發布時間：2023-07-21 17:13:18
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關鍵詞：BOT投融資方式；特征；法律障礙；相關建議
BOT是Build－Operate－Transfer(建設－經營－轉讓)的簡稱。它是20世紀80年代之后在國際上逐漸興起的一種新的國際投資合作方式。在實務界，BOT現已成為私人融資建設本應由政府投資興建的公共基礎設施的術語。其基本含義是：政府(通過契約)授予私營企業(包括外國企業)以一定期限的特許專營權，許可其融資建設和經營特定的公用基礎設施。并準許其通過向用戶收取費用或出售產品以清償貸款、回收投資并賺取利潤；特許權期限屆滿時，該基礎設施無償移交給政府。
一、BOT投融資方式的特征
在我國BOT投融資泛指外商直接投資的一種方式，需要由外商投資法來調整。實際上，就BOT的性質而言，即使在我國它也可適用于內資在基礎設施方面的投融資。由此，與一般的國際直接投資相比，BOT自身具有多方面的特征。首先，各國的法律和實踐表明，BOT方式一般不適用于普通投資領域，而是基本上集中在各國一些可以通過政策獲得收入的具有公益性質的基礎設施或服務項目上。其次，在法律關系中，其法律主體的多樣性和復雜性是其他投融資方式所不具備的，通常主要有：政府、項目公司、銀行、項目建設承包商、用戶等等。其中，政府的作用最為關鍵，主要體現在政府特許權的頒發和對項目建營過程的監督上。再次，BOT項目通常規模大，建設時間長，參加者多，協調程度要求高，加之比較容易受東道國政治經濟影響，投資分險就比較大而且復雜，主要有商業分險、政治分險、工程技術分險、自然分險等。
二、BOT投融資方式的法律調整
綜觀國際上的立法和法律實踐，可供BOT項目適用和參照的法律有四類：第一，一般的國內投資法及相關法律；第二，專門的BOT法律法規；第三，就某一個項目所專門制定的BOT投融資條例；第四，就BOT某些問題所制定的法規與就某個項目所專門制定的條例相結合，我國就屬于這種情況。我國目前BOT方面的法規有：對外貿易經濟合作部在1995年的《關于以BOT方式吸引外商投資的有關問題的通知》；國家計委、電力部、交通部在同年聯合下發的《關于試辦外商投資特許權項目審批管理有關問題的通知》。就具體項目制定的條例如《上海市延安高架路專營管理辦法》、《上海市逸仙路高架和蘊川路大橋專營管理辦法》等等。在實踐中，如果BOT所涉及的問題之解決無法律依據，只得參照其他相關立法如外資法作變通處理。
三、BOT投融資方式存在的問題及其解決之道
目前在我國從事BOT法律實務，存在著一些難題。造成這些難題的原因是多方面的，但立法上相互矛盾，相關規定對BOT特性缺乏足夠的考慮，可操作性差，以及我國一貫保守的法律實踐是主要原因。以下就實踐中體現突出的若干問題作以探討。
1.BOT方式的項目范圍的法律障礙。國家計委、經貿委、外經貿部在1995年的《外商投資產業指導目錄》中除了明確規定禁止外商投資電網、城市供排水、熱力管網的建設與經營外，對港口、碼頭等引進外資也作了限制性規定，如規定不允許外商投資建設與經營地方鐵路及其橋梁、隧道、輪渡設施以及裝機容量25萬千瓦以上的水電站的建設與經營必須由中方國有資產占控股或主導地位等。這些規定的初衷都是為了保證關系到國計民生的項目不被外商壟斷，但這些限制正是對BOT使用范圍的限制，實際上也構成了對BOT投資方式的一種法律限制，而現在政府已越來越多地運用BOT方式建設經營基礎設施，現有法規的限制已形成了法規與實際情況的脫節。
關鍵詞：投融資企業；財務會計報表；審核方法；內容
投融資企業主要是通過投融資的運行來使企業的經濟實力和競爭力得到有效的提升，運用這樣的方式來使企業獲得更大的經濟利益和發展。而投融資企業中財務管理是整個內部管理中的重中之重。隨著我國經濟體制的改革和全球化發展，會計職能也應該由核算型轉變為管理型，消除傳統觀念的弊端，使財務會計管理方式更符合當代的經濟發展形勢。財務會計報表是財務管理中的重點內容，同時也是投融資企業決策的主要依據，所以只有詳細審核投融資企業的財務報表，才能夠保障企業賬目的準確性，進而為企業的發展戰略提供更為精準的依據，促進企業健康發展。
一、財務會計報表審核在投融資企業中的重要作用
財務會計報表在投融資企業管理中具有非常重要的作用，其審核的內容主要包括：內容、形式、呈報數據以及相關資料等方面審核。投融資企業在報表核算上工作的嚴謹狀態直接影響到企業財務報表檢查、管理、核算以及控制等工作的質量。同時，企業的財務報表審核工作中需要對報表進行適當的匯總和合并，而這些工作也要基于科學、準確的財務報表審核，這樣才能夠有效的降低報表匯總和合并的重復性，提高報表審核工作的效率，為投融資企業報表數據的安全性和準確性提供一定的保障。此外，投融資企業的業務經營和發展都需要有良好的信譽支持，而投融資企業的科學、準確、透明的財務報表審核工作對企業的信譽有很大的影響，所以財務報表的審核工作直接關系著企業在投融資行業中的信譽，而投融資企業只有得到合作方的信任才能夠獲得更好的發展，由此可見，投融資企業中財務報表的審核工作具有深遠的意義。
二、投融資企業財務會計報表審核的方法和內容分析
（一）財務會計報表及附錄的審核
1.審核財務會計報表的名稱，需要保證報表的名稱與明文規定的命名相統一。2.對正式財務會計報表的審核，審核該報表編制單位是否屬于專門的編制機構，并要求報表上要有正式的公章證明。3.在報表提交前進行審核，審核報表的提交是否得到編制人員和相關負責人的同意，如果已經得到同意，需要具有相關人員的簽名或者蓋章。4.對報表相關資料的備份或者運用進行審核，保證報表相關資料的備份齊全，保證報表在運用上符合要求。5.對報表中的會計科目進行審核，在報表審核中需要注意由于特殊原因產生的會計科目，對這些科目的具體項目要進行嚴格的審核，防止出現不合理或者不準確的問題。
（二）合并審核財務會計報表的形式和內容分析
1.確定財務會計報表是否是匯總的報表。2.對合并報表的編制范圍進行詳細的核查和分析，并保證其符合相關規定。3.審查企業資產負債報表，確保該報表中的合并差價和少數股東的權益是否明確列出。4.對財務會計報表的利潤報表進行審查時，需要確定少數股東的收益是否明確列出。
三、投融資企業中對各財務報表關系間的審核
在投融資企業中各財務報表間都存在一定的勾稽關系，主要包括企業的現金流量表、利潤分配表等科目的對應關系，報表間的勾稽關系也是報表審核的主要內容。
（一）營業執照和資產負債表間勾稽關系的審核
