發布時間：2023-10-07 15:57:22
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的土地增值稅征收管理樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
土地增值稅是國家在宏觀方面調控房地產行業的稅種之一，對調節房地產開發企業有一定影響，但在土地增值稅征收房地產開發企業的環節中存在一些問題必須改進土地增值稅征收問題，本文主要以房地產開發企業為例，闡述其中存在的問題以及對策。
關鍵詞：土地增值稅 房地產開發企業 問題 對策
一、引言
土地增值稅是房地產開發企業所需繳納稅金中較多的一種稅，土地增值稅是以轉讓國有土地使用權、地上的建筑物以及其他附著物取得收入的單位或個人，已轉讓取得的收入包括貨幣收入、實物收入、其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據需向國家繳納的一種稅賦，不包括以無償轉讓房地產的行為。有償轉讓地上的建筑物、國有土地使用權、其他的附著物產權所取得的增值額為課稅對象。增值額是指轉讓房地產時所取得的收入減去相關的房地產開發成本、費用等等支出之后的余額。
二、存在的問題
1.稅率偏高、范圍較窄。我國目前的土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，土地增值稅實際上對房地產開發企業來講就是反房地產暴利稅。由上面的表可以看出，對于土地增值率高的多征，低的少征，無增值的不征。土地增值稅的征稅范圍：
（1）轉讓國有土地使用權。
（2）地上的建筑物及附著物連國有土地使用權一起轉讓。土地增值稅以增值額為計稅依據，房地產取得增值額的途徑有：
（1）外部環境的變化。
（2）土地使用權及房屋出租。
（3）轉讓房地產。
（4）房屋土地產權不發生轉讓。
2.存在重復征稅、扣除項目計算繁瑣。房地產企業的單位及個人需要按照經營收入繳納營業稅、城建稅及教育費附加、企業所得稅、土地增值稅等等，尤其是土地增值稅和企業所得稅之間嚴重存在重復征稅。在計算土地增值稅的過程中，可扣除的項目計算是非常重要的，可扣除的項目較多，計算口徑和可扣除的尺度也沒有完全規范到位，必然存在房地產開發企業的單位或開發商從中調整成本數額的行為，但也存在扣除不合理的因素。
3.預征稅率過低。目前我國土地增值稅的預征稅率太低，如果按照我國現行稅率預征，有關專家認為，低層（7層以下）商品房的開發項目的土地增值稅稅負應該在7%左右,中高層（7-15層）、高層（15層以下）商品房的開發項目的土地增值稅的稅負應該在15%左右，以營業為目的的別墅、寫字樓開發項目的稅負應該在20%左右。然而，現行政策規定，普通住宅按照2%預征，以營業為目的的寫字樓、別墅按3%預征土地增值稅，現在所實行的預征稅率與實際征收的稅率相差過大。4.納稅人利用多種手段偷逃稅。在實際征收管理過程中，偷逃稅的方式多種多樣，主要有一下幾種：
4.1不計或少計收入來偷逃稅。有些房地產開發企業利用銀行按揭貸款銷售，將銀行按揭款項計入往來科目，而不是營業外收入。
4.2通過虛增房地產的開發成本的方式偷逃稅。房地產開發企業虛增土地成本，將評估的增值成本直接計入開發成本，減少土地增值稅的稅基。
4.3利用優惠政策偷逃稅。國家有關規定普通住宅應滿足三個條件達標，分別是：容積率、面積、成交價格，然而在現實生活中，一些房地產開發企業的開發商只以其中一點作為是否免征稅費的標準，從而出現了違規免征的現象。
三、改善土地增值稅的對策
1.降低稅率、擴大征收范圍。對原本的土地增值稅征收范圍進行調整：對于房地產企業開發商首次轉讓獲得的增值額應該不納入征稅范圍，這樣的決策有利于房地產企業加大投資，有效地遏制囤地行為。土地增值稅的稅率應作出適當的修改，對于經濟適用房免征土地增值稅，其他的仍然按照四級超率累進稅率進行計征。但應該適當調低，這樣的調整可適當的調動房地產開發企業納稅人的納稅主動性、積極性，可為國家增加財政收入，同時，對支持房地產開發企業具有一定意義。
2.合并征稅、簡化扣除項目。對于可扣除項目的定位應該更符合房地產開發企業的特點，如果房地產開發企業的開發商能提供有效的、合法的工程結算證明，并且原意將這部分款項控制在合理范圍內，應該準予計提、并且確認為可扣除項目，因為只有這樣，才能合理地確認開發項目的真實成本，準確地確定土地增值稅額。
3.相應地提高預征率。房地產開發項目地域不再劃分到縣，直接由省、市或地區稅務機關根據有關數據重新計算、規劃預征稅率。
4.加大稽查力度、健全法律法規。土地增值稅在征收管理環節中存在許許多多的違規操作，一些房地產開發企業的單位或個人利用其中的漏洞偷稅漏稅，其中有一個重要的原因是法律法規不健全，建立相應的法律法規，這樣會避免納稅人偷逃土地增值稅。要加大稽查力度，應該在一定范圍內、一定時期內對房地產開發企業進行土地增值稅專項檢查，并且給稅務機關一定的權利，讓一些政策得到實施。
四、結語
土地增值稅稅制的不完善從房地產開發企業中就可以看到，其中存在各種問題，最近各專家對增值稅的改革也相應提出了自己的建議，不僅僅對房地產開發企業有一定的影響，我相信，對其他的行業也會有一定的影響，由此可見，對土地增值稅的改革勢在必行。
參考文獻：
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第二條 凡我省境內依照法律法規規定有償轉移國有土地使用權的部門、企業、公司、其他組織和個人，均應遵守本細則。
第三條 國有土地有償使用收入包括：土地出讓金、土地收益金（或土地增值稅）。
土地出讓金是指各級政府土地管理部門，將國有土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款。
土地收益金（或土地增值稅）是指土地使用者將所使用的土地使用權（含連同地面建筑物） 轉讓或出租給其他使用者所獲收入，按規定向財政繳納的價款。
第四條 國有土地有償使用收入歸省人民政府和各級地方人民政府所有。
第五條 土地出讓金由財政部門負責征收管理，財政部門委托土地管理部門代收代繳。土地收益金（或土地增值稅）由地方稅務部門按照國家有關規定征收管理。
第六條 土地出讓金按以下規定繳納：
（一）土地管理部門以協議、招標、拍賣方式出讓土地使用權的，其成交金額全部作為出讓金上繳財政部門；
（二）土地使用期滿，土地使用者要繼續使用土地，應按規定與土地管理部門重新簽訂合同，并按照前款的規定繳納出讓金；
（三）通過行政劃撥或財政部門出資獲得土地使用權的土地使用者，經批準將土地使用權轉讓、出租、抵押、作價入股的，應向財政部門補繳土地出讓金；
（四）土地使用者經批準改變土地使用權出讓合同指定的土地用途，要相應調整土地出讓金，并將調增的出讓金上繳財政。
第七條 土地出讓金和土地收益金（或土地增值稅），按照現行財政體制納入各級財政預算，其中土地出讓金的40％上繳省級財政，納入省級財政預算。地縣分成比例由各地根據實際情況自行確定。
第八條 土地出讓金作為專項預算管理，主要用于城市建設和土地開發。
第九條 土地管理部門征收土地出讓金，必須使用省財政廳統一印制的專用票據。
第十條 土地管理部門必須在次月五日前，將收到的土地出讓金上繳同級財政部門，逾期不繳的除令其補繳外，每逾一天，收取滯納金1？3‰。
第十一條 對未經批準擅自轉讓、出租、抵押行政或財政出資獲得土地使用權的單位，由縣級以上土地管理部門沒收其非法收入，并根據情節處以非法收入10？50％的罰款。
