發布時間：2023-07-13 16:42:59
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關鍵詞：投資性房地產 公允價值 轉換 處置
2006年2月15日財政部頒布了新企業會計準則，根據新準則，投資性房地產是一種特殊資產，指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產，主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。其不同于一般意義上的存貨、固定資產、無形資產等。
根據準則的規定，采用成本計量模式的投資性房地產與其他資產（自用房地產或存貨）的轉換，其會計處理比較簡單，僅是對應科目的結轉。但是在投資性房地產采用公允價值模式計量的情況下，相應的轉換會涉及當期損益或資本公積的變動，筆者對其中的處理存在異議。同時，對于其他資產轉換為采用公允價值計量的投資性房地產，而后又轉為自用的，在企業會計準則及其講解中均未予以明確規定。
相關規定及存在問題
（一）公允價值計量模式的投資性房地產轉換為其他資產
投資性房地產準則第十五條規定，“采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益”。
即轉換當日，以轉換當日的公允價值作為自用房地產或存貨的入賬價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，借記“固定資產”、“無形資產”、“開發產品”等，貸記“投資性房地產”，同時差額借記或貸記“公允價值變動損益”。
筆者認為采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為其他資產時，投資性房地產公允價值大于原賬面價值之差計入當期收益，而這一部分收益是沒有實現的，確認未實現收益導致利潤虛增，違背了謹慎性原則。此外，公允價值不同于歷史成本，其確定需要根據活躍易市場并依賴于人們的主觀經驗來判斷其近似價值，或通過第三方評估確定，這就加大了人為因素在估值中的影響。企業極有可能利用房地產準則的規定，通過投資性房地產的轉換，影響公允價值變動損益，進而操縱利潤。
（二）其他資產轉換為公允價值計量的投資性房地產
企業會計準則第3號—投資性房地產規定，將自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價。轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益，轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益，即資本公積—其他資本公積。
即企業將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，按該項房地產在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產（成本）”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目；按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目。同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積（其他資本公積）”科目。
企業將自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應當按該項土地使用權或建筑物在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產（成本）”科目；按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目；原已計提減值準備的，借記“無形資產減值準備”、“固定資產減值準備”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產”或“無形資產”科目。同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積—其他資本公積”科目。
以上會計處理體現了謹慎性原則，不高估資產或者收益，亦不低估負債或者費用。但是對于其他資產轉換為采用公允價值計量的投資性房地產，而后又轉為其他資產的會計處理，在企業會計準則及其講解中均未明確規定。
例1：甲企業將自用的辦公樓整體出租給乙企業使用，租賃期開始日為2010年1月31日。2010年1月31日，該棟辦公樓的賬面余額為50000萬元，已計提折舊500萬元，公允價值為55000萬元。甲企業采用公允價值計量模式核算投資性房地產。2010年12月25日，甲企業將公允價值計量的投資性房地產停止出租，轉為自用房地產，當日的公允價值為60000萬元。
對于此例，甲企業于2010年1月31日，確認投資性房地產55000萬，其他資本公積5500萬。2010年12月25日，甲企業確認固定資產60000萬，公允價值變動損益5000萬。但是2010年1月31日轉換時的其他資本公積仍然存在余額5500萬，按照準則的相關規定資本公積應于該投資性房地產處置時予以結轉，由于該投資性房地產已經轉換為固定資產進行核算，以后不會再有處置的可能，因此，該項資本公積將始終存在于所有者權益中。
（三）公允價值計量的投資性房地產的處置
投資性房地產準則規定，企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。若存在原轉換日計入資本公積的金額，也一并結轉。
即按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目；按該項投資性房地產的賬面余額，借記“其他業務成本”科目；按其成本，貸記“投資性房地產—成本”科目；按其累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產—公允價值變動”科目。同時將投資性房地產累計公允價值變動結轉到其他業務成本。若存在原轉換日計入資本公積的金額也予以結轉，借記“資本公積—其他資本公積”，貸記“其他業務成本”。
準則對于其他資產轉換為公允價值計量的投資性房地產的規定充分體現了謹慎性原則的應用，但是在投資性房地產處置時，將原來計入其他資本公積的部分又轉入損益，仍然影響了當期的損益，可能對報表使用者產生誤導。
建議及思考
（一）公允價值計量的投資性房地產轉換為其他資產的處理
目前大部分以公允價值計量投資性房地產的上市公司采用專業房地產評估機構出具的評估價格來確定其公允價值，而另外一部分公允價值的確定則來源于投資性房地產所在地的房地產經紀公司所獲得的市場調查報告，這就加大了人為因素在估值中的影響。同時在房地產市場持續升溫的大環境下，將公允價值計量模式的投資性房地產轉換為其他資產時，轉換日的公允價值往往高于賬面價值，造成企業增加資產的同時，企業凈利潤將會大幅提高。
因此，筆者建議公允價值計量投資性房地產應基于謹慎的處理原則，投資性房地產轉為其他資產時，轉換當日公允價值大于賬面價值的差額不計入當期損益，而計入所有者權益項目（資本公積—其他資本公積）。轉換日公允價值小于賬面價值的差額則計入當期損益（公允價值變動損益）。同時，在轉換日將資本公積—其他資本公積轉入未分配利潤，這樣既未增加當期損益，也避免了部分想借助投資性房地產轉換而調節利潤的企業的投機行為。
例2：2010年10月15日，甲企業因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準備作為辦公樓用于本企業的行政管理。2010年11月1日，該寫字樓正式開始自用，相應由投資性房地產轉換為自用房地產，當日的公允價值為5000萬元。該項房地產在轉換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為4800萬元，其中，成本為4500萬元，公允價值變動為增值300萬元。甲企業的賬務處理如下：
借：固定資產 50 000 000
貸：投資性房地產-成本 45 000 000
-公允價值變動 3 000 000
資本公積-其他資本公積 2 000 000
同時結轉其他資本公積：
借：資本公積-其他資本公積 2 000 000
貸：利潤分配-未分配利潤 2 000 000
假設轉換當日的公允價值為4600萬元，則賬務處理為：
借：固定資產 46 000 000
