發布時間：2023-09-03 14:57:12
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[中圖分類號]F293.33[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）29-0141-02
由《2012房地產企業經營管理藍皮書》中預測，2011―2015年，32%～40%的中小規模房產企業將被淘汰出局，究其原因主要是財務風險引起。因此，針對中小上市房地產面臨的財務風險及時進行評價并建立防范體系對于保障這類企業健康發展意義重大。
1房地產企業財務風險評價模型的構建
本文以和訊網行業排名在80～160位中篩選出的30家上市房產公司為樣本，采用因子分析構建財務風險評價模型，具體過程如下：
1.1財務風險評價初始因子的選取
本文借鑒國內外學者成果擬定12個財務指標：流動比例（X1）、超速動比例（X2）、資產負債率（X3）、固定資產周轉率（X4）、銷售凈利率（X5）、銷售毛利率（X6）、總資產報酬率（X7）、主營業務增長率（X8）、總資產增長率（X9）、現金流量債務比（X10）、現金總債務比（X11）、現金流量總資產比（X12）。其中資產負債率為適度指標，與財務風險最小化程度呈負相關，采取取倒數對其正向化處理，使12個指標具有可比性。
1.2財務風險評價的因子模型
設原始p個變量為X1，X2，…，Xp，要尋找的k個因子（k
2中小上市地產公司財務風險評價的因子分析過程2.1實證分析的適用性檢驗
玻璃球度檢驗如下，KMO值=0.602，大于臨界值0.5；Bartlett值為340.099，P
2.2財務風險評價模型因子變量的構造
一般來說，當公因子的累積方差貢獻率達到80%以上時，即可確定所需公因子個數。前四個因子的累計方差貢獻率達到83.112%。說明這4個指標提供原始數據83.112%的信息，足以解釋原數據。
2.3因子變量的命名
經過因子旋轉得到的12個變量與4個因子的關系如下：因子1的流動比率（X1）、超速動比率（X2）、資產負債率（X3）的載荷系數為0.983、0.990、0.938，它們反映償債能力，故稱償債能力指標；因子2的現金流量負債比（X10）、現金總債務比（X11）、現金流量總資產比（X12）的載荷系數為0.952、0.957、0.956，它們反映現金保障能力，故稱現金保障能力指標；因子3的固定資產周轉率（X4）、銷售凈利率（X5）、銷售毛利率（X6）、總資產報酬率（X7）反映中小房地產公司的贏利能力和效率，故稱贏利效率指標；因子4的主營業務增長率（X8）、總資產增長率（X9）成長能力，故稱成長能力指標。
關鍵詞：房地產企業 財務分析 財務風險 激烈
一、房地產企業的風險類型和特點
（一）房地產企業項目的籌資風險及特點
1、房地產企業在項目開發初期，自有資本比例很低，主要依靠負債進行開發
當前，我國的房地產企業自有資金很少，資金來源主要依靠銀行貸款。期初時房地產企業較多的享受到借款資金所帶來的益處，然而隨著我國政府對房地產市場的調控和貸款的陸續到期，房地產企業出險了很多前期貸款的本金和利息無錢支付的現象。從某種程度上可以說，房地產企業有時候僅是空有亮麗的外表，在其背后其實背負著巨額債務。
2、房地產企業再融資困難
由于我國房地產企業資金大部分來自于銀行貸款，負債經營比重較大。造成房地產企業利息負擔沉重。房地產企業一旦再次獲得資金的能力降低，將會直接面臨資金斷裂的風險，這對房地產企業而言，將是致命的。
（二）房地產企業項目的投資風險及特點
房地產企業前期所需資金數額多、投入較大，這種行業特點使得投資活動成為房地產企業的活動核心。房地產企業的項目投資風險是指在房產項目投資中由于不可知因素的影響，使得房產項目無法達到預期收益或目的，而導致房地產企業的償債能力和盈利能力受到一定影響，直接造成房地產企業在投資環節需要面臨不確定性風險。
（三）房地產企業的項目經營風險及特點
房地產企業的經營風險主要是指兩部分，一種是材料采購風險；另一種是存貨變現風險。
1、材料采購風險
是指房地產企業在當前的物價不斷上漲的市場經濟環境下，鋼材、水泥等建筑原材料的價格日益增長。隨著原材料的價格上漲，房地產企業的采購成本被增加。使得房地產企業面臨著一定的風險。
2、存貨變現風險
房地產企業在正常運營中還會受到利率波動的影響。貸款利率的增長會增加房地產企業的資金成本，從而使其預期收益被減少。從2007年開始，我國政府為了抑制通貨膨脹，一共進行了六次加息。再加之當前金融市場不斷收緊，房地產企業的財務成本被持續增加，間接導致按揭貸款購房者的購房成本迅速上升，直接造成市場對房產的需求降低。
二、房地產企業應加強財務分析，防范財務風險
（一）通過償債能力分析，防范財務風險
1、從分析短期償債能力入手
房地產企業短期償債能力指標主要有流動比率、速動比率、現金比率。流動比率是流動資產與流動負債的比值；速動比率是速動資產與流動負債的比值。速動資產是流動資產中變現速度較快或者償債能力較強的資產。現金比率是立即可動用的資金與流動負債的比值。一般而言，房地產企業的流動比率和速動比率越高，企業擁有的可用于抵償短期債務的流動資金就越多，短期償債能力也越強。但是，在實際的財務分析時，尤其是在通過分析財務指標評判企業風險時，還要結合房地產企業的自身特點和行業情況，比如，房地產企業資金回流慢，前期投入通常較多。在這種情況下，財務分析時就不能將其與一般的流通企業相提并論。比如，對房地產企業而言，有時流動比率和速動比率雖然較高，但并不能簡單評判其短期債務就一定能如期償還。因為，倘若應收賬款存在大量呆賬、壞賬，那么這兩個比率可能就會因為應收賬款的弱變現能力而失去其應有的特性。同理，現金比率也并非越高越好。若其過高，可能代表房地產企業沒能對資金進行合理的調度，從而造成資金浪費或閑置現象。
2、從分析長期償債能力入手
長期償債能力指標主要有凈資產負債率、資產負債率等。其中，資產負債率表明在房地產企業的總資產中通過借款方式籌集的資金占有的比例。該指標能夠直接反映出房地產企業債權人權益的保障程度。通常，該比率越低越好。比值越低，代表負債的償還度就越高，財務風險也就越小。凈資產負債率是房地產企業的負債總額與企業所有者權益的比值。該比值通常用于表明房地產企業的基本財務結構的穩定情況。比值越高，表明房地產企業具有較高風險的財務結構；反之，倘若比值較低，則表明房地產企業具有較低風險的財務結構。一般而言，該比值越低越好，比值越低，表明房地產企業債權人的權益就越有保障，財務風險越小。
（二）通過支付能力分析，防范財務風險
對房地產企業而言，支付能力的情況直接與財務風險緊密相連。從某種意義上可以說，支付能力的好壞，是衡量房地產企業財務風險的一個主要標志。關于支付能力，可以設置現實支付能力與潛在支付能力兩種指標。
1、從分析現實支付能力入手
現實支付能力是用房地產企業本期會計期末的貨幣資金的全部結存額與全部費用的月平均支出額進行比較，計算出期末全部貨幣資金數額在月平均支出額之下可供正常支付的周轉月數。一般而言，現實支付能力指標越大，房地產企業的現實支付能力就越強。反之，則相反。但是，并非該指標值越大越好。如果該指標值過大，則表明企業在一定程度上資金浪費現象較為嚴重。通常，計算得出的周轉月數在3上下較為合適。
