發布時間：2023-07-30 10:17:10
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產的金融風險樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
[關鍵詞]抑制；房地產；金融風險
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.072
[中圖分類號]F832.4；F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）08-0-01
房地產是我國經濟發展的重要支柱，對國民經濟的發展具有重要的促進作用。但是，房地產的投資周期較長，規模較大，房價較高，需要金融行業的資金支持。且在金融行業中，商業銀行信貸資金是房地產企業的重要資金來源。然而，房地產行業的發展伴隨著較高的金融風險，銀行信貸風險和其他方式的融資風險都會導致房地產行業面臨金融風險。在這種情況下，房地產金融風險受到房地產企業和社會各領域的關注。房地產企業以及政府相關部門積極研究房地產金融風險的抑制方法。探索抑制我國房地產金融風險的建議，不僅能降低房地產金融風險，促進房地產行業健康發展，且對整個國民經濟的發展有著深刻意義。
1 我國房地產金融風險的種類
1.1 銀行房地產信貸風險
首先，銀行房地產信貸集中度較大。房地產對銀行的回報率較高，很多商業銀行都愿意向房地產企業貸款。在這種情況下，銀行房地產信貸隨著房地產行業的發展而不斷增加。但是，我國中央銀行缺乏對商業銀行信貸的有效制約，沒有對房地產市場進行科學的指導與監管，導致房地產信貸隨著房地產市場的發展而出現非理性增長的現象，進而引起房地產泡沫膨脹，加大了房地產信貸風險。其次，不良房地產貸款會影響房地產信貸安全，給金融機構帶來嚴重的資金損失。具體來說，如果房地產信貸資金被房地產企業套牢，那么金融機構會產生優良資產，導致優良資產的獲利能力較小，無法滿足客戶的資金需求，進而產生經營風險。再次，土地儲備貸款存在著較大的隱性風險。隨著我國土地儲備制度的實施，政府部門壟斷了土地的使用權，土地拍賣所得成為了政府部門財政收入的重要來源。但土地儲備貸款也存在一定的風險，盲目收購大量土地而不考慮市場需求會導致土地無法賣出，貸款難以償還，進而引發信貸風險。最后，房地產開發存在著較大的貸款風險。現階段，我國房地產開發的負債率高居不下，維持在70%以上，遠遠超過了國際上規定的企業資產負債率。且很多房地產企業的開發質量不高，經營難度逐漸加大，信貸風險逐漸上升。
1.2 其他房地產融資方式風險
房地產企業在經營發展的過程中，會將信貸風險通過增發配股等方式轉嫁到股票投資者身上。但是，如果房地產企業的經營出現問題，將會嚴重影響股市的健康發展。另外，由于房地產項目的風險較高，資金用量較大，我國的企業債券市場機制不完善，很多房地產企業無法按期償還債券，進而產生經營風險。
2 我國房地產金融風險形成的原因
首先，房地產投資與房價成正比，房地產投資越大，房價越高。且房價上漲會帶動房地產投資。但是，我國現階段的房地產市場供求不平衡，房地產總供給遠遠低于房地產的需求量。其次，金融^度支持極大的推動了房地產價格的上漲，而銀行信貸資金的數量直接影響著房地產行業的資金鏈條，如果銀行信貸資金出現問題將會使房地產企業面臨嚴重的資金風險。再次，宏觀經濟的發展也會影響到房價。這是因為，在人們收入水平不斷提高的情況下，居民消費能力和投資需求不斷上漲，住房需求也不斷增長，導致房價不斷上漲。并且房地產開發企業會根據居民的住房需求不斷加大房地產投資，資金風險也會隨之增加。
3 抑制我國房地產金融風險的建議
3.1 抑制過度投機投資
首先，政府應加強重視房地產市場供不應求的現象，積極運用信貸政策、稅收政策等，抑制房地產企業的投資性需求，進而達到抑制房價的目的。因此，政府應對購買第二套和第三套方的消費者采取政策限制，避免投機性炒房。對于在短期內頻繁倒賣住房的消費者和投資者，政府應采取相應的稅收政策，提高稅率。另外，對于房屋空置問題，國家應積極實施房屋空置稅，提高投機炒房者的投機成本，減少投機炒房的現象。
3.2 落實存款保險制度
存款保險資金主要指金融機構在投保時繳納的保費，落實存款保險制度能夠保障存款人的利益，避免商業銀行出現存款擠兌現象。并且存款保險制度能夠加強對風險的控制，抑制房地產金融風險的擴散，進而保持房地產金融市場的穩定發展。另外，國家相關部門應成立金融資產管理工作，對各金融機構的資金管理進行監督，降低金融風險。
3.3 銀行積極控制信用風險
首先，我國應積極實施個人征信制度，根據個人的信用卡、消費信貸等狀況對消費者的信用程度進行評估，建立個人信用檔案。銀行應在保證客戶信息安全的前提下建立征信信息共享平臺，在全國范圍內共享個人信用信息。另外，政府應積極加快法律體系建設，出臺相關的征信制度法律規定，為個人征信制度提供立法保障。其次，我國應積極完善房地產開發商的征信制度，對泛地產開發商的信用狀況進行評價，并根據房地產開發商的信用狀況制定相關的貸款標準，對信用良好的房地產企業可以予以貸款優惠，而對于信用較差的房地產企業，銀行可以限制這些企業的貸款，避免信貸風險。
主要參考文獻
關鍵詞：房地產 金融風險 風險防范
