發布時間：2023-08-17 17:50:28
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產行業審計重點樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
【關鍵詞】房地產行業；企業預交所得稅；會計處理
一、企業所得稅概述
企業所得稅簡單來說企業在法律規定下對合法收入所繳納的稅務，是國家財政收入的重要組成部分，納稅主體對象顧名思義就是企業。從專業角度來講，其所得稅是具有法律資質的內資生產經營企業單位在生產經營或者其它方面所獲得收入所征收的一種稅務，通常來說其稅收有一定的標準，當超出規定的收入部分時需要繳納稅務。在我國企業所得稅主要面對的對象是六大類內資企業與其它組織。企業作為社會納稅人的一員，繳納企業所得稅是其應該履行的義務，具有一定的強制性，任何企業不得以任何理由拒繳、偷漏所得稅。
二、會計處理對稅收的影響
在房地產企業中對于核算開發成本按照“劃分制”來劃分，即按照分期塊與分樓盤的具體情況為依據進行核算。值得肯定的是無論采取哪種核算成本方式，唯一不變的是在有關規定下，樓盤成本包含于成本開銷之中，這種關系始終存在于開發過程的之中，也就是說樓盤成本計入成本開銷之中，計入所得稅之中，當實際樓盤成本超出行業標準，房地產產業就要相應地繳納所得稅。
三、預交所得稅會計處理的意義
稅收是國家財政的基本來源，但是并不是稅收越多越有利，所以應該堅持適度平穩的原則。政府通常針對企業所得稅等實行預征制來維持穩定財政收入，以保證全社會的收支平衡，維護社會的正常秩序。房地產行業具有一定的特殊性，是由開發周期與收入來源，也就是漫長的開發周期與分散的收入來源決定的。在房地產銷售中，通過預交所得稅會計處理能夠對其企業實際獲得的收入做出正確的預測，便于企業做好收入利潤的分配。
四、房地產企業中預交所得稅存在問題
1.提前確認與預交、虛交稅款
一般情況下國家會對各地方政府、稅務部門要求在稅收方面有一定的目標任務，當沒有達到目標任務時，會與房地產企業采取約談等方式，提前對稅款征收入庫，按照有關規定稅款需要入庫的時間在下半年，或者是沒有稅源的前提下，會導致繳納稅款時出現虛假信息的現象，這就導致房地產企業在預交所得稅方面也會出現虛假現象。
2.延時納稅
房地產企業履行納稅義務的前提是結轉營業收入，是納稅額的主要依據，當結轉營業收入推遲，納稅也會隨之延長，這是企業使用的一種少交預交所得稅的常見方法。具體操作流程為沒有在規定的時間對經營收入進行按時結轉，售房款項預收收入長期掛靠，首付款或提前交納房款都不按照合同規定的實際日期內進行。
3.通過“往來科目”偷逃稅款
按照相關企業所得稅的規定，生產經營所獲得的收入是房地產企業的主要來源，此外其它方面的收入也是其收入總額的一部分。企業為逃避納稅業務以往來款的核算方式處理其它收入，也有些企業打起了銀行按揭款的主意，試圖瞞天過海，以逃避納稅業務，為一時之便，在其它應付款中融入按揭款項之中，不再是預售收入的內容，從而實現偷逃稅款。
五、相關審計對策
1.提高審計人員的業務水平素質
審計人員是會計處理的主要工作人員，其業務水平素質對于企業生產經營收入具有重要的掌控作用。有時審計人員也會鉆法律的空子，做一些假賬，對企業與國家的利益造成了不利影響。為此提高審計人員的業務水平素質無論是對預交所得稅的會計處理，還是對企業的其它日常經營項目的事務處理，都有著極其重要的作用。
2.充分利用綜合信息
通過稅收政務系統結合電子資料，針對同一企業納稅對象進行對歷年來的數據展開對比分析，從中發現異常問題。加強外調工作，善于發現新問題。如在交易中心進行調查，通過信息媒體上刊登的廣告，扮演成購房者的角色進行實地查看，以多種方式了解、采集與之相關的開發建設真實信息。
3.開展審計實踐
（1）加強實物信息核查
實物信息核查堅持重點抓住“四個環節”的原則，這四個環節分別是項目數量、開發面積與地點、單位價格，具體涉及到各種協議文件資料，這些都可以作為實物信息核查的有力證據。
（2）明確提升選案環節針對性
對于避免預交所得稅虛征稅款的問題，需要前期做好征管數據分析工作，這就要求以每年的最后一個月的稅收作為對比參照，以該月占據全年稅收的比例，進行逐步的分析數據工作。如果在對數據篩查中發現一些電子數據在同一個月內出現多次，或者是在同一個月份當中針對同一種稅款企業只進行一次的申報繳納，當出現了這些情況可判斷有不屬實現象的存在。
六、結論
綜上所述，本文從五個方面對房地產行業中企業預交所得稅的會計處理展開了論述。房地產行業具有一定的特殊性，對其成本核算有很多種方法手段，這也決定了其行業稅種的多樣性，同時多樣性也決定了在預交企業所得稅的時候出現了各種問題。對于存在的問題相關房地產企業與政府、稅務部門有全面的認識，要加以采取有效的措施進行改善，以保證國家稅收收支平衡，以將財政稅收使用做出合理的分配，用于為人民群眾謀福的事業當中，以維護社會秩序的和諧穩定。
參考文獻：
[1]趙磊. 房地產開發企業預收款預計利潤對所得稅的影響[J]. 財會月刊，2013，02：53-54.
