，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產開發中使用的銀行貸款的比重在55％以上，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴較多。
房地產開發貸款是房地產企業主要的資金來源渠道。1998年以來，房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率，房地產開發貸款余額從1998年的2028.9億元增長到2006年的14076.4億元。2007年6月末，房地產開發貸款余額達到1.7萬億元。
2006年，房地產開發資金中企業自有資金為5025.1億元，占比18.7％，比1998年上升了6.2個百分點。近幾年房地產企業新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金，這些資金大多以股權融資的形式參與房地產開發。現階段，房地產開發企業普遍面臨自有資金不足的問題。為了達到國家對房地產開發項目自有資金比例不低于35％的要求，一些企業往往通過關聯企業貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業借款以及銷售回款再投資等方法來籌措自有資金。
我國房地產債券最先出現在1992年，由海南經濟特區的開發商推出，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”，總計1.5億元。1993—1998年上半年，受政策限制，房地產企業沒有公開發行房地產債券。1998年以后政策限制逐步放松，房地產企業重新恢復了債券發行。如“1998深振業債券”、北京“首創債券”等。到1999年，債券融資額達到10.37億元，在房地產開發企業的資金來源中的占比為0.23％。2000年以后，房地產開發企業的債券融資比例日益下降，2004年降至1998年以來的最低點，債券融資額不足2000萬元，占比僅為0.001％。2005年5月24日人民銀行了《短期融資券管理辦法》，一些大型房地產公司萬科、金融街、浦東金橋等陸續了發行計劃。當年債券融資達到5.61億元，在當年房地產開發資金來源中的占比為0.03％。
2002年7月，我國逐步開始辦理房地產信托業務。2003年9月，中國人民銀行出臺121號文件，嚴格對房地產行業的銀行貸款條件，房地產開發商紛紛尋找新的融資渠道，房地產信托在這種背景下迅速發展起來。目前，信托融資已涵蓋了房地產投資的各個領域和環節，從土地開發到物業管理、從民用住宅到商用物業。2006年，投資于房地產的信托產品共發行99個，占全年信托產品總數的18.1％；發行規模167.3億元，占全年信托發行規模的28.1％。
1998年房地產開發利用外資總額為362.74億元，其中外商直接投資為244.3億元，而到2001年，利用外資總額下降到130.22億元，其中外商直接投資下降到93.32億元。可見，一段時間以來外商對我國的房地產發展前景并不看好，因此投資規模迅速萎縮。最近幾年中國宏觀經濟穩定高速增長的勢頭和房地產發展的上升態勢使得外商對我國房地產市場的看法逐漸發生了改變。2006年房地產開發利用外資總額為394.4億元，其中外商直接投資為297.5億元。2006年利用外資總額在房地產開發資金來源中的占比為1.47％；2007上半年利用外資占比為1.8％。
我國居民住房融資的渠道主要包括商業性的購房貸款和政策性的住房公積金貸款。1998年以來，人民銀行采取了一系列鼓勵住房消費金融的政策，居民個人購房貸款余額從1998年的426.2億元增加到2006年底的198542億元，8年間增長了40多倍。個人購房貸款余額占同期金融機構全部貸款余額的比重從1998年的0.5％上升到2006年的8.8％。
與此同時，我國住房公積金也發展較快。2006年末全國住房公積金繳存余額為7871億元，個人貸款余額為3804.7億元。2007年6月末，住房公積金委托貸款余額達到4002.6億元。
二、房地產金融存在的問題