在投融資企業的營業執照中和資產負債表中分別存在企業的注冊資本項目和企業的實收資本，這兩者間的勾稽關系審核是財務會計報表審核的重點內容，必須保證二者間相等。
（二）利潤表和資產負債表的凈利潤與期末未分配利潤勾稽關系審核
財務報表中的利潤表凈利潤與資產負債表的期末未分配利潤間的勾稽關系也是財務報表審核中的內容，在對二者進行審核時需要依據公式進行：期末分配利潤=本期凈利潤+期初末分配利潤-提取的盈余公積、應付股利或資本部分。
（三）現金流量表與資產負債表中的經營活動現金凈流量與利潤表的勾稽審查
現金流量表與資產負債表中的經營活動現金凈流量與利潤表的勾稽審查同樣是財務會計報表中的主要審查內容。該審查項目需要依據相關的公式進行，具體公式為：經營活動現金凈流量=待攤費用+預提費用+財務費用-投資收益+存貨+應收賬款+應收票據+預售賬款+其他應收款+應付賬款+應付票據+應付職工薪酬+應交稅費+其他應付款+內部往來+預付賬款-（營業外收入-營業外支出）×80%。（其中待攤費用、存貨、應收賬款、預收賬款、應付賬款、應付票據、應交稅費、內部往來以及預付賬款等款項都是用期末值-期初值。）上述公式中需要添加大量的數據，所以在審核過程中不可避免的會出現一定的誤差，根據財務會計報表中的重要性原則，按照公式計算得到的數據與真實數據間的誤差小于20%即可認為勾稽關系相符，如果高于20%就需要針對審核項目和數據進行具體分析。在投融資企業財務會計報表審核的過程中，實際數據與審核結果出現不符的情況，需要提供導致數據出現偏差的原因和具體操作事項。
（四）現金流量表的經營活動獲取現金與利潤表、資產負債表的勾稽關系審核
財務會計表中經營活動獲取現金與利潤表、資產負債表中科目勾稽關系審核可以采用以下公式進行：經營活動現金流入量=X1×主營業務收入凈額×（1+17％）+X2×主營業務收入凈額×（1+13％）+（1-X1-X2）×主營業務收入凈額+其他業務利潤+應收賬款+應收票據+預收賬款+其他應收款+20%營業外收入-當期壞賬核銷額+收回前期核銷的壞賬。上述公式中的應收賬款、應收票據、預收賬款以及其他應收款在計算中都是用期初-期末，X1、X2分別表示當期業務銷售中的增值稅銷項稅率在按17%和13%計算時業務所占的比例。在公式的計算中同樣存在不可避免的誤差，所以計算的結果與實際數據間的誤差小于20%即可認定為勾稽關系相符。
（五）現金流量表資產負債表與經營性應收項目的減少（減：增加）間的勾稽關系核算
現金流量附表與經營性應收項目中的資產負債表和減少（減：增加）科目中的勾稽關系核算需按照其標準公式進行，公式如下：經營性應收項目的減少(減：增加)=(期初應收賬款、應收票據、其他應收款-期末應收賬款、應收據、其他應收據)+(期末預收賬款-期初預收賬款)。與上述計算相同，計算出的數據與實際數據的誤差低于20%的情況下就可以確定為勾稽關系相符；如果在實際審核中發現數據差距過大，需要提供出現差距的原因和具體事項。
（六）現金流量表的經營性應付項目的增加(減：減少)與同資產負債表間勾稽關系審核
現金流量表附表中的經營性應付項目的增加(減：減少)同資產負債表中科目的勾稽關系在審核過程中同樣需要依據一定的公式進行：經營性應付項目的增加(減：減少)=(期末應付票據、應付職工薪酬、應付賬款、應交稅費、應付票據、其他應付款-期初應付票據、應付職工薪酬、應付賬款、應付稅費、其他應付款）+(期初預付賬款-期末預付賬款)。以上公式計算得出的結果與實際數據間的誤差在20%以內即可以認為勾稽關系相符。
四、對財務會計報表中異常情況的審核
通過對財務報表的審核可以及時發現其中存在的問題，比如比率好轉具有突然性或者比率優秀具有極端性等，遇到這種狀況，財務部門必須要高度重視，并對其進行分析，核查報表的真實度，保障企業財務的安全運行。
（一）比率好轉具有突然性
財務會計報表中的比率突然性好轉的判斷，主要依據本行業的標準值區間進行衡量，利用其中的一個指標在本期和上期的標準值差值進行分析，當本期行業標準區間-上期行業標準區間大于2，就可以確定該項指標存在異常。而這種異常現象極容易影響企業活動的正常運行。在財務會計報表中的區間相關確定需要遵循一定的原則，其評判的標準可以分為以下幾種：當數據低于極差值時可以劃分到區間1的范圍內，當處于極差值和較低值之間時可以劃分到區域2的范圍內，當處于較低值和平均值之間時可以劃分為區域3的范圍內，當處于平均值和良好值之間時可以劃分為區域4的范圍內，當處于良好值和優秀值之間時，可以劃分為區間5的范圍內，當數值超過優秀值需要劃分到區間6的范圍內。其實際的對比指標包括成本費用利潤率、流動比率等。
（二）比率優秀程度過于極端
比率優秀程度過于極端的判斷標準主要通過本行業的相關優秀值來劃分和衡量。當投融資企業的一項指標明顯優于行業中的優秀值，而且（該指標值/該行業優秀值）-11大于40%時，就可以判斷這個指標出現異常。其具體的考察指標包括業務增長率以及凈資產收益率等。
五、投融資企業對相關工程的核算管理
（一）投融資企業對投融資項目的管理
投融資企業在對投融資項目的選擇和實施過程中，都要嚴格按照企業財務管理的規定有序開展，但是舉債資金進行的投資項目例外，在管理中需要遵循企業資金管理的原則。
（二）投融資企業的融資計劃編寫
為了使投融資企業的融資工作順利進行，投融資企業需要在每年的年末對下一年度的融資方案進行編寫，并交予企業財務部門，經過財務部門審核和匯總后，與企業的高層領導進行綜合分析和評價，并確定最終的融資方案。在融資計劃管理中要注意對融資的成本進行控制，如果貸款利息+銀行收取貸款的費用﹥20%×銀行同期的貸款利率，必須要組織企業的相關部門進行開會研討進行最終定奪。
（三）投融資企業對工程付款情況的核算
投融資企業財務部門需要每個月對投融資工程的付款情況進行匯總核算，然后根據核算的數據來分析公司的財務狀況以及資金的流向，并將分析的過程和結果編制報表報備給相關部門，并對接下來的工程量進行預算，根據預算的結果來計算工程的資金需求量，從而為投融資項目的順利開展提供一定的經濟保證。
（四）投融資企業日常公用費用的管理
投融資企業的日常支出費用包括租賃費、水電費等，在管理中需要實行總額控制管理。對于專項的款項支出，在執行過程中需要按照各項目的具體要求進行控制，每個項目的預算額度支出需要按照批準的用途以及范圍進行明確的記錄和列表。
六、結語
