發布時間：2023-05-15 16:36:03
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產項目財務培訓樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
【關鍵詞】房地產項目管理；內部控制；優化研究；管理控制模式
前言：
自2010年起，我國對于房地產行業陸續出臺了一系列宏觀調控方案，堅決抑制投資投機性購房，首置剛需用戶成為市場主流，從客觀上遏制了房產泡沫，但也造成房地產市場的萎縮，對房地產市場開發企業的生存與發展提出更高要求。整個行業面臨整合升級，未來房地產企業只有從實力、品質、品牌以及舒適度等方面來提升，才能支持自身的不斷發展。這對于當前的房地產項目管理模式提出了新的挑戰。
一、房地產項目與管理
房地產項目是工程項目中的一種，是指在一定時間、費用和質量下，為形成一定使用功能的固定資產，而按特定的程序完成的一次性任務，具有如下幾個特點：1、具有時效性；2、對于質量目標要求較高；3、對于費用控制目標較強；4、房地產項目具有較強的系統性；5、具有特定的程序性，必須要經過構想、方案擬定、可行性研究及評審、決策、勘察、設計、招標等一系列規定的項目實施程序，不能錯序或放棄；6、組織的特殊性[1]。
房地產項目管理是指在一個確定的時間范圍內，為完成一既定的目標，通過特殊形式的臨時性組織運行機制，通過有效的計劃、組織、領導與控制，充分利用既有資源的一種系統管理方法。其基本流程是：項目領導機構建立；項目任務計劃與分解；項目目標與預算；項目啟動與協調；項目過程控制；項目溝通與評估。經過多年發展，我國已經建立起一套可靠的房地產項目管理流程，但應用于現階段的房地產業發展仍顯得有些捉襟見肘。
二、房地產項目管理新形勢
（一）優化項目管理內部控制
優化項目管理內部控制是房地產企業提高自身運營及管理能力的重要途徑。當前我國房地產行業還存在業務流程分散、風險評估環節薄弱、財務與各部門的滲透和關聯程度不夠等共性問題。原有的內部控制體系已經不能滿足于當今房地產市場的需要。
當前我國項目管理內部控制存在的主要問題是整體內部控制行為的弱化、一些組織規劃和授權批準形式化、未起作用，人力資源結構和績效機制不完善、團隊協作和風險意識淡薄、資金管控不科學，控制力低下、銷售匯款滯后、拖欠，市場預測精度不高、招標管控不合理、成本控制不到位、竣工驗收不規范等問題。為解決這一問題，進行房地產項目管理優化勢在必行。在進行過程中我們必須遵守以下原則：1、健全性，決策、執行、監督都必不可少，并要滲透到每個業務的各個環節。2、重要性，在高風險領域和重要業務給予足夠的關注。3、制衡性，維持監督人員的獨立性，權責分配合理。4、效益性，管理好優化成本與預期效益，保證預期效應的達成。
要達成這一目標我們必須在優化房地產項目管理中做到標準化、系統化、合理化和有效化。在具體操作過程中，做好內部控制優化準備，首先要根據各企業的實際情況制定內部控制優化的目標，基本內容應該包括遵照國家法律法規，維護資產安全、提高信息有效性、提高經濟效益、促進戰略發展這幾方面。其次要提高認識，對各級員工進行宣傳與培訓，正確認識優化內部控制的重要性，確認參與部門的崗位職責，確保責任落實到個人。最后，制定正確、切實可行的優化框架和實施流程[1]。
開展內部控制優化要從大處著眼，首先優化組織架構的控制，理清各單位的具體職責，不能造成權責不清的情況，從上至下都要做出具體規劃。優化審計、審批機制，設立獨立的審計機構，進行專業的培訓，至少保證有一名財務專家，保證審計機構的獨立性。根據公司的審批流程和標準，明確和落實各級管理層的權責范圍，做到責任與職位對應、職位與人對應。這需要建立完善的內部控制監督機制和評估機制，確保政策的落實，并記錄在執行過程中的問題與不足。此外，行之有效的績效考核制度和激勵機制是確保內部控制優化成果展現的有力保障。
（二）建筑信息模型對房地產項目管理的意義
建筑信息模型是一個設施的物理特性和功能的數字表達；是一個共享的知識資源，包括該設施從建設到拆除的可靠信息；是不同利益相關方，在不同階段中支持和反映其各自職責的協同作業工具。建筑信息模型具有可視化的三維設計，對項目工程具有高度的模擬性，可隨時根據具體情況作出調整，分析在具體項目實施中面臨的各種問題。是一種現代化的項目營建工具[2]。目前在我國運用已得到推廣，我國南水北調工程、上海世博工程都運用了這一技術，在美國和日本已將建筑信息模型應用到軍事項目工程當中。我國房地產項目管理也要實現建筑信息模型的普遍運用。如何利用好這一工具，需要我們不斷地探索與總結。
在房地產項目開發前期，可以運用于項目論證、產品分析和前期策劃，需要各部門建立統一的數據載體，以形成關聯。在設計階段，建筑信息可建立3D模型，打破了傳統2D圖形的局限性，節約了繪圖時間。在施工階段，建筑信息模型與工程管理相結合，可實現項目的精細化管理。運用直觀化的建筑信息模型對施工方案進行演示，可以對每一施工進度了如指掌，明確了各施工單位的具體工作，方便進行管理監督，防止了質量問題的發生。在項目竣工后，建筑信息模型也可以為企業提供一個真實可靠的竣工模型。建筑信息模型的運用大大節約了時間成本和管理成本，提高了施工質量與施工進度[3]。
結語：在房地產行業復雜多變的今天，我們要不放過任何能提高房地產項目管理水平的方法與工具，本文提出的兩個觀點只做拋磚引玉之用，在具體的房地產管理過程中，還需要廣大企業進行實際的探索與總結。
參考文獻：
[1]劉婷婭.房地產項目管理模式研究[D].重慶大學，2008.
[2]王作城.廣東某民營房地產企業工程管理模式的研究[D].華南理工大學，2012.