公允價值變動損益 2 000 000
貸：投資性房地產-成本 45 000 000
-公允價值變動 3 000 000
（二）其他資產轉換為公允價值計量的投資性房地產的處理
當自用的土地使用權或建筑物、自行開發的產品存貨停止自用或銷售，用于對外出租轉作公允價值模式計量下投資性房地產時，準則的相關規定充分體現了謹慎性原則。但是，對于其他資產轉換為采用公允價值計量的投資性房地產，而后又轉為其他資產的情況，在采用公允價值計量的投資性房地產又轉為其他資產時，原有的其他資本公積余額應該一并轉入未分配利潤，這樣處理既沒有影響當期的損益，又調整了其對以前利潤的影響，符合會計核算的原則。見例1，甲企業于2010年1月31日的賬務處理為：
借：投資性房地產-成本 550 000 000
累計折舊 5 000 000
貸：固定資產 500 000 000
資本公積-其他資本公積 55 000 000
2010年12月25日甲企業的賬務處理為：
借：固定資產 600 000 000
貸：投資性房地產-成本 550 000 000
資本公積-其他資本公積 50 000 000
同時，結轉其他資本公積：
借：資本公積-其他資本公積 105 000 000
貸：利潤分配-未分配利潤 105 000 000
這樣，由于轉換造成的資產增值既沒有影響當期的損益，又增加了所有者權益，充分體現了謹慎性原則的運用。
（三）公允價值計量的投資性房地產處置時資本公積的處理
在公允價值計量的投資性房地產進行處置時，原來因轉換計入資本公積的部分轉入當期的其他業務成本，其實質仍是增加了企業利潤。這樣處理，與轉換日直接增加“公允價值變動損益”實質上是相同的結果，對于企業而言最終都增加了利潤。因此，準則的規定與轉換時所體現出來的謹慎性原則相悖，所以筆者建議，可以將這部分資本公積轉入未分配利潤，而累計的公允價值變動損益也結轉到其他業務成本。如此處理，與資產評估增值的處理一致，與國際會計準則的處理也一致。
例3：2011年3月，甲企業收回租賃期滿的投資性房地產，并以65000萬元出售，出售款項已收訖。假設甲企業采用公允價值模式計量，原賬面價值為58000萬元，其中，成本為55000萬元，公允價值變動為增值3000萬元，該投資性房地產是由固定資產轉換而來，轉換時存在其他資本公積5500萬，不考慮相關稅費。2011年3月甲企業的賬務處理：
借：銀行存款 650 000 000
貸：其他業務收入 650 000 000
借：其他業務成本 580 000 000
貸：投資性房地產-成本 550 000 000
-公允價值變動 30 000 000
借：公允價值變動損益 30 000 000
貸：其他業務成本 30 000 000
借：資本公積-其他資本公積 55 000 000
貸：利潤分配-未分配利潤 55 000 000
綜上所述，公允價值計量模式下投資性房地產與其他資產，轉換當日公允價值大于賬面價值的差額不計入當期損益，而計入所有者權益項目（資本公積——其他資本公積）。轉換日公允價值小于賬面價值的差額則計入當期損益（公允價值變動損益）。對于其他資產轉換為采用公允價值計量的投資性房地產，而后又轉為其他資產的情況，在采用公允價值計量的投資性房地產又轉為其他資產時，原有的其他資本公積余額應該一并轉入未分配利潤。同時，在處置公允價值模式的投資性房地產時，原來因轉換計入資本公積的部分亦轉入未分配利潤，這樣就不會影響企業的當期損益。
參考文獻：
1.財政部.企業會計準則（2006）[M].經濟科學出版社，2006
2.財政部會計司.企業會計準則講解2010 [M].人民出版社，2010
3.貝淑艷.論投資性房地產轉換的處理方式[J].時代經貿，2012，1
［關鍵詞］公允價值計量模式 投資性房地產 影響
公允價值模式計量的采用可以與國際會計準則基本接軌，方便投資者橫向對比國內、國外企業的價值。同時，公允價值的運用能使企業的財務狀況和經營業績等信息得到更加公允的反應，能有效地增強會計信息的相關性和信息質量，有利于公司股票在證券市場上獲得更加公允的定價。
一、公允價值在投資性房地產中的運用
有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，并同時滿足下列條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計時，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。
二、以公允價值計量投資性房地產對企業的影響
1.對企業實質性稅賦的影響
第一，從企業所得稅角度看，投資性房地產公允價值增加導致的利潤增長將會使賬面所得稅費用增加，但稅法遵循的是收付實現制，由于評估增值帶來的公允價值變動損益不具備收付實現的特點，因此稅法對這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開征的物業稅角度看，世界主要國家已就對房地產進行評估并根據評估值征收房地產稅達成共識，我國改革后的新稅制也可能將目前從量又從價的雙重征收方法統一為從價計征，且按照房地產評估值征稅。按照新時期稅制改革“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則，即使投資性房地產評估價值增加造成稅基增加，在低稅率的前提下，對企業實際稅負帶來的影響也不會太大。
2.對房地產業的影響
房地產業的資金需求量巨大，目前房地產企業的融資渠道主要是銀行貸款。近年來，國家為控制信貸風險出臺了一系列政策，使房地產企業向銀行貸款的門檻提高，房地產企業陷入了資金緊缺的困境。新準則的出臺為企業提供了以公允價值計量投資性房地產的選擇，使被低估的房地產估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業向銀行貸款的信譽，增強其融資能力，在一定程度上緩解房地產企業資金緊張的局面。
3.對企業利潤的影響
根據新準則的規定，采用公允價值模式的企業應在每個會計期末以公允價值為基礎調整投資性房地產的賬面價值，并將公允價值與資產原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”科目。從長遠來看，執行新準則后，每個會計期末投資性房地產的價值調整都將以前一期的公允價值為基礎，價值調整幅度將小于首次執行新準則時的價值調整幅度，利潤也不會因此出現更大程度的波動。與此同時，采用公允價值模式計量投資性房地產將不再計提固定資產折舊和無形資產攤銷，在評估投資性房地產公允價值時，資產的折舊或攤銷已被考慮在內，其結果應已體現在“公允價值變動損益”科目內，因此并不會對企業期末凈利潤產生實質性影響。
4.對公司信息披露的影響
近幾年，隨著房地產市場的高速膨脹，企業若繼續按照歷史成本的原則來計量所擁有的投資性房地產，特別是土地使用權，這顯然會使會計信息無法真實公允地反映企業的真實價值，而且在我國目前的市場環境里，投資性房地產物業大都存在很大程度的升值。公允價值模式的引入肯定將加大市場對一些原來信息披露不夠充分的公司價值的挖掘，使投資者對這類公司價值的認識更為全面。會計政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關的會計信息，同時也使投資者更全面充分地把握相關企業的真實信息。在采用公允價值模式記賬的當年，公司應當采用追溯調整法調整期初留存收益，即這些企業的上年度凈資產值將會得到較大幅度的提升。
5.未來投資性房地產公允價值的確認
公允價值模式符合投資性房地產的特性，能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，盡管公允價值的確認仍然是一個難點，很多人擔心在現階段的實務操作中公允價值容易導致利潤操縱，但是隨著我國房地產市場的持續發展，售房信息的公開化、透明化，相對于其他資產而言，投資性房地產物業的公允價值還是比較容易取得的。同時，新會計準則也借鑒了國際會計準則中確定公允價值的方法，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產物業進行評估，并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等；而且巨額利潤的出現意味著企業繳納的稅額也相應攀升，之前投資性房地產物業計入固定資產或無形資產進行折舊、攤銷的抵稅功能也沒有了。
參考文獻：
[1]楊海叢.我國運用公允價值計量的必要性與現實條件分析[J].科技創業月刊，2007.