政策拐點 未來政策仍將從緊
從經濟工作會議后，國家針對房地產行業做出了密集的調整動作：部分取消二手房交易的優惠、提出遏制部分城市房價過快上漲的勢頭等，現在國家又提出了加強土地出讓收支的管理。因此，可以看出國家對當前房地產市場現狀的不滿以及解決市場存在問題的迫切性。
自2007年底起，為刺激我國房地產市場的健康發展，國家及各級政府相繼出臺了一系列刺激房地產消費的政策。這些寬松政策刺激了房地產市場的快速回暖及發展，但在回暖中也出現了老問題，房價過快上漲又成為市場健康發展的阻礙。從經濟工作會議后，國家針對房地產行業的密集調控表明：前期房地產行業的寬松政策將逐步收緊，未來房地產行業面臨的氛圍將趨于緊張，下一階段行業又將進人政策從緊期。
《通知》能夠抑制開發商的拿地沖動，但沒從根本解決問題。 “首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50％”將對開發商的資金實力提出嚴重考驗，能夠抑制開發商的拿地沖動。當前我國房價過快上漲的動力在于需求的旺盛及土地成本的推高等幾方面因素。《通知》通過提高首次繳納比例來調控開發商的拿地行為，加大了行業的資金進入壁壘及開發商的拿地成本，防止低成本的圈地行為。
但是《通知》沒從根本解決我國地價高企的問題。由于當前我國土地轉讓收入歸地方財政所有，因此地方政府推高地價的意愿較為強烈。而《通知》僅從土地受讓人角度進行調控，因此雖能抑制開發商拿地的沖動降低地價，但效果將不夠強烈。土地轉讓收入歸地方政府管理，其結果將是地方政府推高地價和房價的意愿較強，推動經濟適用房、廉租房和保障性住房的意愿較弱。中央和地方政府問的關系將是博弈而非合作。
行業吸引力下降 慎配個股
政策從緊，行業投資吸引力大幅下降。自從國務院常務會議把遏制部分城市房價過快上漲作為保持房地產市場平穩健康發展的重點后。房地產行業的頭頂上就懸著達摩之劍。隨著未來一系列政策的落實，房地產行業寬松的政策氛圍將不再。劍落風云起，房地產行業將重現上一輪調控對行業的負面影響。
一、基于成本限制的監管部門收益最大化問題
人總是面臨權衡取舍的，而會計規則的監管部門在監管問題上也同樣面臨著決策問題。一方面如果政府監管部門進行重點審查的范圍小，很顯然就不能發現很多企業的造假行為，從而減少了監管部門所獲得的懲罰收入帶來的凈收益；另外一方面監管需要成本，如果重點監管的范圍很大的話，耗費的成本也相當高。在成本因素限制下，重點監管范圍可以通過下面這樣一個模型確定：
考慮這樣一個模型：
1、假設市場上共有n家房地產企業，在一定期限內（如一年）違規的企業數m是一個離散隨機變量，各房地產企業會計規則執行者違規是相互獨立的，其中有m家違規的概率是P（m），且P（m）=1（假設房地產企業違規數目m近似的服從possion分布，即m～P（?姿），?姿＝nPi其中Pi可以由歷史數據和經驗分析出來）。
2、假定會計規則違規者違背會計規則的行為，只要監管部門通過追加監管力度進行監管就能查出來。監管部門查處一家違規能夠帶來的罰款凈收益為r，監管部門成本為c。
在固定周期內，為監管部門決定一個監管數量Q使得監管部門的期望收益最大。當Q≥m時，來自m家房地產企業的罰款凈收益為mr；而剩余的（Q－m）家，監管部門耗用的成本為（Q－m）c。此時獲利期望為：
mr-c（Q-m）P（m）
當Q＜m時，獲得來自監管的Q家房地產企業的罰款收益為Qr。此時的獲利期望為：rQP（m）
所以監管部門的總獲利期望為：
C（Q）＝mr-c（Q-m）P（m）＋rQP（m），這就是典型的“報童問題”。
采用邊際分析法：
C（Q）＝C（Q+1）－C（Q）
＝mr-c（Q＋1-m）P（m）＋r（Q+1）P（m）－mr-c（Q-m）P（m）－rQP（m）
=rP（m）-P（m）
=r1-P（m）-cP（m）
=r1-P（m）
顯然，C（Q）與1-P（m）同號，且關于Q嚴格單調下降。
由于P（m）=1，所以，當Q?邛n時，C（Q）?邛－c＜0。
c（0）=c（1）-c（0）=r1-P（0），與1-P（0）同號，當P（0）＜時，c（0）＞0。隨著Q的增大，C（Q）從正值逐漸減小到負值。
設Q＝Q*時，c（Q*）=，則對于Q*有：c（Q*－1）＞0，c（Q*）≤0，從而，P（m）＜＜P（m）（1）
又因為m～b（n，Pi），所以（1）式可以換算成：
＜
＜（2）
通過查possion分布累計概率值表，即可確定最優的Q。因此，監管部門選擇監管的房地產企業數目在這個范圍內能達到收益最大化，也就是說，在這個范圍內進行重點審查最有成效。
二、房地產企業監管建議
受到成本等因素的限制，監管部門在監管過程中不可能面面俱到。那么，監管部門在對房地產企業進行監管時，應該重點關注哪些問題呢？
房地產企業的特殊性質也使得房地產企業會計信息失真現象甚為嚴重。首先，房地產企業是非常典型的資本密集型產業，標的大，開發、銷售、結算的周期都比較長，成本的發生是一個延續性的過程，時間跨度非常大。這就使得房地產企業的核算比較困難，難以以一個統一的標準進行；其次，房地產行業的開發資金一般都是以銀行貸款──間接融資為主。為了獲得貸款，房地產企業就必須使企業財務狀況保持良好，因此，對財務報告進行包裝也就成了理所當然；再次，房地產企業應繳納的稅金種類多，計算復雜，因此，偷逃稅金方法也多種多樣。比如，通過把一些應稅商品房變成免（減）稅“政策房”偷逃營業稅，將《房屋租賃合同》變更為《倉儲合同》以偷逃房產稅，對簽訂的各種經濟合同不按規定繳納印花稅，等等。郯城縣審計局2005年審計公告2號文件顯示：錦業房地產開發有限公司未提供賬簿資料；龍泉房地產開發公司少提企業所得稅10.8萬元、土地增值稅6.7萬元、印花稅1.2萬元。萬泰房地產有限公司賬面反映多交稅款為當年多交的營業稅24.5萬元、城建稅1.2萬元、教育費附加0.7萬元、土地增值稅1.8萬元，共計28.2萬元。因此，在對房地產企業進行監管的過程中應該重點關注以下幾個問題：
（一）房地產企業的成本核算問題。房地產開發項目成本核算涉及到土地購置成本、土地開發成本、房屋建筑安裝工程成本、配套設施、“三費”及開發期間的稅費等，而且各項費用的構成復雜，不確定性因素大。同一項目含有很多不同功能的建筑物，這些不同的建筑物在成本攤銷問題上就值得商榷，而各建筑物的成本也因其功能不同有很大差異，簡單的把成本按照比例攤銷的話就不能真實的反映各建筑物的成本，也不符合會計上的配比原則。只有按不同的功能對象確定其成本才有利于保證會計信息的可靠性。不過，在這一點上，新準則有了很大進展，強調了會計信息的可靠性，即要求投資性房地產的公允價值必須在其公允價值能夠取得并能可靠計量時才允許采用公允價值計量屬性。此外，由于房地產配套設施的建設可以與土地開發同步進行和不同步進行，許多企業將尚未完工、不能有償轉讓的公共設施隨意分攤到商品房開發成本中。實際上，對于這些配套設施的開發費用，應該分清受益對象來進行會計核算。對于未開發完成的應該采用預提方法將其費用預估到開發產品的成本中，在項目開發完成后，應按照預估數與實際數差額按照規定進行調整。
（二）房地產銷售收入的確定。一方面由于房地產行業本身的特殊性，其收入體現形式頗多。有自行開發自行銷售的收入，有代建工程收入，出租開發產品租金收入，等等。許多房地產企業就將此收入移花接木到彼收入上借以調節利潤；另一方面房地產企業由于開發產品價值高，往往采用預售和分期付款銷售的方法，從而造成收款期與房屋交付期不一致，這就給企業有空可鉆。比如，有的企業在開發項目比較集中的情況下，就將已經辦理了竣工驗收手續但尚未交付的房地產確認為收入。筆者認為，不應該以銷售收入的手續是否完成為收入確認標準，而更應該關注交易在實質上是否已經完成。比如確認是否存在與銷售產品所有權相關的風險和報酬在實質上是否轉移，供需雙方就已銷售的產品是否不存在重大異議為準等。