綜上所述，財務管理是投融資企業進行戰略目標設定、企業投資籌措的主要依據，同時也是企業管理中的重點。在投融資企業管理中以財務管理為核心是保障企業經濟利益，提升企業市場競爭力的有效保障。由此可見，投融資企業的管理中必須要重視財務管理工作，并發揮財務管理工作的優勢。而財務管理中財務會計報表的審核工作又是非常重要的內容，主要是因為財務會計報表的有效審核可以保證企業財務信息的準確性、科學性和合理性，從而為企業的經營管理決策制定提供真實、準確的信息依據。
參考文獻：
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[關鍵詞]低碳金融；集群發展；混業經營；風險投資
低碳金融的興起與地球變暖及限制溫室氣體排放的國際環保公約——《京都議定書》關聯緊密。《京都議定書》規定，從2008到2012年期間，主要工業發達國家的溫室氣體排放量要在1990年的基礎上平均減少5.2%，其中歐盟將6種溫室氣體的排放量削減8%，美國削減7%，日本削減6%。《京都議定書》，對各國溫室氣體的排放作了限制性約束。鑒于各國的減排成本相差懸殊，通常發達國家比發展中國家高出5至20倍，所以《京都議定書》允許有減排責任的發達國家通過向發展中國家購買減排指標來完成履責，這造就了全球碳排放權交易市場。因此，發展河北省低碳金融，真正立足經濟舞臺，需要制定一系列更為靈活、操作性更強的低碳金融發展方略，為河北省低碳產業發展提供體制和政策保障。
一、提升區位優勢，促進碳金融企業集群發展
金融的產生與發展是因為企業的需求，因此，低碳金融的發展取決于低碳企業的存在。低碳金融是指為減少溫室氣體排放而產生的各種金融制度安排和各種金融交易活動。河北省發展低碳金融的基礎應該從低碳企業集群發展人手。一個地區適合于低碳企業投資并集群發展的區位優勢，一般由該地區經濟所特有的某些因素形成。區位優勢可以來自于：投入要素和產品市場的地理位置；投入要素的價格、質量和生產率；政府的政策和干預程度；基礎設施狀況；社會文化差距；法律和商業法規等。因此，那些勞動力成本低、要素成本低的區域，運輸方便、市場潛力大的地區，政治風險小、基礎設施好的地區，都具有明顯的區位優勢，由此而成為低碳企業投資的熱點區位。
區位優勢理論在一定程度上可以解釋為何低碳金融企業愿意到此地區投資發展而不在彼地區投資生產。例如，我國浙江省產業集群在數量質量上都領先全國，因而浙江省的競爭力和人民的富裕程度也在全國名列前茅。無錫、張家界等城市競爭力不斷提升，很大程度上也取決于實施了產業集群發展戰略。因此，低碳產業集群是低碳產業持續發展的成功思路，是提高城市綜合競爭力的核心，也是低碳金融發展的前提。這表明此地區低碳企業發達，在空間上密集分布，為低碳金融的發展提供了良好的服務對象基礎。河北省促進低碳金融與低碳企業發展的重要基礎就是大力促進低碳金融企業集群發展。
國內外研究實踐證明，產業集群對一個國家、一個區域、一個城市競爭力的形成和提升都具有重大意義，區位優勢是促進高科技產業集群發展至關重要的吸引力。河北省應大力提升潛在區位優勢，加強本省低碳產業集群發展，增強城市競爭力，從而促進低碳金融的相應發展。
二、完善碳金融風險投資機制
風險投資作為一種資本組織形態，最早出現于19世紀末20世紀初期。到1946年，哈佛大學商學院教授Geoger Doriot和新西蘭地區的一些企業家共同組織了美國研究與發展公司(簡稱AR&D)，它們專門對一些處于早期階段的非上市公司進行股權投資，從而揭開了現代風險投資的序幕。風險投資機制是風險投資的投資主體、投資對象、相關的中介服務機構、風險資本撤出渠道、政府的監管系統等構成的經濟運行體系，在符合低碳產業創業規律的前提下，相互促進、相互制衡的高效運行過程。
我國要在新形勢下成為經濟強國，河北省要成為經濟強省，必須加快高科技低碳產業發展。風險投資作為在市場經濟條件下科技成果和低碳產業化的主要“推動器”，對我國和河北省經濟增長方式的轉變、綜合競爭力的提高都具有非常重要的現實意義。因此，完善河北省風險投資機制是低碳金融穩定發展的保障。例如，在低碳金融初步發展階段，其投資主體不應是某一個金融機構，應該以“結合體”金融機構的方式完成對低碳企業的金融服務，這樣可以減小金融機構的投資風險，這類似保險機構的“共同保險”模式。
從總體而言，碳金融風險投資的運作機制是以市場為基礎，其運作過程始終是在市場篩選和過濾機制的作用下進行的，市場篩選和過濾機制是碳金融風險投資運作的重要機制。因此，完善河北省碳金融風險投資機制，首先要加大低碳金融資金來源渠道，擴充資金規模，增強其實力；其次要規范風險投資過程，建立健全有效的激勵機制，培養低碳金融風險投資專業人才；最后要完善低碳金融風險投資運作環境，比如，對低碳產業投資公司實施優惠稅收政策等。 三、建立有效的碳金融混業經營模式
隨著全球金融一體化和自由化浪潮的不斷高漲，混業經營已成為國際金融業發展的主導趨向。在世界上大多數國家，包括美國、歐洲和日本都實行混業經營的國際大環境下，中國金融業從分業經營走向混業經營，應該成為中國金融體制改革的最終選擇和歷史的必然選擇。金融業的混業經營是銀行、證券公司、保險公司等金融機構的業務互相滲透、交叉，而不僅僅局限于自身分營業務的范圍。
河北省低碳金融產業集群的發展可以借鑒歐盟金融改革的成功經驗，歐盟內部大市場在成員國之間實行人員、物資、資本和服務自由流通，歐盟區域政策有明確的總體目標：致力于通過實施積極的區域政策以達到縮小區域間差距的目的，使歐盟范圍內不同區域達到最大程度的聚合，這一切都為解決區域不平等問題和實現廣大地區真正的聯合奠定了堅實的基礎。歐盟的金融合作模式可以歸納為“共同穩定、同步發展的區域化模式”和“可持續發展模式”。那么河北省可以根據本省省情，先選出一個區域進行地區碳金融混業經營試點，進而優劣互補，縮小地區發展差距，促進河北低碳金融混業發展。通過建立本區域低碳金融混業經營促進本區域低碳企業發展之外，更重要的是低碳企業投融資渠道多元化，低碳金融混業經營資金鏈要遠遠大于單個單位的資金流量。因此，建立低碳金融混業經營是增強低碳產業資金流動性的有效途徑。
四、建立有效的政府扶持機制
