發布時間：2023-03-17 18:03:00
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產市場論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
1.1提高了人們的生活質量
改革開放深刻地改變了人們的生活，人們的生活水平都有了明顯地提高，自然而然的對生活質量有了更高的追求。住房是人們最為基本的生活需求，房地產行業就直接改變人們的生活，從多層到高層，從扶梯到電梯，人們的住宅環境得到了極大地改善，生活質量明顯提高。
1.2促進社會進步
房地產經濟的發展能夠促進社會的進步。最為基本的就是提供很多的就業崗位，比如說，房屋銷售工作，對人才的需求量很大，這在一定程度上幫助了很多大學畢業生就業，有效地緩解了連年緊張的就業矛盾。在房地產經濟的發展中，存在著一些問題，比如，房價過高已經在社會上引起了不滿，這不但加大了社會矛盾，也不利于我國市場經濟的發展。相關職能部門應該加以分析，追根溯源，積極借鑒國內外先進的成功經驗，對房地產經濟以科學合理的方式進行引導，從而使房地產經濟能夠健康、持續、穩定的發展。
2房地產經濟與市場經濟不協調的原因
2.1價格與價值出現不協調
房地產的價格與價值背離的現象引發了強烈的市場波動，價格是圍繞著價值進行波動的，但現階段的房地產價格過高，偏離了其自身的價值，這也就擾亂了市場經濟的秩序。近幾年，我國的房地產價格一路飆升，其主要是由于開發商的非法銷售手段以及炒房團的影響，造成房地產行業出現泡沫經濟，這與市場經濟的發展是相反的，難以保障房地產經濟向著穩定、健康的方向發展。此外，由于泡沫經濟的問題，導致房地產的發展過程中存在一定的經濟風險，并隨時面臨著市場破裂的現象。房地產進行開發的過程中需要大量的土地資源，并在建設的過程中造成極大的能源浪費與環境污染，這不僅對房地產行業有著一定的影響，也阻礙了我國的可持續發展。
2.2政府的過度干預
我國對房地產的發展較為重視，所以對其進行宏觀調控的力度相對較大，但效果卻并不明顯，沒有對房地產價格過高的問題進行解決。2013年2月20日出臺的"國五條"雖然對炒房投機的現象進行了抑制，但對市場的剛性需求的影響不大，雖然使二手房的交易成本提高，但對一手房的影響卻是相對較小。房地產市場受到多種因素的影響，所以國家的政策難以對市場的狀況進行解決。現階段房地產經濟依然被認為是財產保值的主要方式，目前階段，我國的房地產經濟并沒有受到政策的影響，一手房與二手房之間的價格差異相對較小。尤其是現階段很多的政策在制定的時候沒有對市場進行研究，所以市場也就無法成為政策制定的依據，只是按照民意來對市場的秩序進行干預，這也就難以將政策貫徹落實，更是起不到預期的效果，并隨著時間的發展逐漸流于形式。
2.3對資源利用的不合理
房地產經濟長期處于粗放式的發展模式，已經導致很多不利的要素在環境中慢慢滋生，這其中包括對土地無計劃、無節制的開發，沒有環保和節能的概念，都加劇了環境的污染與能源的破壞，房地產行業可持續發展無法保障。我國人口眾多，人均資源占有量貧乏，這些年房地產行業對土地的開發，已經破壞了我國的自然環境，加大了能源矛盾，不符合我國可持續發展的基本國策，更不利于我國經濟社會的健康穩定發展。
3解決房地產經濟與市場經濟不協調的對策
3.1調控房地長價格
現階段房地產價格偏高，違反了價值規律，一定程度上造成了市場混亂的局面，這就要求有關部門對房地產的市場價格進行有效調節，調節并不是要打壓房地產價格，更不是無底線地降低房價，而是要通過合理的手段來使房地產的價格與它真實的價值相適應，穩定房地產動蕩的現狀。近些年，我國房地產中一個最重要的問題就是房價過高。而在金融危機時候，我國的房地產又是由于價格過低，企業的資金不能進行有效地運轉，房地產行業的發展一度受到阻礙。綜上所述，可以看出，房地產的價格不能過高也不能過低，否則都不利于房地產經濟的發展。國家的有關部門應該做好調控工作，地房產發展的各個環節進行調研和把關，從而正確地判斷房地產經濟與市場經濟之間的協調程度，制定出行之有效的政策法規。其實，價格始終是引導房地產發展的關鍵因素，泡沫經濟也是由此而來。因此通過政府正確的宏觀調控地引導使得房地產的價格回到與其價值相適應的范圍內，建立正確房地產行業秩序，是保障市場經濟健康發展的重要手段。
3.2加大對房地產經濟的金融監管力度
政府相關部門應該加大對房地產市場進行金融方面的監管力度以便保障房地產經濟與市場經濟能夠和諧發展。房地產的各個環節都應該進行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對這些方面進行管理是加強房地產與銀行間合作的基石。將房地產的借貸業務與資金流動進行控制，是保證銀行的資產結構更加地科學化和合理化。
3.3加快房地產經濟的轉型
社會發展進行時，環境保護越來越受到人們的重視。在房地產經濟中倡導環保、節能新理念是時下的風尚，是人們對追求更高生活品質的愿望，更是我國建立可持續發展目標的根本要求。需要指出的是，現階段還需要政府來管理房地產行業將環保和節能的理念落實到位，才能保障房地產經濟與市場經濟有一個良性的發展空間。政府還可以以獎勵的方式來鼓勵那些自覺進行低碳和環保的房地產商，也可以調整貸款利率的方式來促進房地產企業改變思路，把企業向著節能環保的方向發展，也是房地產行業穩定健康發展的新方向。
4結束語
關鍵詞：房地產；泡沫經濟；宏觀調控
上海房地產市場從1999—2003年回暖，到2003—2005年初房價的“瘋漲”，2005年6月—2007年4月其間出現短暫“停滯”，2007年5月以來，房價又開始緩步上揚，雖然期間政府陸續出臺了限制房價過快上漲的信貸、土地和稅收政策，但效果都不明顯。上海房產市場存在兩個現狀：漲得快、漲幅高。
上海房地產價格居高不下的根本原因是什么？房地產的未來是否能走上可持續發展道路？防范房地產泡沫有何良策？本文對此進行探討。
一、房地產的特征
所謂房地產，即房產與地產的合稱。房地產同其他商品一樣，既有商品的一般屬性，又有其特殊屬性。具體可從物理、經濟和社會三個角度來分析房地產所具有的特征。
（一）房地產的物理特征
1、固定性。房地產從其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地產的固定性是不變的。
2、單件性。由于每幢房屋的用途不同，所處的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那樣按照同一套圖紙大量復制。
3、耐久性。房屋的壽命一般在50年左右，甚至更長。
（二）房屋的經濟特征
房屋的經濟特征為：房產價值和地產價值具有結合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代價等；房地產開發周期長，投資大，房地產投資的流動性較差；隨著社會的發展，人口的增加和經濟的繁榮，對房地產的需求日益增長，房地產的長期供不應求導致房地產價格總的趨勢呈不斷上漲。
（三）房地產的社會特征
房地產的社會特征是指房地產在法律，制度等方面表現出來的特征。房地產的社會特征為：房地產在開發過程中涉及到復雜的法律關系；房產往往受到福利制度和社會保障制度的影響。
二、上海房地產市場的現狀
（一）房屋建造市場持續發展
據國家統計局網站近日的數據顯示，一季度，上海市建筑業生產保持較平穩增長。本年完成建筑業總產值373.06億元，增長10.4%；房屋建筑竣工面積636.07萬平方米，增長8.6%。總體上反映出房屋供應量在增長。
（二）2007年上半年住宅價格及成交量均緩步上揚
