發布時間：2023-01-08 07:56:11
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關鍵詞：物業管理企業；財務管理；策略
在現代物業管理中，業主通過選聘物業管理企業并與其簽訂服務合同，由物業管理企業對房屋及配套的基礎設施進行維修、養護、管理的活動。物流企業隨房地產行業發展而迅猛發展起來，其主要收入來源于所提供的物業服務。目前，物業管理費標準較低，欠繳滯繳現象嚴重，所以大多數企業為微利型企業，再加上經營過程中不注重財務管理，造成營業成本增加，使得利潤更加微薄。下面對財務管理面臨的問題進行分析。
一、財務管理面臨的困境
1.財務管理意識參次不齊。物業管理所提供的服務涉及社區生活的方方面面，具有全方位、多層次的特征，具體工作簡單卻十分繁瑣、細致，這要求財務管理工作做到具體全面。在現實中，企業各個層次的員工的綜合素質不同也就導致了他們對待財務管理的態度不盡相同。雖然領導層會注重企業的財務管理，但基層員工卻會忽視財務對于企業發展的重要影響。例如：基層員工認為清潔工具、維修工具等與自身和企業發展關系不大，由此造成的浪費較為嚴重，甚至有些員工私自占有這些工具。這方面的原因主要是財務管理的重要性沒有得到重視，員工財務意識薄弱。公司的其他管理者和員工僅僅把財務管理當做一個與自身利益無關的孤立的部門開看，所以并不會在工作過程中考慮公司的財務，這也就削弱了財務管理工作的意義和價值。
2.管理體系不規范，執行力低下。近期，一份關于物業管理公司的調查顯示，大部分的物業企業并沒有明文規定的管理制度，預算管理等財務管理不夠規范。尤其是中小企業，在企業管理上僅僅依靠相關人員的經驗和自覺性，這就造成了不必要的失誤。另外，缺乏完善的管理制度必然造成執行力的低下。企業部分管理人員的工作隨意性大且缺乏監督機制，對內部的控制活動僅僅停留在表面。例如：對于一些工具的使用缺乏監督，造成物資流失現像嚴重，增加了企業的營業成本。從物業的整體情況來看，我國的物業企業財務管理并沒有一個統一的標準，這也造成了企業財務管理工作難以落實。
3.財務管理手段有待創新。當今社會，隨著網絡和電子信息技術的涌入，各行各業都在積極利用這一技術來提高工作效率，物業企業想要在社會競爭中占取有利地位，就應該積極利用這一趨勢，提升自身的信息化管理水平。傳統的物業企業工作效率低下，在信息收集、傳遞和獲取方面效率低，難以及時了解到企業的市場信息和業主反饋，這些都制約了企業的健康發展。
二、加強企業財務管理策略分析
雖然物流企業財務管理越來越受到重視，但我們必須看到目前存在的嚴重問題。財務管理是一項重要的工作，它涉及到方方面面，必須要求做到“精益求精”。同時，物業公司收入來源有限，增長空間小，因此，加強財務管理就顯得至關重要。下面，我就如何加強企業的財務管理，結合上述的問題提出一些策略和建議。
1.提高財務管理意識。在今后企業的財務管理應該做到全員參與，因為員工在為業主提供服務的過程中也是財務管理的而執行者。在物業管理企業中，基層員工主要做一些保潔之類的工作，年齡偏大而學歷較低，對于知識的接受能力較弱。所以，企業應該加大在財務管理方面普及宣傳工作，力爭讓每一位員工都能意識到財務管理的重要性。企業在普及過程中可以根據部門開進行，結合員工的只是素質制定不同的普及內容。例如：對于基層保潔人員，應該盡量使內容簡潔易懂。通過對財務知識的普及，力爭使每一位員工都能提高財務意識，從而在工作中提高效率，為企業謀取利益。只有全體員工的財務素質得到提升，才能從根本上提高財務管理的執行力度，為企業的發展提供一個良好的環境。
2.完善企業文化。當前，企業文化在企業發展過程中的作用越來越重要，物業企業構建自己的企業文化不僅僅使自己的員工信心增加，更能轉變自身在業主心中的形象。類似于品牌效應，企業可以在文化中創造一種“節約”意識，實現財務管理的精細化。例如：通過在工作場所懸掛“節約”條幅，通過口號等來提醒員工要有節約意識等。當一個良好的氛圍形成時，每一位員工就會通過要求自己的行為來融入到這樣的氛圍中。另外，好的企業文化使員工之間更加團結，把公司當做“家”，自然也就會更加合理地使用工具，盡心工作。所以，構建企業文化也是加強財務管理工作的一部分。
3.制定規范的管理制度。加強財務管理，除了要提高員工意識外還應該制定成文的制度來約束員工。企業可以借鑒相關法律法規制定總體上的制度，然后根據經營過程中的經驗來將制度具體化、通俗化。我國的物業管理企業起步較晚，可供借鑒的相關經驗較少。在這方面，可以借鑒國外企業經驗或者國內較為成熟的企業經驗，不斷將財務管理的更進一步地規范、細化。物業公司應該結合自身實際情況制定財務管理規范，根據不同的業務內容劃分相應的板塊。另外，要把握好板塊之間的銜接，在制度方面一定要避免出現矛盾或者與物業管理實際工作不相符合的地方。成文的、規范化的制度體系為實際操作提供一個依據，對于強化財務管理是必要的。
4.運用信息化技術規范操作。企業的財務管理工作主要涉及兩個方面，一是財務人員的人工操作，另一方面是信息化的應用。因此，強化財務管理工作應該在提升員工素質的同時注重信息化軟件的合理使用，避免出現財務混亂的現象。在中小型物業企業中，收費管理系統的進入權限存在問題，部分非收費人員也可以通過密碼進入收費系統，這對于加強財務管理是十分不利的，因此，企業應該做好信息化軟件的安全使用和維護。另外，要適應信息化時代的特點，不斷完善企業的網絡建設，提高財務部門與各部門之間信息傳遞的效率。這樣能夠使管理者更加及時地了解到公司的運營狀況，從而做出科學合理的決策。
5.建立監督機制，加強執行力度。一個規范的財務管理制度應該涉及執行和監督兩個方面。通過“不相容崗位相分離”、“重大財務事項聯審、聯簽”等來規范內部人員的工作范圍、職責，完善企業的預算結算制度。可以通過“責任承包”來將責任明確到人，對物資及時進行登記、盤查。另外，通過預算來監管采購部門，避免采購人與其他人員串通，造成企業經營成本的增加。約束機制的建立對于規范員工行為作用顯著，另外，建立激勵機制對于提高員工積極性也有重要作用。企業應該建立分層次的財務激勵機制，全員參與企業財務管理工作。例如：通過獎金、提高報酬、外出旅游等對基層人員進行激勵，這樣有助于提高員工的工作效率，進而實現財務的精細化管理。
三、結語
近年來，有關物業公司的相關理論取得了一些突破，說明公司的業務水平在不斷提升、財務管理意識覺醒。但是，僅僅依靠傳統的模式是遠遠不夠的。物業管理與業主的日常生活質量有著密切的聯系，只有通過不斷加強財務管理，使業主感到所繳費用得到相應回報，業主利益得到保障，才能保證企業的長期平穩運作。企業應該從公司文化、員工素質、財務制度、獎懲制度等方面去不斷規范企業的財務管理，以此來降低經營成本，提升競爭力。只有財務工作的順利進行，才能確保物業公司的健康發展。
參考文獻：
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物業管理企業資質管理辦法最新版全文第一條 為了加強對物業管理活動的監督管理，規范物業管理市場秩序，提高物業管理服務水平，根據《物業管理條例》，制定本辦法。