我國房地產金融市場的現狀一定程度上反映了金融市場體系創新空間的狹小，現有各種房地產融資方式的發展很不平衡，仍然過分依賴銀行信貸，股權融資、債券融資、房地產投資信托融資等方式的融資額在房地產融資格局中的占比很小。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定。房地產資金大部分來自銀行，加強了房地產業和銀行業的關聯度，使銀行系統容易受到房地產市場波動的牽連，承擔較大風險。房地產業對銀行信貸過分依賴，在某些情況下，政府對銀行體系的調控有可能對房地產業造成直接的沖擊。此外，單一的銀行信貸融資方式也難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢。
近年來，部分地區房地產市場價格上漲較快，出現地區性的房地產熱。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。房地產開發商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。有統計顯示，我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70％以上，房地產開發企業高負債經營的問題較為嚴重。由于房地產開發企業良莠不齊，隨著房地產市場競爭日益激烈，監管力度不斷加大，開發貸款門檻提高，房地產開發企業資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風險就會暴露。
當前，假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。“假按揭”不以真實購買住房為目的，開發商以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款。銀行發放房地產貸款存在操作風險。突出表現在：一是貸前審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續，對資料真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調查核實。二是抵押物管理不規范，辦理抵押的相關職能部門協調配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機構的評估結果，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續，缺少相關的風險預警措施。
銀行土地開發貸款面臨著較大風險。一是土地儲備中心資產負債率較高。雖然各地土地儲備機構均由政府全額撥款組建，但目前一部分地區存在政府投入的注冊資本金過少、注冊資金不到位等問題，造成其對銀行資金過分依賴，抵御風險的能力較低。二是銀行難以對土地儲備中心進行有效監管。各地土地儲備機構大都實行財政收支兩條線，土地出讓金上繳財政專戶，各銀行對其資金使用很難監管。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲備機構極可能成為財政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅使而懸空逃廢銀行債務。三是銀行向土地儲備中心發放的貸款沒有有效的擔保措施。當前土地儲備機構向商業銀行貸款的擔保主要采用政府保證和土地使用權質押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問題。從《擔保法》的規定來看，政府及以公益為目的的事業單位不能作為保證人。土地儲備中心只是代行政府部分職權的機構，并不是實質意義上的土地使用者，因而對其儲備的土地也就談不上擁有真正意義的使用權。可見，對于銀行來說，土地質押并未落到實處。四是土地儲備中心的運營風險。土地市場價格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價格可能大幅下滑，拍賣中土地流拍或中標人違約，都可導致土地出讓的收入低于土地收購價格，形成銀行信貸風險。
三、房地產金融發展前景