隨著新鄉城市化進程的加快，房地產業發展迅速。房地產金融是房地產業發展的重要方面，防范房地產金融風險，不僅是房地產業和房地產金融業穩定和發展的要求，而且對整個金融業和國民經濟的穩定與發展也至關重要，因此對房地產金融風險進行分析具有一定的必要性。
一、新鄉市房地產金融發展的現狀與特點
房地產業與金融業息息相關，這具體表現為房地產業是金融業的重要服務領域，房地產市場的發展離不開金融的資金支持。總體而言，新鄉房地產金融的發展具有以下幾個特點：
1、發展時期短，起步快
從新鄉房地產融資的歷程來看，房地產是在1998年以后真正進入融資階段，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入房地產市場，短短幾年時間，新鄉用于房地產開發與個人購房貸款余額大幅增長。
2、融資渠道單一
從新鄉房地產市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產金融主要是由銀行房地產信貸構成的，商業銀行的信貸幾乎介入了房地產業運行的全過程，是新鄉房地產市場的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產債券、住房資產證券化等融資方式，在新鄉房地產金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計。
3、融資比例較高
融資比例較高，是新鄉房地產金融的又一個明顯特征。房地產企業的融資策略大都離不開“市場――資源――資金”三者之間的資本運作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實現低成本融資獲得高額利潤回報。
二、當前新鄉房地產金融風險的集中表現
房地產業先天具備的高風險性以及和金融的天然聯系決定了房地產金融風險的必然存在。它不僅包括單項業務、單個金融機構面臨的風險，也包括整個房地產金融體系的風險。一方面，金融業務與金融機構之間存在著密切的相互聯系，一旦產生風險往往相互連累，且房地產金融風險屬于一種消極的外部效應。另一方面，金融部門經營的外部環境變化，也可能使整個金融部門都遭遇系統性風險，從而造成大損失。在當前，新鄉房地產金融風險主要集中表現在以下幾個方面：
1、房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行
據估算，在土地購置和房地產開發資金中，80%左右都直接或間接地來自于商業銀行信貸，而且在新鄉目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程，包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，因此，一旦市場出現波動，房地產開發商，尤其是中小型的開發商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業銀行，轉變為信貸風險，最后損失的將是商業銀行的利益。
2、個人住房消費信貸開始進入國際上公認的違約風險高發期
根據國際上對個人住房貸款償還風險的判定，一般是在購房后5至8年才逐漸暴發出來，新鄉住房貸款的規模發展才持續幾年時間，隨著越來越多的個人住房商業貸款進入風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。個人購房資金的70%至80%來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預期。盡管新鄉當前宏觀經濟的發展形勢較好，但對未來經濟發展的良好預期具有不確定性。一旦經濟形勢或購房者自身等因素導致未來良好收入預期沒有實現，最終的風險將轉移給銀行，因此其潛在的金融風險較大。
3、商業銀行和其他金融機構經營上存在管理風險
由于銀行管理人員對房地產風險認識不足，風險意識不強，商業銀行普遍大力發展房地產信貸，在經營業務上容易產生急功近利的傾向。在發放房地產貸款過程中，信息掌握不充分，貸款過程缺乏足夠控制力，或對借款人審查不嚴，容易造成決策失誤。部分商業銀行對政府擔保和政府干預的項目盲目樂觀，甚至盲目追捧，忽視了這些項目所具有的風險性。為搶市場，占份額，部分地區的商業銀行甚至違反有關規定，放松信貸條件，在一定程度上助長了房地產“過熱”的行為，這些管理上的不完善都會給銀行帶來一些潛在風險。
三、新鄉房地產金融風險的防范措施
對房地產金融風險的防范，應根據經濟發展的需要，適應國內國際經濟形勢的不斷變化，因此，本文認為可以從以下幾個角度進行考慮。
1、實行融資渠道多元化，積極推動房地產貸款證券化
當前，新鄉房地產融資渠道仍然比較單一，房地產企業的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產融資機制，將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以構建房地產業多元化融資體系，這是化解房地產金融風險的必由之路。具體可以考慮以下幾個手段：一是發展房地產業基金；二是培育和發展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化；三是在防范風險的前提下，積極引導外資進入國內房地產市場；四是積極穩妥地發展住房公積金貸款。房地產融資渠道的多元化應該是當前乃至今后一個時期的主要方向，通過對直接融資的制度化創新設計，從而在根本上防范銀行的風險。