在經濟結構調整變革和振興的過程當中，中國金融業既要順應發展趨勢，又需要通過自身的變革，充分發揮金融的引導和調節作用。在全球經濟調整的背景下，發展低碳經濟，金融服務要先行，對商業銀行發展低碳金融業務更是我國金融業加快發展的機遇，這些都離不開政府的支持。金融機構在開展低碳金融服務過程中，面臨周期長、技術含量高、政策風險大、企業資信不足等難題，往往無法得剄相應的風險補償，這不可避免的導致金融業對于低碳項目融資的不積極。雖然當前金融機構的綠色信貸是服務低碳經濟的一個不錯的開端，但綠色信貸對低碳經濟發展仍然有限，尤其在低碳金融方面中國金融界沒有恰如其分承擔并完成使命，這是一個需要迫切解決的問題。金融界在低碳金融發展方面的不到位，恰恰反映出國家的導向是一個不可或缺的重要方面，與此同時銀行自身也面臨著很多挑戰。比如如何準確的去評估新經濟模式下各種各樣的市場風險，這種適合低碳金融業務的新風險評估體系還沒有建立，這就意味著潛在的風險很大。低碳經濟和低碳金融近幾年被各國關注，但現實中成功可借鑒的商業模式少，對于各國金融業而言低碳金融的發展是在摸索中前進，金融業對低碳經濟不熟悉，風險程度不確定，造成了金融界發展低碳金融態度謹慎。因此，政府的導向是極其關鍵的，政府在財政與稅收兩大角度應給予一定的政策扶持。對于金融機構的低碳金融業務可以采取稅收的優惠，對于跨國低碳融資項目，受益國政府之間按照收益比例相互協商，按比例共同給予財政扶持。
五、培養低碳金融企業自主創新力
美國哈佛大學教授約瑟夫·熊彼特從經濟的角度提出了創新的5個方面：采用一種新產品或一種產品的新特征；采用一種新的生產方法；開辟一個新市場；掠取或控制原材料或半制成品的一種新的供應來源；實現任何一種工業的新的組織。因此“創新”不是一個技術概念，而是一個經濟概念：它嚴格區別于技術發明，是把現成的技術革新引入經濟組織，形成新的經濟能力。
金融業發展的可持續性，其核心在于自主創新力。21世紀，世界經濟增長的熱點在中國，中國經濟發展的重心在環渤海京津冀都市圈。河北位于環渤海經濟圈的腹地，近幾年經濟發展迅速。為促進其經濟發展可持續性，關鍵是培育河北自身低碳經濟和低碳金融的創新。因此，政府應對于金融創新加大扶持力度。同時，全融企業為了自身的可持續發展應積極面對挑戰，在加強風險監控體系完善的同時勇于開拓低碳金融新業務，比如，借鑒保險業的共保、分保方式建立大型低碳項目共融業務、分融業務等，這樣不但降低了新經濟背景下的潛在風險，還促進了自身金融業務的拓展，進而促進低碳經濟的發展。
上述表明河北省低碳金融發展與世界經濟聯系越來越緊密，通過對河北省低碳金融發展投資方略研究表明，河北省低碳金融產業發展潛力巨大，應在政府的有力支持下，提升區位優勢；完善風險投資機制；建立低碳金融產業戰略聯盟；培養本土低碳金融企業自主創新力。以上方面有效結合定會帶來河北省低碳金融產業廣闊的發展前景。
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【關鍵詞】地方政府投融資平臺 動因 風險表現
一、地方政府投融資平臺概述
地方政府投融資平臺是指各級地方政府出于城市開發、公共設施、交通運輸等地方基礎設施建設資金需要而組建的各類公司，通常冠以投資公司、開發公司等名稱。按照所從事的行業不同，可分為城建投融資平臺、公路投融資平臺、農牧業投融資平臺、水務投融資平臺等。
二、地方政府投融資平臺快速發展的現實動因
（1）財政體制原因。1994年開始實施分稅制財政體制，重新劃分了中央與地方的財權與事權，使得中央財政收入由占全部財政收入比重的22%，提高到2008年中央財政收入占比53%。與財權重心上移相反，事權重心卻在下移。各級地方政府所承擔的加速經濟結構調整及產業升級換代、擴大城市基礎設施建設和補貼國企虧損等促進地方經濟發展的責任不斷增大，形成了眾多的財力缺口和債務負擔。在不能減少公共支出的情況下，地方政府在現行體制下可能采取的對策只能是利用投融資平臺，繞過各種限制大規模舉債。
（2）舊體制下的國有企業職能轉變原因。計劃經濟體制下，國有企業承擔的社會責任超過了地方政府。即使是在同一城市，對于不同企業的居民而言，得到的公共服務卻不均等。進入社會主義市場經濟發展階段，地方政府代替國有企業成為提供公共產品和服務的主體，一是面臨要在短時間內從零做起，將公共產品和服務提高到與社會公眾需求相匹配的高度；二是面臨公共服務均等化的問題。當地方政府自身財力無法滿足公共產品和服務的需求時，不得不舉債“經營”。
（3）投融資體制原因。經濟轉軌時期的我國，雖然明確由政府提供公共產品和服務，但由于對公共產品的具體范圍不夠明確，且地方政府存在強烈的利益動機，實踐中不乏許多地方政府投資范圍過寬，不僅涵蓋公共產品和服務領域，而且在贏利性和競爭性領域并沒有實施應有的退出，給財政支出造成巨大壓力。
（4）行政管理體制改革滯后的原因。相對于經濟體制改革的大刀闊斧、勇往直前，我國的行政體制改革進程卻始終緩慢，政府的職能轉換不到位，“缺位”、“錯位”與“越位”并存，再加上地方政府官員過于追求在短暫任期內憑借經濟增長的成績來升遷，脫離財政承受能力而追求加快發展的政績觀，也加劇了債務的迅速膨脹。
（5）經濟原因。從需求方面看，地方政府為改善城市投資環境，吸引外來資金投入，也能有效緩解就業壓力，鞏固地方穩定，促進地方經濟發展，必須不斷加大對基礎設施的投資力度。城市化進程帶來的城市基礎設施建設資金供給不足，迫切要求政府拓寬投融資渠道。
（6）地方政府之間的羊群效應。在我國，各地政府官員在升遷上面臨著激烈競爭，當一個地方政府建立投融資平臺后，對當地的城市基礎設施建設起了明顯的推動作用，地方政府主要負責人通過變相債務融資，在短期內取得良好政績，那么其他地方政府主要負責人的最佳策略也是采取同樣的策略。于是，地方政府投融資平臺建立存在羊群行為，我國各級地方投融資平臺如雨后春筍，數量激增。
三、當前地方政府投融資平臺風險的主要表現
（1）地方政府融資規模過大，債務風險集中。隨著地方投融資平臺的飛速發展，其貸款規模也越來越大，受地方政府有限財力的制約，投融資平臺的貸款負債率迅猛增長。據有關統計數據顯示，我國內地大部分省份的政府投融資平臺的貸款負債率始終保持在高位運行，甚至遠遠高于國際的平均水平。據銀監會的統計，截至2012年6月末，我國地方政府投融資平臺貸款達7.66萬億元；另外，據債券市場的統計，截至6月末，“城投債”（含中期票據和短期融資券）余額為4882.5億元。高速增長的信貸量一方面加大了地方政府的債務負擔，使得本來就很拮據的財政更是雪上加霜，另一方面這種過度依靠銀行放貸的單一融資模式加大了我國銀行業的經營風險，有可能使財政風險轉化為金融風險。
（2）地方政府融資平臺發行的“城投債”類別雜亂。自從1994年財稅改革之后，地方財政收入就逐漸無法與其支出相匹配，地方政府幾乎沒有多余的財力來滿足突如其來的投資需求，面臨著籌措配套資金的巨大壓力。于是各級地方政府紛紛采取了城市投資公司（或稱地方融資平臺）的運作模式，即以土地注入代替現金作為城司的資本金，然后以土地作質押從銀行獲得貸款，將獲得的貸款投入到各種基礎設施建設項目中。地方政府的融資平臺公司就成為其籌集資金的一個重要渠道，而發行“城投債”是投融資平臺公司的第一選擇。“城投債”又稱為“準市政債”，是由政府投融資平臺公開發行的企業債券或中期票據，它的信用主體實質上是地方政府，籌集到的資金主要用于城市路網建設項目、市政基礎設施及公共服務等建設項目。債券一般是由隸屬于地方政府的城市建設投資公司來公開發行的，其用于償債的資金主要來自于財政補貼，由此，我們發現融資平臺的償債能力與其隸屬的地方政府財政狀況有著十分密切的聯系。