[2]孫景翠.淺析公允價值應用的現實合理性[J].商業研究，2005（14）
一、公允價值模式在投資性房地產后續計量中的應用現狀
投資性房地產，指的是企業為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產可采用的后續計量模式有兩種，一是成本模式，另一種是公允價值模式。成本模式是以購買時所支付的價款或在建成時所花費成本作為初始成本入賬，分期計提折舊，基本不考慮金額的變動。而公允價值模式指在公平、有序、自愿的交易中，以某一時點交易雙方共同認可的價值來計量，也可以近似地理解成資產的市場價值。
自2007年以來，我國房地產交易市場瞬息萬變，賬面價值一成不變的成本模式顯然已經無法準確地反映出投資性房地產的真實價值。作為一個動態的價值指標，公允價值能夠反映出一項資產的價格隨時間、市場環境的變化的波動情況，能夠更準確地衡量經濟業績，幫助會計信息使用者進行預測并做出正確的決策。
二、公允價值計量模式運用的局限分析
公允價值作為一個動態指標，能夠更及時、更準確地反映出資產的實際價值和復雜多變的市場環境，在當前的房地產市場環境下又可以增加利潤。然而，目前絕大多數上市公司仍采用成本模式的后續計量模式，采用公允價值模式可謂少之又少。經過分析，發現目前我國采用公允價值后續計量模式仍然存在一些問題，使得公允價值暫無法完全普及。
（一）會計準則中的嚴格規定及公司自身的條件不足
會計準則中對于公允價值模式運用比較嚴格。首先，一、二線城市的房地產交易市場較完備，更易符合采用公允價值計量模式的前提條件；而地處三線、四線城市的上市公司，由于資產所在地房地產市場尚未完全成熟，房地產估價機構的資質等級也稍遜于發達城市，可能難以準確衡量房地產的公允價值。其次，房產位置、樓層、朝向的差異對評估價值影響很大，在缺乏公開的市場報價的現狀下，必須有足夠大的樣本量才能準確估計其公允價值。這一方面對評估人員的專業技能是個考驗，另一方面，公允價值的確定要花費更多代價，從成本效益原則出發，企業更大可能采用成本模式。
（二）公允價值隨經濟環境波動而易變且難以掌控
與歷史成本價值相比，公允價值一大優勢在于它是面向未來的、動態的評價指標，因此采用公允價值計量模式更有利于企業管理者進行預測、做出決策、規避風險。然而，投資性房地產相較于其他資產自有其特殊性。房地產行業在國民經濟中占有重要地位，與國計民生息息相關，也因此國家會出臺相關政策對房價進行宏觀調控。
我國房地產市場一直處于政府的監管之下，自2007年起國家多次進行宏觀政策調控，使得房地產市場一直處于不穩定的狀態。而公允價值計量模式受市場行情波動的影響較大（投資性房地產市場價格變動會計入當期損益），相當于把這種房地產市場行情的波動風險引入了公司業績，使得公司凈利潤的不可預見性增大。由于成本模式向公允價值模式的變更是不可逆的，那么上市公司對計量模式的改變保持謹慎的態度也在情理之中了。
三、推動投資性房地產公允價值后續計量模式的建議
通過上述論述可知，投資性房地產公允價值模式是一種動態的指標，更客觀可比，能夠更準確得反應出市場環境的變化，順應經濟發展的趨勢。但這種核算模式的實務應用并未完全成熟的，還應當進一步完善。故提出以下建議：
（一）改進和完善相關的會計準則與會計制度
《企業會計準則第39號――公允價值》規定了三個層級的披露，該準則的復雜性要求財務人員要有更高層次的專業性和技術性。為保障新準則的有效實施應盡快修訂和完善準則及配套的準則指南、案例講解等材料，提供可以參考的標準和規范。除此之外，現行的會計準則中仍有一些概念尚不清晰。比如，作為條件之一的“活躍的交易市場”中，“活躍”一詞是一個模糊的界限，如果能從交易規模、交易頻率、供需比例等指標上做出更細致的界定，相關的規定就能更細致、明朗，有利于更準確地進行評估。
（二）提高價值評估的規范程度
公允價值計量模式在活躍的交易市場下才得以通行，因此，構建一個開放、透明、可比的市場就顯得尤為重要。由于投資性房地產公允價值的確認一般委托評估機構進行評估，因此只有評估機構提高估值技術與手段、相關部門加強監管與輔助力度，才能提高企業公允價值計量的可靠性。此外，有關部門還應組織專業的機構，建立起價值評估的數據庫、信息庫，收入各個評估案例，記錄下不同時點、不同地理位置的價格數據，整理相應的模型、建立信息共享平臺，有效地提高公允價值計量模式應用的可操作性，降低公允價值的評估成本，向信息使用者提供真實、有效、及時、透明、集中的會計信息。這對公允價值計量模式的推廣應用毫無疑問是有著積極意義的。
（三）加強估值技術的披露及相關財務人員的職業能力與職業道德培養
關鍵詞：資產管理 基本概念 框架構建 管理方法
一、公路基礎設施資產管理的基本概念
上個世紀70年代由澳大利亞公司提出了道路管理系統的雛形，其系統被定義為資產管理系統，在基礎設施的管理歷史上第一次雛形了資產的概念，并使之與管理聯系在一起。從設施管理到資產管理可以說是一個跨越性改變，這經歷了一個較長的時間。主要的動力是公路設施的大量建設，以及公眾對公路基礎設施的要求也不斷提高，為了滿足公眾對服務的需求，并很好地實現交通部門的管理職能，資產管理的概念就此產生。其管理的目標集中在戰略上而不是細化資產管理的模式，主要的目標是從宏觀上將資產技術狀況和使用情況納入到管理中，從經濟學的角度看是一種對經濟效益追求的優化，同時改理念提出從系統的角度對資產進行壽命周期的成本與效益分析，以此為基礎對資產實現綜合性管理。同時資產的管理不僅僅是幫助決策，更是為系統用戶和政府、管理者提供了一個交流的平臺。讓所有與公路基礎設施管理相關的各方都可以直接參與管理。公路交通基礎設施的資產管理通過綜合利用交通工程，企業管理、計算機技術等，對其完成系統化科學化的管理與控制，利用改建、維護、更替等管理方式，達到為決策提供短期與長期管理規劃的目標。
二、公路基礎設施資產管理的總體框架
通常公路基礎設施的資產管理框架如下圖1，基本構成為網絡級別和項目級別，兩個層次之間相互獨立也緊密關聯，其中間環節集中在持續的維護與評估上，并利用數據庫作為分析基礎，以此為決策提供數據支持，同時兩個層次都應將不易控制的外部因素考慮在內，如網絡構建中的融資、預算、政策管理，項目建設中的標準規范與環境保護等等。