（三）稅金是否遺漏和金額是否合理。房地產企業一直是全國各地拖欠稅收“黑名單”中的大戶，金額龐大。避稅也是房地產企業會計信息失真的主要原因之一。國稅局在2003年頒發的“房地產開發企業預售收入按15%的利潤率征收企業所得稅”也一直未得以落實執行。房地產企業涉及的稅種主要有印花稅、房產稅、個人所得稅、營業稅以及企業所得稅。印花稅是房地產企業存在問題較多的一個稅種，其中以購銷合同的稅基問題最為嚴重，很多企業對于在開發項目末期用于工程安裝的電梯購買合同，小區內健康器材等配套設施的合同視而不見。在對房產稅進行審查的過程中應該重點關注企業長期未賣房的現實狀況，因為很多企業將房產出租但仍然掛在存貨賬而偷逃稅款。此外，還要關注房地產企業是否通過出差補貼變相提高福利以偷逃個人所得稅，以及將應稅收入長期掛在“預收賬款”賬戶不予結轉為“經營收入”偷逃營業稅和所得稅等情況。在很大一個程度上，會計人員處于主體行為，但是這都不是會計人員主觀意愿所為，而只是迫于領導的要求。就因為這樣一種違背原則的要求不僅給會計人員造成了很大的心理負罪感，侵犯了所有者的權益，也給國家帶來一定的危害，使國家稅收流失。
（四）加大力度審查原始憑證。原始憑證故意失真幾乎是所有企業都存在的問題。假發票漫天飛更是給原始憑證故意失真創造了條件。讓眾多投資者怦然心動，打造出巨額利潤的銀廣夏就是最好的寫照，無視會計上對原始發票真實可靠的要求，原始憑證的填制要規范、數字要準確更不用說，其控股公司天津廣夏居然偽造了從原料購進到生產、銷售、出口的全部單據。
三、結束語
近幾年，我市房地產行業發展迅速，大量資源與資金被房地產公司迅速消化，嚴格監控房地產公司的業務與資金已成為審計的一項重點工作。筆者將近幾年參與的大型房地產公司審計項目中不斷摸索和實踐出的適合房地產公司審計的方法與各位讀者分享，不足之處敬請批評指正。
一、充分做好審前準備，全盤掌控企業投資項目情況。首先應充分收集審計期內國家及地方對房地產行業適用的相關政策制度。從項目立項開始，房地產項目的各個開發環節均有直接約束和控制。近幾年，國家不斷出臺調控房地產的政策，審計前應熟讀相關規定，做到對政策制度基本了解。其次應與被審計單位反復座談，了解公司近幾年房地產開發的戰略方向，項目基本情況，項目開發的內部程序，內部制約與監督手段等。第三，收集被審計單位審計期內的房地產項目資料及清單，清單中應包括項目名稱、項目性質、地點、建筑面積、批準概算、土地價格、建設資金、開工日期、竣工日期、是否開盤、房屋套數、已售套數、每平米均價、已售金額等內容，通過分析清單，可以幫助審計人員事先全盤掌握公司審計期內房地產項目情況，并初步確定審計重點。通常我們選擇資金量較大，建設周期較長或銷售情況不佳的項目作為審計重點。
二、分析土地資源，評價發展潛力。房地產公司發展潛力是否強勁，通常取決于手中的土地資源是否充足，資金是否雄厚。一般我們通過審核公司摘地過程資料及項目可研分析報告，分析土地開發價值，并實地檢查儲備土地的實際情況，走訪相同地塊的其他開發項目，分析評價可研報告是否貼合實際情況，評價公司預判房地產市場走向的能力以及自身發展能力。
三、查閱審批及施工資料，分析建設周期是否正常，核查建設周期過長的原因。我們曾經審計的某房地產公司就存在多個項目開發時間超過10年，尋根究底，查出了該單位資金缺口較大，相關證件辦理不齊而無法開工等問題。另外，因開發時間過于拖沓，導致該公司個別項目因國家房地產調控政策的改變而中途擱置，不僅影響了公司的信譽與形象，更無效占用了大量資金，造成了國有資源的閑置。
四、對照銀行貸款協議查閱資金賬簿，核查貸款資金實際用途，有無混用貸款資金問題，有無將銀行貸款用于支付土地出讓金問題。房地產是一個高度資金密集型產業，項目投入需要巨額資金支持，通常情況下，開發商會通過各種渠道籌措資金，其中以銀行貸款為主。銀行貸款協議書中均會明確注明資金的投向，所以審計人員應查閱會計賬簿，逐項比對貸款資金的流向，對不符合銀行貸款約定內容使用的資金應予以披露和糾正。房地產企業往往因為資金需求較大，忽略對貸款資金專項使用的約束管理，項目資金混用，甚至將貸款資金與企業流動資金混用，貸款管理混亂。另外，按照中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》規定：商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。即企業銀行貸款均不能用于土地出讓金的繳納，這也是審計中應關注的重點之一。
五、整體與分項分析相結合，核查項目資金需求，評價財務風險。房地產企業通常投資資金額巨大，資金周轉期較長，變現能力較差，且較易受到國家宏觀調控政策的影響，財務風險高于其他行業。審計中，應重點關注房地產公司各開發項目的資金缺口，一般用計劃投資額或合同金額與實際已投入資金的差額對比項目目前可支配資金額分析得出。這一對比分析過程還要結合國家地方相關政策，按照資金需求的輕重緩急予以綜合分析。例如，土地出讓金的繳納一般限制較嚴格，企業須用自有資金支付，如果企業自有資金較少，貸款資金較充裕，仍然說明該企業存在資金風險。另外，審計人員也要結合銀行貸款協議對企業貸款的償還能力進行審查，主要是結合還款方式和時間對應審查企業資金鏈的連續性，評價籌資風險。
六、審核分析房屋銷售情況，查看有無捂盤惜售問題，有無低于市場價格出售房屋問題。房地產企業一般都會詳細記錄房屋銷售的各種細節，這些信息有時會以紙質方式記錄，審計人員需在訪談過程中有策略的引導對方說出記錄內容和存放地點，以便獲取第一手資料。這些資料中往往會為審計人員提供較多信息，如樓盤實際成交信息、成本價、實際成交價、購房人信息等。我們可以從中分析出樓盤中的樓王等位置以及結構、朝向較好的房屋是否存在捂盤惜售現象，是否存在低于市場價甚至于成本價銷售的內部交易問題。我們曾用此方法查出某房地產公司將項目中的樓王以低于成本價格銷售給關系單位，造成了國有資產的損失。有時，開發商會用精裝修等手段變相將房屋低價出售給關系戶，審計人員需要調閱售房合同、物業合同等協議資料，并與財務記錄相結合進行分析，同時配合實地勘察發現違規問題。有的開發商會為避稅，而通過暫時隱藏銷售情況，將房屋收入暫緩入賬。例如，審計中我們走訪了已出售項目的物業公司，調閱了業主入住證明資料，物業費繳納資料等，以核實銷售記錄是否與實際業主收房情況一致，結果我們查出共有45套已售房屋未計入銷售臺賬，近2億元收入未及時入賬。
七、分析工程資料，檢查資料的完整性，評價內控的嚴謹性，審核招投標過程是否符合國家有關規定，洽商變更及結算中是否存在舞弊。通常我們會對項目從立項直至竣工結算的整個過程進行內部控制流程審計，查看項目實施流程是否符合企業內部相關要求，內控設計及運行是否有效。這一過程的檢查包括：時間是否符合先后順序，是否逆程序進行；施工方資質驗證；審核過程是否按照公司內控管理流程進行，相關負責人是否全部簽字確認；招投標過程是否符合有關規定；中標金額與內容是否與合同約定相符；備案合同是否與實際執行合同一致；結算方式是否與備案合同約定一致；洽商變更是否經過施工方、監理方和甲方共同確認，變更內容是否真實合理；付款依據是否充分；施工過程中有無損失浪費現象等。審計中我們發現有的開發商為回避招投標環節，而將施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的項目分解成若干小項目，這是國家招投標法明令禁止的，應重點關注；有時開發商會因為工期緊張而先開工后招標，這種虛假招標的問題可以通過審查招標資料和施工日志對比查驗出來；還有開發商背離備案合同，與施工方另行簽訂施工協議，這也可以通過調閱2份合同審核查出；另外，在洽商變更中也會出現高于市場報價或重復建設以獲得額外工程款的問題，這就需要通過協查和實地踏勘查驗。上述審查過程較為專業，審計部門可以根據審計人員實際情況外聘專家配合實施。
房地產企業財務成本管理的現狀分析
財務成本核算缺乏真實性、及時性，影響了科學決策①設立成本核算對象時不夠規范，由于房地產產品規模大、生產周期長，往往成片分期開發，而且建筑產品是非標準產品，許多房地產企業沒有能夠根據產品特點合理確定核算對象；②建設部門和財務部門對建造成本的確認和計量存在著差異,造成了對成本管理財務賬面與實物數量不符的現象；③成本費用分攤隨意性過高,造成工程成本核算脫離了經營實際；④成本核算與施工進程不同步，造成核算結果滯后于工程進度，財務成本信息不夠準確、及時，影響了決策者判斷。
財務成本管理控制意識淡薄開發初期房地產行業的高額利潤使管理者和員工忽視了財務成本管理的重要性，不論成本高低都能盈利，形成粗放經營的局面。從全局和戰略的角度認識到精細化的管理模式，是未來房地產企業所必然經歷的轉變。