關鍵詞：房地產；項目；管理；核心環節；成本控制
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）10-00-01
一、引言
在如今的全球化環境中，激烈的市場競爭在使企業面臨著全方位的挑戰的同時也給企業帶來了前所未有的機遇。企業在市場中生存和發展的重要手段和途徑已經落在如何控制消耗，降低成本，即如何對項目成本進行控制上來。房地產項目管理工作是系統并且復雜的，其各個方面互相耦合，相輔相成。隨著舊的管理體制被新的管理體制所取代，越來越多的房地產企業采用了目前國際上運用最廣泛的項目管理模式來對成本進行控制。房地產企業之間的競爭，從外部看只是圍繞在規模的大小與價格的高低上，歸根結底卻是企業在其核心競爭力上的競爭，房地產企業必須不斷提高自己的核心競爭力才能在市場競爭中處于不敗之地，這就需要企業加強對項目的管理，尤其是成本控制的管理。
二、房地產項目管理的含義
房地產項目管理包含于工程項目管理，是其中的一項重要內容。房地產項目的管理者對房地產項目的建設和使用的過程中進行全方位的管理，主要通過系統工程的點、理論和方法來實現，使得房地產項目中的生產要素得到優化配置。
成本是企業項目管理中的核心環節，貫穿于施工組織與管理全過程的系統工程，而成本管理則由多項內容構成，其中含有工程的估算和概預算、成本計劃、支付計劃、成本控制、工程款項結算和審核。
三、房地產項目管理中成本控制現狀
1.對項目設計階段的成本控制沒有足夠重視
事實上，工程成本的控制始于房地產項目的設計階段，只要投資計劃一經確定，設計階段就展開了，這一過程是技術與經濟合理結合下進行的。但是國內絕大多數的設計單位沒有深入地分析工程項目的技術和經濟，在設計過程中經常出現“重技術、輕經濟”的現象，設計人員將工作重心基本都在工程的質量問題，而忽視了成本問題，就造成了高成本隱患的可能。[1]
2.成本控制管理沒有形成系統
當前，很多企業在項目管理中為了使成本得以降低，對工程進行肢解，分包給多個承包單位或個人。所以，在項目的開發階段和施工的后期，分包項目的工程承包單位和工程總承包單位沒有一個統一的意見，在相關的工作配合以及工程質量和成品保護等一些問題上無法達成一致，并且產生愈來愈深的矛盾，這些矛盾一旦激化將給房地產項目管理造成嚴重的障礙。[2]
3.沒有先進的成本控制管理手段
在現階段的房地產項目管理工作中，和成本預算工作相關的專業性不強，并且落后于一些經濟發達的國家，通行的國際標準無法在多數企業中得到實施。項目成本預算方面的工作沒有在招投標階段前完成，有些房地產企業在投標階段才完成預算項目成本價格的工作。由于時間和技術等多方面的限制，企業所擁有的各個項目和工程實施的各個環節都無法直接落實成本控制。[3]
四、加強成本控制的措施
1.全方位提高成本管理的意識
成本管理是一個全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實現房地產項目管理，首先應當在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門或者個人的責任，而是一種全體責任，他涉及到和項目有關的所有的相關部門及個人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全地看成全面控制，而是項目管理的每個方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。
2.建立健全成本控制機構管理
是否能落實項目成本管理并將其切實執行，關鍵一點在于是否有一個完善的控制組織來進行成本控制工作。為了使成本管理得到加強，企業應當成立一個涉及設計、施工、技術、財務等方面的成本管理領導小組，其主要職責在于對項目部的成本相關工作進行指導和管理。同時，項目部自身也需要建立一個對目標成本控制工作進行管理的小組，負責項目部的各項項目班子的責任、權利、義務、獎懲等內容。項目經理應必須在相關原則的指導下將職責分配到具體負責的人員身上，將需要達到的成本目標分解落實到職能部門、班組及個人。[4]
3.提高相關業務部門人員的素質和能力
如果相關業務部門人員的職業道德和業務素質得不到重視，根本無法建立目標成本控制體系來準確對成本進行管理。因此，需要定期安排相關人員參加業務培訓，讓其及時掌握業務上的最新動態。除了定期的業務培訓，培養業務人員的職業道德的工作也不容忽視，同時，加強其對相關法律法規的認識。企業可以建立一個內部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統一管理，讓組織業務人員定期參與整治學習和相關教育課程。[5]
五、結語
加強項目管理是房地產企業在激烈的市場競爭中生存和發展的重要手段，而成本控制又是項目管理中的核心環節。因此，我們需要從源頭入手，發現企業對項目管理尤其是成本控制管理的不足，并采取相關措施，保證企業健康快速的發展。
參考文獻：
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[3]陳永川.論成本預算在房地產項目管理中的運用[J].金山，2010（04）.
關鍵詞：房地產；財務；風險管理；問題；探討
近年來，我國房地產業迅猛發展，為了讓企業的發展更加穩定，對財務風險的管理工作引起了高度的重視，但是在對于房地產風險管理的調查當中發現，財務管理當中成本管理不夠細致、資金的結構也不太合理、管理人員風險意識不夠等方面的問題，這些問題對于房地產的管理工作有阻礙作用，嚴重地影響了房地產業的健康發展，這篇文章主要對房地產業的風險管理當中存在的問題進行探究得出一系列的對應方法。
一、現階段房地產的狀況及財務風險管理問題
在現階段，房地產行業仍在我國國民經濟中占有重要的地位，國家對于房地產行業進行宏觀調控，因城施策，出臺了一系列限購、限貸政策措施，企業資金回籠較慢，導致房地產企業資金緊張，同時形成了極端的發展現象，一些規模比較大的房地產公司融資相對容易，資金越來越集中在少數大房地產企業中，中小型房企融資困難，面臨資金緊張，逐漸被兼并或退出房地產領域，這就要求房地產管理過程中解決財務風險管理方面的問題。
二、導致房地產管理風險發生的因素
（一）成本控制的能力不夠
房地產企業在項目開發過程中，由于工作量比較大，程序煩瑣，對于成本的控制不夠細致就會造成財務管理的風險。目前在我國的房地產發展當中對成本的控制能力不夠，比如對于成本控制的管理制度不夠完善，審核過程不夠全面，都會對房地產的成本控制造成很大的影響，如成本控制不好很容易增加房地產的成本，造成浪費，同時也增加了房地產的投資風險，會影響房地產的有效發展。
（二）資金結構的不合理
房地產業屬于資金密集型企業，尤其是在項目運作初期，取得土地使用權、辦理施工手續等投入資金比較大，房地產項目開發的時候需要大量的周轉資金，這樣才可以使一個項目能夠正常運行起來，在目前階段我國的房地產企業在發展當中，由于資金的結構不合理，籌集資金的渠道方法單一，使得房地產企業在發展當中有很大的風險，資金的結構不合理問題，容易造成資金短缺，資金鏈斷裂，房地產工程項目就無法正常運轉，面臨不得不停工的現象，同時會影響項目的開發進程，造成不必要的經濟損失，增加房地產的財務風險。