2、從分析潛在支付能力入手
潛在支付能力是房地產企業在對外投資之前，會計期末的全部貨幣資金和有價證券（拋去借入款）的合計數與房地產企業當期費用的月平均支出額進行比較而得出的可供正常支付的周轉月數。通常，房地產企業的潛在支付能力與計算所得的可供周轉月數成正比。可供周轉月數越多，則房地產企業的潛在支付能力就越強。反之則相反。然而，有價證券、銀行存款，以及借入款的期限都長短不一，變現能力和風險程度也各不相同，因此，在財務分析時需作具體分析。尤其是需要注意在財務分析的過程中，運用該指標數據時，所涉及的貨幣資金、借出款、有價證券、借入款燈，是否均來自同一會計期某時點的靜態數據指標。同時，還需要預測房地產企業近期的現金流入量和現金流出量；企業的收入和支出情況；借出款的收回情況和借入款的歸還情況等因素。唯有如此，實際支付能力的預測才能更接近實際。
（三）開展成本控制分析
無論何種企業，成本控制都是其改善經營管理和提高時常競爭力的關鍵環節。房地產企業也不例外。因此，在房地產企業的財務分析中，還應重視與開展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要對房地產企業的成本控制目標的執行效果進行正確評價。同時，面對成本升高與降低時，要及時分析其產生原因和對房地產企業財務風險的防范方面所帶來的深層次影響。其次，還要明確房地產企業在成本控制中的關鍵環節和關鍵的風險控制點。針對每一個關鍵環節和控制點，制定對應的操作規范和有效的防范方法，以尋求降低房地產企業房產項目成本的未來途徑和方法，以提高防范財務風險的能力。對此，可以適當借助《管理會計》中的“本、量、利”關系分析模式和邊際貢獻法、盈虧平衡分析法、變動成本計算法等，從整體上做好“全成本核算管理”，開展定量分析以及合理利用各種技術設備，實現對房地產企業的成本支出進行嚴格控制和科學規劃，調動企業上下全員降低成本消耗的積極性。
三、結語
總而言之，具有一個資金密集型的行業，房地產企業具有很大的發展潛力和高成長性。房地產企業的項目投資周期較長、風險性也較高。房地產企業若要在當前的市場經濟環境中有效防范財務風險，提高資金運轉效率和安全性，就要從分析短期償債能力和長期償債能力入手，分析企業的現實支付能力與潛在支付能力，并且對成本控制進行分析和掌握，唯有如此，才能更好的規避、控制和管理財務風險。繼而才能進一步實現企業利潤最大化，獲得更高的房地產項目投資收益，也為房地產企業的持續經營和下一步發展奠定了良好基礎。
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【關鍵詞】房地產企業；財務風險
房地產上市公司的負債不僅高而且資金的回收時間長加上投資規模的巨大，這些因素的稍微變化就會可能對房地產的財務風險造成很大的影響。及早察覺風險的信號，并且及時對發現的問題進行有力地分析，同時采取行之有效地防范與補救手段，在困境中摸索出一條正確的道路，是目前一切房地產商在現在世界經濟動蕩不安的大環境中所必需的。
一、房地產行業面臨的主要風險
房地產企業出現財務危機的原因是不同的，不同的企業具有不同的財務風險，但最后表現結果就是現金流短缺，不能支付應付賬款和償還到期債務，其形成原因歸根到底來自于兩個方面：企業的微觀因素和宏觀因素。這兩個方面的原因導致了企業突發性財務風險和周期性財務風險的發生。本文將結合房地產公司的行業屬性，從宏觀方面和微觀方面對房地產公司的財務風險進行研究。
1.1宏觀方面分析
1.1.1宏觀經濟周期因素
眾所周知，房地產行業的發展與國民經濟的發展密切相關，發展趨勢也受到國家經濟發展的周期性影響。一般來說，房地產行業發展周期與國家宏觀經濟發展周期相同，根據國民經濟周期的四個階段劃分，房地產行業周期也可以劃分為復蘇、繁榮、衰退和蕭條等四個階段。當宏觀經濟環境發展比較好的時候，房地產行業同樣發展勢頭趨好，樓市表現趨向于活躍，房價上漲，成交量不斷放大，房地產行業上市公司的股票一片紅，呈現上漲的趨勢，企業財務狀況比較好，危機發生概率很小。
1.1.2金融環境風險
金融環境對房地產行業的影響主要表現在放貸規模的變動和利率的變動。我國房地產行業的資產負債率相對于其他行業明顯偏高，債務融資在房地產公司的資本結構中占有非常大的比重，如果利率升高那么明顯加重了房地產公司的利息支付負擔，嚴重影響企業正常經營，加大了現金流出量，同時也會抑制房地產的投資和消費需求，加重了投資者的還貸壓力。
1.1.3土地成本風險
土地價格在房地產公司開發經營成本中占有非常大的比重，若房地產公司不能很好的利用土地資源，將嚴重影響其資產有效地周轉，加大資金的機會成本。由于國家土地資源是不可再生的資源，其使用權和交易權受到國家國土政策的制約和影響，所以土地價格易受到土地市場上供求關系的影響，可是這又將影響到房地產企業土地儲備成本。
1.1.4市場供求風險和變現風險
市場供求風險是指投資所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。我國房地產市場主要是由城市化進程和經濟收入增長形成的消費需求來主導，房價上漲主要反映的是基于消費性需要的真實的供求關系。變現風險是指將商品兌換成現金時因折價而導致的資金損失的風險。因此當房地產上市公司因支付工程款及貨款能力不足，或是償債或其他原因急于將房地產變現時，為將房子盡快脫手，以銷售所得房款快速回籠資金以緩解償還資金壓力，最常見的是降價而蒙受損失。
1.2微觀方面分析
1.2.1籌資風險
籌資風險是由于企業籌資結構和籌資方式的不合理而引發的企業到期不能償還本金和利息或企業未能取得預期計劃的收益的風險。2012年上半年，房地產企業在降價跑量的同時，也頻頻在資本市場上融資，萬科、綠地等企業在年內均有數十億的融資大單。從上市的房地產公司50強來看，房地產公司在2012年上半年融資情況依然不容樂觀，部分房地產企業被迫出賣自己的股權以求繼續生存，即使能夠發行債券或者得到信托和銀行貸款，但是其融資成本增加依然比較明顯。
1.2.2營運風險
營運風險主要包含以下三個方面。首先是產品銷售過程所帶來的營運風險：若公司的房地產企業將其自身商品定位不當，就不能適應市場的需求，造成銷售困難，造成大量資金被占用在存貨上，公司的經營現金流就會受到影響，由營運風險而轉變成公司財務風險的機率就會加大。其次是生產建造過程帶來的營運風險：如果生產建造過程中出現安全事故或是原材料價格上漲等不利因素，這也會嚴重影響企業今后的經營。最后是企業日常經營管理帶來的營運風險：房地產企業房屋建造時間長，使房地產企業無法如期交房，造成業主的集體退房或是惹上官司就會使房地產企業利潤大幅度下降，嚴重影響到企業的長遠發展。
1.2.3投資風險
投資風險是指企業對未來投資收益的不確定性，在投資活動中可能會遭受投資收益損失甚至投資本金損失的風險，資金投資使用的好壞將會直接影響到投資風險的發生。它也是一種經營風險，房地產投資的長周期性同樣給企業帶來了較大的財務風險，通常用來指企業投資的預定收益率的不確定性。
參考文獻
[1]李華中.上市公司經營失敗的預警系統研究[J].財經研究，2001，10：58-64.
