發布時間：2023-09-27 09:25:36
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產銷售法律培訓樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
第一階段：項目開發前期階段
對企業擬投資項目進行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場調查計劃，開展正式的房地產市場調研工作，提出項目操作的初步總體思路，對項目入行初步的市場定位，為企業管理層的投資項目決策提供依據。
主要工作內容：
一、對項目位置、規劃紅線圖、項目相關的法律手續文件、項目周邊環境、項
目所在區域的市政規劃入行了解熟悉；
二、開展房地產市場調查
①市場環境調查分析
對項目所在地的城市規劃、宏看經濟、人口規模、土地資源和房地產市場入行考察
②房地產市場調查分析
對項目所在地的房地產市場供給、需求狀況、價格現狀和趨勢、產品類型及市場缺位、銷售渠道入行具體調查。
三、項目初步定位
根據相應的市場研究分析后，初步明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等，為項目開發提供切實可行的依據。
四、提出初步的項目操作總體思路。
第二階段：項目開發階段
跟蹤動態市場行情，進行競爭樓盤和競爭對手調查、消費者調查，對本開發進行優劣勢分析，入一步明確的項目市場定位和項目的總體操作思路，提出相應的營銷策略；
主要工作內容：
一、開展房地產市場動態調查
深入了解項目所在區域的房地產市場供應、需求狀況，價格現狀和未來發展趨勢，產品類型、銷售渠道。
二、開展競爭樓盤和競爭對手勢態調查分析
①競爭樓盤掃描
②替在競爭對手入入可能掃描；
③供給量分析
④競爭對手的產品分析，包括房型、規劃、土地、綜合配套；
⑤競爭對手的市場定位及趨向
⑥競爭對手的價格基準分析
⑦競爭對手的背景和實力。
三、進行消費者調查，明確項目的目標客戶群
①消費者的二手資料分析
②競爭對手消費者輪廓描述(職業特征、消費關注、消費心理、產品選擇)
四、明確項目的市場定位，明確項目的總體操作思路
根據深滲透的市場研究分析后，明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等；明確項目的總體操作思路
①產品分析
②本項目的SWOT分析(優劣勢分析)
基于SWOT分析(優劣勢分析)提出針對性的營銷策略
五、戰略分析與規劃
①項目賣點回納
②營銷總策略
③銷售價格總策略
④總推案分階段策略
⑤公關與宣傳總策略
⑥營銷推廣項目的策劃
*各階段推廣主題策劃
*各階段營銷分析與總匯
*各階段市場動態分析與對策
*各階段客戶總體分析與推盤策略
滲透市策劃、強銷策劃、促入策劃對本項目進行分析
六、最終確定銷售渠道選擇
①自售
②：
通過邀請招標或公開招標等方式確定入圍的專業物業企業
對項目進行交底，要求各投標企業各自提交營銷策劃報告
組織企業相關人員對《營銷策劃報告》入行評審，選取最優方案，確定物業企業。
簽訂《項目顧問服務合同》或《銷售合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內容、時間、權利、義務，付費標準與付款方式等。
注：如選擇專業的物業，則本項目的全程營銷策劃及銷售執行均由企業完成，貫穿項目的開發全程。
第三階段：資源整合，完善銷售所需手續，蓄勢待發，預備銷售
主要工作：
一、完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考核獎勵制度，組織銷售培訓；
二、制定銷售模式、設計銷售組織的架構；
三、其他物料準備完成，售樓處的布置、樣板房、國土部門戶型的測繪報告書、《房
屋認購書》樣本、《房地產買賣合同》樣本、售樓書和廣宣彩頁；
第四階段：銷售執行
制定詳盡可行的營銷策略及階段性的銷售目標和計劃，全程監控項目銷售的執行情況，并適時作出針對性的策略調整，實現企業開發項目的目標利潤率；主要工作：
一、制定詳盡可行的營銷策略并組織實施
①銷售總體策略房地產營銷策劃流程具體說明
銷售的總體戰略思路和目標的制定
銷售模式的選擇和設計
銷售階段的劃分和時機選擇
②推盤策略
選擇時機
房地產銷售計劃書范文三篇房地產銷售計劃書范文三篇
選擇房源
銷控計劃
總體均價的制定
制定一房一價的價目表
單體差價的要素指標與系數體系，產品系數、樓層系數、景觀系數、朝向系數、房型系數等
④付款方式
優惠政策
分期、分類的動態價格策略：內部認購的數量和價格政策
市場預熱期的價格政策和數量控制
開盤價格的動態策略
SP(銷售推廣)活動價格策略和銷售控制
調價計劃和調價技術
整體價格和房源調價技術
⑤廣告策略
主題制定房地產營銷策劃流程詳細說明
品牌形象定位
媒體計劃
廣告創意
現場包裝設計：
1、圍墻2、廣告牌3、LOGO指引牌4、大樓包裝5、樣板房裝修風格概念
一、進一步提高對整頓規范房地產交易秩序重要性的認識
整頓規范房地產交易秩序，對于維護消費者合法權益，穩定住房價格，促進房地產市場持續健康發展，具有十分重要的意義。各地和市各有關部門要從實踐“*”重要思想和
落實科學發展觀的高度出發，切實把思想統一到國務院的決策部署上來，堅持深化改革和加
強法治并舉，堅持整頓規范和促進健康發展并重，不斷加大對房地產交易環節違法違規行為查處力度，進一步強化制度建設，努力營造主體誠信、行為規范、監管有力、市場有序的房地產市場環境。
二、切實加大房地產交易環節違法違規行為的整治力度
（一）加強商品房預售許可管理。房產管理部門要按照法定程序和許可條件，嚴格把好商品房預售許可關。房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預定款性質費用等各種形式變相預售商品房。對房地產開發企業未取得預售許可證而非法預售或變相預售的，房產管理部門應依照《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）等法律法規進行查處，責令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴查處，公開曝光，直至取消開發企業資質。
（二）加強對商品房預（銷）售活動的動態監管。市房產管理部門要進一步健全商品房預（銷）售合同網上即時備案系統和房地產交易信息公示制度。商品房基本情況、銷售進度、權利狀態等預（銷）售信息應及時、全面、準確的在網上備案系統和銷售現場進行公示。對房地產企業虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價，或者房產企業縱容、雇傭工作人員炒作房價，擾亂市場秩序的，房產、價格、工商管理部門要按各自職責依法從嚴查處。嚴禁將購買的未竣工預售商品房再行轉讓。房產管理部門要按照《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號）有關規定，加強對商品房銷售人員的培訓和管理，對違規從事商品房活動的單位和人員，要從嚴處理。
（三）加強房地產廣告管理。未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得商品房預售廣告。廣告單位要對房地產廣告內容的真實性進行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規廣告。對未取得預售許可證預售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的，廣告中有關房地產項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環境、配套設施等內容虛假違法的，由工商、價格、房產管理部門依照《城市房地產管理法》、《廣告法》、《價格法》以及《城市商品房預售管理辦法》、《禁止價格欺詐行為的規定》（發改委令第15號）、《房地產廣告暫行規定》（國家工商總局令第71號）等法律法規，予以嚴肅處理。
（四）加強房地產展銷活動管理。工商行政管理部門要會同房產管理部門加強對房地產展
銷活動的管理，嚴格展銷許可的審查和監管。工商行政管理部門要審查展銷活動主辦方資格，房產管理部門要審查參展企業的信用情況和參展房地產項目的合規情況。有嚴重違法違規不良記錄的房地產企業和不具備預（銷）售條件的商品房項目，不得參加展銷活動。
