發布時間：2023-08-17 17:50:30
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的投資基金的方式樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
關鍵詞：開放式基金；投資；收益；風險
證券投資基金簡稱基金，基金發源于英國，興盛于美國，現已成為金融市場不可缺少的一種證券投資工具。基金按照運作方式不同，分為開放式基金和封閉式基金。中國基金業相對于發達國家而言起步較晚，但是發展卻較為猛烈。1998年3月，兩只封閉式基金：基金開元和基金金泰拉開了中國證券投資基金試點的序幕，2010年9月隨著中國第一只開放式基金華安創新的誕生，封閉式基金逐漸被開放式基金代替。世界基金業發展的歷史就是一部從封閉式基金走向開放式基金的歷史，開放式基金越來越成為基金中的主流。
目前，開放式基金已成為國際基金市場的主流品種，美國、英國、香港和臺灣的基金市場均有90%以上是開放式基金。截至2010年12月初，中國開放式基金已達到586只。開放式基金可謂琳瑯滿目，基金投資者如何投資開放式基金，如何利用開放式基金這一投資工具獲得收益？已是我們不得不思考的問題。
一、正確認識開放式基金
基金是一種證券投資工具，反映的是一種信托關系，他有別于股票、債券，是一種間接的證券投資方式。投資者是通過購買基金單位而間接投資于證券市場。開放式基金是指基金發行總額不固定，基金單位總數隨時增減，投資者可以按照基金的報價在國家規定的營業場所申購或者贖回基金單位的一種基金。其具有以下特點：
1．專業管理，提高收益。基金靠發行基金單位，將眾多投資者的資金集中起來進行共同投資，資金規模優勢明顯。避免了單個投資者因資金有限、交易量小而產生交易成本較高的問題。基金公司也就是基金管理人，配備了大量的投資專家，由投資專家來運作、管理，并專門投資于證券市場。他們不僅掌握了廣博的投資分析和投資組合理論知識，而且在投資領域也積累了豐富的實踐經驗，能夠正確把握市場脈搏，提高投資收益率。
2．組合投資，分散投資風險。法律規定，基金必須通過投資組合，達到分散風險的目的，以保證投資人相對穩定的收益。證券投資基金通過匯集眾多中小投資者的小額資金，形成雄厚的資金實力。可以同時把投資者的資金分散投資于各種股票，使某些股票跌價造成的損失可以用其他股票漲價的盈利來彌補，分散了投資風險。
3．利益共享，風險共擔。基金投資者是基金的所有者，基金投資收益扣除相關費用后的盈余，按照各個投資者所持份額比例進行分配。收益大家一起分享，損失大家共同承擔。開放式基金與封閉式基金相比，開放式基金具有發行數量沒有限制、買賣價格以資產凈值為準、在柜臺上買賣和風險相對較小等特點，特別適合于中小投資者進行投資。在中國，每份基金單位面值為人民幣1元。基金最低投資額一般較低，投資者可以根據自己的財力，多買或少買基金單位，從而解決了中小投資者“錢不多、入市難”的問題。對開放式基金而言，投資者既可以向基金管理人直接申購或贖回基金，也可以通過證券公司等銷售機構申購或贖回，或委托投資顧問機構代為買賣。 正是因為這些方便因素，開放式基金受到了廣大投資者的青睞。
二、開放式基金投資失誤的原因
為什么投資者抱著共同的夢想，結果有人賺錢，有人賠本。即使投資同樣的基金，照樣“有人歡喜有人憂”。仔細分析，發現有以下原因：
1.選擇基金公司失誤。基金公司對基金的管理，依靠公司投研團隊的操作，主要由基金經理和幫基金經理收集信息、搞研究、打下手的人組成，基金投研團隊的信息搜集是否正確，信息綜合分析是否科學，基金經理的投資操作是否合理等，直接影響投資者的投資收益。管理不規范，存在老鼠倉的基金公司，勢必損害基金投資者的利益。不了解基金管理公司的綜合管理水平，盲目選擇該公司基金，自然就不會有理想的投資收益。
2.選擇基金失誤。有一部分人，只看基金單位凈值，不看收益率；或只看單位凈值變化，不看分紅狀況，以為單位凈值高的基金就是好基金。另有一些人，為了追求份額多，一味選擇低凈值基金。還有一部分人盲目追捧新基金，豈不知新基金無歷史業績可供參考，基金的管理者是否有投資經驗，能否給你一個驚喜，這些還都是未知數。基金規模大小也是基金選擇的一個重要因素，有些人一味地選擇規模大的基金，認為大規模的基金保險可靠。殊不知，基金規模太大，在一定程度上，經營的靈活性會受到限制。小規模的基金，有時雖然可能面臨清盤的危險，但它又有船小好掉頭的優勢。
3.進出場時機選錯。追高殺跌是股民的一貫錯誤做法，在基金投資方面，當然也不
例外。有些投資者盲目進出，必然要因盲目而付出代價[1]。股票、債券型開放式基金，申購和贖回遵循“未知價”交易原則，因此，投資者在申購或贖回時，并不能及時獲得成交價格。選錯進出場時間，買進價格高于理想的價格，賣出價格低于希望的價格，這些事也就屢見不鮮了。按照基金的“金額申購，份額贖回”原則，高價格買進的基金，所得的份額自然就減少了，同等分紅條件下，投資收益就會降低。
4.投資期限選錯。沒有正確把握買入和賣出時機，投資期限選錯，自然會增加投資成本，降低投資收益。基金是一種中長期投資工具，要求投資者具有一定的定力，也就是說不要這周買，下周賣。受中國2007年單邊牛市的影響，一些基金投資者產生了急于獲利的情緒，把基金當股票來操作。
三、投資基金的對策
1.科學選擇基金。第一，要選擇好的基金公司。事實表明，中國股市在特定階段的投資理念都會出現輪動，在恰當時機實現理念創新，可能收到很好的效果。而這取決于基金公司對市場的判斷。選擇正規的、有經驗的基金團隊，更要選擇好的基金經理。基金經理是替投資者代雇代管理負責操盤的投資高手，他的操作，對基金的收益率影響巨大。第二，要選擇好基金。首先，要了解基金的收益來源包括兩部分，一部分是基金凈值增長：開放式基金所投資的股票或債券升值或獲取紅利、股息、利息等導致基金單位凈值的增長，而基金單位凈值上漲以后，投資者賣出基金單位數時所得到的凈值差價，也就是投資的毛利。毛利扣掉買基金時的申購費和贖回費用就是真正的投資收益。 另一部分是基金分紅收益：投資者獲得的分紅也是獲利的組成部分。由于基金在經營過程中的風格不同。有些基金追求短期收益，有些追求長期收益。有些基金喜歡給投資者早分紅，少積累；有些喜歡少分紅，多積累。因此，投資者只看基金單位凈值很難判斷基金的優劣。要將基金單位凈值、累計凈值和分紅狀況結合起來，綜合判斷，才可能在眾多良莠不齊的基金中遴選出好的基金。其次，基金的排名情況，可以作為我們選擇投資基金的參考 [2]。有專家認為，如果一只基金能連續三年以上，將業績保持在同類基金排名的1/3以內，基本上就屬于信得過的基金公司和基金經理。投資者還需要分析基金的經營風格和持股狀況，分析該基金歷史凈值增長水平及穩定性。歷史凈值增長情況和穩定性是基金以往的業績表現，雖然不能完全說明未來的情況，但是基金投資思路的延續性和連貫性，必然影響基金的未來收益水平。
2.科學選擇進出場時機。與股票、債券相比，基金投資的費用較高。認購或申購時，要付認購費（申購）費，贖回還要付贖回費，而且費率較高。所以反復的買進賣出，無形中就加大了基金投資成本。投資者要經常了解經濟信息，了解宏觀市場，不要頻繁的買進賣出。但也不是說，持有時間越長，收益就越大。2008年那場金融危機，果斷清倉的基民們就收入不菲。真是“該出手時就出手”。進出場時機選擇正確，會提高基金的投資收益。以股票型開放式基金為例：進場時，希望價格低一些，這樣，同樣的資金，就可以多買些份額。實際操作就需要結合股票市場來分析，如果股指在低谷，后市又有反彈趨勢，而當天股市又在下跌，就可以大膽的買進。當股市漲到高點了，后市又有大幅調整趨勢時，明智的選擇就是“落袋為安”了。
3.選擇適合自己的基金。基金類別很多，不同的投資理念，不同的經營風格，會讓投資者眼花繚亂。投資者要根據自己的資金實力和風險耐受能力，科學選擇基金，選擇適合自己的基金。如果你喜歡冒風險，希望獲得高收益的投資，就可以選擇股票基金或成長型基金；若是保守一些，追求穩定的收入，就應選擇債券基金或收入型基金。
4.選擇基金資產組合，分散風險。混合搭配不同類型、不同基金公司、不同風格的基金，構建低風險定投組合，可以有效分散投資風險。投資者根據自己的風險承受力確定一個明確的投資目標，選擇業績較穩定的基金構成核心組合 [3]。一般來說，大盤平衡型基金較適合長期投資的核心組合，在核心組合以外，不妨買進一些行業基金、新興基金，以實現投資多元化并增加整個基金組合的收益。注意基金組合不宜太分散，根據自身的風險偏好持有三至五只優質而投資風格不接近的基金為佳。
選擇好的基金，選擇適合自己的開放式基金，可以為投資者帶來理想的收益，同時也會伴隨一定的風險。投資者只有正確把握市場脈搏，學會理性的分析，科學地選擇，才可能在變幻莫測的基金市場獲得理想的收益。
參考文獻：
[1]孫可娜.證券投資理論與實務[m].北京：高等教育出版社，2009：230.