摘要房地產行業的發展與國家宏觀政策、經濟環境密切相關，僅從房地產企業的報表數據簡單分析得出的結論是片面的。國內土地可以分期開發、地價可以分期支付等因素，導致房地產企業往往有巨額的表外負債。國內不同地區的房地產價格走勢、市場需求特點也有差別，因此，只有對房地產企業進行全方位的深入了解、綜合分析，才能充分掌握企業的財務狀況和贏利能力。不同的房地產企業既可能有戰略的不同，也可能有區域的差別，對房地產企業的財務分析還需要與業界同行進行橫向比較，這樣才能對其財務狀況有更全面的認識。
關鍵詞房地產公司財務分析財務管理
一、房地產公司的盈利能力分析
盈利能力指的是公司獲取利潤的能力，其中盈利能力指標主要用于反映公司一定時期內收益水平高低，即公司盈利能力越高，則表明公司一定時期內收益水平越高；反之亦然。同時，對于房地產公司而言，其盈利能力涉及到多項指標，如營業利潤率指標、總資產報酬率指標、資本收益率指標、成本費用利潤率指標、凈資產收益率指標及盈余現金保障倍數指標等，上述指標均在不同程度上影響著房地產公司盈利能力大小。另外，非經常性損失是指與房地產公司主營業務無直接聯系的收入，這部分凈資產對真實、公允地反映房地產公司持續、穩定地盈利能力產生不利影響。未解決這一問題，需要房地產公司在計算凈利潤時剔除企業管理層利用技術手段調控利潤與非經常性損益的影響，從而確保能夠更為客觀真實的反映出房地產公司的盈利能力。
除此之外，現金流也是房地產公司盈利能力的重要影響因素，所以要求房地產公司做好對資金現金率、銷售現金率的分析工作，確保二者能夠準確揭示出房地產公司主營業務獲取現金的能力，即資金現金率、銷售現金率越高，則表明房地產公司獲取現金的能力越強；反之資金現金率、銷售現金率越低，則表明房地產公司獲取現金的能力越弱。
二、房地產公司償債能力與資產變現能力的分析
償債能力是指公司應用資產償還短期債務與長期債務的能力，而資產變現能力是指公司將資產轉換為現金或負債的能力，其中償債能力與資產變現能力是公司財務狀況及經營能力的重要衡量指標。對于房地產公司而言，其償債能力涉及到多項指標，如流動比率指標、速動比率指標、現金比率指標、資金周轉率指標、清算價值比率指標及利息支付倍數指標等。
房地產公司在計算流動比率與速動比率時需注意下述三方面問題：（1）存貨界定問題。一般而言，房地產公司將開發產品與開發成本確認為存貨列入流動資產中，但是能夠在短期內變現的僅有開發產品與已具備預售條件的開發成本，所以，房地產公司計算流動比率時應將不具備預售條件的開發成本從存貨中剔除出來；（2）待攤費用與預付賬款等無法轉變為現金償還負債流動資產的剔除問題。對于多數房地產公司來說，其通常都是以高價獲取到土地儲備，所以只有對其做好減值準確才能夠真實、公允、客觀反映出存貨的變現價值及償債能力；（3）預收賬款從分母流動負債中扣除問題。房地產公司預收賬款實為未實現的銷售收入，當工程項目竣工后便可正式作為銷售收入予以結算，所以切勿將預收賬款確定為一般流動負債，應將預收賬款從分母流動負債中予以扣除。
結合我國當前社會經濟背景來看，只要房地產公司將資產負債率控制在70%之內，便不會對公司各項運營活動造成太大的影響。實際上，受多方面原因的影響，致使國內多數房地產公司普遍處于高負債運營狀態，與此同時房地產公司更注重償還短期債務能力問題，而房地產公司的償還短期債務能力主要受到期債務償付比率、利息現金保障倍數及短期風險頭寸等指標的影響，其中到期債務償付比率指的是一定時期內公司經營現金凈流量與到期債務本息之間的比率，其主要用于反映房地產公司運用經營現金流量償還到期債務本息的能力，當到期債務償付比率超過1時，則表明房地產公司到期債務的自我清償能力較強，即經營現金流量足以償還到期債務本息；當到期債務償付比率小于1，則表明房地產公司到期債務的自我清償能力較弱，即經營現金流量不足以償還到期債務本息。利息現金保障倍數指的是一定時期內公司經營現金凈流量與債務利息之間的比率，其主要用于反映房地產公司運用現金償還債務利息的能力，其中利息現金保險倍數越低，則表明公司運用現金償還債務利息的能力越弱，從而公司面臨的財務風險越大；反之利息現金保險倍數越高，則表明公司運用現金償還債務利息的能力越強，從而公司面臨的財務風險越小。公司經營凈現金流量加上貨幣資金后減去到期流動負債便得到短期風險頭寸，其主要用于反映房地產公司償還短期債務的能力，其中當短期風險頭寸為負數時，則表明房地產公司到期債務的自我清償能力較弱，即經營現金流量不足以償還到期債務本息；當短期風險頭寸為正數時，則表明房地產公司到期債務的自我清償能力較強，即經營現金流量足以償還到期債務本息。
資產的變現能力取決于資產的流動比率，對于房地產公司而言，其資產流動比率受應收賬款的周轉速度等因素的影響。一定范圍內，房地產公司資產流動比率越高，資產變現能力越強，表明房地產經濟效益越好。如果房地產公司資產流動比率過高，將導致機會成本大幅度增加，致使房地產公司資金利用率低下，從而引發房地產公司資產流失、浪費等現象的發生。實踐研究顯示，流動比率以2：1為最佳。另外，速動比率能夠準確反映出房地產公司應用流動資產償還流動負債的能力，實踐研究顯示，速動比率以1:1為最佳。
三、房地產公司營運能力的分析
營運能力是指公司經營運行的能力，其主要用于反映公司利用各項資產獲取利益的能力。對于房地產公司而言，營運能力涉及到的指標有應收賬款周轉率指標、存貨周轉率指標及總資產周轉率指標等，以存貨周轉率指標最為突出，即公司存貨周轉率越高，則表明項目開發周期越短，即項目開發成本越少，致使項目效益越好；另外，應收賬款周轉率是影響公司營運能力的又一重要指標，其中應收賬款周轉率越高，則表明公司一定時期內應收賬款周轉次數越多，即公司貸款回收期限越短，越有助于加速公司資產流動，從而推進房地產公司快速發展。
四、房地產公司成長能力的分析
成長能力是指公司擴展經營規模的能力，其主要用于反映公司未來發展速度及趨勢。對于房地產公司而言，成本能力涉及到的指標有主營業務利潤增長率指標、經營現金流量成長比率指標、主營業務收入增長率指標及凈利潤增長率指標等，其中主營業務收入增長率越高，則表明公司產品的市場需求量越大，業務擴展能力越強；主營業務利潤增長率與凈利潤增長率越高，則表明公司經營業績越好，市場競爭力越強。經營現金流量成長比率越高，則表明公司成長越快。除此之外，利潤保留率指標、股本比重指標及固定資產比重指標等也在不同程度上影響著房地產公司成長。
五、結論
總之，房地產企業必須進行客觀的財務分析，反映企業真實的財務狀況及贏利能力，為企業管理層提供決策依據。全文結合房地產企業的實際，在贏利能力、償債能力、運營能力以及成長能力四個方面分析了企業的財務狀況，以期對房地產企業的財務狀況有一個全面的認識。