財務成本管理措施和管理方法落后房地產企業財務成本管理的方法分析，主要是利用財務管理部門的決算報告為依據。按照此方法即使分析過程中發現問題，由于項目已經實施，已經無法進行相關的彌補工作。不能及時進行事前預測和事中控制，財務成本核算顯得很被動。如果財務成本在賬面上出現失控狀況，則無法挽回已經產生的損失，沒有真正實現核算型財務成本管理向管理型財務成本管理的轉換。
房地產企業財務成本管理及控制的方法策略
積極構建全面預算管理體系房地產企業的全面預算管理的基本內容包括：全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。
全面預算模式根據房地產企業特點，建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象，對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后，根據整體資金狀況，對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上，將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位，負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算，從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系，及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋，以此實現預算執行的跟蹤與控制。
預算的編制與執行房地產企業全面預算的編制過程，需要上下互動，反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人，他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來，如果某項實際業務是預算范圍內的業務，則可按照正常的審批程序進行；如果該業務是屬于預算外的業務，則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批，并說明理由。這樣，能夠有效地控制預算外支出，增強企業的控制能力。
預算的考核與分析房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評，這是指：每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析，房地產企業母公司進行匯總和分析總結，召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況，根據設定的績效指標對其業績進行考核，再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析，總結主要的問題，并制定和修正下年度的經營目標，指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。
完善現有的財務管理體系
完善財務會計體系①科學設置會計科目。根據《企業會計制度》和管理控制要求，科學設置會計科目。如在開發產品科目中盡可能細化核算對象，保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集；在開發成本和銷售收入科目中，根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目，細化成本對象，以便于進行不同產品的盈利能力分析。②統一會計核算程序。企業的會計科目設置要保持統一，在此基礎上增加適當的靈活性；會計單據格式、種類和使用方法要保持統一；財務數據記錄和歸集程序、財務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序要保持統一。
建立管理會計系統建立管理會計系統的主要任務是設立責任中心。責任中心是指按照管理目標，根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別確定其績效考核指標、標準、辦法，并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和每年度業務執行情況，進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。同時，設置科學的管理會計報告體系，向管理層及時反饋銷售進度、項目開發成本、項目管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經營決策行為。
健全預算會計體系，實現財務管理預算化房地產企業的預算會計體系主要包括項目預算與資金預算兩項內容。項目預算是企業以開發項目為預算對象，對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行整體預算。資金預算是指公司在對各責任中心的資金需求和使用計劃進行匯總后，根據資金狀況，對企業資金的整體協調運作所制定的規劃。企業財務部門應圍繞目標利潤編制預計損益表、資產負債表和現金流量表，構建企業財務預算指標體系。同時要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核、落實責任、兌現獎懲措施，形成以財務制度對經濟行為定性約束、以財務預算為主對經濟行為定量約束的格局。
強化資金管理在資金籌措方面，首先要加強企業信用管理，信用良好的企業將能獲得條件優厚的長期低息貸款，企業將會有更多的資金開發經營更多的房地產項目，有利于做大做強。其次資金籌措要有計劃，根據企業實際需要選擇適合的資金來源。在資金使用方面要加強管理，加快資金周轉。防止企業過度預支資金，否則一旦發生債務危機就會危及到企業生存。嚴格控制管理費用支出。
加強財務制度建設，完善內部審計制度房地產企業在制定財務會計制度時，應當遵循針對性、可操作性和強制性原則，制定一套符合企業實際的財務制度：一是要設立專門的財務管理機構，統一負責企業的資金融通、現金出納、財務管理、工資核算、固定資產等的預算編制、決算實施工作；二是要制定相應的財務管理制度，如現金、采購、報銷、稽核等制度，實行財務管理規范化和制度化；三是要具備相應的考核制度，強化監督機制。內部審計工作要從事后的財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等領域發展。要善于發現問題，及時提出解決問題的措施，從而提高整個企業的財務管理水平。
調整并優化資金管理體制，完善資金管理系統
房地產行業是資金密集度高的行業，加強資金管理尤為重要。資金管理體制的優化應當從資金預算管理、信息化管理以及資金籌集等工作的日常管理進行切入。將企業的一切資金收支都納入到預算體系當中，并將不同的預算資金規劃進行結合，通過對會計核算系統與網上信息系統的利用，建立起包含資金預算管理系統、資金結算管理系統、資金分析決策管理系統以及資金全程預警系統在內的信息化資金管理平臺。首先應將資金管理納入全面預算管理體系，通過與項目預算和責任中心預算相結合的資金預算，可以實現對資金需求較準確的預測與動態調度；通過對資金預算實際執行情況的分析，對房地產企業的資金使用進行及時反饋和修正。其次，建立適應于企業規模的資金控制模式，大型房地產企業、二級項目開發公司眾多，會計主體數量較大，適應于資金調度中心模式；中小型房地產企業，則可選用資金監控模式。管理目標是提高資金利用效率，降低資金使用成本。
實行全過程成本控制，對成本控制的重點環節進行強化管理