關鍵詞:房地產投資信托基金;制度障礙;房地產融資
中圖分類號:F830.8 文獻標識碼:B文章編號:1007-4392(2007)02-0050-04
房地產投資信托基金以其賦稅優惠､稅務透明､可以提供高于一般證券的收益以及方便套現房地產等優勢在歐美房地產金融市場穩步發展,亞太地區的市場開拓也在積極展開｡中國的不動產業由于受到國家宏觀調控的影響,融資渠道單一､融資困難的局面一直沒能得以改變｡雖然房地產行業本身對于房地產投資信托的前景較為樂觀,但由于受到相關制度方面的約束,使得我國房地產信托業的發展相對于其他金融部門的發展大大滯后｡本文試圖分析天津房地產金融市場的基本狀況,就房地產信托基金業務開展的制度障礙展開討論,并提出改進建議｡
一､天津房地產金融市場的整體分析
目前,房地產開發投資資金仍以銀行貸款､自有資金和其他資金為主,其中銀行貸款占絕對比例｡雖然資金結構發生了一些變化,但其固有模式并未改變｡就開發企業而言,約有70%的資金來自于銀行貸款,這不僅使得房地產企業直接融資比例過小,而且還使企業被動依賴于銀行,一旦出現國家金融政策的調整,融資渠道狹窄的房地產企業就將面臨資金危機｡資料顯示,從1997年-2005年,天津市商業銀行投向房地產行業的貸款逐年增加,自2002年起,增幅明顯加快,年增額近20億元人民幣,增幅均在四分之一強,這一方面說明銀行對房地產行業發展的大力支持,另一方面也顯示出房地產業對資金的強烈需求(見表一)｡
如表二所示,與銀行貸款額的持續增加相對應的是,天津市的房地產投資額占全市固定資產投資額的比重維持在一個相對穩定的水平上,約在20%左右｡(表二)
二､發展房地產投資信托基金的制度障礙
影響房地產信托業發展的因素有很多,但其中最為核心的是制度因素,或者稱為相關立法｡任何好的金融產品,如果沒有相關立法予以約束,健康的發展幾乎是不可能的｡考察歐美房地產金融市場發展的歷程不難發現,立法先行幾乎是一個普遍的特征,尤其是對于房地產投資信托基金這種對稅收優惠要求較高的金融產品而言,完善的法律規章無疑是產品順利推向市場的有利保障｡目前,在天津發展房地產投資信托基金的主要制度障礙表現在以下幾方面:
(一)信托產品的規模限制
我國目前尚未出臺《產業基金法》,而按照現行的《信托法》規定,信托投資公司發行的信托計劃每項不得超過200份信托合同,每份信托合同的最低金額不得低于5萬元人民幣｡就房地產投資所需資金而言,200份的規模顯然是太低了｡天津市房地產市場的投資規模占整個固定資產投資規模的比重居高不下,房地產投資對于資金量的需求是巨大的,受到信托規模的限制,實際上每份信托合同要求的最低金額往往超出5萬元的幾十倍,在上市房地產公司方面,又有對外投資不得超過公司凈資產50%的規定｡而對于普通投資者而言,即便可以看到這是一項非常好的投資品種,由于受到個人可支配資金的制約,可投資的選擇余地非常之小,這也直接導致了相關信托產品在發行方面出現困難｡
經過修改的《信托投資公司房地產投資信托管理暫行辦法》已經有條件地突破了200份的限制,并且擴大了信托資金的使用范圍｡
(二)產權登記制度的制約
按照現行政策,對抵押或證券化的不動產產權進行轉移時,在產權登記機關只能以備案的形式出現,這意味著所謂的產權轉移并不具有相應的法律效力,一旦發生糾紛,投資者的權益難以得到保護｡房地產投資信托基金更傾向于解決已建成物業投資資金迅速變現的問題,投資的對象大多為有穩定現金流的物業,并非建設期的物業,前期投入資金依然需要開發商自己解決,以在建物業作為抵押取得銀行貸款是較為常見的做法,而基金的操作要求投資物業產權干凈明晰,以便更好的保護投資者的利益｡
(三)稅收制度的制約
我國目前現行的法律尚未對信托投資基金收益的納稅做出明確規定,操作中存在雙重征稅的問題,這大大提高了信托公司的經營成本,壓縮了投資者的收益空間,制度的缺失導致了發展的遲緩｡如果考慮國內物業海外上市,即海外基金通過境內公司持有物業,需要繳納33%的企業所得稅,而通過海外公司自己持有物業,則需要繳納10%的預提稅｡如果是以公司收購的方式發行REITs,雙重征稅將難以避免｡稅收成本增加,要求的回報率也將有所增加,天津的物業目前還難以達到這一水平｡就基金較為青睞的商業物業而言,目前在天津市場上平均的收益率為8%,較之北京､上海､廣州等一線城市略低一些｡一般的情形是,因為稅收成本的增加,對REITs回報率要求將增加0.5%～0.6%,以前回報率達到7%就可以發行,但是稅收成本增加后,收益率必須達到7.5%以上｡交易成本的大幅增加,對于開發商來說意味著融資時間加長,融資成本增大,而獲利空間更為狹小｡
(四)流通機制的制約
如果采用信托的方式推出房地產投資基金,則由于目前我國在信托產品的轉讓方面缺乏交易細則,使得大額信托合同的轉讓難以操作｡信托合同只能整體轉讓,不能分割,對于房地產信托產品而言,單個信托合同本身的資金額居高不下(主要是受到總量200份的約束),搜尋交易對手的成本大大增加｡房地產投資信托計劃所發行的信托受益權憑證是采用一對一簽訂信托合同的方式,未做到標準化,信托受益權憑證的證券屬性不明,降低了流動性｡《信托法》第48條規定受益人可以依法轉讓和繼承信托受益權,說明信托受益權可以流動｡但是,信托受益權的流動和轉讓只能通過相關當事人個別變更信托合同的方式實現,而缺乏公開的流通轉讓場所,也沒有公開的交易場所,也無法形成市場化的交易價格,這大大增加了流通轉讓的成本,降低了轉讓效率｡
(五)評級體系缺乏的制約
完善的資本市場,成熟的金融中介機構,極具市場公信力的評級體系,這些是保證基金順利運作的基礎｡房地產投資信托基金為公募金融產品,要求產品具有較高的市場透明度,在信息披露､產品轉讓渠道､政府監管等方面都應完備而健全,目前國內的資本市場在這些方面還是較為欠缺的｡
(六)匹配物業市場的制約
實際上,發達國家的房地產投資信托基金大多選擇建成后已經營3―5年,被市場檢驗已經具備穩定現金流的物業,因為基金投資收益的90%用作分配紅利,因此市場的認可度較高｡對物業的選擇也不僅僅局限于商業物業,其他如公寓､工業廠房等等也都有涉及｡但從市場的運行效率來看,集中投資于同一種物業類型有助于提升基金的市場價值｡而且基金的規模越大,規模經濟效應越明顯｡目前國內的開發商急于變現所持物業,不愿長期持有,而且在建設階段就出現了資金方面的問題,在資金需求的時間上與基金投資的意愿是存在距離的,天津市場也不例外｡此外,基金選擇的投資對象多為資源整合較好的整體物業,這與開發商零散出租或出售的模式也是不相匹配的｡
(七)團隊組合機制的制約
成功的房地產投資信托基金要求基金管理與物業管理分工清晰,而目前正在運作的基金卻出現了地產公司介入的現象,這與基金正常運作所要求的團隊組合是矛盾的｡商無論是在資金實力還是角色利益沖突方面都存在不可回避的現實問題｡
盡管障礙重重,天津市場還是做出了有力的探索,這將非常有助于標準房地產投資信托基金在天津市場的成長｡
三､試運行的天津“準房地產投資信托基金”
國內首只房地產投資信托基金(REITS)運作公司――天津市房地產基金管理公司已經成立并開始運作,同時也已報備銀監會,正在等待最后的審批｡建立基金管理公司并將部分資產打包上市的融資模式在中國國內尚屬首例｡若通過銀監會的審批,基金管理公司會將資產的30%拿出來實現海外上市,以此來達到募集資金的目的｡由于缺乏產業基金法,現行法律又存在諸多限制,所以該公司首先在天津成立基金管理公司,然后輻射京津地區｡基金管理公司主要由十家地產公司投資成立,股本金在1億元左右｡該基金的投資方可以是工商聯､信托投資機構､非銀行金融機構､企業商家,關注其發展計劃的基金等｡同時,公司還會面向津京地區吸引一些信托公司投資,目前主要是天津的北方信托和北京的中誠信托｡信托計劃方面主要面向津京地區,實行發行和股東非同一信托機構,以此避免發行上的關聯交易｡從未來發展空間上來看,該公司將先成立一個區域性組織,然后再成立一個專門的管理公司,與國外的投資銀行､會計事務所､審計所､律師行等實現嫁接,運作REITs部分基金實現海外上市,借此來達到募集資金的目的,并為資金募集開拓更大的空間｡對于上市資產,將優先選擇優質資產,無論資產類型如何｡與以往房地產信托計劃所不同的是,該基金在發行上沒有具體項目,而是面對一個產業｡在具體操作模式上,公司謀求為資產尋找資金與為資金找項目同時進行｡但因為目前基金發行缺乏法律支持,因此,該公司利用的法律依據依然是信托所適用的一法兩規,因此從外部看來,這依然只是一個房地產產業信托投資計劃,但實質卻是產業投資基金,其運作也是按照產業基金的模式推進的｡由于此信托計劃依然屬于私募基金,因此離真正意義上的產業基金尚存距離｡
四､改進路徑
針對以上存在的制約因素,要在天津市場上盡快推進房地產投資信托基金的建設,主要應從以下幾方面著手:
在國家現行稅收制度框架下,盡可能地推出地方稅收優惠及減免手段,鼓勵基金的運作｡當然,市場都在等待國家的產業基金法盡快出臺,有關稅收方面的安排也在其中｡2006年3月財政部､國家稅務總局聯合通知,對外公布了針對信貸資產證券化產品的印花稅､營業稅和所得稅等三項稅收政策｡信貸資產證券化的全部環節暫免征收印花稅,營業稅較之以前沒有增加規定,所得稅方面,對在當年取得､向機構投資者分配的信托項目收益部分,在信托環節暫不征收企業所得稅｡從總體來看,稅收優惠的意圖是較為顯著的,作為參照,這將有助于針對房地產投資信托基金的稅收改革｡
積極探求適合天津市場的房地產融資模式｡銀行貸款是主流,這在相當長的一段時期內不會改變,但在今后,銀行貸款的比例將會逐步下降,比較流行的說法是“銀行+信托+REITs＂模式,這一模式是否適合天津房地產市場還有待檢驗｡作為沿海開放城市,天津房地產市場,尤其是商業不動產市場發展迅速,但在投資回報方面并不盡如人意,這也是海外基金遲遲不予動作的主要原因之一｡如何整合現有不動產資源,鼓勵房地產開發企業持有物業并作長期規劃,進一步推動天津市場的商業繁榮,這是發展REITs的前提｡
培育和扶植成熟型的物業｡前面已經提到,REITs的投資對象為具有穩定現金流的成熟物業,在物業建設階段通常不會介入,這要求房地產開發企業在前期擁有較為雄厚的資金實力或者其他融資渠道,在短期可以應對資金方面的壓力,這需要地方政府給予恰當的金融支持｡規范金融中介機構的行為｡對投資銀行､信托公司､評級機構給予嚴格的執業監管,避免出現前期國內信托機構違規操作的混亂局面｡建立合乎規范的評級體系,并給予評級機構充分而獨立的運行空間,以保證基金信息披露的完整和真實｡
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1 日本出現房地產基金的時代背景
日本出現房地產基金并不早。1992年以前，日本的地產發展相對封閉，基本上沒有外資進入。20世紀80年代日本人在進行房地產價格評估時，并不知道用DCF的方式進行估值。
20世紀90年代，日本的銀行在泡沫經濟破滅以后，產生了大量的壞賬。自1992年起，日本房地產市場的價格連續下降了8年。這8年時間日本銀行一直在處理壞賬，處理各種房地產抵押物。2000年起，一些地方才開始停止下降。這一段時間投行和基金都發了大財。
Lone Star（中國有人翻譯成龍星基金，也有人翻譯成孤星基金）是1995年才在美國成立的基金。1997年進入日本，開始幾年就是從事不良債權的收購和處理。日本全國各地有900多家高爾夫球場。20世紀80年代，高爾夫球場會員證被炒得非常熱。一張會員證幾千萬日元，是普通工薪階層數年的年俸。會員證規定如果會員要求退會的話，錢是要全額退還的。20世紀90年代以后，許多會員退會，許多高爾夫球場無法償還會員的會員費，紛紛申請破產或者破產保護。Lone Star就在此時，收購了150家高爾夫球場。在2007年打包在東京證券交易所主板上市，叫PGM控股。同樣，高盛旗下的房地產投資基金也在2002年開始大批購入高爾夫球場100多家。2006年在東京證券交易所主板上市。高盛和Lone Star各自都賺到了不菲的收益。
90年代后期，日本人開始逐步了解到美國投行和基金的運作模式，開始設立各種各樣的房地產基金。大部分基金也是從購買銀行的不良債權開始的。日本的地產基金開始進入到普通國民的視線中，是2005年以后的事情。其中有兩個原因，一個是市面上開始有介紹美國投行和禿鷹基金在日本賺錢的書籍。另外一個原因是這個時候已經有許多的房地產基金管理公司在日本證券交易所上市。
2002年以后，日本的房地產市場開始停止下降并緩慢上升。其中一個重要的原因就是國際和日本國內大批的房地產基金出現，大家都爭相購買優質的房地產資源。這個階段給這些房地產基金融資的，主要是歐美的一些金融機構。2007年到2008年發生次貸危機，提供給日本這些基金公司的貸款沒有了來源，資金鏈條斷掉了，日本的房地產基金行業迅速垮掉。
2010年以后，日本的房地產市場開始恢復，但是，日本的房地產基金管理公司已經沒有了2000年到2006年之間的風頭。
2 日本房地產基金的結構
日本私募房地產基金的結構主要有兩種。
一種是GK-TK結構。所謂的GK就是日語里的“合同會社”。會社在日語里是公司的意思。合同會社的法律根據是2006年5月修訂實施的日本會社法，也就是公司法。TK就是日語里的“匿名組合”。其法律根據為日本的商法。需要注意的是，這種框架下，買賣的是房地產信托收益權，而不是房地產本身。
一種是TMK 結構。TMK是日語里的“特定目的會社”，其法律根據為2000年實施的資產流動法。
這兩種框架的設計需要考慮的是：一、把大額的房地產投資變成小額化，滿足不同投資家出資的需求;二、避免雙重征稅。日本的企業法人稅稅率在40%左右，稅負非常重;三、實現倒產隔離，限定投資家的損失;四、方便貸款。
目前日本地產基金購買的地產，大部分都不是實物的房地產，而是購買的房地產信托收益權。這樣做有兩個重要的意義，一是可以極大地減輕交易過程中的稅負擔，另外一個意義是，信托銀行在接受房地產設定信托的時候，要進行各種各樣的審查。如果是涉及黑社會的地產，就不能設信托，產權上存在重大瑕疵的，或者建筑質量上有重大問題的，也不能設為信托。
3 房地產基金的“煉金術”
日本房地產基金給投資家承諾的預期收益一般是15%以上。2007年次貸危機之前，基本上都達到了。房地產基金管理公司也收到了可觀的管理費。每年都有雜志公布上市公司員工平均年俸的排行榜。長期以來平均收入比較高的行業都是傳媒（電視臺和大型廣告公司），大型銀行和大型證券公司，綜合商社還有一些競爭力比較強的制造企業。2005年到2007年排行榜中，有不少的房地產基金管理公司名列前茅。2006年和2007年，日本的房地產基金管理公司Davici Advisory連續兩年蟬聯日本第一名，員工的平均年收入為1 700萬日元左右，折合17萬美元左右（但這家公司之后受次貸危機的影響破產了）。外資投行和外資地產基金公司的員工平均收入更高。但因為他們不是日本的上市公司，所以不在這些排行榜中。
那么這些地產基金是如何煉金的？
3.1 買便宜的東西。20世紀90年代，美國的投資銀行和房地產基金買的一般都是銀行處理壞賬而釋放的房地產抵押物。價格比較便宜。不過2002年之后，這種機會就基本沒有了。
3.2 處理房地產存在的一些法律問題。主要問題就是產權糾紛或者是和相鄰的房地產的摩擦。比如院子里的樹木枝葉長到了鄰居的院子里，或者說，違反法律規定設置了一些廣告牌子，或者沒有無障礙通道等。
3.3 盡可能地使用高杠桿。日本的房地產基金之所以在20世紀90年代后期開始飛速發展，一個原因是法律開始允許房地產證券化，另外一個原因是Nonrecourse loan開始在日本盛行。Nonrecourse Loan是摩根大通在1997年左右率先導入日本的。之后日本銀行也開始模仿實施，這大大方便了房地產的融資。歐美的投資銀行和商業銀行對房地產進行融資之后，組成CMBS或者RMBS，進而組成CDO等證券化產品。房地產基金在運作過程中，每購入一個投資標的，都毫無例外地使用了貸款。日本在20世紀90年代以后，貸款的利息都非常低，這無形中提高了投資收益率。
3.4 對建筑物的耐震或者環境保護進行改造。日語里有個詞“既存不適格建筑”就是說建筑物建造的時候，是嚴格遵守了當時的法規法令，但是之后比如在抗震耐震要求上，日本的國家標準提高了，建筑物達不到國家現行標準了。那么對這些建筑物進行修補，使其抗震能力達到國家要求。另外，如果建筑物中有石棉存在。一般都要進行除掉石棉的工作。通過這些工作，提高建筑物的價值。這種方法用得比較多。最近幾年少了。主要原因是由于基金的大規模運作，這類建筑物基本上都被改造過了。
3.5 對建筑進行重新裝修或者用途的改造。比較多的是對電梯和建筑物的外墻壁進行改造。裝修之后租金價格會上升。
3.6 進行合理的租賃搭配。也就是重新定位房地產的市場位置，根據需要趕走一些租戶，導入一些新租戶，改變寫字樓或者商業設施的品質，提升商業設施的客源數量和質量。
3.7 提高租金。就是簡單地提高既有租戶的租金水平。如果租戶不同意，就趕他們出去。
3.8盡可能降低交易成本。比如日本的地產基金買賣的大部分都是房地產的信托收益權，而不是房地產實物。其中一個重要原因就是可以避免房地產交易稅，減少支出。
4 投資日本房地產行業的利和弊
關于投資日本的房地產行業，最大的問題或者風險是中日關系的問題。近年來，中日關系不斷惡化，而且還有進一步惡化的傾向。政治關系會不同程度地影響到實體的投資。另外一個重要的問題是，日本社會對于海外投資，總體來說，不是持歡迎的態度。當然，這種現象在絕大多數國家都會有。
但是如果純粹從投資的角度看，也不能簡單說投資日本房地產行業就不如投資其他發達國家。日本有自己獨特的優勢。從房地產市場的成熟度和透明度上來講，日本的房地產市場并不亞于歐美發達國家。日本在20世紀80年代后期人均GDP達到過全世界第一的水平。但是房地產市場的成熟是次貸危機之后的事情。日本在20世紀80年代經歷了歷史上少有的房地產泡沫。在次貸危機前后又經歷了一次小型的地產泡沫。經歷了這些過程，投資人和普通老百姓對地產市場的認識更加理性和成熟。2001年開設了REITs市場。