第十二條 破產的國營企業擁有的行政劃撥土地使用權，由政府收回出讓，出讓金主要用于破產企業職工的安置和再就業培訓。
第十三條 行政事業單位經批準轉讓、出租、抵押國有土地使用權所得收入，其增值額除繳納土地增值稅外，其余額按以下規定上繳財政：
（一）全額預算單位上繳70％；
（二）差額預算單位上繳60％；
（三）自收自支單位上繳50％；
第十四條 外國投資者為獲取土地使用權所付土地出讓金，須用外匯支付；港、澳、臺商一般應用外匯支付，如確有困難也可用人民幣結算。外匯結算根據中國銀行人民幣外匯牌價換算人民幣。
第十五條 國有土地有償出讓、轉讓價格由物價部門、土地管理部門、財政部門按照有關規定共同制定。
第十六條 對違反本細則的行為，任何單位和個人都有權檢舉揭發。財政部門應為檢舉揭發者保密，并酌情給予獎勵。
各國的土地稅制，是一個包括許多稅種的復雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財產稅，也有所得稅；既有個人稅，也有法人稅。此外，還與遺產稅、繼承稅、贈與稅相聯系。總的來說，各國的土地稅制是以土地為課稅對象的稅收制度。土地包括農業用地、住宅用地、經營用地、林地等。各國的土地稅制包括3個方面的內容：（1）土地保有課稅；（2）土地有償轉移和增值課稅；（3）土地取得和無償轉移課稅。
一、土地保育課制的國際比較
土地保有稅是一定時期或一定時點上對個人或法人所擁有的土地資源課征的稅。課征土地保有稅的目的在于平抑地價上漲，確保土地保有的負擔公平，降低土地作為資產保有的有利性。由于國情不同，各國對土地保有課稅的范圍、稅種設置、計稅依據、稅率設計以及征收管理等，差別很大，特別是許多國家的土地稅是作為地方稅稅種，即使在一國之內，各地方之間也不一樣。
（一）課稅范圍
各國對土地稅的課稅范圍，有廣義和狹義兩種：（1）廣義的土地稅，把房屋建筑物等不動產均包括在土地稅之內。（2）狹義的土地稅，只是單指對土地的課稅。
（二）稅種設置
各國對土地保有課稅的稅種設置，基本上可分為兩種情況：
1．合并在其他財產稅中征收
由于土地與房屋、建筑物等不動產都屬于財產的存量，目前有許多國家和地區都把這些財產合并在一個稅種中征收，合并征收的情況，主要有以下幾種：
（1）合并在一般財產稅內征收，一般財產稅是對有選擇的幾類財產綜合課征的一種稅。如美國、新加坡等的一般財產稅，把土地等不動產和動產合并征收。
（2）合并在不動產稅內征收。由于土地是一種主要的不動產，如加拿大、法國、英國、荷蘭等，都把土地歸入不動產稅內征收。加拿大不動產稅的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產。法國不動產稅的征收對象分為已建筑土地稅和未建筑土地稅。我國香港特別行政區的差餉稅相當于不動產稅，對擁有土地、房屋、其他建筑物等不動產的所有人課征。
（3）合并在財產凈值稅內征收。財產凈值稅的課稅對象是納稅人擁有的全部財產的凈值。財產凈值是從財產總額中扣除納稅人債務后的余額。印度、挪威、秘魯、墨西哥等國，都把土地合并在財產凈值稅中征收。
（4）合并在房地產稅中征收。房地產稅是土地稅和房屋稅的總稱。因為房屋往往附著于土地之上，密不可分，有些國家和地區將土地與房屋合并在房地產稅中征收，如泰國對房屋及其占用的土地征收房地產稅；巴西對城鎮土地連同上面的房屋建筑物征收城市房地產稅。
（5）合并在其他稅種中征收。日本的土地保有稅由地價稅、固定資產稅、城市規劃稅和特別土地保有稅等4個稅種組成，其中固定資產稅和城市規劃稅2個稅種是對土地與其他不動產合并征收的稅種。固定資產稅，是把土地、房屋及折舊資產等固定資產作為課稅對象，其中土地占有非常重要的地位。城市規劃稅是為了確保城市、特別是城市規劃事業所需資金而課征的稅。課稅對象是位于被指定為城市規劃區域內的市街化區域內的土地和房屋。法定納稅人是此類土地和房屋的所有者。城市規劃稅與其他土地保有稅的區別在于，它是專門用于城市規劃事業或土地規劃整理事業開支的目的稅。而固定資產稅和特別土地保有稅則屬于普通稅。
2．單獨設置土地保有稅稅種，分別課征。
據不完全統計，目前把土地保有單列稅種征收的國家和地區大約有30個，所用稅種名稱也多種多樣。土地資源比較豐富的巴西，一直征收土地稅，包括對農業土地征收的農村土地稅，對城市土地及房屋建筑物征收的城市財產稅。印度的州政府對農業耕地征收土地稅。我國臺灣地區有地價稅，還有荒地稅、空地稅、不在地主稅（即土地所有人離開土地所在地達到一定期限），這些稅都是帶懲罰性質的特殊性土地稅，都是以地價稅為基礎加增若干倍征收的，而非經常性的土地稅。泰國對所有土地征收地方發展稅。韓國征收綜合土地稅。新西蘭的土地稅，是對非農業用地征收，由土地所有者繳納。日本的土地保有稅稅種，除合并在其他稅種中征收的固定資產稅和都市規劃稅外，還有單列稅種征收的地價稅（國稅）和特別土地保有稅（地方稅）。
（三）計稅依據
各國土地稅的計稅依據，基本上可以分為從量計征和從價計征兩種。
從量計征的土地稅，是按土地的面積、土地生產物的產量課征。這種從量計征的土地稅，因為計征簡便，稅額確實，在古代曾被普遍采用。但隨著商品經濟的發展和級差地租的擴大，如果再按土地面積或生產物的產量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各國已少采用，以從價計征取而代之。
從價計征的土地稅，是以土地的價值或價格為課稅標準所課征的土地稅。1873年首先由加拿大始征，后來各國相繼仿行。從價計征的關鍵是土地的計價。各國的土地計價方法不盡相同，大多數國家是根據土地的估價課征，也有少數國家按年度租金價值課征。美國的土地稅一般是根據專門機構確定的“估定價”為標準課征。德國的應稅財產價值也是根據“估價法”確定。瑞典財產凈值稅中土地等不動產的凈值由官方評估確定。我國臺灣地區的土地估價由地方政府負責實施，包括每年公告一次的“公告現值”和每3年公告一次的“公告地價”，稅務機關按“公告現值”征收土地增值稅，按“公告地價”征收地價稅。日本作為國稅征收的“地價稅”，對土地的價額是以征稅期的“時價”計算的。作為市町村征收的“特別土地保有稅”（保有部分）的課稅標準為該土地的取得價格。
（四）稅率設計
各國土地稅稅率的形式較多，總的來說，有比例稅率和累進稅率兩種。有少數國家對農業土地實行從量定額課征。
美國、德國、日本等多數經濟發達國家，對土地課稅一般采用比例稅率。美國的稅率由各地方政府逐年自行規定。德國對個人和公司分別適用0．5％和0.6％的比例稅率。日本的地價稅稅率為0．3％，特別土地保有稅稅率為1．4％。新西蘭的土地稅稅率為2％。
許多國家和地區，根據以下不同情況采用不同稅率：
1．根據土地用途不同，采用不同稅率。
有些國家和地區，對不同用途的土地采用不同稅率，農業用地低于城市用地，工業用地低于商業用地，住宅用地低于營業用地，宗教、社會福利、教育、體育用地低于其他用途的土地。如我國臺灣地區地價稅稅率，分為一般稅率和優惠稅率兩種，對限額內的自用地、工業用地、公共設施保留地和公有土地均實行優惠稅率。公共設施保留地稅率為1％，公有土地稅率為1．5％。菲律賓、牙買加、利比里亞等國，也按土地的不同用途采用不同稅率。
2．根據土地所處地理位置不同，采用不同稅率。
美國包括土地在內的一般財產稅的稅率，各州都不一樣，一般在3％-10％之間。大城市如紐約、芝加哥等地的稅率比其他地區要高。丹麥依土地位置的不同，將稅率定為l％——5．5％，首都哥本哈根的稅率最高。
3．根據土地開發程度不同，采用不同稅率。