我國經濟已進入高速發展階段，作為支柱產業的房地產業也會更快地發展。為適應經濟發展的要求，房地產金融需要深化改革和加快發展。
一是建立和完善房地產金融市場。在逐步完善房地產金融一級市場的基礎上，逐步建立和完善房地產金融二級市場。在這個市場上交易的工具更多的是住房貸款機構發起的證券化產品，包括住房抵押貸款支持證券、商用房抵押支持證券等等。我國的房地產金融產品主要是貸款，并且貸款品種也不夠豐富。因此，需要加快探索、開發新的房地產金融產品，一方面拓寬融資渠道，另一方面也要提供更豐富的貸款產品以適應貸款人不同層次的需要。為了支持房地產金融的良好運行，為市場服務的各種專業性中介服務機構是不可或缺的，包括房產評估機構、貸款保險（擔保）機構、會計師事務所、律師事務所、評級機構等。
房地產市場的發展發展壯大離不開房地產金融的大力支持，近年來我國房地產的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產開發的資金來源的形式和結構為參考。目前，我國房地產開發資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態勢；房地產開發資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業性金融支持體系而言，自98年，我國房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產開發貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態勢，與2003年相比，2004年房地產開發貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數為158萬人，僅占在崗職工總數的8.2%；累計向433萬人發放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。
二、我國房地產金融存在的問題
1.風險過于集中于商業銀行體系。由于我國金融市場發展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發展卻相對落后，同時國有商業銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，資本市場發展的相對落后，很難為房地產企業提供其他渠道，而且也不能將商業銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業銀行房地產信貸風險。
2.人住房信貸的發展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足的發展。目前，我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。
3.房地產金融在創新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展，現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。
4.商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。自1998年以來，一方面我國連續8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”因此在經營業務上容易產生急功近利的傾向。
三、對于目前所存在問題的解決方式
1.大力發展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環境不斷優化。
2.大力推進房地產金融產品創新，為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務。要細分市場，開發服務于不同目的和人群的產品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。