第二條 在中華人民共和國境內申請物業服務企業資質，實施對物業服務企業資質管理，適用本辦法。
本辦法所稱物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。
第三條 物業服務企業資質等級分為一、二、三級。
第四條 國務院建設主管部門負責一級物業服務企業資質證書的頒發和管理。
省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業服務企業資質證書的頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業服務企業資質證書的頒發和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監督。
設區的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業服務企業資質證書的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。
第五條 各資質等級物業服務企業的條件如下：
(一)一級資質：
1.注冊資本人民幣500萬元以上;
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;
4.管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：
(1)多層住宅200萬平方米;
(2)高層住宅100萬平方米;
(3)獨立式住宅(別墅)15萬平方米;
(4)辦公樓、工業廠房及其它物業50萬平方米。
5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的經營管理業績。
(二)二級資質：
1.注冊資本人民幣300萬元以上;
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;
4.管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：
(1)多層住宅100萬平方米;
(2)高層住宅50萬平方米;
(3)獨立式住宅(別墅)8萬平方米;
(4)辦公樓、工業廠房及其它物業20萬平方米。
5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有良好的經營管理業績。
(三)三級資質：
1.注冊資本人民幣50萬元以上;
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書
4.有委托的物業管理項目;
5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。
第六條 新設立的物業服務企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質：
(一)營業執照;
(二)企業章程;
(三)驗資證明;
(四)企業法定代表人的身份證明;
(五)物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。
第七條 新設立的物業服務企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。
第八條 一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目。
二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
第九條 申請核定資質等級的物業服務企業，應當提交下列材料：
(一)企業資質等級申報表;
(二)營業執照;
(三)企業資質證書正、副本;
(四)物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同;
(五)物業服務合同復印件;
(六)物業管理業績材料。
第十條 資質審批部門應當自受理企業申請之日起20個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業核發資質證書;一級資質審批前，應當由省、自治區人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產主管部門審查，審查期限為20個工作日。
第十一條 物業服務企業申請核定資質等級，在申請之日前一年內有下列行為之一的，資質審批部門不予批準：
(一)聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的;
(二)將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的;
(三)挪用專項維修資金的;
(四)擅自改變物業管理用房用途的;
(五)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(六)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;
(七)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的;
(八)物業服務合同終止時，不按照規定移交物業管理用房和有關資料的;
(九)與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的;
(十)不履行物業服務合同，業主投訴較多，經查證屬實的;
(十一)超越資質等級承接物業管理業務的;
(十二)出租、出借、轉讓資質證書的;
(十三)發生重大責任事故的。
第十二條 資質證書分為正本和副本，由國務院建設主管部門統一印制，正、副本具有同等法律效力。
第十三條 任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書。
企業遺失資質證書，應當在新聞媒體上聲明后，方可申請補領。
第十四條 企業發生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后30日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續，并重新核定資質等級。
第十五條 企業的名稱、法定代表人等事項發生變更的，應當在辦理變更手續后30日內，到原資質審批部門辦理資質證書變更手續。
第十六條 企業破產、歇業或者因其他原因終止業務活動的，應當在辦理營業執照注銷手續后15日內，到原資質審批部門辦理資質證書注銷手續。
第十七條 物業服務企業取得資質證書后，不得降低企業的資質條件，并應當接受資質審批部門的監督檢查。
資質審批部門應當加強對物業服務企業的監督檢查。
第十八條 有下列情形之一的，資質審批部門或者其上級主管部門，根據利害關系人的請求或者根據職權可以撤銷資質證書：
(一)審批部門工作人員濫用職權、玩忽職守作出物業服務企業資質審批決定的;
(二)超越法定職權作出物業服務企業資質審批決定的;
(三)違反法定程序作出物業服務企業資質審批決定的;