當前很多房地產企業沒有真正在財務成本管理過程中實現全過程、全員、全方位、全要素的管理，有些房地產企業對財務成本管理的認識不夠，認為財務成本管理的重點是在設計階段，而忽視項目實施過程中的財務成本控制；還有部分房地產企業認為財務成本管理的關鍵是材料和設備，只要把材料和設備管理好就能很好的控制項目成本。這些觀點在房地產企業成本管理過程中都存在很大的問題，不能全方位、全要素的對企業成本進行控制。隨著房地產市場進一步趨于理性發展，房地建筑經濟與管理產企業只有實現精細化的管理模式，才能適應行業發展的要求，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考慮。同時成本要素統計過程中要堅持全面性原則，房地產企業項目實施周期長，企業的成本與企業全體員工都存在緊密的關系，企業在財務成本管理過程中只有實現全面管理，才能保證成本管理的合理性、有效性。對企業財務成本管理及控制工作中的重點環節進行強化管理，房地產企業需要對投資決策成本進行強化控制，加強對規劃和設計成本的有效管理、不斷完善對投招標成本的規范化管理和控制，進而對變更簽證成本進行強化性控制，以便于通過對不同控制要點的把握、管理與控制，切實優化企業財務成本管理和控制工作，使企業的經濟效益與社會效益都得到提升。
建立健全成本管理的激勵機制
【關鍵詞】新形勢；房地產企業；內部控制；問題；措施
一、引言
《內部控制基本規范》所稱的內部控制是由企業董事會、監事會、經理層和全體員工實施的、旨在實現控制目標的過程。內部控制是現代企業加強管理，提高經營效率，實現經營方針和目標的有效工具和手段，對房地產開發企業來說尤為如此。隨著國內外形勢的不斷變化，我國房地產企業生存發展的環境面臨著巨大的挑戰：融資環境惡化、銀行銀根緊縮、政策監管力度不斷加大、市場競爭越發激烈、開發成本不斷上升等等。面對這種新形勢，房地產企業只有加強與改進內部控制，不斷提高經營管理水平，及時地調整企業發展戰略，將外部危機努力轉化為發展機遇。總體上講，我國房地產企業都能加強內部控制制度的建立健全工作，但是隨著內外形勢的變化，許多房地產企業在內部控制方面都暴露出一些問題，發現這些問題并加以解決已成為當前諸多房地產企業的重要課題。為此，本文首先概括了房地產企業內部控制的特點，接著對房地產企業內部控制存在的主要問題進行了分析，然后針對這些問題提出了一些解決對策，最后得出本文的結論。
二、我國房地產企業內部控制的特點
要想加強與完善房地產企業的內部控制制度，首先得深入了解房地產企業內部控制的特點。房地產企業的內部控制呈顯出以下幾個方面的特點：
（一）房地產企業內部控制的涉及面廣而復雜
房地產開發企業的經營內容較為復雜，涉及的相關利益都較多，從而導致其內部控制涉及面廣，控制相對復雜。房地產業屬于項目主導型行業，其經營內容主要有：土地的開發與建設；房屋的開發、建設與經營；代建工程的開發等，再加上項目開發周期較長，地域性強，籌資額較大，資金周轉期長，涉及環節多、部門多。房地產企業在經營活動中涉及到投資者、債權者、企業職工、承包單位、被遷單位和居民、勘察設計單位、材料供應單位、房屋購買者、土地轉讓單位、工商、稅務、各上級管理部門等等多個政府部門、企事業單位及個人。不言而喻，房地產企業生產經營的涉及面越廣，相應的內部控制的涉及面也就越廣。由于房地產企業既要從事商品的開發，又要從事商品的經營，因此房地產企業的內部控制不僅涉及生產領域的，還要涉及銷售及售后服務領域。另外，房地產企業的預收預付、應收應付、營業收入、利潤分配等財務關系都較為復雜，無形中也加大了房地產企業內部控制的涉及面。
（二）房地產企業內部控制的重點和難點突出
房地產企業開發項目的投資數額巨大，動輒需要幾百萬、上千萬、甚至上億元的資金。資金是房地產企業生命之所系，當然也就成為房地產企業的內部控制重點。但在整個工程項目管理的實務中，如何籌集和使用資金并不是一件簡單的事情，房地產企業整個項目開發過程中復雜性、長期性都加大了房地產企業資金管控難度。另外，房地產企業的成本管理難度也大。房地產企業項目的開發成本大體可以分為六大部分：土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理成本、財務成本。有些成本在項目初期可大體確定，波動幅度較小；有些成本會因為項目涉及眾多復雜因素出現前后預測差異較大的情況。如何采取有效措施對開發成本加以控制，對于房地產企業來說并不是一件容易的事。房地產企業的資金控制與成本控制是企業業務層面控制的重點也是難點。
（三）房地產企業內部控制執行難度大
房地產企業的規模一般較大，可能有多個子公司、分公司、項目部等。很多房地產企業為了項目管理上的方便，往往沒有給子公司、分公司、項目部給予統一明確的財務授權機制。有些房地產企業的二級項目開發公司就各自為政、自成體系，母公司無法有效地進行管理，集團管理控制能力下降，一些內部控制制度無法執行到位；另一方面，房地產企業內部控制易受外部因素干預。房地產在開發過程中可能遇到各種非可控因素的干預：市政規劃調整、產業政策改變或調整、市場和行業形勢多變等等，這些風險因素都會或多或少地對房地產企業內部控制的執行產生干擾，往往使原先制定的各項內部控制制度因外部干擾而半途而廢。
三、目前我國房地產企業內部控制存在的主要問題
從當前現況來看，房地產企業的內部控制普遍存在以下幾個方面的問題：
（一）房地產企業內部控制環境不太理想
我國房地產企業內部控制環境還存有一些不足的方面，具體表現為：①對內部控制認識不到位。目前，我國許多房地產企業對內部控制的意識還不夠強：有些房地產企業片面地認為會計控制就是內部控制，未能全面理解房地產企業內部控制系統的含義；有些房地產企業“重業務，輕內控”，認為內部控制不能直接產生經濟價值，而且需要多設置人員崗位，增加辦事環節和程序，對內部控制有抵觸情緒，沒有充分認識到建立健全內部控制制度的重要性。②法人治理結構“形似神離”。近年來，我國許多房地產企業雖然也建立了法人治理結構，但并未達到內部權力制衡的效果。很多房地產企業董事長、總經理由一人兼任，董事擔任監事的也屢見不鮮。這種情況下，股東大會、董事會、監事會形同虛設，沒有真正發揮公司治理應有的作用。③人力資源機制不完善。一些房地產企業的人力資源政策還存在著“論資排輩”、“吃大鍋飯”的現象，沒有根據當前時展的要求，制定科學合理的人力資源政策，嚴重阻礙了員工工作、學習以及參與內部管理的積極性。④企業文化還不能發揮應有的作用。不可否認，企業文化已被越來越多的房地產企業所認可，有些房地產企業也投入了相當大的人力與物力到企業文化建設當中。但現實是很多房地產企業未將企業文化與內部控制制度有效地結合起來，企業文化只是停留在口號上或者表面上，沒有形成具有鮮明特色的企業理念，更沒有深入到房地產企業員工的內心里，無法對員工成有效的影響與制約。
（二）房地產企業風險管理能力不強
2008年金融危機爆發以后，我國大部分房地產企業都能有針對性地臨時設立相應的風險管理機構來加強企業的風險管理，以應對金融危機所帶來的影響，這種現象說明我國房地產企業的風險管理的相關內部控制只是一種“救火式”的管理，而非“防火式”，更談不上風險管理工作的長效機制。在當今全球經濟一體化日益加速的背景下，全球的所有企業，無論規模、結構、性質或所屬行業，在其內部的所有層面都面臨著風險，我國房地產企業也不例外。但由于我國大多數房地產企業在近幾年的經營活動中都是盈利的，這就使得許多房地產企業的風險意識逐步下降，放松了風險管理的意識，致使有些房地產企業遇到風險時毫無應對措施，風險管理一片空白。
（三）房地產企業內部控制措施不健全
我國房地產企業內部控制措施不健全，有些房地產企業內部控制的措施只是在相關會計制度的基礎上加以補充與修改，在一定程度上存在以企業會計制度代替企業內部控制制度的傾向，混淆了內部會計控制與內部控制的關系；有些房地產企業在設計內部控制時沒有考慮到自身的規模、業務性質等實際情況，生搬硬套其他行業的內部控制制度，造成內部控制措施不切實際，內部控制制度執行不力，使內部控制制度流于形式，失去了應有的剛性和嚴肅性。
（四）房地產企業的信息和溝通系統不完善
房地產企業應當建立信息與溝通制度，明確內部控制相關信息的收集、處理和傳遞程序，確保信息及時溝通，促進內部控制有效運行。然而我國許多房地產企業在信息與溝通系統建設與完善方面還不到位，主要表現在以下幾個方面：①內部控制制度建設滯后于時代的要求。目前經濟全球化與互聯網迅猛發展，使得企業網絡辦公已經得到普及，這些都要求房地產企業制定出能適應這個新形勢發展要求的內部控制制度，可是很多房地產企業內部控制制度仍是以前所定的幾條，未能對其進行及時的修改、充實。②網絡環境下的企業信息系統安全措施不健全。雖然有很多房地產企業采用網絡化辦公，加強了房地產企業的信息和溝通系統的建設，但是網絡是一個開放的環境，在這個環境中一切信息在理論上都是可以被訪問到的。因此，網絡環境下的企業信息系統很有可能遭受非法訪問甚至黑客或病毒的侵擾，這種攻擊可能來自于系統外部，也可能來自系統內部，而且一旦發生將造成巨大的損失，但很多房地產企業只建立了數據備份制度，沒有建立防止黑客或病毒的侵擾的安全措施與相應的應急制度。③企業反舞弊機制形同虛設。許多房地產企業雖然設立了專門的反舞弊機構、舉報專線與舞弊案件的舉報、調查、處理、報告和補救程序，但是真正有效執行的企業很多，從而導致企業反舞弊機制形同虛設。