3.大力發展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業從事房地產投資的基金，在國外已經得到迅速的發展，然而在我國的發展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產業基金法》是國內和國際產業基金可以在,房地產投資中有法可依，健康、持續地運行下去。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發展起來。
4.加快房地產金融產品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。優先發展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產信貸規模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產屬于各銀行的優質資產的組成部分。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，使得房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產開發資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產金融市場健康地發展。
5.加強政策性房地產金融服務，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。同時，完善住房公積金制度。
6.加強對境外機構和個人進入境內房地產市場的管理。加大對境外機構和個人進入境內房地產市場的監控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內外資開發、購房的統計、登記制度。加大對房地產項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。
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[關鍵詞] 地產商業商業建筑營銷
一、關于策劃
策劃是中國改革開放后實行社會主義市場經濟的熱門話題,隨著改革開放的深入,由原來政府部門統一的計劃經濟轉變成了市場經濟,無論是企業還是個人,如果不積極與市場靠攏,主動參與市場,就很難適應,終將被市場所淘汰。這樣必然加劇了商業的各種競爭程度,為了在自由競爭中取得成功,行業或個人隨時都要關注市場的各種變化并了解熟悉發現掌握在市場競爭中領先的方式方法,在此基礎上找到取勝的良計妙策,然后才能獲得成功。這就是人們通常所稱的策劃的概念。
人們對策劃含義的理解多樣:一種認為策劃就是對某件事某種項目有何計劃打算用什么計謀采取何種謀策、劃策,然后綜合實施運行。也有的認為策劃是通過與生產管理的緊密協調,對廣告營銷、公共新聞等的綜合運用,使某件事某種項目達到較好的效果。
策劃是整合科學策劃,是通過全新的理念和思路,對生產力的各種要素資源重新整合,使之產生1+1>2甚至原子裂變式的市場效應或者經濟效益,策劃是全部生產力要素的綜合,甚至是經濟因素與政治因素社會因素,以及其他多種因素的綜合。歸納起來,策劃是一個系統工程,是建立在有效地整合多種學科,經濟學、商業經濟學、市場營銷學、管理學、廣告學等基礎上的一門復合性科學交叉的邊緣科學。
二、房地產策劃業的發展脈絡
房地產行業作為一個資金密集型行業資金需求量動輒幾千萬甚至幾億元,一個項目的成與敗,往往決定了一個公司的命運,故任何開發商在做項目時,都是慎之又慎的,需要對這個項目進行大量的調研評估,于是一個新興的房地產策劃業就應運而生了,可以說房地產策劃隨著房地產業的產生而產生。所謂房地產策劃就是在深入研究和理解區域房地產市場的基礎上,對某個特定的房地產項目進行整體的評估、設計、包裝,使之領先于市場潮流,符合于目標客戶口味的一種行為過程,隨著房地產業從賣方市場過渡到買方市場,房地產策劃由于與房地產行業的聯動關系,跟隨市場一起成長,也逐步邁向成熟,所以順著房地產市場的發展脈絡可以摸索到房地產策劃的發展軌跡。