上海2007年上半年的房價呈緩步上升的趨勢，據上海易局研究院提供的研究報告顯示，4月上海樓市的成交量245萬平方米，其中商品住宅成交面積170萬平方米，明顯呈上升態勢。根據焦點網的統計資料，4月全市至少有20多個樓盤出現不同幅度的上漲，其中部分樓盤漲幅如表1所示：
（三）預計2007年下半年房地產走勢總體上房價仍將持續上揚
首先，土地供應越來越緊張，土地成本費用在成倍增加，國家稅收的增加等；其次，房屋建設周期長，供求格局短期內不會改變；第三，保障性住房供給不足；第四，從需求角度看，經濟的發展和城市化進程加快，將產生大量房屋需求。
（四）上海房地產存在一定的泡沫現象
上海房產市場將穩步發展，房價將持續上漲，但也反映出上海房地產存在一定的泡沫，表現在商品樓盤內的空房率相當的高，入住率很低，據香梅花園的物業部統計數據顯示，香梅花園2007年的入住率只有50%，而盛世年華的入住率更低，僅40%左右。
三、上海房產居高不下的原因
上海是一個國際性大都市，也是中國的經濟中心之一，隨著許多有實力的大型房地產公司進入上海房產市場，國際資本繼續看好上海，投資上海，加快上海經濟的發展，加上各方市場參與者的心理預期，最終導致上海房產價格居高不下的現狀。
（一）大與小：行業調整，壟斷性增強
2005年以來，調控政策通過提高土地出讓金、開發企業自有資本金等門檻，尤其是2006年以來土地、資金開始向資信較好的大型房企集中，房產行業越來越呈現規模性、壟斷性和資本加速聚集的特性。
（二）堵與疏：一手硬，一手軟
導致房價居高不下的第二個原因是樓市調控政策在落地執行中出現的“重堵輕疏”現象。在2006年出臺的政策中，“90/70”政策以及鼓勵建設經濟適用房、廉租房的相關措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余稅收、房貸、外資購房設限政策則重在“堵截”投資型需求。
總體上“堵截”型政策執行得還算到位，“疏解”型政策的執行則喜憂參半。一方面，經濟適用房投資持續下降的趨勢開始得到扭轉。今年第一季度全國住宅投資同比增長30.4%，其中經濟適用房投資同比增長41.6%。另一方面，開發結構仍不合理。在房地產開發投資明顯反彈的情況下，本應朝小戶型占比70%方向發展的“90/70”政策遠未完全落實。而城鎮居民對住房的增量需求和改善需求趨于雙旺。一季度，全國新建商品住宅銷售面積是竣工面積的1.9倍。同時，商品住宅空置面積同比下降1.2%。發展改革委固定資產投資司指出：“這表明市場需求依然比較旺盛。特別是一些中心城市，供需矛盾更加突出。”
（三）內與外：寧可賣地售股，不愿降價
去年樓市調控政策接踵而至，年初又明確要清算土地增值稅，但并未出現房地產企業加快推盤、降價銷售的現象，業內人士認為，原因之一，與外資乘機大量進入國內房地產市場有關。統計顯示，一季度房地產開發到位資金中，利用外資131.27億元，同比增長154.4%。外資的進入，使得國內開發商在銀根緊縮的局面下，改變融資渠道，或出讓項目公司的股權，或出售土地，換取外資注入。“寧可賣地售股，不愿降價”成了房地產開發企業的唯一選擇。
（四）理想與現實：放棄房地產支柱地位的艱難
“堵”“疏”不平衡導致市場供求難以改觀，而行業內的壟斷趨勢、外資加快進入，則加劇了局面的嚴重性。解決問題的關鍵在于調節市場的供求狀況，特別是緩解需求。房地產行業對GDP與地方財政的巨大貢獻令他們對調控舉棋不定。而可能是調控中最有效用的住房保障政策則要求：地方政府自掏腰包來抑制地方經濟中最賺錢的一個行業。針對地方政府“調控猶豫癥”，發展改革委宏觀經濟研究院建議大幅度調整房地產發展政策，放棄房地產支柱地位，徹底改變房地產依賴型的經濟模式。要根治樓市積弊，推出調整政策及考核指標的適當的舉措已不可避免。
（五）市場預期
預期未來房地產價格上升是投機性房地產需求產生的根本原因。上海房地產價格飆升是因為對上海房地產價格上升的預期導致的。
第一階段大致是從2001年到2003年，上海房價理性上升階段。由于北京成功獲得2008年奧運會的舉辦權、上海成功獲得2010年世博會的舉辦權、上海爭創國際經濟、貿易和航運四個中心和國際化大都市等一系列利好因素，促使國際、國內都形成了上海房價必然上漲的預期。第二階段是從2003年到現在，上海房價非理性膨脹階段，三年時間，上海房價上升幾乎達一倍。這一階段的預期更為根本和復雜，不只是簡單的或事件所能比。
（六）其他各方因素
首先，地方政府并不希望房價下跌，房價的下落，上海經濟支柱產業就會失去支撐，經濟就會出現衰退。其次，房地產開發商不希望房價下跌。因為根據購房者“買漲不買跌”的原理，房價一旦下降就會馬上讓市場形成房價繼續下跌的預期，購房戶就會持幣觀望，造成實際成交量急劇萎縮，使得開發商既不能獲得預期高額利潤，也可能使部分開發商虧本，甚至破產。第三，銀行不希望房價下跌。房價一旦下跌，銀行早幾年瘋狂貸款給房地產商與民眾住房消費信貸的優質資產就會成了泡影。如果房價下跌真的發生了，不僅會給銀行造成危機也可能給整個社會經濟帶來大災難。第四，已購買戶不希望房價下跌。上海房價居高不下形成是一系列復雜因素綜合作用的結果。
四、應對措施
當前一些城市房價過高是不正常的，必須堅持對房地產市場進行調控和治理，這是政府的責任也是社會的責任，也包括房地產商的責任，而且房價過高原因是復雜的，有商品房供應不足的原因，有開發商利潤不夠的原因，有地價商品房不夠的原因，有投資性投機性的原因，也有超前消費的原因，政府控制乏力的原因，因而要多管齊下來抑制房價過高過快增長的現象。
（一）加大供應穩定房價
國務院副總理曾培炎，指出了下一步宏觀調控的四個方向：一是加大住房供應力度。二是努力調控住房需求。三是著力解決低收入家庭住房問題。四是繼續規范房地產市場秩序。
其中，“加大住房供應力度”一說，是近幾年來首次提及的。首先，在繼續控制固定資產投資的同時，適度增加住房投資。第二，在繼續收緊地根的同時，適度增加住房用地。第三，將適度增加住房投資和適度增加住房用地，重點落實在普通商品住房和住房保障兩個方面。第四，要允許商業金融機構在一定年限內，向開發普通商品住房和保障性住房的機構，實行較低門檻的優惠性開發貸款。政府引導他們向普通商品住房和保障性住房開發貸款，既解決普通商品住房和保障性住房開發資金的緊缺，也解決商業金融機構資金壓庫的苦惱。
（二）抑制投資需求
一方面，控制商品房超前消費，特別是投資投機性需求；另一方面要加強普通廉租房的管理，并且政府用責任保障住房，廉租房就是提供保障的形式之一。
（三）增加小戶型住宅
對普遍收入不高大多數老百姓來說，買大戶型住宅是不現實的，推廣小戶型，將惠及更多家庭。要承認國情堅持提倡節約型的消費，反對奢侈性的消費模式。
五、結束語
通過上述對上海房地產現狀及原因的分析得出，上海房地產市場隨著其本身進一步的市場化、國際化，上海房價繼續走高將不可避免。但如何防止出現過度投機、嚴重的泡沫化，保證房地產市場能健康、持續、穩定的發展，是政府、房地產企業等參與各方共同努力的方向，任重道遠。
參考文獻：
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首先是房地產市場調研計劃的制定，在明確主題的基礎上，通過融入“5WIH”六要素來完成對事件的統籌安排能力。第一個“W”是Why，也就是為什么要做這件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我們的實訓效果。第二個“W”是What－－調研那些具體的內容呢？第三個“W”Where－－在什么地方進行調研活動；第四個“W”When－－調研活動中各項事務的執行時間段或者結束的時間點；第五個“W”Who－－人物分工是怎樣，哪些人完成哪些事情，調研對象都選取的是符合哪些特征的人；第六個“W”How－－怎樣執行？通過哪些調研方法，借助怎樣的手段，最終完成整個調研項目。
