發布時間：2023-09-24 15:54:22
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關鍵詞：房地產評估；金融風險；商業銀行
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號:1673-291X(2009)06-0069-02
近年來，隨著中國房地產業的高速發展并日趨成熟,房地產業已經成為國民經濟的新的增長點，但同時房地產也是最容易產生泡沫經濟、引發金融風險的行業，因此，作為聯系銀行金融風險和房地產市場紐帶的房地產抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。
一、中國房地產評估防范金融風險的現狀分析
中國的房地產評估行業還屬于一個年輕的行業，各方面體制還不完善，評估理論和評估方法同西方發達國家相比還顯得陳舊。
為進一步防范房地產信貸風險，國務院、人民銀行及銀監會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》、《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》、《國務院關于嚴格控制固定資產投資規模的通知》、《銀監會關于銀行房地產貸款風險管理指引》等一系列文件來規范房地產貸款市場。這些規定對于規范抵押評估行為、指導房地產估價師的抵押評估工作，產生了深遠的影響。
二、中國房地產評估防范金融風險存在的問題
（一）對抵押物價值過高評估
一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業務量竟然占到了已審核業務總量的52%。在銀行發放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風險。
（二）不能準確把握抵押物隱含的風險
這一方面主要是由于評估師或評估機構對房地產抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業務執行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產的變現能力評估，忽視房地產產權存在瑕疵造成的風險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產的價值能夠達到的數額，即保障抵押貸款清償的安全性。
（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估
房地產抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。當第一還款來源出現問題時，借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發，房地產抵押物本身在降低貸款風險，減少貸款損失方面發揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機構把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據，而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關重要的，第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上，抵押房地產的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現行評估方法及評估人員的主觀因素往往導致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當第一還款來源出現問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產也多源于此[1]。
（四）評估機構在房地產抵押貸款業務中處境尷尬
在房地產抵押貸款業務中，銀行、評估機構和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。
三者的關系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產市場的繁榮為銀行抵押貸款的發放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機構對貸款客戶進行審查和監督，以此保證自身資金的安全性。評估機構作為促成銀行和客戶聯姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實際中，評估機構往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機構的封殺。
銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業內公開的秘密，產生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點，同時也加大了銀行的系統風險[2]。
（五）評估師隊伍素質參差不齊
在抵押評估事務中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據，銀行在評估值的基礎上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機構應該對貸款負有相當的責任。但是在實際操作中，評估師或評估機構的權利和義務是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經濟損失，然而評估師或評估機構并不會承擔相應的責任，銀行一般也不會把評估機構告上法庭。
（六）制度建設落后，行業規范缺乏約束性
雖然房地產評估行業隨著房地產業的繁榮得到了快速的發展，但仍處于發展的初級階段，很多房地產評估機構是近幾年由原來的政府房地產評估機構脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關系，這也使得它們能夠通過政府關系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業務；有的機構實力不強，評估人員素質有待提高；有的機構在執業過程中不遵守房地產評估的技術規范和職業道德，迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實現債權時處置抵押房地產，銀行就要受經濟損失。總的說來，房地產評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。
三、完善房地產評估防范房地產金融風險的措施
（一）評估理論和評估方法方面
1.借鑒國外的評估理論和方法
中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現金流量引起的種種變化，缺乏科學依據，主觀性大。
2.對現有評估方法進行創新和完善
在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關系，因為一般規定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產市場可能發生了很大的變化，若這時候對抵押房地產進行處置，抵押物的現值與評估價值就會存在相當的差異。
（二）評估師隊伍建設方面
1.嚴格評估師行業準入
日本的房地產評估行業對評估師的選拔是非常嚴格的，評估師必須要通過單個層次的嚴格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過程至少要用五年的時間。從1964年實施考試制度到1995年的31年間，通過全部考試并在日本國土廳登記的不動產評估師僅有5298人。而中國從1995年實施考試制度以來，到2002年通過考試的人數竟然有20000多[2]。
2.加強評估人員對銀行抵押貸款業務的認知
評估人員對銀行抵押貸款安全性負有的責任決定了評估人員除了掌握評估理論和方法，還必須對銀行抵押貸款業務有足夠深的了解，一般來說包括還款計劃、權利義務以及有關手續及費用等三項內容。
（三）評估行業主管部門和行業協會方面
1.評估行業主管部門最重要的責任就是制定和完善房地產評估相關制度
隨著房地產抵押貸款規模的不斷擴大，專業評估機構的抵押評估量也迅速增加。據統計，專業評估機構抵押評估業務量已占日常業務量的60%以上，評估機構和評估師在抵押評估中負有重大的社會責任。但是許多評估機構服務質量低劣，出具不負責任的評估報告，其重要原因就在于評估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產評估相關制度成為評估行業主管部門最重要的任務。
2.加強評估行業協會的統一建設
雖然房地產評估師有自己的行業協會――房地產評估師學會，但就整個房地產評估市場來說，卻是由建設部、國土資源部和財政部分頭實施管理，相應的房地產評估師學會、土地評估師學會和注冊會計師學會各行其政，多頭管理，從而使評估標準難以統一，使中國評估理論和評估方法難以與國際接軌。由于各部門的評估標準和評估程序不統一，這樣就容易造成對同一標的物的評估結果差異較大，使得房地產評估的權威性弱化。因此當前重要任務之一就是加強行業協會的統一建設。
3.杜絕行業壟斷行為,提倡公平競爭,切實保證機構的獨立性
當前的房地產評估市場中，相當一部分評估機構是由當初的政府機構脫鉤改制成立的，這些評估機構在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關系，通過這層關系評估機構能夠相對容易的獲得評估業務，甚至壟斷市場。評估行業主管部門和行業協會應該盡快通過完善制度，杜絕行業壟斷，提倡公平競爭，促進行業主管部門、行業協會和評估機構等有關各方的良性互動。此外評估行業管理部門和行業管理協會方面還可以通過建立地區統一的房地產市場信息數據庫來為行業的健康發展提供有效服務。
（四）銀行抵押貸款估價管理方面
1.加強對抵押評估報告以及出具報告相關評估機構的審核
中國的銀行對抵押物的評估價值尚未建立有效的審核制度，對評估結論的內涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當的評估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單的依照評估值打個折扣。
2.合理選擇評估機構，共享評估機構質量保證資源
評估機構質量保證體系是在評估機構內部為減少面臨的風險設置的一系列保證評估質量的組織模式。銀行在房地產貸款過程中，有必要了解和擁有評估機構質量保證體系的完整資料信息，指定資質高、信譽好、服務水平好的評估機構，并與評估行業實現資源共享，為防范風險創造條件[4]。
參考文獻：
[1]陳平.房地產評估能有效防范金融風險[J].中國房地產金融：開發與經營，2006，（6）.