（五）加強商品房預（銷）售合同管理。房地產開發企業要統一使用建設部和國家工商總局監制的《商品房買賣合同》示范文本，與購房者簽訂商品房預（銷）售合同。房地產開發企業在制定商品房銷售合同格式條款時，不得免除自己責任、加重購房人責任或排除購房人合法權利。商品房買賣合同示范文本及格式條款應在訂立合同前向購房人明示。房產管理部門應嚴格預售合同登記備案制度，落實購房“實名制”。對房地產銷售過程中實施合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規行為，房產管理部門可暫停辦理其商品房網上簽約、合同登記備案等房產交易手續；工商行政管理部門要加大對合同違法和侵害消費者權益行為的查處力度；構成犯罪的，移送司法部門處理。
（六）加強房地產經紀管理。凡從事房地產經紀活動的經紀機構及其分支機構，要向工商行政管理部門申領營業執照，并在一個月內到房產管理部門辦理備案。房地產經紀人承辦經紀業務，應當采用房產、工商管理部門制定的房地產經紀合同示范文本，并附有執行該項經紀業務的房地產經紀執業人員的簽名。對房地產經紀人利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用，在買賣過程中賺取差價等違規行為，由房產、價格、工商管理部門依據各自職責，依法查處或聯合予以查處。
三、認真落實各項措施，深入開展整頓活動
（一）深入開展專項整治活動。從9月份起，用一年左右時間，在全市范圍內集中開展房地產交易秩序專項整治活動。各地和市房產、價格、工商管理部門要認真制定整治工作方案，明確時間要求，細化工作任務，落實工作責任。對專項整治工作中查出的問題，要積極督促整改；整改不力、群眾反映強烈的，要予以通報批評。
（二）暢通舉報投訴渠道。市房產、價格、工商管理部門要通過開設專項整治熱線電話等方式，方便群眾投訴，加強社會監督，及時發現和查處房地產交易環節的違法違規行為。各級領導干部不得利用職權干預房地產交易活動。
（三）建立房地產交易誠信機制。市房產管理部門要進一步健全房地產交易信息服務平臺，及時、準確、公開相關信息。房地產企業及其執（從）業人員的失信行為情節嚴重的，要通過新聞媒體予以曝光。市房產、價格、工商管理部門要建立對房地產交易環節違法違規行為的監督和懲戒機制。
1、房地產營銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心
在買方市場條件下，房地產企業的一切營銷活動必須以消費者需求為核心，以消費者為核心，并非單指在營銷活動前期進行消費者研究和目標市場選擇，更重要的是在產品設計、價格確定、渠道選擇和促銷策劃活動中滿足消費者的需求。為此房地產企業應做到以下幾方面：
1.1分析顧客的服務需求
房地產企業應為客戶提供更多的物業信息。物業的設計和開發應符合客戶使用的要求。重視物業的可靠性和完善性，并為購房者提供各種附加服務，包括向客戶提供貸款、質量擔保等服務。
1.2顧客渠道偏好調查
最好的顧客渠道偏好調查應涵蓋不同細分市場的客戶，分析現在已經存在的客戶購買方式。加強對企業現有的客戶的考察和對競爭對手的客戶的考察。客戶渠道偏好對渠道選擇以及運營結果都能產生本質性的影響
1.3考慮顧客購買準則
在評估新的渠道機會的時候，重要的是用創新的方法接觸到顧客，分析顧客真的需要什么，即顧客的購買準則。通常沒有一種渠道能滿足顧客所有的需求，所以需要幾種渠道進行搭配。
1.4監控顧客購買行為的變化
企業需要隨時監控顧客購買行為和準則的變化，隨著消費者對產品的認知和了解的提高，客戶的購買行為也會慢慢發生改變。錯誤地估計客戶行為和渠道偏好，沒有及時調整以降低渠道成本的公司是危險的。
1.5提供靈活的渠道選擇
不同的用戶，他們的購買準則也不同，所以需要給客戶提供相應的選擇機會，如果客戶覺得自己沒有別的方式可以選擇，他會覺得自己受到限制，客戶滿意度也就大打折扣。
2、房地產渠道選擇與房地產企業定位
當市場被細分為不同的用戶群體后，每一個群體都有一系列的服務產出要求，渠道管理者要為每一個細分市場確定最優的渠道形式，即渠道定位。優化渠道設計被視為由必要渠道流所定義的第一步和最重要的一項工作，因此必須要執行這一步驟來滿足細分市場對服務產出的特殊需求。渠道流就是渠道為終端用戶增加價值的所有活動，即，產品的促銷、談判、財務、訂購和支付等等。渠道結構的設計包括兩個重要的方面。首先，渠道設計者必須決定渠道成員的組成。渠道管理者還必須決定渠道的每一個層面上渠道伙伴的角色定位。一個公司在不同的情況下為其產品進入的市場選擇渠道時，關鍵的決策是選擇怎樣的分銷商將產品銷售至市場。這個分銷商必須與渠道伙伴在目標市場中有非常好的關系，能夠對產品成功進入市場有非常明顯的影響。
設計渠道結構的另一個重要的方面是決定在渠道中同一形式的渠道成員應有多少，也就是渠道密度的決策。在一個給定的市場中，消費品的銷售是應該利用密集分銷，或是利用選擇性分銷，還是獨家分銷？對這一問題的回答取決于效率和執行等多種因素。大量的密集性分銷可以使產品很容易地接近目標市場的終端消費者。設計渠道結構時對渠道成員的形式、地位和密度等的決策都要以渠道流成本最低化為基礎。即每一個渠道成員都被分配一定的渠道任務，理想的任務分配應使得在總成本最小化的前提下，所有渠道流得以可靠運行。因此，渠道管理者需要決定以哪些細分市場為目標市場。因為這樣可以將渠道重點放在那些可以通過銷售取得利潤的細分市場上。
當某一特殊細分市場的服務產出要求并沒有更具競爭力的提供物來滿足時，渠道管理者就應意識到存在著一個尚未被開發的市場機會，并建立新的渠道服務于這些細分市場。在市場上，搶先滿足那些未被滿足的服務產出需求，是建立一個忠誠的、可帶來利益的顧客群的一種強有力的競爭戰略。因此，企業必須了解消費者對渠道流的性能和渠道結構的反應。
3、房地產渠道與顧客購買行為
順利實現房地產銷售是渠道管理的終極目的。因此房地產企業有必要研究顧客購買行為及其對渠道選擇的影響。
3.1房地產銷售點的選擇原理
房地產銷售點是房地產企業實現自己經營目的的前沿陣地，房地產企業的產品能否最終銷售出去以及能否最終實現理想的經濟效益，都直接與銷售點的選擇和經營有關。因此，作為分銷管理的第一步就是選擇最符合企業產品或服務特色的銷售點，然后通過有效的銷售渠道管理來實現銷售目標。
房地產企業銷售點的選擇要考慮消費者的購買心理和購買行為的變化及其規律性，對銷售點的選擇主要取決于：①商品最充分展現，讓更多人認知的地點要求。②樹立商品形象的地點要求等。房地產企業應根據目標市場的特征及競爭狀況、自身的經濟實力、產品特點、公關環境、市場基礎等特點，以及企業所處的外部環境、競爭對手狀況、市場購買力水平等因素，經過綜合權衡選擇出直接面向顧客的分銷點。
3.2消費者對房地產銷售現場的認知
銷售現場上銷售人員的衣著、談吐、工作態度及各種硬件設施的先進程度，開發商所采用的促銷手段，以及其他配套設施的完善程度等都會作用于每一位前來光顧的消費者，當一個消費者對自己的心理活動進行整合之后，就形成了自身對開發商的看法和態度，這一看法和態度又將決定或在很大程度上影響著消費者的購買行為。
4、房地產渠道與產品
在現實生活中，識別產品本身的復雜性以及與渠道的良好適應性，對于企業選擇渠道至關重要。
因此，房地產分銷渠道的選擇必須考慮產品的特性。
4.1產品識別
房地產屬于低識別度產品。這類產品沒有解釋是很難了解的，通常需要專業化的服務，特別是要有經過訓練的專業人士參與銷售過程。這類產品需要直銷，或者有附加值的商業伙伴，它們很少通過大規模市場分銷渠道銷售。
4.2服務要求
產品服務性越強，渠道越短，而服務性差的產品則需要長的渠道。房地產屬于服務性強的產品，需要提供專業性的服務，因此適合采用短渠道結構。
4.3客戶購買風險
房地產屬于高風險產品，需要直接銷售隊伍、有附加值的伙伴或是小規模的分銷商群體，需要一個有知識的經過培訓的人介入銷售過程解釋這種風險，幫助客戶明白如何克服風險事件。
4.4產品的生命周期
產品處于生命周期的不同階段對房地產渠道選擇有本質的影響：在導入期，房地產銷售量較小，增長緩慢。產品在引進期需要很高的客戶教育，一個直接銷售隊伍或有附加值的商業伙伴是必需的。在成長階段，隨著市場增長迅速，開發商需要擴大規模，渠道結構也會隨之調整，這時分銷商進入，并且數量可能會逐漸增加，從獨家轉為多家制，競爭開始變得激烈，渠道呈網狀結構，各種渠道開始相互沖擊。在成熟期，利潤開始下降，在高成本渠道中的產品支持能力受到了影響。市場競爭很激烈，只有最有效率的、最有規模的分銷商才能生存下來，分銷商的數量也不會很多。在此階段的關鍵措施是精簡渠道成員和集中精力支持有能力的伙伴。另一個措施是繼續在多樣化的渠道中銷售產品。在衰退期，利潤和銷售量都在下降，產品對渠道成員的吸引力日益下降。如果沒有得到持續地渠道支持，產品很容易退出市場。