（3）融資渠道單一，容易產生信貸風險。自2009年第四季度以來，在中央政府的大力扶持下，地方政府的投融資平臺步入了快速發展的階段。在2012年地方政府投融資平臺的數量達到高峰，其數量相當于前20年數量的總和，已經累計超過8000家，這些投融資平臺公司以政府信用作為擔保同時在多家銀行進行借貸。目前，政府投融資平臺的主要融資渠道集中在銀行信貸方面，融資的信貸風險比較集中。截至2012年底，各級地方政府投融資平臺公司的貸款余額高達6萬億元，其負債率大多超過了80%。在高額的貸款資金中，銀行信貸在政府融資結構中占絕對比重，這種情況在對某市投融資平臺資金來源的實際調研中也可以得到證實（如表1所示）。在負債率偏高的情況下，資金鏈很容易斷裂，為維持運轉，融資平臺不得不繼續拆借銀行資金，這導致銀行的信用風險進一步加大。隨著借債規模的不斷激增，目前不少投融資平臺可用資產已經減少，再融資能力已經大幅下降。
（4）投資結構不合理，償債風險壓力大。地方政府的債務融資問題積累了一系列的金融風險，影響了社會公信力，此外，地方政府對于“形象工程”、“面子工程”有著強烈的投資沖動，這就與投資約束不足形成了矛盾，從而整體上降低了政府的投資效率和經濟發展質量，加劇了經濟發展的結構性矛盾。一些投融資平臺的業務過于寬泛，一些本來可以由民營企業去做的事情也統統由投融資平臺來包辦代替，對民營企業的投資產生了明顯的“擠出效應”。同時，一些公益性項目的限制使地方政府投融資平臺所面臨的結構性風險更加突出。目前，政府投融資平臺公司的投資重點仍然集中在城市基礎設施建設方面，遠遠大于對其他方面的投資；隨著城市化的發展及土地出讓收入的增加，地方政府的土地收儲整理用款也占據了相當大的比重；而投融資平臺在支持企業發展方面的投資微乎其微，企業自身發展，特別是中小企業的發展仍然面臨著較大的資金短缺問題，不利于地方工業的發展。
由于大多數投融資平臺與地方政府密切聯系，因此財政收入就成為其償還負債的關鍵因素。這樣一來，土地出讓收益、稅收返還和政府的還款承諾就成為了地方政府投融資平臺建設資金的依靠，通過相關數據可以發現，一些準公益性和公益性資產在地方政府投資性資產中占較大比率，由于其缺乏充足的流動性，因此投融資平臺存在較高的償債風險。
參考文獻：
【關鍵詞】建設工程；實施階段；投資控制
1.引言
建設項目的建設過程主要分為項目建議書、可行性研究、初步設計、施工圖設計、建設準備、施工安裝、生產準備、竣工驗收等階段，工程投資的管理與控制貫穿項目建設的全過程。建設工程投資的管理與控制，就是在建設全過程各個階段把建設工程投資的發生控制在既定的投資限額內，隨時發現和糾正發生的投資偏差，保證項目投資控制目標的實現，力求在項目建設中能合理使用人力、物力、財力，取得良好的投資效益和社會效益。工程項目經過決策立項后，設計就成為工程建設的關鍵。設計應從安全、功能、標準和經濟方面權衡，確定一個合理的設計方案。設計階段概算力求準確、不漏項，并要考慮各種不確定因素。一旦確定了設計方案，完成施工圖后，工程投資控制的工作重點就轉向了工程實施階段。
2.工程實施階段投資控制的內容和方法
2.1投標階段投資控制的主要內容和方法。投標階段要充分利用招投標這一有效競爭手段進行工程投資控制。一份嚴密、準確的招標文件能很好的保證建設工程合同的合理性、合法性、減少履行合同中甲乙雙方的糾紛，維護雙方利益，有效地控制工程投資。
準確清晰的工程量清單，是控制工程造價的首要手段，因此要努力做好招標文件及合同條款的擬定和工程量清單的編制或審核。招標文件實行相關部門會審制，重點審查工程招標范圍、招標的技術要求、投標報價的要求、工程量清單的準確性及特征描述的詳細性、評標標準、合同條款等，針對工程的具體特點，對不適用的條款進行適當調整，使之更加合理、公正。審核標底（招標控制價）及工程量清單，重點審查清單項目名稱、數量。對項目特征、工作內容要詳細描述，要盡量做到工程量清單不缺項漏項，因為現行工程量清單招標是采用固定單價合同形式，量的風險是由建設單位承擔的，如數量不準確、漏項、缺項、項目特征描述不清，勢必會給以后的結算埋下隱患。為避免串通投標，肆意抬高報價，可采用招標控制價，以達到合理控制招投標價格的目的。對于工程中的大型材料和設備，可由建設單位單獨進行招標采購，提前做好材料、設備供應計劃，掌握市場行情，有效降低材料、設備總費用。
2.2施工階段的投資控制的主要內容和方法。加強對建設項目的投資、進度和質量的管理，確保工程按質按期完成。嚴把設計變更關。確保工程變更程序的規范性、變更簽證的責任性、變更造價的及時性。嚴把簽證關。簽證不僅是現場確認施工質量的重要環節，也是日后維護和修復、結算時的原始資料，一旦涉及合同價變化時，它還是調整或換算定額的重要依據，因此要嚴格簽證程序，并做到及時簽證、及時處理，及時核實工程變更的內容是否與現場實際施工情況相符，工程量的簽證是否合理準確。基本方法是：合同中已有適用于變更工程的價格，按合同已有的價格計算、變更合同價款；合同中只有類似于變更工程的價格，可以參照此價格確定變更價格，變更合同價款；合同中沒有適用或類似于變更工程的價格，由承包人提出適當的變更價格，經建設單位確認后執行。嚴把材料價格關。材料控制也是影響投資控制的重要環節，要密切關注市場行情，了解價格動態，認真核對現場所用材料設備的品牌、規格、型號是否與投標文件一致。嚴把工程進度款支付關。嚴格按程序辦理工程進度款。
2.3結算審核階段投資控制的主要內容和方法。竣工結算是工程造價管理與控制的最后一個環節。開展工程結算審核不僅要嚴格，而且要準確。嚴格審查竣工結算編制原則和計價原則是否與招標文件、合同約定一致，是否符合相關的規定。嚴格審查工程量編制是否與竣工圖紙一致，變更工程量是否真實，計入結算的變更工程量是否屬于建設方的責任。嚴格審查定額（清單單價）套用或換算是否準確、取費是否合理。嚴格審查設計變更、隱蔽驗收記錄、工程簽證等程序是否符合招投標文件及合同的規定，手續是否齊全。嚴格審查材料設備單價是否經發包人簽認等，以有效控制工程建設投資。
3.結語