首先,在產品觀念時代,策劃找感覺。房地產剛剛走向市場化,開發商手里有資金、土地,開發什么項目呢?這時的策劃往往依賴于企業領導或同幾個專家一起討論,市場調研沒有受到絲毫的重視,主觀臆斷色彩十分濃郁,每個人都憑著自己的感覺。感覺找對了,項目也能獲得成功,感覺找不對,就難講了,我國的空置房一直居高不下,恐怕就和感覺型策劃有很大關系推銷觀念時代策劃找賣點在很長的一段時間里,策劃的含義僅僅是廣告策劃而已,廣告公司即為房地產策劃專家,其最鮮明的特點是借助以往的平面推廣經驗,再尋找一個項目和其他項目的區別點,即賣點來進行宣傳推廣。并且,這一時期賣點的定位還主要以地段,價格等最基本的房地產要素來體現。
其次,在準營銷觀念時代,策劃找概念。隨著注意力經濟時代的來臨,產品的同質性引發了房地產市場的概念之戰,以附加意義上的概念炒作來增加項目的標新立異成為時尚,同時消費者的潛在需求也引起了較大的關注,市場的空白點成為策劃關注的焦點,一時間環保住宅,綠色住宅,智能住宅,種種概念鋪天蓋地,應該說這是種進步,策劃不再是賣點的雜燴,而是統一概念下的多個層次。
再次,營銷觀念時代,策劃找需求。競爭的壓力,積壓樓盤的現實,使開發商不再只關注于產品的本身轉而也要看消費者的臉色了,消費者關心什么,注重什么,那項目就傾向于什么,消費者遠比開發商和經銷商們想像得要成熟得多,他們不再會為了某種概念的暗示而追求一種時尚,因為房屋畢竟不是口紅,于是開發商們開始生產你所能夠出售的東西,而不是出售你能夠生產的東西發現欲望,并滿足它們,而發現欲望的責任,就落在了策劃身上。在此有人還將賣點、概念、造勢奉若法寶的時候,另有一些策劃人卻轉而去研究市場,分析消費者的真正需求,于是市場便出現了這樣的現象:一方面,有些樓盤叫好不叫座,另一方面,一些名氣并不響亮的樓盤卻賣得紅紅火火。
最后,在社會營銷觀念時代,策劃找平衡。最近幾年提出這樣的問題,一個在服務和滿足個體消費者需要方面干得很出色的企業,是否必定也能滿足廣大消費者在社會的長期利益呢?市場的營銷觀念回避了消費者需要,消費者利益和長期社會福利之間隱含的沖突,對此,社會營銷觀念要營銷者在制訂營銷政策時能權衡三方面的利益,即公司利潤、消費者需要的滿足和社會利益,房地產作為特殊的產品,它的社會性尤其突出,當有一天,不但小區建得如此漂亮而且周圍環境也改造得如此優美,那說明市場已到了社會營銷階段,這時的策劃就不但要研究目標市場了,而是要縱觀全局在個體消費者和社會消費者之間,在樓盤與城市建設之間找一種平衡。
三、我國房地產策劃業的現狀問題與若干探討
由于房地產策劃扮演的角色顯得越來越重要,各種各樣從事房地產策劃的公司如雨后春筍般地涌現,其水平也參差不齊,這些公司根據其從事的范圍可以分為以下四種:房地產包裝廣告類策劃公司,如廣告公司、新聞媒體。房地產銷售策劃類公司,如房地產公司、顧問公司。房地產全程策劃公司,如各種咨詢,顧問類公司。房地產戰略策劃公司,不僅限于對房地產企業的產品進行策劃,還對房地產企業本身進行策劃,即將產品和企業視為整體進行策劃。目前,從事房地產策劃的公司如同目前的房地產開發公司一樣,在全國范圍內遍地開花,呈現出一種散、亂、差、的局面,與房地產開發公司一樣,也出現了兩極分化的現象,實力雄厚的房地產策劃公司則主要從事戰略策劃和全程策劃,而廣大多數房地產公司則從事銷售策劃和廣告包裝類策劃。這也與開發商的素質有關,有的開發商素質高,一開始就注重前期策劃,產品適銷對路,自然就有市場,下一輪的開發又注重戰略策劃,從而又形成企業品牌,就在房地產市場上越做越大。另一方面有的開發商不懂市場,盲目投資,在項目都施工了好幾層樓的時候甚至已完工開始銷售的時候才想到策劃,馬上請策劃師把脈,實際上,在這個時候已經是病入膏肓,無藥可救,最多再做做虛假廣告包裝一下。目前房地產項目策劃的作業水平參差不齊,但絕大多數是僅僅處于做做市場調研,然后進行包裝廣告形象類的炒作,其市場調研也是主要是為了在銷售過程中有針對性的定價,其調研范圍非常局限,所以從事的策劃主要是銷售策劃,稱不上前期策劃,也不能稱為營銷策劃。也有一部分房地產項目策劃是處于概念+營銷階段,如目前房地產市場上頻繁出現的區位概念,圍繞地段優勢炒作。再如炒作生活概念,如5+2居住模式、五星級的家、運動就在家門口等。炒品質概念,物業品質概念較為實在,可有的夸夸其談,甚至電話線上網變成寬帶上網等。銷售策劃地產賣的是產品,而不是概念,決不能盲目跟風,概念推廣也不是不重要,但是要看如何去整合,要結合項目實際壯況,對目標客戶的摸底和目標客戶心態分析,為此要進行艱苦細致的調查和客觀科學的分析整理。