5、渠道與溝通
來自銷售渠道的信息，是房地產開發企業的指南。沒有了這些信息，開發商就無法制定正確的渠道戰略。開發商應注意收集信息，加強與經銷商、消費者及其他相關主體的信息溝通。
5.1收集與銷售有關的一切信息
（1）宏觀信息。政府的經濟管制、優惠政策、法律措施、經濟周期性變化、消費特點及趨勢、科學技術、行業現狀、發展趨勢和市場結構。
（2）競爭對手信息。渠道戰略、市場開發能力、市場份額、資金、人員、優勢、劣勢及目標市場定位。
（3）客戶信息。銷售能力、忠誠度、信用度、渠道貢獻、合作誠意和需求等。
（4）公司信息。渠道現狀、營銷政策、產品知名度、營銷資源、市場份額、市場機會和市場威脅等。
5.2房地產企業應掌握信息溝通的方式或途徑
（1）內部報告制度。公司產品開發部門、人事管理部門、銷售部門和財務管理部門等都有責任提供本部門運作信息，形成內部報告制度。
（2）客戶數據庫。客戶數據庫是近幾年在國外大型企業中剛剛出現的客戶資料保存形式。運用現代計算機技術發展成果建立客戶數據庫，具有在客戶信息存儲內容、規模和查詢使用等方面的強大功能。
（3）銷售代表的例行巡視和拜訪。很多開發商都設有銷售代表職位，承擔區域市場經銷商管理、市場助銷等項職責。銷售代表是公司在區域市場的代言人，負責向客戶傳達公司營銷政策；同時，定期將市場開況、競爭情況報告給公司。
（4）渠道成員會議。會議是房地產公司與客戶正式會晤的方式，通過定期或不定期會議，公司與客戶應進行有效的溝通。
（5）互聯網絡。房地產企業內部網絡的建立可以促進渠道成員之間的快捷溝通，使企業的渠道政策有效地傳輸給渠道成員，提高渠道整體運作的效率。經銷商、商、各網點的銷售情報、競爭情報、需求和建議等也可上溯到企業，便于企業做出正確的決策。
（6）公司簡報。房地產公司簡報作為渠道信息管理的得力工具，房地產公司應及時將簡報送給公司的經銷商及重要客戶，并將他們的意見反饋給決策層。
6、利潤：渠道選擇的經濟標準
營銷渠道的選擇要與渠道的贏利能力相適應。因為房地產企業是追求利潤而不是僅僅追求對企業銷售渠道的控制性。經濟分析可以用許多企業經常遇到的一個決策問題來說明，即企業應使用自己的推銷力量還是應使用銷售商。判別一個方案好壞的標準，應是該方案能否使企業取得最大利潤。
渠道贏利能力通常可以通過費用收益比率（c/R）來考察。在任何一個單個市場中，一個渠道的費用收益比率等于它的平均交易成本除以平均定單金額。較低的費用收益比率支付的銷售成本較低，從而每筆交易獲得的利潤也就較高。
渠道贏利能力分析的三個主要組成部分包括：
（1）渠道的每筆交易成本。渠道的每筆交易成本等于全部銷售成本除以交易數量。
（2）將每筆交易的成本作為比較渠道贏利能力的基礎。一旦得出每種渠道的每筆交易成本后，就可以計算市場上每種渠道的費用收益比率。在選擇分銷渠道時，不一定是費用收益比率最低的，但必須是企業能夠接受的。
（3）營銷渠道選擇的收益能力。在評估銷售渠道時不僅要考慮渠道成本，而且要考慮渠道獲取期望收益的能力。看新的渠道是否能夠在市場上實現預定的銷售目標。忽視渠道達到收益目標的能力會在渠道選擇中產生嚴重的后果。
總之，每一個單個渠道都有自己的成本和投資收益。在可行的渠道范圍中，可選擇的渠道的經濟效果是渠道選擇決策的最后裁決者。
參考文獻：
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自1999年住房政策改革以來，特別是最近幾年，我國商品房市場得到迅猛的發展，房地產稅收增長迅速，成為地方稅收的重要組成部分，更是地方政府收入的源泉之一。與此同時，基于房地產開發行業的特殊性、復雜性，給稅收征管帶來巨大挑戰和困難，加大了稅收征管難度。因此，在新的經濟環境和稅收形勢下，如何加強房地產行業稅收征收管理已經成為稅務部門亟待解決的問題。
關鍵詞：
稅收；房地產稅；征收
1房地產行業開發經營的特點
（1）房地產開發企業的建設周期一般較長、投資項目大多有規模巨大的特點，另外也有資金投入數額巨大且回收期長等行業特點。
（2）當前房地產企業多采用分期分項目分批次、滾動式的方式開發，并且跨城市、跨地區經營成為常態、開發形式各異等，這都是房地產行業成本核算復雜的主要原因。
（3）企業房地產開發業務包括土地的交易、土地平整，房屋的建造、銷售以及持有出租等多個開發銷售的環節，因而房地產開發企業涉及的稅收環節也較多、涉及的稅種繁多復雜，包括增值稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、印花稅等若干個稅種。
（4）房地產開發企業在經營中面臨著較高的風險。房地產業是一項較高風險的產業，其開發的產品單位價值高，負債經營程度也高，同時作為國民經濟的風向標，房地產行業受國家經濟政策的影響較大，面對的不確定因素較多，譬如市場因素、政策因素等都會對房地產業造成較大沖擊和影響，決策稍有不慎，就會造成開發產品滯銷，商品積壓，導致資金周轉不靈，甚至資金鏈斷裂，令企業陷入困境。
2房地產開發企業稅收征管存在問題
2.1內部原因
（1）部分稅務人員在對房地產開發經營企業的征管不夠重視、經驗不足，專業水平和能力有待提高，譬如稅務部門缺乏建造師、評估師等專業人才等。房地產行業所涉及到的稅收問題相當復雜，專業性強，對稅務部門的管理人員的稅務專業水平和綜合素質的要求都很高。而在實際的稅收管理工作中，特別是基層稅務人員接觸較少，有的在管理上簡直就是感到力不從心。
（2）稅收征管精細化程度不高，稅務部門內部大多沒有對房地產開發經營企業的開發項目進行項目登記、備案管理，也沒有建立獨立的臺賬。對房地產開發經營企業的建筑安裝業務、銷售不動產業務都沒有在稅務部門專門開發的“兩業”系統進行詳細登記，沒有充分利用好“兩業”系統，對企業的開發、銷售的情況未能及時掌握，未能做到有效監控。
（3）征管部門對房地產開發企業的日常管理手段單一，納稅信息掌握不對稱，信息受限，造成稅收征管不到位，特別是在核查過程中缺乏有效的手段，更是容易造成部分證據無法取得或者是雖然可以獲取到有關憑證資料，但卻需要花費過多的精力和時間，整體上影響了稅務核查工作效果和最終成績。
（4）稅務管理工作主要是一種事后管理的工作，相對地說，管理工作的開展比較滯后，稅務部門未能在房地產公司開發項目立項之初即時介入，這方面的不足對稅務部門工作人員在對建筑施工成本的核查方面帶來了較大難度。
2.2外部原因
2.2.1房地產企業對稅收政策掌握不到位,納稅意識不強，財務核算不健全，稅款容易流失
部分房地產行業財務核算不夠準確，財務制度不夠健全，財會人員配備不足且素質普遍不高，企業法人稅法意識淡薄。比如未及時結轉銷售收入、將已實現的銷售收入長期掛“預收帳款”等科目的情況，影響到企業所得稅的正確計繳；或者在業務往來上做手腳，采取通過關聯企業轉移收入、多開成本費用發票等方式，造成少列收入多列成本費用的狀況，造成稅款的流失等等。
2.2.2目前在建筑安裝環節虛列工程成本依然是房地產開發企業偷逃稅的主要手段
房地產開發企業的建筑工程，往往存在著前期工程施工總量被后來的施工所覆蓋、隱蔽的特點，但另一方面，稅務部門工作人員反而因專業方向的差異，對建筑施工業務不太熟悉，這樣，稅務部門這一軟肋往往就會被房地產開發商所利用，他們會為了增大稅前扣除，而在建安環節虛列工程成本，從而降低利潤額，以達到少繳不繳稅款的目的。
2.2.3房地產中介機構自律不夠，稅務征管難度加大
現階段，對房地產中介機構的行業監管仍不夠到位，并且由于稅收法律法規等制度也有待進一步完善，以及在各種利益引誘下，少數房地產中介機構為房地產企業偽造虛假的房地產項目結算審核書據提供各種便利，以上種種的因素都給稅務部門的稅收管理帶來了更加大的難度。
2.2.4稅收征收管理外部環境有待改善，協稅護稅機制有待進一步完善
房地產開發經營涉及多個部門，比如國土、房管、建設等多個職能部門，由于協稅護稅機制還不夠完善，造成了部門配合不力的情況，部門間涉稅信息不能共享，取證困難等，職能部門協作配合不盡如人意，就會更增加稅收征管難度。
3加強房地產稅收征管的幾點建議
3.1開展形式多樣的稅法宣傳，使納稅人自覺納稅的意識以及對稅收法律法規的遵從度得到不斷提高
要結合實際加強稅法宣傳，通過上街擺攤、發放宣傳材料、宣傳手冊，在新聞媒介、稅局公開網站上增設稅收政策宣傳專欄，或在QQ、微信等電子媒介上宣傳以及舉辦稅收培訓班等各種各樣的形式，及時、迅速地將國家房地產政策以及稅收政策的變化、調整等告知企業，傳送、告知每一個企業法人、財務核算人員、辦稅人員等，確保其吃準吃透政策，增強其依法納稅意識，使其知法守法，促使其自覺遵章依法納稅。