（五）房地產企業內外部監督沒有形成合力
內部監督是企業對內部控制建立與實施情況進行監督檢查，評價內部控制的有效性，對于發現的內部控制缺陷，及時加以改進，是實施內部控制的重要保證。目前我國房地產企業內部監督主要依靠內部審計部門（或類似機構）來實現，但大多數房地產企業管理者對內部審計重視不夠，或存在觀念上的誤解，導致內部審計工作難以開展，有的房地產企業甚至從未開展過內部審計活動；有些房地產企業不設立內部審計機構或實際上與財務部門重合，內部審計在形式上就缺乏應有的獨立性。這些都大大降低了內部審計的作用，使得內部監督沒有起到應有的監督管理效果。另外，內部監督本應作為外部監督的有力配合與支持，但現實中因財政、審計、稅務、證券監管等外部監督部門的各種監督功能交叉，標準不一，再加上分散管理，監督主體之間缺乏橫向的信息溝通，內外部監督未能形成有效的監督合力。
（六）房地產企業相關人員素質不能滿足內部控制發展的要求
新形勢的發展對我國房地產企業設計和執行內部控制制度的全體員工提出了更高的要求。但是目前我國房地產企業的中高層管理人員及員工的素質從總體講并不是太高的，還不能滿足現代內部控制發展對他們提出的要求。大多數房地產企業的員工只局限于對本職崗位的工作，參與內部控制管理的意識淡薄，對內部控制的意義、作用等方面知之甚少，致使內部控制的作用得不到全面發揮。另外，我國房地產企業普遍存在忽視對員工進行職業培訓的現象，大部分房地產企業員工，尤其是基層人員得不到有效的培訓，專業水平很難適應內部控制管理的發展要求。
四、解決我國房地產企業內部控制存在問題的對策與建議
面對上述存在的問題，我國房地產企業應結合有關部門內控規范的要求，努力建立完善的內部控制制度。筆者認為我國房地產企業應從以下幾方面加以改進，以不斷地完善與創新房地產企業的內部控制：
（一）優化房地產企業的內部控制環境
任何企業的控制活動都存在于一定的控制環境之中，只有建立良好的內部控制環境才能保證制度的真正落實，才能真正達到內部控制的目的。因此，房地產企業要結合自身規模、業務特點等方面的實際情況，從以下幾個方面優化內部控制環境：①努力提高企業全體員工對內部控制的認識程度，增強內部控制意識。房地產企業要加強對員工內部控制的培訓，讓工作人員正確理解內部控制的目標和含義，重視內部控制在企業管理活動中的重要地位，樹立全面控制的概念。只有房地產企業全體員工認識上得到了提高，房地產企業各個業務部門或人員才能真正的貫徹企業各項內部控制制度。②完善房地產企業治理結構，為內部控制的有效運行提供制度保障。房地產企業要努力解決董事會弱、經理班子強、監事會行同虛設等治理結構中存在的主要問題，加強董事會在公司治理結構中的主導地位，突出董事會在建立和完善內部控制體系過程中的核心作用。③重視人力資源的開發與利用，建立健全人力資源管理制度。人力資源是房地產企業興旺發達的源泉與基礎。房地產企業要想充分調動企業員工的積極性、主動性、創造性，發揮員工的潛能，就必須重視人力資源的控制，結合房地產企業的行業特點建立健全人力資源管理制度。④加強“以人為本”的企業文化建設。房地產企業應充分考慮自身狀況，加強“以人為本”的企業文化建設，形成企業內部的軟管理。相對于剛性的內部控制制度管理而言，企業文化強調人與人之間的溝通與合作、道德觀與價值觀等軟約束方面的東西，它可以形成一種無形的力量影響著企業的內部控制，在內部控制環境中起到不可忽視的作用。
（二）培養房地產企業的風險意識
融資環境惡化、銀行銀根緊縮、政策監管力度不斷加大、市場競爭越發激烈這些都對房地產企業的風險管理提出了新的挑戰。能否有效應對房地產企業所面臨的各種風險將直接影響到房地產企業的生存和發展。因此，房地產企業要努力樹立起風險意識，建立有效的風險管理系統。首先，房地產企業要積極開展風險評估，準確識別與實現控制目標相關的內外部風險，確定相應的風險承受度。房地產企業識別內部風險時，應當結合行業特點重點關注與房地產項目資金和成本相關的風險因素；房地產企業識別外部風險時，除應當關注經濟因素、法律因素、社會因素、自然環境因素等外，還要關注國內外的政治因素。房地產企業應當配備專業人員，組成風險分析團隊，按照嚴格規范的程序開展工作，確保風險分析結果的準確性；其次，房地產企業要建立健全風險預警機制。預警機制就是預先告知特定對象已面臨危險情況及可能發生危險，并告誡其采取防范措施的機制。房地產企業預警系統至少應包括生產經營活動預警、現金預警、財務預警等幾個方面。
（三）設計適合房地產企業的控制措施
房地產企業應從房地產行業的實際出發，抓住房地產企業的內部控制關鍵點，實施有效合理的內部控制。房地產企業的內部控制措施要得當，除完善不相容職務分離控制、授權審批控制、會計系統控制、財產保護控制、預算控制、運營分析控制和績效考評控制等控制措施外，還要建立內部報告制度，全面反映經濟活動情況，及時提供業務活動的重要信息，增強內部管理的時效性和針對性。另外房地產企業在建立內部控制時要重點關注貨幣資金控制、工程項目控制、成本費用控制等幾個重點領域，將房地產企業內部控制的難點與重點管控好。
（四）加強房地產企業信息溝通建設
房地產企業應當對收集的各種內部信息和外部信息進行合理篩選、核對、整合，提高信息的有用性，幫助房地產企業經營管理者正確決策，提高應變能力和信息處理能力。房地產企業應當加強對信息系統開發與維護、訪問與變更、數據輸入與輸出、文件儲存與保管、網絡安全等方面的控制，保證信息系統安全穩定運行。另外房地產企業的高層管理者要需要花一定的時間接待員工的來訪或是進入員工中間了解情況，掌握必要的信息，培養一種員工可以暢所欲言的反映問題和消除疑慮的氛圍，從而提高企業內部信息質量。
（五）整合房地產企業內外部監督力量
對于房地產企業自身來講，房地產企業要進一步強化企業內部審計，使內部審計參與到企業的整個經營管理中來，充分發揮內部審計對加強管理、提高經濟效益的作用。房地產企業還應注重審計機構人員構成上的多元化，不僅要有懂財務的審計人才，而且還應配備精通企業各相關業務的專門人才，選擇有豐富業務經驗的人員加入內部審計部門，使內部審計在企業內部控制制度中發揮更大的作用。同時，房地產企業應盡量把內部審計部門及人員隸屬于董事會領導，增強內部審計部門的獨立性與權威性。另外，房地產企業也要主動接受財政、稅務、審計、人民銀行、證券監管、保險監管等部門的外部監督，變動被動監督為主動監督。只有將房地產企業內外部監督力量整合到一起，才能確保內部控制制度得到全面、準確的實施。
（六）提升房地產企業人員綜合素質
房地產企業全體員工素質的高低直接關系到企業內部控制是否有效運行。因此，房地產企業應努力提升全體員工的綜合素質。首先，房地產企業要有計劃地對其全體員工進行業務、管理知識等方面的培訓，以提高其業務水平和工作能力，從而使其增強內部控制意識。房地產企業要注重對管理人員、關鍵崗位人員進行職業道德教育和業務培訓，以提高其工作能力，減少在業務處理中的技術錯誤。房地產企業也要結合企業實際情況對管理人員和重要崗位的人員實行休假和輪崗制度。定期輪換崗位、交接工作，容易暴露以往工作中的差錯和不軌行為，從而消除或阻止某些人的不良念頭，增強企業人員的自我約束能力。另外房地產企業也要努力提升會計人員、內部審計人員的綜合素質與修養。會計人員又承擔著監督經營者及其他參與經營活動人員執行會計控制規范的責任，會計人員的作用發揮得如何，關系到內部控制制度實施的成敗。
五、結束語
總之，房地產企業要認真總結和探索新方法、新思路，不斷地加強房地產企業內部控制，這不僅是房地產企業自身健康發展的需求，也是房地產企業面對市場風險與挑戰的需要。
參考文獻：
[1]夏秋菊.大型房地產企業內部控制研究[J].當代經濟,2008(11上):56-57.