工程實施階段的投資控制是一項集管理、技術、質量、施工于一體的綜合性工程，要求工程投資控制人員應具備工程知識、經濟知識、管理知識與實踐經驗，加強專業素質、知識結構、執業職能、職業道德等方面的訓練，處理好進度、質量、造價三方面的關系，努力做好投標、施工和結算審核這三個階段的投資控制。只有這樣才能及時、真實、有效地控制建設工程投資。
參考文獻
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>> 河南省地方政府投融資平臺風險問題研究 規范河南省地方政府投融資平臺發展的思考 地方政府投融資平臺存在的問題 重慶市地方政府投融資平臺的運營問題及發展建議 河南省政府投融資平臺問題研究 淺析國有獨資的地方政府投融資平臺問題與對策 基于投融資平臺的地方政府性債務風險問題及對策 我國地方政府投融資平臺存在的問題及對策 地方政府投融資平臺問題研究 淺談地方政府投融資平臺問題研究 地方政府投融資平臺問題研究綜述 淺析地方政府投融資平臺績效管理問題 地方政府投融資存在的問題及對策 論地方政府投融資平臺的風險及對策 地方政府投融資平臺“公共性”遞減的成因及對策 地方政府投融資平臺公司的風險分析及防范對策 基于地方政府投融資平臺公司的財務管理困境與對策 基于地方政府投融資的平臺風險及防范對策 發展地方政府融資平臺的對策建議研究 地方政府投融資平臺的運作機理\存在問題及法律治理 常見問題解答 當前所在位置：l。
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參考文獻
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關鍵詞：對賭協議投資方估值調整目標公司
一、引言
對賭協議，又稱為估值調整協議（Valuation Adjustment Mechanism， VAM），是為了解決融資過程中雙方信息不對稱所造成的投資風險，對企業價值進行評估時簽訂一系列金融性條款，目的在于避免對被投資企業現有價值爭論不休，共同設定企業未來業績目標，以實際運行績效來調整企業估值、股權比例等，是一種衍生性的金融工具。海富投資案一波三折，引爆了對賭協議合理性和合法性之爭，被稱為“對賭第一案”，最高人民法院再審落槌，仍然爭議不斷，限于篇幅，就投資方與目標公司控制股東（下稱融資方）現金補償條款效力為研究對象。
二、對賭第一案中投資方與融資方現金補償條款效力的司法觀點
（一）案件簡介
2007年11月目標公司眾星公司、海富公司（投資方）與迪亞公司和陸波（合稱融資方）共同簽署了增資協議，約定眾星公司注冊資本為384萬美元，各方同意海富以2000萬元溢價增資，增資后占3.85%股權。協議約定目標公司2008年凈利潤不低于3000萬，未達目標，投資方有權要求目標公司予以補償，未能履行補償義務，由融資方履行。補償金額=投資金額（1-2008年實際凈利潤/3000萬）。同時約定如未能上市，投資方有權要求融資方回購，回購價格保證其實際享10%年收益率。2008年目標公司盈利僅為26858.13元，海富公司向蘭州中院提起要求目標公司、融資方等向其支付補償款1998.2095萬元。
（二）三審司法觀點回放
1.蘭州中級人民法院觀點
蘭州中院認為增資協議書要求目標公司補償，不符合中外合資經營企業第8條關于利潤分配應按注冊資本比例及公司章程約定條款不一致，損害了公司和債權人利益，不符公司法第2條第1款規定，直接駁回投資方訴請，對于投資方與目標公司就現金補償的效力未發表意見。
2.甘肅高級人民法院觀點
甘肅高院認為目標公司完不成一定凈利潤，要求目標公司及原股東予以現金補償，違反了投資風險共擔原則，名為聯營實為借貸，違反金融法規認定無效，故撤銷一審判決，判決目標公司及融資方返還列入資本公積金的1885.2283萬元及利息。
3.最高人民法院觀點
最高院認為海富公司未主張返還投資款，二審判決超出訴請錯誤。投資方從目標公司獲得補償，使其脫離公司經營業績獲取固定收益，損害公司及其他債權人利益，一二審認定正確。二審認定名為聯營實為借貸無法律依據，融資方對投資方補償不損害公司及第三人利益，不違反法規禁止性規定，是當事人真意為有效。融資方對補償金額及計算方法未提出異議予以確認。
（三）三審司法觀點的解讀及評析
1.蘭州中院觀點解讀及評析
一審判決包含兩層含義：一是要求目標公司現金補償因與規范目標公司的法規和章程所規定的利潤分配不一，且損害目標公司及其他股東利益而無效；二是協議約定的負第一補償義務的目標公司無需補償，作為第二義務人融資方亦無需補償。
一審判決第一層含義有偷換概念之嫌疑，將現金補償偷換成利潤分配，以利潤分配限制否定現金補償效力。目標公司估值過高時投資方利益受損，此時由目標公司將之前獲取的過高溢價增資收益以現金方式補償給之前受損的投資方，為估值調整之本意，與目標公司利潤之分配有別。第二層應是認識到對賭協議原意，融資方與投資方為一般保證關系，值得肯定。
2.甘肅高法院觀點解讀及評析
二審觀點立論基礎在于根據對賭協議內容，即便目標公司經營不善，甚至虧損，投資方無需承擔經營風險，且仍然能保有一定的收益，屬于以聯營為名，行借貸之實，違反金融法規而無效。此觀點忽略了以下問題：第一，現金補償問題并非會使得投資方無需承擔經營風險，并保有一定的收益，真正使投資方無需承擔經營風險是投資方享有股權回購請求權。第二，雙方通過對賭協議融資目的在于謀求上市，共同獲取更高的利益，現已經淪為常態商業模式，與名為聯營，實為借貸出臺之社會背景有巨大差異。第三，賭協議本身之現金補償條款之本質未做充分考慮。
二審判決存在以下悖論。其一，既然認定對賭協議無效，海富公司基于合同有效為假設的請求應當予以駁回。在投資方未基于合同無效主張返還投資款的情況下，直接予以返還違反了不告不理原則。其二，既然二審法院認為名為聯營，實為借貸而無效，既然無效，應全額返還，為什么僅返還投資款得溢價部分1885.2283萬元，而非投資款的2000萬元呢？
3.最高院判決的解析及評價
最高院的判決對二審對超出訴請部分予以糾正正確，對于認定目標公司對投資方現金補償損害了目標公司利益而無效已經剖析，不再贅述。就融資方對投資方現金補償，從判決有兩層含義：第一，投資方與融資方進行現金對賭模式并不損害公司及公司債權人的利益，不違反法律法規禁止性規定，是有效的。第二，判決雖然支持投資方現金補償的訴請，不是基于現金補償金額和計算方式合理，而是未有人提出異議。該判決為融資方關上了一扇門，又打開了另一扇門，預示對現金補償條款會因是否公平而存在效力瑕疵，故不能過分夸大其“正面意義”。但實踐中，“正面意義”似乎被夸大了，該案之后筆者收集資料未曾發現投資方與融資方現金補償條款被否定或限制。另外，最高院的判決忽略了融資方才承擔現金補償責任具有補充性和從屬性，違反了擔保法第5條主債無效，從債也無效之規定。