三、公路基礎設施資產管理的方法分析
公路基礎設施的資產管理，應將重點放在系統構建與方法選擇上，建立適應項目的管理系統并采用針對性的壽命周期分析方法來提高管理效果才能保證管理目標的實現。
四、公路基礎設施資產管理系統構建
作為公路基礎設施資產管理的系統應將規劃、設計、施工、維護、更新等作為管理系統的核心思路，并按照中體框架構建管理系統。其功能應將客戶作為核心服務對象，明確任務并制定長期目標，利用友好界面提高其適應性。但是應當注意的是在建立管理系統的時候應對管理的機構、對象進行分析，選擇使用自身的IMS才能起到應有的效果。IMS的目標存在差異，所以應分析管理的對象是那一個級別的公路，并結合當地政府、企業、設施情況等在大原則下建立相適應的IMS。同時在系統建設時注意其規劃、設計、施工、維護等對項目壽命與周期成本的影響，如在項目規劃階段與總體成本相比占比較小，同樣在施工階段成本也僅僅是運營和維護費用的一小部分。但是在項目建設的初級階段所作出的決策對今后的費用支出走向影響較大，所以規劃階段就應將合理化的費用支出作為資本控制的目標。
五、壽命周期成本控制
利用壽命周期作為成本管理的基礎，就是分析整個項目使用壽命周期中的各個階段的成本支出，以此來對經濟性進行評價，包括了初期成本，運營費用（維護、修復、改建、復原、增鋪）的成本分壓和用戶成本的折現值是多少，其目的是選擇一個最為經濟的方式，即周期壽命成本最低。以這個思路為核心，其方法采用的步驟如下：1）先設計選擇多個合理的維護與保養方案，對每個方案的具體實施過程進行分析并對必須采用的修復與維護工程進行時間表分析；2）評估各種工程所需的成本，即將業主的直接成本和用戶付的成本考慮在內，而用戶成本則是因為工作面施工而導致的交通延誤帶來的損失。3）按照項目的現金流對各個不同的方案的壽命周期成本進行分析與計算，可以利用凈現值法，這樣可以直接看到差異。
在項目規劃時采用壽命周期成本法進行分析，且配合一個合理壽命周期管理規劃，使得各種維護活動有據可循。其管理計劃包括：正確的使用施工指導；正常試用期的常規養護制度；突況的管理方案；設備和結構等維護規劃；需求改變而進行的改建、修復、維護等工程的基本方式與工藝措施，包括因為不作為而產生的不良后果進行評估；運營的周期和壽命周期養護的費用應有合理的財務規劃。
壽命周期分析中應突出的就是基礎設施的服務壽命周期，即從施工完成到整個設施的某個部位出現損壞、性能下降、功能喪失等而導致其服務功能失效的時候，或者維護的費用已經超過出了從新修建的費用為止。服務壽命往往取決于工程設計、施工工藝、使用環境、維護措施、運營行為等，不同的基礎設施所體現出的壽命周期是不同的，如高剛性和柔性的路面其壽命為15-30年，而粒料路服務時間在3-8年，且服務壽命與設計壽命要和經濟壽命不同。在規劃新項目、大修或者重建時，通?？梢詫﹃P鍵部位進行壽命評估以此保證其壽命周期的準確選擇。
參考文獻：
隨著新會計準則的實施和近年來房地產市場的迅速升溫，公允價值計量被社會廣泛關注，本文從五個方面分析采用公允價值模式計量投資性房地產會對企業產生的影響，總結得出公允價值計量對企業長期發展更有好處，值得推廣。
【關鍵詞】
投資性房地產；公允價值；影響
財政部在2007年實施的新會計準則中對投資性房地產的計量模式做出了重大改革，將對其后續計量引入公允價值模式，這對更準確地計量投資性房地產，更好地提高會計信息的相關性有著重要意義。近年來， 世界許多國家都加大了對公允價值的研究和利用，國際會計準則和美國會計準則等都紛紛采用公允價值計量模式作為主要的計量手段。財政部這一舉措更好地將我國會計政策與國際會計準則趨于一致。
新準則中投資性房地產準則把以賺取租金或獲得資本增值為目的的房地產從固定資產和無形資產中分離出，以投資性房地產這一資產科目來反映，顯著地增強了會計信息的相關性。最近幾年在我國房地產市場持續升溫的環境下，采用公允價值計量投資性房地產對企業的財務報表會產生利好影響。但根據相關部門的統計，2007年630家擁有投資性房地產的上市公司采用公允價值計量的只有18家，2008年這個數字分別是690和20，2009年為772和25?？偟膩碚f，我國大部分上市公司還沒有很看重公允價值計量模式。那么采用公允價值模式計量投資性房地產會對企業有哪些影響呢？
第一、公允客觀反映企業計量時點的市場價值。
在2006年頒布的會計準則之前時，投資性房地產主要是以固定資產和無形資產來表達的，那時以歷史成本計量數年所計提的折舊或攤銷都會使投資性房地產的賬面價值與市場價值相差甚遠。并且這些年房地產價格持續上漲，投資性房地產的真實價值很可能遠高于賬面價值，這樣會造成這筆資產的市場價值受到嚴重低估，影響投資者決策。在2006年頒布的新會計準則實施以后，投資性房地產可以用公允價值來計量，這一價值與市場價值較為貼近，更有利于報表使用者掌握企業該資產的實際情況。
第二、改善企業資產和負債結構，所有者權益有所增加，提高了利潤水平，增強了企業融資能力。
在轉換成公允價值模式的當年，企業對財務報表進行追溯調整，調整其資本公積、盈余公積和未分配利潤。在房地產行業節節攀升的背景下，計量模式變為公允價值模式后，很多企業也因此降低了負債比例，高資產負債率得以下降，所有者權益在短期內迅速增加，優化了資產負債結構。這種模式不再對資產計提折舊或攤銷，使企業的費用減少，投資性房地產的出租成本下降，從而提升了企業的利潤水平。由于房地產資產數額大，目前房地產企業大多采用銀行貸款的方式來融資，但是國家為減小信貸風險提高了房地產企業銀行貸款的門檻，造成很多企業融資困難。若企業采用公允價值模式計量，資產負債率得以降低，資產的計量更加貼近實際，提高了企業的信譽，對企業的融資能力也有利好影響。
第三、增加了企業經營和管理的不穩定性。
近年來房地產價格的大幅波動引起房地產市場價值發生較大變化，所導致的公允價值變動計入企業的損益，這使得企業經營業績有很大的不穩定性。當企業采用公允價值模式后，持有較多投資性房地產的上市公司，其業績將會更多地受市場價格變化的影響，這將有可能掩蓋了管理層的經營不善的問題或優秀管理的優勢，這對于企業經營和管理的提升無法起到很好的效果。