（三）管理員工的風險意識不強
財務管理人員在房地產的開發管理工作當中占有重要地位，所以要不斷地提高管理人員的綜合素質，增加他們的管理水平技能，從目前我國的房地產發展當中，財務管理人員并沒有樹立正確的風險意識，同時管理技能以及相關的知識掌握的還不夠，隨著科學技術的不斷創新，相關部門對于管理工作的重視程度不夠，從而導致了管理工作質量達不到要求的標準，嚴重阻礙了房地產企業的可持續發展狀況。
三、有效加強房地產風險管理的制度
（一）制定有效的成本管理制度
經過一系列對于房地產的財務風險管理的分析報告顯示，房地產相關企業在發展當中，由于成本控制方面把握的不夠精確，導致企業在發展的過程當中面臨許多的風險，嚴重影響了企業的發展，面對這種情況，房地產企業應該要做好管理工作，制定有效的成本管理制度，同時結合項目實施的實際狀況，對項目的投資成本進行動態跟蹤并嚴格控制，結合實際情況進行不斷的完善和管理，有效避免出現成本變動異常的情況。
（二）建立多種融資渠道
不合理的資本構成將會嚴重影響房地產企業的發展，房地產項目開發工期無法得到保障。因此，要想使房地產企業可以不斷地持續發展，避免資本結構不合理的現象發生，要建立合理的靈活多變的融資渠道。首先，房地產企業要結合自身特點，繼續發展多方式的融資渠道，打破傳統融資渠道的局限，開展多元化的融資渠道為房地產企業的發展打下了牢固穩定的基礎。除通過銀行貸款外，可以采取信托、債券、基金等多方式的融資渠道，有效地提高房地產資金結構的合理性。
（三）增強財務管理人員的文化素養
當前房地產財務人員的文化素養不夠，將對房地產財務管理工作產生重大影響，甚至影響房地產的健康發展。所以，要全面的提高財務人員的文化素養。首先，要對財務人員進行素質教育，使房地產財務管理人員樹立正確合理的風險意識。在復雜又繁亂的財務工作的過程當中，財務人員要不斷提高自身的財務風險意識，以防止企業的財務風險的發生。其次，開展財務人員的業務培訓。既要重視對財務人員的理論培訓，同時又要重視對財務專業技能的培訓，養成積極學習，不斷提高財務管理人員的文化素養。同時房地產企業的管理層也應該適當學習財務知識，樹立風險觀。保證房地產企業在發展過程中做出正確的發展決策，盡量降低房地產企業的財務風險，為房地產企業的發展奠定一個堅實的基礎。
四、結語
綜上所述，在國家對于房地產市場宏觀調控的環境下，我們要不斷地提高房地產的財務風險意識和防范意識，同時做好一系列應對房地產財務管理風險問題的對策，以積極樂觀的態度去面對房地產管理當中遇到的問題。自上而下，從管理人員到基層的員工，構成一個全面的房地產財務風險解決體系，從制度上、流程上控制財務風險，保證房地產行業的平穩發展，為我國的經濟建設發揮其重要的作用。
參考文獻
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關鍵詞：營改增 房地產 項目
隨著“營改增”政策在全國的推行，房地產也步入了“營改增”時代，在新的稅制政策下，房地產稅負會顯著下降，有利于房地產企業進一步的發展，但是企業也會面臨一定的風險，尤其是稅改對房地產項目的發展形成的影響，為了保障項目的有序進行，必須對 “營改增”造成的影響進行明確的了解，進而有效規避不利的因素，促進自身項目的順利開展，保障企業獲得更高的利益。文章基于“營改增”相關理論，對稅改產生的影響進行了較為詳細的論述，有利于房企項目的開展。
一、房地產的“營改增”
“營改增”指的是，納稅人在納稅過程中，原有的營業稅納稅人將停止營業稅的繳納，轉而進行增值稅的繳納。“營改增”政策的實施可以有效防止重復征稅現象的發生，企業可以進行進項稅抵扣，促進企業運營成本的降低。房地產納稅人存在一般以及小規模兩種納稅人。這兩種納稅人既有規模上也有稅制適用方面的差別。就稅制適用層面來說，一般納稅人適用增值稅稅率，可以進行進項稅的抵扣，但是小規模無法進行進項稅的抵扣。二者在稅收待遇方面存在的差異：首先一般納稅人出售應稅產品，產生應稅活動允許自行進行增值稅發票的開具，但是小規模不可以，必須向相關產品供應方索要發票，小規模需要到主管稅務部門申請發票的代開。其二，一般納稅人可以憑借購置物品以及勞務所獲得的增值稅發票進行進項稅抵扣，但是小規模不可以。其三，征稅辦法存在差別，一般納稅人通常采用一般及稅法進行計稅，小規模采用簡易計稅法進行計稅。
二、“營改增”對房地產項目的影響
（一）有利于房地產企業的稅負的降低
“營改增”政策實施之后，房企稅負大大降低，由此企業利潤率明顯上升，與此同時，“營改增”的實行可以將企業新增固定資產尤其是不動產納入增值稅可抵扣范圍，可以促進大城市以及附近優質城市樓市的發展。房地產開發商在開放房地產的過程中，其上游環節涉及房地產開發設計、材料供應企業、建筑開發商等，下游環節含有物業部門、房產銷售單位。“增值稅”實行之后，確定房地產企業稅率為11%。房地產開放商需要繳納11%的增值稅，上游各個生產企業需要繳納6%的增值稅，房地產開發企業如果從上游的各個單位購置建設材料，這部分進項稅額可以悉數進行抵扣，可以有效降低企業的稅收負擔，但在實際的工作中，房產地產開發所購置的原材料并不是都是從一般納稅人處獲得的，部分來自小規模納稅人，而根據“營改增”相關政策可以知道，小規模納稅人不能自主的進行增值稅專用發票的開具，企業也就無法獲得增值稅發票，使得開發企業不能進行進項稅的抵扣，由此房地產開發單位不能抵扣數額也會不斷增加。對此企業不斷改善自身的財務管理水平。
（二）“營改增”對房地產項目開發成本的影響
房地產開發包括較多的生產環節，生產鏈條相對較長，就現階段看來，“營改增”的實行在一定程度上給開發項目成本造成了一定的負面影響，從建筑材料分析，建筑材料含有水泥、五金、鋼材、砂石等。而鋼材、水泥類似大宗材料相關供應商可以出具相應的增值稅專用發票，但是小五金等小型零件相關供應單位通常為個體化或者小規模納稅人，而根據稅收制度規定，這部分供應商沒有增值稅發票開具資格，不能提供專業的增值稅發票，造成房地產開發企業無法抵扣這部分的進項稅，使得企業的開發成本增加。而提供砂石、鋼材等材料的單位則在“營改增”政策下，適用稅額為6%，而房地產開發單位的使用的增值稅稅率是11%，因此，房地產會出現5%的成本壓力。就房地產開發商的勞務使用狀況分析，房地產開發需要的勞務數量較大，同時其中所占比例較大的是農民工，為農民工支付工資時卻無法獲得相應的增值稅專用發票，這部分費用也就無法抵扣進項稅，由此再次增加了企業開發成本。
（三）“營改增”對房地產開發企業會計核算的影響