三、對賭協議中投資方與融資方現金補償條款效力的展開
投資方以受讓目標公司股東（融資方）股權的方式投資的，一般以目標公司的盈利能力作為股權估價的依據。若目標公司不能實現預期盈利，意味著目標公司股權在轉讓時價值被高估，此時由融資方對投資方予以一定的現金補償符合對賭協議估值調整之本質，效力爭議不大，不再展開。 對賭協議中，投資方與融資方現金補償條款效力以下兩方面值得探討。
（一）在溢價增資的模式下，對賭協議中融資方對投資方承擔完全的現金補償條款是否有效
司法實務的主流觀點認為，融資方從溢價增資中獲取了高額利益，在未達約定盈利目標的情況下，由其履行現金補償義務既不損害目標公司、第三人利益，也符合公平合理，認定有效。具體理由如下：第一，融資方雖然未直接獲取投資利益，但在溢價增資的模式下，融資方因投資方投資而分享了溢價部分的股東權益，若成功上市，還能獲取上市收益，故其有實際獲利，由其現金補償公平合理。第二，在目標公司不能實現盈利目標的情況下，約定融資方將錯誤估值而分享的權益以現金方式補償給投資方，并不會損害公司及其他股東、債權人利益，也不存在違反法律強制性規定。第三，投資方此前因溢價增資所承擔的高風險，通過與融資方對賭使其獲得對方的現金補償而實現了商事交易的公平、合理。第四，由融資方對投資方進行現金補償，有利于降低投資方錯誤判斷公司股權價值的投資風險，也有利于達成對融資方的激勵和約束。
溢價增資的模式下，融資方承擔完全的估值調整義務是值得商榷的。
其一，融資方承擔現金補償義務，可能違背對賭協議估值調整的初衷。
若目標公司未能按約實現盈利，可認為增資時股權估值過高，目標公司獲取超額增資，現金補償乃基于之前過高估值的調整當由目標公司承擔，由融資方承擔顯然有違制度設計初衷，全體股東均為間接受益主體，投資方也在其持股比例內有一定受益，融資方享有部分溢價增資利益卻承擔全部估值調整義務，極為不公。
其二，判決融資方為現金補償唯一義務方，有違當事人真實意思。
溢價增資中的對賭協議的現金補償乃是對目標公司股權估價過高的調整，在對賭協議中多約定由目標公司承擔估值調整的現金補償第一義務，由融資方承擔第二義務，但是實踐中卻將融資方作為現金補償唯一義務人，這不僅有違估值調整的初衷，也違背了當事人的真意。如前海富投資案中認定融資方為唯一義務人，甚至剝奪了追償權利，這與協議約定融資方對目標公司承擔保證責任的真意相違，甚至有違股東優先責任原理。
其三，在溢價增資模式下由融資方承擔完全的估值調整的義務，對投資方進行完全現金補償，可能損害融資方債權人的利益而有被撤銷的風險。
前述融資方并沒有完全享受溢價增資模式下投資所帶來的全部利益，特別是法院限制融資方向目標公司追償的情況下，意味著融資方無償轉移資產或以明顯不合理的低價轉讓財產給投資方或目標公司，最終減少了融資方自身責任財產，使融資方債權人處于不利地位，可能落入《合同法》第74條可行使撤銷權范疇。當融資方存在資不抵債更是如此。
（二）對賭協議中現金補償的計算方式是否公平合理
就筆者統計的訴訟案件中，現金補償的計算方式常見的有以下兩種：
第一種方式：現金補償價款=投資款（1-實際凈利潤/承諾凈利潤）。該計算方式本身不公，以對賭第一案海富投資案為例，投資方投資2000萬元，出資15.38萬美元，占注冊資本的3.85%，其余計入資本公積，而最終判決融資方獲補償1998.2095萬元，2000萬元投資款被調整掉后實際出資僅為1.7905萬元（人民幣），卻享有目標公司3.85%股份，15.38萬美元注冊資金，投資方獲超額利益。（2014）浙紹商初字第48號更顯該調整方式利益失衡，投資方投資12880萬元，占注冊資本金2300萬元，占目標公司20.91%股權，其中三年承諾利潤分別為8000萬元、1.5億元、2億元；2012年、2013年實現利潤分別為3489.1787萬元、2562.5609萬元。2012年、2013年需補償投資方合計17942.0365萬元，遠超投資款12880萬元，并享有目標公司20.91%股份。這不僅偏離了估值調整本意，還具很強“賭”性，遺憾的是仍然獲法院認可，有檢討余地。
第二種方式：采用市盈率為現金補償的計算方式，在該種模式下一般用以下三個公式組合調整：公式一：預估總市值/認購股數=預付入購金額，預估業績N倍市盈率=預估總市值。公式二，實際業績N倍市盈率=公司實際總市值；公司實際總市值 /認購股數=應付入股金額；公式三：調整機制：返還（多付入股）金額=預付入股金額-應付入股金額。市盈率是股權價值評估的一個重要指標，國際投資中較常采用，根據業績進行雙向調節，追加或退還投資款，符合估值調整本意，應被認可。但極端情況下仍有利益失衡可能。如沒有盈利時，使得當時增資股權/股份價值（價格）立刻降為0，這時投資方可以要求返還所有投資款，但仍保有目標公司股份，利益失衡嚴重，僅憑動態盈利情況基于約定市盈率進行估值調整，仍然是有缺陷，采用動態市盈率和靜態所有者權益綜合運用情況下，才能符合公平合理。
采市盈率為基礎計算現金補償方式（估值調整機制）為國際慣用方式，但我國訴訟實踐中卻極為少見，可能是該種調整機制較為公平不易發生糾紛，抑或是該復雜金融工具未被我國市場廣泛采納，不得而知。
在溢價增資模式下對賭協議，由目標公司對投資方進行現金補償最為符合估值調整的本意，司法實務由投資方進行現金補償不僅違背了估值調整之本意，還可能存在被撤銷或認定為無效的風險中，實務中，現金補償的計算方式亦過于簡單，未能體現估值調整之本意，有顯失公平之可能而有被撤銷之嫌疑，建議對賭協議之估值調整之本意，確定現金補償主體，并確定合理計算方式，防范風險。
參考文獻：
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作者簡介：
一、公司介紹
1、公司簡介
主要內容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現狀
在此將您公司的資本結構、凈資產、總資產、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。如果經過審計請注明審計會計師事務所，如果未經審計也請注明。
3、股東實力
股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業績