第四、對企業所得稅產生影響并導致凈利潤的增減變化。
公允價值變動在確認時被計入損益，收益部分被確認為利潤，在計算企業所得稅時，公允價值變動損益屬于未實現的利得或損失，不作為所得稅應納稅額的基數，不會影響當期的企業所得稅。企業采用公允價值計量投資性房地產時，該資產不再計提折舊，按照稅法規定可以將折舊額稅前抵扣，因此在市價上漲時將產生應納稅暫時性差異，而在市價下跌時會產生可抵扣暫時性差異。這兩項差異將會產生遞延所得稅負債或遞延所得稅資產，這雖然不影響當期所得稅，但會影響所得稅費用，導致凈利潤的增減。
第五、間接影響企業未來的現金流。
投資性房地產后續計量改變計量模式只是會計政策變更，產生的公允價值變動損益也只是企業未實行的利得或損失，不會產生企業當期現金流量的增減。但是通過改變這種計量模式，企業的資本結構卻能得到很大程度的改善，企業的融資能力和現金流都將會有較大提升，所以公允價值計量可以改變企業未來的現金流。使用公允價值模式并不會改變企業的價值，只是把企業的價值顯性化，更好地體現了企業的真實資產和核心盈利能力。
總的來說，投資性房地產后續計量選用公允價值模式會對企業產生一定的影響，尤其是在房地產市場仍較為火爆的今天。企業這一會計政策變更造成的最主要影響是使資產負債結構調整得更為合理，凈資產和凈利潤都有所增加，對企業融資能力的提升有積極意義，有利于企業的長期發展。在企業使用成本模式計量時，資產的收益集中體現在最終的處置階段，會對企業利潤產生短期大幅度波動；而企業采用公允價值模式計量時，資產的真實價值平均地體現在每一個會計期間，有利于投資者更好地做出合理的中長期投資。所以，企業在投資性房地產計量方式上選擇公允價值模式會對企業的長期發展更有好處，我國也應更多地推廣公允價值在投資性房地產上的應用。
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資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段,目前國際上公認的基本方法有三種,分別是市場法、收益法、成本法。
1.市場法是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同,并將類似資產的市場價格進行調整,從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。
2.收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益并折算成現值,借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。
3.成本法是指通過估算被評估資產的重置成本,扣除從資產的形成并開始投入使用至評估基準日這段時間內的損耗,從而得到資產的評估價值的一種資產評估方法。
二、我國市場經濟目前的概況
隨著社會主義市場經濟體制的深入改革和經濟布局戰略的調整,資本市場、產權市場進一步成熟,企業改制、并購,公司上市和跨國經營等經濟活動大量存在并且頻繁發生,企業間的資產流動和產權重組、企業的投資和融資等都將以多種形式和方式進行。尤其是我國2006年頒布了新的會計審計準則,使資產評估理論研究更加深入,把資產評估推向一個愈發重要的位置。
三、選擇資產評估方法時應考慮的因素
首先,選擇資產評估方法應考慮資產評估的價值類型。價值類型,即資產評估價值對質的規定性,也被稱作價值內容。資產評估的價值類型評估標準形式表述的價值類型包括以下四個方面:重置成本、收益現值、現行市價和清算價格,這四個方面按照資產評估假設的角度表述,可以分為繼續使用價值、市場價值和清算價值:按照被評估資產的使用狀態,以及資產評估依據的市場條件,可以分為市場價值和非市場價值。按照不同標準所分成的價值類型都具有不同的意義,可以根據資產評估者的需要分別從不同的角度反映資產評估的屬性和特征。資產評估的三種基本方法服務于價值類型,并為價值類型提供有效的保障。所以,在資產評估時候應首要著重考慮價值類型。
其次,應充分考慮是否可獲得所需要的數據資料。資產評估的三種基本方法都需要大量、充分的數據資料予以支持、進行分析。資產評估數據資料的搜集恰恰是評估人員在評估過程中耗時最長、最難以獲取的。由于我國的資本市場尚不完善、信息數據庫制度尚不健全,造成數據資料獲取難度加大、真實可靠性較差,評估人員應根據獲取資料的實際情況來選擇適合的基本方法。
最后,應考慮被評估資產的性質,選取與之適合的方法。被評估資產中,有的是整體資產,有的是單項資產;有的是有形資產,有的是無形資產,等等,對于資產的不同性質,需要不同的方法,例如,一般來說,收益法更適宜于無形資產的價值評估。
四、我國市場經濟條件下資產評估基本方法的選擇
雖然,目前國際上通用的評估方法有市場法、收益法、成本法等,歐美發達國家應用得最為廣泛的首先是市場法;其次是收益法;最后是成本法?；谖覈鴩楹蜕鐣髁x市場經濟狀況,成本法是資產評估的首選和主要使用的方法,其次是收益法,應用市場法的地方非常少。但隨著資本市場的發展,收益法和市場法也將在我國日臻完善和應用。對于每種方法,都是相互聯系、不可分割的,評估目的都是為了更好地服務于市場交易與投資決策。在我國市場經濟條件下應參考以下標準對資產評估方法進行選擇:
首先,應參照相關準則及規范的標準。例如,《企業價值評估指導意見書(試行)》三十四條中指出:“以持續經營為前提對企業進行評估時,成本法一般不應當作為唯一使用的評估方法”;第二十五條中指出:“注冊資產評估師應當根據被評估企業成立時間的長短、歷史經營情況,尤其是經營和收益穩定狀況、未來收益的可預測性,恰當考慮收益法的適用性”。顯然,這些條款在對資產評估方法的選擇具有很強的指導意義,并且在試圖推廣收益法和市場法,盡量避免在資產評估時向成本法“一邊倒”的趨勢。