[2]李勇，張偉，陳燦平.房地產估價與房地產金融風險[J].西南民族大學學報：人文社科版，2005，（3）.
【關鍵詞】收益法；房地產評估；具體案例
說到收益法，我們不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同樣作為房地產的評估方法，經常會被拿來做比較。今天我們要說的是，隨著市場經濟的發展，成本法已經不能滿足社會需求。收益法作為三大基本評估方法之一，正在迅速發展，在房地產評估中占據了重要地位。
一、什么是收益法
1.收益法的定義
收益法不僅是對評估對象當前收益的評估，更是通過對評估對象的能力的了解來對其未來的純利潤收益的評估。因此又被稱作收益還原法或者收益現值法。收益法的高明之處在于，它所看到的不僅僅是眼前的資金，更是將房地產未來發展過程中的純收益進行折現處理（在這一過程中要運用到還原利率）。能夠比較準確客觀的評估出房地產的真實價值，不論是對于委托方還是對于評估對象，這種評估方法都是比較容易接受的。
2.收益法的適用對象
預期收入或者說未來的效益是收益法適用的基礎。收益法的落腳點實在于未來收入，在考慮所有綜合條件下，對被評估對象未來的凈收益做出的一個評估判斷。它的理論基礎是利用了資金具有時間價值的原理，將在合理推算下評估對象的未來收益也算入評估對象的價值之中，利用復利折現公式進行運算。從這里我們就可以看出來，收益法適合用于在未來時間內會帶來經濟效益的房地產產業之中，比如酒店、賓館、寫字樓、商業大廈等這種類型的房地產是適合使用收益法進行評估的。比如說學校、公園、政府用地等沒有經濟效益的發那個地產產業，運用收益法來評估顯然是不合適的，因為這種類型的房地產業根本就不存在經濟效益。
舉例來說，若委托人要求就對商業用地比如店鋪店面的房地產評估拿出評估報告，這樣的情況下就適合用收益法進行評估。比如要綜合店面所處的地段，繁華的市中心和偏遠的郊外其價值當然是不一樣的。這里還有一個公式，即土地價格=地租/還原利率。所以說類似這種情況的房地產評估是適合運用收益法的。
3.收益法的作用
收益法能夠比較客觀全面的來評估出房地產的真實價值。而且它具有未來的預期性，是對被評估對象長遠價值的一個全面評估。比如對一個樓盤的價值評估，按照傳統的成本法來評估的話，只是根據他的成本來進行價值評估 ，完全沒有考慮到樓盤周邊的環境，樓盤所處路段，國家的政策的影響，是很片面的一個價值評估，不能夠評估出被評估對象的真實價值。而利用收益法進行評估的話就不會出現這樣的問題，反而能夠客觀的估算出樓盤的真正價值。
二、收益法的評估步驟
1.搜集關于評估對象的信息材料。在進行評估開始時的首要工作就是對評估對象材料的搜索，包括評估對象的投資費用和房地產的收入情況。只有全面了解被評估的對象才能準確的用收益法估算出房地產的價值。
2.測算房地產的正常費用。進行估算是不能單純地相信書面上的材料，還要實際去求證一下，準確測算出房地產的前期的投入資金，這對房地產價值是一個很重要的影響因素。
3.測算房地產的正常收入。這個正常收入指的是在房地產建成并投入使用之后，通過商業活動或者其他活動帶來的收益都叫做正常收入。
4.計算房地產的純利潤。在了解了房地產的投入費用和正常收入之后，我們可以根據實際情況推測出房地產每年的大致純利潤，這個純利潤是對評估對象收益能力的考察，在此基礎上來進行下一步的工作。
5.確定房地產的收益年限。一般來說，房地產都是有使用年限的，就像我們居住的房子有產權期是一樣的。但收益年限跟房子的產權期又是不一樣的，它還要考慮到建筑物經濟使用年限。所以在進行評估的時候一定要確定房地產的收益年限，這個數據會直接影響整個房地產的價值。
6.選用適當的還原利率。在推算出房地產的純利潤之后，我們就可以利用復利折現公式即F=P（1+i）^n（F是終值，P是評估價值，i是折現率，n是計息期數）來推算出房地產最終的價值。
7.估測并確定房地產的評估價值，形成書面報告。在完成所有的數據計算得出最終的評估價值之后，要出具書面報告使委托人信服。至此，評估工作才算完全結束。
三、收益法在房地產評估中的現狀分析
1.收益法的運用有牢固而科學的理論基礎。預期理論是收益法的依據。將被評估對象的未來收益算入房地產的總價值中，并作為現在的價格。相比于市場法和成本法來說，成本法只著眼于費用，通過費用來確定價格，這種方法不能說是錯誤的，它也有一定的理論依據，但是它的限制性比較強。比如對于不可再生的土地就不能準確的估算出其價值。市場法就更不用多說。因此，收益法在房地產評估中有著良好的發展前景。
關鍵詞：房地產估價；風險體系；防范
近年來，房地產中介行業迅速成長，房地產估價行業作為其主要的分支行業之一，發展的歷史雖然不長，但它在房地產開發經營、交易、抵押，企業合資、合作、兼并、分立、資產重組，政府課稅、拆遷補償、訴訟案件、住房制度改革等行政和經濟領域已開始發揮重要作用。
一、房地產評估概況
（一）房地產評價的含義
所謂房地產評估，是專業評估人員為特定目的對房地產的特定權益在特定時間上的價值進行估價。在進行這種估價時，專業評估人員必須綜合分析房地產價格的影響因素和房地產市場的供需狀況以及變化趨勢。遵循評估原則，按照一定的評估程序，運用適當的評估方法，結合自身的評估經驗，對房地產正常合理的價格進行測評。
（二）房地產評估行業的現狀
我國的房地產評估，是在1978年以后的改革開放的背景下，隨著土地使用制度、住房制度以及其他相關領域的經濟體制進行了一系列重大的改革，促進了房地產的發展，使房地產成為商品并可進入市場流通而出現的。1995年1月1日起實行的《中華人民共和國城市房地產管理法》第33條規定：“國家實行房地產價格評估制度”；第58條規定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”。目前，不管是抵押貸款、合資合作、作價入股、征用拆遷補償，還是國家征收稅費、開發商進行投資決策、租售定價等各個方面，房地產估價的應用越來越廣泛，房地產估價的重要性也逐漸顯現。1999年建設部與國家質量局了《國家標準房地產估價規范》，建立了比較完善的房地產估價理論和方法體系。