對于開發企業而言，以前做過什么項目，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那么對于其執行能力就會得到承認。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會決議
對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項目分析
1、項目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來歷
項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復印件。
4、資金投入
自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場定位
指項目的市場定位，包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客戶群等
6、建造的過程和保證
項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。
三、市場分析
1、地方宏觀經濟分析
房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表征一個地區的經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。
2、房地產市場的分析
房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。復雜些說明則需要在時間數軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。
3、競爭對手和可比較案例
分析現有的幾個類似項目的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。
4、未來市場預測及影響因素
未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測。
四、管理團隊
1、人員構成
公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。
2、組織結構
企業內部的部門設置、內部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。
3、管理規范性
管理制度，管理結構等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。
4、重大事項
對于企業產生重要影響的需要說明的事項。
五、 財務計劃
一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內容。
其中，對于企業自有資金比例和流動性要求較高。
六、融資方案的設計
1、融資方式
(1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關系。)
方式：融資方式將以融資方(包括項目在內)的股權進行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益項目的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風險投資協議書
A、對融資方的債務債權進行核查確認
B、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。
C、在有關管理部門辦理登記手續
(2)債權融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。
(3)債轉股的融資方式
投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。
(4)房地產信托融資
(5)多種融資方式的組合
在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力;在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。
2、融資期限和價格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風險分析(任何投資都存在風險，所以應該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。)
對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。
A、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。
C、破產風險
D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險
E、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。
F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。
風險化解方案
A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。
B、投資方對融資方的項目進程進行監控，并按照進程需要分批進行投資款的專款專用。
房地產融資計劃書
C、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。
4、退出機制(絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。)
A、股權方式融資的退出
項目進行中投資方退出;
項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅;
B、債權方式融資退出
項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;
項目完成投資方退出，按時還本付息;
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。
6、對房地產行業不熟悉的客戶，需要提供操作的細節，即如何保證投資項目是可行的。