日本房地產的價格非常透明。日本的國土交通省每年會公布土地的公示價。每年政府組織房地產評估師，對全國幾十萬個定點的土地，每年1月1日時間點的價格進行公布。每年日本國稅廳也會公布路線價。也就是公布全國道路沿線的土地，每年1月1日這個時間點的土地價格。每年各個地方政府也會給不動產進行固定資產的評估。根據這個評估金額對規定資產征收不動產稅。
日本的房地產登記是在法務省進行的。任何人都可以到指定的辦公窗口去查閱任何一塊土地或者建筑物的權屬和其歷史變更過程。
日本的房地產市場有一些固有的習慣，高度保證了房地產所有人的權益。比如，在出租寫字樓或者商業設施的時候，一般會收取6個月左右的房租作為保證金。在出租民用住房的時候，都需要租戶提供擔保人。并且一般會收取1個月或者2個月的押金。而且，日本的保險高度發達，所有的建筑物基本上都有火災保險。
日本近20年來利率都特別低，有一段時間甚至為零利率。在日本進行房地產投資，投資杠桿的效果是非常明顯的。海外投資家投資日本房地產基金，一般的IRR是15%左右。在中國房地產價格增速放緩的情況下，15%是一個非常可觀的回報。
進入2014年，不少中國的城市開始取消了限購。中國的房地產市場明顯逼近一個拐點。
個人認為日本在以下的幾個方面，對比其他國家具有相對的優勢或者說對中國企業具有特別的價值：
4.1 日本的房屋抗震技術。大家知道日本是個地震多發國家。一直到20世紀60年代，日本才開始建造高層建筑物。位于日本東京的霞關大廈是日本第一座高層建筑，但也只有30層左右。1993年，位于橫濱的Yokohama Landmark Tower開業。這棟樓高296米，有70層高。近50年來，日本發展了非常成熟的耐震、抗震、免震技術。
4.2 小戶型建筑。日本和歐美主要發達國家相比，有一個明顯的劣勢，就是地少人多。日本的國土面積為36萬平方公里左右。人口為1.2億左右，而且國土面積的一半以上都是山地和丘陵。大部分人口聚居在城市，城市的土地供應非常緊張。日本的房屋居住面積比歐美國家要小。但是人們總是期望在有限的條件下，生活得更加舒適，日本人也不會例外。日本的房地產企業，通過理念的更新和技術的進步來滿足消費者提出的需求。
戰后60年的發展，日本的房地產行業積累了豐富的經驗。這些經驗毫無疑問是值得我們學習和借鑒的。最近萬科推出了15平方米極小戶型。這就是一個例子。
4.3 養老設施。日本15年來，國民的平均壽命和女性的平均壽命一直是全世界第一，女性平均壽命為89歲。日本有各種各樣的養老設施和醫療護理設施。
4.4 優質的休閑和運動設施。日本有1 000家左右的高爾夫球場（中國目前是600家左右），有500家左右的滑雪場。日本是個多山的國家，植物覆蓋率是60%以上。日本的溫泉世界知名。最近幾年，有多個中國企業在日本購買了溫泉旅館。從北京或者上海到日本，乘飛機僅僅需要3個多小時。
學界對于住房公積金制度的性質存在著強制儲蓄性質論、住房補貼性質論以及社會保障稅性質論等觀點，每種觀點都從各自角度對我國的住房公積金制度進行了分析。筆者認為從法律角度來講，我國住房公積金制度存在以下性質：
（一）行政強制性質
按照《住房公積金管理條例》規定，職工住房公積金的繳納屬于國家強制執行的范疇，職工個人繳存的住房公積金，由所在單位每月從其工資中代扣代繳。單位應當按時、足額繳存住房公積金，不得逾期繳存或者少繳。違反該條例的規定，單位依法將受到限期辦理、限期繳存、行政處罰或者被申請法院強制執行等懲罰（見《住房公積金管理條例》第十九條第一款、第二十條第一款、第三十七條、第三十八條規定）。只要是條例所規定之范圍，職工不能自己選擇存或不存，必須依法繳存，因此，作為住房公積金制度，具有行政強制性。
（二）社會保障性質
從住房公積金制度在我國的興起背景，就可以看出，住房公積金制度最核心的目的就是保障我國居民的住房。在《住房公積金條例》中也體現了這一點，按照條例規定，住房公積金可以用于職工購房、建房、大修住房等時提供住房公積金貸款，同時也可以在法定條件用于前述用途下提前支取（見《住房公積金管理條例》第二十四條、第二十六條規定）。因此，作為住房公積金制度，具有社會保障性。
（三）有限的個人所有權性質
住房公積金是屬于繳存人的個人財產，繳存人繳存的金額全部都存入其個人專項賬戶，應當是屬于法律保護的合法私有財產。但同時，《住房公積金條例》又規定公積金繳存人要提取職工住房公積金帳戶內的存儲余額必須符合條例所規定的相應條件，而各省也根據《住房公積金條例》的規定制定了符合本省省情的具體內容（見《住房公積金管理條例》第二十四條、第二十五條規定；各省的規定比如陜西省西安市的《西安市住房公積金管理條例》第二十四條至第二十六條規定）。個人雖然對住房公積金擁有產權，但這種產權與個人的其他財產有所不同，對住房公積金的產權受到一定的限制（李海明，2012）。公積金具有有限的個人所有權性質。社會公積金的以上性質決定了政府在對公積金進行管理時既不能相同于稅收等國家征收制度的管理方式，也不同于繳存人自行選擇存入銀行的儲蓄款的管理方式，我國政府與公積金繳存人之間的法律關系有其特殊性。
二、我國政府與公積金繳存人之間的法律關系分析
（一）政府與公積金繳存人之間存在的合同之債法律關系
住房公積金制度在《住房公積金管理條例》中被定義為“國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業以及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金”（見《住房公積金管理條例》第二條第二款規定）。政府與繳存人之間的關系類似于銀行業金融機構與儲戶之間的關系。住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，屬于職工個人所有（上海房地產年鑒，2001）。一般來講，住房公積金繳存之后款項按照制度規定應當直接存入到繳存人獨立賬戶，住房公積金的管理由住房公積金管理中心代表國家管理，管理中心負有按國家規定的利率標準支付利息給職工的義務。雖然，住房公積金的繳存是強制性政府行為，但是政府在收繳之后只是將所有的賬戶統籌代管，賬戶資金不同于稅收等強制性收費。繳存人可以按照法律程序，在規定條件下提取自己賬戶下的住房公積金。《住房公積金管理條例》可以看做是二者形成合同之債法律關系的依據。
（二）政府與公積金繳存人之間存在的行政法律關系
前文已經指出，我國住房公積金的繳納具有行政強制性質，住房公積金的繳存由國家強制性規定，作為法定范疇之內的職工和單位必須依法繳納，若不依法繳納，將會受到法律的制裁。從這個角度分析，政府與公積金繳存人之間又存在著行政法律關系。政府與公積金繳存人都為該法律關系的主體；在該法律關系中，政府有權利也有權力依法強制性將公積金繳存人的一部分工資納入到國家統籌管理的范疇內，而住房公積金繳存人也應當依法繳納住房公積金。但需要明確的是，這里的行政法律關系又具有特殊性。它不同于政府在稅收、行政征收、罰款等行政行為實施過程中與行政相對方之間形成的行政法律關系。在后幾類行政法律關系中，政府對于自己依法實施某種行政行為所獲得的金錢具有所有權，也意味著政府可以決定其用途；但是在政府與公積金繳存人之間形成的行政法律關系中，政府必須按照條例的規定將住房公積金用在和居民住房有直接緊密聯系的地方，如住房公積金貸款、住房公積金的支取等，此外政府還可以根據條例規定將住房公積金用在諸如購買國債等低風險的方面（見《住房公積金管理條例》第二十八條規定）。
三、政府使用住房公積金進行高風險投資合法性分析
（一）合同之債法律關系下政府使用住房公積金進行高風險投資合法性分析
經前文分析得出，政府與公積金繳存人之間存在著合同之債法律關系，這屬于民法調整的范疇。作為合同法律關系，任何一方使用他方所有物，必須征得他方同意，否則即為侵權。此外，也有學者認為我國的住房公積金制度具有強制儲蓄性質，但因為政府不同于銀行業金融機構，作為政府，之于公積金繳存人，之于社會公眾就有著不同于銀行業金融機構的職責，即在社會公眾之中建立自己的社會公信力，做公眾的堅實依靠；作為政府，就絕對禁止未經公積金繳存人同意的情況下動用公積金繳存人賬戶資金（即使在民法上講貨幣是種類物，對于種類物只需交付同種類之物即可），用作股市投資此類高風險的活動。所以，政府如果要使用住房公積金進行高風險投資，首先必須征得住房公積金繳存人的同意，否則，就是侵犯繳存人合法權益，就是違法行為。
（二）行政法律關系下政府使用住房公積金進行高風險投資合法性分析