其次，各個小組按照“實體企業”調整后的調研主題修改完成最終的調研計劃，并討論制作相應主題下的調查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語的設計以及調研對象甄別等反復多次推敲，在課程教學團隊教師的指導下完成針對性調查問卷，規避問卷制作中常犯的十種錯誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設性問題，誘導性問題，數組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調研導語無針對性等。在逐一進行點評后，由小組成員共同完成修改，并提交調研問卷。在首次修改后調查問卷，每個小組制作不少于20份的問卷進行試調，并從試調過程中發現問題并對問卷進行再次的修改，結合教學團隊教師總體建議完成正式版調研問卷。各小組嚴格按照自己的調查計劃進行實際調查環節，小組組長負責組織小組成員實際調查，教師團隊進行抽查式考核，確保調研數據來源的真實性，把好實際調查中的首道關，這也是為了更好的鍛煉學生的社會實踐能力，以便今后更快的適應市場需求。
再次，數據整理和分析能力是市場調查的核心能力，房地產市場調查也不例外。對各小組搜集回來的調查問卷第一步先進行廢卷甄別。第一類廢卷是填寫不完整的調查問卷；第二類廢卷通過顧客甄別部分，在調研公司或者房地產行業從事工作的工作人員不作為目標調研對象者，剔除這一類廢卷；第三類廢卷就是在問卷填寫過程中所有答案均為其他并未填寫內容的，也視為無效問卷；第四類廢卷是最難，也是最需要剔除的廢卷，那就是前后相互應證的兩個問題出現矛盾。比如購房首選為別墅，但是家庭月平均收入不足一萬元者。前后邏輯矛盾與現實市場極為不符，這說明該被訪者未真實表達自己的意思，只是應付性完成問卷。這一類也是必須要剔除的。在剔除完四類無效或者廢卷后，調研樣本過少，無法真實反應市場實際的情況的，要進行補調，直到樣本能夠客觀反應總體實際為止。至此，數據采集和整理就告一段落。接下來就是數據的分析，在這個階段我們一般借助兩種工具，一種是專業的統計分析軟件“SPAA”（統計產品與服務解決方案）軟件和微軟平臺的“EXCEL”軟件，在《統計學》系統的班級，我們要求學生通過“SPAA”軟件完成對調查問卷的分析，讓學生在做的過程中完成對統計軟件的操作和學習，對還未進行《統計學》系統學習的班級，我們要求學生用“EXCEL”表格進行數據分析。并指導學生不同圖形所適用的條件，比如餅狀圖是整體為“1”時，占比分析最常用的的圖形；折線圖是趨勢分析是最常用的圖形；其他的建議采用柱狀圖。到此為止市場調研活動進入到攻堅階段。撰寫市場調研報告。
【關鍵詞】嘉興市房地產市場經濟管理思考
一、杭州市房地產市場的基本狀況
1998年以來，嘉興市認真貫徹落實國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知精神要求，廣大城鎮居民積極參與住房改革，住房商品化等新的住房消費觀念已基本形成，房地產投資快速增長，房地產企業實力不斷增強，住房梯度供應體系已基本建立，使房地產市場有了較大的發展。
1、住房制度改革的順利進行，為嘉興市房地產市場的形成和發展奠定了物質基礎
自1993年以來，嘉興市按照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開放經營管理條例》等一系列政策，制定了《嘉興市房地產開放經營管理若干規定》和《關于外地單位和個人購買嘉興市區單位自管房，個人私房準予辦理產權交易產權登記的意見》等有關住房制度改革的政策和促進住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明顯成效。同時，取消了對外地購房的限制，房地產市場更趨活躍，也為房地產市場的建立、發展提供了充分的物質基礎。
2、房地產投資快速增長，商品住宅消費供銷兩旺
近幾年來，嘉興市及長三角地區社會經濟持續快速發展，是全國經濟增長最快的地區之一。嘉興市以及周邊地區經濟的良性發展和居民收入的持續增加，極大地促進了房地產市場的發展。自1998年以來，嘉興市房地產投資額的年增長幅度在17%以上。2007年，嘉興市進一步貫徹落實國家宏觀調控政策，深入開展房地產市場秩序專項整治，扎實推進住房保障體系建設，全市房地產業保持健康穩定運行態勢。全市全年完成房地產投資147.74億元，其中市區69.56億元，比上年分別增長25.1%和30.3%；新開工面積522萬平方米，其中市區210.4萬平方米，分別增長20.8%和76.9%；竣工面積370.4萬平方米，其中市區125.9萬平方米，分別減少16.4%和16.6%；實現商品房銷售面積418.3萬平方米，其中市區171.1萬平方米，分別增長16%和6.8%；商品房空置面積128.4萬平方米，其中市區35.2萬平方米，分別下降4.4%和12.3%。2007年全市房地產行業入庫稅收達到17.22億元，增長33.11%，房地產業稅占第三產業稅收比重達41.%。其中，市區房地產行業入庫稅收達到7.06億元，同比增長16.5%，房地產業稅占第三產業稅收比重達39.17%。市區1-12月新建商品住宅每平方米銷售平均價4354.5元，比上年同期上漲9%。
3、房地產企業機制靈活、注重品牌，提升了嘉興市房地產業的綜合素質
截至2007年，全市各類房地產開發企業已發展到477家，自2006年以來平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。規模最大的10家企業的投資占到全市商品房投資額的30.7%。一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房地產開發商已脫穎而出。通過房地產開發，改善了城市面貌，加快了基礎設施建設、小區環境建設。基礎設施建設的不斷完善又促進了房地產開發。嘉興市房地產開發企業良好的市場開拓意識、品牌意識和靈活的企業機制已經成為該市房地產市場持續發展的強勁內因，并將進一步提升該市房地產業的綜合素質。
4、房地產市場供應結構逐步改善，市場供求關系日趨合理
嘉興市商品房價格近幾年持續上漲，商品住宅均價從2005年的3278元/m2增長到2007年的4749元/m2，漲幅達44.8%。為保證滿足廣大城鎮居民不同層次的住房消費需求，避免開發商單純從經濟效益出發，一味發展大戶型、高價位的高檔住房，造成市場普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求難以滿足，市政府采取了適度調控措施，引導嘉興市房地產市場供應結構逐步完善。目前，嘉興市已基本建立了以商品房為主，經濟適用房和租金補貼的廉租房為輔的住房供應體
二、房地產市場存在的主要問題
嘉興市的房地產市場正處于建立后的加速發展期。由于房地產市場起步晚、發展快，發展過程中還存在房地產市場主體不夠成熟、市場機制不夠完善、政策法規滯后、政府調控手段落后的一些問題。
1、房地產項目開發涉及面廣、周期長、管理難度大
房地產行業是一個包容性、專業性、綜合性很強的行業，它的發展涉及到計劃、土地、規劃、財政、房管、金融、建筑、信息等相關產業，各部門工作相對獨立，缺乏綜合協調部門。房地產項目的實施，一是審批過程中部門條塊分割，缺少綜合協調部門，使項目前期審批時間難以控制。二是一些項目在土地出讓前，未考慮周邊道路，上、下水等基礎配套設施，開發難度大，即使開發，也無條件交付使用。三是極個別開發商弄虛作假，增加管理難度。