其次,借鑒共識性研究成果的原則。價值評估方法選擇的一些共識性研究成果是眾多研究人員共同努力的結果,是基于價值評估實踐的一些理論上的提煉,對于選擇合理的方法用于價值評估有較大的參考價值。如以持續經營為前提進行企業價值評估,不宜單獨使用成本法。如果企業處于成長期或成熟期,經營、收益狀況穩定并有充分的歷史資料為依據,能合理的預測企業的收益,這時采用收益法較好。
【關鍵詞】公允價值計價 企業價值 綜述
一、引言
公允價值計價的應用已有近百年的歷史，尤其在西方發達國家，公允價值被認為是較成本計價更為廣泛應用的計價模式。但事實上，直至20世紀70年代后期，美國財務會計準則委員會（FASB）、國際會計準則理事會（IASB）以及其他各國會計準則制定機構才開始對公允價值進行積極研究，推動公允價值計量的迅猛發展。2006年，我國了全新企業會計準則體系，積極靠近國際準則，全面引入公允價值計價方式。而在此之前，成本模式是我國企業普遍采用的計價方式。公允價值計價模式推出后，多數學者認為公允價值相比于成本計價對反應企業價值有更為積極的作用，但是公允價值計價的信息在報表中未得到完整披露、公允價值估價不準確以及易受管理者操縱抬高利潤等問題也將對企業價值的反應產生影響。
本文將通過梳理國際國內對公允價值計價與企業價值相關性的學術研究成果，探討該計價方式對反映企業實際價值的有效性。
二、概念界定
（一）公允價值
在我國新會計準則中，公允價值被定義為“在市場環境下持續經營的會計主體在信息對稱的條件下以平等的地位自愿進行報表項目的交易”。新準則不再強調歷史成本為基礎計量屬性，而是全面引入公允價值、現值等計量屬性，其中主要在投資性房地產、債務重組和非貨幣易等方面采用了公允價值。在公允價值計量方法下，資產和負債是在公平交易的情況下雙方自愿進行資產交換或債務清償的金額計算。
（二）企業價值
關于企業價值評估值的理論方法有很多，企業價值的概念也現出不同的界定，包括賬面價值、市場價值、內在價值和清算價值。本文采用修正后的托賓Q值作為企業市場價值的衡量指標，以更加準確地反映公允價值計量的應用與企業價值關系。
三、國際國內對公允價值計價與企業價值相關性的研究綜述
（一）國際上對公允價值計價與企業價值相關性的研究
國際上對于公允價值的研究從上世紀90年代就已開始，諸多學者對公允價值計價進行大量理論和應用研究。研究結論主要分為兩類，即公允價值計價與企業估價波動的相關性，和公允價值計價對企業會計信息質量披露的相關性。
站在決策有效性角度，Barth，Khurana.K和Kim，Robb等人等分別做出了不同角度的研究。
Barth（1994）研究認為，企業用公允價值對投資性資產（如投資性房地產）或負債進行會計計價而形成的會計信息更能增強會計數據對股價的增量解釋力。而相比之下成本計價模式則不具備這樣的優勢。
Khurana.K和Kim（2003）對美國上市銀行的相關數據進行實證研究，發現由于銀行的貸款和存款并不存在活躍交易市場，因此對貸款和存款進行公允價值估計時容易存在主觀判斷，影響公允價值信息的客觀性。另一方面，由于交易性金融資產和可供出售金融資產可以在完善的活躍市場中獲得客觀的市場交易價格，因此，采用公允價值計量屬性計量的交易性金融資產和可供出售金融資產的公允價值信息具有很高的價值相關性。綜上，Khurana和Kim得出結論認為，簡單地將公允價值對金融工具進行計價并不能提高企業價值的相關性。
Robb等人（1996）對銀行業會計信息進行研究，并得出結論證明按照公允價值進行披露可以幫助投資者進行股價預測，同時可以增強會計信息對股價變動的解釋力。同時，越是運營良好的銀行，其公允價值計價的信息與股價的相關性越強，說明了證券公司以公允價值計價和股價之間的相關性。但是研究同樣指出，這種相關性與市場對公允價值估值技術發展的成熟度息息相關。
Barth在2006年另一研究中提出，如果將企業估計的未來信息（即以公允價值為基礎的計價模式）包含在財務報表中，則會產生與現在所反映損益信息不同的收益計量模式。并且這種包含預期計價模式可以為企業投資者提供更好的決策信息。
站在會計信息質量披露角度，Nelson，Mengle，Morris和Sellon，EricD.Hirstetal等人做了相應研究。
Nelson（1996）對美國200家商行進行研究，使用各銀行1992至1993的年報數據，重點分析了這些銀行的公允價值和權益市值之間的關聯性。研究發現，在這些樣本商業銀行中，以公允價值計價的貸款、存款和表外披露衍生工具等與權益市值布局相關性，而證券投資的公允價值則具想關性。這一結論與Barth（1994）的研究成果相呼應，然而局限在于，Nelson選擇的是1992至1993兩年間的研究數據，時間窗口較短。
Mengle（1998）提出，由于商業銀行中以公允價值計價的會計信息更能反應企業金融資產和負債的價值，有助于銀行根據市場價值的變動建立相應安全標準和管理措施，因此公允價值計價對投資決策具有很高的價值。此外，公允價值計價還可以避免管理層對會計報表進行盈余操縱，減少了會計信息的應用風險，相比于成本計價而言有利于提高會計信息披露質量。
Morris和Sellon（2003）指出，由于目前公允價值計價的市場環境并不完善，公允價值的股價存在缺陷，因此可能影響其計價的會計準確定。但盡管如此，與成本模式相比，公允價值可以反映企業的內在風險，有助于反映企業會計報表信息。隨著估價技術的不斷完善，金融市場的不斷成熟，公允價值將在未來被更廣泛地應用。
EricD.Hirstetal（2004）指出，公允價值的計價和披露對投資者非常重要，然而市場分析師在通過數據分析銀行利率風險和收益狀況時存在不同披露情況，這對投資者來說是有迷惑性的。作者指出，應該全面公開報表信息，尤其是輔助的披露，并指出公允價值計價方式對于收益好的企業更具解釋力。
無論從決策有效性還是信息披露完整性方面，國外研究都已對公允價值進行了多維度探索，雖然公允價值計價仍存在如估值技術不成熟、不同企業信息披露有效程度不同等問題，但多數學者還是支持以公允價值來作為反應企業價值的計價方式。
（二）國內對公允價值計價與企業價值相關性的研究