房地產策劃公司在當今激烈的市場競爭中要想站穩腳跟,與房地產開發公司一樣,也需要進行戰略策劃,需要對企業自身進行定位,確定自己在時間,空間,行業三維座標系上的位置,根據各個企業的特性為企業量身訂造,提出一套企業發展近、中、遠期有機結合的策略思路,明確企業的核心能力和階段性目標與突破點,進行市場組合,整合各種資源,使企業內外部協調一致地推動企業或項目向目標前進。
由于每一家房地產開發企業不可能滿足所有消費者的需求,房地產開發企業只有以市場上的部分特定顧客為其服務對象,才能充分發揮其優勢提供更有效的產品和服務,因而明智的房地產開發企業會率先制定一個進攻的目標,再對目標范圍內消費者的需求詳加分析,根據某一分類標準將市場細分化,并從中選出有一定規模和發展前景,符合房地產開發企業目標和能力的細分市場作為企業的目標市場。但只是確定了目標市場是遠遠不夠的,因為企業這時還是一廂情愿的階段,選中的目標市場也許恰恰存在多家企業的競爭,如何讓目標顧客也同樣以你的產品作為他們購買目標才是真正的關鍵。為此,房地產開發企業需分析競爭對手情況,挖掘自己的競爭優勢,與消費者需求的最佳結合點,從而將產品定位在目標消費者所偏愛的位置上,并通過一系列營銷活動向目標消費者傳達這一定位信息,讓消費者注意到品牌并感覺到它就是所需要的市場細分和目標市場選擇。
關鍵詞：房地產；可持續發展；三大戰略
濱海漢沽位于天津東部濱海地區，西距天津市區60千米，南瀕渤海灣北接寧河縣，總面積441.5萬平方千米，城區面積20多萬平方千米。漢沽分河東、河西兩個居住區，河東區是商業繁華區，河西區以居住為主。自2010年濱海新區第一屆政府、濱海新區第一屆人大掛牌成立以來，漢沽區已從兩年之前的工業型郊區逐漸成為濱海新區“一軸一帶三區”規劃建設的三個行政中心之一，是三個城區當中真正可以實現沿海生活居住的城區。
一、濱海漢沽房地產現狀和態勢
隨著濱海新區的掛牌成立，漢沽區房地產建設正在逐步加快，老城區大規模整體改造已全面展開。從有關部門了解到，2011年底漢沽完成建設保障性住房，包括經濟適用住房4萬方米500套，限價商品住房11萬平方米1600套。維修公產房3萬平方米。以置換和實物還遷方式改造舊房8000平方米，改善住房條件130戶。此外，目前樓市開發建設現狀來看，過去冷清的局面被打破，各類開發商爭相進駐，備受關注的中新生態城項目更是為該區樓市增添了不少吸引力，比如泰達建設集團、新加坡吉寶集團、天津津濱發展、天房集團等知名房地產企業的相繼涌入豐富了樓市產品項目，已經建成的有海悅藍庭、海尚豪庭、溫馨家園、藍月灣、天潤城等30多個項目，提升了樓市整體品質。伴隨著眾多新盤、大盤的陸續啟動，由房地產開發商增設的配套建設，如購物中心、商業街、休閑會所等也有所增長，再次提升城區綜合能力。
在“三區合一”政策出臺前二手房售價為4500-6000元/平米，一手房存量少，于漢沽區的在售或即將上市的樓盤很少。而2011年底的調查結果顯示，城區二手房價格為7500-8000元/平米左右，對于新房的調查結果顯示，存量房增多，在漢沽區的在售或預售的樓盤很多，城區內10家地產項目的售價平均為8000元。“中心生態城”內的普遍較高，根據4月底的房價顯示，“嘉銘紅樹灣”平均房價11800元/平米，“季景華庭”平均房價12000元/平米，“萬通生態城新新家園”平均房價11500元/平米，“世貿濕地公園”平均房價12000元/平米。據二手房交易人員估計，今年城區房價還會有所上漲。
二、基于可持續發展的規劃理念
筆者在河東、河西兩個城區的四個小區（河東：藍月灣、金谷里、星海馨苑，河西：二方塊、八仙里、九方塊）以及楊家泊村、西孟村進行的一份問卷調查結果顯示，75%的居民對房價沒有過分憂慮，有10%的人認為房價是合理的。在小城區中居民能夠如此淡定的面對房價及上漲問題，原因是多方面的， 但是所有的原因都源于一個規劃理念—可持續發展。