“營改增”實行之后，房地產開發商內部的會計核算必將發生相應的改變，就資產負債來說，“營改增”會大大減少存貨賬戶余額，就利潤表來說，稅制改革之后，因為不需要繼續營業稅的繳納活動，導致房地產開發成本縮減，在一定程度上提升單位的經濟效益，房地產開發商可以使用更多的資金開發新的項目。就現金流量表來說，稅制改革之后，可以進行進項稅的抵扣，促使企業現金流出縮減，現金流量凈值增加，同時開發商成本大大減少，促使企業的現金流出縮減，改善開發商現金流量狀況。另外，稅改之后，房企財務部門相關人員必須具備較高的專業素質，可以有效應對財務風險，滿足稅改會計核算需要。
三、房地產項目影響的應對措施
（一）提高財務管理水平
面對稅收改革，房企必須不斷提升自身的管理水平，擴展進項稅抵扣金額。在此過程中，企業需要做到：其一，企業必須熟練的掌握國家稅改政策相關內容，充分利用政府過渡期扶持政策，有效降低企業稅收負擔，保障企業健康發展，促進房企穩定度過這一過渡時期。此外，企業必須完善自身的財務管理，建立完備的發票管理制度，增強財務人員專業素質，嚴格落實發票核查制度，保障發票的完整、有效，由此可以使企業獲得更多的進項稅抵扣機會，有效降低企業稅收負擔。
（二）積極展開稅收籌劃
開發商積極組織稅收籌劃，將各個階段開發成本進行有效的配置，努力抵扣增值稅金額，有效節省開發成本。在稅收籌劃過程中，著手于房產開發設計，選擇合適的建設方式，選擇適當的原料供應廠商以及勞務企業，優先考慮可以出具增值稅發票的單位。與此同時，增值稅存在多項稅收優惠政策，企業應當積極的進行稅收籌劃，充分利用相關稅收優惠政策，促進企業稅收負擔的降低，實現房企開發成本的降低。
（三）提高財務人員素質
稅改之后，會計核算出現一定的改變，企業必須積極培訓和提升內部財務人員素養，同時還可以從外部引進高素質財務人才，從而提升企業抗風險能力，促進企業稅制改革帶來的各方面的影響，應對全新的稅收規范，財務管理能力以及財務工作技能可以符合政策發展需求。
四、結束語
綜上，“營改增”試點方案在5月1日已經在全國范圍內部全面實施。而其中最大的亮點是房地產業也被納入試點范圍。國家為了保障“營改增”實施之后，企業稅負只減不增，同時還推出相關過渡時期的優惠政策，以保證企業能夠順利的度過過渡期，從而實現企業的順利發展。“營改增”的實施可以促進企業的經營模式的轉變，提升自身的管理水平，增強自身競爭實力。在此過程中，企業也必須明確“營改增”的實施對房企自身項目形成的影響，改善企業自身管理，充分利用稅收政策，推動項目的開展，促進自身的發展。
參考文獻：
[1]袁華.關于“營改增”對房地產企業項目的影響探討[J]. 時代金融，2016
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【關鍵詞】房地產開發項目 風險管理與控制 策略
一、房地產投資開發項目風險的概況
1.1房地產投資開發風險的含義
從理論上來講，房地產投資是指為了獲得預期收益，資金流融入到房地產開發系列活動中。而房地產產業卻存在著固定性，投資額度較大，建設周期長，不確定因素眾多的特點，使得房地產投資開發面臨著多方面的風險。具體來講，房地產投資開發項目風險是指在房地產投資開發的過程中，可能出現的不利結果和經濟損失。
1.2房地產投資開發風險的成因
從宏觀角度來講，房地產投資開發風險主要指國家政策的變動，金融環境的變化，資源風險的出現等；從微觀角度來講，房地產投資開發風險主要指的是區域土地資源的價格，區域開發的決策，區域開發的技術，區域開發的管理和控制以及盲目性發展造成的財務風險。
1.3房地產投資開發風險管理和控制的重要性
其一，房地產投資開發風險管理和控制，有利于提高項目開發的管理和控制水平和質量，保證其朝向更加自覺，更加系統的方向發展；其二，房地產投資開發風險管理和控制，有利于改變以往被動型的風險管理模式，實現向主動型風險管理的模式轉變；其三，有利于進一步增強房地產開發企業的風險意識，對于健全其風險管理體系有著積極的促進作用；其四，有利于保證房地產開發企業經濟效益的提高，在增強其實際競爭力的方面發揮著積極作用。
二、現階段房地產開發項目風險管理和控制工作的缺陷和不足
2.1房地產企業非理性競爭白熱化
在國家宏觀調控政策的影響下，房地產開發企業不得不面臨著土地和資金的雙重壓力。因此更多有實力的房地產企業將注意力放在了土地儲備上，不惜重金獲得土地的開發權。由此導致各區域地王的出現，使得其在項目開發初期就背負這巨額的債務，面臨巨大的財務風險。
2.2房地產風險管理方式粗放化
在高利潤的驅使下，大量的資金融入到房地產市場，使得房地產企業數量不斷增加，房地產開發項目和面積都迅速增長。但是其房地產開發過程中，依然堅持按照慣用的“拿地――建項目公司――賺錢――走人”的粗放式的經營模式，不注重項目的內部管理，使得管理呈現出盲目的特點，不確定因素越來越多，從而使得房地產風險管理難度加大。
2.3房地產開發項目資金綁定化
很多情況下，我國房地產項目都依賴于銀行貸款，以滾動式開發模式進行的房地產資金鏈條是相互緊扣的，如果某一個環節出現了問題，勢必對于整個開發項目造成嚴重的影響，一旦資金鏈條出現斷裂，房地產的開發項目也就難以有效的進行下去。
2.4房地產開發項目決策盲目化
通過調查發現我國房地產行業往往會忽視項目前期的決策，這與房地產企業的民營性質有關，在利益的驅使下往往不愿在房地產前期決策上花費過多的人力物力財力，很多情況下都是依據主觀經驗來進行的。由此很容易出現市場估計太樂觀，市場估計過于保守的情況，從而使得企業面臨著巨大風險。
2.5房地產開發項目管理混亂化
很多房地產企業的前身都是國企或者官辦性質的，往往受到計劃經濟的影響，風險管理意識較差，項目內部控制能力不足，各自權責不明確，制度不健全，部門協調性很差，項目業務流程管理往往呈現出混亂的局面。
2.6房地產項目法律法規形式化
雖然對于房地產項目開發，我國相關部門出臺了《擔保法》和《保險法》，但是其在細節性內容上不是很明確，從而難以切實的執行到現實的管理工作中去。從理論上來講，進行房地產項目的擔保和保險，可以最大限度的實現風險的轉移和規避，但是風險轉移存在片面性，只是針對于意外和自然災害風險。再加上，房地產行業處理事故的基本模式是傾向于私了，很少房地產開發企業參與到投保保險中去。
2.7風險識別和風險處理模式化
風險管理理論是在上世紀80年代引入我國的，初期被使用到大型土木工程項目中。后來慢慢融入到房地產開發項目中去，相對于發達國家的房地產項目開發風險管理，我國風險識別能力有限，難以依據實際情況制定高效的風險控制方案；風險管理處理模式比較單一，難以結合具體的實際情況進行創新。
三、房地產開發項目風險控制和管理的策略
3.1以市場為導向，提高自身風險預測能力
在對于房地產進行投資的前期，應該積極做好市場調查，這是制定科學合理投資風險管理方案的基礎。詳細來講，我們需要做好以下幾方面工作：其一，確定投資決策方向，仔細來了解需求和政府的政策動向；其二，以國家經濟政策，住宅制度和消費市場信息為基礎，進行有效的市場定位，確定產品的功能和價格；其三，健全高效的房地產信息收集機制，為實現房地產投資項目的調整和改善提供依據。
3.2保證科學決策，合理控制投資風險