雖然《住房公積金管理條例》規定范圍之內的職工和單位繳納住房公積金是帶有強制性，政府可以依法強制要求繳納，在實踐中也是直接由單位代扣代繳，在政府與公積金繳存人之間存在行政法律關系。但是《住房公積金管理條例》也明確規定，住房公積金應當用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用（見《住房公積金管理條例》第五條規定）。《住房公積金管理條例》第八條規定：“直轄市和省、自治區人民政府所在地的市以及其他設區的市（地、州、盟），應當設立住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的決策機構……”；第十條規定：“直轄市和省、自治區人民政府所在地的市以及其他設區的市（地、州、盟）應當按照精簡、效能的原則，設立一個住房公積金管理中心，負責住房公積金的管理運作。……住房公積金管理中心是直屬城市人民政府的不以營利為目的的獨立的事業單位……”（見《住房公積金管理條例》第八條以及第十條規定）。各地的住房公積金管理中心多是具有實權的市房改辦、財政局、建設局的隸屬機構，或是與地方房改辦一套班子，兩塊牌子，事實上成了一個地方性的行政機構（張東，2004）。不管是政府還是住房公積金的管理機構是不以營利為目的的組織，它的職責就是負責替繳存人管理賬戶中的資金，負責賬戶資金的安全，保證住房公積金用在與保障住房直接緊密相關的方面。將住房公積金不經繳存人同意投入股市，使其處于和保障住房用途不直接緊密相關切高風險的領域，不符合法律規定。
四、結論
國泰金鷹增長開放式基金以募集22.26億元的資金規模順利發行。這是自2001年9月第一家開放式基金推出以來，基金業發展中的又一閃光點，確是令人鼓舞的。可是從開放式基金的發展勢頭看，卻不甚看好。那么應如何認識當前開放式基金發展勢頭不猛這一現象？我國開放式基金近期能否有較大規模的發展？我們又應以什么樣的態度對待開放式基金的發展？就這些問題筆者談幾點個人看法。
一、開放式基金發展形勢分析
1.開放式基金的成功推出開端良好
開放式基金的推出，是以2001年9月第一家華安創新開放式基金正式發行為開端的，至今僅半年多的時間。目前，我國先后推出開放式基金已有4只，募集資金總額已超過百億元。應當說，在如此短的時間里先后有數只開放式基金成功推出，對于我國尚不夠發達的基金業來說，確是一個不小的成績，而且是一個良好的開端。在開放式基金發行過程中，雖然在認購、贖回、市場運作等方面，還存在諸多不盡人意之處，但。總體而言，基本狀況是良好的，其重要意義不容忽視。第一，4只開放式基金的推出，為我國基金市場帶來了新的生機和活力。第二，開放式基金的推出是完善基金投資結構的關鍵一環。眾所周知，在當今世界-亡，開放式基金已是投資基金的主要形式，因而發達國家和地區如美國、日本、德國乃至我國的香港，其基金業都是以開放式基金為主的，其封閉式基金所占比例都越來越小（約為10％）。我國在2001年9月之前，只有48只基金，且全部為封閉式基金，僅就這一點而言，我國開放式基金的推出，即使只數甚少，資金額很小，但它卻標志著我國基金業由此成為走向完善的開端，標志著證券市場的發展跨出了關鍵性的一步。第三，開放式基金的推出意義深遠。由全部封閉式基金到推出開放式基金，是證券市場發展到一定階段的必然結果。特別是最近國泰金鷹增長和鵬華行業成長兩家開放式基金的相繼推出，的確令人感到，我國證券投資基金業已步入以加速發展開放式基金為主要特征的快速發展新階段；在不久的將來，以開放式基金為主要投資形式的規范化的理性機構投資者，將對我國證券市場的健康發展發揮越來越重要的作用；在我國證券市場日趨完善、運作規范的情況下，那些缺乏經驗或缺少充余的時間奔波于證券市場的投資者，將資金以開放式基金形式委托給以專家組成的基金管理人經營，將成為主要的投資選擇。由以上分析可見，開放式基金的成功推出，既為基金業階段性發展創造了良好開端，也為證券市場快速發展提供了良好條件。
2.目前開放式基金的運營形勢不夠樂觀
雖然開放式基金的發展總體上呈增長態勢，但與人們的預期和期望值尚有一定距離，甚至在某些方面令人失望，一些投資者的認購熱情不夠高。從第一家開放式基金推出以來，雖然基金越發越多，但投資者的認購熱情卻呈現出一種降溫的趨勢。主要表現在：最早創下最高業績的華安創新募集資金為58.67億元，后來南方穩健募集資金僅為34.88億元；在投資者認購方面，開始對華安創新的認購呈現超額態勢，而對南方穩健的認購額卻不及華安創新的一半；銷售網點發展也不平衡，國泰金鷹開放式基金銷售網點一度增至1500個，可是有些地方卻出現了開放式基金售出的還不如贖回的多的現象。面對這種市場對開放式基金的認同度和投資者熱情不高的狀況，業內人士頗為困惑。一個在國際上已經很成熟的金融品種，在我國推出后市場的反響卻不夠強烈，而且遇到種種障礙，不能不令人深思。筆者認為，這種情況的出現是正常的，盡管這種情況還會持續一個時期，甚至幾年，但隨著開放式基金的不斷完善、證券市場發展程度的提升，上述情況將會逐漸減少。而且從總的發展趨勢看，開放式基金市場認同度和投資者熱情的提升，是隨著時間、條件的變化而轉移的。因此業內人士應當樹立這樣的信心：若干年后，開放式基金一定會代替封閉式基金的地位，成為我國基金的主流。
二、發展開放式基金的理性思考
我國開放式基金推出后，之所以出現上述情況，一個很重要的原因就是人們（主要是投資者）對開放式基金缺乏正確而全面的認識。因此，讓廣大基金管理者和投資者理性地認識開放式基金及其發展，便成為理論工作者義不容辭的責任。
1.開放式基金成為基金市場主流是國際基金市場發展的必然趨勢
我們不否認，同其他任何事物一樣，開放式基金也是有其無法回避的弱點的，如開放式基金費率一般高于封閉式基金；開放式基金具有很強的流動性（投資者可隨時贖回）而不能全部用于投資，其效益受會到一定影響；開放式基金在證券市場處于上漲時，因申購數量激增而使基金收益“稀釋”，股市下跌時，又因應付贖回而使基金業績下滑等等。但是，從總的趨勢看，開放式基金將以其諸多優勢如流動性強、便利快捷、透明度高等而取代封閉基金地位的。縱觀世界各國，尤其是發達國家，其基金的發展也無不遵循一條從封閉式基金為主流到以開放式基金為主流形式的發展規律。1999年底，美國共同基金（開放式基金）在資產規模上一舉取代了傳統上一直居于統治地位的商業銀行而成為美國金融市場上的第一大金融中介。截止2000年9月底，全球開放式基金的市場規模已經超過12萬億美元。占全球主要股票市場總市值的36.19％，開放式基金數目已達到53450只。僅美國就擁有8027種開放式基金，投資總額超過了7萬億美元，遠遠超過其國內3.2萬億美元銀行存款總額。到2000年6月，美國開放式基金投資者人數達8790萬人，比1999年同期增加了500多萬。僅美國的家庭就有52％人持有開放式基金，品種達8000只，平均每戶就有4只。而同期美國封閉基金數目降到495只，資產總額僅1647億美元。日本開放式基金的總值已達4.9萬億美元，數目達2884只。德國開放式基金（公眾型）已發展到964只，資產總值2408億美元。就是我國的香港特區，至今已有注冊式開放基金899只，資產凈值超過2200億美元。2000年9月，我國臺灣地區的開放式基金也已達到280只，管理的資產389億美元。
上述情況表明，開放式基金已成為市場發達國家和地區投資基金的主流形式，也是世界各國和地區基金業發展的必然趨勢。為此，我國廣大投資者應當清醒地認識這一趨勢，看到方興未艾的我國基金業，不久的將來一定會以大規模、更完善的發展之勢，快步走上以開放式基金為主的發展之路。
2.冷靜認識當前開放式基金市場的“冷淡”局面
面對我國開放式基金推出后即遭“冷遇”的問題，有些業內人士困惑不解，甚至憂心忡忡。其心情是可以理解的，凡關心我國證券市場發展的人，都希望開放式基金推出后立即出現一個投資踴躍、蒸蒸日上的大好局面。但是，我們應當清醒地認識基金市場發展的規律。由封閉式到開放式，有一個由低級到高級、由弱勢到強勢、由小規模到小規模的發展過程，人們對開放式基金的認識也要經過一個由淺到深、由盲目到自覺、由感性到理性的過程；開放式基金的管理和操作也必然經歷一個不斷調整、完善和規范的過程。目前，開放式基金對我國基金業而言還是一個新生事物，是一個嶄新的金融品種，并處于初級發展階段，它不可能在近期內有一個大規模發展。理論上講是這樣，從實際情況看也是這樣。之所以如此，根本原因就在于目前我國大規模發展開放式基金的條件尚不具備，主要是我國證券市場的容延度尚有不足，即證券市場的容量及廣延度尚不適合開放式基金大規模發展。證券市場的容量有絕對容量與相對容量之分，絕對容量是指證券市場上證券流通總額；而相對容量則是絕對容量與國民生產總值（或國民儲蓄總額）之比。所謂市場廣延度，是指其在外延上的擴延程度，包括：交易規模；各類子市場的細分及專門化程度；市場體系的開放程度。只有證券市場的容量大、交易規模大、專門化與開放程度較高時，證券市場才能有較高的容延度和高效率。換言之，也只有當市場具有足夠的廣度、深度并達到一定層次、且流動性相當強的時候，開放式基金的大規模發展才有可能。反觀我國資本市場發展的狀況，雖然股市發展已有一定規模，但與之密切相關的貨幣市場、外匯市場以及債券市場發育得還很不完善，整個資本市場尚處于封閉狀態，對外開放度極小，當然資本市場的容延度也相當有限。然而，開放式基金的流動性是遠遠大于封閉式基金的，在資本市場尚處于封閉的情況下，我們不能奢望和要求開放式基金有一個大規模發展。