隨著行政體制改革、住房分配制度改革，房地產行業迅速發展，房地產估價行業也蓬勃發展，服務的領域不斷擴大。根據中國房地產估價師網的數據，目前我國內地注冊的房地產評估機構有2421家，廣泛服務于房地產買賣、租賃、抵押、保險、課稅、拍賣、征用拆遷補償、糾紛處理等經濟活動中。
二、房地產評估風險體系
房地產估價風險體系由政府面臨的房地產估價風險、機構和人員面臨的房地產估價風險以及經濟活動主體面臨的房地產估價風險組成。
（一）政府面臨的房地產評估風險
經濟穩定是政府的目標之一，經濟穩定包括經濟發展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的金融風險。金融穩定是經濟穩定的基礎之一，金融動蕩往往會爆發深重的社會災難，給社會經濟帶來動蕩和不安。這里主要是房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機構在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。金融一旦發生動蕩，整個經濟體系不可避免會產生動蕩，影響經濟穩定。諸如20世紀80年代的日本“泡沫經濟”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機”，2008年席卷全球的金融危機，無一例外不與房地產價值估計過高有著一定的關系。
（二）評估機構和評估人員面臨的風險
估價機構和估價人員是估價風險的直接承擔者，估價機構和估價人員面臨的風險主要表現在以下幾個方面：
1、委托風險
房地產評估中，標的物的權益狀況、使用情況、建筑設計、損毀程度等對價值影響很大，如果這些情況委托方明知卻故意隱瞞，就會嚴重影響評估結果，受托方也要因此承擔風險。如現在房屋產權不完整的情況很多，有的只有房產證沒有土地證，有的是小產權房，有的是房改房，還有的設有抵押、出租等他項權利，評估這些權利狀況不同的房產，價格差別很大，所以估價師在對房屋情況調查時，首先就要摸清房屋的權益狀況。
委托方提供資料失實，而估價師又疏于檢查或核實其資料的準確性，會給估價師和估價機構帶來一定的風險。估價師在同委托方簽定《估價委托合同》時，應首先要求委托方提供相應的資料，仔細核實資料，并明確要求委托方對提供資料的真實性、合法性做出承諾，如果做不到這一點，就會形成潛在風險。
2、技術風險
實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，這樣使得估價機構和估價人員將在房地產價格預期的技術上面臨極大的不確定性。在具體估價過程中估價人員的技術水平和參數的獲取能力不同，在技術運用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價師的主觀判斷能力。而且對評估方法的使用要靈活運用，不能簡單的生搬硬套，估價人員能否將估價方法靈活而又準確地運用到估價工作中去，將直接決定估價質量的好壞。
（1）選取估價方法不合理的風險
房地產評估的幾種方法都有適用條件，如果在評估時選取方法不適當，評估結果就會有偏差。如對于公共事業性房地產評估采用市場比較法，本來這種房產的市場交易就少，即使有交易實例也受個別因素影響較大，沒有代表性，作為可比實例評估待估土地價格顯然不合適。
（2）選取參數不當的風險
首先，從機構管理上來看，美國政府沒有專門設立房地產估價管理部門。房地產估價管理工作主要是由政府授權，并由行業協會和民間組織來完成，這種模式也是市場經濟背景下，房地產估價業發展的必然趨勢。在美國，評估機構從事業務范圍分為商業物業評估機構和居民住宅評估機構，較大的評估機構兼營兩類物業的評估，房地產評估機構除從事估價業務外，還從事房地產顧問、咨詢等業務，房地產顧問咨詢業務主要包括：最高最佳使用分析、市場分析、銷售分析、價格及租金預測研究、吸納率分析、可行性研究、經濟基礎研究、消費者描述研究、土地使用策略研究及其他經濟特性研究、開發項目風險分析、房地產投資研究等。
其次，美國政府對行業內部從業人員有較為細致和嚴格的分級并采取分級管理的模式。美國房地產估價協會和組織主要有：美國不動產估價者協會、不動產估價者學會、美國估價者學會、美國估價協會、估價基金會等。這些協會和組織都是以提高估價人員的地位為存在目的的，為達到這種目的主要通過以下三種途徑：一是發展有能力的估價人員作為會員，并授予各種資格；二是制定倫理章程以規范估價人員的行為；三是制定有關估價業務基準及發展估價方法與技術，研究有關估價問題。其中“不動產評估者協會”和“美國估價者學會”對其準會員就要求有大學學歷；而“美國不動產估價者協會”則要求其候選會員具有四年制大學畢業的學歷；由“美國不動產估價者協會”和“不動產估價者學會”合并成的“美國估價學會”對其較低級的會員則要求有受承認的教育機構頒發的大學學位。估價人員一般由州政府負責管理，取得從業資格必須具有實踐經驗并達到教育要求，美國估價師執照的取得一般要經過下列程序：實習估價員階段、30個月的實踐經驗，參加教育和考試，考試通過后即可取得執照，執照取得后必須參加一定學時的繼續教育。美國各州對估價師執照根據估價人員接受教育和實踐能力狀況分級管理，一般為3級。其中C級執照必須有180小時理論學習和3000小時實踐，可對任何物業進行評估；R級執照必須要有120小時理論學習和2500小時實踐經驗，可對20萬元以下的商業物業和居民住宅評估；L級為有限執照，可對一定金額以下的物業進行估價，具體金額由各州自行確定。美國法律沒有禁止估價師在多家機構同時執業，但估價師自身會從信譽和工作精力的角度考慮，也不會同時在兩家機構工作。