3.2加強對稅務人員和企業賬務人員專業知識培訓，加強日常管理
一要加強稅務人員的各類稅收業務知識和法律法規知識培訓，使每個稅務人員不但精通專業知識，還要具有較高的法律素質，提高依法行政的意識和能力。另外除加強對稅收的專業知識的學習外，更要增加不同行業的專業知識的培訓和學習，特別是要注重與房地產開發企業業務相關的工程造價、評估等專業知識的涉獵，以滿足稅務核查的需要；二要調配各稅務部門的業務能手不定期對房地產企業的法人和財務人員等進行納稅輔導，提高他們的財務核算水平和對稅法認知度，減少房地產行業企業的納稅風險。
3.3對房地產開發產品實行項目化管理，提高稅收征收管理水平
鑒于同一房地產企業一般都有多個開發項目，其所發生的工程成本、財務費用等支出都很難劃分清楚，通常有成本費用的結轉與登錄的主營收入不匹配的情況，另外多計開發產品單位工程成本和已售商品房面積等情況也普遍存在。基于以上的不良狀況，應加強對房地產行業的管理，對對房地產行業稅收的管理可采取項目化管理的方法，按國稅發[2009]31號第二十六條的計稅成本對象的確定原則來歸集成本費用，建立健全的項目臺賬，比如包括項目建筑面積、商品房銷售面積、可售面積、主營業務收入、主營業務成本以及費用分攤等，充分利用好“兩業”系統資源，完整登記相關信息，構建全程跟蹤的管理體系。
3.4強化重點稅種管理，堵塞稅收漏洞
強化企業所得稅、增值稅以及土地增值稅等重點稅種的管理。一是關注收入結轉的及時性和成本結轉的配比性等，并對幾大稅種的計稅依據進行橫向對比分析，以保證各項稅收及時足額入庫。二是對不同地域、不同規模的房地產開發項目分別設置企業所得稅最低預警率，對稅負低于最低預警率的企業要及時介入，進行納稅評估，分析原因。三是在土地增值稅征管方面除了要隨同流轉稅（增值稅）預征外，對已辦理竣工結算的房地產開發項目應嚴格審查土地轉讓成本及費用，及時進行土地增值稅清算。四是要加強存量房出租增值稅的監控。
3.5緊密關注房地產企業的關聯行業，實現稅收征收管理的無縫對接
本地區的房地產開發企業很多是集團公司或家族企業，同時經營著建筑安裝、裝修和房地產開發等多元化業務。部分房地產開發企業往往利用關聯企業或者與施工企業的供需關系或者關聯關系，虛列工程成本或轉移營業利潤，進而達到偷逃稅款的目的。因此，必須強化對施工企業的稅收管理，完善關聯行業和關聯企業的管理，從而提高房地產開發行業的稅收管理水平。同時，依托計算機技術，搞好納稅評估。根據區域內房地產及關聯行業納稅情況的相關歷史數據，開展關聯行業稅負率、成本利潤率、銷售收入利潤率、企業所得稅負擔率等指標的分析，按期進行納稅評估，對房地產開發經營實施有效控管。
3.6加強部門配合，齊抓共管促稅收
一是積極協調相關部門，搭建信息交流平臺。與財政、稅務、國土、城建、金融、房產管理等部門形成合力，實現資料、信息共享，擴充、建設好協稅護稅網絡，以促進房地產市場的健康發展。
3.7強化以票控稅，實施精細化管理
關鍵詞：房地產；中介市場；監督管理；自律制度
中圖分類號：F293.3 文獻標識號：A 文章編號：2306-1499（2013）04-（頁碼）-頁數
要研究房地產中介市場，那就要把管理學，城市經濟學，徒弟經濟學和房地產經濟學結合起來，因為這是一門綜合的學科，需要這么學科專業知識的支持。房地產中介市場在房地產市場的蓬勃發展下也欣欣向榮，呈現良好的態勢。但是房地產中介市場還是不完善的，在實際過程中出現了不少頑疾，采取措施去規范房地產中介市場是大勢所趨，相關制度的出臺與完善無疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更為重要。
1.房地產中介的違法違規行為分析
近年來，房地產市場還是在以非常快的速度在擴大，信息量也就越來越大，信息的準確性就大大地降低了。政府有時也是無能為力，政府的相關人員畢竟有限，無法保證房地產市場的健康與良好，那么一些專門的組織與專業的技術人才就要應運而生，加入到房地產市場這個熔爐中，發揮應有的作用促進房地產市場的蓬勃發展。在實際過程中，房地產中介主要在2個方面存在著不合乎情理的做法，如下：
1.1隱瞞與交易有關的信息
于2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法的第二十八條規定有著這樣表述：受托房地產中介服務企業在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。委托人將自己的要求告知房地產中介公司，而中介公司要對委托人負責各方面信息的收集，包括銷售價格，房源信息，需求狀況等。等交易完成后，房地產中介公司可以得到自己的傭金，一般為房地產成交價格的3%到5%。在交易過程中，房地產中介公司在向委托人介紹銷售商品房的各方面信息時，還應該坦誠傭金的存在，即要收取房產成交價格的3-5%的資金作為服務費。但在實際操作過程中，房地產中介公司并沒有做到這一點，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧語，聲稱銷售的房產都是進行統一報價，傭金已經在里面，不必在額外支付，造成消費者在觀念上陷入誤區，甚至有些房地產中介還打出了傭金全免的口號，欺騙消費者。
1.2虛假廣告信息
《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》這些規則在市場中已經存在，所以房地產的開發企業，房地產中介公司在向購房者宣傳打廣告時，要依據這些法規，保證廣告的真實性，童叟無欺，不夸張，要合乎情理。但在實際過程中又出現了偏頗，房地產中介并沒有按照相關法規做事，還是一些對于自己有益但卻期滿了消費者的廣告。舉個列子來說，有時就會進行所謂特價房產銷售，交談過程中，只講該房地產的優越性，地理位置好，裝修先進大方，價格也比其他房產要實惠得多，而忽略了該房產的實際情況，往往避重就輕，誤導消費者。房地產中介公司在向購房者咨詢中，并沒有全盤而出，而消費者也不可能面面俱到，肯定會有疏忽，而在中間就有著灰色地帶，等到消費者完成交易后，才知道還存在這么多的問題，造成困難重重。
2.房地產中介法治化的若干對策
2.1 立法上的完善
在房地產中介服務業這方面，我國的法律法規還是比較稚嫩，不完善，存在種種缺陷，尤其是在《城市房地產法》和《城市房地產中介服務管理規定》這兩個重要法律上，比較保守傳統，在實際操作過程中沒有實際意義，內容范圍也比較狹小，難以網羅住所有的方面。這樣看來，政府就要加強立法，要出臺法規不斷對房地產中介服務規則進行必要限制，法律法規要做到盡善盡美，適用范圍要擴大，在房地產信息咨詢管理辦法、價格評估管理辦法、經紀人管理辦法、金融中介管理辦法、法律中介管理辦法這些方面就可以做些文章不斷改進。這些規章制度對房地產中介公司要進行全面的考察，這就要包括從業人員的條件、審批管理機構、權力義務、執業標準、執業資格、收費標準、服務程序及違法違紀人員的處罰等等，要觸及到房地產中介公司的每個角落，不能存在漏網之魚。要出臺相關的法規考核房地產中介公司，要對其嚴格要求，要幫助房地產中介公司走向正規化，這就囊括了實際過程中的職業界定、業務范圍、市場準入、培訓、考試、考核、執業、再教育、運作方式、程序、行規行約、合同、收費這些方面。要有相關法律對進入房地產市場的人員做出必要的選撥，剔除那些不合格的從業人員。每個地方的政府還應該落實于自己的本地的現實，出善的人員管理制度，相對來說，中介機構及從業人員資質管理制度、統一合同文本制度、設立中介經紀保證金制度這些制度的出臺與完善就顯得比較急迫，務必做到規章制度有國家，省，市這三面的完整，這樣才能讓房地產中介公司在實際過程中有所警惕，而不敢過分招搖撞騙。法規的執行情況與執法人員息息相關，這就要求執法人員公正廉潔，不受他人的誘惑而做出有違自己職業道德的事，堅決打擊違法亂紀之事，烘托出一個公正，公平，合理的市場。
2.2 健全政府監督管理機制