2、房地產的投訴是的熱點問題之一
隨著房地產市場的發展，有關房地產投訴也不斷增加，已占到總量的三分之一。反映的主要內容有以下幾個方面，一是配套設施不完善，產權不明晰，有關的法律、法規還需要進一步完善。二是房屋質量問題。質量問題的危害程度鑒定困難，同時涉及住戶、開發商、建造商、材料供應商等多部門，解決問題難度大，耗時多。三是部分開發企業行為不規范，面積“短斤缺兩”、“霸王合同條款”、虛假廣告等問題時有發生，對房地產市場的負面影響較大。
3、商品房建設產業化程度較低，銷售價格較高
由于近幾年該市房地產發展看好，吸引了不少未涉足房地產的企業進入這一行業。如前文所述，截至2007年全市各類房地產開發企業已發展到477家，但其中規模最大的10家企業的投資占到全市商品房投資額的30.7%，且產業化程度低，一些住宅開發，雖有水凈化系統、智能化等，多為單一系統，達不到建設部的部頒標準，嘉興市的住宅產業化的發展與房地產的發展存在一定的差距。
三、對促進嘉興市房地產市場健康發展的幾點建議
政府部門必須以市場管理為核心，以公正、公平為原則，依法查處各類違法、違規行為，維護市場秩序，提高市場運行效率，不斷提高居住水平和居住產業化水平，促進房地產市場規范、有序、健康地發展。重點應做好以下幾個方面的工作。
1、堅持以培養住房市場為基本方向，加強對房地產市場發展的研究
房地產業的發展與城市的經濟發展緊密相連，密不可分。要在堅持發展經濟、提高生活水平、改善居住條件的指導思想下，加強對房地產發展情況的研究，提高政府宏觀調控能力，更好地把握全市房地產的發展方向，促進嘉興經濟的發展。一是政府要有專門的綜合職能部門研究嘉興市的房地產發展的政策。及時了解情況，發現問題，研究問題，提出系統解決問題的方法。具體要制定嘉興房地產業發展的總體規劃，解決發展思路、發展規模、土地供應、產業培育、先進技術應用、配套政策保障、社會住宅保障體系等問題，保證房地產市場持續、快速、健康發展。二是要啟動房地產市場預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，定期編制并房地產市場的基礎價格水平，空置率等，加強對房地產市場行為的規范和宏觀調控能力，并正確引導房地產投資和消費。
2、完善房地產法規體系，強化監管、規范市場行為
市場經濟就是法制經濟，完善的法律法規體系是房地產市場持續健康發展的重要保證。有關部門要根據國家制定的房地產基本管理制度，結合嘉興市出現的實際情況，制定有關規定，消除政策盲區。建委應深入調查研究房地產管理體系和政策創新的新問題，監督完善適合我市房地產市場管理的法律、法規和規章，制訂操作性強的實施管理辦法，增加可操作性，減少體制性、政策性的障礙。同時，在依法行政的基礎上，加大執法力度，切實解決一批消費者反映強烈的問題，使消費者的弱勢地位逐步得到改善，營造放心的消費環境，使全市房地產開發建設、經營等各項活動納入法制化、規范化的軌道。
3、適度調控土地供應，以滿足廣大居民改善住房的需求，切實解決低收入人群的住房問題
近幾年來嘉興市行政規劃區域兩次調整，市區范圍不斷擴大，要落實土地集中統一管理制度，統籌考慮已劃入嘉興行政區域的用地。按照城市總體規劃和城市發展的需要和高起點規劃、高標準建設、高強度投入、高效率管理的要求，建設大型居住區。通過大型居住區的建設，加快周邊地區的基礎設施配套，提高大型居住區的環境質量，吸引居住，疏解老城區密度和緩解商品房供應的結構矛盾。按照嘉興市住宅發展規劃中住宅供應量，確保商品住宅土地年供應量，同時逐步建立土地梯度供應體系，通過政府對土地的調控力度，盡可能滿足不同層次的住宅需求。同時要加快經濟適用住房建設，進一步啟動住房二、三級市場，使廣大中低收入者能買到或住上自己合適的住房，實現市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標。
4、著力提升住宅品質，推進住宅產業化
推進住宅產業現代化，實現住宅建設從粗放型向集約型的轉變，提高住宅的綜合質量和整體效益，促進住宅建設可持續發展，滿足廣大居民不斷改善居住條件和居住環境的要求，以便有效地提高住宅性能和行業綜合效益，是當前住宅建設領域的一項重要任務。作為政府的職能部門，要按照政府引導，市場運作，企業實施的要求，做好推動和促進工作。要按照總體規劃，分步實施，突出重點，有序推進的工作步驟，建立住宅技術保障體系，建筑體系，部品體系，大力推廣和應用新材料、新技術，依靠技術進步，提高勞動生產率，推動住宅技術總體水平的提高。
四、結論
房地產業作為嘉興市國民經濟的支柱和主導產業，對改善居民居住條件、拉動經濟增長已經并且還將發揮其積極作用，因此保持房地產業市場持續健康的發展十分重要。政府在房地產市場發展中擔負著保障住房供應體系的責任和規范調控房地產市場的責任。相信通過市政府進一步完善行業管理體制和產業管理體制，完善各職能部門的協調機制，依法行政、妥善調控、積極引導、精心培育，嘉興市的房地產市場將繼續持續、健康、穩定地發展。
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根據國家土地儲備中心統計數據顯示，今年1月北京土地市場上，住宅項目用地出現了零成交，而北京工業項目用地1月成交了24宗土地，成交土地面積為55公頃，這些土地供應的主力區域集中在大興、順義、密云等新城區域。
數據顯示，去年春節前后兩周，廣州全市共售出住宅598套，日均交易40套。而根據廣州焦點網絡截取的陽光家園數據顯示，今年春節期間（1月24—31日）一共有69個樓盤有網簽的記錄，總成交量為283套，平均日成交量僅35套，同比下跌了12.5％。
有中國第一高樓之稱的上海環球金融中心，不可避免地受到了全球金融危機的沖擊。在放寬目標客戶群、租金調整等舉措后，新年并未給環球金融中心帶來大量的新租戶。到目前為止，環球金融中心的入住率仍然維持在40％左右。據《每日經濟新聞》了解到的數據，上個季度，環球金融中心的簽約量僅增加5％。入住率僅4成，仲量聯行在最新的研究報告中指出，2008年第四季度，上海大多數甲級辦公樓的租金出現了大幅下滑，浦東平均租金環比下降15.5％，浦西下滑了8％。環球金融中心的出租率基本不變，仍保持在40％。
據北京市房地產交易管理網的公示數據顯示，截至2007年年底，北京市具備資金監管資格的中介企業有56家。而至今，已有30家中介公司退出了存量房資金監管，比例超過了半數。業內人士稱，這種趨勢還在繼續。房地產市場不景氣和系統自身運行弊端等是導致這一局面的直接原因。
二、市場營銷新亮點
根據近來的房地產市場現狀，我們可以明白房地產行業處于低迷狀態，住宅房、寫字樓、別墅公寓等都處于下滑甚至倒退的情形。面對這一現狀，要沖出困境只有爭新、爭奇，出奇不意的將新觀念灌輸給大眾，將消費者的眼光吸引到地產行業并用事實加大群眾對地產的信心。
房地產市場營銷也是營銷中的一種，而營銷學強調三個方面：深入探究需求的本質、挖掘產品質量的內涵和營銷中的服務。房地產作為一種固有的產品，開發和設計已經完成，在銷售中不再需要考慮房子的設計以及建筑的問題，我們要做的最主要是服務。傳統的產品、價格、渠道和促銷四個市場營銷組合因素框架如今已經被打破，服務作為第五因素已經被越來越多的人所接受。如何順利的吸引住顧客，用服務將消費者帶入建筑設計的意境，把最好的建筑理念傳輸給顧客都是一大關鍵，經過對比發現了一下幾種服務形式：
1.全員服務，必須認識到賣的是產品本身而不是產品，加強每一位員工的團隊精神和群體意識。從總經理到銷售人員整體如一的為顧客服務，以顧客為導向，將顧客的自身利益拉伸到公司當中，確保每位顧客即便因為其他原因沒有買房，也會對公司留下很深刻的良好影響。