(四)對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業服務企業頒發資質證書的;
(五)依法可以撤銷審批的其他情形。
第十九條 物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第二十條 物業服務企業出租、出借、轉讓資質證書的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第二十一條 物業服務企業不按照本辦法規定及時辦理資質變更手續的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，可處2萬元以下的罰款。
第二十二條 資質審批部門有下列情形之一的，由其上級主管部門或者監察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)對不符合法定條件的企業頒發資質證書的;
(二)對符合法定條件的企業不予頒發資質證書的;
(三)對符合法定條件的企業未在法定期限內予以審批的;
(四)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的;
關鍵詞：改革嘗試良性發展精干高效以人為本根深蒂固資源配置環境意識規模效益
中國石化集團公司管轄的油田、煉油化工企業屬于典型的獨立工礦企業，由于社會經濟、地理環境和生產的特點所決定，承擔著沉重的社會負擔。煉油化工企業多建在遠離城市的郊區，生活區往往自成體系，石油企業由于油區分布廣，居民區分散建設，沒有城市依托，企業不得不建設自我封閉、包羅萬象的社會服務系統。到2000年底，石化集團社會服務系統擁有固定資產原值200多億元，從業人員20余萬人。物業系統是社會服務部分的主要內容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數超過66萬套，各類物業公用基礎設施和文體娛樂活動設施等超過4萬個，資產原值超過20億元。從事物業管理工作的人員達到近8萬人。
1998年經國務院決策，石油和石化兩大行業進行了重組，實現了上、中、下游業務一體化經營。為了適應國際化競爭需要，尋求更大發展，1999年開始，石化集團對內部業務和資產進行了重組。將核心業務中的優良資產從集團公司剝離出來，改制成中國石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業人員60%的非核心業務和大量的不良資產作為存續企業留在了母體，主要包括專業化施工、生產后勤輔助、多種經營和社會服務四部分。在過渡期，對存續企業實行關聯交易、限額虧損、定額補貼的經營管理政策。社會服務部分的改革目標是將來與企業分離，在條件成熟時最終移交政府、回歸社會。國家關于企業辦社會的指導方針和企業體制的重大變化對物業管理系統提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區，物業管理行業今后的發展方向是什么？應采取什么樣的發展模式和對策？本文擬就這些問題作粗淺的探討。
一、石化集團物業管理的探索和實踐
伴隨著石化集團重組改革的進程，作為社會服務部分重要內容的物業管理系統也進行了改革嘗試，取得了一定的進展。一是形成了專業化的物業管理隊伍。按照石化集團重組改制的總體要求，企業辦社會部分的人員、資產從原來的主營生產單位分離出來，組建了專門的社區管理和服務機構。例如，在油田企業管理層設有公共事業管理部門，分片設立若干社區管理中心（二級單位），下設物業管理公司或物業管理站，負責居民小區的日常管理工作。二是物業管理的覆蓋面大大拓寬。目前小區物業管理和服務涉及的內容包括房屋的維修、基礎設施、公共設施的管理，小區環境的綜合治理，治安、環衛、綠化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服務，組織開展健康有益的康樂活動，豐富社區文化生活等。三是按照關聯交易的原則物業公司形成了新的經營運行機制。物業管理公司做到了經費來源規范、成本明晰、費用開支透明。物業管理費支付結算實行業主（即主營單位）與服務方（即物業管理公司、站）共同簽認制度。物業管理單位實行了獨立核算，實行以滿意率指標為主的綜合考核。四是形成了合理的服務定價機制。定價是業主和委托服務方關注的焦點。為了體現公正、公平、公開的精神，服務價格確定的原則是；有國家定價的按國家規定的價格執行，無國家定價的按市場價格執行，既無國家定價又無市場定價的按照實際成本+合理利潤定價，以上情況都不適用的通過雙方協商定價。
物業管理改革的實踐證明，對獨立工礦企業的居民小區實行物業管理，得到了主營單位和廣大居民的支持擁護，總體效果是好的。一是礦區面貌有了很大的改觀。居民的生活質量、環境質量有了明顯的提高，廣大職工更加安居樂業。二是礦區的城市化水平有了顯著的提高。實行物業管理，解決了過去長期存在的各自為政、重復建設的狀態，為居住小區統一規劃、集中建設、優化資源配置創造了條件。物業管理工作進一步拓展了社區的綜合服務功能，加快了礦區城市化的進程。三是有力地促進了企業的社會主義精神文明建設。創建國家級、省級和城市文明居住小區活動是社會主義精神文明建設的有效載體，物業管理工作是創建文明居住小區的重要內容。在創建文明居住小區的過程中，通過居民的參與，有利于塑造他們的文明意識、環境意識和健康向上的行為規范。四是解放了主營單位的生產力，促進了生產發展和經濟效益的提高。實行物業管理，實現了企業生產經營與社會服務系統的分離，主營單位徹底擺脫了生活后勤方面的后顧之憂，便于集中精力抓好生產經營。同時，物業管理系統與主營單位在資產、資金、人員上做到了三個分清，明晰了成本，有效地解決了過去存在的生活后勤擠占生產成本問題。
石化集團雖然已經開始了物業管理的實踐和探索，但總體上尚處于起步階段，還沒有完全擺脫行政型、福利型的運行模式。物業管理經費的來源主要是行政性補貼，個人支付的費用很少。物業公司的造血功能不足，尚未建立起企業化經營、社會化服務、自立生存的良性發展的機制。由于職工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利觀念的影響，在礦區還沒有形成足以支撐物業管理公司自立生存的服務市場。從物業管理隊伍本身看，也存在著總體素質不強、管理手段落后等問題。
二、獨立工礦區物業管理的定位和基本思路
物業管理是市場經濟的產物。這一行業在深圳、廣州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛發展的事實證明，物業管理在我國具有強大的生命力。在獨立工礦企業推行物業管理，是符合建立現代企業制度的改革方向、順應社會發展趨勢、呼映職工群眾對改善居住環境質量要求、促進礦區經濟和文化繁榮的重大舉措。推行物業管理的目的，是向業主提供有效且經濟的服務，最大限度的提升和發揮物業的使用價值和最大效用，為居民提供優美、舒適、寧靜、快樂、健康的生活環境。物業管理聯系著千家萬戶，物業管理活動既是物業公司通過提供優質服務獲得合理報償的企業經營行為，同時又是社區文化建設的重要內容。從貫徹“三個代表”要求的政治高度認識和看待物業管理工作，把物業管理與建設文明礦區，塑造有理想、有道德、守紀律的公民，創造溫馨、和諧、安居樂業的良好氛圍結合起來，促進物業管理工作向規范化、市場化、專業化、社會化的健康軌道發展。