此外，中國資本市場缺乏做空機制，發展開放式基金還存在市場技術缺陷。目前，在我國證券市場上，可以投資的金融工具僅限于境內依法上市的股票和債券，其中債券也以國債為主。這樣，基金經營者在進行操作時，首要的選擇是購買股票，只有當股票價格上漲時，才能實現資本增值。然而當股市進入階段性空頭市場時，股價普遍下跌，由于缺乏有效做空機制，基金經理者很難回避市場風險。投資渠道的單一性與避險工具的缺乏性，就不可避免地限制基金管理者和專家理財優勢的發揮，當然也就制約了開放式基金的大規模發展。
3.積極創造條件，穩步推進開放式基金發展
雖然目前我國尚不具備大規模發展開放式基金的條件，但是，悲觀、裹足不前和無所作為的觀點與態度是不可取的。現在我國已加入WTO，隨著時間的推進，對開放度的擴大，我國資本市場的封閉狀態在不久的將來一定會被打破。屆時開放式基金大規模發展的局面一定會出現。在此之前，我們應當以積極的態度，積極創造條件，以穩扎穩打的策略，大力推進開放式基金的發展。
其一，努力創造適合開放式基金能夠獲得更大發展的法律環境。就目前而言，除進一步落實《開放式證券投資基金試點辦法》外，還應盡快制定、出臺實施細則，進一步規范基金申購、贖回、投資決策、清算結算、過戶交割行為，為開放式基金的推出和正常運轉提供更明確的引導。特別是在未來幾年內，我國應當借鑒國外健全開放式基金法律、法規的經驗，建立起較為完善的法律、法規體系。
其二，努力創造良好的市場環境。一是適時推出指數期貨，通過期貨的價格發現功能，以減少盲目性，減少基金的動蕩，從而為開放式基金創造良好的市場生存環境。二是增加開放式基金新品種，讓一些經營好、效果好、有一定證券交易經驗的券商適時轉移到經營基金方面來，以擴大市場容量。三是讓市場環境適應開放式基金的發展。因為市場環境與開放式基金的發展既是互相影響的，又是互相適應的，開放式基金發展遲緩也會影響市場環境，反過來就會迫使市場環境來適應開放式基金的發展。因此，繼續發展保險市場、股票市場等不失為明智的選擇。
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一、我國創新對外投資合作方式面臨的主要問題：
1.跨國并購范圍小、成功率低
受國際金融危機的影響，2008～2009年國際并購進入低潮。外界對中國企業的跨境并購給予很大的期望，但是國內企業應當保持清醒頭腦和謹慎態度，在把握機會的同時，做好深入研究和準備。
我國企業跨國并購，目前仍然主要集中在資源采掘、工業制造業領域，近兩年金融業跨國并購也時有發生；不過，服務業跨國并購總體上相對較少。事實上，近年，全球范圍供水供電、工程承包、消費電信等領域的跨國并購非常活躍，而我國相關上述行業企業未能敏銳地捕捉到相關國際機遇。另外，我國跨國并購還需要提高成功率，這里的成功率，包括并購實現的成功率和并購后企業經營的成功率。從并購實現的成功來看，目前我國資源領域的跨國并購已經引起美國、日本等戰略對手國家的注意，正是由于美國國內某些人政治上的提防，才部分導致中海油收購美國優尼科不能成功。
2.企業境外投資缺乏引導和規范
華爾街金融危機引發的全球性金融危機，也激化了各國相互轉嫁風險的內在利益驅動；全球金融危機呈現更加復雜的形勢和局面，勢必對我境外投資構成新的影響。
我國將有越來越多的企業有能力開展境外投資。在促進企業對外投資，引導企業的投資方向和經營過程，規范中國企業投資和經營行為等方面，需要配套開展相關的公共服務和公共管理。
3.境內外證券市場在對外直接投資中的潛能未被發掘
金融危機對我國經濟的不利影響逐步顯現，經濟運行的困難增加，但總體來看，我國證券市場對外開放風險可控，證券機構在歐美市場的業務有限，此次金融危機對我國證券市場的整體影響相對較小。
4.配套金融服務的產品品種少、功能質量差
2008年是極不平凡的一年，全球金融業歷經了上世紀30年代大蕭條以來最嚴峻的挑戰。從金融服務品種來看，我們看到，目前只有面向對外投資的法人貸款初步形成規模，但即使是這樣，在聯想收購IBM的PC業務等著名的境外投資大項目之中，境內機構貸款也只占少部分。同時，我國還沒有專門的股權基金、股權貸款等金融品種和金融機制直接用于支持企業對外投資，境內股權融資對企業“走出去”的支持管道顯得非常間接。至于企業對外投資中需要的離岸金融、信用擔保、貸款保險等，目前只有少數得到金融主管層授權的金融機構能夠提供，并且服務費率、效率等方面，和企業的要求都有一定差距。
二、金融危機背景下實現我國對外投資方式創新健康發展的對策思路
中國的對外投資雖已經取得了顯著的成績，但是目前還處于初級階段，在國際直接投資市場上的地位較低。金融海嘯已經在全球許多國家登陸，面對可能到來的經濟衰退，全球正在采取救市措施。盡管在這樣的背景下，使得我國在創新對外投資合作方式方面遇到一定的困難，對外投資仍要繼續，中國對外投資仍具有巨大的潛力。下面就在金融危機背景下實現我國對外投資合作方式創新健康發展提出了幾點對策：
1.推動和實現并購投資健康發展
在全球金融危機的環境下，當前許多國家正面臨嚴重缺乏資金的困境，形成了對外來資本的深度需求，而且出價均處于歷史較低水平，各國政府對外來資金的一些限制也有所放松。這自然給中國企業去海外投資收購帶來機會。
首先，拓展跨國并購的產業領域。引導我國供水供電、工程承包、消費電信等領域的服務商，積極尋找并購商機，實現企業國際化不斷邁上新臺階。其次，提升跨國并購計劃的命中率。在這方面，政府和企業都應該積極行動。政府應該在多雙邊經貿合作中，通過會談和簽約，努力敦促經貿合作伙伴，為中國企業開放更大的產品和要素市場領地。還有，提高跨國并購發生后的整合效率和經營成功率。為此，在跨國并購發生前，要充分總結不成功跨國并購提供的經驗教訓，企業要分析和判斷形勢，提出合適的談判條件；對沒有把握獲得好效果的，寧可不實施并購；并購發生后，企業一定要有整合的長期規劃和分階段目標，并落到實處。
2.充實企業境外投資管理和服務工作
目前金融危機持續蔓延，我國未來經濟發展急需的重要資源產品處在低位運行，在此情況下，只有鼓勵企業積極地走出去，才能彌補國內資源和市場的不足。 危中求機，中國企業此時出擊并購海外礦業資源，抓住當前金融風暴時機，擴大海外投資，提高自身的資源儲備。
現階段，我們可以嘗試從以下方面，初步建設企業境外投資的公共、準公共管理和服務框架。首先，財政出資設立企業境外投資咨詢和培訓部門。由外經貿主管部門設置編制約10人左右的辦事機構，定期舉辦民營企業境外投資的咨詢會、引導會、培訓班、研討會。其次，逐步充實民營境外企業商會體系。一方面，要拓展原來以國有企業成員為主的相關企業協會（五礦商會、工程承包商會）的工作機制，將民營企業的入會、服務和協調納入進來；另一方面，要加大全國工商聯體系對民營企業境外分支工作的參與，積極構建海外企業商會，并努力在企業經驗推廣、競爭秩序協調等方面，開展工作。還有，積極面向企業對外投資，培育培訓、翻譯、信息、財會、規劃等方面的社會中介服務機構，建立海外投資社會中介機構及其工作人員的資質認證制度。
3.為境內主體通過內外證券市場投資境外企業創造寬松環境
在國際金融危機背景下，從全球范圍來看，熊市無處不在，影響無處不在。從中國證券行業角度來看，應該說證券公司、基金公司等國內證券行業的從業機構所受到的影響相當有限，完全可以控制。而國內證券市場受到的影響和沖擊非常大，并且迄今為止，許多影響仍然在進一步吸收的過程之中。 在這樣的背景形勢下如何更好的進行對外投資是一我們迫不及待需要研究的問題。
首先，要以松綁為基本思路，逐步放松和簡化企業境外上市的資質管理，放松和簡化各類主體投資境外證券市場的監管，使廣大民營企業擁有和國有企業一樣的境外上市機會。其次，按照國際慣例和經濟安全要求，逐步面向境內企業在境外證券市場開展換股、認購、收購等操作，建立寬松、規范、有序的備案登記和資質管理制度。還有，要在上海、深圳、香港等證券市場，建立海外企業上市中國證券市場的板塊，并力圖為中國主體“不出國門”參股境外企業提供機會。
4.豐富和拓展面向對外投資開展的金融品種和關聯服務
當前從華爾街開始的金融海嘯愈演愈烈，目前已經造成全球房地產的持續下跌、諸多全球大型投資銀行倒閉、各國股市暴跌、歐美金融機構虧損和全球經濟增速急速放緩等嚴重后果。但任何時候都有機會，機會只留給有準備的人。其實，盡管股指暴跌、房價下挫，但仍有很多投資品能給你帶來不錯的回報。
首先，仿照美國OPIC、德國DEG等機構，建立政策性對外投資專業融資機構，建立嚴格、規范的政策性對外投資配套融資專業審批制度。其次，逐步面向企業對外直接投資，在國內金融機構之中，建設基會融資、股權貸款等金融產品品種。再次，在商業性金融機構之中，面向企業對外投資，培育貸款保險、貸款擔保等金融產品 。另外，對所有商業銀行放開經營離岸銀行業務。還有，繼續大力促進國內銀行、保險等金融機構“走出去”，并在境外加強與非金融“走出去”企業的聯系。
參考文獻：
[1]John Campbell.International investment and International Trade in the Product Cycle.Quarterly Journal of Economies vol.80.