相比于國外學者，國內對于公允價值計價的研究起步較晚，僅從20實際末才提出這一計價方式。但隨著我國經濟發展的進程加快，特別是新會計準則的頒布，越來越多的學者對公允價值進行了理論和實證研究，主要為三方面，公允價值計價的理論研究，公允價值的相關性和可靠性研究，以及公允價值計價的應用研究。
理論研究方面，常勛（2004）提出，公允價值計價是一種復合計量屬性，包含歷史成本、重置成本、限制和可變現凈值，而非僅僅是獨立的新計價屬性。隨著衍生金融工具的不斷發展，公允價值計價逐步取代歷史成本將成為一個必然。
對公允價值的相關性和可靠性研究方面，于永生（2006）從四個方面論證了公允價值計價優勢。第一，資產、負債以公允價值計價與成本模式計價相比更具決策相關性；第二，公允價值計價的收益更具決策相關性；第三，公允價值計價對金融衍生工具最具相關性，甚至是唯一相關的計價方式；第四，如果要在會計報表中客觀、真實地體現無形資產價值，需要依靠公允價值計價實現。
黃麗娟（2009）等人等運用Barth的模型，以中國13家上市銀行作為研究樣本，利用回歸模型測量了樣本銀行從2006年第一季度到2008年第一季度上市銀行以公允價值計價的金融資產、負債以及可供出售金融資產的公允價值變動對公司股價變動產生的影響相關性。并得出與結論，認為公允價值計價的金融工具公允價值的波動與其股價波動的價值并不具明顯相關性，投資者并不能從公允價值計價模式中獲得更多有價信息從而影響投資決策。
公允價值計價的應用研究方面，孫芳城（2002）指出，應當將資產負債表分為兩個部分，一部分記錄資產或負債的購買成本；另一部分為新添資產或負債價值變動，以反映資產或負債價值隨市價波動而變動的數額。兩部分的數額變動就是資產或負債的公允價值，以此結合成本模式和公允價值計價模式這兩種計價模式的共同優點，為投資者提供更具價值的會計信息。另一方面，在利潤表設置上，孫芳城建議增加“已實現的資產置存損益”來表示企業的營業利潤，增設“未實現的資產置存損益”項目代表未兌現的損益，并在財務報告附注中詳細披露企業資產或負債用公允價值計價的相關方法及公允價值變動的形成原因。
總體而言，我國公允價值研究起步較晚，研究方式也多借鑒國外已有研究，利用中國上市公司數據對已有研究結論進行論證或補充。
四、結論
對于公允價值計價和企業價值間關系的研究從20世紀90年代開始，西方學者從決策有效性和信息披露完整性方面對公允價值計價進行評價，并認為盡管公允價值存在估計偏差等問題，但仍較歷史成本計價更能反映企業價值。我國自頒布新會計法則，引進公允價值計價原則后，越來越多的學者也開始研究公允價值與企業價值關系。雖然起步較晚，但通過公允價值計價的理論研究、公允價值的相關性和可靠性研究，以及公允價值計價的應用研究，眾多學者也對公允價值計價和企業價值的關系有了更深的理解和洞察。隨著市場經濟的不斷發展和相關實證研究的進一步深入，關于公允價值計價與企業價值關系的研究將更加成熟。
參考文獻
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關鍵詞 資產評估 會計 協調與合作
一、資產評估與會計計價簡介
（一）資產評估的含義及特點
資產評估就是對資產重新估價的過程，是一種動態性、市場化活動，具有不確定性的特點，其評定價格也是一種模擬價格。資產評估是伴隨中國市場經濟改革而發展起來的，其業務涉及產權轉讓、破產清算、資產重組、資產抵押以及財產納稅、財產保險等經濟行為，在市場經濟中發揮著越來越重要的作用。資產評估具有以下特點：1、市場性；2、公正性；3、專業性； 4、咨詢性。
（二）會計計價的含義及特點
會計以貨幣作為主要計量單位，以提高經濟效益作為主要目標，采用專門的方法對企事業單位和其他組織的經濟活動進行全面、綜合、連續、系統地核算和監督，提供會計信息，并隨社會經濟的發展，逐步開展預測、決策、控制和分析，是經濟管理活動的重要組成部分。會計的特點主要體現在會計核算階段，主要有三個基本特點： 1、以貨幣為主要的計量單位。 2、以會計憑證為依據。 3、具有連續性、系統性、全面性和綜合性。
二、資產評估與會計的聯系
（一）會計信息是資產評估的重要依據
在進行資產評估的過程中經常會利用并參考會計信息，包括會計數據和會計方法。評估人員無論采用何種評估方法，會計信息都是資產評估專業人員進行資產評估的最重要的依據之一，同時會計信息的質量還對資產評估的質量有重要影響。資產評估利用并參考會計信息的情況是經常發生的，會計信息資料的準確程度都會在一定程度上影響到資產評估結果的質量。
（二）資產評估與會計都是以經濟主體的資產為主要對象
資產評估是在會計的基礎上發展起來的，其許多概念源自于會計，且資產評估的很多工作與會計密切相關。資產評估對象的分類是簡單的依據財務會計制度的資產分類劃分的，資產評估在評估項目方面的闡述口徑與會計是非常一致的，即資產劃分為固定資產、流動資產、無形資產、長期投資等。
（三）現代會計計量方法在資產評估中得到大量運用
資產計價方法有歷史成本法、現行市價法、重置成本法等多種方法。其中：歷史成本法是最傳統的計價法，其余方法簡稱現代計價法。分析其特點，歷史成本法具客觀性和可驗證性，長期以來世界許多國家的會計準則中都規定非貨幣性資產采用歷史成本計價。但現在通貨膨脹非常嚴重，動搖了會計關于幣值不變的假定，歷史成本法的弊端就自然越來越多；另一方面，雖然在理論上現代計價法能更好地反映出企業的真實財務狀況和當期經營成果，但由于多種原因，按照會計準則規定，目前在會計實務中現代計價法還行不通。但是，在發生產權交易、變動時，必須以資產的公允價值作為交易的依據，顯而易見，帳面歷史成本不能反映資產價值，須采用現代計價法才能更真實地反映資產的現實價值。
三、資產評估與會計計價的區別
（一）資產評估與會計計價發生的假設前提條件不同
會計學的基本前提有會計主體、持續經營、會計分期和貨幣計量，而資產評估中的基本假設是持續使用假設、公開市場假設和清算假設。會計必須同時滿足四個基本假設，而資產評估只滿足其一即可。
（二）資產評估與會計計價的目的不同
會計學中的資產計價是就資產論資產，是貨幣能夠客觀的反映資產的實際價值量，會計學中資產計價的目的是為投資者，債權人和經營管理者提供有效的會計信息。資產評估是就資產論效益，資產評估價值反映資產的效用，并以此作為取得收入或確定在新的組織，實體中權益的依據。資產評估的結果則是為資產的交易或者投資提供了公平的價值尺度。