根據獨立工礦企業的特點、社會發展趨勢和物業管理本身的發展規律，獨立工礦企業物業管理發展的基本思路是：以社會主義市場經濟為導向，以產業化發展為目標，以提升物業價值和改善居民的居住環境為根本出發點，從獨立工礦企業的實際出發，循序漸進、分步運作，努力促進物業管理方式從行政管理型向經營管理型轉變，服務性質由職工福利型向市場經營型轉變，經費來源以單位支付為主向居戶支付為主轉變，服務方式由內部封閉型向社會開放型轉變，實現物業管理經濟目標和社會目標的協調發展。
獨立工礦企業的物業管理應分三步走，第一步，實現專業化管理。將企業內部的生活服務系統與生產經營系統相分離，成立專門的物業管理機構和管理隊伍，按事業性管理，按合同制和甲乙方方式運作，通過物業管理的專業化提高服務質量。第二步，實行模擬企業法人運作。物業管理公司經濟上獨立核算，經費來源以產權單位支付為主、個人繳納為輔，實行經費補貼、模擬法人經營和市場化運作。第三步，實行產業化發展、企業化經營、市場化運作。在住房制度改革到位、房屋產權歸個人所有的基礎上，物業管理費用暗補改明補，進入個人工資總額，由個人支付物業管理費用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情況下，物業服務市場比較發育，服務價格到位，物業公司以優質的服務獲得合理的報酬，實現自立生存，自我發展。
三、獨立工礦企業物業管理發展模式探討
石化集團大多數石油化工企業的物業管理已經邁入了第二步，預計還需要經過較長的服務市場發展發育過程，才能跨入第三步。在向產業化發展的進程中，筆者認為，獨立工礦企業的物業管理應采取以下的發展模式和策略：
1．走“建管一體化”之路，形成以建養業、以業促建的良性發展機制。對房地產項目從開發建設、銷售到售后管理，實行一體化運作是許多開發商采取的成功做法。通過良好管理和優質服務創造開發商信譽和品牌、以提升物業價值、進而促進商品房的銷售、取得良好的經濟效益，反過來再為物業管理提供必要的經費支持，這是以建養業、以業促建的良性發展機制。隨著我國住房制度改革的到位，在獨立工礦企業取消實物性分房、實行貨幣化分配之后，住宅建設必須按房地產開發的方式運作，這必然面臨房屋銷售的問題。借鑒城市開發商的做法，將商品房開發和物業管理相結合，實行建管一體化模式是獨立工礦企業物業管理發展之初的必經之路。
2．走“一業為主、多元化經營”之路，廣開財源。服務市場不發育、物業管理收入來源不足是獨立工礦企業物業公司生存發展的最大障礙。拓寬收入渠道，彌補經費不足，必須實行“一業為主、多元經營”的經營策略。獨立工礦企業物業公司開展多元經營有許多有利條件，特別是發展居住小區的社區服務業大有可為。獨立工礦區因遠離城市，許多社區服務項目無法依托城市供給，因此物業公司可以發揮自身優勢組織開展各種形式的家政服務、養老服務、餐飲服務、商業服務、教育培訓服務、醫療衛生服務、文化體育服務、家庭裝飾服務、房屋出租等內容，既可以方便居民的生活，又能增加收入來源。
3．走精干高效之路，實現管理手段現代化、服務方式社會化。在實行物業管理的初級階段，物業管理屬于勞動密集型行業，技術含量不高、以自我服務為主。隨著經濟發展和技術進步，物業的技術含量越來越高。尤其是信息化已經開始滲透到各個領域，物業管理行業也不例外。在服務質量要求越來越高、社會分工越來越細的形勢下，物業管理如果不擺脫傳統的勞動密集型產業的管理模式，不用信息技術提升管理手段，仍然采取封閉式的自我服務方式，物業管理公司在市場經濟的條件下就難以生存。因此，用信息技術提升傳統管理手段，走社會化服務、精干高效管理之路，是獨立工礦企業物業管理生存發展的唯一出路。
4．走規模化發展之路，是優化資源配置、降低管理成本的必然選擇。像石油企業這樣的獨立工礦區，居住區分散、規模相對偏小，物業管理機構往往按居住區設置，造成物業管理資源分散，成本偏高，形不成規模效益。隨著服務市場的發展、物業管理公司之間的競爭，通過兼并、重組，走向集約化、規模化是物業管理發展的趨勢和生存之道。深圳、上海等地的經驗充分證明了這一點。因此，獨立工礦企業必須適應規模化發展的要求，對物業管理機構有計劃的進行合并重組，以發揮規模效益。
5．加大人才培養力度，努力造就高素質的物業管理人才隊伍。獨立工礦企業物業管理的人員大部分是過去從生產一線分離出來的老弱病殘和閑散人員，知識結構和整體素質已不能滿足新形勢要求。工礦企業物業管理必須按照產業化的發展方向和專業化、社會化、信息化的發展趨勢，重視人才培養，努力造就一支適應市場經濟要求的素質優良的物業管理人才隊伍。
新世紀里，市場意識和市場競爭，對于物業管理行業來說，既是機遇又是挑戰。物業管理企業要生存、要發展，就必須走進市場參與競爭。因此，物業管理企業應當在國內物業管理規章制度不斷健全、物業管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務理念，不斷創新服務平臺，才能獲得市場。總而言之，物業管理企業，要想求生存，求發展，就必須為參與市場競爭做好充分的準備，才能在競爭中，贏得市場、占領市場。
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3、郭西強，名牌發展戰略理論與實踐.蘭州:甘肅人民出版社1999.27-36
目前，物業管理市場的競爭越來越激烈，當前的競爭不再只是價格競爭和產品競爭，已經升級為品牌競爭。而品牌最重要的是其豐富的文化內涵。企業文化直接關系到企業品牌，高品位和深層次的企業文化是企業品牌的文化底蘊。所以，應該建立起對內能激發員工的責任感和自豪感、對外能提升企業視覺印象的企業文化，使得企業的美譽度和知名度切實得到提升。企業文化代表著企業形象，并向外界傳達了企業精神，精神是通過形象具體反映給公眾的，文化建設的核心就是企業精神。因此，應該強化員工在思想文化、道德品質和服務技巧等方面的培訓。要重視員工的外觀形象，做到穿統一的服裝，掛牌上崗，言語要親切標準，耐心為業主服務。采用統一標識，辦公環境要講究色調、式樣和陳設上的藝術和統一性，以別具風格的經營方式和文化品位，以良好的外觀形象給業主留下鮮明而深刻的印象。
2凝練企業文化，營造良好工作氛圍
企業文化建設，從本質上說就是在思想和行為方式上由新對舊的的挑戰和改造。在定位企業文化時，企業領導要依據企業當前的發展戰略，弘揚企業的優良傳統，并借鑒和融合其它企業的先進經驗，提出能反映本階段的經營管理活動的企業文化。而且，企業領導要重視自己的模范行為，他們的行為往往是對員工的一種無聲號召和示范。公司領導以自己的行動向企業員工詮釋企業的價值觀，帶動和啟發著企業員工對企業文化進行建設。營造一種團結和拼搏的企業氛圍。物業管理科應該編制出本企業的企業文化手冊，以向每一個員工傳達企業精神和理念，并規范他們的行為，讓員工將美好的形象展現給業主。企業員工要使用禮貌用語，微笑服務。激勵員工參加社會公益活動，讓業主真正被企業高質量的服務標準所感染，進而自覺為創建美好社區而努力。