濱海漢沽的三大定位是海濱休閑旅游區、循環經濟示范區、生態型現代化海濱城市，三大戰略是生態立區、工業強區、旅游新區，在三大戰略和三大定位的指引之下，房地產的戰略和定位就突出顯現出來。天津財經大學的谷建芬教授將該區房地產戰略總結為“借題發揮，乘勢而上”，定位為“臨海建居，休閑旅游”。下面以這三大定位為參考因素，分析該區房地產在多產業結構中的可持續發展。
1、地理位置得天獨厚
漢沽臨海，具有路海兼容的資源特征。特別是形成元寶型的地域空間格局，更有利于形成立體縱橫、資源節約的空間布局。之前，漢沽因距離天津市中心相對較遠而發展緩慢，如今，地處河北省曹妃甸港與天津新港中間地帶的漢沽，恰巧成為溝通連接兩大經濟發展體的黃金節點，為形成天津“大三角”城市群之一提供了絕佳的條件。
依照《濱海新區漢沽分區規劃》，漢沽將在未來10年內，重點打造“一帶一環兩區”的產業格局：“一環”是指濱海休閑旅游帶和大田—茶淀—楊家泊濱海農業旅游休閑帶；“一帶”是指以津漢快速路為軸的沿海產業帶；“兩區”是指“茶淀牌”玫瑰香葡萄園區、楊家泊水產養殖園區兩個特色農業示范區。
在如此得天獨厚的地理優勢下，漢沽已吸引國內外多家房地產開發商前來投資，休閑、旅游、食品、養殖、農業等已經成為漢沽特色產業。下文將會詳細介紹，在此不加贅述。
2、 城區發展吸引多方購房者
近幾年，漢沽的城鎮化水平大幅度提高，城市規模和城市人口增長加快，隨著開發區的建立，外來人員在開發區長期工作，購房數量不斷增加，需求量不斷擴大。根據業內人士估算，預計到2020年，漢沽人口將由現在的20萬左右上升達到40萬至80萬人，也就是說在未來10年之內，該區人口將至少翻一至兩倍，這預示了龐大的潛在住房需求，決定了房地產將在一定時期內供小于求。
大環境作用下，漢沽市場格局也隨之發生變化。一級市場的提升帶動了二手房市場的快速發展，改變了本地消費者的投資理念，漢沽房地產市場面臨重新洗牌，專業化、細分化的市場服務已經成為未來走勢。與此同時，市場的進步吸引了更多輻射圈層群體的關注，據漢沽房地產市場從業人員介紹，目前，來自北京、唐山等地的購房人群占到比重的一半以上，本地消費者以不再是主要購房者。
3、 旅游定位凸顯區域特色
漢沽區功能定位為建設海濱休閑旅游區，漢沽旅游業正在融入京津冀旅游圈，加快形成城鎮一體、點線結合、陸海連通的旅游業發展格局，成為環渤海乃至東北亞地區的國際旅游目的地以及特色鮮明的“生態宜居新城”。在此方針指導下已經建成多個旅游區。
航母主題公園是最早建成的旅游項目，現位于八卦攤，周圍配套設施齊全，包括假日酒店、人工死海、餐飲燒烤等服務，房屋建筑多為海濱式風格，簡約大方，凸顯生態特色吸引游客留宿，并且多次舉辦大型綜合晚會，吸引各方游客。
濱海“鯉魚門”項目是濱海新區中心漁港的重點配套項目，“海味、海景、海鮮”是鯉魚門的最大特色，充分發揮了該區臨海的優勢，規劃用地97000平方米，總建筑面積47930平方米。此項目與澳大利亞陳工集團簽署工作備忘錄，在周邊建面積達20000平方米的物流集散中心，計劃明年開通航線，使區域多元化發展。定位中高端的30萬平米住宅項目計劃也會在明年啟動。
4、生態型現代海濱城市
漢沽城區總體規劃確定向東南海岸拓展是新城發展的主導方向，南接中心漁港，西臨高新技術產業園區，是向海洋發展的重要節點。據統計，東擴區規劃總用地面積約10.77平方公里，規劃居住人口10萬，就業人口3.8萬，規劃總建筑面積740萬，規劃居住建筑面積525萬，規劃公建建筑面積約250萬平方米，規劃公建有漢沽區政府、人大禮堂、圖書館、展覽館、博物館、影劇院等，規劃建設成為一座低密度、生態宜居型、綜合性居住區，集行政辦公、科教文化、醫療衛生等于一體，成為城市區級行政文化中心的定位。