[2]李曼.房地產開發企業內部控制的建立與執行[J].財經界(學術版),2009(10):210.
[3]樓淑梅.房地產開發企業內部控制系統設計研究[J].基建管理優化,2005(2):28-33.
[4]陳余.房地產企業內部控制探析[J].現代商貿工業,2009(6):175-176.
[5]梁紅.關于房地產企業財務內控制度的幾點思考[J].中國鄉鎮企業會計,2010(12):128-129.
[6]張國新.關于我國房地產企業內部控制的現狀及其必要性分析[J].現代商業,2010(11):
254-255.
[7]田依鑫.關于我國房地產企業內部控制問題的探討[J].中國高新技術企業,2009(1):50-51.
[8]劉德武.論房地產企業的內部控制現狀及完善措施[J].現代商業,2007(23):126-127.
[9]周.論完善房地產企業內部控制的戰略步驟[J].財經界,2010(11):264.
【關鍵詞】房地產企業 稅收 征管
房地產稅收是國家和地方政府財政收入的一個重要組成部份。近年來，房地產業發展迅速，成為拉動經濟發展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點，其稅收征管也日益成為了稅務部門關注的重點和難點。由于其范圍廣、稅費項目繁多、重復課稅、稅負不公、收入分散且隱蔽性強，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴重，已成為制約產業經濟發展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產行業就達2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據房地產稅收征管問題的成因，針對如何解決這些問題進行了初步探討，以期進一步規范和促進房地產行業的稅收征管。
一、房地產企業稅收征管的現狀和問題
1、相關的稅收法規制度不完善
據了解，我國現行的有關房地產稅收方面的權威大法還是1951年頒布實施的《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，盡管后來根據不同的歷史時期做過各種各樣的補充和修改，但作為上位法已經不能滿足現實社會的變化和需求，尤其是我國財產評估制度、財產登記制度不健全，而私人財產登記制度還沒有明確的法律規定。房產、土地、戶籍等有關管理部門與稅務機關的協作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財產稅收的流失。同時目前在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓、保有諸環節涉及到的稅（費）種有10多個，相關的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。
2、房地產企業納稅意識不強
一方面，有些房地產開發企業的財務人員對稅收政策學習不夠、理解不透。房地產開發企業大多數都是在取得土地開發權后，注冊登記的，財務人員就地聘請，開發企業的股東也只是房地產行業的行家里手，對稅收法規和政策了解不多、學習不多，加上工程開發前期投入較大，資金周轉較緊，造成了企業欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產開發企業一般具有一定社會背景和社會活動能力，他們為了追求高額利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。
3、財務管理比較混亂
在房地產企業，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務混亂等現象普遍存在。還有些房地產公司不按規定設置賬簿；將部分收入或預收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時在會計上反映該部分收入，或將其混入其他往來賬戶；將預繳的營業稅、土地增值稅等記入預繳年度的扣除項目，違背了配比原則，減少了企業當年的利潤；與往來單位交叉攤計費用，將對方成本費用在本企業賬上反映，虛增成本費用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規范的會計核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務稽查的難度。
4、房地產經營項目難以管理
房地產企業對房屋的開發，要涉及規劃、國土、建設、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態，遇到問題不能及時解決，必須召開部門問的協調會議才可解決，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享，難以實現房地產行業稅源的源泉控制。使得一些房地產企業有機可乘，造成國家稅款的大量流失。
5、稅務征管能力不強
一是稽查人員配備不足，業務水平有待提高， 稽查工作效率不高，查處力度不強，違規違法行為得不到及時糾正，也在一定程度上助長了違規者的僥幸心理。其次是稅務部門出于扶植企業發展、維護稅源的考慮，征管力度較弱，對于發現的違法違規行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴格執行，往往流于形式。第三是行業征管手段滯后。目前，許多地方對房地產行業的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應科學化、精細化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。
二、加強我國房地產企業稅收征管的措施
1、完善相關稅收政策
我們要針對房地產稅收政策的一些缺陷，加大改進力度，力求每項政策科學、合理、可操作性強，不留漏洞。對自用沒有同類可比價開發產品的房地產企業，要求其提供法定評估機構的評估證明嚴格界定拆遷補償費，建立拆遷補償費列支的管理和審批制度；制定房地產開發企業建筑安裝計稅成本的基準定額，加強審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。
2、提高納稅意識
一個良好的納稅企業服務體系和精心策劃而有目標的稅法宣傳活動，對促進納稅企業守法至關重要。為了促進自覺守法。稅務機關必須通過良好的宣傳方法向納稅企業提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務。宣傳方法應該是通俗簡明，達到即使是沒有受過多少教育的納稅人也能夠理解。同時稅務人員對不同的納稅人應采取不同的方法來宣傳稅法、規章、規定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報納稅變成公民的自覺行為。還有加強稅務的信息化建設。隨著現代信息技術產業的發展，稅務機關不但可以通過網絡獲取企業和個人房地產方面的信息，為稅收征管其他環節提供基礎，而且可以通過與銀行等其他相關部門的聯網了解納稅人的收入及經營情況。而納稅人也可以通過網絡獲得多數納稅相關信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本。可見，實現信息化管理對于稅收征管的各個環節，都有促進作用。
3、加大房地產稅收稽查力度
為了防止房地產企業的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產業開展檢查時，應做好以下工作：第一，實行主查人責任制，明確職責，加大考核力度。第二，每年都應重點安排若干戶房地產開發企業作為重點檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎上，分析、剖析加強稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結合，加強對實行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財政、金融、審計等機構應加強聯手配合，互通營業稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯合開展對房地產的重點、交叉稽查。
4、實現房地產稅收一體化
在房地產稅收征管工作中，各級地方稅務、財政部門應以存量房交易環節所涉及的稅收征管工作為切入點，主動與當地的房地產管理部門取得聯系，建立有效的協作機制，加強信息溝通，整合征管資源，優化納稅服務。首先，各級地方稅務、財政部門應與房地產管理部門建立緊密的工作聯系，充分利用房地產交易與權屬登記信息，建立、健全房地產稅收稅源登記檔案和稅源數據庫，并根據變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數據庫的信息；定期將稅源數據庫的信息與房地產稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。其次要開展科技創新，開發“房地產稅費一體化管理”軟件，多方采集房地產企業的涉稅信息。同時建立健全部門間的協調與配合機制，明確部門職責。
5、提高稅務征管能力
一是要提高稽查人員的業務水平和政治素質。要在人員錄用上力爭吸收一些專業水平較高的人才，并定時組織培訓和學習， 提高工作效率；同時對稽查人員加強服務意識和職業道德方面的教育。二是改進征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產稅收征管的科技含量，在稅務機關之間、部門之間、稅企之間充分實現網絡互聯、信息共享。可由房地產稅收一體化管理領導小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產稅收一體化管理信息共享系統”，規劃、國土、房管、財政、稅務等部門相關信息要實現共享。同時加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動產發票。
【參考文獻】
[1] 趙晉林：當前我國房地產稅制中存在的主要問題[J]．涉外稅務，2004（4）.