作為房地產投資者來說，應該具備風險意識，最好將風險管理和控制做在決策環節上，以保證后期工程開展過程的科學性和有效性，實現對于風險的最初控制。具體來講，其一，確定開發項目的區位，保證是增值空間處于合理的范圍內，最大限度的規避投資風險；其二，在區位確定之后，不斷健全風險管理組織體系，保證處理好投資控制管理和進度，質量之間的關系，實現投資的動態化管理。
3.3利用信息技術，構建風險管理系統
在房地產項目開發過程中，需要大量的信息資源。無論是區域經濟發展信息，還是區域城市規劃信息，乃至區域房地產價格趨勢信息，都對于房地產風險控制有著至關重要的影響。因此我們應該借助信息技術的優勢，對于各種信息進行收集整理，從而為實現房地產風險控制策略的制定打下基礎，這將極大的促進了房地產風險管理水平和質量的不斷提高。
3.4注重人才培養，不斷提高風險管理水平
風險管理人才隊伍的培養，將保證風險管理工作水平和質量的提高。我們應該做好以下幾方面的工作：其一，積極健全風險管理培訓機制，做好員工的培訓工作，保證其風險管理理論水平的不斷提高；其二，形成嚴格的風險管理人才選拔機制，從根本上控制人才的質量；其三，不斷對于自身企業進行的風險管理工作進行審核，對于做的優秀的員工給予合理的激勵，保證激發風險管理人員的工作熱情。
四、結束語
房地產開發項目投資大，建設周期長，資金周轉效率低，變現能力較差，影響因素眾多，存在明顯的不確定性因素。也就是說房地產產業是一種高風險的行業，如果不結合實際情況，對于房地產開發項目進行風險的管理和控制，將導致經濟效益的不斷縮減，甚至出現虧損的情況。因此，我們應該積極探析房地產開發項目風險管理和控制策略，以構建起風險管理和控制體系，促進開發項目經濟效益的不斷提高。
參考文獻
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關鍵詞：房地產 規避風險對策 探究
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：
7月5日，國務院下發《關于金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見》。其中，針對房地產行業，意見提出應認真執行房地產調控政策，落實差別化住房信貸政策，加強名單制管理，嚴格防控房地產融資風險。為此筆者結合自身長期從事房地產項目開發、經營管理的經驗，就房地產項目經營管理防范風險方面進行探索。以期對房地產項目的經營管理具有指導意義。
一、房地產企業成立項目專門機構
1、決策機構。房地產業由于決策失誤所造成“決策風險后果”的嚴重性，企業決策層必須有合理知識結構的高級經營、技術管理人員組成，必須具備一定的本行業專業、綜合知識和風險識別、判斷、處理能力，有計劃、組織、溝通、協調能力，熟悉行業工作的基本規律，了解國家及地方政府相關行政主管部門頒布的法律法規、規范性文件規定。簡單地說就是會經營、懂管理、知法規，唯如此才可能避免投機、政策、擔保等風險，才可能妥當地處理風險造成的后果。
2、論證機構。房地產企業在項目實施前一定要建立或附設企業經常性信息收集和處理機構，研究國家和區域經濟政策、行業政策，對本地區各個區(段)域的規劃、土地、項目(包括在建和意向)、適宜的房地產項目情況，做及時、準確的分析，為企業經營決策提供準確依據。經常性從容分析，比較臨時“抱佛腳”分析的依據和理由會更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會從容、更周密，提供的決策依據會更科學，規避決策依據錯誤造成風險的能力會更強。
3、研發機構。房地產企業在承接項目前就應該合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發、技術工作人員，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，提高風險的分析、識別、評價能力，培養知識面寬、具有科學態度又有主動工作熱情的“研發”隊伍，結合企業文化建設，結合企業規章制度制定，用支持、鼓勵、監督、檢查、改進等方法，把企業產品的研發作為“龍頭”對待。
二、房地產企業要與時俱進建立管理制度
1、建立現代的企業管理制度。積極推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設，逐步實現企業的體系化、制度化、程序化管理，制定適應于ISO9000：2000族質量管理標準的企業標準、工作程序、和工作流程，建立現代的企業管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則規范企業管理行為，真正地實現工作質量的提高。用管理體系管理，用工作標準、程序、制度規范職業行為，使工作有依據，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。
2、強化從業人員的素質。加強企業從業人員的現行法律法規和企業規章制度的學習，及時掌握國家及地方政府在本行業的部門規章、規范性文件、強制性標準，了解政策規定，提高“違法、違規”行為的識別能力，規避“政策風險”，避免出現投機風險、政府風險。
三、房地產企業的現代現代項目管理機制
1、加強房地產項目的招標管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中，準確核定標的，利用競爭、價格、供求機制，合理制定工期、質量、造價、安全投標的條件，為房地產項目合同管理營造工作質量環境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規的規定，對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉移；在合同契約的履行過程中，合理應用《合同法》、《建筑法》和其他法規規定，利用風險管理技術、財務手段，將“承包商風險”、“業主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險”進行有效的控制。決不允許在過程中因出現“違規”或“違約”現象而導致“意外”風險失控。
2、利用現代技術手段對房地產項目風險管理過程實施“事前”“事中”的有效控制。在編制計劃時，就對風險存在的種類、影響的范圍、時間、效果進行識別、分析、評價，按照一般規律制定規避風險、分解風險、控制風險的措施、辦法；在實施過程中，就風險的客觀性、不確定性、可變性、相對性、同利益的對稱性影響，加強計劃的監督，按照目標管理、節點考核的原則，及時組織實施效果的評價考核，用實事求是的態度，科學地調整計劃和應對措施，及時總結、關閉階段性管理目標，是保證風險管理達到既定目標的有效途徑。