我國香港特別行政區的不動產稅稅率，原則上是17％，新開辟地區為11％，但對供應不過濾水的地區為16％，無水道的地區為15％，新開辟區為9％。新加坡為了適應經濟開發政策的需要，原將全國地區分為發達地區、半發達地區和不發達地區3類，采用不同的稅率，分別為36％、18％和12％。從1984年起修改為全國23％的統一稅率。
4．對空地或閑置土地，采用較高稅率。
如日本對閑置土地的所有人征收特別土地保有稅。奧地利征收閑置土地價值稅。我國臺灣地區對私有空地（所謂空地是指已完成道路、排水及電力設施，而仍未依規定建筑，或雖已建筑但建筑改良物價值不及所占基地申報地價15％的土地）按該宗土地地價稅的3——5倍征收。對空地或閑置土地課征較高稅率，目的是為了促進土地的有效利用。
發展中國家的土地稅多數采用累進稅率，這主要是因為累進稅率對限制私人占有土地數量有重要意義，在土地公有情況下，可防止土地盲目占用和浪費土地資源，有利于提高土地利用效率。如巴西的農村土地稅實行22個級次（從0．2％——3．5％不等）的累進稅率。泰國的土地發展稅稅率按土地中間價值大小，課以一定稅額，分34個級次。我國臺灣地區的地價稅稅率，按地價總額和土地用途不同，分別適用基本稅率、累進稅率和特別稅率：凡地價總額未超過累進起點地價的，適用10％的基本稅率；超過累進起點地價的，按超倍累進稅率征收；對某些用途的土地如名勝古跡占地，適用10％的特別稅率。韓國綜合土地稅稅率比較復雜，分為一般稅率、特別稅率和個別稅率3類：一般稅率適用于法律規定的作為一般課稅對象的土地，一般稅率和特別稅率都設有9個級別，最低級次的稅率分別為0．2％和0．3％，最高級次的稅率分別為5％和2％；個別稅率的應稅土地為旱田、水田、果園和森林，稅率為0．1％；工廠廠址、牧場、電力公司用地、土地開發公司出售、出租的土地，稅率為0．3%；高爾夫球場、別墅、娛樂用高檔設施用地的稅率為0．5%。
（五）征收管理
土地課稅的征收管理權限，多數國家歸地方政府，只有少數國家的少數稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。土地課稅由于作為課稅對象的土地其位置固定不變，不會發生稅基的地區轉移，而且稅源分散和納稅面寬等特點，由地方征管便于掌握和控制稅源。所以許多實行分稅制的國家，都把土地課稅歸入地方稅體系。如美國，土地課稅是財產稅的一個組成部分，而財產稅則是美國地方政府財政收入的主要來源。我國1994年實行分稅制財政體制改革，把直接涉及土地課稅的稅種劃歸地方稅體系。日本現行土地稅制，除1992年1月1日起開征的地價稅屬于國稅，由國稅局負責征收外，其余有關土地保有稅種的收入分別歸道府縣和市町村地方預算，屬于道府縣的有固定資產稅和不動產取得稅，屬于市町村的有特別土地保有稅、都市規劃稅，土地稅在日本地方稅體系中占有重要地位。巴西涉及土地的征稅，實行聯邦、州和市3級劃分稅種分別征收的體制，3級政府都有相應的征收管理權限：土地稅（農村土地）歸聯邦政府征收，收入的80％歸當地政府；動產稅（城市土地）歸市政府征收；不動產轉讓稅歸州政府征收。
二、土地有償轉移和增值課稅的國際比較
對土地所有者的土地增值額課征的稅，稱作土地增值稅。土地增值可分為土地有償轉讓增值和土地定期增值兩種。前者是土地買賣或交易時的價格超過其原來入賬時價格的增值部分；后者是指土地所有者所擁有的土地因地價上漲而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指這部分土地增值并非是土地所有者私人勞動或投資得到的，而完全是由于社會發展、土地需求的增長而形成的），這部分增值有人主張應該全部歸公，以體現財富的公平分配，并限制土地投機，抑制土地兼并。土地是一種資本資產，對資本資產的增值所課征的稅，實質上是屬于資本利得稅的范疇。
（一）課稅范圍
土地增值稅的課稅范圍一般分為兩種：一種是包括對土地及建筑物增值的課稅，如我國現行的土地增值稅和意大利的不動產增值稅。另一種是只對土地的增值課稅，如我國臺灣地區的土地增值稅和韓國的土地超額增值稅。
土地增值稅的課稅對象是土地的增值額，一般包括土地轉讓時發生的增值額和土地非轉移定期發生的漲價形成的增值額。德國、英國、日本原先實行過的土地增值稅，對以上兩種情況下的增值都課稅。意大利現行的不動產增值稅的課稅對象，也包括這兩個部分的增值額。我國和日本等國的現行土地增值稅只對土地轉移時發生的增值課稅。韓國的土地超額增值稅，只對納稅人擁有的閑置土地或非營業用地的增值征稅。在日本，對個人和法人的土地轉讓收入，分別課征：對個人的土地轉讓收入課征的稅種，由個人所得稅、個人事業稅和個人居民稅3個稅種構成；對法人的土地轉讓收入稅，由法人稅、法人事業稅和法人居民稅3個稅種構成。
（二）課征方式
許多國家對土地轉讓或定期增值的收入，同其他收入一樣征收個人所得稅和法人所得稅。土地增值稅的課稅方式，可分為兩種：
1．綜合征收。就是把土地增值收入歸并到一般財產收益中，統一征收所得稅。美國、英國等國的土地轉讓收入并入個人或法人的綜合收入，征收個人所得稅和法人稅。加拿大將土地轉讓收入的四分之三計入所得，進行綜合征稅。法國對持有期只有2年以內的短期土地轉讓收入與其他收入一起合并征稅；超過5年的長期土地轉讓收入用五分五乘方式征稅。
2．單獨征收。就是把土地增值收入從所得稅中分離出來，單獨課征。日本對個人的土地轉讓收入的課稅，核心是單獨計算，分離課稅，對法人的土地轉讓收入，在1991年以前，是并入法人的全部事業年度收入課征普通法人稅的，在1991年的土地稅制改革中，進一步強化了對法人土地轉讓收入的課征，對超短期土地轉讓收入按67．5％的稅率實行分離課稅，不再與其他法人稅綜合計算，從而使法人企業在其他收入出現赤字時，無法用土地轉讓收入予以彌補。德國、意大利兩國，除非投機買賣，原則上不征稅。
（三）計稅基礎
土地增值稅的計稅基礎是土地的增值額。土地有償轉移的增值額是土地的售價減去其原價（原來購入價或取得使用權的支付價）和各項成本費用以后的余額。我國臺灣地區以每年政府公布一次的“土地公告現值”為計稅基礎，納稅人按公告現值的80％——120％申報納稅。對不發生轉移的土地，定期估價一次，按增加價值課稅，允許扣除為增值而發生的各項成本費用。
（四）稅率設計
土地增值稅的稅率，基本上分為比例稅率和累進稅率兩種。
1．比例稅率。
韓國的土地超額增值稅，實行單一的比例稅率。日本、法國等對土地轉讓收入的稅率，因土地持有期長短而設計高低不同的差另比例稅率，土地持有期長的實行輕稅率，短的實行高稅率。如日本，對個人的土地轉讓，分為長期轉讓、短期轉讓和超短期轉讓3種，“長期轉讓”是指自獲得土地所有權至出讓土地的時間超過5年的；“短期轉讓”是指持有的時間2一5年的；“超短期轉讓”是指土地擁有期在2年以下的。對這3種長短不同轉讓收入分別實行10％——20%、40％和50％的不同稅率，以抑制土地投機，合理分配土地的增值。日本對法人土地轉讓收入除征收普通法人稅外，另征附加稅，如從1973年起，對法人的土地轉讓收入，在普通法人稅以外，對擁有期在5年以下的短期轉讓收入，加征20％的法人稅。1987年規定，對土地擁有期2年以下的超短期土地轉讓收入，加征10％——30％的附加稅。1991年，對5年以上的長期轉讓收入，也實行了加征10％的附加稅制度。
2．累進稅率。