隨著人們從“住得下”到“住得好”的觀念轉變，購房者對于住宅的關注程度也在不斷細化，延伸至環境、質量、服務等多個方面。這在某種程度上促進了漢沽房地產市場的進一步細分和開發商之間的良性競爭，使住宅品質創新成為今后房地長發展的重點之一。從目前市場現狀來看，該區域內已經具備了小高層、高層、洋房、別墅等各種物業形態。住宅總體朝著生態型發展，比如，中新合作的大型地產項目“中新生態城”內的房屋均采用綠色生態環保技術，生活用水采用太陽能加熱，社區的路燈采用風力和太陽能。還有海悅藍庭，該小區內的物業全部采用電子監控，甚至對于業主的來客都有熟悉度識別。
5、循環經濟示范區
在濱海漢沽的規劃色的提出了一谷兩片區，一谷是優谷，包括創新谷和智慧谷，兩區包括睡區和動區。
創新谷當中不僅包括展覽中心，還包括商業中心等等，創新谷作為東擴區經濟跨越式發展的領軍地，以信息傳遞為媒介，倡導現代與科技，100米-500米寬的中央綠帶作為開放式的自然空間為人們提供能夠自由發揮創意激情的環境。在智慧谷板塊包括假日酒店綜合性場所，科技與生態化的建筑選材，多種多樣的建筑形式，處處體現該地塊的獨特性與可持續性。80-140米寬度不等的生態濕地以緩坡的形式貫穿整個智慧谷。
動區主要以高層住宅開發為主體，建筑形式簡潔現代、生活配套齊全、綠化成系統，按照計劃該區域也是優先啟動的片區。睡區是一個安靜的居住核心區，開發形式以四至六層洋房為主，與居住區無關的大量機動車交通從疏解，不規則卻有著肌理性，有商場、銀行、餐飲等配套服務設施。
漢沽東擴區項目為漢沽區乃至整個濱海新區提供源源不斷的后續動力，政府授權天房集團進行一級土地整理，規劃總工地10.77萬平方公里，總投資近百億，分兩期啟動，一期占地約4.53平方公里，目前累計投資達兩億元，已經完成部分余村的拆遷和一平方公里的置換工作，計劃今年5-6月份投入使用，該項目也是東擴區首先啟動的項目，一座濱海宜居生態新城將在建成，屹立在濱海之濱。
6、拆遷工作開展順利
前文提到，居民普遍對房價問題持不反感態度。其實，這與漢沽的整體規劃改造是息息相關的，上述區域定位介紹中提到，目前已完成大部分周邊農村的拆遷工作。與其他地區頻繁出現拆遷糾紛不同的是，漢沽區的人民，尤其是周邊農民和漁民都盼望拆遷，因為補償條件中充分考慮沿海、農村居民的日后生計問題，并提供經濟保障房，居民在得到高額的人口和住房補貼后可以廉價購買集中建造的經濟適用房，從而解決住房問題，而且原村委會過渡為小區居委會，繼續為居民服務，解決工作問題。目前，茶淀、楊家泊、大田的拆遷計劃也將陸續啟動。
三、深化房地產可持續發展的建議
房地產市場的不穩定是有目共睹的，國家已經出臺很多保障性措施，但是實際效果卻不盡理想，要想保證國家政策的貫徹實行、保持當前的生機和活力就要在漢沽這片土地采取現行政策和規劃有效結合的方法，根據區域特色推進房地產業的可持續發展。
1、結合舊城改造，建設特色城區
漢沽不僅是海岸城市，更是一個魚米之鄉，比如說茶淀的玫瑰香葡萄、漢沽漁民的叉、還有版畫、刻字，這些都是漢沽的資源，在拆老房建新區的過程當中應當保留老城的特色，建設若干個彰顯老漢沽風格的小區，這樣不僅可以弘揚漢沽文化，而且可以提升漢沽的房地產市場價值，最終提高經濟效益和社會效益。
2、開發滿足不同需求的住宅
目前我國房地產市場存在銷售困境的問題，這是大家有目共睹的。在房地產市場尋找一些被忽視的發展空間。一些細分市場住宅，比如老年公寓、針對不同年齡階層、不同職業人員的住宅，這點是需要該區在未來整個房地產市場升級和深化過程當中去關注的一個方面[1]。
2、 產業園區戰略
比如，旅游產業園。從世界整個旅游產業發展格局來看，旅游度假主題是經久不衰的，是適宜未來發展趨勢的。旅游行業是綠色行業，利用旅游產業鏈給客戶提供的是一種夢幻式與自然結合的全方位服務，旅游本身是體驗的過程，必須提供一種令消費者回味無窮的產品，這種旅游產品才是有生命力的，比如說迪士尼、成都的國色天香，這都是以此為關注點的，在漢沽要加快鯉魚門、航母主題公園還有中心漁港的產業升級，并以此為軸開發新的旅游產業園，形成環形網絡，加快旅游園區整體發展。
四、結論
濱海漢沽房地產業的可持續發展是國家政策扶持和區域合理定位兩大因素相結合的產物，收入、政策、經濟等諸多要素共同促進了房地產業的繁榮。在今后，漢沽要繼續以“濱海新區”為依托，合理進行戰略部署，實行房地產和其他項目協調配合，相互促進，使濱海漢沽整體產業鏈不斷擴大，從而帶動整個津京冀產業鏈乃至全國大范圍地區的產業規劃。