2、加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的發展土地市場，制定適合發展形勢的土地制度方面的政策，是預防房地產金融風險的關鍵因素之一。新鄉目前的土地儲備制度，在規范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負面效應對房地產市場的健康發展也產生了很大的影響。要保持房地產市場的可持續發展，應該在條件成熟時進行土地制度改革，加快土地管理模式的轉變，加強對土地供應的監管。有效地界定和規范政府行為，規范土地供應市場，加快改革和完善與房地產金融市場的穩定密切相關的各項制度。
3、加強國家的宏觀調控和引導，加大中央銀行的監管力度
對于國家而言，房地產金融市場的穩定具有重要的作用，國家必須加強對房地產金融市場的宏觀調控，有效控制房地產金融風險，引導房地產金融機構有序競爭，保證房地產金融市場的健康發展。中央銀行應對房地產市場進行深入的調查和分析，提高自身研究判斷的準確性，建立房地產風險預警體系，實行房地產市場信息披露制度，及時發出預報，果斷采取相應措施，對金融機構進行調控和引導，加大監管力度。
4、完善房地產金融的法律環境
確定房地產金融的法律地位，同時要建立健全有關房地產金融的法律法規，創造有利于房地產金融業務發展的良好環境。根據國內外的實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發展的政策、法規，保證房地產金融市場的健康發展，有效控制房地產金融風險。
5、建立個人及房地產企業信用制度，健全信息傳遞機制
針對新鄉目前存在的個人及企業信用的信息零碎、不充分，信息不對稱等現象，逐步建立適合新鄉國情的個人及企業的信用制度，以經濟法律的手段對個人及企業的行為形成外部約束，有效避免信息不對稱現象的發生，從而可以有效地防止“道德風險”。
參考文獻
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關鍵詞：房地產；金融；信貸；多元化；信用評價
中圖分類號：F83 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-02
隨著房地產成為我國經濟的支柱型產業，其繁榮與發展對帶動我國經濟進步，人民生活水平提高具有重要的作用。但近年來，由于房地產業發展過熱，大大小小的房企猶如雨后春筍般迅速出現，我國的房地產業出現了一定程度的泡沫，尤其是今年來，一線城市的房價出現增長停滯，二三線城市房價崩盤現象隱現，我國的房地產金融市場面臨著巨大的風險與壓力，如何解決這些問題，成為當前我們業內人士十分關注的話題。
一、當前我國房地產金融市場的主要問題
目前，我國的房地產經濟效益增長已到了一個瓶頸，從短期來看，房地產業面臨著銷售停滯、產能過剩、利潤下降的不利局面。在這一過程中，房地產金融市場所面臨的風險不斷加劇，出現了許多急需解決的問題，這些問題總結起來主要有以下三個方面：
（一）融資結構不合理，過度依賴銀行信貸
由于資本的逐利性，近年來，許多企業都爭先恐后的進入高利潤率的房地產業，在一個缺乏規范與創新的市場中，銀行信貸幾乎成為各房企融資的全部來源，據統計，目前我國的房企對銀行信貸的依賴程度已上升至百分之五十左右，一些一線城市房企對銀行貸款的依賴度甚至超過百分之八十，這表明，支撐著我國房地產金融業的是單一的銀行體系。因此房地產業各個環節的風險實際上都轉嫁為銀行的風險。一旦房地產業出現問題，勢必將造成銀行大量的貸款逾期、甚至是壞賬的出現，嚴重影響我國的經濟平穩運行。因此為了防止房地產業過熱、防止房企的投機熱潮，我國央行近年來采取了加息和穩健的貨幣政策，在這種情況下，融資結構過于單一的眾多房地產開發商就面臨著資金鏈緊張甚至是斷裂的風險，這也將影響銀行信貸資產的效益與質量，增加信貸的風險。造成這種銀行“放也不是、收也不是”的局面的正是我國房地產金融融資結構不合理的現狀。
（二）行業政策不健全導致缺乏法律有效保障
當前，我國的房地產金融業存在著許多法律政策方面的問題，這些問題的存在也為我國房地產金融的整體運行增加的風險隱患，主要體現在以下幾個方面：1.缺乏明確的立法。近年來房地產業迅速發展繁榮，但有關房地產業明確的法律依據卻不夠完善，目前我國只有《城市房地產管理法》、《民法》等涉及到房地產抵押貸款，但比起房地產金融行業的不斷變化與創新速度來說這些法律法規還遠遠跟不上時代。2.缺乏系統科學的監管體系。目前我國還沒有一個專門的政府性金融監管機構對房地產金融進行監管，這使得部分房企運用不正當的手段進行非法融資，造成金融風險。3.土地出讓制度不完善。一些地方由于土地出讓制度不完善導致房地產金融出現風險的問題層出不窮，部分地方政府對土地出讓有暗箱操作的行為，部分房企不通過公開招標而直接與政府簽訂相應的合同，然后以此向銀行貸款，在這其中就存在著巨大的法律風險。
（三）過于依賴市場與擔保導致信用風險加劇