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關鍵詞:房地產企業 財務風險 預警 管理
近幾年，我國房地產企業如雨后春筍，不管以前是搞科研的、做制造的、還是服務業的，也不管資金多少，通通對房地產趨之若騖，前幾年大家賺得盆滿缽滿。近一年，國家對房地產的行業調控已初見成效，房地產企業競爭日趨激烈化，隨之而來的財務風險也在呈上升趨勢。在這種情況下，有必要對房地產企業的財務風險進行分析，并做好預警及管理工作。如何對房地產企業存在的風險進行預警并采取相應的措施進行控制，已經成為房地產企業迫在眉睫的事情。
一、房地產企業財務風險防范機制
房地產財務風險就是房地產企業在發展過程中會受到內外環境的影響致使企業出現破產風險或使普通股收益發生大幅度的變動的風險。房地產財務風險也可以理解為房地產企業在籌資、投資、資金運營及利潤分配過程中會因不同因素而使房地產企業的生存、盈利及發展發面受到重大的影響。在市場經濟大環境下，房地產企業財務風險是客觀存在的，要想將風險和影響完全消除是不切實際的。在這種情況下，就應該建立房地產財務風險預警機制，將房地產企業財務風險值降至最低。財務風險防范機制如下：
(一)完善風險防范體系
要完善風險防范體系，就應該建立完善的風險防范體系，建立健全的管理機制，抓好內部制度建設，加強對相關財務人員的素質培養并將房地產相關資金細節問題落實到實處，將資金細節落實到實處，明確風險監管職責，落實好相應人員責任并明確相關責任制。同時要建立健全的成本控制體系，費用支出必須經過嚴格的審批才能使用，以提高資金利用率，減少資金浪費。
(二)發揮風險預警系統作用
所謂的風險預警系統，就是以信息為基礎并貫穿于企業經營活動始終的全過程，以企業財務報表、經營計劃及相關的資料依據，通過財會、金融、企業管理及市場營銷管理等理論，利用數學模型或是比例分析法對財務管理全過程進行控制，在出現問題時能及時采取相應的應變措施，將房地產財務風險降至最低的風險預警機制。要想風險預警系統的作用，就應該對相應的企業信息進行分析，對可能出現的風險信息進行預警或提前采取相應的措施，降低財務風險。在發生財務風險的時候，能夠及時找到致使財務不佳的根源，使經營者能夠財務相應措施，阻止情況進一步惡化。
二、房地產企業財務風險管理
(一)確立資本結構
要想對房地產財務風險進行有效管理，確立合理的資本結構是必不可少的。畢竟公司資本結構合理與否和籌資決策有直接關系，公司在籌資決策的時候，會根據企業的實際狀況，對影響決策的相關因素進行綜合分析并確立合理的資本結占有合理的比例。因此，公司在決策的過程中，就應該選擇最佳融資方式、融資對象、融資金額及期限。要想選擇最佳方式和對象，管理者就應該成本和收益進行權衡，并在此基礎上對股權融資和債權融資進行分析。此外，還要對資金額和期限進行適當的選擇。只有將公司的負債率和債務期限進行合理的搭配，才能有效的降低公司償債壓力，保證資金正常運行。只有對公司成本結構進行合理優化，才能更好的實現企業最大化利益，才能最大限度地降低籌資成本、減少財務風險。
(二)加強對外部環境的應變能力
房地產企業是受外部環境影響較強企業，特別是在經濟環境復雜多變的今天，受外部環境的影響更強。外部環境是客觀存在的，外部環境的變化常給房地產企業發展帶來一定的財務風險，這種財務風險是不可預見的，更無法對其施加直接影響。但是可以根據外部經濟環境發展規律和國家政策的態勢，對其進行研究和分析，建立相應的預警機制，隨時關注外部環境的變化，結合公司實際情況對風險進行預測，并根據相應的預測，采取相應的措施，制定財務管理政策，對不合理的措施進行及時調整。在增強財務管理應變能力的同時，也能降低不利條件對財務管理活動的影響，進而降低房地產企業外部風險。
(三)提高公司全員風險管理意識
要想對財務風險進行相應的控制，離不開公司全員風險管理意識。首先公司領導要有較強的風險管理意識和較強的責任感，能根據實際情況做出正確的決策，以降低財務風險。只有領導帶頭，明確相關部門應該承擔的責任、義務，真正實現權責分明，各部門才能更好的配合財務管理人員進行相應的工作，財務管理人員的風險意識才能得以加強，才能真正地意識到房地產財務活動的復雜性和重要性，才能積極地參與到房地產財務管理中去。也只有這樣，財務管理人員才能將房地產風險預警作為首要目標，以財務風險控制體系為導向，更好的對財務風險進行預防，使財務風險得到有效控制。
三、結束語
隨著我國經濟突飛猛進的發展，房地產企業也在迅速的發展。然而，房地產企業畢竟是后興起的產業，在激烈的市場競爭條件下，容易受內外經濟環境的影響而出現財務風險。在這種情況下，房地產企業財務風險預警和管理是十分必要的。只有加強房地產企業財務風險預警和管理，才能更好地促進房地產企業經濟發展。
參考文獻：
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[2]范軍衛.我國民營企業中的財務風險分析及其對策[J].經營管理者.2009
房地產開發企業是指對城市土地綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織。近年來，我國房地產企業發展迅猛，房地產業已經成為我國經濟支柱之一，伴隨著房地產政策的改進，以及金融政策的創新，房地產業得到了越來越廣闊的發展空間。房地產業作為一個尚未成熟的新興行業，豐厚的利潤吸引了許多房地產開發商的參與，面對著中國房地產市場所擁有如此廣闊的前景，大批的投資者紛紛進入房地產業，使得該行業的競爭日趨激烈，其面臨的風險也不容忽視。
我國的房地產市場起步于80年代中期，但是它的發展是非常迅速的，它為國民經濟的快速增長做出了很大的貢獻。由于經濟的發展，人民生活水平的提高，對房地產的需求呈現日益擴大的趨勢，使得房地產行業資產規模迅速擴張，但同時國家也逐漸加強了對房地產行業的宏觀調控，房地產企業出現財務危機的可能性更加大。加強開發項目的經營管理，特別是財務風險管理，提高資金使用效果，提升競爭力，向效率和創新要利潤將是未來房地產業健康發展的必由之路。
1 我國房地產財務風險研究現狀
我國對于房地產財務風險研究起步比較晚。在這之前，我國房屋建設從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來分析，那是一種低風險甚至零風險的投資建設，這就導致了我國對于風險理論研究工作遲遲未能展開。20世紀90年代初期，國內出現了房地產投資熱，我國才真正開始了對房地產財務風險的研究。一些專家、學者都發表了這方面的相關著作，彌補了我國在這方面的缺陷。
目前，我國房地產建設正處在高峰期，隨著我國改革開放的層次加深，房地產市場也開始了與國際接軌，使得房地產項目競爭更加激烈，企業面臨的財務風險越來越大。大部分房地產開發企業，由于不重視風險管理與經營管理，在激烈的競爭中敗下陣來，有的甚至被淘汰出局。財務風險貫穿于房地產項目開發的始終，因此，深化房地產項目財務風險的研究，建立適合我國房地產開發實際的、系統化的風險管理體系與風險管理模式，是當前理論界與實業界亟需解決的重要課題。