有些國家和地區按照土地價格增長幅度采用累進稅率征收。當土地轉移時，不論土地面積大小，漲價數額多少，一律以超過原價倍數累進課征。如我國臺灣地區現行土地增值稅稅率，按土地漲價倍數實行3級超額累，進稅率，具體計算為：土地漲價總額超過原規。定地價或前次轉移時申報現值但未達100％者，就其漲價總額按稅率40％征收；超過100％而未達200%者，就其超過部分按50％的稅率征收；超過200％以上者，就其超過部分按60％的稅率征收。在計征土地增值稅時，對以前轉移時申報的土地現值，都按物價指數進行調整，以體現稅負公平。意大利的不動產增值稅是將房地產從買入到轉讓時的價格上漲部分作為征稅對象，按照價格增長幅度采用累進稅制，按3％——30％的稅率征收。價格上漲部分是指地價超過基準價格的部分（具體征稅標準和稅率見表1）。
表1：
─────────────────────┬───────────────
│征稅標準│稅率│
├─────────────────────┼───────────────┤
│20%部分│3%——5%│
│20%——50%部分│5%——10%│
│超過基50%——100%部分│10%——15%│
│準價格100%——150%部分│15%——20%│
│150%——200%部分│20——25%│
│200%以上部分│25%——30%│
─────────────────────┴───────────────
三、土地取得和無償轉移課稅的國際比較
土地取得稅是對個人或法人在通過購買、接受贈與或繼承財產等方式取得土地時課征的稅，分為因購買、交換等有償轉移取得土地時課征的稅和因接受贈與或繼承遺產等元償轉移取得土地時課征的稅兩種情況。
（一）有償轉移取得土地時的課稅
韓國對購置不動產所取得的土地設立不動產購置稅，按所購項目價值2％的標準稅率課征，或按購置不動產的年度分期付款額的比例征收。
日本的土地取得稅制除了贈與稅和繼承稅外，還有不動產取得稅和特別土地保有稅（取得部分）。不動產取得稅是由都道府縣對取得土地和房屋等不動產的個人和法人課征的稅，不論有償、無償包括買賣、交換、贈與、捐贈、實物出資、填地等原始取得或繼承取得的土地與房屋，都是不動產取得稅的征稅對象。土地取得稅的免征點是10萬日元，征稅標準是購買時的價格，標準稅率為4％。學校、特定醫療法人、道路等一定用途購置的土地不征稅。特別土地保有稅（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投機性取得和促進已取得土地的有效利用，內容包括保有課稅和取得課稅兩個部分。
德國、意大利、荷蘭等國都設有“登記許可稅”，在土地所有權轉移書立登記憑證時，按土地的轉讓價格計算納稅。有些國家和地區對土地等不動產在產權發生轉移變動時，就當事人雙方訂立的契約，對不動產取得人征收契稅或印花稅。契稅和印花稅表面上是對契約征稅，實際上是對不動產取得者課征的稅收。
（二）無償轉移取得土地時的課稅
對土地等財產無償轉移時課征的稅，稱為財產轉移稅，包括遺產稅、繼承稅和贈與稅。廣義的遺產稅包括對財產繼承者繼承的財產課征的稅和對死者遺留的財產課征的稅。贈與稅是對財產所有者生前贈與他人的財產課征的稅，是遺產稅的補充稅種。遺產稅和贈與稅的配合方式，各國的做法不同，包括兩個稅種課征制度的配合和兩個稅種稅率的配合
1．兩個稅種課征制度的配合。國際上通常有3種方式：（1）單一稅制，即在遺產稅、繼承稅和贈與稅3種稅中，只設立其中一個稅種，如新加坡、我國香港特別行政區等在財產轉讓稅制中只有一個遺產稅，而沒有繼承稅和贈與稅；英國是將一部分生前贈與財產歸入遺產額中課征遺產稅，不單設贈與稅；伊朗、冰島、馬來西亞只設繼承稅，未征收贈與稅；加納，秘魯只征收贈與稅，不征收遺產稅。（2）分設兩稅，并行征收，這種方式為大多數國家所采用，如美國既征遺產稅同時又征贈與稅；日本、德國、法國、瑞典等國均實行繼承稅和贈與稅相結合的制度。（3）分設兩稅，交叉合并課征，即對生前贈與財產除按年或按次課征贈與稅外，在財產所有人死亡后，均將生前贈與總額（或受贈總額）并入遺產總額（或繼承總額）中一并課稅，原先已納的贈與稅額準予扣除，如意大利、新西蘭等采用這種方式。
2．稅率的配合方式，有兩稅分設稅率和兩稅合一稅率兩種做法，如美國聯邦的遺產稅和贈與稅，適用統一的超額累進稅率；英國的遺產繼承稅，從1988——1989年度起，稅率由超額累進稅率改為統一的比例稅率；德國按被繼承人與繼承人或受遺贈人、贈與人與被贈與人之間的親疏關系設計稅率，實行超額累進稅率；日本對繼承稅和贈與稅分別設計稅率表，都采用超額累進稅率。
主要參考資料：
（1）尾崎護（日）《日本等工業化國家的稅制》（中國稅務出版社1995年11月出版）。
（2）孫執中主編《戰后日本稅制》（世界知識出版社1996年3月出版）。
（3）《稅務研究》1998年1——12期。
［關鍵詞］ 土地稅費;改革;物業稅
［中圖分類號］D922.3 ［文獻標識碼］A ［文章編號］ 1673-5595(2012)04-0033-07
中國的土地稅制框架涵括了土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、契稅、營業稅和個人所得稅等諸多稅種,但諸多稅種之間的協調性不夠,各稅種內部的設計也不夠科學。中國現行的土地收費種類多、項目繁雜、亂收費情況嚴重。為解決這些問題,中國的土地稅費法律制度應基于發展中國家的定位以及人多地少的國情,在借鑒國外房地產稅制的基礎上進行相應改革。作為發展中國家,中國土地稅制的設計應特別關注稅收的資源配置功能,將土地稅制的資源配置功能作為土地稅制設計優先考慮的目標。具體來說，中國的土地稅費法律制度應從以下幾個方面加以改革和完善:
一、提高土地保有環節的稅負,優化土地稅制結構
中國現行的土地稅制框架為:在土地取得環節征收耕地占用稅;在土地保有環節曾存在城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅三個稅種,城市房地產稅于2009年起廢止,現在僅有城鎮土地使用稅、房產稅兩個稅種;在土地流轉環節存在土地增值稅、城市維護建設稅、契稅、印花稅、營業稅、各類所得稅以及各種附加稅等。從稅種的種類數量可以看出，中國的土地稅負主要集中在土地流轉環節。有學者采用計量分析的方法對土地保有環節和土地流轉環節的稅負進行比較，得出的結論為:土地流轉環節總體稅負水平相當于銷售收入或經營收入的23％,占房地產稅收總額的70％左右。土地保有環節總體稅負水平僅相當于房地產價值的1.5％～2％左右,占房地產稅收總額的25％左右［1］110。在土地取得環節,因只存在耕地占用稅一個稅種,其稅負占房地產稅收總額的比重更小。這種“輕保有”的稅制設計相當于給了土地保有者以無息貸款,阻礙了土地的有效利用,容易造成土地未利用或者幾乎未利用就被閑置,很難起到保護耕地和促進土地合理使用的作用。同時還使得國家無法對房地產保有期間的自然增值部分參與分配,導致財政收入流失。相反,“重流轉”的稅制設計則抑制了土地正常的市場交易,助長了土地的隱性流動。［2］9因為在市場需求大于供給的情況下,土地流轉環節的稅種易于轉嫁給下游的土地使用者或房屋購買者,一方面使得土地使用權轉讓合同中的買受者付出更大的成本,不利于土地二級市場發展;另一方面也容易增加居民的購房成本。在這種情況下,土地及房產的正常流通就會因稅制設計缺陷而受到阻礙。
因此,對目前的“重流轉、輕保有”的土地稅收結構設計應進行相應改革。改革的方向是降低土地流轉稅負,提高土地保有稅負,把課征重點從土地流轉環節移向土地保有環節,逐步將土地保有環節的稅負提高到占土地稅收的50％左右。
提高土地保有環節的稅負,在稅種設計上可以進行如下整合:
第一，將土地取得環節的耕地占用稅、土地保有環節的城鎮土地使用稅和房產稅以及房地產開發領域的一部分土地收費(如新菜地開發建設基金、耕地開墾費等)整合為一個稅種,可以稱之為物業稅。該物業稅以土地房產的市場評估價值為課稅稅基,按年征收,這樣可以逐步使土地保有稅成為房地產稅收的主體稅種。關于房產稅和土地稅能否統一為物業稅的問題,學者間有不同看法。筆者認為應統一為物業稅,理由是:首先,房屋的私人所有與城鎮土地的國家所有不影響房產稅與地產稅的合并和統一。［3］從占有課稅的本意出發,物業稅是對土地等占有行為的課稅,至于土地房屋的占有者是否就是所有者其實并不重要。英國和新加坡等國家以及中國香港的實踐表明:對土地和房屋等建筑物的評估不會因所有制形態不同而增加難度,土地和房屋等建筑物合并課稅也并不會因所有制形態不同而產生障礙。換言之,所有制形態不能決定占有課稅的具體形式,而只能說明最終的稅負分配關系。基于同樣的道理,城市土地和農村土地的所有制差別也不會成為合并城鄉土地占有課稅的障礙。在稅制統一后,可以通過稅制要素的合理設計來解決城鄉之間(或農業用地和非農業用地之間)的稅負公平問題。通過對稅制要素的合理設計,物業稅完全可以與中國目前的城鄉二元結構兼容。其次,因為房產依附于土地而存在,即所謂的“房依地存、地隨房走”。在不動產交易時,房屋與土地的價值往往是合并計算的。因此,將二者分開課稅顯然與交易習慣不符,而且造成在評估、登記、核準、稽征等操作上多一套程序,多消耗人力、物力,于稽征成本而言不夠經濟。［4］
[關鍵詞]營改增；納稅；房地產企業；建筑業
[DOI]1013939/jcnkizgsc201552172
由于房地產業及建筑業這兩類行業業務復雜，牽扯的主體多，金額高，實施改革則對社會、經濟影響較大。除此之外，房地產業及建筑業“營改增”可能會出現一些管理風險及困難，主要包括以下幾個方面。
1納稅人方面
11抵扣較少導致稅負增加
（1）房地產企業“甲供材料”現象增多導致建筑企業抵扣較少稅負增加。“營改增”以后，建筑業和房地產業適用的增值稅率為11%，鋼材適用的增值稅率為17%。受利益驅使，房地產企業“甲供材料”（即甲方提供建設工程所需的材料與設備）的現象將會增加，建筑企業將因為無法獲取“甲供材料”發票而造成抵扣不足。
（2）對商品混凝土增值稅簡易征收將增加建筑企業稅負。混凝土行業減少的稅收負擔實際上轉嫁給了建筑企業。因此，建筑企業可抵扣的進項稅額較少。
（3）動產租賃企業傾向選擇小規模導致建筑企業稅負增加。建筑業機械設備租賃現象普遍。而動產租賃業由于沒有多少可抵扣的增值稅進項稅額往往放棄一般納稅人而轉為小規模納稅人，只繳納3%的增值稅，導致建筑業可抵扣進項稅額隨之減少，稅負增加。
（4）勞務分包支出抵扣問題需要政策明確。“營改增”改革實施后，如果勞務分包支出不能抵扣，則會增加納稅人增值稅稅負，挫傷施工單位分包積極性，不利于建筑安裝產業進一步分工細化。
12納稅地點轉移增加企業負擔
營業稅與增值稅之間的稅制差異，將使企業面臨納稅方式和核算方式的重大調整，也會增加企業負擔。
（1）納稅地點變化將增加異地承接工程難度。不動產經營者從事異地開發經營的情況較多。現行稅法及政策規定對異地生產經營都有較明確的規定。外出經營在同一地點累計超過180天的，應當在營業地辦理稅務登記（或臨時稅務登記），并在營業地領用發票、申報納稅。按照現行營業稅管理，納稅人憑《外出經營活動稅收管理證明》向營業地稅務機關報驗登記后，在項目經營所在地繳納營業稅，所繳納的營業稅可以從注冊地（核算地）核算的營業總額應納營業稅額中扣減。
（2）財務核算方式變化將增加企業管理成本。建筑企業一般都是異地施工。改征增值稅后，財務人員收集、審核、傳輸抵扣票據的業務量將激增，增加了企業的管理成本。
2稅收管理方面
21納稅人確定困難
建筑安裝業務受地域性保護的情況較為嚴重。政府對施工單位的資質實行地域化管理。沒有施工資質的試點納稅人以繳納管理費等方式掛靠或借用其他試點納稅人資質承攬工程項目。如何明確納稅人，需要相關政策進一步明晰，從而降低稅收管理風險。
22納稅義務發生時間確認困難
從會計核算的角度來看，不動產項目需要進行工程結算和財務決算后方能確認。成本類項目進項稅額可以根據增值稅扣稅憑證取得及認證的時間確認抵扣，不必等到工程結算結束。而不動產銷售經營者取得預售證明后即可向購買方收取預售款，在財務決算該項目之前，不確認會計收入。現有政策對應稅服務預售款確認納稅義務發生時間沒有詳細的規定。從不動產銷售屬于第二產業性質來看，若適用增值稅條例及其實施細則關于預收款方式確認銷售收入的政策規定，則長期不決算的不動產銷售項目無法確定其銷售收入及銷項稅額，為改征增值稅的征收管理帶來較大的風險。
23土地成本抵扣管理困難
不動產經營者發生的購入土地、拆遷安置的成本，以及向政府繳納的配套設施費用等，在支付時取得的是政府收費或銀行轉賬憑據，不符合當前增值稅扣稅憑證的管理規定。“營改增”實施后，上述項目能否抵扣，如何抵扣具有較大的管理難度。
24納稅地點轉移增加管理難度
（1）政策制定需要多方面考慮。營業稅是由納稅人在工程所在地繳納，增值稅則是由納稅人回機構所在地繳納。“營改增”后若考慮按照原營業稅納稅地點進行管理，一般計稅方法的計稅原理、匯總納稅審批管理以及納稅人財務核算集中程度對如何在項目經營地納稅存在一定的限制。不解決征管方案中的細節問題，注冊地和營業地稅務機關都將失去對納稅人管控能力，出現改征增值稅納稅人在注冊地與營業地之間相互轉移的情況，增加稅收管理成本，增大稅收管理風險。
（2）外向型施工業務監管困難。建筑和安裝業務中，外向型的施工納稅人數量較多，跨區域施工行為頻繁發生，且施工周期長短不一，為改征增值稅稅收監管帶來較大困難。在原營業稅征收管理模式下，納稅人憑《外出經營活動稅收管理證明》向營業地地稅部門繳納當地施工項目營業稅后，回核算地扣減應納營業稅額。營改增試點后，與不動產經營行為相似，建筑、安裝、裝飾業務發生納稅地點轉移的可能性更高。在缺少具體的征管方案情況下，注冊地和營業地稅務機關都可能增加稅收管理成本，加大稅收管理風險。
3其他方面
31財政收入任務劃接困難
“營改增”試點后，在國地稅部門試點納稅人移交的同時，財政收入隨之轉入國稅部門核算。無論是不動產銷售還是不動產租賃經營行為，政策究竟能夠帶來增收還是減收效應具有一定的不確定性。到目前為止，該部分稅收收入究竟能夠完成到什么程度存在較大的未知困難，極可能出現不可預測的情況。因此，財政收入任務劃接比較困難。
32土地增值稅重復征稅問題
目前，國家政策對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的行為征收土地增值稅。土地增值稅實施不動產項目財務決算前預征，財務決算后按照扣減土地成本、建筑成本以及相關費用及稅金后的差額累進征收的管理辦法。土地增值稅具有增值稅的特性，針對不動產的增值額征稅。因此，“營改增”實施后，土地增值稅若不取消，則可能存在重復征稅的問題，加重納稅人負擔。
33存量不動產經營項目過渡問題
無論在哪個時點上實施“營改增”，建筑企業都會存在一批老項目，這些老項目可分為已竣工已結算、已竣工未結算、未竣工未結算三種情形。“營改增”后，新項目可通過增加工程預算的方式化解矛盾，但老項目會存在抵扣問題。
（1）“營改增”實施前已發生的進項稅額無法抵扣。建筑企業收取工程款時需向甲方開具發票，按11%的稅率承擔稅款，但“營改增”前已完工的部分沒有進項稅可抵扣。不動產項目經營周期過長，“營改增”實施時間節點前，未銷售或未銷售完畢的存量不動產項目、已完工正在租賃或未租賃的存量不動產項目等其前期發生的成本、費用及相關資產可能發生無法抵扣的問題。若“營改增”實施后，從事上述不動產項目的試點納稅人可能會稅負大幅上升。