當前，我國房地產金融所面臨的最大風險便是信用風險，這種風險隨著房地產業的不斷發展還在不斷加劇之中，具體體現在以下三個方面：1.市場需求減少導致信用風險。由于我國房企的投資力度不斷提高，加之土地成本不斷增長，使得目前房價超過了普通人的承受范圍，而中產階級是房產消費的市場主體，由于房價過高導致這一階層的房產消費需求降低，這使得我國房屋的空置面積迅速增大，資金難以回收而出現信用危機。2.抵押擔保過于依賴房產，缺乏信用體系。當前無論是個人還是企業都以房屋抵押貸款作為主要籌資渠道，一旦房屋的市場價格預期跌破至抵押額以下，那么抵押品將很難短期變現，蘊含著巨大的風險，造成這個問題的原因之一便是我國地產金融還未有健全的信用體系來替代實體抵押。3.個人住房貸款信用機制不健全。當前我國央行對個人信用的評價機制尚不健全，銀行在給個人進行貸款時，難以對個人資金與信用情況作準確的判斷，導致風險的產生。
二、防范我國房地產金融風險的對策分析
我國的房地產金融的穩定關系到房地產市場乃至整個國家經濟的平穩運行，因此對房地產金融市場的風險防范尤為關鍵。筆者認為，要解決當前房地產金融所存在的問題，應該從以下四個方面著手：
（一）建立多元化的房地產融資體系
改變當前融資結構單一的困境，建立多元化的房地產融資體系時解決房企融資困難問題的關鍵，多遠化的融資體系應從以下幾個方面著手建構：1.建立住房抵押二級市場。通過建立住房抵押二級市場，探索房屋抵押的證券化交易，證券化交易能夠擴大銀行與房企的房地產融資范圍，并且加強銀行資金的流動性。2.建立健全房地產信托基金體系。房地產信托基金能夠穩定房屋公積金貸款，并且在引入國外資本進入國內房地產市場的同時，降低風險，這也拓寬了房企融資渠道。3.創新房企上市融資思路。當前房企想要在股票證券市場上市融資門檻非常高，這使得大部分房企通過股票市場融資的可能性非常之小，但股票證券市場畢竟是企業融資的主要方向，因此，采取“借殼上市”的方式上市對房企是一個不錯的方案，同時“借殼上市”也可以隱藏起被銀行“冷落”的標簽，對房企融資是一個非常大的幫助。
（二）努力提高房企自身資金利用率
在注重構建多元化融資渠道的同時，房企也應該通過加強自身的管理，提高自身的資金利用率，以此來減少融資的壓力。面對當前的房地產市場企業資金流轉速度緩慢的現狀，房企應該不斷的提升自身的管理能力，加大對于其資金的管理力度。將資金管理的方式進行制度化規范化設計，確保資金的每一個環節都在企業的掌控之中。同時，要加強對于房地產企業財務人員的培訓力度，提高其財務管理水平，確保能夠及時發現資金使用中存在的問題，減少預支透支現象的出現。最后要努力的控制企業的運營成本，防止企業的資金出現浪費的現象，將每一分錢都用在創造企業的價值上。另一方面，房企資金利用率的提高也依賴于銀行系統的內部控制。銀行通過建立一整套房地產市場的預測及監控體系，對每一個房企在經營中的實際情況作及時的匯總分析，并對企業提出運營要求與目標，以此來提高房企的資金利用率，盤活資金。
（三）強化國家的宏觀政策指導
在國家的層面上考量，房地產金融市場的穩定對于國家經濟的發展具有十分重要的促進作用，因此政府要不斷的加強對房地產市場與房地產金融的宏觀調控，這主要體現在以下幾個方面：1.不斷完善房地產行業市場信息系統。通過對房地產市場信息系統的完善，加強對房地產金融與市場的統計工作，全面掌握房地產行業的相關真實數據，以此作為加強宏觀調控的重要依據。2.加強房地產金融行業的法律制度建設。通過加強房地產金融行業的法律制度建設，為房地產金融業的各方提供法律依據，明確融資各方的權責，并建立問責追查機制，確保房地產金融行業透明運營。3.通過措施減少對土地的過分投資。要減少對土地的過分投資，首先要轉變當前地方政府的土地財政收入模式，這樣可以由于行政手段而導致的土地過分升值。其次要引導土地所有人努力提高土地的綜合利用效率，可以通過對閑置土地進行征稅等方式刺激人們積極開發土地。最后可以建立科學的房產稅機制，減少城市中的空置住房。
（四）建立完善的房地產信用評價體系
我國房地產金融業要創新，首先要建立完善的房地產信用評價體系，這主要體現在以下兩個方面：1.建立統一的國家銀行征信系統。在目前雖然我國已經初步建立了關于個人的征信系統，但是總體而言不夠完善，在實際操作中，銀行中存在著通過變通甚至違規的手段來減少審查的步驟進行放貸，這對信貸安全形成了嚴重的隱患，因此我國央行應該根據實際情況，建立全國統一的征信系統，并對個人及房企的信貸行為進行約束，防范我國房地產的信貸風險。2.建立信用分級制度。信用分級制度可以將不同的借款人進行等級區分，同時，通過對于個人或者企業的就業、運營、收入情況作實際的考察對其信用等級做一個科學的評定，通過信用等級評定，可以對信貸的風險類型進行科學的預測，防止違規行為的發生，將違約行為從審查階段杜絕。
三、結束語
房地產市場與房地產金融對我國的經濟發展起了至關重要的作用，但隨著我國房價的不斷提升，以及房屋空置率的不斷增大，我國房地產金融所面臨的風險不斷加劇，因此房地產市場的各部門要增強溝通，創新融資思路，完善相應的法律法規，同時政府部門要加強對于房地產市場的引導與調控，各方協同，共同促進我國房地產金融市場科學健康發展。
參考文獻：
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[關鍵詞]房地產 經營 取向