3、把握項目實施過程的風險控制。房地產企業在項目實施時要重視“過程控制”，加強關鍵部位和關鍵環節的管理，消除“質量風險”、“協議、契約履行風險”的影響。在策劃、決策階段，正確把握行業發展的規律，客觀地進行項目可行性評估、建設環境評價和經濟技術分析，準確進行市場調查和企業投資支持能力分析，正確決定項目的產品定位、品質定位，合理確定投資額度，避免出現品質與投入矛盾的風險；在設計階段，堅持按照產品的市場定位要求、規范標準要求監督設計，進行設計評審，把投資控制(一般占項目產品投資的90%--95%)的最關鍵一步控制好；在招標、簽訂合同階段，準確編制標的，合理把握投標優惠條件，簽訂一個有效且有利的協議(合同)，作好投資控制的關鍵的第二步(一般占項目產品投資的5%--！0%)；在項目實施階段，加強“投資、質量、工期、安全”控制，加強“合同、信息”管理，強化建設過程與項目相關單位的關系協調，對關鍵部位和容易產生“質量通病”、對結構和使用功能有影響、對投資、小區環境質量有重要影響的過程加強監督，把實施過程的風險作有效的控制。
關鍵詞：房地產 企業 財務管理
本文首先概述了房地產企業財務管理的概念和特點，從多個剖析了當前我國房地產企業財務管理的現狀，指出了工作中存在的問題，并根據這些問題，提出了加強我國房地產企業財務管理的合理化建議，希望能為我國房地產企業的發展提供決策性指導。
1.房地產企業財務管理概述
1.1房地產企業財務管理的概念
房地產企業財務管理，與一般企業財務管理有所不同，它是指房地產企業在經營運行中對全部資金運作過程進行的管理，從項目開發前期資金的籌集，到籌資之后將資金分配到各個項目中，都做具體詳細的記錄，并且對每一筆資金的利用進行合理管理，對企業運營過程中所產生的支出成本和資金收入進行記錄、核算，并進行再分配，做好財務管理的相關工作。
加強房地產企業的財務管理，可以使企業的資金利用更加集中，優化企業籌資機制；提高企業管理的專業化水平，并監督企業資金運作；另外，還可以輔助企業的工作績效考核，促進企業內部控制機制的形成，實現房地產企業的透明化管理。
1.2房地產企業財務管理的特點
1.2.1項目開發周期長，籌資數目大，籌資任務繁重
房地產企業開發項目與其它行業有著很大的區別，首先，我國土地價格不斷攀升，項目工程造價數字龐大，需要通過多種渠道進行資金的籌集；其次，項目銷售時間長，不能很快收回投資資金。房地產企業開發項目本身，決定了項目開發周期長，而且籌資數額大，籌資任務繁重。
1.2.2房地產開發風險大，決策難度大
房地產企業項目運行過程中存在著很多無法確定的因素，這有可能對項目本身有著決定性作用，所以要多方面論證項目開發的可行性，項目開發風險大，決策難度提升。值得注意的是，房地產企業項目一旦開始，其調整能力很差，缺乏很高的靈活性，無法及時對財務危機進行處理。
1.2.3財務管理所涉及的范圍廣、內容多，責任重大
房地產企業所涉及的資金、收入和支出，涉及到各個方面，范圍廣、內容多，責任重大，管理難度也相應增加。
2.房地產企業財務管理現狀
2.1缺乏財務管理意識，方法滯后
一般房地產企業的經營管理者對財務管理直接負責，將財務會計人員當作專門記賬、整理發票的人員，專業財務管理缺失，方法滯后，工作效率極為低下。有些房地產企業的管理者對財務管理不夠重視，在進行招標投標和日常管理工作中，沒有進行財務方面的衡量。
2.2企業籌資面臨很多問題
當前，很多房地產企業缺少流動資金，這是非常普遍的現象，更糟糕的是，很多企業在資金的籌集過程中，也面臨很大困難。房地產企業的項目投資周期長，在項目運作過程中面臨的風險也多，越是這樣，項目對籌資資金需求量也越大。
房地產項目籌資本身渠道少，目前我國銀行貸款的成本增高，增加了籌資的難度。
2.3成本管理困難
隨著市場經濟的不斷發展，我國房地產行業的相關法律法規也逐步健全，但是，房地產企業成本管理的難度增大，很多企業工作的重點是保證施工質量的前提下，盡可能縮短工期，而忽視項目運作過程中的成本核算，或是重視成本核算而忽略了全過程的成本控制。再加上房地產項目成本涉及范圍廣，內容多，項目周期長，房地產企業財務管理難度很大。
2.4財務管理制度不完善，把控能力弱
房地產企業財務管理制度不夠健全，企業內部的各項制度不完善：房地產企業項目運作初期，很多財務管理工作沒有依據；企業銀行存在多戶頭；企業資金管理比較盲目；企業自有資金較為分散；企業的成本核算制度、內部財務牽制制度缺乏等。
企業財務管理制度本身不健全，沒有可參考的規范。總的來說，企業注重成本核算而忽視成本控制，對財務管理工作的把控能力也減弱。
2.5財務管理人員綜合素質不夠
在房地產行業，存在這種現象：財務管理人員專業知識夠硬，但是對企業本身的運營、項目運行過程中的資金運作不了解，對相關的政策法規制度也沒有概念。這不利于房地產企業財務管理工作的進行，輕則弱化財務管理在企業中的核心作用，重則產生財務管理工作中的失誤，甚至會出現腐敗現象和違法行為。
3.加強房地產企業財務管理的措施
3.1對房地產開發項目進行可行性分析，加強科學決策
房地產企業在項目開始運作之前，一定要對項目進行可行性研究和分析，提高科學決策。項目開發的可行性分析重點把握籌資規模、籌資成本、首期投入資金、在建時所需常規資金和預期收益幾個環節，財務管理人員將項目運行可能遇到的所有問題進行預測，結合項目本身的特點，并對成本控制進行分析。
3.2加強風險把控，吸收投資者資金投入
投資者看中的是投資風險較小的項目，房地產企業要不斷增強項目本身的把控能力，加強風險防范和風險控制，吸引投資者的眼光，吸收投資金額。另外，企業還要對外建立良好信譽，增加投資者的青睞。
3.3拓寬房地產業的融資渠道
房地產項目開發資金的籌措，通過銀行貸款是非常好的方式，為了籌集到更多的資金，房地產企業還需要拓寬渠道。一是利用銀行貸款以外的其它金融服務，如商業匯票等；二是進入資本市場，通過股票和債券等形式進行資金籌集；三是吸收民間閑散資金；四是強化企業資金管理，提高資金利用效率。
3.4健全財務管理制度
健全的財務管理制度是保證企業健康運行的保證，也是實現企業可持續發展的重要條件。房地產企業要建立規范的法人治理體系，用制度來規范企業項目運作。一是企業財務管理人員要根據項目管理的特點和需求，制定相應的管理制度，并在實踐中不斷修訂；二是設立企業的財務管理專門機構，保證企業財務管理工作的正常運行。在資金管理中，對所有資金的支出和收入，都要按章規章制度執行，發揮企業財務管理人員應有的作用。
3.5加強成本控制，降低成本費用
企業項目開發和管理中，要重視成本核算和成本控制。在項目運作的每個階段和每個環節，都要融入成本控制，在日常工作中降低企業的成本費用。
3.6提高財務人員的綜合素質
首先，企業在人員招聘時，要加強人員專業知識和相關技能的考核，在把關過程中就聘用綜合素質較高的人員。其次，人才運用中，要加強崗位培訓，加強財務人員的業務能力，將會計人員轉變為財務管理人員。另外，要讓會計人員不斷學習最新的房地產行業相關政策和法律法規，還要加強財務管理人員的道德修養。
結 論
財務管理是房地產企業管理的核心和重中之重，加強房地產企業財務管理迫在眉睫。房地產企業可以從以下幾個方面加強財務管理：對房地產開發項目進行可行性分析，加強科學決策；加強風險把控，吸收投資者資金投入；拓寬房地產業的融資渠道；健全財務管理制度；加強成本控制，降低成本費用；提高財務人員的綜合素質。