3加強科學管理，追求提質增效，創新服務能力
一正確引導業主養花草、寵物，學習安全常識和法規道德，提高業主文化思想素質，構建小區和諧氛圍。再者，對物業主管部門申辦物業企業和資質年檢等工作程序進行簡化，提高辦事效率。二是發揮好社區居委會的協調作用。物業主管部門跟街道辦一起，在各社區中成立居委會，組織居委會調解社區糾紛，盡量爭取在社區中化解矛盾，減少法律訴訟；強化對于社區居委會的工作指導，從當前業主的最關心的問題和需求出發，幫助業主創建業主委員會；在受到群眾投訴后，盡快認真處理矛盾，維護社區穩定。三是健全物業維修等日常資金的收繳和監管辦法，保證公共設施維護有足夠資金。完善維修資金等相關管理制度，清繳被擠占挪用的物業大修資金，追收未繳納物業大修資金，形成維修資金的歸集、使用和再投入的良性循環，合理使用維修資金，為社區居民提供完善的物業服務。
4充分發揮企業文化在物業管理中的作用
應該發揮好企業文化凝聚、導向和規范的作用，切實做好企業物業管理。凝聚作用。企業文化在某種程度上就似一種粘合劑，它讓全體員工的追求目標都集中在為企業經營共同奮斗上，彼此團結合作。一種積極的企業文化，應該可以讓每個員工都看到企業的美好前景，把自己的命運跟企業命運緊密相連，并為之努力工作。在企業與員工之間、領導與員工之間、員工與員工之間建立起相互支持和理解的和諧關系，形成巨大的凝聚力，給企業注入活力和生機。導向作用。物業管理企業文化作為一種理性的文化，它就像企業管理的靈魂，直接影響著企業的種種行為，是全體企業員工的理想和信念，它可以利用價值觀念引導企業發展。規范作用。企業文化來源于員工的生產經營活動中，又反過來成為了規范員工行為的準則，具有很強的號召力和約束力。
5落實企業文化建設的職責
真正落實好企業文化建設，并將責任分配到綜合管理部、人力資源部和黨群工會工作部等部門，各個部門同心協力，創建齊抓共管新局面。人力資源部主要的職責是引進優秀員工，并對其進行培養和激勵，開展企業傳統教育，提高他們的科學文化和專業技能，弘揚愛崗敬業精神，培養共同價值觀。綜合管理部的主要職責是實施品牌戰略，大力開展管理工作，對企業中的先進個人和感人事跡進行宣傳報道，提高企業知名度；黨群工會工作部主要職責是組織企業員工進行技術比賽和勞動競賽；開展多種形式的員工教育文體活動；為企業的中心工作服務，切實提升企業文化建設水平。
6加強總體規劃，形成長效機制
隨著房地產行業的迅猛發展，物業管理也作為我國服務行業的一部分迅速崛起。在新的會計準則的指導下，物業管理企業的財務核算等工作必須結合本企業的規模等自身特點來開展工作，這樣，更有利于提高企業財務工作的安全性，對于物業管理企業自身的發展具有重要的意義。
關鍵詞：
新會計準則；物業管理企業；財務核算；探討
當前，我國的服務行業發展歷史較短，且不夠完善，但物業管理作為服務行業的一部分，對于社會的發展來說卻是必不可少的。在新的會計準則的指導下，要正確認識物業管理與其他服務行業的區別，做好企業財務核算工作，確保物業管理企業財務管理的高效性、安全性和準確性。
1物業管理企業的財務核算內容及特點
在物業管理企業中，財務核算的主要工作內容是通過貨幣的形式，對企業內部各部門的各種經濟活動進行全面、系統、連續地反映和監督，按照企業的要求定期編制財務報告，為領導的正確決策提供有用的財務信息。物業管理企業在財務核算方面有別于其他服務行業，具有這樣的特點：①物業管理企業的運營過程中并不涉及生產、銷售等經濟活動，主要是為本小區公共設施設備的維護保養和為業主提供維修保潔等服務工作，其資金運作與其他服務行業相比較簡單，所以其財務核算工作相對容易；②對于物業管理企業而言，企業的各項收費，不僅受到工商稅務等企業相關部門的監督，也受到物業業主以及社區、街道等政府相關部門的監督，其資金運作更加透明，財務監督較為全面；③業主及企業管理者是物業管理企業財務信息的主要使用者，企業的財務信息必須充分反映物業管理收費的使用狀況及使用效益。
2當前物業管理企業的財務核算工作存在的問題
2.1財會管理基礎相對薄弱
當前，大多數物業管理企業財會管理基礎比較薄弱和不規范，沒有依照現代會計制度的要求來依法建賬，出現了原始財務資料失真、非正式發票入賬等情況，嚴重影響了財務報表的使用價值。
2.2財會核算方式有所缺陷
當前，大多數物業管理企業的財會人員仍然處于手工核算的工作階段，記賬、對賬以及重復計算不僅浪費了大量的人力，也使財務人員無法深入進行成本費用分析，從而使財務建議的有效性及針對性大大下降。
2.3財務報表設置及納稅項目管理不合理
當前，部分物業管理企業的財務報表設置不合理，主要表現是過于籠統，除了必要的資產負債表、現金流量表及利潤表等，管理者需要參考的其他報表則有所短缺，這必然會增加管理的難度。此外，部分物業管理企業在會計核算與稅務申報、應稅項目與非稅項目的區分等方面認識不清的問題，致使企業出現納稅申報不實，財會核算管理混亂的問題，不僅影響了公司的利益，還損害了業主的權益。
3新會計準則下物業管理企業財務核算的建議
3.1規范財會管理的基礎工作
物業管理企業必須在新會計準則的指導下依法建賬，同時還要定期對企業內部的財會人員進行業務技能培訓，提高財會人員的整體素質，避免出現原始財務資料失真、非正式發票入賬等情況，做好財會管理的基礎工作，確保財務核算信息的真實性與準確性。
3.2建立二級財會核算制度
物業公司的主要經濟活動是同業主展開的，在財務核算方面建議采用“內部往來”的核算方式，記賬憑證嚴格采用兩聯復寫式，并保證兩聯記賬數字一致且加蓋內部記賬公章。月末匯總“資產負債表”時，要對“內部往來”的余額進行核查。若余額不一致，則應即刻通知業主進行核對，如仍有未完成款項，應將差額記為“其他應收款”中。
3.3財務管理精細化
針對財務報表設置及納稅項目管理不合理的問題，建議實行精細化的財務管理。可以從以下方面入手：①將每項成本費用對應各自的部門。物業管理企業雖然不涉及生產、銷售等經濟活動，但部門劃分明確，各自的成本費用也大有不同，同時為了盡可能滿足經營者的決策需要，對每筆記錄進行多級審核，盡可能實現一個賬簿系統可以輸出多種成本信息的功能，提高成本核算的準確性。②對各部門進行獨立劃分，確認利潤中心。物業管理企業各部門職責不同，根據財務管理的原則對各部門進行利潤中心的確認，這樣可以及時在經營過程中發現各部門的問題并采取對應措施。③加強企業資金管理，實現開源節流。由于當前物業管理企業的收入渠道有限，那么提高資金運作水平很有必要。要加強各項資金的跟蹤管理，確保專款專用；提高物業費的收繳率，降低企業經營風險。
4小結
財會管理是企業經營管理的重要組成部分，做好財會工作，不僅可以幫助企業及時發現經營問題，提高企業利潤，也為企業領導者的經營決策提供了參考依據。但是，作為物業管理企業，服務質量是第一位的，不能片面追求利潤最大化。因此，在新的會計準則下，認清物業管理企業與其他服務行業的區別，做好財會核算工作，對于物業管理企業的發展是非常重要的。
作者：王沖莉 鄔丹 單位：重慶市畜牧科學院
參考文獻：
[1]吳彥文.對新會計準則下物業管理企業財務核算的探討[J].黑龍江生態工程職業學院學報，2008年02期.