面對我國房地產業發展的現實，住房金融的經營取向宜分為短期調節目標與長期發展目標兩步運行。短期目標以調節市場供求矛盾，約束房地產開發，拉動市場消費需求，提高市場購買力，消化現有空置商品房為主。遠期目標則包括優化信貸資源配置，提升國內房地產業競爭能力，提高住房金融服務質量，推進住房金融市場化，促進我國房地產業持續、穩健、高效運行等內容。
1 調控房地產業信用總量，約束市場擴張規模與速度。
房地產業是國民經濟的敏感產業，調控得當，市場發展穩健規范，將對國民經濟產生強勁的拉動作用。同時，這又是一個高風險產業，若長時間內發展失控，極易產生經濟泡沫，對國民經濟造成重大危害。國家建設部強調房地產業的“總量控制”與穩健發展，但由于房地產業的諸多調控手段分別歸屬于各城市的計委、建委、規劃、土地、房地產管理等不同職能部門，由于“各管一段”，就難于形成整體的客觀調控合力。在市場繁榮的條件下，控制哪一個項目都是“得罪人”的差事，這種誰都管，必然形成誰都不管。因此，“總量控制”的關鍵，一是把上述分散的職能歸集于一個權威部門，這個部門按照房地產發展速度、市場價格和房地產積壓控制警戒線來實行宏觀調控與微觀調節，二是由人民銀行根據全國的房地產業運行指標，在一定時間和空間范圍內提出房地產業授信總量，并分解到國內商業銀行，利用信貸對資源配置的引導與調節作用調控房地產業的穩健運行。
2 適度控制住房開發貸款增量，調整房地產開發貸款的內在結構。
房地產開發總量的擴張與國內銀行住房開發貸款增長較快密切相關。例如，在今年的新增房地產開發投資中，國內商業銀行貸款較同期增長35，9％，這說明，資金環境的寬松助長了房地產開發的提速。在充分計算現有空置房及已開工新建商品房的市場消化能力的基礎上，充分運用信貸杠桿，少投放甚至短期內不投放住房開發貸款，調節市場商品房的供應量，既可消化“泡沫”壓力，又有利于降低房地產市場和銀行貸款兩方面風險。必須指出，控制開發貸款總量擴張，并不意味著不放款，而是集中精力調整住房開發存量貸款的區域結構與客戶結構。目前，我國房地產市場發育很不平衡，局部過剩與局部短缺并存，在調整存量上一方面是要壓縮空置房數量大、區域價格及銷售下降地區的開發貸款總量，投向市場商品房供應不足、價格攀升的地區，以達到區域內的均衡發展；另一方面是清收資質低、庫存商品房積壓、競爭能力差的開發企業貸款，將騰出的資金投向資質高、品質好、實力強、市場競爭能力強的企業。我國商業銀行房地產開發貸款投向分散、調控能力差、風險相對較高的問題比較普遍，通過這種調整，既是商業銀行優化貸款客戶結構和降低貸款風險的需要，也是打造房地產民族品牌和培育大型開發龍頭企業的需要。
3 積極拓展住房按揭貸款市場，促進房地產業的良性循環。
中國的房地產市場寄托了太多的希望：國家靠它拉動內需，支持國民經濟的持續健康增長；房地產企業靠它創造利潤；老百姓靠它改善居住質量，誰也不希望這個市場垮下去。維持市場穩健運行的前提是供求平衡，而積極拓展住房按揭業務，加大個人住房消費貸款投入，既可以提高城市居民的購買力，又可以促進空置商品房的銷售。當然，解決空置房問題需要來自社會各方面的共同努力。首先，地產商要讓利銷售，把價格降下來；其次，政府及有關部門要把土地出讓金和各種稅費降到一個合理水平，加大住宅價格的下調空間。假如現有的庫存商品房價格下降30％～40％，使中低收入階層能夠買得起房，那么消費群體會迅速擴大。實事求是地分析，目前已經住進小區的居民以國有及私企老板、高薪行業人員、部分政府公務員等中高收入階層為主，商業銀行現行的住房按揭貸款條件也更適用于這一少數群體，制約了住房金融的發展空間。而中等及其以下收入的產業工人、商店及服務業的營業員尚無能力購置新的房產。而這個最廣大的群體，才是真正支撐房地產市場的主體。商業銀行要積極啟動中等收入群體的住房消費貸款市場，降低條件，簡化手續，使中等收入的消費者能夠拿到住房貸款。
4 實行住房抵押貸款證券化，進一步拓寬融資渠道。
目前，商業銀行住房按揭貸款的最長期限為30年，平均期限約7―8年。但是，商業銀行用于發放貸款的資金來源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，這樣就產生了住房按揭貸款與銀行資金來源期限上的不匹配。這種反差隨著住房按揭貸款的迅速發展而不斷擴張，從而使銀行信貸資產的流動性指標受到影響。為解決短期資金長期占用問題，西方商業銀行的通行做法是在政府的支持下，發行住房抵押貸款債券，向全社會募集按揭貸款資金來源。
5 我國房地產金融業面臨的挑戰與發展
關鍵詞 聯動性 無差別定價 房地產 風險和收益
一、房地產中的無差別定價
（一）模型的建立
假設A是當前土地的所有者，在時間為0時，土地面積為k平方英尺。在T時刻時，可以構造一個q單位的資產，并以每單位價格為YT出售，其中q的增長率為k。單價YT在T時可能是良好的狀態，糟糕的狀態Y，兩者的概率分別為q1和q2。施工成本是C，是數量q（k）的一個增函數。此外，A也可以在一個開放的拍賣時間0，出售土地并投資兩種類型的金融交易資產：一個無風險資產，在T時刻的凈收益為R，風險資產在時間為0定價為S0，在T時刻回報為ST，在情況較好時，ST為SuT。