（2）存量資產所對應的進項稅額無法抵扣。建筑企業生產用存量資產，如固定資產、周轉材料和臨時設施等，其凈值或攤余價值在“營改增”后轉化為施工產值，產生了銷項稅，但此時對應的進項稅卻無法抵扣，造成銷項稅和進項稅不匹配。
（3）未完工結算項目過渡問題。“營改增”試點實施后，直接按照一般計稅方法計算繳納改征增值稅，則未完工結算項目在試點實施前發生的成本、費用或資產性支出無法抵扣，導致稅負大幅上升。對于此部分建筑安裝項目，其涉及的進項稅額需要相關的過渡政策支持，確保稅收政策公平。
（4）BT（建設―轉讓）工程利息收入的計征問題。原來BT工程項目業務中的利息收入是并入工程結算款按3%的稅率計征營業稅的，改征增值稅以后將按11%的稅率計征，增加了企業的稅收負擔。
參考文獻：
一、稅收優惠政策基本未變
營改增后個人二手房交易稅收優惠政策沒有實質性變化，只是將營業稅改成了增值稅，將價內稅改成了價外稅，將5%的營業稅稅率變成了5%的增值稅征收率。相當于將營業稅政策平移到增值稅上。與交易相關的契稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅優惠政策沒變，只是計稅收入稅基變小了，變成了不含增值稅的收入。為了說明這個問題，分稅種闡述如下：
1.營改增政策前后對比。
財稅〔2016〕23號《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》規定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。（不適用于北京市、上海市、廣州市、深圳市，上述四個城市仍按照財稅〔2015〕39號執行。本文不考慮這四個城市的相關政策。）
營改增后財稅〔2016〕36號附件3第五點對此做了如下規定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人非住房（如商鋪）轉讓仍按差額繳納增值稅。
稅總函〔2016〕181號第二條規定：營改增后，稅務機關在核定計稅價格工作中，應繼續沿用原二手房評估系統。為此贛地稅財便函〔2016〕11號進一步明確：現有存量房評估系統中的評估價格默認為包含增值稅價格，在計算征收各稅時，應先用評估價格減去所繳納的增值稅，得出不含增值稅價格后再作為計稅依據。
二手房營改增政策
2.契稅政策及計稅依據。
財稅〔2016〕23號《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》規定：①對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。②對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。③個人第三套及以上住房、非住房（如商鋪）交易的契稅仍按當地規定執行。（如江西第三套及以上住房交易的契稅稅率為3%，非住房交易的契稅稅率為4%）。
財稅〔2016〕43號《關于營改增后契稅、房產稅、 土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》第一條規定：計征契稅的成交價格不含增值稅。
營改增后契稅政策
3.個人所得稅政策及計稅依據。
財稅字〔1999〕278號《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》第一條規定：根據個人所得稅法的規定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅，稅率20%。第四條規定：對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。
財稅〔2016〕43號第四條第一款規定：個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。
國稅發〔2006〕108號《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》第三條規定：納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《征管法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%～3%的幅度內確定。
營改增后個人所得稅政策
普通住房為144M2及以下
4.土地增值稅和印花稅政策及計稅依據。
財稅〔2008〕137號《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》自2008年11月1日起對個人銷售或購買住房暫免征收土地增值稅、印花稅。個人非住房（如商鋪）轉讓按規定繳納土地增值稅、印花稅。
財稅〔2016〕43號第三條規定：土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。贛地稅發〔2016〕73號《關于財產行為稅若干征管問題的通知》規定土地增值稅核定征收率為：轉讓住宅5%（特指一手房）；轉讓非住宅6%。
贛地稅財便函〔2016〕11號第五點規定：納稅人進行印花稅申報時，如所提供的合同上分別注明不含稅金額和增值稅，以其中的不含稅金額作為印花稅的計稅依據；未分別注明價稅，只有一個總金額的，直接使用總金額作為印花稅的計稅依據。實行核定征收的，以核定的金額作為印花稅的計稅依據。個人二手房交易合同按產權轉移書據項目繳納印花稅，稅率為0.05%。
二、征收機關、辦稅場所不變
1.征收機關的規定。
國家稅務總局公告2016年第19號《關于營業稅改征增值稅委托地稅機關代征稅款和代開增值稅發票的公告》規定：營業稅改征增值稅后由地稅機關繼續受理納稅人銷售其取得的不動產和其他個人出租不動產的申報繳稅和代開增值稅發票業務，以方便納稅人辦稅。自2016年5月1日起施行。
2.納稅地點的規定。
國家稅務總局公告2016年第14號《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》第五條第三款中規定，其他個人應按照規定的計稅方法向住房所在地的主管地稅機關申報納稅。
上述兩點明確了營改增后個人二手房交易涉稅業務，仍在住房所在地的地稅機關辦理，不發生變化，方便納稅人辦稅。
三、納稅資料、辦稅流程不變
營改增后，二手房交易辦稅事項按原有辦稅程序征收管理。
1.二手房交易辦稅需提交的資料。
①房屋買賣協議原件及復印件；
②房產證、土地證（或不動產登記證）原件及復印件；
③契稅完稅證原件及復印件；
④交易雙方身份證明原件及復印件；
⑤家庭成員購房人、配偶以及未成年子女戶口本原件及復印件；
⑥根據《國家稅務總局關于簡化契稅辦理取消婚姻登記記錄證明的公告》（2015年第71號公告）如果納稅人為成年人，將結合戶口簿、結婚（離婚）證等信息判斷其婚姻狀況。如果無法做出判斷的，可以要求納稅人就其申報的婚姻狀況的真實性做出書面承諾；
⑦如需享受契稅首套房、第二套改善性住房優惠政策或個人所得稅家庭唯一住房優惠政策，納稅人應提供不動產登記部門（房管部門）出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結果（無法提供的，納稅人需提交家庭住房實有套數書面誠信保證）；