一、油田企業“老舊小區”的特點
目前國家有關部門和理論界對油田企業“老舊小區”和新建小區尚無明確界定。老舊小區通常是指在上世紀八、九十年代及其以前所建成的,以油田企業“老舊小區”為主的小區與新建小區相比較有很多特點,具體如下:
(一)油田企業“老舊小區”數量多、面積大。這些小區大多不是通過綜合開發的形式,而是通過單體或插建等形式建成的,大多數房屋房型過小、單一、式樣過時,戶數多,人口集中,過密。
(二)油田企業“老舊小區”的產權性質多元化。在八、九十年代,住房除自管產權,就是直管公房。隨著住房制度改革不斷深化,油田企業“老舊小區”的房屋大部分已經按照房改政策以參加房改的形式,變成了部分產權。少部分仍為房管部門管理的直管公房,承租人只享有使用權,按月交納房租,房屋產權性質為公有。有的單位自管房屋,其產權屬于產權單位,使得油田企業“老舊小區”房屋產權性質形成了多元化。
(三)油田企業“老舊小區”存在的主要問題。油田企業“老舊小區”不是按照“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”方針建成的,其建成的時間有先有后,小區內基礎設施、配套設施、服務設施參差不齊。存在的主要問題:樓梯間、自行車棚、綠地等公用部位亂堆亂放;樓道、樓面等亂貼亂畫;綠地或綠地預留面積少或根本沒有。活動場所少;道路狹窄擁擠,便民服務設施少。多數小區無物業管理辦公場所,無小區管理機構,無營業用房。
二、油田企業“老舊小區”實行物業管理的必要性
(一)油田企業物業管理日趨完善是居住環境和住房質量不斷提高的需要。“小康不小康,關鍵看住房”,達到小康居住水平,不僅是人均居住面積的增加,而且還包括居住環境和住房質量的提高。物業管理的特點就是集管理、服務和經營為一體,對房屋及附屬設施、設備包括清潔衛生、治安等實行全方位的管理和向居民提供多層次的服務。
(二)加速油田企業融入城市化進程的需要。住宅小區是一個城市的重要組成部分,對油田企業“老舊小區”實行物業管理,不僅可以為居民創造整潔、文明、安全舒適的生活環境,還能提高居民的現代化城市意識,物業管理的好壞直接反映城市的整體面貌和水平,油田企業“老舊小區”臟、亂、差的環境不改變,必然影響著企業融入城市和一個城市的城市化進程。
(三)發揮油田物業最大使用價值的需要。老舊小區由于受重建輕管的影響,房屋及附屬設備、設施失修、失養,不僅給小區居民生活帶來困難,而且使房屋迅速老化。物業管理是以管理為中心,運用現代化管理科學和維修養護技術,對房屋及配套的設備,市政公用設施、環境衛生、綠化、交通、治安等進行充分的管理,使物業發揮最大的使用價值。
三、油田企業“老舊小區”實行物業管理的原則
新建小區實行物業管理是在一張白紙上作畫,比較容易。油田企業“老舊小區”實行物業管理是一件比較復雜的事情,工作量大,涉及的部門多,且關系到居民的切身利益。舊小區實行物業管理要結合實際情況,因地制宜,借鑒新建小區物業管理的經驗,積極探索,逐步把油田企業“老舊小區”物業管理搞好。
(一)抓好試點的原則。各地住宅小區主管部門可先抓一些基礎條件較好,建設單位有一定經濟實力,有投資能力,有代表性的小區進行試點。在試點的基礎上,總結經驗,循序漸進分期分批地全面推行油田企業“老舊小區”物業管理。
(二)量力而行的原則。對老舊小區實行物業管理需要先對老舊小區進行綜合整治,而這是一個系統工程,需要大量資金,需要社會方方面面的參與和配合。各地要從實際出發,量力而行。切不可不分情況,不講條件,一哄而上,要集中人力、物力、財力,選擇一些基礎條件較好,有代表性的小區進行。暫時不具備條件的,不要急于求成。
(三)發揮優勢的原則。由于各小區管理的基礎不同,經濟條件不同,人們對物業管理的認識也不同。因此,對舊小區實行物業管理不要采取一刀切一種模式。要根據本地的特點和情況,因地制宜,量力而行,積極探索適合本地實際的老舊小區物業管理的途徑。
(四)加大宣傳力度的原則。在舊小區實行物業管理,有賴于廣大住戶的支持和配合。由于油田企業“老舊小區”人們自治自律意識不強,對沿襲至今的福利管房已經習以為常,對物業管理的認識還存在一些偏見,沒有充分認識到物業管理是城市管理的有機組成部分。
四、油田企業“老舊小區”的物業管理要建立健全組織機構,不斷加強監督協調
在大量油田企業“老舊小區”,業主們同樣盼望有適合自己的物業機構的相應的服務,他們迫切召喚“便民、利民、為民”的油田企業“老舊小區”物業管理模式。因此,企業應加大對油田企業“老舊小區”改造的力度,實行綜合整治。
關鍵詞：物業管理 企業 內部控制
一、引言
改革開放以來，我國房地產得到了長足的發展，各種類型的房地產項目，如商業、住宅、物流園區等層出不窮。我國物業管理行業經過十幾年的發展，雖然取得了一定的效果，但是由于行業分散以及日益激烈的市場競爭壓力等因素，導致我國大多數物業管理企業發展失衡。我國物業管理企業的興起是伴隨著房地產市場的發展而發展的。隨著住房商品化、城鄉居民住房改革的進程，房地產與物業管理均為新生事物。為了配合房地產開發，最早的房地產開發商只能自行建立物業管理企業來服務于自身開發的房產。至今日，絕大部分房地產商開發樓盤后的首期開發商仍然是自己的關聯企業或是長期合作企業。企業的低管理水平、傳統的經營思維使得物業管理企業的發展受到了限制，企業競爭缺乏競爭意識。究其原因，主要是由于物業管理企業內部控制比較薄弱，各項制度都不夠完善，從而造成了物業管理企業人員職責不明確、管理服務不到位、資產管理不嚴謹、會計信息不可靠等現象，造成了“住戶不滿、企業虧損”的雙輸局面。因此，對物業管理企業來說，加強內部控制，提高企業的競爭能力已經迫在眉睫。
二、我國物業管理企業內部控制的現狀分析
（一）物管企業內部控制意識較差，內部控制環境不理想
一方面，物業管理企業本身的地位相對而言有點兒尷尬，物業企業相關人員在定位上沒有正確認識，總覺得自己是“配套”、“輔助”、“從屬”的，對于企業管理、業務開展積極性不大，客觀上導致了企業內部控制環境的建設缺乏動力。另一方面，較多的物管企業人員來自于房地產開發商，導致缺乏相應的財務管理知識及經驗，使得企業內部缺乏財務控制意識。目前物業管理行業有關財務管理的制度仍不健全，管理者由于缺乏財務控制意識，其所獲得的財務信息并不能有效地反應企業的經營狀況。另一方面，企業職工是企業運營的基礎，但是由于企業員工的跨行業問題以及內部缺少對員工的業務培訓等，導致從事財務工作的人員素質普遍較低，無法勝任企業財務內部控制的工作。
（二）當前物管企業內部控制在風險判斷方面存在缺陷