[2] 韓雪：我國現行房地產稅制的博弈分析[J]．稅務研究，2005（5）.
Abstract： This paper analyzes the characteristics of capital expenditure planning table and makes relative recommendations， so it is very important to deal with the real estate company's financial work， especially the accurate calculation， analysis and evaluation of capital expenditure planning table.
關鍵詞： 房地產企業；資金收支計劃表；合理編制
Key words： real estate company；capital expenditure planning table；reasonable preparation
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）16-0195-02
0 引言
房地產業是我國國民經濟的重要支柱產業，占據著重要的經濟地位，房地產業的健康可持續發展，是建設社會主義和諧社會的必然要求。作為資金密集型企業，房地產企業需要大量的資金才能夠獲得土地資源投入項目開發的資格。但是房地產企業受國家政策的影響也很大，如何正確的使用資金，確保公司資金的良性循環，已成為房地產企業不可忽視的問題。那么學會編制資金收支計劃表對公司資金的管理就起著非常重要的作用。具體來講資金收支計劃表主要包括收入編制、成本費用等方面內容，下面做一一的介紹。
1 房地產企業收入的合理編制
房地產行業是一個橫跨生產、流通、消費領域的產業，具有著特殊性。因此房產企業收入的多少對房產企業能否向前發展有著重要的影響。那么做好收入編制就顯得尤為重要。首先我們要弄清房地產收入的含義，只有了解其內容才能知道如何去做好收入編制工作。房地產收入的內容包括許多方面，房產企業的財務人員要做到精通房產行業各項收入的來源，熟悉財會業務，做到萬無一失，為房產管理者決策提供正確的依據[1]。
2 房地產企業成本費用的合理編制
房地產成本費用的類型較為復雜，按發生時間分為獲取土地階段、開發建設階段、轉讓及銷售階段；按開發產品種類分土地開發成房屋開發成本、配套設施開發成本、待建工程開發成本……想要進行一系列的投資分析和決策，最主要的依據就是企業成本費用的項目的構成，設計涉及到多方面，是一項復雜繁瑣的系統工程。眾所周知，土地成本在房地產企業的總成本中占有的比例最大，因此土地成本對房地產企業的整體利潤產生直接的影響。隨著我國對土地的需求越來越多，而土地資源越來越珍貴的情況下，就必須運用科學的方法計算土地的成本，做到在土地征用與拆遷費用、前期工程費用、建安費用、基礎設施建設費用的合理，確保每一筆資金都是用的恰到好處[2]。財務會計人員要注意房產市場的動態分析，利用互聯網等信息平臺，了解國家土地政策，洞察房產市場的走向，合理的做出房地產企業的成本費用編制。現舉例說明房地產企業收支編制計劃表的制作。
在編制房產企業資金收支計劃時，要堅持以收定支原則和收實付制原則，設計到許多方面，是一個極其復雜的過程，這就需要房產企業財務人員要熟練掌握房產企業的運行流程，具有專業的會計方面的知識，才能夠勝任這項重要的工作。其表格如表1。
3 房地產企業資金收支計劃表編制應注意的問題
房產企業的收支編制工作涉及到許多方面，是一個復雜系統的工作。而在我國房產收支編制的發展還存在著缺陷和不足，其在以后的發展中應注意的問題有：
3.1 提高對房產企業收支計算的重要認識
房產企業的收支編制直接關系著房地產企業能否正常發展。房產企業的領導要高度重視財會工作的進行。加強各部門的溝通，確保收支編制的準確性和完整性，及早的做好各項資料的收集整理，明確收支編制工作的重點和要求，結合實際要求，在收支編制中力求做到統籌兼顧，確保企業能夠順利完成本年度的工作任務，并為下一年的工作作出合理的建議和意見[3]。
3.2 提高收入編制質量，如實的填報各項收支項目
在做房產行業的收支編制表時，本著實事求是的原則。根據當前的收支情況，積極穩妥的編制收支計劃，做到不少報、漏報、虛報。在保證工資性支出和企業基本運行需要的前提下，統籌安排項目收支，為企業的財會工作提供有力的保證。對于較大金額的收支要向上級申報，并作出合理的書面分析和評價，增強收支編制的準確性。通過認真的梳理，將收支編制做成報表形式，加以整理和分類，為公司在以后的工作中總結經驗和做出決策提供必要的依據。
3.3 加強監督力度，確保收支監制的準確性
在房產企業中要制定相應的監督管理機制，否則在制作財會分析報表時，很容易出現錯誤，有時候甚至會給企業的發展帶來嚴重的影響。因此要強化管理，特別是財務監督，定期或不定期的開展財務收支檢查和專項檢查工作。在預算中實行監督是對收支編制、執行以及執行中的調整等活動的監督。其監督內容主要包括：一是要有監督部門要及時的發現收支編制中出現的問題并及時的解決；二是要加強對收支編制情況進行決算審計并通過審計發現和處理計算中出現的問題。同時要多方面的聽取各部門的意見建議，提高房產收支編制的質量。
3.4 做好報表分析，為房產工作提供科學依據
收支編制工作是針對企業內部一切有關資金活動進行整理審核的過程，其目的在于保重企業內部的財務的準確性。在今天，房地產企業正處速發展的階段，只有做好財務工作才能保證穩步的發展，所以一個公司的財務工作是重中之重，特別是收支編制工作。每一個步驟都需要負責賬目的人員細心認真，無論是從審核原始憑證還是到對賬到最后的賬目整理和分析。這就要求財會人員一定要有職業責任意識，因為如果公司的財務出現了問題首先直接導致的是企業資金的周轉問題，其次是工作人員的薪資問題，這些都會間接的影響企業員工的工作態度和工作熱情，同時會給公司的發展帶來不利的影響。因此在做收支編制的同時，無比做好報表分析，這樣才能為企業的發展提供科學的依據，以便領導在公司的發展上做出正確的方針政策，保證公司穩定、健康的發展。
4 結語
目前在經濟全球化的大趨勢下，房地產作為一個熱門行業，也得到了突飛猛進的發展。為了順應時代的要求，房地產企業如何實現能在經濟市場的復雜逆境中堅強的成長。而資金作為房地產運行的命脈，如何保證資金安全，保證資金的順利流通，提高資金的使用率等問題是擺在房地產行業面前的一個重要問題。那么，要想成為房產行業的龍頭企業，熟悉掌握如何編制資金收支計劃表是十分有必要的。以上本文將從收入編制、成本費用編制及編制過程中應注意的事項等方面來做簡單的闡述，以能夠為房地產資金管理同行工作者，提供一定的參考資料。
參考文獻：
[1]盧錦龍.試論述房地產開發公司的預算編制與控制[J].現代經濟信息，2009（14）：48-49.