目前，市場上也存在由政府部門充當的房地產中介公司，為了執法的順利進行，就要讓這些部門脫離出來，改編到其他部門中去。在市場經濟的前期，人們對于經營方式還是不了解，政府的相關部分這是就起到了良好的引導，激勵的作用，這些國企規模大，聲譽好，經濟效益好，就激發了廣大人們投入到這個行業中去。但現代企業制度已經發展到良好階段，人們也已經會經營自己的企業，那么那些原有的在房地產中介市場的國有企業就可以放手了，他們只需要在實際生活中起到一個表率作用，而不必進行實質性的活動了。政府管理職能要充分發揮，要在房地產中介這個服務業中大展拳腳，政府部分要團結協作要幫助房地產中介規范其主管機構。工商部門審批對于房地產中介這個行業來說還是缺乏力度，無法對其專業性，技術性做出合理的判斷。所以，房地產管理部門就不能袖手旁觀，規定在房地產中介公司開張前要到這個部門辦理經營許可證。這個時候，房地產管理部門就要對這個公司做出相應的考核，主要有兩個方面，一個是專業工作者的人數有多少，要從市場出發，不能夠容許過多的人員進入這個市場，造成人員冗雜；一個是要考察專業人員的素質，他們不僅要有正規的資格證書，還要有政府相關部門進行培訓，合格后所給予的資格證書。工商管理部門還要對該中介的地理位置，財產資金，名稱，機構等等進行考察。這樣下來，中介服務機構就有了雙重的監督，房地產管理部門和工商管理部門就要嚴格履行自己的職責了。
3.小結
文中基于房地產中介市場的法制化進行了簡要的分析，在實際的執法過程中還應結合各地實際情況做的有法必究不放過任何違法行為，才能讓中介市場更加合理以及適應市場化發展需要。
參考文獻
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關健詞:房地產;統計;問題;對策
房地產業已成為各級政府、廣大群眾、社會各界和新聞媒體普遍關注的熱點，國家建立房地產開發統計報表制度，把房地產開發統計報表從固定資產投資統計制度中單列出來，表明了國家對房地產業的重視。加強房地產業的統計工作，可以很大程度上促進房地產市場的健康發展。
為搞好房地產統計工作，針對房地產統計工作中存在的間題與對策作簡單探討。
一、房地產統計工作的重要性
房地產行業是中國國民經濟的主導產業之一。房地產業是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，它屬于第三產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。在實際生活中，人們習慣于將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。
根據國家統計局全國房地產市場運行情況數據顯示:2009年全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%，占房地產開發投資的比重為70.7%。全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。而商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。 2009年中國GDP總量為335353億元人民幣，增長率8.7%。 2009中國房地產為GDP增長了13902.2億，增長率為4.15%。如果沒有中國房地產對GDP的貢獻，那么實際2009年中國GDP的增長率4.55%。
二、房地產開發統計工作中存在的問題
由于統計部門不同、統計制度不夠完善、統計指標體系的不統一、數據獲取方式的差異，導致了統計的難度加大，甚至出現了統計數據打架的現象。
為了全面、系統、準確、及時地反映中國房地產市場的發展狀況，科學預測房地產市場的未來前景，國內學術界、政府相關統計部門正在努力建立一套科學系統的房地產市場統計指標體系。
1.“數”出多門，數據“打架”。
政府綜合統計和部門統計間缺乏協調性，數出多門的現象時有發生。國土資源部《2009年全國主要城市地價狀況分析報告》顯示，2009年全國住宅平均價格為4474元/平方米，同比上漲了25.1 %。國家統計局的《2009年1～12月的商品房銷售面積和銷售額增長情況》上公布的數字，2009年全國商品房平均銷售價格為4695元/平方米。與2008年的數據相比，上漲了23.5%。隨后國家統計局《2009年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2009年70個大中城市房屋銷售價格上漲1.5%.其中新建住宅價格上漲1.3%，二手住宅價格上漲2.4%;房屋租賃價格下降0.6%。這組數字不僅與人們的感覺相去甚遠，而且與國家統計局每個月公布的商品房銷售數據相矛盾。
2.房地產統計制度不夠完善。
與工業品和農產品不同，任何一棟商品房都具有特殊性、唯一性和不完全可比性，這就使商品房價格由于地區、地段、樓層、朝向或類型的差異而千差萬別，再加之房地產銷售的非連續性，使得確保房地產價格統計數據的代表性和可比性甚為復雜。這是統計部門抽樣調查面臨的一大難題，但為國家和消費者提供準確的房地產行業數據是國家統計系統義不容辭的責任。
國家統計局局長馬建堂也承認現行的房地產價格統計制度和方法“確實有缺陷”。其主要表現在一是基礎數據來源基本靠房地產企業填報，而房地產企業統計人員又經常變動;二是對因房屋種類、地區、地段、樓層、朝向、時點等因素而差異較大的樣本進行綜合平均統計而過度消除了價格變化，從而不能準確地反映真實情況和人們的感受。
3.領導不重視。
房地產企業領導缺乏對統計工作的重視，統計人員不定崗，責任不落實，許多企業是工程管理人員和財務人員兼做統計，定期報表存在不報、漏報問題，尤其是有的新成立企業自成立后2年內都從未報表。
4.房地產企業統計人員隊伍力量薄弱。
房地產企業統計人員隊伍無論是數量還是質量上，都不能滿足工作的需要。除了沒有專職的統計人員外，沒有經過系統的專業培訓，使得統計人員業務素質低，不能正確反映房地產企業開發及經營情況。
5.房地產統計報表填報難。
一套完整的統計報表包括房地產開發企業(單位)資金情況表、房地產開發項目情況表、房地產開發項目銷售及空置情況表三種報表，項目基本情況指標除外，三種報表共242個指標。房地產統計報表不但指標多，而且邏輯關系復雜，同時需要房地產開發企業工程部、財務部、銷售部三部門配合。這些困難都增加了房地產統計報表填報的難度。
三、解決當前房地產統計工作中存在問題的建議與對策
1.統一協調，建立健全統計制度。
政府綜合統計部門和其他統計部門之間加強協調，力爭建立統一的統計制度。統計部門可以整合其他部門的房地產信息，充分利用其他部門的行政記錄數據進行統計。對于信息的，政府應制定信息制度，規范各部門的信息范圍，在信息前，各有關部門還應加強溝通交流，做到出去的信息真實可信可用而且一致。
2.加大檢查和服務力度，提高企業的統計意識。
統計局加大執法檢查力度與業務培訓相結合，提高房地產統計的數據質量。督促企業領導對統計工作的重視，對企業內部數據共享、流通提出合理化建議，加強數據報送的準確性和及時性。針對房地產統計數據的收集、報送過程中容易出現原始資料不齊全、數據提供不及時等問題，通過檢查培訓過程中與企業負責人積極溝通，明確企業的責任義務，要求企業提高對統計工作的重視，建立健全單位的統計制度，組建專門的統計人員隊伍，保證數據報送的準確性和及時性，真實反映房地產項目的施工及投資完成情況。
3.加強房地產統計人員的教育培訓。
穩定統計隊伍，提高專業人員素質是“快、精、準”收集統計基礎數據的保證。一是要加強基層統計人員統計法律法規知識的教育，增強他們的法律意識。按照《統計法》的規定，基層單位向統計部門報送報表是其應盡的義務，不按時上報、屢次遲報、拒報就是違法行。二是加強房地產統計專業知識的培訓。“磨刀不誤砍柴工”，開展房地產開發統計人員的業務培訓，提高統計人員業務素質，掌握先進的數據收集方法，會使用新技術及裝備，以確保上報數據的質量。
4.加大房地產統計的信息化建設。
早在2004年，原建設部《房地產市場信息系統建設工作綱要(試行)》的通知，就對加快房地產市場信息系統建設提出了具體的要求。以城市為單位，通過一定的信息平臺，依托房地產管理的各業務系統，將分散于房地產開發、轉讓、權屬登記等管理環節的市場信息有機整合起來，同時納人與房地產市場發展相關的土地、金融等其他信息，形成全面客觀地反映各地房地產市場運行狀況的信息系統。在此基礎上，通過數據的分析和歷史的比較，及時發現市場運行中存在的問題，準確判斷市場發展趨勢，有針對性地提出調控對策;通過市場信息的，增加房地產市場的透明度，引導企業理性投資、消費者理性消費。
房地產行業一直以來都是我國國民經濟的重要組成部分,而同時它也是一個資金高度密集的行業。今天小編給大家整理了房產銷售月底工作總結，希望對大家有所幫助。
房產銷售月底工作總結范文一九月份的工作未見實際成效，讓我十分沮喪，在同事和王經理的幫助下使我化悲痛為力量，增強了自己的信心。認識到這個月業績差的原因，以及在下個月的工作中更加注意調整自己的心態以及學習同業優秀置業顧問的銷售技巧。現就九月份工作中的薄弱之處總結如下:
1)、沒能很好的調整自己的銷售心態，總是太急功近利，急于求成，太注重個人以及公司的銷售業績，銷售心理戰術方面做得不夠好。
2)、沒能很好的抓住客戶的購房心理以及吸引客戶的亮點，對客戶沒有針對性的講解，導致沒能很好的了解客戶的購房心理等等。
3)、對樓盤講解過多，沒有進行系統條理的分析客戶的需求而導致客戶聽后當耳邊風，甚至很多內容客戶不易記住。
4)、對于專業知識以及樓盤的綜合知識方面，在領導的培訓下基本已經很熟練的掌握，但在銷售技巧和技能方面不能很好的運用到實踐中。
以上各條是在我冷靜的思考和同事們的分析下得出的總結、在下個月的工作中一定時刻銘記各條，面對每一位客戶都保持良好的心態;在銘記和糾正以上各條錯誤的同時多學習心理學方面的知識，所謂知己知彼百戰百勝。我相信如果能判斷出客戶的購房需求再進行正對性的樓盤解說后一定能有優異的成績。
房產銷售月底工作總結范文二房地產是一個充滿挑戰、機遇與壓力并存的空間。其要求有較強的責任意識、服務意識及較高的品德素質修養和職業道德情操。這三個月，我跟隨賈部長做的工作有：步行街防雷驗收報告;會展圖紙備案審核;會展防雷裝置設計審核證書;食品城備案前期準備工作;部門日常工作及領導交代各項臨時任務等;
就我自身而言，還有很多不足之處有待提高：
1.工作主動意識需進一步加強;
2.溝通及表達能力需不斷提高;
3.執行工作中細節關注不足之處有待提高;
4.專業提升及個人學習需有計劃及進行總結。
有人說“專業來自沉淀。不積跬步無以至千里。任何一個人的知識與能力的提升都是在項目服務過程中不斷積累、修正和完善的”。由于以前我未曾接觸過這一行業，故從基礎學起。雖然困難很多但學習的理念是相通的。所以除了自己要在短時間內惡補，還非常需要領導與同事的教導與督促。
團隊在于有效的溝通。只有有效的溝通才有理解，有理解才有更好的合作，然后才能建立高效的團隊、強大的公司，加強學習與政府組織部門的聯系與溝通方式，為今后的工作打下堅實的基礎是當務之急我要學習的任務之一。
學習永無止境。因國家法律、法規、標準在不斷完善與健全，認真學習房地產法律、法規知識也是必要任務。通過學法，懂法，用法，以提高個人業務能力并規范行為，提高前期工作辦事效率，自覺維護公司利益，一言一行以公司利益為重，得到領導的首肯和信任及使自己的人生的價值最大化。面對在金融風暴的這種新挑戰、新考驗、新形式，在機遇與挑戰并存的同時，我要求自己盡快適應并努力學習，實事求是、審時度勢，通過項目實踐結合自我學習，快速提升個人能力，擴寬知識面，提高個人口頭表達和書面表達能力，為正華奉獻我“微薄之力”。
正華是一個能讓員工價值有足夠展示空間的企業，我有幸成為寶馬中的一員，深感榮幸與光榮。
“業精于勤而荒于嬉”。在以后的工作中，我會積極吸取工作經驗，克服不足，愛崗敬業，端正工作態度，摸索實踐。通過多看、多學、多練來提升自己各項業務技能，做的更好。也希望我們這個集體在新一年中亮新彩。
房產銷售月底工作總結范文三時間飛逝，不經意間20__年已經結束。默默地算來，從參加房地產銷售工作，來到 __小鎮銷售部，加入我們這個有著家庭一般氛圍的團體到現在已經有九個多月的時間了。九個月的時間放在以往或許會顯得很漫長，但在這里仿佛是眨眼間便消逝而過。 本人是于20__年_月底加入公司的,剛入職時，由半知半解到對銷售流程有了較好的掌握，背后確實下了不少功夫，也用了不少時間，當然更少不了同事們的幫助。正因為是第一次接觸置業顧問的工作,所以剛來的前半個月，都是擔任置業助理一職，一邊協助同事做好銷售工作，一邊學習專業知識。慢慢地，對接待客戶、跟蹤客戶、簽定合同、售后工作、銀行按揭等各方面都開始有一定的認識。到4月份的下半月經考核后開始轉為實習置業顧問。開始真真正正獨立一人去接待客戶,在此過程中遇到過許多困難，但在經理和同事的協助下，都能順利將工作完成,也從中很快得到成長。一個月后本人對于公司項目的具體情況、公司的管理模式、房地產專業知識和房產銷售流程及技巧等都有了很好的掌握。因此,經公司批準于20__年_月底轉為正式置業顧問。
但由于受國家房地產調控政策及貸款利率等因素的影響,海南房地產市場從4月份開始就提前進入了銷售淡季,成交量明顯下降。我司樓盤的銷售情況也不例外,成交量特別是在5月、6月及7月都少得可憐。當然我們接待的來訪客戶和來電客戶數量也就有限了,而且大部分客戶對市場的觀望心理較強。本人在前幾個月這段時間共接待各類來訪客戶50組次左右,接聽各種客戶來電100人次左右。雖然來訪客戶較少,但我們銷售人員并沒有因此空閑下來,而是積極地對來訪客戶進行電話回訪,對來電意向客戶進行預約,對之前的購房業主做好售后服務。本人在這期間不斷的學習、鍛煉、提升自己業務能力，也積累了一些意向較好的客戶群體，為后來的有效成交奠定了基礎。
從8月份開始公司逐步重視對外的房展推廣，首次組團去重慶參展就在現場成交了2套，這次展會本人雖然沒有過去，但過后不久本人就幫同事接待來自重慶的客戶并達成交，當時頗具成就感。很快在9月份我們又接到通知，月底準備再去重慶推廣，更高興的是這次名單上有了我的名字，第一次有這樣的機會，高興之余也有壓力，我們出去都不想空手而歸。于是本人全力挖掘之前積累的客戶資源，功夫不負有心人，在我們即將出發的前一天我就接到一位之前的來電客戶想去展會訂3套房的信息，當時是有點不敢相信，但幸運的是在展會的第二天他真的趕到現場簽了3套，之前的擔心終于落定了。在展會即將結束時我接到公司的安排，在國慶期間要我自己一個人留在重慶繼續堅守一個小展位，覺得是個鍛煉的好機會，于是樂意接受了安排。一個人布展、一個人給客人介紹、一個人到外面發傳單，確實有點辛苦，但看到有客人對項目的點頭認可，心里還是甜的多，當然在此期間也認識了新的朋友，這就另一種收獲了。雖然在小展會上并沒有再次現場成交，但在積極的電話回訪下，10月4號還是有一位自己的四川客戶親自來到海南現場成交了1套。
之后的推廣活動也是陸續不斷，11月份本人又跟同事們踏上了海南西部精品樓盤巡展之旅。這次是政府搭臺，企業唱戲，澄邁縣政府帶隊出去做城市形象推廣，先后去成都、哈爾濱等地方。這次本人還是運用了以前的成功經驗，在出發之前就努力挖掘出意向客戶2個，這次有點遺憾的是最終只有一個客戶在成都展的第一天去現場成交1套了。后面我們先后去了哈爾濱、大慶，在大慶本人和新同事成功開發了一家分銷商。當然在工作之余，我們也有機會領略了美麗的異地風光，倍感喜悅，時常回味。
到12月份時我們公司全體進入了__小鎮項目首批交房的備戰時期，工作也更加繁忙，反復的回訪跟蹤各位業主客戶，確定其來訪時間，做好接待計劃。接機、查房、預算相關交房費用、推薦裝修方案、提價信息的傳達以及對業主各種疑問的解答等。大家為此經常加班也很少怨言，相互幫忙，團結一心，也學習了新的知識和經驗。
還有就是本人在這將近一年的時間里，嚴格要求自己遵守公司的各項規章制度，按時上班、不早退、不無緣無故休假。積極參加公司或部門的各種培訓及考核，不斷改進、總結、運用。當然也與同事們真誠相待、和睦相處，不時記住學習別人的優點，寬容別人的缺點，盡量讓自己保留一個好的心態，使之快樂。
另外，就是在不斷地接觸各種客戶之后，跟其他樓盤相比的過程中更能深刻地體會到我們項目的優劣勢。歸納起來有，項目吸引客戶的地方主要有：跨海大橋、西線高鐵等大環境的發展潛力;風景優美的萬畝飲用水庫、一線湖景;澄邁長壽之鄉、__咖啡風情鎮的生態環境;項目的自身規劃與國際旅游島下__風情小鎮的規劃合一，還有網站的優美宣傳等等。而影響客戶購買信心的因素有：澄邁、__地區的整體市政配套落后 項目地理位置較偏、生活條件差;小區的園林綠化較慢、現場環境與網站效果圖落差感太大;及個別證件公開不齊全等。當然客戶們也給我們項目提出了不少寶貴意見如：58平方戶型要增加采光口;6號樓2單元81平方戶型的私密性讓人擔心;一梯兩戶的八十多平方戶型的入戶門外開時有點遮擋樓梯出口，建議向里開;生活陽臺的拍水管要盡量大一些;可不可給想安裝太遠能熱水器的業主提供條件等等。
總之，本人在來公司的這段時間里，收獲頗多，當然也積累了一些經驗，總結出一些心得，希望201_年借此把工作做的更好。
最后，非常感謝公司領導給本人的鍛煉機會，感謝同事對我的幫助。在新的一年里自己要保持一顆良好的心態，積極的心態、向上的心態，去面對工作、面對生活，好好工作、好好生活,忠于公司,忠于顧客，忠于自己的職責，也要忠于自己的業績，來年努力交出自己滿意的成績單。
房地產開發法律服務合同
甲方(委托人)：_________________
法定住址：_______________________
法定代表人：_____________________