企業總是在市場環境中進行運轉的，自身也受到若干因素影響。這些因素中對于企業造成的不確定性，構成了企業的風險。良好的內部控制可以使企業對于風險有著預警與判斷，而當前物管企業的內部控制不完善，在風險判斷方面也不能發揮應有的作用。譬如，就房地產開發的交房入伙而言，就需要物管企業建立與開發商相互配合的交房流程，使業主從入住起就建立良好的感受。物管企業的服務對象即業主是其收入的主要來源，如果房屋或基礎設施出現問題，會導致業務拒絕履行繳納管理費業務等一系列的問題，企業無法回收資金，遭遇流動性風險。企業由于自身控制的不足，缺乏有效的風險應對措施，導致企業經營的混亂，不利于企業的長期、健康發展。
（三）物業管理企業內部控制設計與執行本身不完善
內部控制的根本出發點是“內部牽制”，即通過完善的流程控制、授權審批、人員分工、崗位不相容相分離，使企業的關鍵業務、重要資產的管理在可控的范圍內進行，所有的業務，在內部控制的框架內運轉，確保企業的利益不受損失。而當前物業管理企業由于攤子鋪得太大，服務性行業人員較多而相對素質不高等原因，導致在制度上不完善，流程上不嚴謹，資產管理方面的不相容制度設計與實施都很差，導致企業在內部控制方面存在著缺陷，整體上拉低了企業的管理水平，不利于企業長期的穩健發展。
（四）物業管理企業內部控制缺乏戰略導向
由于外部環境的劇烈變化，使得行業競爭加劇，我國物業管理企業的發展面臨嚴重的挑戰。發展戰略對企業來說有重要的意義，能夠為企業明確未來的發展方向以及主要目標。但我國物業管理企業在進行內部控制時，卻忽視了企業的長期利益，轉而將內部控制的成果與短期利益掛鉤。由于物業管理服務觀念固化、管理模式陳舊，大多數企業市場化程度很低。建管不分的體制影響了物業管理行業的專業化、市場化、公眾化。企業進行內部控制的目標是合理配置資源，但究其根本還是保證企業戰略的實現。企業的內部控制被局限在企業分散的職能部門、流程以及工作范圍內，無法將整個企業作為運營主體加以控制。企業的內控體系缺乏戰略的指導及支持，無法形成一個完善的、包容式的內控體系，這些都限制了物業管理企業內控的有效性。
三、加強物業管理企業內部控制的措施
（一）提升物業管理人員意識，完善控制環境
物業管理企業的經營及其價值流轉每一環節都離不開財務的反映和調控，因此管理者要重視內部的財務管控工作，而不僅僅是把它作為企業發展的一環。提高經營者和員工的意識是加強內部控制的保障。企業的經營以人為本，其素質不僅影響著工作的開展，還影響著企業文化的繼承和發展。因此對管理層而言，應不斷加強理論學習，認識到財務管控在優化企業流程、提高企業經營效率等方面的作用。當然管理層要以身作則，不斷完善內部控制制度的同時，遵守其相關規定，為下屬樹立良好的典范。對員工而言，企業需配置有資質的員工擔任會計工作，并在企業內部通過培訓、教育等方式分層次提高員工的素質。
（二）強化物管企業內部控制中風險管理的職能
企業的經營不可避免地會遭遇風險，因此探析企業面臨的潛在風險以及來源，進行風險管理已成為企業經營的重要環節。風險管理既包括對風險的預測和評估，又包括在問題出現后采取的相關應當措施。對于同開發商與物管企業屬同一集團的情況，物管企業應就相關風險點進行溝通，并建立溝通協調機制。對于非本集團開發的房產，物業管理企業在接手物業之前，需對房地產開發商有相關的了解，包括其信譽、資金能力、以往的產業經營狀況等，從源頭來探求風險。同時，物業管理企業將雙方的責任劃分清楚，如房屋質量、基礎設施出現問題，責任不應涉及到物管企業。通過責任劃分的方式避免房地產開發商將出現的“爛攤子”轉移給物管企業。業務是其主要收入來源，但是由于個人行為的不確定性，在此，物管企業放預防業主違反信用的情況出現。物業管理企業可通過協議與房地產開發商達成一致，即在簽訂房屋出售合同時，考察業主的支出能力等情況。由于業主的管理費的拖欠，會導致企業的資金鏈發生斷裂，給企業帶來損失。企業應對業主的信用狀況進行登記并追蹤，降低面臨各類風險的可能性。
（三）強化內部控制的關鍵是重在建設
由于物業管理公司是進駐到房地產開發商所開發的產業中進行業務工作，兩者的獨立性使得物業管理工作在此種情況下更應加強內部控制，優化企業經營的內部環境，改善企業經營狀況。首先，物管企業應完善內部控制制度，通過參考標桿企業，制定相關的制度與流程，并嚴格貫徹。其次，結合本企業的風險點、關鍵控制點，切實設計、執行授權審批、不相容職務相分離制度，使企業的業務始終可控。
（四）建立基于戰略導向的內部控制
物業管理企業在變化的社會環境中，要想優化資源配置，提高經營效率，企業的內控控制就必須以企業的戰略為導向，全方位、全過程地對企業經營進行管控。企業的內控上升到戰略層面，這就要求企業在內控時要摒棄以往的只專注于企業的某個部門，只重視短期利益的情況，轉而將內控貫穿到企業內部的各個領域，包括采購、生產、財務、營銷等方面。建立基于戰略導向的內部控制即將戰略作為內控的核心，通過制定與實施企業的內控戰略，并將戰略融入到企業內控的各個層面，通過這樣的無縫連接控制各層級的風險的，加強企業內部的協調。因此內部控制應由多層次的控制構成，包含多層次目標組成的目標體系，基于戰略對目標進行管控極為關鍵。通過發揮基于戰略導向的內部控制，從根本上保障戰略制定與實施、促進和激勵，以及預防和糾正等，以促進企業的生存和健康可持續發展。
四、結論
物業管理企業的產生、發展與完善是隨著我國市場經濟的發展而發展的。隨著我國城鄉比重變化與城鎮化進程，物業管理的覆蓋面也必然越來越廣，人民群眾對物管水平的要求也越來越高。而物管企業作為第三產業中典型的服務業，也是典型的薄利行業。因此，強化內部控制，完善內部控制，通過內部環境、風險控制、制度建設、戰略導向等，來實現物業管理企業內部控制的優化與提升，對于物業管理企業乃至房地產行業本身的健康發展，有著重要的現實意義。
參考文獻：