⑧其他如離婚財產分割、無償贈與直系親屬、法定繼承等享受稅收優惠的相關證明材料。
2.二手房交易辦稅流程。
四、稅負略有下降
關鍵詞：房地產調控；稅務籌劃；注意問題
一、房地產企業進行系統稅務籌劃的迫切性
（一）房地產調控中稅收政策逐步取代行政直接干預的趨勢
在2012年1月31日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理明確提出，要繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。這說明遏制投機、投資已經成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關政策措施”意味著將會出臺更具市場引導性的長期政策來取代短期的行政直接干預。行政干預色彩濃厚的政策逐漸會被相應的稅收政策所取代。
（二）嚴厲調控措施下房地產企業告別暴利時代
史上最嚴厲的房地產調控已經走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產業出現了凈利潤下降、資產負債率上升、行業分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實現營業收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實現營業收入1952.49億元，同比增18.72%；實現凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點。有近半數房企凈利潤負增長。增收不增利成為普遍現象。部分多元化的企業開始剝離房地產業務，部分中小房地產企業開始推出市場。
（三）稅收是房地產企業成本的重要組成部分
在2010年房地產調控以前，我國房地產開發企業稅收負擔維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產調控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財政部、稅務總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。在可以預見的將來，房地產稅收負擔只會不降反升，這將會進一步削弱房地產開發企業的盈利能力。
因此，房地產企業在面臨如此嚴厲的宏觀調控措施且稅收機將會長期化的情況下，進行系統的全面的稅務籌劃，降低納稅負擔，增加利潤十分重要且非常迫切。
二、房地產開發企業稅務籌劃策略
房地產企業需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發企業應該如何進行稅務籌劃。
（一）土地增值稅的節稅關鍵點
我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。
1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業售價過低，影響企業的銷售收入，如果定價過高，增加企業的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業帶來巨大的節稅效應。因此，企業應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業獲得最大的節稅優惠。
2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業的可扣除項目，規避對房地產開發企業扣除項目的限制。而且此時，房地產開發企業是不用重復繳納營業稅的。
3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優惠。企業在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本的10%以內進行開發費用的扣除。房地產企業是資本密集型行業和高杠桿經營行業，大部分企業都有大量貸款，企業應當合理選擇扣除方式以最大化節稅效應和企業利潤。
（二）房產稅的節稅關鍵點
我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。
1.分解租金附加收入。當企業出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業可以單獨設立相應的物業管理公司，專門從事水電費、物業管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。
2.把房屋出租變為房屋承包。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業稅，稅率較高，稅負較重。企業可以將出租的房地產轉變為稅負較輕的房地產承包。企業將房地產作為一項資產承包出去，企業定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業既可以獲得相應的收入，又可以獲得節稅優惠。
3.把出租房屋變為投資用房屋。房地產企業將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業稅，還有城市維護建設稅及附加及企業所得稅。如果企業以房地產直接入股進行聯營，共擔風險，企業只需直接繳納企業所得稅即可。因此，可以將出租業務轉為投資業務降低稅負。
總之，房地產企業可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
三、房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題
（一）設立專門的納稅籌劃部門
相對于其他行業來說，房地產企業稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業經營中的重要性。為此，企業應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業的稅務人員，為企業進行系統的稅務籌劃。
（二）全程全方位的進行納稅籌劃
房地產開發企業應當在設立、項目建設開發、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔。總之，房地產開發企業稅收籌劃應當是貫徹在企業設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。
（三）時刻關注政策法規的變化
目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業發展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業應該時刻關注國家政策法律法規特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。
四、結束語