2.新穎服務，每一家房地產公司都是一個單獨的個體，在眾多的個體當中如果沒有自身特色的服務，將會給人平淡無味的感覺，這在市場低迷的情形下將是致命的一點。新穎服務不是耍雜，而是指具有自身特色的服務形式，如，購房半月內無理由退房，或者對提出房屋不理想意見的顧客，合理者進行一定金額的獎勵制度等，吸引顧客主動去了解房子。
3.售后服務，這一點在服務中已經不是新名詞了，但我們要確保的是真正合理的售后服務。售后服務中更好、更快、更專業才是市場競爭中取得最后勝利的關鍵。房地產市場營銷中做好售后服務合理定價、售后跟進策略對公司的形象以及擴展都很重要。
好的服務可以給顧客留下更好的印象，營銷中的第五因素也將成為營銷中的一大亮點，為顧客因成交而使需要（或問題）獲得真正的滿足（或解決），在日后重復購買奠定基礎。通過服務滿意，不但可以為顧客在成交失敗后對公司留下美好深刻的印象，而在今后成功購買創造條件，也可以使公司在成交失敗之后檢討錯誤，為今后改進和提高成功機會作參考。
優秀的服務在房地產市場營銷中可以起到很大的作用，如果市場是固有特定的，優秀的服務可以吸引增加市場的擴展率，將處于徘徊階段甚至沒有購買欲望的顧客增加到購買行列當中。在市場營銷中，服務就是成交前的樂章。通過服務樹立品牌形象，靠品牌來賣產品，好的導購是在賣產品本身而不是產品。
三、結論
房地產是每個人都會關注的東西，占據了衣、食、住、行中必不可少的一大因素。在金融危機的地產泡沫下，市場低迷是當前的一大形勢，樓房降價是迫于形勢，在市場部景氣的時候服務就更為重要。房地產市場營銷通過服務把公司獨有魅力感動到消費者，從而把產品變成服務，購買變成感恩，陌生人變成朋友，朋友變成顧客。在市場弱勢的形勢下，回頭客往往是最重要的，所以服務營銷是處于弱勢市場導購的第一行為。在現在的房地產市場營銷中，服務營銷是市場營銷的一大亮點和重點，必須重視。
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關鍵詞：房地產市場干預宏觀調控
政府對住房市場的干預大致可以歸結為兩種方式:數量干預與價格干預。其中數量干預主要是對住房供給數量的干預，通過政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入戶和困難戶使用，但是這種做法很容易給財政背上沉重的包袱。所以，在實踐中除了公共住房，政府還采取了財政補貼的方式，這實際上是對住房價格進行調節和干預，財政補貼又可以分為對購房者的需求補貼和對開發商的供給補貼。按照政府政策和干預房地產市場的不同特點，本文將從數量干預與價格干預兩個部分考察政府的房地產政策、干預效果以及政策演變趨勢。
政府對房地產市場的數量調節
土地供給與稅收調節制度
世界各國的土地制度可以分為兩種:私人所有和政府(國家)所有。但就世界各國的實踐來看，一個國家或地區的土地所有制往往都是由國家所有與私人所有共同組成的。如今，即使是在崇尚私有財產制度的英美等國政府，也是大土地所有者。除了直接擁有，政府可以通過城市規劃、頒布土地法規、規定土地用途、征收土地使用轉讓稅等途徑來影響商業性用地的供給，平抑地價控制房地產的開發成本，從而降低房地產的市場價格。
美國土地有三種所有形式:私人所有，聯邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府辦公、基礎設施等公共品以外，還可以建造公共住房出租。無論是政府所有還是私人所有，土地的經濟用途都有統一的規劃，通過對其使用進行限制以及稅收政策進行調節。日本全部土地的3/4屬于私人部門所有，國有土地僅占1/4，而且主要是山林沼澤地。因此，私人和企業構成了房地產市場上的主體。政府對房地產用地的調節主要是通過兩種渠道:一是稅收政策和城市規劃;二是通過對專門從事社會基礎設施和普通居民住宅建設，以及經營的非盈利性的200多個公團組織提供政府低息貸款來增加基礎設施和住宅供給。與日美兩國不同，新加坡國有土地占全國面積的72%，其中建屋發展局就占了20%。房地產市場上政府是最大的土地供給者，而且是居民住宅的最主要的供給者。
在規劃和土地開發成本上，一般商業用地比住宅用地價格高10倍以上，因此，為保障住宅用地的供給，除了由建屋發展局直接提供住宅以外，政府還對那些想改變土地用途的用戶收取高昂的溢價費用。英國土地在法律上全部歸英王所有，個人、企業及社會團體僅擁有土地使用權。國家通過對土地一級市場的控制獲得大量的批租收入，并通過一級市場的管理和調控有效地調節土地二級交易市場的供求，保持房地產市場供求的基本平衡。這種模式也普遍流行于英聯邦國家以及前英國殖民地，比如中國香港的土地供給制度，特區政府是土地市場的最大供給者的地位為調節房地產的供給和防止房地產泡沫、經濟衰退等起著積極的作用。
但從演變趨勢來看，政府干預房地產市場政策存在一些共同的特點。即無論哪一種土地所有制下，通過城市規劃和稅收等控制土地供給和用途都成為政府調節房地產市場的重要手段。
公共住房制度
公共住房制度是政府對房地產市場進行干預最直接的手段，從各國的實踐來看，公共住房制度都不是以盈利為目的，甚至需要財政的特殊補貼，公共住房實際上與社會保障體制和社會福利制度聯系在一起。政府提供公共住房大致有兩種方式：直接介入和通過社會團體、非贏利性組織等機構間接介入。
直接介入發達國家公共住房的供給數量都很龐大，這是政府為維護房地產市場的穩定，提高整個社會福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房體系。政府直接介入住房市場的供給能夠有效地、直接地刺激和控制住房生產，在相對較短的時間里提供較多的住房，緩解供求矛盾，維護社會穩定。公共住房政策在市場經濟發達國家主要是為低收入者提供住房，國家投資建設國有住宅，低租金出租給低收入家庭。二戰后的英國、法國、德國、美國、瑞典、荷蘭等國家興建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房體系中的地位和數量的多少取決于該國或地區人口與土地的對比狀況。英、美、澳大利亞以及歐洲國家等人均占有的土地面積較大，因此，政府對房地產市場大都采取宏觀調控的辦法，公共住房制度只作為社會保障的一部分存在。但在地少人多的國家和地區，比如新加坡、中國香港等地，住房的售價相對于居民的人均收入，遠遠高于同一水平下的其他國家。因此，除了制定政策平抑價格外，公共住房制度成了保障與提高居民生活、調節房地產價格的重要內容。
間接提供公共住房由于直接介入方式對政府財政壓力很大，容易引發腐敗、尋租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同時，發達國家也會通過社會團體、非盈利組織等為社會建造低租金或低價的住宅。這些非盈利房地產企業靠出售股份以獲得啟動資金，在此基礎上再申請政府的低息或無息貸款，并可享受免稅待遇，因此能以低于市場的價格出租所建住房，瑞典、荷蘭、法國等多采用這一做法。瑞典政府通過給予非盈利公司、住房合作社等種種財政優惠，建造了戰后國內總建房量2/3的住宅，這些非盈利企業至今仍是瑞典住房市場上的主要力量并使瑞典成為世界上解決住房問題最成功的國家之一。為保證公共住宅供應真正做到面向低收入階層，大多數國家和地區都有明確的政策措施，制定入住公共住宅的條件，進行家庭收入水平登記，以及采取多種申請程序等，以保證低收入階層的利益。