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1.1選題研究的背景、目的、方法。我國物業管理是一個新興開展的行業，其未來發展有著很大的遠景。近30年來，我國商品經濟快速發展，房地產行業欣欣向榮，物業管理行業也伴隨著房地產行業逐漸走向規模化、社會化。我國物業管理行業不再局限于一線城市的定位發展，而開始走向全國化，越來越多的縣級城鎮也開始引入物業管理。物業管理已經成為屋宇價值的20%~30%，屬于房屋價值的一部分。但是，隨著該行業的逐步擴大，越來越多的物業管理公司選擇與房地產企業進行合作，卻因為種種問題停滯不前，甚至導致虧損，加上其發展方向模糊，房地產企業對物業管理行業不夠重視，無法妥善處理與物業管理公司之間的關系等等一系列問題仍然是阻礙其發展的主要原因。所以本文通過重點研究房地產企業與物業管理的關系，詣在使房地產工作者認識到物業管理的重要性，必須認真徹底貫實物業工作在房地產開發的全過程，使我國物業管理行業的未來發展得以進入一個全新階段。本文研究方法有：（1）實證分析。通過以深圳市國匯通投資有限公司和其旗下物業管理公司為例，與目前的房地產行業和物業管理企業做出比較，同時對比該公司發展物業前后的基本狀況，得出物業管理有利于房地產企業發展的結論。（2）數據分析。本文通過分析深圳市國匯通投資有限公司及其旗下物業管理公司2014~2016年的經營數據，得到每年的年利潤率數額，再將兩方數據作為對比，得出相對應結論。使本文擁有可靠的數據支撐，更具真實性。1.2理論綜述。在我國的《物業管理條例》中，關于物業管理的定義是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動①。學者原春梅在“淺議物業管理對房地產價格的影響”中對于物業管理與房地產企業之間的關聯做出了三個總結。一是物業管理的質量和服務效果對房產價格有一定影響。二是物業管理對房地產銷售價格有一定影響。三是物業管理對于房地產的品牌效應也有一定影響②。國外學者AliceChristudason在“LegislatingforenvironmentpracticeswithinresidentialpropertymanagementinSingapore”提出物業管理是可以改善新加坡不可持續發展現狀的催化劑，并對英國和美國的綠色實踐進行了簡要對比。為推動綠色物業管理更好的發展，實現良好的經濟和社會效益做出了貢獻③。
2物業管理發展現狀
2.1國內外物業管理的發展現狀分析。根據社會調查，目前為止我國已超過6萬家物業管理公司，相關從事人員有600多萬人，住宅類物業管理面積達到120多億平方米。城鎮物業管理的覆蓋率已達到50%以上，其中北上廣深等一線城市更是遠遠超過50%。物業管理已走向規模化，跨及多個領域，成為推進著我國城市GDP比重的增長的新興行業④。至于國外物業發展水平，相對于中國屬于比較先進發達。例如美國的物業，就已經達到世界領先水準。尤其是在法律法規這一塊，擁有比較完善的物業法律作為保障。有一些發達國家的物業管理發展起步早，在管理智能化領域已有充足的經驗。例如新加坡、美國、歐洲等國家和地區。近年來，歐美國家的住宅小區的智能化基礎配置逐漸走向完善，物業開始趨向智能化管理。AbbasElmualim對計算機輔助物業管理的機會也進行了深度研究。與世界物業的信息化和智能化發展比起來，我國的物業管理仍然處于初級階段。2.2深圳市國匯通投資有限公司的物業管理發展現狀分析。深圳市國匯通投資有限公司是于2012年在深圳市寶安區成立的一家從事房地產運營的公司，經過5年的快速發展成為深圳市具有影響力的房地產企業，擁有良好的口碑和穩固的經濟基礎。該公司主要從事于地產投資開發以及房地產建筑項目投資，同時也從事物業管理，物業升級改造，其旗下同時擁有一家國匯通物業管理子公司。此外，該公司雖發展迅速，但仍處于前期階段。許多方面尚未成熟，存在不少問題。
3深圳市國匯通物業管理有限公司存在的問題
深圳市國匯通物業管理有限公司成立于2013年，隸屬于深圳市國匯通投資有限公司，具有獨立法人資格，是深圳市乙級物業管理單位。和大多數物業管理公司一樣出現了各種問題亟待解決。雖然與業主簽訂了合同，并且該公司也制定了一系列的服務規范尺度，例如微笑接待業主，耐心回答業主問題等等。但大多數都沒有真正落實，不僅缺乏服務意識，服務水平也無法達到業主要求，拖延維修時間造成額外損失，與業主產生矛盾，甚至口角沖突的事件屢屢頻發，有的甚至導致業主拒交、拖交管理費，這樣的情況直接影響了物業的形象建設。一般的物業管理公司工作人員通常是朝九晚六，即早上九點上班，晚上六點下班。業主離開小區去上班時，物業人員來到小區上班，而業主下班回到小區時，物業人員卻下班離開小區，到周末雙休時，物業人員也是休息日。如此一來當業主有需要的時候卻找不到工作人員，使得物業人員無法及時準確地了解業主需求，并服務于業主，由此導致業主對物業的滿意度降低。許多的物業公司都出現過類似問題，物業管理處未通過協商，徑自提高了收費標準，或者以其他理由擴大收費范圍，增加收費項目。該公司曾以小區停車位緊缺為由，將臨時停車費提升至10元/時，后來由于太多業主投訴反對，才降低了停車費費用。這樣不規范的收費引起業主不滿，使原本就難收的管理費難上加難，加之物業管理成本太高，收費太難，導致營運資金缺乏等問題。
4深圳市國匯通物業管理有限公司對存在問題解決對策
近幾年，經濟適用房和普通住宅小區的投資比重上升，相對的高檔小區、別墅公寓所占比重有所降低，國匯通應采取相對應的措施，例如添加一些較低價位的、小型的房屋供應數量，合理調整自身房屋供應的結構。與此同時，企業還應注重自己的品牌定位，打造富有個性化的口碑，例如“深圳市最具綠色生態健康小區”這樣的品牌定位去吸引消費者，運用品牌戰略來開拓市場。國匯通物業管理公司必須制訂一系列的專屬規章制度，加強對物業人員的管理。建立以人為本的服務準則，樹立員工正確的服務觀念。可以借鑒一些知名度比較高的物業公司，如長城物業，中海物業等，適當參考其管理制度，在服務質量上必須要有所完善，同時也要深入培養工作人員的服務意識，訓練出具有專業服務和技能的員工團隊。除此以外，要特別注意嚴格規定員工必須文明用語，維護公司自身的文明形象，切不能做有損壞公司形象的事⑤。在工作日，國匯通物業管理公司可以盡量分散人員工作時間，運用兩班倒或者三班倒的策略，將上班時間提前一個小時左右，下班時間推遲至晚上九點。提前上班的工作人員提前下班，推遲下班的人員也推后上班時間。周末可以采取周日單休、周六調休的策略，并且保證大多數時候管理處至少有一個工作人員在場。這樣一來，便可以及時為業主答疑解惑，確保業主對物業管理的滿意度不會有所下降。國匯通物業管理公司都存在著收費難的困境，這主要歸因于公司收費制度不夠規范，有的甚至出現多收費、亂收費的現象。為了避免這一現象的發生，其一，物業公司制定一系列的收費標準，并將其置于顯而易見的地方，使業主能夠一目了然。并且嚴格按照該標準規定收取管理費，不多收也不少收。其二，物業公司健全自身收費管理系統，改善以往傳統的財務收支統計方法，加強財務上的管理。還可以利用預付費管理系統，鼓勵業主提前按時繳清費用，而不必上門逐戶催收管理費。其三，要避免出現營運資金缺乏的問題，除了將收費透明化以外，還應該節約勞動力成本，開源節流，加強財務管理⑥。
5結語