（三）資產評估與會計中的資產所指對象的范圍不同
對于資產評估的評估對象，資產是指為特定主體擁有和控制的能為其帶來未來經濟利益的經濟資源。會計計價的資產是指為經濟主體擁有和控制的、能為貨幣計量的經濟資源。如，對一些自創形成的無形資產，資產評估可以進行評估，但會計工作中，只有在企業重組時才能對自創無形資產予以確認。此外，會計計價將開辦費、待攤費用等也作為資產，而在資產評估中，只是以能夠為特定主體帶來未來經濟利益為評判標準，這樣，一些過時的設備、無用的待攤費用的價值為零或者只有殘值。
（四）二者的計價基礎不同
資產評估得到的是評估時點的市場價值，在會計中資產計價依據的是歷史成本。時點不同，資產評估的價值也會不同，而會計上賬面原值不會改變。就資產評估而言，專業人員須對所評估的資產的市場行情非常了解，不可能用一個統一的評估模式來套用。對于會計計價而言，則更多是考慮歷史成本。
會計師更注重歷史成本而評估師更注重市場價值，這也是評估師和會計師在關注點方面的最大差異。會計準則中要求會計師必須準確記錄建筑物成本，然后定期以折舊的方式將建筑物成本調整為期末凈值，該處理方法是以建筑物日漸老化而喪失其使用價值為理論依據；而資產評估師則對其市場價值更感興趣。在衡量企業各類資產的價值時，評估師和會計師有不同的看法。按照會計確認和計量的一般原則要求，會計將取得各項資產時發生的實際成本作為入賬價值，其依據為成本是實際已經發生的，有客觀依據，也容易確定和核查，且數據比較可靠。而資產評估是為資產交易或者投資提供價值尺度，在資產交易市場比較發育，能夠比較容易找到與被評估資產相類似的交易案例參照物時，對資產評估的計價大多采用現形市價法?，F在，物價水平波動很大，時間越長，歷史成本與現行市價間的差距就越大。
（五）二者的計價方法不同
在評估之前，資產評估專業人員需 要收集被評估資產各方面的信息，在獲得詳盡資料的前提下，對被評估實體價值再作出相應的判斷。在評估過程中，往往要根據供求原則、預期收益原則和替代原則，運用科學的評估方法進行估價，它更多的強調評估師的判斷，這也帶來評估結果具有很大的不確定性。會計計價則簡單得多，只需要在原始賬面價值的基礎上進行核算即可確定資產的價值，而且這個價值往往是直接計算得出的，與市場價值存在一定差距，但在計價中也非常可靠。
（六）二者的程序不同
會計計價有較固定的程序和準則，根據相關法規和會計準則，即使是對不同人員，如果是同樣的工作，能夠得到一致的結果；而資產評估就具有較大的主觀性和自由度，對同樣一項資產的評估，不同的人，可以采用不同的評估方法，評估結果可能會有很大差異，這就要求資產評估專業人員不斷提高專業水平，謹守職業操守，為客戶和信息使用者提供優質的服務。
四、關于促進資產評估與會計共同發展的思考
（一）改變會計報告格式，實行會計報表表內信息與表外資料披露相結合。
按照我國目前的相關規定，除上市公司在發行股票或者發生交易行為時需公布其資產評估及賬項調整的資料外，有關資產變動、物價波動及其對企業財務狀況和經營成果的影響等方面的信息，未納入會計報表信息的范圍。但是根據相關規定，要求會計報表附注中對企業會計報表中未能列示的重大的信息必須予以披露。根據以上的分析，會計報表無法提供企業真實的價值等方面的信息，所以，筆者認為，應該改進相關會計準則，用資產評估報告對現有會計報表的不足進行修正，即：改變會計報表格式，實行會計報表表內信息與表外資料披露相結合。這樣，表內信息就反應傳統的會計方面的信息，表外信息反映資產的評估價值，既不隨意調整賬面價值，又讓報告使用者全面了解資產的價值。達到資產評估和會計計價的完美結合，充分發揮各自的優勢，讓會計報告盡可能給報告使用者提供最充分且符合市場實際情況的信息。
（二）明確資產評估和會計計價各自的作用
由于會計的計價是遵循歷史成本或者成本與市價孰低原則，加之謹慎原則的運用，因此會計賬面數據低于現行市價，進而低于企業價值評估的結果是必然的。還有，當企業發生產權交易合作分立合并等業務時，完全使用賬面歷史成本作為交易價值明顯是不合適的。
相對于政府管理、投資者及企業的內部管理需要而言，會計的計價方式應該是較適宜的，我們沒有完全以市場價格來取代現行會計計價的理由。但是為保證產權交易具有公平性。我們不能無視資產評估的重要作用，甚至認為評估可有可無。
（三）加強評估界與會計界的協調與合作
資產評估與會計都是現代市場經濟賴以正常運行的基礎行業，它們盡管在遵循的理論、工作程序和方法上有各自的特點，新會計準則已經實施，會計與資產評估的聯系將變得更加緊密，二者既相互依存，又需要相互合作和支持，達到共同更好的發展。在今后的一段時間里，會計需要學習和研究資產評估，包括評估技術，并及時向資產評估界尋求技術支持；反過來，新會計準則也給資產評估界提出了新的研究課題，也提供了更多的發展空間，比如，由于物價波動比較大，注冊會計師在編制報表提取減值準備時，僅評賬面歷史價值無法準確的進行減值準備的測算，需要借助資產評估師了解資產的現值。當然，這也是對資產評估行業的挑戰，所以，注冊資產評估師也要抓緊學習并掌握新會計準則，尤其是會計準則中關于公允價值方面的要求，要研究和掌握以財務報告為目的的資產評估的具體規范和技術要領。可以大膽的說，資產評估與會計計價之間的聯系將會是空前的。此外，資產評估師經常利用或者參考會計信息資料，比如：在企業價值評估中，大量的利用企業的財務報表、財務指標和財務預測數據等。當然，企業會計資料的準確性在一定程度上自然會影響到資產評估結果的準確性。不管是會計計價需要利用資產評估的結果，抑或企業價值評估參考會計資料，都反映了資產評估與會計是有著重要的聯系，隨著財務報告使用者對會計報表披露資產現值需求的提高，二者之間的聯系會愈加廣泛。因此我們應該加強評估界與會計界協調與合作，實現評估界與會計界的有效互動，促進各行業的共同發展。
參考文獻：
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