各區縣財政局、勞動和社會保障局、各財政分局、各外商投資企業：
為了規范外商投資企業提繳、使用中方職工權益資金的管理，維護中方職工的合法權益，促進企業健康發展，根據財政部財外字〔1999〕735號《關于加強和改進外商投資企業提繳使用涉及中方職工權益資金管理的通知》和我市深化社會保障及職工住房改革有關文件的規定，現就改進和加強外商投資企業提繳、使用中方職工權益資金管理的有關問題通知如下：
一、經市政府同意，1986年北京市人民政府的《北京市實施〈中外合資經營企業勞動管理規定〉的補充規定》（京政發〔1986〕43號）中涉及企業中方職工7．5％醫療費、20％日常勞保福利費用、20％養老儲備金的提取口徑、比例和列支渠道，以及結余資金的處理，從2000年1月1日起，改按本通知中的有關規定執行。
二、外商投資企業招聘職工應當按規定辦理招聘備案手續并依法訂立勞動合同，依法向當地社會保險經辦機構辦理保險登記，參加社會保險，并按時足額地為中方職工提取、繳納各項社會保險費，保護職工的合法權益。
（一）基本養老保險費和補充養老保險費。按照《北京市企業城鎮勞動者養老保險規定》（北京市人民政府令1998年2號）執行。企業按全部被保險人繳費工資基數之和的19％按月提取、繳納。企業提取的基本養老保險費，計入管理費用。經濟效益好、經營管理狀況穩定、民主管理制度健全的企業，可在建立基本養老保險的基礎上建立補充養老保險，所保險種應適用全體中方職工，不得只有少數高級管理人員享有。企業建立補充養老保險按國家有關規定執行。
（二）大病醫療統籌費。按照《北京市地方所屬城鎮企業職工和退休人員大病醫療費用社會統籌的規定》（北京市人民政府令1995年第6號）執行。企業以上年度全市職工月平均工資的2．5％，按企業中方在職職工人數按月提取、繳納。企業提取的大病醫療統籌費，計入管理費用。原提取7．5％中方職工醫療費的辦法停止執行。新的醫療制度改革辦法頒布后，按新的辦法執行。
（三）失業保險費。按照《北京市失業保險規定》（北京市人民政府令1999年第38號）執行。失業保險費以本單位中方職工上年月平均工資為基數乘以1．5％，按實際應參保人數按月提取、繳納。企業提取的失業保險費，計入管理費用。
（四）工傷保險費。按照《北京市企業勞動者工傷保險費規定》（北京市人民政府令1999年第48號）執行。企業以上年度本企業被保險人月平均工資為基數，按照行業差別費率確定的標準，按月提取、繳納。企業提取的工傷保險費計入管理費用。
外商投資企業按應繳數額提取基本養老保險費、大病醫療統籌費、失業保險費、工傷保險費，上繳后應無余額。
外商投資企業提取、繳納上述各項社會保險費（大病醫療統籌費除外），應以中方職工工資總額為基數。職工工資總額是指企業在一定時期內直接支付給本企業全部職工的勞動報酬總額，主要由計時工資、基礎工資、職務工資、計件工資、獎金、津貼和補貼（包括洗理衛生費、上下班交通補貼）、加班工資等部分組成。
三、外商投資企業必須按照國家法律、法規和當地政府的規定，及時足額提取下列涉及中方職工權益的其他各項資金，并按規定用途使用。
（一）職工福利費。企業按照職工工資總額的14％提取。職工福利費主要用于職工的醫藥費、職工探親假路費、生活補助費、醫療補助費、獨生子女費、托兒補貼費、職工集體福利、職工供養直系親屬醫療補貼費、職工供養直系親屬救濟費，職工浴室、理發室、幼兒園、托兒所人員的工資，以及按照國家規定開支的其他職工福利支出，也可用于支付中方職工的補充養老保險費。
（二）職工教育經費。企業按照職工工資總額的1．5％提取，用于企業職工參加在職培訓，提高業務技能所需費用支出。
上述（一）、（二）項費用以企業全部職工工資總額為基數計提，但對于企業在與外籍職員簽定勞動合同時，已訂明外籍職員的福利費包括在其應付工資當中的，應以中方職工工資總額為基數。
（三）中方職工住房基金。按照市財政局《轉發財政部關于頒發〈關于外商投資企業中方職工住房制度改革若干財務問題的規定〉的通知》（京財建〔1995〕1445號）執行。其中：企業按規定繳納的中方職工住房公積金在住房周轉金中列支，不足部分，在成本、費用中列支。企業按規定向中方職工提供的住房補貼和住房補助，在住房周轉金中列支。根據市房改辦、市財政局《關于建立住房公積金制度有關問題的規定》（〔95〕京房改辦字第37號），外商投
資企業必須為中方職工建立住房公積金。住房公積金的交存率按有關規定執行。企業為職工交存住房公積金后，根據市房改辦、市財政局、市勞動局《關于北京市外商投資企業建立職工住房公積金的規定》（〔93〕京房改辦字第154號），不得再在成本、費用中提取每人每月30元的中方職工住房補助基金。現存的住房補助基金余額一律轉入住房基金中的住房周轉金。有關住房制度新的文件下發后，按新的規定執行。
（四）職工獎勵及福利基金。按照國家有關吸收外商投資法律、法規和市財政局《轉發財政部〈外商投資企業執行新企業財務制度的補充規定〉的通知》（京財合〔1994〕50號）執行。
四、中外合資（合作）企業按照《外商投資企業工資收入管理辦法》（勞部發〔1997〕46號）規定，對中方高級管理人員實行名義工資與實得工資收入管理辦法的，其名義工資與實發工資之間的差額部分，用于企業中方職工補充社會保險、職工福利費和住房周轉金。企業中方一般職工不實行名義工資與實得工資收入管理辦法。
對于本通知之前，外商投資企業合同、章程或者與職工簽訂的勞動合同中已約定中方高級管理人員名義工資中包含應付社會保險費和國家物價等項補貼，以及對中方一般職工實行名義工資辦法的，應按本通知的規定協商變更企業合同、章程或勞動合同。變更后的中方高級管理人員“名義工資”中不再包含應付社會保險費和國家物價等項補貼。
五、中方職工權益資金的管理
（一）外商投資企業對涉及中方職工權益的各項資金在分別按有關財務會計規定正確核算外，還要同時設置輔助帳簿，全面反映各項資金的來源和用途。對于本通知之前，企業已按財政部門規定，對中方職工權益資金實行中方單獨設帳，單獨核算，單獨開戶，單獨管理的企業，可仍按原辦法執行，但必須設置專人進行規范化管理，并接受有關方面（包括外方）的監督。
（二）中方職工各項權益資金，必須按規定的用途專款專用，不得用于對外投資、企業間借款、贊助、捐贈以及購置與中方職工權益無關的財產。
（三）對現有的中方職工各項權益資金結余要進行認真清理，凡挪用、擠占中方職工權益資金的，必須及時清理收回；對不符合規定而多提的各項權益資金，應沖減成本費用。對涉及上述社會保險的各項權益資金結余，應首先用于補繳按規定應為中方職工繳納而未繳的各項保險，補繳后仍有結余的，并入相關科目，其中：原按月提取相當于中方職工工資總額7．5％的醫療費結余，并入職工福利費；原按月提取相當于中方職工工資總額20％的養老儲備金結余，并入職工福利費。今后用于離退休職工在統籌退休費用之外的必要開支，按規定計入企業管理費用。其他各項權益資金的正常結余，結轉下年繼續使用。
（四）企業工會依法對涉及中方職工權益的各項資金的提繳和使用情況進行監督。
六、外商投資企業的主管財政機關及勞動和社會保障行政機關負責監督檢查企業中方職工權益資金的提繳、使用情況。企業應將涉及中方職工權益各項資金的提取、使用、結余等情況，作為委托會計師（審計）事務所進行社會審計的內容之一。
七、企業清算時，涉及中方職工權益的各項資金以及用該項資金購置的各項財產、設施的處理，按照市財政局《轉發財政部關于外商投資企業清算期財政財務管理有關規定的通知》（京財合〔1995〕2118號）的規定執行。外商投資企業清算時，不屬于清算財產的三部分財產無法交給接受單位的，應上繳當地財政部門。
八、對違反本通知規定的企業和直接責任人，主管財政機關、勞動和社會保障行政機關，依照國家有關法律、法規給予處罰。