美國的民間協會組織對其會員也實行分級管理。例如，美國最權威的房地產評估行業組織美國估價學會（Appraisal Institute），對其會員授予的專業資格稱號有兩種：一是高級住宅估價師（Senior Residential Appraisers Membership，簡稱SRA），另一種是估價協會會員（Membership Appraisal Institute，簡稱MAI），后者較前者資深，也是美國房地產估價行業中最高的專業資格，高級住宅估價師是授給那些在居住房地產估價中有經驗的估價師，而估價協會會員是授給那些在商業、工業、住宅及其他類型的房地產評估中有經驗的估價師和在房地產投資決策中提供咨詢服務的估價師，估價協會會員所能承接的估價業務范圍更廣。
關鍵詞：批量評估技術 以房養老 效率創新 流程重構
基金項目：浙江省大學生科技創新活動計劃（新苗人才計劃）資助項目（項目編號：2016R443014）的階段研究成果
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1002-5812（2017）07-0106-02
一、引言
近期，國務院正式出臺《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確指出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。政策的提出意味著對房屋反向抵押評估的需求的增多，以房養老模式下，房地產價值評估的重要性又被提到了一個新的高度，這既關系到老年人是否能夠取得合理的養老資金，又影響著養老產業鏈中銀行、保險等進入機構的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求對房地產估價機構傳統的估價模式發起了挑戰。
2007年，我國首先在上海展開了以房養老試點工作，緊接著逐步推廣到北京、南京、杭州等重要城市，雖然這些城市分別采用了各自不同的運作模式，推廣了“以房養老”與“住房反向抵押”的概念，但是并沒有取得很大的成果，遇到了許多現實的問題。目前，我國的住宅房地產批量評估技術尚處于初級階段，考慮到前期的投資成本及項目的風險程度，許多房地產估價機構依舊圍繞著傳統房地產價值評估所帶來的收益，不舍得摒棄舊觀念，不敢大膽正視技術變革對傳統估價模式的影響。現階段，一些關于房屋批量評估技術的理論與技術實踐研究并不成熟，關于房地產估價機構模式創新的文獻也是少之又少。同時考慮到我國許多地方性房地產估價機構創新意識的缺乏，因此，重視以房養老契機下房屋批量評估技術對傳統估價模式的影響是大勢所趨。
央行最新的數據顯示，我國以住宅房地產抵押貸款的總量較大，且近幾年來以較快的速度增長。隨著“互聯網+”和大數據時代的到來，批量評估技術在我國住房反向抵押領域迎來了機遇。大趨勢下，房地產估價機構是否能轉變傳統觀念，是否能正視批量評估技術可能為房地產估價行業帶來的新機遇，在很大程度上決定了估價機構自身的長遠發展。適時調整或創新自身的評估模式，適應新技術的發展趨勢，以獲取未來更長久的利益，或許是房地產估價機構的一劑良藥。本文分析了以房養老背景下房地產批量評估技術的應用前景與機遇，并以此為基礎，說明了新的批量評估技術對房地產估價機構模式創新的可能影響，旨在引發房地產估價機構對新技術新趨勢的重視，幫助理解批量評估技術對估價機構傳統估價模式的影響。
二、房地產批量評估技術的應用機遇
中國人民銀行公布的個人住宅抵押貸款相關數據顯示，2008年至2012年個人住房抵押貸款余額呈現逐步上升的趨勢，2008年個人住房抵押貸款余額29 846億元，2009年44 142億元，2010年57 252億元，2011年88 000 億元，2012年突破10億元，相比2008年增長了近3倍。據不完全統計，近年來，個人住房抵押貸款余額還在不斷攀升。由此可見，個人住宅抵押貸款余額上升趨勢清晰可見，住宅房地產抵押在現階段我國金融機構貸款領域的地位逐步上升。隨著以房養老試點工作的推進，住宅房地產價值評估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地評估住宅房地產的價值，是房地產評估機構面臨的機遇與挑戰。
在“互聯網+”、人工智能、大數據等信息浪潮席卷的時代，信息流量以難以計量的加速度增長，在大數據時代背景下，企業會越來越關注數據決策，在較短的時間內獲得更多更有效的數據資源來支持經營決策是很多企業管理者所希望的。房地產評估機構也一樣，宗地房地產的信息越來越細，例如不同時間、不同地區、不同容積率、不同房地產的價格范圍等，這些都可以成為房地產評估機構提高效率的利器。從這一層面上看，利用大數據特征的批量評估技術具有很強的競爭力。然而，傳統估價模式下，以房養老的發展陷入了困境。這種困境對房產評估機構模式創新提出了較高的要求，這也促進了房屋批量評估技術的發展。
困境1：房產評估和市場監管的缺陷。
市場經濟下，非盈利性房地產評估機構缺失，盈利性房地產評估機構缺少公信力。房屋的價值是以房養老貸款限額的關鍵依據，而房屋價值是由具有資質的房地產評估機構確定。房地產價值評估在房地產買賣、抵押貸款、房屋補償標準等方面起著重要的作用。然而，盡管目前已經出臺很多相關的規章制度，來規范評估師與房地產估價行業的行為，但是還是存在著一些評估技術指標不規范的現象。以房養老不僅關系著社會基層群眾的利益，而且關系著國家經濟、政治等各層次的發展。為了維護房地產評估市場的權威，引入批量評估技術可以在一定程度上保持評估的客觀公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋評估報告，這不僅可以保障房屋當事人的合法權益，維護房地產評估市場的秩序，更是推進了以房養老的發展進程。