職務：___________________________
委托人：_____________________
身份證號碼：_____________________
通訊地址：_______________________
郵政編碼：_______________________
聯系人：_________________________
電話：___________________________
電掛：___________________________
傳真：___________________________
帳號：___________________________
電子信箱：_______________________
乙方(受托人)：_________________
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鑒于乙方為經中華人民共和國司法部批準設立的律師事務所，具備向社會提供法律服務的資格和能力;甲方因房地產項目經營開發需要專業的法律服務，以維護其在 整個建設過程中的所有行為的合法性及其合法權益，特委托乙方為其提供法律服務，乙方表示同意;甲乙雙方根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國律師法》及相關法律規定，本著自愿、平等、互惠互利、誠實信用的原則，經充分友好協商，訂立如下合同條款，以資共同恪守履行：
一、法律服務組成人員
乙方接受甲方的委托，指派_________、_________、_________等律師組成法律服務小組，負責處理甲方的相關房地產法律事務。
本合同自雙方簽字之日起生效，項目結束時自行失效。項目結束時間超過預計時間的，由甲、乙雙方另行協商簽訂補償條款，可延長聘期。
二、工作范圍
乙方律師的服務內容具體包括：
(一)房地產投資開發法律事務
1.創設房地產項目公司
(1)為開發商提供政策法律可行性分析，協助開發商設立、組建房地產開發公司，取得房地產開發權;
(2)起草設立公司的各類法律文件;
(3)協助申辦公司設立的法律手續;
(4)起草公司各類規章制度。
2.取得國有土地使用權
(1)為開發商提供審慎調查，確認土地的法律屬性及用途;
(2)向土地管理部門申請辦理征用土地，起草征用土地的文件;
(3)參與征用費、青苗補償費及付款期限的談判，制作談判的法律文件;
(4)向土地管理部門申請確認土地用途，并起草有關法律文件;
(5)幫助協調開發商與土地管理部門、原土地使用人的各種關系;
(6)協調與土地管理部門的關系，起草用地申請書，參與土地出讓金額的談判，幫助開發商簽訂《國有土地使用權出讓合同》，申領《土地使用證》;
(7)協調與規劃部門的關系，申領《建設用地規劃許可證》;
(8)通過行政裁決、訴訟等方式解決土地開發中的糾紛。
3.拆遷安置補償
(1)協助確定委托拆遷單位，草擬、審核委托拆遷協議等文件;
(2)協助制定拆遷政策，草擬拆遷工作中需要的法律文件，包括拆遷安置文告，拆遷安置協議等;
(3)協助處理拆遷人與被拆遷戶之間的糾紛;
(4)起草申領《房屋拆遷許可證》的各類法律文件，協調開發商與拆遷行政主管部門的關系，協助開發商申領《房屋拆遷許可證》 (5)參與拆遷補償與安置的談判，起草審查拆遷安置補償協議，發生糾紛協商不成時，委托人進行仲裁、訴訟、行政裁決及協助強制拆遷;
(6)起草申請《房屋預售許可證》的法律文件，申領《預售許可證》。
4.工程建設施工
(1)起草開工報告，整理申請開工的所有文件，并向建設管理部門申領《施工許可證》，為項目盡早開工準備好全部法律手續;
(2)出具從工程勘察、設計、招標至工程竣工驗收階段的整體框架的法律意見書，其主要內容為：
①提出有利于工程質量的意見;
②降低成本的建議;
③分析該階段可能存在的法律風險;
④提出規避風險的具體方案;
⑤工程履約管理;
(3)參與勘察、設計、施工、招標工作小組，對可能中標的企業進行資格、資信審查，為此進行必要的調查;
(4)起草、審核招投標文件，監督招標工作程序;
(5)起草、參與簽訂建筑承發包合同，并出具法律意見書，監督合同的按時履行;
(6)協調處理施工過程中的突發事件，確保工程進度;
(7)在工程建設過程中，起草各類法律文件，協助開發商協調好與供電、自來水、電話、公安、衛生、環保等部門的關系;
(8)參與工程竣工驗收，并出具法律意見書。
5.房地產項目融資
(1)向貸款銀行或其他金融機構出具法律建議，說明以土地使用權或在建工程或房地產實物抵押融資的法律可行性;
(2)與貸款銀行或其他金融機構談判、草擬或審核貸款合同、抵押合同及相關法律文件;
(3)代辦抵押登記手續、代辦抵押權解除手續;
(4)辦理抵押權實現時的抵押物處置手續，草擬、審核處置抵押物所需的法律文件。
6.物業管理
(1)協助設立或選聘與小區服務相符的物業管理公司，起草、審查與物業管理公司所簽訂的管理合同;
(2)起草、審核物業管理公約、物業管理規章制度，委托管理合同及其他相關法律文件;
(3)起草、制訂物業管理辦法;
(4)協助開發商行使對公寓、小區的命名權、外墻和樓宇臺的廣告權，公共場地的改造權;
(5)協助物業管理公司組織業主大會，建立業主委員會，構建、理順物業公司與全體業主及物業使用人的法律關系; (6)協助物業公司與各市政工程公司及各專業公司確定物業服務中的各項協作、管理、維護、保養、專項服務合同、協議關系。
(二)房地產交易法律事務
1.房地產預售、銷售
(1)協助開發商獲取預售、銷售批準;
(2)參與按揭事宜的談判，起草按揭協議及附件;
(3)參與委托銷售事宜的談判，起草委托銷售合同，并調查、審核銷售公司的資質、資信等情況;
(4)對銷售人員進行房地產銷售的法律知識培訓，指導銷售人員簽訂銷售合同;
(5)起草審查租賃、抵押等法律文件，協助辦理相關登記手續;
(6)審查房地產廣告內容的合法性;
(7)審查商品房預售合同和銷售合同;
(8)購房簽約及見證、辦理預售登記。
2.房地產抵押
(1)提供房地產抵押的相關法律政策信息;
(2)解答辦理房地產抵押的各項法律咨詢，出具書面法律意見;
(3)代為起草、審查和修改房地產抵押合同及其他法律文書;
(4)審查抵押房地產的狀況，協助設定抵押權，并協助進行房地產評估;
(5)協助辦理房地產抵押登記手續;
(6)辦理其他約定的法律事務。
3.房地產權屬登記
(1)提供有關房屋過戶相關的法律政策咨詢，提供書面法律意見;
(2)協助準備房地產交易過戶的文件資料;
(3)協助辦理申請過戶、申報應繳契稅、費用、代領房地產買賣契證。
4.房地產調查
(1)提供有關房地產抵押、查封等相關法律政策咨詢，出具書面法律意見;
(2)到有關行政機關對房地產的權屬、抵押情況以及是否查封進行調查;
(3)辦理其他約定的法律事務。
(三)其他房地產相關律師事項
1.進行房地產開發人員、銷售人員、管理人員相關法律知識和業務技能的培訓;
2.及時向開發企業介紹新頒布的房地產相關法律、法規、政策，并結合開發企業實際管理狀況，出具相關法律意見;
3.為開發企業提供《勞動法》、《公司法》等健全公司法人治理結構的綜合性法律意見;
4.為開發企業及時解答和解決有關法律咨詢和法律事務;
5.協助企業建立健全各種規章制度，包括廠規、廠紀、合同管 理、稅收、勞動保險、專利和專有技術管理、商標和廣告管理、資金信貸等管理制度;
6.參加合同和重大經濟活動的談判，承辦其它法律事務，如公證、商標注冊、調查資信等;
7.參加調解、仲裁及其它非訴訟法律事務和訴訟活動。
三、服務費用及支付
甲方向乙方支付的律師服務費用為￥_________元(大寫_________元整)。甲方應于本合同生效之日起_________日內，向乙方支付全部費用的_________%，計￥_________元(大寫_________元整)，剩余_________%，計￥_________元(大寫_________元整)于乙方事項完成之日起_________支付。
甲方按乙方要求將費用劃至乙方指定帳戶：帳戶名：_________，帳戶號：_________。
乙方向甲方收取律師服務費用的依據為《律師服務收費管理暫行辦法》、《律師服務指導性收費標準》、_________。
四、其他費用的負擔
乙方律師辦理甲方委托事項所發生的下列費用，應由甲方承擔：
1.相關行政、司法、鑒定、公證等部門收取的鑒定費用、評估費用、辦案費用等;
2._________(地區)外發生的差旅費、食宿費，翻譯費，復印費，長途通訊費等;
3.征得甲方同意后支出的其他費用。
乙方律師應當本著節儉的原則合理使用上述有關費用。