2 企業財務風險內涵及其表現形式
2.1 財務風險內涵
財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而蒙受損失的可能性。
2.2 企業財務風險表現形式
房地產是一個非常注重資金流的行業，在房地產企業內部控制管理中，基本以財務為主。現階段房地產企業的財務風險主要由以下六個方面構成：
2.2.1 稅率變動風險 房地產是一個非常注重現金流的行業，因此對稅率的變化非常的敏感。其中涉及營業稅、印花稅、教育費附加稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、企業所得稅、土地增值稅、個人所得稅等，在投資、開發、經營過程中稅率的變動，將導致企業成本費用增加或減少，預期收益和銀行流動現金儲備無法確定。
2.2.2 資金閑置或斷裂風險 房地產企業財務內部控制的重點在于保持凈現金流量的穩定，只有擁有穩定的現金流，才能保證資金鏈的穩固。只有在保證凈現金流量為正的情況下，才有資格談論投資報酬率，才有資格談論企業的未來發展規劃，因此，房地產開發企業需要通過控制財務預算計劃的方式來控制現金流的大小，防止出現資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。
2.2.3 經濟周期影響的風險 房地產開發企業與國民經濟有著相當密切的依存關系，非常容易受到國家宏觀調控政策和經濟環境變化的影響。在經濟繁榮時期，貨幣政策相對寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對房地產企業的發展有良好的促進作用；相反在經濟蕭條時期，貨幣政策相對緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對房地產企業的需求也會下降。由此可見，房地產開發企業的發展存在隨經濟周期變化而膨脹或萎縮的風險。
2.2.4 融資風險 由于房地產開發企業需要大量資金，而房地產開發企業在融資的時候容易受到經濟周期波動、政府宏觀政策調控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動較大。
2.2.5 資產負債率超標 房地產企業是資金密集型行業，開發一個項目需要投入大量的資金，我國房地產企業的資金來源主要是銀行貸款。近年來，大部分房地產開發企業的資產負債率都在警戒線附近上下波動，如果企業達不到預期的收益或者融資沒有達到原先計劃的數額，就會面臨相當巨大的償還債務風險。
2.2.6 預期投資回報風險 房地產企業的收支計劃與年度項目進展基本都依靠預期的投資回報來決策，如果受到政治、經濟等因素的影響，有可能會出現一些房地產開發企業的產品空置，或者房地產的開發租賃或者買賣合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時房地產企業的資金已經投入，短時間內套現是不可能實現的。由于存在種種不能預期的影響，房地產企業的投資回報也就不能確定，就會存在資金鏈斷裂的風險。
3 企業財務風險的原因
3.1 企業管理者的風險意識淡薄
財務風險存在于財務活動的始終，是企業管理層與財務人員必須引起重視的問題。然而，在企業現實經營中，企業管理層與財務人員對財務風險的客觀性認識不足，防范風險的意識淡薄，從而在市場競爭中處于劣勢。在具體業務當中，正是由于相關人員的意識淡薄，從而導致了應收賬款風險產生。
3.2 企業的資本結構不合理
在企業全部資金來源中，權益資金與負債資金之間的比例，就是資本結構。不合理的資金結構有如下幾方面危害：第一，增加企業的財務負擔；第二，造成企業償貸能力不足的現象；第三，使企業資金的流動性不足。資產的流動性是指，資產變為現金并保持其購買力的能力。它不僅是企業得以運行的關鍵所在，也是引起財務危機的直接原因。資金流動性不好往往體現在存貨積壓、資金缺乏。企業的資本結構不合理也往往體現在籌資決策失誤造成的財務風險。
3.3 企業內部財務關系的復雜性
我國企業財務關系混亂，子公司與母公司以及企業的各個部門，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責權不明的現象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導致企業財務風險的重要內因，所以要花大力氣改變這種狀況。
4 房地產企業財務風險的防范措施
4.1 提高管理層及財務人員的財務水平
隨著政府部門不斷調整監管披露要求、稅收政策、財務核算細則等方面，并且全面施行新會計準則，企業有必要進行財務方面的調整。企業管理層是企業的舵手，決定著公司的發展走向。企業管理層的財務管理水平的提高，有助于他們做出對公司發展有益的決策，有利于公司財務機制建設，從而減少公司所面臨的各種風險。有必要加強財務人員在合理避稅、建造流程、工業工程等方面的培訓，從而提高自身素質，進而提高自身財務管理水平。
4.2 實現財務管理預算化
在房地產開發企業的經營過程中，在預算方面有很多不確定因素，決定著企業投資項目的成敗與經濟效益良好與否。房地產開發企業的財務部門應該以資本預算與項目預算為基礎，具體安排企業資金的收入與支出、取得與投放、經營成果與其分配等等。對于資金預算，企業財務部門應依據企業運營的整體情況，規劃資金需求與使用計劃，從而構建財務預算指標體系。對于項目預算，財務部門研究前期建設的可行性，整體預算經營收入、規劃設計費用、工程開發直接成本與間接費用、借款計劃等等，并做到認真貫徹執行財務預算，從而提高投資決策的準確性，減少投資決策失誤。同時加強考核執行力度，適量企業經濟行為，從而發揮預算監督的財務預警功用。
4.3 優化資本結構
房地產企業必須保持合理的資金結構，適度負債經營，在充分考慮企業償債能力的前提下，設法籌足項目建設資金。在利用傳統融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權益比率等方法，降低資產負債率，控制企業資本成本，改善資本結構減輕籌資壓力，降低財務風險。一方面，加強預售房款、銀行貸款這些傳統融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發等來擴充資金，使企業逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產公司持續發展，還可以優化公司結構。
4.4 完善內部審計