困境2：缺少統一的協調機構，以監督、協調“以房養老”各實施環節。
銀行、保險公司、擔保業、評估業等是“圓桌會議”的與會人員之一，要實現以房養老的目的，缺少不了這些部門的合作。盡管這些行業都有各自相應的管轄機構，但是“多頭領導”必然會降低合作的效率與效果。以房養老的實施，離不開金融市場的蓬勃發展，若市場準入機制與監管制度不健全，缺少統一的專門協調者，這勢必會阻礙政策的落實效果。房屋批量評估技術是利用統計手段、計算機技術來運作的，整個評估過程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規避某一評估環節，提高了評估過程的客觀公正性以及評估結果的準確性。由此可見，批量評估技術為建立健全監管機制與社會信用體系打下了技術基礎。
綜上所述，無論是信息技術帶來的機遇還是現實的困境，都為房地產批量評估技術的應用帶來了前景。
三、批量評估技術對房地產估價業務的影響
傳統模式下，房地產估價機構一般都是圍繞著一項宗地（房屋）評估業務展開工作的。工作流程可以簡要概括如圖1所示。
從圖1可知，從接受客戶委托到明確評估事項、簽訂合同，從具體的評估過程到最后確定評估結果，每一項房地產估價業務，傳統的估價模式都需要囊括這些步驟。房地產批量評估技術可以大大節省流程③中的幾個步驟。結合傳統估價模式的流程圖，批量評估技術對估價模式創新的影響可以概括為以下幾點：
1.對目標客戶的影響。批量評估模式借助計算機分析技術和不斷優化的運算方法，在評估效率、成本、客觀公平性等方面都存在優勢。該技術的運用將在一定程度上拓寬房地產評估機構的潛在客戶范圍，不斷提高與優化的專業化水平也會為客戶提供更加專業、經濟、快捷的服務。它對目標客戶的影響見表1。
其中，利益相關者不僅包括財稅部門（利用批量評估系統為稅部門提供納稅申報的原始數據），還包括以房養老涉及的老人、銀行、保險等，可以是具有合作關系的房產經紀公司或其他業務互補的房產估價機構，而且還囊括了目標客戶、同行競爭者或是高一層的監管者。
2.對評估過程的影響。批量評估技術對傳統房地產評估過程有較大的影響，彰顯了優勢，具體可以概括為以下四個方面：
（1）批量評估技術可以節省工作時間，提高評估效率。通常，對一處目標房地產價值進行評估，若采用傳統評估方法，到現場采集資料、市場調研、尋找案例等工作都需占用一定的時間，機會成本較高，且這樣的工作效率也很難滿足日益增多的“以房養老”項目推廣的需要。批量評估模型是建立在大量市場數據的基礎上的，按照評估理論建立起評估模型并導入到計算機，借助計算機分析技術，對參數匹配度較高的同一區域內目標房地產進行評估。這一過程可以迅速完成，相比于傳統的單一評估，批量評估可以避免一些重復勞動，節約資源，提高工作效率。
（2）降低評估成本。由批量評估的特征可知，采用批量評估技術可以節約很多時間成本、人力成本、物力成本等。如果大量的經常性的評估項目交由傳統評估方式完成，就需要啟用大量的評估人員，這筆人力資本不可小覷。
（3）規范評估流程。批量評估模型的構建是基于評估的三大基本方法的，同時，它利用統計手段、計算機技術來運作這個模型，所以在整個評估過程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規避某一評估環節，這不僅規范了評估的流程，而且提高了評估過程的客觀公正性以及評估結果的準確性。
（4）批量評估系統的運用可以保持抵押房產的動態評估。“以房養老”的整個運作模式中，可能會涉及到對抵押房產的多次評估。例如最常見的初次簽訂協議時的房屋評估，老人得到養老資助金期間房地產價值變動的評估等。批量評估會對抵押房產進行檢測與追蹤，保持動態評估，確保利益各方不因抵押房產價值大幅度震動的影響而失去“以房養老”的初衷。
3.對評估機構價值維持的影響。批量評估技術以其優于傳統評估方式的長處為房地產評估機構帶來了新的價值。這種技術的優越性及不斷改善的體系可以使估價機構維系自身的利益優勢，較高的技術門檻可以在一定程度上限制潛在競爭者的進入或模仿。其次，批量評估技術得到認可后，先行者可以占據較多的市場份額。再次，批量評估技術的應用范圍較廣，不僅可以用于常見的房屋抵押評估，還可以為日益劇增的稅務需求、以房養老等打下堅實的技術基礎。
4.對收入實現模式的影響。首先，傳統評估方式的收費標準往往要以評估價格總額、項目難易程度等為主要因素，而批量評估技術采用了更加靈活的方法制定收費標準。其次，采用批量評估技術后，隨著目標客戶的多元化，估價機構的收入來源也呈現出多渠道。除了傳統的宗地房地產評估收益外，估價機構還可以收獲來自銀行、稅務局、保險機構等目標客戶的批量評估收入及其他批量評估技術的應用收益。再次，批量評估技術的優勢之一是可以憑借著自身的大數據功能對區域性房地產市場展開動態評估，這就實現了估價機構收入的動態性與持續性。由此可見，這種收入模式的改變可以為估價機構帶來更多的機遇。
四、總結
隨著“互聯網+”、人工智能、大數據等IT技術的發展，各個領域都嘗試著抓住機遇轉變。評估行業具有中介服務的功能，在市場經濟中發揮著不可忽視的作用，隨著以房養老政策的推動，房地產評估這一項任務又關系到國計民生、關系到經濟社會的發展。根據批量評估技術的理論與實踐經驗，我們有理由相信，融入互聯網、大數據等新技術的批量評估技術可以在以房養老政策下的房屋批量評估中有較大的發展舞臺，它可以促進房地產估價機構模式的創新，實現評估效率的創新、流程的重構及動態評估。
參考文獻：
[1]張思雪，林漢川.住宅房地產批量評估模型的構建[J].統計與決策，2016，（3）.