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關鍵詞：縣（市）級；房地產；開發建設
引言
房地產廣義上指土地、土地上的永久性建筑、基礎設施、水、礦藏、森林等自然資源，以及上述各項所衍生的各種權利和義務。狹義的房地產僅指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權利。簡單地說，房地產就是房屋財產和房屋相關的土地財產的總稱。1房地產作為中國經濟的重要組成部分，影響著中國的經濟，改變著中國老百姓的生活質量和幸福指數。如何做好中國行政區域最多的縣（市）級房地產市場，是每一個縣（市）政府必須考慮的課題，也是投資開發者思考和實踐的問題。筆者通過四年對“濱江一號花園”項目2的開發實踐，就縣（市）級房地產的開發建設談些實踐的體會與思考。
一、縣（市）級房地產市場在呼喚“好”房子
中國的房地產，經過幾十年的開發建設，人們對住房需求由初期只要有房住就行，到后來的商住一體化，戶型多樣化，高層、多層、排屋、別墅組合化，再到目前的理性選房和因人定制。 隨著人們生活水平的不斷提高，思想不斷更新，對房子有了更多的要求和定位。“濱江一號花園”項目的成功證明了，縣（市）級房地產市場在呼喚“好”房子。筆者認為“好”房子需具備以下“五好”：（1）好地段。項目處所在地的核心或主要區域，交通便捷、生活配套齊全，周邊有學校、醫院、商場、文化娛樂設施、公園等。（2）好環境。業主看見的是舒適美好養目的，聞到的清香潤肺愉悅的。（3）好設計。設計時能充分考慮戶型產品的多樣性、結構布局合理、日照時間充裕、景觀景色互動，兼顧庭園、露臺、陽臺、陽光地下室，建筑立面豐富，人車徹底分流，智能系統的配套。（4）好建造師。依托一支優秀的建筑團隊，完美執行項目規劃設計中的各個環節。通過建造師不斷修正完善，調整設計中存在的不足，通過建造師的藝術加工和修飾，將建筑和園林景區的樓臺、亭閣、廊、橋、湖、水、山、色等等相得益彰，錦上添花。（5）好物業。實現安全、衛生、文明、安靜、和諧和健康的小區環境都要一支優秀的物業團隊的管理和服務。
二、縣（市）級房地產項目成功開發的環境因素分析
（一）政府機關的服務質量，是加快縣（市）級房地產項目建設的重要保障
一個項縣（市）級房地產目從立項，方案論證，到前期四證一書的辦理，涉及到幾十個政府部門的蓋章認可。如“濱江一號花園”項目所在地政府（新昌縣政府）將政府所有可以集中辦公的機關部門統一集中，成立了政府公共服務平臺――行政便民辦證中心。提高了辦事效率，簡化了重復手續，縮短了工作流程，減少了相關環節。國土、規劃、建設、房管、質監、水、電、氣、消防3、人防、氣象、環保、國審辦、白蟻、墻改辦等部門在政府的倡導下，都給予不同程度的服務和方便。
（二）公共配套設施的完善，是縣（市）級房地產項目開發的基本要求
縣（市）級房地產項目在落戶前，開發企業一般都會考察其房地產項目的公共資源和配套設施情況。考察項目相關的公共配套資源和設施是否完善，主要是道路環境是否暢通，施工車輛進出及后期項目建成后，交通設施是否健全、合理；電力走廊是否安全，高壓有否影響小區開發，對建成后的有否構成影響；排污供水供氣系統是否建設到位，對項目開發和后期供給對接是否會有問題等等。
（三）生活配套設施的齊全，是縣（市）級房地產項目開發的有利條件
一個好的縣（市）級房地產項目在對公共資源進行考察過程中，必定會對周邊的生活設施進行考察，這將對今后的業主或周邊的環境產生積極的影響。特別是學校、醫院、圖書館、公園、市場、商場、公交站點的配套尤為重要。有些項目，可根據周邊缺少的布點進行結構性補點。如開發的項目大可配置幼兒園、商鋪、超市，甚至小學、社區，不論怎樣，齊全的生活配套設施對開發建設的項目具有十分重要的地理條件和集聚優勢。
（四）施工隊伍的合作共贏，是縣（市）級房地產項目建設的首要前提
在縣（市）級房地產項目的合作開發建設中，必須遵循合作共贏，共同發展，共同得益，共同進步的原則。縣（市）級房地產項目開發建設，一講質量，二講速度，三講品質，四講共贏。品質是形象，質量是生命，速度是效益，共贏是前提，四者應該并駕齊驅缺一不可，否則，合作的隊伍一盤散沙。做的產品，沒有生命力，沒有影響力，更沒有效率。紹興有句老話：“前半夜想想自己，后半夜想想別人”，意思是在考慮自己利益得失的時候，千萬不要忘記別人，忘記合作伙伴的利益和感受，只有客觀處事，真心合作，真誠相待，時時把合作方的利益和感受放在首要位置，才能保證項目的順利實施。正因為新昌“濱江一號花園”項目遵循了這一原則，在屢次質監、建設、房管等部門檢查驗收中，都經得起檢查和考驗，不論是明查還是暗訪，體現了財散人聚，人聚財散的道理。
（五）訓練有素的管理團隊，是縣（市）級房地產項目建設的組織保證
一個縣（市）級房地產項目從醞釀、規劃、設計到實施，是一個系統過程，更是一個系統工程，要使項目得到順利實施，需要管理團隊和全體員工良好的專業素質，優良的品性素養，快速的執行能力，樂于奉獻的敬業精神。對于管理隊伍的建設，筆者從以下六方面做了實踐探索：
（1）規范制度。制度讓員工一起參與制定，一起醞釀。制度一旦確定，就得遵守，堅決杜絕人治項目，由制度規范，以制度制約，制度面前人人平等。（2）設計人生。 讓員工有夢想、有追求、有目標，并幫助員工設計人生規劃，有階段性方案和職業生涯計劃。（3）能力培訓。將企業員工的專業技能培訓和知識結構改變提升作為日常的重要工作，給員工充電學習，豐富知識，提高工作能力。（4）授權信任。在考察、培訓的基礎上，對團隊不同崗位，不同人員進行不同的授權。（5）監督擔當。通過監督，出問題；通過擔當，吸取教訓，并將教訓成為日后工作的經驗和積累。（6）和諧互動。通過各種形式進行互動式無障礙的交流和溝通，如開展文娛體育活動、旅游度假休閑活動、談心交心和家庭慰問活動，讓團隊的每個人有榮譽感、自豪感。
三、縣（市）級房地產項目需要經濟效益與社會效益并重
經濟效益、經濟指標作為考核的依據， 社會效益、社會責任作為企業、項目建設中的重要內容，筆者認為，兩者密不可分，相互依賴、相互影響、相互作用。
（一）始終圍繞效益開展工作
經濟效益是指通過商品和勞動的對外交換所得的社會勞動節約，即以盡量少的勞動耗費取得盡量多的經營成果，或者以同等的勞動耗費取得更多的經營成果。4 縣（市）級房地產項目建設，要始終圍繞效益開展工作。
（1）做好項目預算。對項目的整一個經費列表，進行詳細預算，包括土地款、建筑成本、多項規費、營銷費用、財務成本、管理費用和稅費進行預測，對項目的收支進行評估，做到心中有數，合理科學安排資金，保證項目資金的安全和運行的正常。
（2）篩選施工隊伍。項目建設，隊伍選擇尤為重要，一般經公開招投標，低標者中標。而標書中一般對甲供部分進行二次安排，如樁基、電梯、消防、智能、墻面涂料、防水、景觀、綠化等系統，這些系統的分包單位和總包單位都須經嚴格的挑選比較，方能承建，否則就會對項目的整體實施帶來不利。