假設存在一個潛在買家B，如果B從購買土地獲得的效用相同或高于把他的財富投資在金融資產交易中的效用，他將從拍賣會獲得土地。如果買家B的投標價格高于A的保留價格，B將獲得所有權，并根據他的效用函數決定土地的最優單位。
二、在完全市場中房地產的無差異定價
在完全市場環境中，我們斫餼齜康夭市場中買方和賣方的均衡價格。完全市場意味著回報只有兩種情況，比如或者。
命題：在完全市場中，A的最低賣價和B的最高買價完全一樣。均衡價格和風險中性均衡期權價格是一樣，該價格獨立于個人的風險偏好。
在不完全市場中，期望算子依賴于4個條件概率。除了在完全市場中的價格決定因素，還考慮了買賣方的異質風險規避對房價的影響。不完全市場中的條件概率取代了完全市場中的風險中性，異質風險規避，不變特殊風險和非同步的市場聯動性成為房地產市場中額外重要的價格因素。
四、房地產價格與預期金融資產風險和回報之間的關系
在完全市場中房地產價格隨著預期金融資產的收益的增加而遞減，房地產價格隨著金融資產風險的增高而升高。
在不完全市場中主要關注投資者異質風險規避，不變特殊風險和非同步的市場聯動性的定價含義。
基于上面的分析，我們不難發現買賣價差會隨著土地擁有者的厭惡風險的增加而降低，并且隨著買者的風險厭惡系數和房地產的不確定性的增加而增加。
五、結語
研究表明，投資者需要評估房地產市場的特點前需要仔細構造一個看似多元化投資組合，因為房地產價格可以用增加意外上升或下降金融資產回報或在一定條件下的風險。異構的風險厭惡，不變的特殊風險和市場聯動性的程度可對房地產定價起到重要影響，但風險金融資產只提供部分套期保值的好處。
（作者單位為山西財經大學）
[作者簡介：張婷婷（1991―），女，山西呂梁人，碩士，研究方向：房地產管理。]
參考文獻
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1房地產金融風險的概念
房地產金融風險主要指的是商業銀行為房地產行業提供具有一定的融通、籌集以及清算等金融方面的服務,而且,銀行再為房地產金融風險提供這些服務的同時,由于受到多種多樣的不確認因素或者是一些不可抗力的因素影響,也導致了銀行很難從借款人那里索要回本息,也就使得實際收益根本不可能達到預期收益的經濟損失的一種風險。
2房地產金融風險的具體表現如下幾點
2.1我國的土地儲備貸款同樣也是存在著很大的金融風險的。
鑒于現階段各個地區都在開展大規模的房地產的建設事業,而且開發改造的項目工程比較大,加之土地價值也是一路飆升,因此,也就使得其對資金的需求多且高。但是,需要注意的一點是土地儲備則屬于政府性的行為,這樣也就使得土地的開發、購置比較容易獲取銀行的巨額貸款。對于土地的收購資金,主要是來源于銀行的貸款,其中,還款主要是依靠土地讓出的資金這一部分。
2.2個人住房信貸也是可能存在著違約風險的。
目前,國內的商業銀行住房貸款不良資產率一般是控制在0.5%左右,其中,住房公積金個人貸款不良的資產率僅占0.24%,這其實對銀行改善自身資產質量是大有幫助的,但是,有大部分的商業銀行卻把個人購房貸款業務取得的資金直接當成是優良資產加以大力推廣,卻沒有認清背后潛在著的一些風險。除此之外,國內也沒有真正建立一個完善個人誠信資料的相關系統,這些因素都導致了銀行是很難對貸款當事人的資信情況加以準確評估的,正是因為如此,銀行產生不良資產也就非常容易了。
2.3沒有建立房地產金融風險防范的相關機制。
近幾年,隨著國家的房地產金融風險機制的日益完善,而且還在很多方面都發揮出其效能,房地產行業的一些有關主管部門也都對金融風險做出了比價詳細的分析與預測,但是,金融風險的完善防范機制仍然沒有,這一因素對房地產企業的持續發展也是很不利的。
3防范房地產金融風險的對策
3.1積極拓寬房地產的融資渠道與途徑。
當下,我國房地產企業的資金主要是來自商業銀行貸款,但是,隨著政府宏觀調控政策的不斷加大、深入,尤其是現階段,在房地產風險逐步增大的前提下,房地產企業向銀行貸款也逐漸變的越來越困難了。基于此,需要及時拓寬房地產的融資渠道,拓寬融資的途徑。其中,融資渠道的拓寬主要包括如下兩個方面:第一,可以從金融市場上獲取相關的資金。第二,可以引進外國資金,但是這一途徑卻存在著熱錢風險。所以說,房地產在拓寬融資渠道的時候,則需要做好房地產融資渠道的相關安全防范的風險措施及對策,以便及時采取措施應對。
3.2完善房地產的金融市場,不斷提高房地產企業的信用。
房地產金融市場存在著這樣一種現象;很多房地產商習慣把自身的風險轉嫁成商業銀行的金融風險,盡管房地產商的這種行為減少他們自身可能會因為金融風險造成的損失,但是,也正是由于他們的這種不自律的行為,使得房地產市場更加的混亂不堪。現階段,國內對于房地產商并沒有完整的信譽評判,簡單的抵押或者是公司自貢審查都慢慢不能完整地判斷企業的還款能力了,需要對整個房地產市場進行有效評估、不斷完善,才能從根本上真正提高房地產企業的信譽度,促使房地產行業減少風險出現的可能性。此外,房地產市場也是需要建立起對應的且有效的管理市場,房地產商如果都能夠做到潔身自好、自律自強,注重房產的質量、減少風險,對其進行正面市場競爭,也只有這樣,才能確保房地產行業金融風險的減少。
3.3統一加強對個貸企貸的管理,構建且不斷完善授信信貸的管理模式。