關鍵詞：評估方法；地價內涵；差異
1 幾種主要評估方法的地價內涵分析
1.1 基準地價系數修正法（簡稱“基準地價法”）。
基準地價法是運用政府公布的基準地價，按替代原理進行評估的一種方法，其核心是基準地價與修正體系。基準地價是政府地價管理的一個工具，同時也為政府宏觀調控決策提供參考信息。基準地價主要反映某地區的地價空間分布規律以及其大致地價水平，對市場地價具有一定的引導作用。由此可見，基準地價法主要是從市場管理的角度進行評估，得到的地價是一個“管理型”地價。
1.2 收益還原法（簡稱“收益法”）。
收益還原法是根據預期收益原理，將待估對象按預期所能獲得的收益作為價值衡量，從投資者的角度去評估。收益法的核心是待估對象的預期收益以及投資者期望的回報率，而且收益法中的投資者屬于長線投資者，即投資者持有待估對象相當長的時間，通過待估對象的收益實現自己的預期回報。由此可見，收益法評估得到的是一個“長線投資型”地價。
1.3 假設開發法（或剩余法）。
假設開發法（或剩余法）同樣是從投資者的角度出發，通過對待估對象進行開發或轉售，從而獲得預期的回報，以此衡量待估對象的價值。假設開發法（或剩余法）的核心是對待估對象的開發或轉售，而這種開發或轉售一般都是短期內完成的，屬于短線投資，甚至帶有一定的投機性質。由此可見，假設開發法（或剩余法）評估得到的是一個“短線投資型”地價或“投機型”地價。
1.4 市場比較法。
市場比較法是根據替代原理，利用已成交的交易案例，推導待估對象的價格。從土地市場交易行為來看，一般來說，買賣雙方對地價的博弈基本上都是基于該土地的投資價值，即買賣雙方都已對該土地的投資價值做了評估，最終達成交易的地價代表買賣雙方都認可該土地的投資價值。由此可見，市場比較法評估得到的是一個“投資型”地價，至于土地是用于長線投資還是短線投資都有可能，但一般以短線投資的居多，即用于開發或轉售。因此市場比較法評估得到的通常也是一個“短線投資型”地價或“投機型”地價。
1.5 成本逼近法。
成本逼近法是根據貢獻原理，按待估對象價值形成的各項成本之和來衡量其價值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估對象在其價值形成的過程中所發生的各項成本，代表了待估對象的權屬人應獲得的回報。由此可見，成本逼近法是從權屬人的角度出發，評估待估對象至少應該值多少錢，因此成本逼近法評估得到的應該是一個“保本型”地價。
2 各種類型地價的差異
從上面的分析可見，不同評估方法評估得到的地價不盡相同，形成了多種類型的地價，那么這些類型的地價其價格水平有什么差異？
2.1 “管理型”地價和“保本型”地價相對稍低。
“管理型”地價基本反映市場的客觀地價水平，但由于其“管理”職能的影響，通常會比其他類型地價稍低，但比“保本型”地價要高。而“保本型”地價通常是這幾種類型地價里面最低的。
2.2 “短線投資型”地價或“投機型”地價相對較高。
從投資的角度來看，短線投資通常具有較高的風險，尤其是“投機型”的投資，由此投資者對此類投資一般要求比較高的投資回報，從而反映在投資對象（即待估對象）的價值就應該高一些。
2.3 “長線投資型”地價適中。
相對于短線投資，由于土地的稀缺性，其長線投資具有較為穩定的投資匯報，風險相對較小，因此投資可接受的投資回報率相對較低，由此“長線投資型”地價相對其他幾種地價而言其價格水平適中，接近于“管理型”地價。
從上面的分析，這幾種類型地價一般的價格水平排序大致為：“短線投資型”地價或“投機型”地價>“長線投資型”地價≥“管理型”>“保本型”地價。
3 不同評估方法評估結果的協調
根據目前的土地評估規范，一般都要求選用兩種方法以上對待估對象進行評估，而不同評估方法得到的地價各有差異，則應怎么協調不同類型的地價，從而合理的確定評估價值？
3.1 根據評估目的，選擇更接近評估目的的地價類型。
根據評估的思路，通常在評估方法的選擇時已經對地價類型進行了篩選，對于基于短線投資為評估目的的，最好采用假設開發法（或剩余法）與市場比較法進行評估，這兩種地價類型都與評估目的接近。
但由于評估條件不具備的情況下，通常會選用了不同地價類型的評估方法進行評估，則有可能兩種方法評估得到的地價水平值相差較遠，因此需對各種評估方法進行分析，以最接近評估目的的地價類型為主，其他類型地價作為參考和校驗。
3.2 調整個別評估方法的思路及參數，使得兩種方法評估地價類型更接近評估目的。
評估時可以根據評估目的，對評估方法的思路及參數進行適當調整，使得其評估的結果更接近評估目的。
舉個例子，當評估目的為短線投資型時（如某人擬將其住房的土地進行抵押而評估），則可能會采用收益法和剩余法進行評估，但由于目前國內住宅房屋的租金水平偏低，而房價水平普遍較高，因此兩種方法評估出來的結果可能差異比較大，同時這也體現了“短線投資型”地價與“長線投資型”地價的差異。既然評估目的是“短線投資型”的，那么評估時可以對收益法的評估思路作適當調整，使其更接近于“短線投資型”的地價，例如采用收益加轉售的思路評估，目前很多投資客都是持有物業一定年限（持有期內一般用于出租）后即轉售，這樣收益法評估得到的地價就非常接近“短線投資型”地價了，與剩余法評估得到的地價差異大大縮小。
另外，還可以調整收益法的還原利率以達到其評估值接近“短線投資型”地價。在還原利率的確定時，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會比較低，因為房價比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產市場環境下，高額的投資使得長線投資的回報率相對較低。但按此還原利率評估得到的地價與現實市場環境狀況是相匹配的，即用較低的還原利率和目前市場租金可以評估得到較高的地價水平，這與“短線投資型”地價更為接近。如果不考慮這種情況，按一般投資者的投資回報要求，以較高的還原利率和目前市場租金將會評估得到相對較低的地價水平，這其實反映的是“長線投資型”地價，與“短線投資型”地價有一定的差距。
4 結語
關鍵詞：在建工程；房地產；假設開發法；抵押評估
一、在建工程抵押評估中存在的問題
伴隨著房地產抵押市場興起的資產評估行業也越來越多，評估機構和評估師也屢見不鮮，但是否每個評估人員都能達到社會上房地產評估所要求的標準，是否都能勝任要求較多、評估內容復雜的工作，這有待于進一步檢查發現。身為評估人員首要的是有良好的職業道德，其次是有很強的專業評估知識，兩者缺一不可。但在社會中兩者都具備的評估人員還不是很多，大部分只是偏向其中的一邊，這就對評估工作會產生影響。房地產抵押的直接聯系人就是銀行等金融機構，它們是非常看重安全無風險的，評估人員若未掌握好專業知識就很難進行準確的評估，從而給金融機構和房地產帶來風險[1]。