為了規范外商投資企業提繳、使用中方職工權益資金的管理，維護中方職工的合法權益，促進企業健康發展，根據財政部財外字〔1999〕735號《關于加強和改進外商投資企業提繳使用涉及中方職工權益資金管理的通知》和我市深化社會保障及職工住房改革有關文件的規定，現就改進和加強外商投資企業提繳、使用中方職工權益資金管理的有關問題通知如下：
一、經市政府同意，1986年北京市人民政府的《北京市實施〈中外合資經營企業勞動管理規定〉的補充規定》（京政發〔1986〕43號）中涉及企業中方職工7．5％醫療費、20％日常勞保福利費用、20％養老儲備金的提取口徑、比例和列支渠道，以及結余資金的處理，從2000年1月1日起，改按本通知中的有關規定執行。
二、外商投資企業招聘職工應當按規定辦理招聘備案手續并依法訂立勞動合同，依法向當地社會保險經辦機構辦理保險登記，參加社會保險，并按時足額地為中方職工提取、繳納各項社會保險費，保護職工的合法權益。
（一）基本養老保險費和補充養老保險費。按照《北京市企業城鎮勞動者養老保險規定》（北京市人民政府令1998年2號）執行。企業按全部被保險人繳費工資基數之和的19％按月提取、繳納。企業提取的基本養老保險費，計入管理費用。經濟效益好、經營管理狀況穩定、民主管理制度健全的企業，可在建立基本養老保險的基礎上建立補充養老保險，所保險種應適用全體中方職工，不得只有少數高級管理人員享有。企業建立補充養老保險按國家有關規定執行。
（二）大病醫療統籌費。按照《北京市地方所屬城鎮企業職工和退休人員大病醫療費用社會統籌的規定》（北京市人民政府令1995年第6號）執行。企業以上年度全市職工月平均工資的2．5％，按企業中方在職職工人數按月提取、繳納。企業提取的大病醫療統籌費，計入管理費用。原提取7．5％中方職工醫療費的辦法停止執行。新的醫療制度改革辦法頒布后，按新的辦法執行。
（三）失業保險費。按照《北京市失業保險規定》（北京市人民政府令1999年第38號）執行。失業保險費以本單位中方職工上年月平均工資為基數乘以1．5％，按實際應參保人數按月提取、繳納。企業提取的失業保險費，計入管理費用。
（四）工傷保險費。按照《北京市企業勞動者工傷保險費規定》（北京市人民政府令1999年第48號）執行。企業以上年度本企業被保險人月平均工資為基數，按照行業差別費率確定的標準，按月提取、繳納。企業提取的工傷保險費計入管理費用。
外商投資企業按應繳數額提取基本養老保險費、大病醫療統籌費、失業保險費、工傷保險費，上繳后應無余額。
外商投資企業提取、繳納上述各項社會保險費（大病醫療統籌費除外），應以中方職工工資總額為基數。職工工資總額是指企業在一定時期內直接支付給本企業全部職工的勞動報酬總額，主要由計時工資、基礎工資、職務工資、計件工資、獎金、津貼和補貼（包括洗理衛生費、上下班交通補貼）、加班工資等部分組成。
三、外商投資企業必須按照國家法律、法規和當地政府的規定，及時足額提取下列涉及中方職工權益的其他各項資金，并按規定用途使用。
（一）職工福利費。企業按照職工工資總額的14％提取。職工福利費主要用于職工的醫藥費、職工探親假路費、生活補助費、醫療補助費、獨生子女費、托兒補貼費、職工集體福利、職工供養直系親屬醫療補貼費、職工供養直系親屬救濟費，職工浴室、理發室、幼兒園、托兒所人員的工資，以及按照國家規定開支的其他職工福利支出，也可用于支付中方職工的補充養老保險費。
（二）職工教育經費。企業按照職工工資總額的1．5％提取，用于企業職工參加在職培訓，提高業務技能所需費用支出。
上述（一）、（二）項費用以企業全部職工工資總額為基數計提，但對于企業在與外籍職員簽定勞動合同時，已訂明外籍職員的福利費包括在其應付工資當中的，應以中方職工工資總額為基數。
（三）中方職工住房基金。按照市財政局《轉發財政部關于頒發〈關于外商投資企業中方職工住房制度改革若干財務問題的規定〉的通知》（京財建〔1995〕1445號）執行。其中：企業按規定繳納的中方職工住房公積金在住房周轉金中列支，不足部分，在成本、費用中列支。企業按規定向中方職工提供的住房補貼和住房補助，在住房周轉金中列支。根據市房改辦、市財政局《關于建立住房公積金制度有關問題的規定》（〔95〕京房改辦字第37號），外商投資企業必須為中方職工建立住房公積金。住房公積金的交存率按有關規定執行。企業為職工交存住房公積金后，根據市房改辦、市財政局、市勞動局《關于北京市外商投資企業建立職工住房公積金的規定》（〔93〕京房改辦字第154號），不得再在成本、費用中提取每人每月30元的中方職工住房補助基金。現存的住房補助基金余額一律轉入住房基金中的住房周轉金。有關住房制度新的文件下發后，按新的規定執行。
（四）職工獎勵及福利基金。按照國家有關吸收外商投資法律、法規和市財政局《轉發財政部〈外商投資企業執行新企業財務制度的補充規定〉的通知》（京財合〔1994〕50號）執行。
四、中外合資（合作）企業按照《外商投資企業工資收入管理辦法》（勞部發〔1997〕46號）規定，對中方高級管理人員實行名義工資與實得工資收入管理辦法的，其名義工資與實發工資之間的差額部分，用于企業中方職工補充社會保險、職工福利費和住房周轉金。企業中方一般職工不實行名義工資與實得工資收入管理辦法。
對于本通知之前，外商投資企業合同、章程或者與職工簽訂的勞動合同中已約定中方高級管理人員名義工資中包含應付社會保險費和國家物價等項補貼，以及對中方一般職工實行名義工資辦法的，應按本通知的規定協商變更企業合同、章程或勞動合同。變更后的中方高級管理人員“名義工資”中不再包含應付社會保險費和國家物價等項補貼。
五、中方職工權益資金的管理
（一）外商投資企業對涉及中方職工權益的各項資金在分別按有關財務會計規定正確核算外，還要同時設置輔助帳簿，全面反映各項資金的來源和用途。對于本通知之前，企業已按財政部門規定，對中方職工權益資金實行中方單獨設帳，單獨核算，單獨開戶，單獨管理的企業，可仍按原辦法執行，但必須設置專人進行規范化管理，并接受有關方面（包括外方）的監督。
（二）中方職工各項權益資金，必須按規定的用途專款專用，不得用于對外投資、企業間借款、贊助、捐贈以及購置與中方職工權益無關的財產。
（三）對現有的中方職工各項權益資金結余要進行認真清理，凡挪用、擠占中方職工權益資金的，必須及時清理收回；對不符合規定而多提的各項權益資金，應沖減成本費用。對涉及上述社會保險的各項權益資金結余，應首先用于補繳按規定應為中方職工繳納而未繳的各項保險，補繳后仍有結余的，并入相關科目，其中：原按月提取相當于中方職工工資總額7．5％的醫療費結余，并入職工福利費；原按月提取相當于中方職工工資總額20％的養老儲備金結余，并入職工福利費。今后用于離退休職工在統籌退休費用之外的必要開支，按規定計入企業管理費用。其他各項權益資金的正常結余，結轉下年繼續使用。
（四）企業工會依法對涉及中方職工權益的各項資金的提繳和使用情況進行監督。
六、外商投資企業的主管財政機關及勞動和社會保障行政機關負責監督檢查企業中方職工權益資金的提繳、使用情況。企業應將涉及中方職工權益各項資金的提取、使用、結余等情況，作為委托會計師（審計）事務所進行社會審計的內容之一。
七、企業清算時，涉及中方職工權益的各項資金以及用該項資金購置的各項財產、設施的處理，按照市財政局《轉發財政部關于外商投資企業清算期財政財務管理有關規定的通知》（京財合〔1995〕2118號）的規定執行。外商投資企業清算時，不屬于清算財產的三部分財產無法交給接受單位的，應上繳當地財政部門。
八、對違反本通知規定的企業和直接責任人，主管財政機關、勞動和社會保障行政機關，依照國家有關法律、法規給予處罰。