逐漸實現對房地產整體項目信用風險的有效控制,然后再進行銀行審貸集約化的經營,由上層制定房產信貸政策或者是房地產開發企業的相關貸款決策。不斷完善產業經營的約束機制,而且還要重視且及時收取房地產金融信息和市場信息的反饋情況,要提前做好房地產信貸事前信息的預測工作,最大限度地降低房地產可能存在著的金融風險。
摘 要：隨著國家經濟形勢的發展變化，房地產金融市場風險也在不斷的增加，他們的產生受眾多因素影響，就我國當前國情而言，其形成機理主要是由資產價格波動與信息不對稱所造成。基于這種背景下，本文對我國房地產金融市場風險形成機理以及具體防范房地產金融市場風險措施進行探究，旨在多管齊下積極應對房地產金融市場風險。
關鍵詞 ：房地產 金融市場 風險分析 宏觀調控
引言
隨著國家經濟形勢的發展變化，房地產行業進行了多次調整。經過長期的實踐，房地產行業已經成為我國經濟發展中的重要力量，為國家經濟的總體發展做出了突出貢獻。但是，房地產行業也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價過高、房地產盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會發展的頸瓶，尤其近年來，房地產金融市場風險進一步加大，市場充滿了不穩定。本文就房地產金融市場的風險進行了充分的分析，希望為房地產行業的人提供幫助。
1、房地產金融市場風險形成機理分析
簡單的說，風險是房地產行業在整個金融市場中受到內外部的影響，造成了實際的收益與預期目標存在著差異。在金融市場中，房地產的金融風險來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環境等。本文從金融學的角度對其中的風險分為幾個具體方面的敘述：
金融環境存在著巨大的不穩定性導致金融體系出現問題。房地產在經濟市場出現金融危機的時候，會導致產業面臨極大在的困境。金融市場的不穩定在客觀上是存在的，并且可以對房地產行業產生沖擊，甚至由房地產擴散到其他行業，產生連鎖反應，爆發更大規模的經濟性危機。
信息的不對等也會給金融市場帶來風險。在金融學中，信息是重要的元素，信息可以及時的傳遞出金融市場的發展動向和發展趨勢，對房地產行業有著重要的影響，信息的不對等增添了房地產行業金融上的風險，對判斷決策產生了重要作用。
金融風險出現幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關系。貨幣是整個金融市場的基礎建設，當政府的貨幣政策出現大的轉變就意味著金融市場會出現大的變動，金融行業的借貸也會受到政策的影響導致資金周轉出現問題，為房地產行業的發展帶來威脅。
2、我國房地產金融市場風險分析
房地產金融市場存在風險的來源不是從房地產企業的內部出現的，而是參與到房地產開展業務的金融機構，這些機構特別容易受到市場和環境的影響在借貸上進行改變，進而保證自身的權益。我國的房地產金融市場的風險來源于銀行的變動。
2.1信貸規模增長過快
房地產開發過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產的建設資金，實現房地產業的正常運營。房地產建設的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進行資金借貸，解決建設中存在的問題。建筑征地費用和建筑工程用款都需要開發商進行前期墊付，加上近些年，房地產行業發展速度迅猛，導致了銀行信貸規模空前增長，資金回收速度減慢，銀行承擔的風險逐步加大，
2.2 銀行系統所面臨的信用風險與流動性風險
房地產行業需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現狀導致了我國銀行系統的風險過大，資金運轉容易出現危機。一旦銀行不加限制的向房地產行業進行大額貸款，勢必影響房地產行業發展的均衡性，給房地產行業發展帶來危機。房地產方面的危機進一步擴大化就會對其他的領域的價格和發展生產重要的影響，甚至會降低人們的生活水平，出現泡沫經濟。為了確保銀行系統的穩定性，合理的解決銀行面臨的新信用風險和資金流動性風險，需要進行全面的考慮。對房地產借貸進行限制。
3、我國房地產金融市場風險的控制與防范的措施
對于房地產金融市場的風險控制是全社會共同的行為，需要政府和大眾聯手將其控制在一定的范圍內。政府應發揮自身的優勢，完善社會保障性住房。制定詳細的建設性住房規定，還要實現房地產企業多元化的資金來源，保證房地產金融市場的穩定。
3.1 密切關注房地產價格走勢，嚴格控制抵押品價值缺口
房地產行業向銀行進行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設完成的商品房。銀行方面必須對房地產行業的抵押品進行認真的判斷，不能根據簡單的市場估值開展市場業務。現階段銀行對商品價值的估算是按照商品在市場中的價格進行的，存在著極大的風險，當受到市場價格影響，商品價值發生改變的時候，銀行將陷入困境中。房地產用商品房進行抵押的過程中需要對其變現能力進行認真的判斷，考慮到房地產的質量，進行合理的貸款，不可過分盲目。商業銀行在進行房地產貸款的時候，應對房地產企業的信用和實力進行全面的評估，并對抵押品的質量進行實地的考察，慎重的考慮抵押品價值，并進行風險市場的價值波動模擬，得出抵押品的價值范圍，與此同時，還要對房地產信貸抵押物的變現能力進行深入的分析，密切的注意企業的發展動向，關注企業價值的變動，降低銀行貸款風險。