房地產企業發展到一定階段，內部審計工作就顯得非常重要。內部審計工作強調過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風險管理，充分發揮內審的風險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業的合法權益，最大限度地發揮資產經營效益；同時，也要做好事后審計，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等領域發展，評價生產力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現各種資源的優化組合，全面實現監督、控制、服務、評價職能。
4.5 收益分配風險的防范
筆者根據房地產開發企業的實際，對利潤分配方面提出一些建議：①做好利潤分配的長期規劃。因為目前房地產開發企業沒有發揮內源融資成本低的優勢，從而給企業融資增加了負擔，減少了企業利潤。另外，房地產開發企業利潤分配極不規范，十分隨意，從而導致企業資本結構不合理，增加企業負債率，影響企業的外部融資。因此，房地產開發企業應依據企業經營戰略與融資策略的要求，把利潤分配制度化，從而優化資本結構，整合內源融資，進而增加企業利潤。②減少以現金分配的方式進行利潤分配。因為房地產開發企業擁有較少的融資渠道，較小的資金規模，所以資金是房地產開發企業發展的瓶頸。房地產開發企業，要依據內源融資優勢，制定以增加實收資本為主，現金分配為輔的利潤分配戰略。這種分配方式不僅有利于降低融資成本，擴大資金規模，優化資本結構；還能夠促進企業盈利，增強企業競爭力，降低企業財務風險。從企業自身及所處環境來看，在中短期內，這種分配方式應占據主導地位。
【關鍵詞】房地產；財務管理；問題對策
1.綜述
1.1寶地公司概況
錦州寶地建設集團成立于2001年9月， 歷經十七年，已經在錦州房地產業異軍突起、獨領，是國家一級開發企業。
1.2財務管理對寶地公司的作用
企業財務管理是指對企業經營活動中所有資金的籌集、分配、使用等，進行預測、計劃、組織、分析和監督控制，并正確處理企業內外部各種財務關系的一項經濟管理活動，是企業管理的重要組成部分和核心。寶地產企業主要的業務活動內容包括房地產開發、經營、管理和服務等，具有產業鏈長、涉及面廣、風險高、投資周期久等特殊性，制定好的財務管理指標將有助于企業提高包括質量管理、技術管理、生產管理、物資管理等方面的管理水平。寶地企業的財務管理是其經營管理的核心環節，是實現其發展戰略目標的有效管理控制手段。
2.寶地公司財務管理存在的問題
2.1融資困難，開發期長
我國房地產雖然利潤大，但是風險也大，房地產公司往往忽視了潛在的風險。寶地公司將巨額資金投于開發房地產上，在工程造價、地價、投資房屋上面的金額比重大，給籌資帶來了一定的困難。土地開發一直到竣工整個過程時間長，需要的資金量大。而在銷售房屋上由于金額數量之大，不得不不采取以分期付款的形式來償還房款。如果有些房屋做商業用地，那么寶地公司必須對其進行簡單的裝修而且還要與物業聯系，這樣所需要的資金更加重了房地產公司本來運轉不靈活的現象。投入資金短期內回收困難，整個項目開發時間長，企業只能通過融資進行資金開發、周轉。
2.2企業財務基礎管理薄弱
目前，寶地企業財務管理的基礎工作仍比較薄弱，財務功能較為欠缺，如其財務管理仍停留在基本的會計核算的階段，在預測與控制分析等方面做得不夠，是一種被動反映型的財務管理。在會計核算上還停留在記賬和出會計報表的階段，對企業管理和決策的信息支持不夠；企業內部財務核算制度不健全，財務監督控制機制比較薄弱，存在財權分割、多頭開戶、資金分散、私設小金庫和資金的賬外循環等現象；有的財務部門都不能掌握財務款項的來龍去脈，導致寶地企業管理層無法掌握相關項目的資金運作詳情。
2.3缺乏戰略性的企業財務管理策略
房地產財務管理的特點客觀上要求寶地公司須具備財務戰略的素質。在籌資戰略、投資戰略和利潤分配戰略上做足功課，以應對企業面臨的各種挑戰。而目前寶地公司缺乏財務戰略管理思想，尤其在籌資戰略和投資戰略方面，戰略理念的缺失和戰略措施的缺乏導致企業出現融資困難，企業流動資金管理落后，企業無視房地產行業市場需求盲目投資等現象和問題。不僅使企業投資受到了損失，還大大降低了企業的綜合競爭能力。
2.4財務管理人員的素質不高，使財務管理水平較低
目前，在寶地公司中的職員和財務管理人員，他們之前有些是從事不同的職業。因此，對待經營管理都沒有很好的認識，且文化程度還不高。寶地公司有相當多的一部的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術員發展起來的所以說他們缺少現代化的管理經營理念，在具體的管理中只是憑著感覺來進行管理，認為財務只是簡單的算賬、記賬以及對賬等等。寶地公司屬于家族式企業，出納人員多為自己的親戚，由于親戚不是財務方面的專業人員，沒有專業的會計素養，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財務的理念。又由于房地產行業的風險。很高，所以這樣不專業的財務管理隊伍肯定會對寶地公司的可持續發展產生不良影響，甚至還有導致公司資金的運轉困難而產生倒閉的可能。
2.5管理者對財務的管理的重要性認識不足
對于一部分國有房地產企業來說管理人員更加重視銷售部門的發展和工程質量、工程建設等等。認為這才是企業的一線部門。而對于財務方面和人事部門等的重視程度明顯不夠。寶地公司領導的認識決定了公司在招標、合同、經營決策等各項重大事情上的重視，而對于財務方面的忽視。以至于這些重大事項的各個環節中都設有財務部門的參與。財務只是起到了事后監督的作用，這些重要決策者對于財務方面往往沒有特別科學的認識，自身在管理方面沒有經過專業的培訓和指導這就導致他們難免會在企業的各個層面上照顧不周或者目光不夠一長遠。
3.寶地公司財務管理的措施建議
3.1優化資金結構，降低成本
寶地公司由于周期長、資金需要融資進行周轉。所需要的資金量大，融資的渠道可能是通過借債的方式進行的。雖然這種方式可以使寶地公司的周轉速度快，但是債務越多風險就越大。如果是貸款那么就要付利息，這樣會使企業的財務風險加劇。因此，在進行成本預算的時候，必須進行詳細的分析，用科學合理的方法加強對成本的控制。要根據不同的承包方案作出明細的賬目，有利于正確地分析付款狀況和工程的進展，可以減少工程造價的成本支出，為工程結算提供重要的依據。這就要求財務人員了解并掌握核算、概算和結算的相關信息，并參與到監督工作中來，不僅對投資成本控制，還要控制和管理投資成本、質量成本、資金成本。把債務風險減到最低，根據不同的資本結構和風險的種類不同，適當地對負債比例進行安排，以達到資本的合理配置。
3.2財務基礎管理工作