五、甲方權利義務
1.甲方應與乙方合作真誠，及時、準確、完整地向乙方提供所需的資料及文件;
2.甲方指定_________為法律服務小組的聯系人，負責轉達甲方的指示和要求，提供文件和資料等，甲方更換聯系人應當書面通知乙方;
3.乙方律師到甲方處辦公時，甲方應為律師提供必要的辦公及生活條件;
4.甲方應按照本合同規定的時間、方式向乙方支付服務費用;
5.甲方應隨時告之乙方其房地產項目進展情況，并告知乙方其聯系地址、電話號碼和處所等;
6.甲方應當對乙方律師辦理的相關法律事務提出明確的要求，但不得提出不合理要求;
7.甲方不得向乙方律師隱瞞任何與委托事項相關的情況;
8.甲方保證其向乙方所提交資料及文件的真實性和合法性，由于甲方提供虛假信息而導致其 遭受的一切損失，由甲方自行承擔;
9.甲方根據乙方律師提供的法律意見、建議、方案所作出的決策而導致的損失，非因乙方律師錯誤運用法律等失職行為造成的，由甲方自行承擔;
10.甲方有權就乙方服務范圍內的事項，隨時向乙方提出口頭或書面咨詢，乙方應及時作出答復;
11.甲方有權隨時檢查監督乙方律師的工作服務內容，但不得影響乙方律師的正常工作秩序;
12.甲方有證據認為乙方律師沒有盡勤勉義務為其進行法律服務的，有權要求乙方更換律師;
13.由于甲方的原因而導致服務事項沒有完成，甲方不得要求退還已經支付的律師費用;
14.甲方委托的事項不得違反法律規定或律師執業規范。
六、乙方權利義務
1.乙方應當指派熟知房地產行業又熟知工程建設行業的專業知識及專業法律規定的律師為甲方提供法律服務;
2.乙方律師應勤勉盡責地完成委托事項，維護甲方的合法權益;
3.乙方律師有權查閱甲方與承辦法律事務有關的文件和資料;
4.乙方律師有權了解甲方的生產、經營、管理和其他經濟活動中的有關情況;
5.乙方律師應根據甲方的安排，列席甲方的生產、經營、管理和其他經濟活動中的有關會議;
6.乙方律師有權獲得所必須的辦公、交通及其他工作條件和便利;
7.乙方律師在甲方授權范圍內甲方辦理之事務所產生的法律責任，由甲方承擔，乙方律師不擔責;
8.乙方律師應及時承辦甲方委托辦理的有關法律事務，并對所經辦事務的合法性負責;
9.乙方律師要堅持以事實為根據、法律為準繩的原則，發現甲方有不當行為時，應當及時予以勸阻;
10.乙方律師應根據本合同規定和甲方的授權委托進行工作，不得超越權限;
11.乙方律師不得從事有損于甲方合法權益的活動，不得在民事、經濟、行政訴訟或仲裁活動中擔任甲方對立一方當事人的人;
12.乙方律師在同時受聘擔任甲方和另一公司法律顧問期間，遇到兩公司之間發生爭議時，應當進行調解，但不得任何一方參加訴訟或仲裁;
13.乙方對在工作中接觸、了解到的有關甲方的生產、經營、管理和其他經濟活動中的商業秘密，負有保守秘密的義務;
14.乙方律師不得私自接受委托，私自向委托 人收取費用，收受委托人的財物;
15.因乙方律師的過錯而給甲方造成損失的，乙方應按有關規定進行賠償;
16.乙方律師不得利用提供法律服務的便利牟取甲方與另一方爭議的權益;
17.未經甲方同意，乙方不得擅自更換指派的律師。
七、合同的解除
1.合同期限屆滿，甲乙雙方不再續簽本合同;
2.甲乙雙方通過書面協議解除本合同;
3.因不可抗力致使合同目的不能實現的;
4.乙方及律師不按本合同的約定提供法律服務，經甲方指出后，仍不改正的;
5.因乙方律師工作延誤、失職、失誤導致甲方蒙受重大經濟損失的;
6.甲方有意向乙方提供虛假情況、捏造事實，致使乙方律師不能提供有效的法律服務的;
7.甲方的委托事項違反法律或者違反律師執業規范的;
8._________。
八、保密
甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執行本協議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經營信息及其他商業秘密)予以保密。未經該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
九、通知
1.根據本合同需要一方向另一方發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
2.各方通訊地址如下：_________。
3.一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。
十、合同的變更
本合同履行期間，發生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內(書面通知發出_________天內)簽訂書面變更協議，該協議將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。
十一、合同的轉讓
除合同中另有規定外或經 雙方協商同意外，本合同所規定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經征得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。任何轉讓，未經另一方書面明確同意，均屬無效。
十二、爭議的處理
1.本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。
2.本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第____種方式解決
(1)提交_________仲裁委員會仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
十三、不可抗力
1.如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。
2.聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內通過書面形式將不可抗力事件的發生通知另一方，并在該不可抗力事件發生后_________日內向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續時間的適當證據及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3.不可抗力事件發生時，雙方應立即通過友好協商決定如何執行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續履行合同的能力，則雙方可協商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。
4.本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰爭(不論曾否宣戰)、動亂、罷工，政府行為或法律規定等。
十四、合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內容不明確，合同雙方當事人可以根據本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關聯條款的內容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
十五、補充與附件
本合同未盡事宜，依照有 關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
十六、合同的效力
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。
有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
本合同正本一式_________份，雙方各執_________份，具有同等法律效力。
甲方(簽章)：_______________
法定代表人(簽章)：_________
委托人(簽章)：_________
開戶銀行：___________________
帳號：_______________________
簽訂地點：___________________
_________年_______月_______日
乙方(簽章)：_______________
法定代表人(簽章)：_________
委托人(簽章)：_________
開戶銀行：___________________
帳號：_______________________