3.2 針對區域經濟差異，對房地產信貸實行規模管理
我國的經濟管理部門和銀行必須按照國家經濟發展變化進行房地產行業發展的宏觀控制。在進行信貸時，應該按照不同區域房地產的發展規模和現實需要進行總體管理。區域性的房地產信貸的規模應與區域不良貸款率聯系在一起，根據實際的情況制定出房地產信貸管理辦法，對不良借貸和盲目投資進行嚴格控制。具體說來，區域銀行一方面將貸款方向指向信譽好、發展規模大、回收速度快的大型房地產企業，另一方面將資金信貸投資于發展前景好，建筑質量高的大中型地產項目。
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作者簡介:
一、房地產金融風險的含義
我國房地產行業的蓬勃發展離開為其提供各種金融服務的金融機構。隨著房地產行業的發展，金融機構的數量也在不斷增加，但是未來是不可以預見的，外部條件發生變化或者金融機構自己本身由于經營管理上的失誤以及其他的很多不確定因素都有可能造成這些金融機構資金或者信用的嚴重損失，由此產生房地產金融風險。
二、房地產金融風險的特點
社會性。房地產金融行業自身的特性所決定的。因為房地產金融機構資產的主要來源方式是以負債為其資產，自有的資金一般只占有一小部分，所以，金融機構是依附于公眾的。
擴張性。隨著房地產的不斷發展，從事房地產的金融機構與不同的房地產金融機構、客戶之間都有很復雜債權債務關系。因此產生金融風險擴張性機制。
可控性。我們可以通過風險預警，來預測風險發生的可能性，并且可以采取對應的措施把風險控制在一定范圍和區間之內，甚至化解。
三、房地產金融發展中所存在的諸多問題
土地儲備制度不完善。目前我國各個城市都在不斷地發展擴大，伴隨著的是市場對土地資源需求的不斷增加，由于我國的土地儲備制度的原因，政府出面收購或征用農用地轉建設用地，然后進行整理，再通過土地市場進行交易，從中賺取大量的差價，對土地市場形成了一定的壟斷。開發商為了獲得土地資源，不得不花高價獲得商業用地，推動了我國房價的上漲，而且迫使開發商在金融市場上面大量貸款。由于影響土地出讓價格的因素太多，使得土地資產的價格也在不斷的變化，這也無疑加大了整個房地產金融市場的風險。
銀行風險過于集中。房地產開發需要大量的資金，而且獲得回報的期限也是比較長的，房地產開發商一般需要在金融市場上面大量貸款來獲得資金，但是我們的金融市場還不是很成熟，缺乏相應的融資渠道，向商業銀行信貸成為我國房地產行業獲得資金的主要來源。如果一旦房地產行業出現一些不利的因素，風險將集中在商業銀行上。
市場過熱。近年來我國房地產價格總體都在不斷上漲，很多人覺得房地產價格會一直保持上漲的趨勢，所以大量的資金涌入房地產金融市場。很多人認為這是人們對住房的剛性需求，但是與此成鮮明對比的是，我國商品房的空置率也在不斷增加，造成房地產行業價格的虛長。
法律法規體系不完善。目前我國房地產金融市場甚至整個金融市場都還處在一個發展的時期，相應的法律法規不是很完善，還在不斷的實踐中摸索前行。一些房地產開發商大量貸款但是到最后卻不能按時還款，也有一部分購房者對法律及信用認識不夠，導致經常出現違約和賴賬等失信行為。購房者和開發商的這些行為都造成了商業銀行的不良貸款，這嚴重侵蝕了商業銀行的資金，造成了資本損耗，給銀行帶來風險。再則，有些房地產企業通過違規操作獲得土地，而不是通過公開的拍賣競價獲得，隱藏了很大的法律風險。
四、推進房地產金融市場發展的途徑
拓寬融資渠道。由于我國房地產金融市場的融資渠道基本依靠于向商業銀行貸款，渠道單一，造成風險過度集中于商業銀行，所以開拓我國房地產企業的融資渠道很有必要。我國的房地產金融起步較晚，我們可以向西方發達國家學習借鑒他們的經驗，分散金融市場風險。首先我們可以通過發展住房資產證券化、房地產信托、房地產投資信托基金等多種融資渠道，使購房者和房地產開發商在資本市場上面有更多的選擇，而不是僅僅局限于貸款。其次，我們要努力推進住房抵押貸款二級市場建設，以此讓信貸資金流動更加快速，能夠在很大程度上面減輕房地長金融市場的風險。
建立個人及房地產企業信用制度。我國現在沒有一套完整的信用管理體系，讓很多個人和企業肆無忌憚的違約，造成了銀行一定的損失。我國可以借鑒西方國家的終身信用制度，對個人和企業信用進行有效的管理，而不能單純的依靠道德觀念約束。銀行在貸款時就可以參考客戶的信用等級，確定貸款的難易程度、額度以及期限等。
政府加強對房地產金融的支持力度。一個健康成熟的房地產金融市場秩序離不開國家的宏觀調控和管理。政府應該不斷完善宏觀調控的手段，對房地產市場進行有效的監管，建立健全房地產的市場預警體系，及時預防各種風險的發生，防止房地產泡沫的出現。同時政府也可以出臺有效的政策抑制我國房地產市場上面出現的高房價，阻止投機行為。
完善相應法律法規。不論經濟活動還是其他活動都必須在法定的范圍內進行，一旦超出了法律規定的范圍，就必須受到法律的制裁。我國是一個法治社會，必須要做到有法可依，制定完善的房地產金融相應的法律法規是違法必究的前提，這樣我國房地產金融市場才能有一個良好的市場環境，房地產金融才能不斷發展。
五、結語