理順財務基礎工作是做好財務管理的基礎和較為關鍵的環節。針對目前寶地公司財務管理基礎工作較薄弱、財務功能較欠缺等問題，應當轉變傳統的財務管理思想，利用先進的財務管理工具和技術，強化企業財務基礎工作。在做好日常財務數據處理和報表等具體工作的情況下，注重對企業財務進行科學的預測、控制和分析，及時準確地為企業經營者提供決策信息支持。
3.3企業財務戰略管理
房地產企業實施有效的籌資戰略、投資戰略和利潤分配戰略是企業整體戰略目標得以實現的保障。為了提高房地產企業的核心競爭力，企業應構建良好的自身管理文化，充分發揮財務戰略在企業發展戰略中的重要作用。根據本企業自身的發展實際，確立適合的企業財務戰略。在企業籌資戰略的引導下，進一步拓寬籌資渠道，為企業發展籌集足夠的發展資金。
3.4提高財務人員的綜合素質
寶地公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業性比較強的業務工作，因此在寶地公司進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規較為熟悉的人員。還要對在職的會計人員進行定期或者不定期的會計專業知識培訓，及時更新專業會計人員的知識，提高專業水平。
3.5強化管理認識
領導的思想將決定著整個企業的發展方向。所以，高層對財務的管理方面必須要轉變自己守舊的觀念，將財務方面的管理列為企業的核心管理內容。對財務問題管理的責任感要不斷提高。加強財務管理方面的培訓。對財務管理工作的整個流程要全權負責。增強法律意識，避免公司的財務方面出現違法行為。為財務部門提供準確的財務依據。 [科]
【參考文獻】
［1］戴健敏.淺談房地產企業的財務管理[J].科技咨詢導報，2011（16）：184-185.
【關鍵詞】 房地產行業 營運資金 流動性 營運能力
Abstract : Working capital is the largest capital of high liquidity in a company. The management state of a company mainly relys on the working capital .As the real estate industry is a typical capital-intensive industry, the amount of investment is large, the risk coefficient is high, capital turnover time is long, the supply chain is long, so that the operating capital management of real estate enterprises is particularly important . I chose 5 well-known enterprises in our country's real estate industry ,and I collect their financial data from 2009 to 2011 in this paper, so that I can analyze the working capital management in the entire real estate industry, and to provide certain reference for those medium and small real estate company.
Keywords : the real estate industry working capital liquidity operating capability
現如今，我國房地產已經發展成為一個較成熟的行業，但是在金融危機的一次洗禮之后，房地產已經不再有過去的高增長和高利潤。在多次的波動中，房地產行業的營運資金管理也備受關注。
1. 營運資金管理理論
1.1營運資金
本文將采用狹義上的營運資金即凈營運資金來進行分析。狹義上的營運資金是指營運資金的凈額，即是流動資產與流動負債的差。公司資產的流動性和償債能力可以用凈營運資金的狀況結合流動比率、速動比率 等來衡量。
1.2營運資金管理
營運資金管理是對公司流動資產和流動負債的管理。一個公司要想能夠正常的經營和運轉就必須有適量的營運資金作為支持。公司需要通過短期融資來獲得必要的流動資產。營運資金管理主要包括對數量和籌集方式兩個方面的管理，公司可以通過內部的資金轉換機制，使兩者達到最優組合。在管理中，我們要考慮該資產變現的時間以及變現的穩定程度。
1.3房地產行業營運資金管理
房地產行業營運資金管理是房地產財務管理的中心，是指房地產公司在開發、建設、銷售和管理活動中對營運資金的管理和控制。房地產開發，如住房、寫字樓、商業娛樂設施包括相應的基礎設施的建設，都需要有大量資金的投入。在前期的開發和建設階段，公司需要的資金最多，支出資金的回收期也很長。
房地產企業營運資金管理的目標是要提高資金的利用率和資金供應的有效性。房地產企業資金運作過程復雜、資金投入量大、回收期長，因而加強資金管理是保證房地產企業健康發展的重要環節。
2. 地產行業營運資金管理現狀
在此，我選擇了我國房地產行業較為領先的5家上市公司，并對它們從2009年至2011年底的利潤表、資產負債表、現金流量表等做了分析。這5家公司分別是萬科、保利、金地、榮盛以及北辰。在資產、負債結構分析中，我采用了算數平均法來計算整個行業的資產、負債情況。
2.1營運資金流動性分析
2.1.1流動資產結構分析
流動資產和非流動資產相比，它具有盈利能力差、風險小的特點。如果一個公司流動資產占資產總額的比重較大，說明公司的財務風險較小，盈利能力較低。
表1中，我們可以看出，我國的房地產行業的資產總額呈上升態勢。在房地產公司的資產中，流動資產的比重非常高，平均占到95%左右。可以看出，流動資產是房地產公司的血液。而在流動資產中，存貨占比最大，在70%左右，而且比重有上升的態勢。由于房地產行業的特殊性，存貨一般是指已竣工的房產、施工中的房產以及用于建造房屋所購置的鋼筋、水泥、板材等。但是，房屋的出售并不同于其他小商品的銷售，房屋的價值高，許多顧客還需要通過向銀行貸款來付清首付款。進入到后金融危機時代，為了減少行業內的泡沫，政府出臺了一系列的限購、提高存款準備金率的措施，這使得房地產公司的存貨的周轉更困難。公司積壓的存貨越多，資產整體的流動性就會變差。在流動資產中，應收款項也占了一定比重，大約在10%左右。而應收款項能否收回很大程度上由欠款公司的經營狀況決定。對于房地產公司來說，存貨和應收款項的流動性更類似于長期資產。可見，房地產公司只有15%左右的貨幣資金具有較強的流動性。