事實上，公共住房不僅僅具有干預房地產市場供求的經濟意義，而且構成了整個國家和地區社會保障體制的一部分，是保持社會穩定的重要力量。以日本為例，日本的公營住宅是二戰以后逐步建立與完善的，主要針對中低收入階層。其建設與經營都由各級地方政府住宅局管理，實行政府定價，因此受到市場價格波動影響較小，其中公營住房的租金在房地產泡沫日趨膨脹的1983-1990年年均也只上漲了4.4%，而在1989和1990年則分別為5.3%和3.3%。這不僅在房地產泡沫時期有效地保護了中低收入階層的利益，而且對房地產泡沫破滅以后日本社會經濟的穩定也起著重要的作用。但是，實行公共住宅政策需要征用大量土地，撥巨額資金，對城市財政造成巨大壓力，因而近年來配合“居者有其屋”的計劃，大多數國家都對公共住房政策進行了調整，以鼓勵私人建造和擁有住房，縮小公共住房的比例。
政府對房地產市場數量干預由直接提供公共住房逐漸轉變為由非盈利機構等社會團體間接建造公共住房，并逐漸減少公共住房的數量，用優惠政策鼓勵中低收入階層購置房產。我國上世紀80年代初開始改革單一的房屋公有制度，經歷了以租代售、住房商品化、住房分配貨幣化的歷程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一個長期過程，應該借鑒發達國家的經驗減少公共住房的數量，用優惠政策鼓勵中低收入階層購置房產。政府對房地產市場的價格調節
從經濟學意義上看，對數量的調節帶有較強的管制色彩，容易導致經濟效率的損失，因此，在房地產市場上政府最常用的干預手段和辦法就是通過補貼、稅收等優惠方式對房地產價格進行調節。對價格調節的政府補貼和稅收計劃又可以
分為向房地產開發商提供的供給補貼政策和向住房需求者提供財政補貼兩種。
向房地產開發商提供的供給補貼政策
政府通過向盈利性房地產企業提供補貼，用以建造租金價格適中的住房。二戰后，為迅速建設新住宅，原西德政府向私營房地產商提供無息貸款，同時規定，向同意為低收入家庭建造或改建住房的私營開發企業提供低于市場利率的貸款，條件是必須降低租金。在一戰以后，為解決復員士兵的住房問題，英國政府也對提供開發住宅的私人公司提供補貼，刺激供給，并在1919年推出了以地方政府為主的“興建住宅補貼”。二戰以后，瑞典政府提出了“低資金、低租金”的住房計劃。與其他國家相比，美國的供給補貼形成了從聯邦到地方政府的一整套完整體系。主要分為公共住房供應補貼和私有建房機構出租住房供應補貼。私有建房機構和地方政府建房機構向聯邦政府住房和城市發展部申請，由其支付合理市價房租與低收入住戶實際支付租金之間的差額。在住房供給相對短缺的時期，通過減免稅、提供差價補貼、低息貸款等措施來刺激房地產開發商提供低價住房的積極性效果明顯。1996年法國政府把出租住房建設增值稅率從原來的20.6%降到了5.5%，從而使住房建設竣工量大幅增加。
向住房需求者提供財政補貼
除了對房地產開發商提供補貼外，政府對價格的影響還表現在對購房或租房者進行直接補貼，降低他們所承擔的實際住房價格，對住房需求者補貼最常用的手段主要是免稅減稅和現金補貼。與對開發商的供給補貼相比，住房租金補貼有三個顯著的特點：第一，避免了對住房市場的直接干預，不會給市場運行帶來障礙，不會產生降低市場效率的副作用；第二，這種收入再分配的形式，可以使國民平等的住房權利得到較為公正的實現；第三，對不同收入者區別對待，更能體現傾斜政策，并能適當減少財政支出。從各國的房地產政策實踐來看，二戰后由于戰爭等原因使得住房短缺，在相當長的一段時間里，房地產市場上最主要的矛盾是供給不足。因此，為促進房地產業的發展，政府對房地產價格的調節主要是向房地產開發商提供優惠和補貼來刺激供給并降低價格。當住房的供給增加到了一定程度，住房租金補貼由于以上提到的幾個特點就顯得更加有吸引力，各發達市場經濟國家也紛紛把補貼重點向購房者和租戶轉移。隨著20世紀70年代房地產市場的主要矛盾由住房短缺變為貧困者的住房支出在其收入中比重過大，美國1968年的住房和城市發展法突出了對住房需求者提供補貼的思想，而1974年的住房與社區發展法中的租金援助第8條款更是取代了1968年住房法的補貼計劃，把聯邦住房援助從住房供應者轉向需求者。
【關鍵詞】房地產；現狀；建議
一、樂清市房地產市場的現狀及其運行特點：
近年來，樂清市房地產市場快速發展，總體來說是健康有序的。在目前大投資大建設的大背景下，房地產建設投資呈現快速增長，2012年全市完成城建類投資170億元，其中房地產開發類投資130億元，占城建類總投資的70.6%。今年1-4月份已完成城建類投資50億元，其中房地產類40.46億元，占城建類的80%。2012年全市開工建設房地產開發項目27個，項目總建筑面積達163.2962萬平方米，比2011年凈增加10萬平方米，是歷史上最高年份。
從商品房上市銷售情況看，2010年預售項目3個，銷售面積19.419萬平方米，2011年銷售項目6個，銷售面積49.38萬平方米；2012年銷售項目9個，面積24.1465萬平方米。2010年—2012年三年共上網銷售8160套，已售4531套，待售3629套，出售率55.52%。也就是說有近一半的房源還未售出，與2009年前銷售情況形成解明的反差。2009年前，商品房供不應求，項目開盤，有的幾乎一個月時間就銷售一空，而現在待銷比例高達44.30%。房地產市場完全由賣方市場轉變為買方市場，由原來的供不應求轉變為供過于求。人們在購房時，更加理性，不僅考慮房價、地段、樓盤檔次，而且還考慮企業信譽、品牌等因素。在宏觀政策的調控下，炒房者已退出市場，投資置業購房者在減少，商品房價格在下跌，購房觀望者在增多，由此帶來房地產開發者更加務實，更注重自己的品牌和信譽，市場也日趨規范。
分析去年以來的房地產市場運行情況看，主要以下幾個方面的特點：
1、房地產投資規模更大，商品房開發量達歷史最多。從歷史上看，1998年至2000年間，全市每年房地產開發量均在5萬平方米左右，2000年至2009年10年間每年房地產開發量都在20萬平方米以內，但從2010年起房地產開發出現快速增長，2010年開工建造商品房35萬平方米，上市銷售49.14萬平方米；2011年開工建造商品房153萬平方米，上市銷售49.14萬平方米，2012年開工建設商品房163萬平方米，上市銷售24.14萬平方米。預計明、后年將有大量的商品房陸續入市銷售，可供上市銷售的商品房房源將達到峰值。
2、商品房價格下滑，進一步回歸合理。2010年坐落樂清市區的海濱新區的鉑金灣樓盤。該樓盤地市區六環路，與樂清市經濟總部相鄰，地段更好，總建筑面積11.077萬平方米，共有544套，開盤均價在每平方29000元/m2（包括精裝修每平方6000元的費用），整個樓盤在幾個月內銷售一空。
新近開盤的一手商品房，如翡翠灣、東禾紫荊花園，價位在18000-20000元/m2之間，比前年最高位下降了達4000元/m2，一些小樓盤開盤價位在16000元—17000元/m2。舊城區東門片拆遷安置房，現房均價在12000元/m2，比最高位下降了近3000元/m2。
再看二手房交易市場，2010年間，地段好的樓盤如新世紀花園、金馬廣場、麗都華庭、香格里拉花園的商品房價位都在25000元/m2，去年2012年下半年相同的地段的商品房降至20000元/m2左右，而今年以來又降至18000元/m2～19000元/m2以內，個別急售的二手商品房價位更低。目前二手商品房總體價格比去年下降了約15%左右，比前年最高位下降了約30%左右。