在長達兩年甚至持續更長時間的國家宏觀調控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產企業不能再依賴房地產價格持續增長帶來的暴利，亟待轉型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產企業面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調控中，土地增值稅和房產稅的改革是重要舉措之一。企業應當特別重視土地增值稅和房產稅的納稅籌劃，避免因為沒有經驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業應當特別設立相關稅務籌劃部門，時刻關注政策法規變化，及時作出調整，進行全程全方位的稅務籌劃工作。
參考文獻：
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接到《咸陽市地方稅務局__年稅收執法督察工作計劃》之后，我局及時組織全體人員進行了學習動員，并以長地稅發〔__〕21號文件對我局的執法督察工作進行了全面的安排部署，成立了稅收執法督察工作領導小組，明確了督查工作內容及督察工作時限，確保了我局執法督察工作順利開展。
（一）國務院決策部署和有關稅收政策措施落實情況
1、推進簡政放權落實稅務行政審批改革情況：
稅務行政審批方面：我局組織稅干認真學習了《國家稅務總局關于公開行政審批事項等相關工作的公告》（國家稅務總局公告__年第10號）、《國家稅務總局關于稅務行政審批制度改革若干問題的意見》（稅總發〔__〕107號）和《國家稅務總局關于貫徹落實〈國務院關于取消和調整一批行政審批項目等事項的決定〉的通知》（稅總發〔__〕148號）等文件精神，逐條梳理并結合實際情況認真貫徹落實。向社會公開了目前保留的行政審批事項清單，同時規范行政審批程序、期限、文書，規范進戶審批核查，杜絕違規審批和變通審批，統一在納稅服務大廳受理審批事項，積極推行網上審批。經督察自查，作為最基層的稅務機關，我局不存在變相審批的問題，也無違規審批的問題，在本督察期內我局未發生行政審批業務。同時我們取消了小微企業稅收優惠審批、下崗失業人員從事個體經營稅收優惠審批，將其改為備案類優惠減免，經督察自查 __年度至__年上半年我局沒有發生稅務行政審批事項。
2、稅收優惠政策的執行情況
目前，我局轄區沒有高新技術企業、科技園，也沒有相關減免企業所得稅業務。
小型微利企業稅收優惠政策執行情況：今年由稅政股牽頭，會同管理單位按照小微企業的標準對照企業的實際情況逐戶確定了小微企業名單，全局小型微利企業34戶，逐戶建立了減免稅臺賬，企業所得稅納稅申報表填寫全面體現了稅收優惠政策的執行情況；核定征收的小微企業程序完備、政策執行準確。前半年6戶次享受小微企業所得稅優惠減免5.5萬元。
未達起征點的小微企業營業稅免征稅收優惠政策執行情況：全局未達營業稅起征點的小微企業320戶，按照政策規定，全部減免了營業稅（征管系統自動減免），月減免稅額約32萬元。
3、加快棚戶區改造、加大保障性安居工程建設的稅收政策執行落實情況
經認真學習國發2013年25號文件、財稅2013年101號文件，走訪了城建部門、實地到建設工地查看，我局轄區暫無棚戶區改造項目。
4、加快城市基礎設施建設的稅收優惠政策執行
根據__年63號文件、財稅2013年20號文件規定，我們及時向__客運站宣傳了稅收優惠政策，按時執行土地使用稅減免，2013年-__年共減免土地使用稅 8.73萬元。
5、扶持弱勢群體促進就業、再就業稅收政策執行
我們向納稅戶逐戶送達宣傳了重點群體稅收優惠政策，同時對重點群體進行了排查，排查結果是沒有重點群體從事個體經營符合該項稅收優惠減免的情況，沒有符合條件的加工型企業等小企業實體。分析原因，隨著起征點的提高，重點群體從事個體經營的都是未達營業稅增值稅起征點的個體戶，按照政策已經享受了營業稅等的全額減免，因此沒必要再次申請享受重點群體稅收優惠減免。
（二）嚴格稅收執法情況
1、營改增試點稅收管理：
自2013年5月份營業稅改增值稅試點工作開展以來，我局嚴格按照國務院規定的試點行業范圍實施，先后對交通運輸業和部分現代服務業、鐵路運輸及郵政業、電信行業實施了營業稅改增值稅。我局先后向財政局、國稅局移交“營改增”試點納稅人信息4次，移交管戶56戶。其中移交
交通運輸業12戶，現代服務業40戶，郵政業1戶、電信業3戶。經督察自查，我縣國地稅共享營改增納稅人基礎信息，不存在稅費漏征的情況。2、股權轉讓所得稅管理
我們對__年度和__年上半年省市局下達的各地股權轉讓明細表，各稅源管理單位進行了逐戶認真核查，經核查我局范圍的股權轉讓均屬于平價轉讓或者增加注冊資本金，按照政策不繳納個人所得稅，建立了臺賬分戶注明了核查情況；同時我們對其未申報繳納的股權轉讓印花稅進行了清征，共清收入庫印花稅9.2萬元。
3、土地增值稅征收管理
對房地產企業的土地增值稅管理，我們嚴格執行先預征后清算的政策，在房地產銷售時，企業每繳納一筆營業稅都要同時預征相應的土地增值稅，每一筆土地增值稅都和營業稅相匹配，預征政策執行很到位。__房地產的實際情況是，開工的多，完全銷售完畢、竣工的樓盤少，一個項目一期二期三期交叉較多，應清算、可以清算的項目較少，清算的幾個項目都虧損，這在一定程度影響了稅務機關、納稅人的清算積極性。
4、稅務管理：
稅務登記管理：我局嚴格執行稅務登記管理辦法 ，嚴格按照流程辦理設立、變更、停復業、注銷、外出經營報驗等事項，并且全部在征管業務系統進行，對于注銷戶嚴格按照先清算后注銷的程序辦理，且實行層層把關審核審批制定，經自查，我局不存在因稅務登記管理不當造成稅款流失的情況。
發票管理方面：我局嚴格執行發票管理各項規定，按要求加征所得稅，嚴格按照代開發票規程代開發票，經督察自查，代開發票方面未發現問題。
欠稅管理：我局按照《陜西省地方稅務局欠繳稅金管理暫行辦法》的要求管理欠稅，對發生的欠稅及時進行確認，登記臺帳、想法設法催繳欠稅，收回的欠稅按要求加收了滯納金。經督察自查，未發生為有欠稅和滯納金的納稅人辦理退稅或者注銷的情況，無認定的呆賬稅金、未核銷欠稅。
（三）《重大稅務案件審理辦法》《稅務稽查工作規程》《稅收個案批復工作規程（試行）》執行情況
《重大稅務案件審理辦法》下發后，我局組織相關人員進行了學習傳達，__年2月至今，我局稽查局查結的案件均未達到重大案件審理標準，縣局今年也未審理重大稅務案件。
《稅務稽查規程》下發七年時間了，不間斷的進行了學習和宣傳。我局__年度—__年上半年，我局稽查局共實施稽查檢查10戶，其中稽查自查6戶。我局所有稽查選案、稽查實施、稽查審理、稽查執行等全部按照稅務稽查規程執行，查補稅款均能按其入庫，處理得當，處罰到位，并且全部在稽查系統中進行，經自查未發現問題。
1、土地增值稅征收管理不夠規范。我局轄區的房地產開發企業均是外來報驗戶，這些納稅人大多數稅法遵從度不高，管理難度大，阻力大，納稅申報不夠規范，稅款繳納不夠及時。土地增值稅能夠按規定預征，但是土地增值稅清算工作不規范，不到位。
2、稅法宣傳輔導不到位。部分企業財務人員對稅收政策理解不足，導致賬務處理及地方各稅的計算存在偏差，主要還是由于我們對稅收政策法規的宣傳落實不夠，對企業日常巡查仍需進一步加強。
3、部分工作做的不夠扎實細致。我縣屬于偏遠的貧困小縣城，一部分稅收業務在我局基本上是空白，所以管理人員見得少，納稅人也容易忽視一些備案或者審批事項，加之，稅務局實施改革，縣上人員越來越少，人少事多的矛盾比較突出，對于一些沒見過的，沒接觸到的事項有些沒做，有些做的不夠扎實細致。
1、強化日常管理。縣局加強日常監督考核，督促主管稅務機關和稅收管理員勤下戶，多巡查，調查了解納稅人的經營情況，及時催報催收，確保稅款及時足額入庫，同時要強化土地增稅管理，做好預征和清算工作。