房地產評估理論是假設開發法運用的理論基礎，因為房地產抵押評估的份額在整個社會中正逐漸擴大，這就需要假設開發法適應各種不同類型房地產抵押的評估，如果房地產理論體系發展升級緩慢，與時代脫軌，就會嚴重影響我國房地產業的進步，將要面對的會是高風險和高挑戰。
二、假設開發法及在建工程抵押評估的基本理論
（一）假設開發法的理論依據及考慮因素
1.假設開發法是指在評估某個項目時要提前預測出這個項目開發完工后的價值，然后減掉預測評估過程中可能發生的開發成本、各項稅費和利潤等各種參數，這樣最后計算出來的價值的方法。假設開發法適用的范疇是投資房地產、在建工程和待開發的土地等，都可以用這個方法進行準確的評估。有效的評估都要建立在下面三種良好的理論基礎上：預計未來時點原理；土地資本化原理；比較對比原理。
假設開發法在評估在建工程時要以建造完成的類似的房地產類型為依據判斷測算在建工程開發建成后的價值以及在建造過程中產生的開發成本和相關費用，同時關注發生費用將來的變動趨勢，利用比較對比原理就是以接近的房地產測算出所要評估的在建工程，在一定程度上能客觀準確的反應評估結果，不至于片面和主觀化，所以比較對比原理滲透在假設開發法評估中的各個方面。
2.假設開發法的應用條件
（1）待評估房地產項目應具有規劃條件
在當今經濟繁榮的社會，每個城市對房地產住房都有嚴格的規劃要求，例如規劃要求的用途、地塊選擇、建筑高度、建筑樣式和容積率等，相關人員必須能準確判斷該待開發房地產項目的最高最佳使用情況等作為評估的前提依據。
（2）待評估房地產未來的價格可以預測
待評估房地產的前提條件是在市場上可以出售或經營，滿足這兩個重要的前提條件就需要評估師運用超過兩個以上的評估方法，以同期當地房地產供求狀況、市場行情、以及未來變動趨勢為基礎，準確無誤地計算出未來開發完成后有關房地產的租售價格。
（3）假設開發法估價效果還依賴于良好的外部環境
環境是影響評估重要的因素，有差異的環境就會導致有差異的評估結果，對房地產抵押評估的最終目標是誤差極小，環境支持評估才能讓評估結果透明化、精確化。作為政府及立法部門要采取積極地支持引導鼓勵政策，這樣才能提高假設開發法的估價效果。
（二）在建工程抵押評估應考慮的因素
1.法定優先受償款
從我國有關法律條例中可以確切看出在現在或未來某一時間點的重要性，為了能夠評估出房地產的抵押價值就要在當時社會市場定時間點由還沒有制定優先受償權的房產值扣除資產評估單位已經得到的優先受償款價值進行評估。通過含義可以知道法定優先受償款涵蓋不付給開發商應得的報酬，抵押物的債權價值和其他形式的優先受償款三個表現形式。
2.資產清償順序
在我國抵押市場迅速發展的情況下，政府等有關部門積極地擬定政策措施來維護和保障房地產抵押的問題，并且在2001年推出了新的管理辦法《城市房地產抵押管理辦法》，里面對資產清償順序做了詳細的規劃和分類，主要內容及順序是房地產處理產生的費用支出，扣除已經抵押房地產各項稅金支出，償付抵押債權人本金和利息還包括已支付違約金的費用，償付因債務人過失導致債權人遭受損失，扣除所有費用后的余額由抵押債權人所有[2]。
3.變現能力分析
變現能力實質上就是房地產價值在未來某一時刻變現的能力。與此同時，銀行等金融機構根據評估報告中要意識到不同程度的抵押物變現風險，便于確定貸款多少的發放。變現能力分析總體上概括包含抵押房地產的獨立使用性、可分割轉讓性、通用性，在環境各異的市場形勢下，各種樣式的房地產有不同的變現能力，住宅、辦公、商業、工廠、特殊物業就是由強到弱的房地產變現能力一般順序。
三、 在建工程抵押評估存在問題的解決措施
（一）提供真實可靠的規劃資料及正確的參考資料
有關部門要加強合同管理，盡量掌握真實可靠的數據，應嚴格仔細地檢查委托方所提供的規劃資料和參考資料。對開發商給出的和評估相關各類證件是否齊全要進行檢查，確保國有土地使用證等的真實性。避免產生誤差，評估人員應以身作則，自己去評估現場檢查，自己看、自己聽，防止評估中途出現對評估不利的信息導致評估結果的不真實。
（二）應減輕制度限制改為引導鼓勵政策，使在建工程抵押實現多元化
政府應該對在建工程抵押的條件進行適當的寬松，在一定的情況及環境下允許第三人為抵押人，開發商在符合相關法律法規下應可以以在建工程為他人的債務進行擔保以及能為自己其他性質的債務進行擔保，這充分表明了政府有關部門對在建工程抵押行為的管理維護，避免風險的產生，也從其他層面表明和《合同法》等法律相關規定的呼應，簡化了對在建工程抵押的條件限制，在社會實踐中的應用會更加收放自如，得到社會各界抵押者的認可，體現法律的強制性及人性化，能夠更好地、健康的推動市場經濟的發展。
（三）不斷發展和完善房地產估價理論體系
在房地產市場的不斷發展過程中也會出現各種各樣的問題，風險也會隨時發生，這就需要有強大的理論支柱維護房地產市場在社會中的地位及利益，評估單位作為開發商和交易人的中介評估機構，評估者要一直堅持客觀獨立性，以求是、務實的原則對房地產開展評估。為了使評估結果真實可靠，所以要不斷發展和完善房地產評估理論體系保證評估工作正常開展。
（四）提高評估人員自身綜合素質，加強評估行業管理
假設開發法是一項有很強實踐性的應用業務，估價行業屬于中介行業，中介行業的性質要求中介人員保持獨立、公正，而估價師要能做到這一點必須要其具備相應的身份和地位以保持其獨立性[3]。由于評估行業的興起，社會上也出現了良莠不齊的評估機構與評估師，其中肯定有管理條例不健全，專業知識不過關的存在，為了保證評估行業的權威性與準確性，政府有關部門應加強管理，嚴格檢查不專業現象，評估機構也應加強員工培訓，增強考核管理。因此評估分析人員要有較高的綜合素質，要掌握了解較科學的計算方法，具有豐富的學科知識，學會運用信息輔助工具，以熟練的應用能力、客觀求實的態度運用好假設開發法以及其他評估方法才能使評估工作更科學、準確、合理。（作者單位：天津財經大學）
參考文獻：
[1] 金凌.試析在建工程抵押的若干問題[J].政法學刊，2006（03）：44-45
一、投資性房地產后續計量的理論傾向――公允價值模式
以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，對比傳統的成本模式，大大增加了上市公司盈余管理的空間。因此在準則尚未實施之前，很多專家學者預測上市公司會偏向選擇公允價值計量投資性房地產。從理論上分析，采用公允價值計量，上市公司盈余管理空間的增加主要表現在以下幾方面：
1.從近年房地產走勢來看。