2.1.2流動負債結構分析
流動負債也稱短期負債，是指公司需在一個營業周期內償還的債務。流動負債的規模會影響一個公司短期的償債能力。
由表2，我們可以看出，房地產行業的負債規模很大。房地產是一個高投入，周轉慢的行業，一般的公司是不可能擁有那么多的自有資金，所以必須要采取負債的方式。而在房地產行業的負債中流動負債的比重較高，在70%左右，而且比重呈上漲趨勢。之所以房地產公司更傾向于流動負債是因為流動負債的成本要低于長期負債。進一步分析表2中的數據，我們可以看出，房地產公司預收賬款占流動負債的比重已經超過了50%。房地產公司先預收顧客的購房首付款，再對這些資金進行有效利用。預收賬款并不構成實際的償債壓力，而是會隨著項目結算轉化為公司的營業收入。但是能否及時、大量收到預付款項將由公司的銷售狀況決定，只有當公司銷售很景氣的時候，公司才會有可能收到大量的預付款，從而盤活現金。一旦房地產行業呈現下滑趨勢，公司的流動資產籌集將會受到影響。
2.1.3短期償債能力分析
速動比率是速凍資產與流動負債的比值，它可用來衡量流動資產中可以立即用于償還流動負債的能力大小。速凍資產是流動資產減去存貨的差額。
不同的行業存在不同的速動比率，所以速動比率應該是多少這個問題就沒有標準答案。房地產行業具有存貨占比大的特點，存貨又存在銷售及壓價的風險，因此房地產行業的速動比率比流動比率更具有參考價值。
經驗認為，理想的速動比率應該是l。如果公司的速動比率低于1，則會被認為短期償債能力偏低，但這也僅是一般的觀點。
我國的房地產市場從2009年中旬起開始回溫，銷售比較順暢，量價齊升，大量現金回流，速動比例較2008年有大幅度的上升。根據前幾年的財務數據可知，像萬科的速凍比率就由20O8年的0.143迅速上升至2009年的0.59。但是由于20l0年5月開始，市場行情出現回落,速動比率較2009年有所下降。2011年5家公司的速動比率都有所下降，大概維持在0.4。
2.2營運資金營運能力分析
2.2.1現金管理分析
狹義的現金僅指庫存現金。廣義的現金則還包括各種現金等價物，如有價證券、銀行存款和在途資金。如果沒有足量的現金作為保證，就很可能使得公司資金周轉困難，無法繼續經營。但是，如果持有的現金過量，公司也會受到損失，因為現金是一種產生極少收益的資產，過多的持有貨幣，會存在機會成本的問題。在此我們選擇廣義上的現金含義。
由表4可以看出，保利和榮盛的現金周轉天數逐年降低，說明這兩家公司的現金的管理有好轉。而其余三家公司的貨幣資金周轉天數有波動，說明這些公司的貨幣資金的管理還沒有完全可控，不定因素還會影響公司的管理，其中，金地和北辰的貨幣資金周轉天數在270天左右，說明它們的資金的周轉比較緩慢。
2.2.2應收賬款管理分析
應收賬款是企業在經營中，由于銷售、提供勞務等原因，應向購貨方或接受勞務者收取的款項以及代墊的費用等。公司提供信用業務，雖然可以為公司帶來一定的收益，但同時也會付出代價，如出現拖欠貨款，應收賬款回收難的風險等。在房地產行業，應收賬款相對資產而言比較少，這是由行業的特點決定的。房地產行業為現金交易，預收款項是他們主要的收入來源。
由表5可以看出，金地對應收賬款的管理比較好，其應收賬款的周轉天數維持在40天以內，而且周轉速度逐年加快，2011年其周轉天數只有12天，這個數據讓許多公司都望塵莫及。而其他四家公司應收賬款的周轉天數都較大，且呈逐年遞增狀態。萬科在2011年應收賬款的周轉天數達到780，超過了兩年。可見，萬科在日常經營活動中應收賬款的管理存在問題。保利也有類似的狀況。為了提高資產的流動性，公司應加快應收賬款的回收。雖說較高的應收賬款周轉率能說明公司收款變現能力強，但是這一指標也應該控制在一定限度內。
2.2.3存貨管理分析
房地產行業中，占流動資產比例最大的即為存貨。而存貨中，除了原材料、低值易耗品及少量已經開發完成的房屋外，很大一部分是準備開發和正在建設中的土地和房屋。
由表6可以看出，房地產行業的存貨周轉速度比較慢，存貨最少的也需要2.5年才能變現為貨幣資金。最高的北辰，在2011年，存貨周轉天數為3000，即8.2年，說明北辰的已竣工房屋的銷售狀況很不理想。普遍來看，存貨周轉都需要4年多，而且周轉的速度逐年減慢，也說明了房地產行業競爭的激烈性。存貨的管理將影響到公司整體資金的周轉和變現，影響到公司的盈利和還貸能力。
3. 地產企業營運資金管理問題
通過以上數據的分析，再結合房地產行業的整體背景，我們可以看出，房地產行業營運資金的管理還存在以下問題：
3.1存貨多
通過上面的數據分析，我們可以看出，房地產行業公司普遍存在存貨較多的問題。在房地產行業，存貨主要指未開發的土地、在建的樓盤和建完的房屋。存貨的多少直接受房地產行業的銷售情況的影響。由于從2009年底開始，房地產市場一直呈下調趨勢，銷售的不暢直接導致公司存貨的堆積，再加上有些公司為了戰略擴張不斷增加儲備，又加重了這種情況。對于房地產公司來說，存貨是公司未來發展的保障，但也是風險的主要來源。
3.2負債比例高
通過對負債結構的分析，我們可看出，房地產行業的資產負債率較高。由于我國對房地產企業進行股權融資和IP0的條件較多、較嚴，而且單個公司不可能完全依靠自有資金來進行發展，因此許多企業都選擇從銀行進行融資，這便導致了房地產行業過高的負債率。而較高的債務率會使企業承擔較大的財務壓力和風險。
3.3償債能力弱
房地產行業近三年來公司的資產變現能力在下降，資產的流動性不斷降低，速凍比率大幅下降，這是由公司存貨所占的比例不斷增加所造成的。公司的銷售環節出了問題，資金被套，就極有可能造成公司短期債務的償還能力受到影響。所以房地產公司就應該及時的采取相關措施促進商品的銷售，盤活現金，從而逐步增強公司的償債能力。
3.4資產營運效率低
通過對營運資金營運能力的分析，我們看出房地產行業資金的營運效率較低，周轉時間較長。在交易過程中，對于公司出現的應收款項的收回，許多公司還存在問題。賒銷方式、條款并沒有全面地考慮到資金回收的問題。而對于資產中占比最大的存貨來說，隨著房地產行業市場的下調，銷售的不通暢，存貨的周轉變得更慢，有的企業存貨周轉達到7、8年的時間，這有點令人毛骨悚然，所以房地產行業的經營者一定要重視效率問題。
結束語
房地產行業是一個對經濟狀況反應極為靈敏的行業，它的興衰也能預示出宏觀經濟的走向。而房地產行業的營運資金之于房地產行業，就好像房地產行業之于宏觀經濟，營運資金的管理狀況即能顯示出房地產行業發展的態勢。因此只有加強資金的籌集、采取多渠道融資、提高資金管理水平才能保證房地產企業的正常運營和項目的順利開發，才能使我國國民經濟的基本承載體——房地產行業蒸蒸日上。
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