3、需求由旺變淡，供求關系從平衡向供大于求轉變。2009年以前，新建商品房從開盤到銷售完畢少則1—2個月，多則3—4個月，而現在樓盤銷售至少需半年以上，有的甚至出現滯銷。2010年開盤到現在尚有247套待售，銷售率77.56%；2011年開盤尚有1509套待售，銷售率在61.76%；2012年開盤商品房商有889套待售，銷售率在43.08%。根據2010年至2012年三年間一手商品房銷售情況看，目前樂清市房地產市場已由買方市場轉變為買方市場，不再一房難求，充足房源使人們在購房時根據自己的實際情況和個性化需求，選擇自己歡喜的樓盤，購買時不僅考慮價位，更重要的是樓盤的地段、綠化、品質。一些房地產開發商，為了加快銷售，推出優惠打折活動，房地產市場的供過于求，已經成為不爭的事實。
4、購買動機發生變化。以前由于存款利率低、股市低迷、使本來雄厚的民間資本進入好利的房地產市場，轟動全國的溫州炒房團，雖有媒體的夸大因素，但也確有其炒房行為，而樂清也有置業投資者。當時商品房聚俏，市場預期好，投資房地產也就理所當然了。據分析，投資置業在購房中占有很大的比例，投資性需求占總需求的30%左右，自住需求占70%。而現在在宏觀調控的大背景下，絕大部分購房者都是為了自住，購房投資已不再時髦，房地產投資逐步退出市場，自住需求已成為主流，嚴厲的調控下更是如此。
5、房地產市場風險顯露。在嚴厲的宏觀調控情況下，不論對房地產開發經營者，還是對購房者而言，都存在風險。商品房滯銷，引起售價下跌，對房地產開發商而言，資金回籠困難、利潤減少，投資開發房地產風險在增加；而對購房者來說也意味著財產縮少或投資虧損，同時造成更多購房者還處于觀望之中。今年初“國五條”出臺，據此推測今明兩年房地產市場難以回暖，房價也難以回升，房地產開發商的日子更加難過。為此認為，調控不松動，房地產市場難以回暖，房地產企業的資金運轉鏈條更加繃緊，房地產投資的風險在不斷增加，謹慎入市已成為產銷雙方的共識。
二、促進房地產業持續健康發展的建議
根據當前房地產市場及宏觀調控下的具體情況，提出以下幾點建議：
1、做好市場調研，確定未來幾年房地產投資規模。由于前幾年房地產投資的過快增長，商品房上市銷售面積的過多增加，加上現階段的宏觀調控，因此，出現商品房供過于求的局面，個別樓盤的滯銷也不足為奇了。為此，建議政策相關部門，根據社會經濟發展的近中期規劃，加強房地產市場現狀調查，分析市場供求關系，努力將樂清市的房地產開發總量和居住狀況、潛在需求量和經濟社會發展水平相適應，避免產銷矛盾，以利房地產業的平穩健康發展，防止房地產業的發展出現大起大落。據個人分析，近中期全市的房地產開發量應控制在每年35萬平方米之內，同時以一般普通住宅為主。
2、鼓勵房地產開發商降價銷售，同時研究制訂商品房政府指導價。由于前幾年房地產投資的利好，全民投資房地產，出現了開發熱、銷售熱、購買熱。市場上商品房供不應求，一房難求，房價上漲。大量的社會資金流向房地產市場，流向房地產開發企業，促成地價、房價的快速上漲。使房價超過市民的經濟承受能力，房地產泡沫被進一步吹大。中央從全局出發，出臺了一系列房地產調控政策，從信貸，限購、限價、稅收等方面對房地產行業進行調控，已收到明顯的效果。整個房地產行業的發熱現象開始退燒，商品房價格開始回落，一些新開盤的商品房開盤均價開始下調，已接近合理價位。政府應鼓勵房地產開發商認清形勢降低銷售，使利潤控制在總投資的15%以內，真正使房地產企業經營者自己身體內流著道德的血。另外，由于前幾年開發商拿地時，地價總體比較高，新城區樓盤土地樓面價已達每平方8000元左右，加上建安成本、銷售費用、投資利息、稅收等方面的成本和開發利潤，一般成本售價都達16000元/m2以上，與當前新開樓盤價位非常接近。
為加強對房商品房價格的管理，建議政府對新建商品房售價進行成本核算基礎上推行政府指導價。因為，商品房與人們生活聯系緊密，屬于國計民生的大型商品。根據《價格法》規定，凡涉及國計民生的商品，政府可以實行政府指導價，是非完全市場定價。為此，建議市發改局，按政府指導價的相關規定，對新開樓盤實行政府指導價，促使房價回歸到更加合理的水平上。（此辦法在2005年前，已實行過，效果很好）
3、加強市場監管和規范房地產市場秩序。這是宏觀調控的目的之一，要求建立房地產開發企業項目資金和商品房預售資金的審查、使用和監督機制，防止建設項目資金轉移、抽逃、防范風險。積極推行項目重點工程的支付擔保制度，強化行業管理，促進行業發展。要加強小區配套設施確權，積極推行按套內建筑面積或按計價商品房面積銷售的辦法，維護消費者的合法權益，進一步規范和完善商品房網上銷售備案登記制度。認真貫徹執行國務院關于房地產調控的系列政策，特別是“國五條”政策，進一步促進房價的理性回歸，進一步引導購房者的理性置業，共同維護好房地產業的良性勢頭，使房地產業的發展更加健康有序。
4、加強房地產市場信息披報制度。目前，樂清市房地產信息分散在各個部門。土地部門有土地投放信息，住建部門有規劃用地面積、施工許可面積、商品房預售面積、竣工面積，發改部門有固定資產投資信息和房價信息，統計部門也有自己的一套信息系統。平時各目為政，難以全面披露。根據政府信息披露制度的要求，建立以統計局為主管部門各部門參加的房地產信息平臺，定期公布房地產相關信息。增加信息透明度，使廣大百姓及時了解房地產方面的相關信息，避免由于信息不暢帶來的盲目性，充分發揮信息在房地產發展中的應有作用。
關鍵詞：房地產企業營銷渠道選擇
房地產企業對銷售渠道的建設必須先行,因為當巨大的開發能力形成,而沒有形成與之相適應的渠道網絡時,必然造成開發能力的巨大浪費,其結果就是商品房空置面積增加；優秀的企業都很重視銷售渠道建設,強調能夠有效地控制整個目標市場的銷售渠道,以保證銷售渠道有效運轉。
一、房地產營銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心
在買方市場條件下,房地產企業的一切營銷活動必須以消費者需求為核心,以消費者為核心,并非單指在營銷活動前期進行消費者研究和目標市場選擇,更重要的是在產品設計、價格確定、渠道選擇和促銷策劃活動中滿足消費者的需求。為此房地產企業應做到以下幾方面：
1.1分析顧客的服務需求
房地產企業應為客戶提供更多的物業信息。物業的設計和開發應符合客戶使用的要求。重視物業的可靠性和完善性,并為購房者提供各種附加服務,包括向客戶提供貸款、質量擔保等服務。
1.2顧客渠道偏好調查
最好的顧客渠道偏好調查應涵蓋不同細分市場的客戶,分析現在已經存在的客戶購買方式。加強對企業現有的客戶的考察和對競爭對手的客戶的考察。客戶渠道偏好對渠道選擇以及運營結果都能產生本質性的影響
1.3考慮顧客購買準則
在評估新的渠道機會的時候,重要的是用創新的方法接觸到顧客,分析顧客真的需要什么,即顧客的購買準則。通常沒有一種渠道能滿足顧客所有的需求,所以需要幾種渠道進行搭配。
1.4監控顧客購買行為的變化
企業需要隨時監控顧客購買行為和準則的變化,隨著消費者對產品的認知和了解的提高,客戶的購買行為也會慢慢發生改變。錯誤地估計客戶行為和渠道偏好,沒有及時調整以降低渠道成本的公司是危險的。
1.5提供靈活的渠道選擇
不同的用戶,他們的購買準則也不同,所以需要給客戶提供相應的選擇機會,如果客戶覺得自己沒有別的方式可以選擇,他會覺得自己受到限制,客戶滿意度也就大打折扣。
二、房地產渠道選擇與房地產企業定位
當市場被細分為不同的用戶群體后,每一個群體都有一系列的服務產出要求,渠道管理者要為每一個細分市場確定最優的渠道形式,即渠道定位。優化渠道設計被視為由必要渠道流所定義的第一步和最重要的一項工作,因此必須要執行這一步驟來滿足細分市場對服務產出的特殊需求。渠道流就是渠道為終端用戶增加價值的所有活動,即,產品的促銷、談判、財務、訂購和支付等等。渠道結構的設計包括兩個重要的方面。首先,渠道設計者必須決定渠道成員的組成。渠道管理者還必須決定渠道的每一個層面上渠道伙伴的角色定位。一個公司在不同的情況下為其產品進入的市場選擇渠道時,關鍵的決策是選擇怎樣的分銷商將產品銷售至市場。這個分銷商必須與渠道伙伴在目標市場中有非常好的關系,能夠對產品成功進入市場有非常明顯的影響。