（3）嚴格規范管理。嚴格按流程操作，按圖施工，一旦出現微調，就得產生工作聯系單。聯系單必須嚴格把關，施工進度和質量應按標準進行。管理團隊和公司質監部門多頭檢查，確保質量，材料采夠環節應有專人負責，貨比多家，保障采購材料價格合理，質量優良。工程款支付，按合同辦理，杜絕人為提前或滯后支付，避免負面影響。
（4）快速回籠資金。項目要統籌兼顧，盡快銷售，采取一邊建設，一邊辦理手續，等待銷售節點一到，就抓緊銷售，盡可能多的創造效益，減輕土地款、建筑成本、財務成本等多項費用的壓力。
（5）降低成本開支。嚴格控制各個環節的支出，如項目招投標的設定，材料采購合同及進料的把關，施工聯系單的簽證，營銷費用確定，財務成本控制，業務的控制，日常管理費用的統籌，從上到下形成成本控制。
（二）社會效益并重
項目在開發建設中，在精打細算獲取經濟效益的同時，必須兼顧社會效益5。只有這樣，項目才會有更好的經濟效益，產品才會成為作品，口碑才能成為金杯。自然人成為社會人，擔當社會責任，而社會才會更好回饋于企業（項目）。
（1）提升城市形象。縣（市）級的建筑一般設計簡單，區別不大，造型普通。“濱江一號”項目通過精心設計、精心建設，強調總平面規劃的設計感，將建筑和周圍環境完美結合。強調以人為本的原則，營造舒適宜人的物理環境與人文環境，促進人與自然及人與人之間的親和關系；強調居住場所和家園的人情味與親切感，使居住環境給人“回家的感覺”。濱江一號項目建成，受到了政府機關、社會和老百姓的廣泛關注和認可，帶動了整個行業的規劃設計，改變了政府部門、投資企業的建筑理念，影響著今后新昌的建筑風格。
（2）創造社會財富。項目開發，企業取得經濟效益的同時，必定會有大量稅收和各種規費產生，項目越好，對社會的貢獻度就越大，正能量也越多。如新昌“濱江一號”花園項目，四年繳納各項稅費7700萬余元，建筑施工、安裝材料投資3個多億，提供許多就業崗位，物業公司就有50名員工參與項目的后期管理和服務。
（3）傳遞正能量。經常教育、引導、帶領員工，珍惜共事緣分，明白好同事一定是好朋友，相互學習，取長補短，堂堂正正做人，學會本事做事。通過人生規劃、設計、培訓、交流和教訓經驗等等做法，傳遞給員工，無論去哪里，做人做事一定要有正能量。
（4）打造一流品質。作為開發商一定要牢固樹立百年大計，質量第一，建筑每一環節保質保量，同時兼顧藝術和美感，將建筑群組和小區景觀、庭院、綠化、假山、瀑布融匯成花園，使業主感受到小區的路、橋、廊、亭和輕音樂的美妙環繞在業主的生活中，使業主體驗和感受到不出家門，享受公園般庭院風光的溫馨和美麗。
四、縣（市）級房地產項目建設中面臨的若干問題
（1）規劃工作面臨新的挑戰。由于城市的快速擴大和眾多項目的上馬建設，給規劃部門在“規劃的前瞻性，人員的專業性，理念的創新性，服務的主動性”四個方面提出了更高的要求。
（2）公平競爭環境有待完善。新昌由于特殊的社會現狀和經濟結構，有些上市公司為了求得更好更快發展，迫切需要跳出新昌，走向世界。作為政府，為挽留企業，以一些補償的政策彌補企業的損失，為企業開了政策性口子。表現在土地成本的不一致，而土地價格較外地房企投資開發便宜優惠。由于土地成本的不一，這些上市公司的置業企業在開發中就有籌碼和優勢，也就失去了市場公平的競爭性。
（3）房產項目同質化明顯。縣（市）級城市因資金、土地、人才、理念、需求等方面的差異，落后于一、二類大城市。在較多項目開發上也存在產品單一、產品同質化、結構簡單、立面統一，排式居多，造型沒有立體感，建筑不夠藝術美。
（4）企業經營管理理念和模式不當。從四年實踐的觀望、比較，分析和運行，從新昌的同行看，有些因股東想法不一、思路不同、理念不合而出問題；有些因傳統家屬管理模式，任人唯親，不善進諫而出問題；有些因投資分散、人員分散、戰線過大過長而出問題；有些因成本過高，產品品質不高，市場產品滯售而出問題。
（5）項目施工圖設計精細不夠。往往是大方案大設計起點高、氣場大、形象好，給人有視覺的沖擊，吸引眼球，效果好，而在具體的操作中，因不夠精細和認真，造成設計與施工圖不符，施工圖與實際施工不準。如施工圖設計細化深度不夠，節點做法不明確，各專業之間設計銜接度、配合性不夠，立面造型未考慮，到戶內視線、采光，產生視覺不好，陽光問題等等。
（6）專業性較強的技術業務人員缺乏穩定性。由于項目公司是臨時組建和搭建的團隊，對各個崗位、每個人的能力都有一個熟悉了解的過程，特別是專業性較強的技術業務崗位和工種，需要一些受過專業訓練，有過施工積累和經驗的骨干擔任。然而，項目公司因為項目的性質決定短期性，員工會感到安全性、穩定性、成長性不夠，因而造成項目公司人才難招、難聘，關鍵崗位缺少，影響項目質量的進度和效益。
結語
在當今我國房地產行業，大量的存量滯銷庫存房形成了的空城，并伴隨著雨后春筍般的增量開發。如何消化破解存量，需各級政府調控，通過一系列的政策措施，如城中村改造、基礎設施建造，將存量作為經濟適用房、安置房消化取代；而對新開發的增量，應嚴格把控地域需求的差異性，做到規劃優化、設計科學、施工優良、服務規范的剛需改善型房子。中國房地產不是到了盡頭，沒有了市場，而是應將老百姓歡迎的好房子、好樓盤做出來。將剛需的房子造出來，滿足人們日益發展不同層次的需求。■
注釋：
1. 杜安國，《房地產發展與經濟結構調整》，《合作經濟與科技》2009年370期
2. 2010年12月29日，筆者和三位股東合作，在浙江省紹興市新昌縣七星新區以2.33億人民幣，公開拍得土地并建設“濱江一號花園”樓盤，該地塊位于江濱南路南側與下三溪村東側，東接萬豐廣場，北臨新昌江，規劃用地面積45621O，容積率1.9%，建筑面積120000O。產品由排層、躍層、高層組成。共計房源615套。截止2014年12月底，項目交付使用前已銷售566套，銷售成交率達92%，銷售合同價7.34億，回款6.7億，回款率達91.28%，上交地方政府各項稅費7700萬元。2012、2013、2014年連續三年被新昌新聞媒體最具影響力的新昌信息港評為最具人氣口碑獎樓盤。2014年12月24日（圣誕節平安夜）按計劃順利交房。“濱江一號花園”以高端的品質，良好的戶型結構，合理的價格定位，銷售率、回款率、口碑都遠超周邊樓盤，得到了新昌人民的認可。
3. 消防部門為了能將驗收后期工作推到前端，提前與開發企業交流、培訓、宣傳消防規范的嚴性、政策的原則性、設備設施的重要性，尤其是消防方面和消防通道的標準要求，讓開發商充分了解情況，避免二次投資造成人為浪費。并成立“紅督查”隊伍，接受社會各界和新聞媒體監督。召開座談會，指導開發企業如何做好消防的規范工作。
4. 魏淑紅，《提高商業企業經濟效益的途徑和措施》，《現代商業》2011年08期
5. 社會效益，是指項目實施后為社會所作的貢獻，是企業經濟活動給社會帶來的收入，最大限度地利用有限的資源，滿足社會上人們日益增長的物質文化需要，是對社會的發展進步，對物質文明和精神文明建設產生的影響度。
參考文獻
1. 杜安國，《房地產發展與經濟結構調整》，《合作經濟與科技》2009年370期
2. 周學思，《人類生活物理與環境》，《科教文匯》2012年01期