會計準則規定：“采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差計入當期損益。”近年來我國房地產價格呈現不斷上升的趨勢，企業所持有的房地產賬面價值往往低于市場價值。而且在許多經濟較發達的大中型城市中，房地產具有活躍的交易市場，符合使用公允價值模式進行后續計量的條件。與成本模式相比，在房地產價格上升時期，采用公允價值計量可以增加投資性房地產的賬面價值，同時增加企業的所有者權益。從而降低了企業的資產負債率，降低了企業的財務風險，有利于企業進行融資，擴大生產經營規模，實施并購重組等融資經營活動。這相當于因為資產的重估增值而調整賬面價值，而這在歷史成本計量原則下一般是禁止。
2.從資產折舊或攤銷來看。
會計準則規定：“采用公允價值模式計量的投資性房地產，在后續計量中不對其計提折舊或進行攤銷。”這也就意味著，企業減少了每期的固定費用，有利于增加企業利潤。并且，由于稅法不將資產重估增值的收益計入應納稅所得額，對于作為投資性房地產核算的建筑物或土地使用權也一律需要計提折舊或攤銷。因此，在目前的條件下，投資性房地產采用公允價值計量不會增加企業的稅收負擔，也不會使企業失去折舊的“稅收杠桿”作用。
3.從資產類別轉換來看。
會計準則規定：“自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，按照轉換當日的公允價值計價。轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。”準則還規定：“采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。”
這兩條規定就給企業盈余管理提供了一定的空間。企業可以通過與關聯方簽訂租賃合同，將原先的固定資產轉換為投資性房地產并使用公允價值模式進行核算。然后，企業在適當的時間解除與關聯方簽訂的租賃合同，重新計提折舊，并將轉換時產生的公允價值變動損益計入當期損益。通過這兩次轉換，企業既減少了固定資產的折舊費用，又獲得了公允價值變動帶來的收益，達到了盈余管理的目的。
二、投資性房地產后續計量的現實選擇――成本模式
筆者從網上收集到上市公司投資性房地產項目近幾年的相關數據。在2007年，即我國上市公司全面執行企業會計準則體系的第一年，在630家年報中有披露投資性房地產的上市公司中，僅有18家選擇公允價值模式進行計量，占比2.86%。2008年，披露投資性房地產的公司增加了60家，但僅新增2家上市公司采用公允價值模式計量投資性房地產，占比為2.90%。2009年，采用公允價值模式計量投資性房地產的上市公司僅為25家，占772家披露有投資性房地產公司的3.24%。該比例直至2010年仍未超過5%，每年增幅較小。為什么上市公司對投資性房地產計量模式的選擇，并不是對上市公司盈余管理有利的公允價值模式而是傳統的成本模式呢？筆者在研究之后，提出以下幾方面成因：
1.公允價值較難獲得。
我國會計準則規定：“企業可以參照活躍市場上同類或類似房地產的現行市場價格來確定投資性房地產的公允價值；無法取得同類或類似房地產現行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素予以確定。”該規定似乎表面上解決了公允價值的取得問題，但實際中會計人員很難操作。由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到同類或類似房地產，其實很不容易。這樣，僅靠企業會計人員的專業判斷是不夠的，必須依賴資產評估師、房地產估價師、土地估價師等獨立第三方進行房地產公允價值評估。如果采用公允價值模式，企業每年需聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。這個過程將會增大企業的信息成本。因此，相比成本模式較低的信息成本，在現實中大多數企業選擇放棄公允價值計量模式。
2.企業對房價下行的擔憂。
目前，我國的投資性房地產物業市場進入加速發展階段，房價升值潛力較大。但伴隨房價的飛速增長，政府相繼出臺政策抑制房價，各熱點區域城市的房價漲幅都相應放緩，有些城市甚至出現了房價下跌。根據會計準則，投資性房地產公允價值的價格下降將減少上市公司的當期損益，進而影響企業的市場形象及其股票價格。為了防止房價下降帶來的不利影響，本著謹慎性的原則，企業寧可放棄房價上升時采用公允價值模式計量帶來的好處，也要實現公司利潤的穩定。
3.公允價值模式加大企業利潤分配難度。
在投資性房地產準則中，公允價值計量方式的引入，使收益確定模式由偏重收入費用觀轉為偏重資產負債觀。這就使得在權責發生制下的凈利潤與現金流進一步偏離。在資產負債日，將投資性房地產的公允價值變動計入當期損益，增加或減少了企業的凈利潤。但在沒有對投資性房地產處置前是沒有相應現金流入的，所以在沒有現金流變動的情況下報告企業利潤的增減，可能會加大企業利潤分配的難度。
三、促進投資性房地產公允價值計量的對策探討
1.深入公允價值研究。
公允價值的評估給企業提出了一個較大的挑戰，公允價值的確認方法是否恰當、合理、可行，成為投資性房地產后續計量是否采用公允價值模式的關鍵。FASB于2006年9月FAS 157號準則――《公允價值計量》，該準則于2007年11月15日正式生效。IASB也于2005年9月啟動了修訂《公允價值計量》準則的工作計劃。而我國在這方面的研究才剛剛起步，雖然在新準則中大量運用了公允價值，但對公允價值的運用都是體現在其他具體準則中，沒有一個單獨的有關公允價值內容的具體準則，使公允價值的運用缺乏理論的指導。因此，只有深入公允價值的研究，健全公允價值的理論體系，才能全面指導多變的實際問題。否則，對理論研究的缺失，將極大地阻礙公允價值的應用與發展。
2.統一資產評估體系。
目前，我國企業的房地產公允價值主要依靠第三方房地產評估機構獲得。具備房地產評估資格的資產評估師、房地產估價師和土地估價師，分別隸屬于財政部、建設部和國土資源部管理，因為他們在進行房地產估價時會依據各自的評估細則，所以投資性房地產價值的公允性難以保證。因此，有必要統一目前的相關評估細則，建立起一套統一的資產評估制度，以增強公允價值的有效性。同時，相關監管部門應強化對資產評估機構的監管，以保證公允價值計量的獨立性。
3.強化公允價值信息披露。
目前，投資性房地產準則主要強調披露公允價值的確定方法和依據，較少涉及其他公允價值計量披露的條款。上市公司對于公允價值信息的披露仍取決于其自覺性，公司披露與否，披露的多少及詳細程度都由公司自己決定。這就使得有意采用公允價值模式的公司無章法可循。因此，國家應進一步明確公允價值計量披露的相關問題，要求上市公司披露包括公允價值的確定方法、確定投資性房地產時所聘請的評估機構、評估方法、證據來源、估計假設等要素，從而保護廣大投資者等利益相關者的利益。