設計渠道結構的另一個重要的方面是決定在渠道中同一形式的渠道成員應有多少,也就是渠道密度的決策。在一個給定的市場中,消費品的銷售是應該利用密集分銷,或是利用選擇性分銷,還是獨家分銷？對這一問題的回答取決于效率和執行等多種因素。大量的密集性分銷可以使產品很容易地接近目標市場的終端消費者。設計渠道結構時對渠道成員的形式、地位和密度等的決策都要以渠道流成本最低化為基礎。即每一個渠道成員都被分配一定的渠道任務,理想的任務分配應使得在總成本最小化的前提下,所有渠道流得以可靠運行。因此,渠道管理者需要決定以哪些細分市場為目標市場。因為這樣可以將渠道重點放在那些可以通過銷售取得利潤的細分市場上。
當某一特殊細分市場的服務產出要求并沒有更具競爭力的提供物來滿足時,渠道管理者就應意識到存在著一個尚未被開發的市場機會,并建立新的渠道服務于這些細分市場。在市場上,搶先滿足那些未被滿足的服務產出需求,是建立一個忠誠的、可帶來利益的顧客群的一種強有力的競爭戰略。因此,企業必須了解消費者對渠道流的性能和渠道結構的反應。
三、房地產渠道與顧客購買行為
順利實現房地產銷售是渠道管理的終極目的。因此房地產企業有必要研究顧客購買行為及其對渠道選擇的影響。
3.1房地產銷售點的選擇原理
房地產銷售點是房地產企業實現自己經營目的的前沿陣地,房地產企業的產品能否最終銷售出去以及能否最終實現理想的經濟效益,都直接與銷售點的選擇和經營有關。因此,作為分銷管理的第一步就是選擇最符合企業產品或服務特色的銷售點,然后通過有效的銷售渠道管理來實現銷售目標。
房地產企業銷售點的選擇要考慮消費者的購買心理和購買行為的變化及其規律性,對銷售點的選擇主要取決于：①商品最充分展現,讓更多人認知的地點要求。②樹立商品形象的地點要求等。房地產企業應根據目標市場的特征及競爭狀況、自身的經濟實力、產品特點、公關環境、市場基礎等特點,以及企業所處的外部環境、競爭對手狀況、市場購買力水平等因素,經過綜合權衡選擇出直接面向顧客的分銷點。
3.2消費者對房地產銷售現場的認知
銷售現場上銷售人員的衣著、談吐、工作態度及各種硬件設施的先進程度,開發商所采用的促銷手段,以及其他配套設施的完善程度等都會作用于每一位前來光顧的消費者,當一個消費者對自己的心理活動進行整合之后,就形成了自身對開發商的看法和態度,這一看法和態度又將決定或在很大程度上影響著消費者的購買行為。
四、房地產渠道與產品
在現實生活中,識別產品本身的復雜性以及與渠道的良好適應性,對于企業選擇渠道至關重要。因此,房地產分銷渠道的選擇必須考慮產品的特性。
4.1客戶購買風險
房地產屬于高風險產品,需要直接銷售隊伍、有附加值的伙伴或是小規模的分銷商群體,需要一個有知識的經過培訓的人介入銷售過程解釋這種風險,幫助客戶明白如何克服風險事件。
4.2服務要求
產品服務性越強,渠道越短,而服務性差的產品則需要長的渠道。房地產屬于服務性強的產品,需要提供專業性的服務,因此適合采用短渠道結構。
4.3產品識別產品的生命周期
房地產屬于低識別度產品。這類產品沒有解釋是很難了解的,通常需要專業化的服務,特別是要有經過訓練的專業人士參與銷售過程。這類產品需要直銷,或者有附加值的商業伙伴,它們很少通過大規模市場分銷渠道銷售。
4.4產品的生命周期
產品處于生命周期的不同階段對房地產渠道選擇有本質的影響：在導入期,房地產銷售量較小,增長緩慢。產品在引進期需要很高的客戶教育,一個直接銷售隊伍或有附加值的商業伙伴是必需的。在成長階段,隨著市場增長迅速,開發商需要擴大規模,渠道結構也會隨之調整,這時分銷商進入,并且數量可能會逐漸增加,從獨家轉為多家制,競爭開始變得激烈,渠道呈網狀結構,各種渠道開始相互沖擊。在成熟期,利潤開始下降,在高成本渠道
中的產品支持能力受到了影響。市場競爭很激烈,只有最有效率的、最有規模的分銷商才能生存下來,分銷商的數量也不會很多。在此階段的關鍵措施是精簡渠道成員和集中精力支持有能力的伙伴。另一個措施是繼續在多樣化的渠道中銷售產品。在衰退期,利潤和銷售量都在下降,產品對渠道成員的吸引力日益下降。
五、渠道與溝通
來自銷售渠道的信息,是房地產開發企業的指南。沒有了這些信息,開發商就無法制定正確的渠道戰略。開發商應注意收集信息,加強與經銷商、消費者及其他相關主體的信息溝通。
5.1收集與銷售有關的一切信息
（1）宏觀信息。政府的經濟管制、優惠政策、法律措施、經濟周期性變化、消費特點及趨勢、科學技術、行業現狀、發展趨勢和市場結構。
（2）競爭對手信息。渠道戰略、市場開發能力、市場份額、資金、人員、優勢、劣勢及目標市場定位。
（3）客戶信息。銷售能力、忠誠度、信用度、渠道貢獻、合作誠意和需求等。
（4）公司信息。渠道現狀、營銷政策、產品知名度、營銷資源、市場份額、市場機會和市場威脅等。
5.2房地產企業應掌握信息溝通的方式或途徑
（1）內部報告制度。公司產品開發部門、人事管理部門、銷售部門和財務管理部門等都有責任提供本部門運作信息,形成內部報告制度。
（2）互聯網絡。房地產企業內部網絡的建立可以促進渠道成員之間的快捷溝通,使企業的渠道政策有效地傳輸給渠道成員,提高渠道整體運作的效率。經銷商、商、各網點的銷售情報、競爭情報、需求和建議等也可上溯到企業,便于企業做出正確的決策。
（3）銷售代表的例行巡視和拜訪。很多開發商都設有銷售代表職位,承擔區域市場經銷商管理、市場助銷等項職責。銷售代表是公司在區域市場的代言人,負責向客戶傳達公司營銷政策；同時,定期將市場開況、競爭情況報告給公司。
（4）渠道成員會議。會議是房地產公司與客戶正式會晤的方式,通過定期或不定期會議,公司與客戶應進行有效的溝通。
（5）客戶數據庫。客戶數據庫是近幾年在國外大型企業中剛剛出現的客戶資料保存形式。運用現代計算機技術發展成果建立客戶數據庫,具有在客戶信息存儲內容、規模和查詢使用等方面的強大功能。
（6）公司簡報。房地產公司簡報作為渠道信息管理的得力工具,房地產公司應及時將簡報送給公司的經銷商及重要客戶,并將他們的意見反饋給決策層。
六、利潤：渠道選擇的經濟標準
營銷渠道的選擇要與渠道的贏利能力相適應。因為房地產企業是追求利潤而不是僅僅追求對企業銷售渠道的控制性。經濟分析可以用許多企業經常遇到的一個決策問題來說明,即企業應使用自己的推銷力量還是應使用銷售商。判別一個方案好壞的標準,應是該方案能否使企業取得最大利潤。
渠道贏利能力通常可以通過費用收益比率（c/R）來考察。在任何一個單個市場中,一個渠道的費用收益比率等于它的平均交易成本除以平均定單金額。較低的費用收益比率支付的銷售成本較低,從而每筆交易獲得的利潤也就較高。
渠道贏利能力分析的三個主要組成部分包括：
（1）營銷渠道選擇的收益能力。在評估銷售渠道時不僅要考慮渠道成本,而且要考慮渠道獲取期望收益的能力。看新的渠道是否能夠在市場上實現預定的銷售目標。忽視渠道達到收益目標的能力會在渠道選擇中產生嚴重的后果。
（2）將每筆交易的成本作為比較渠道贏利能力的基礎。一旦得出每種渠道的每筆交易成本后,就可以計算市場上每種渠道的費用收益比率。在選擇分銷渠道時,不一定是費用收益比率最低的,但必須是企業能夠接受的。
（3）渠道的每筆交易成本。渠道的每筆交易成本等于全部銷售成本除以交易數量。
總之,每一個單個渠道都有自己的成本和投資收益。在可行的渠道范圍中,可選擇的渠道的經濟效果是渠道選擇決策的最后裁決者。
參考文獻：
[1]潘蜀健,陳琳。房地產市場營銷[M].北京：中國建筑工業出版社,2003.
[2]紀寶成。市場營銷學教程（3版）[M].北京：中國人民大學出版社,2002.
