發布時間：2022-05-15 16:04:31
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房產稅細則樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
廣東省房產稅施行細則第一條 依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定，制定本細則。
第二條 房產稅在下列地區征收：
一、城市按市行政區域(含郊區)的區域范圍;
二、縣城按縣城鎮行政區域(含鎮郊)的區域范圍;
三、建制鎮按鎮人民政府所在地的鎮區范圍，不包括所轄的行政村;
四、工礦區指大中型工礦企業所在地非農業人口達二千人以上，工商業比較發達的工礦區。開征房產稅的工礦區須經省稅務局批準。
第三條 房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。
前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人(以下簡稱納稅人)。
第四條 房產稅依照房產原值一次減除30%后的余值計算繳納。
房產原值是指納稅人按照財務會計制度規定，在帳簿記載的房產原值。對納稅人未按財務會計制度規定記載，房產原值不實和沒有原值的房產，由房產所在地稅務機關參考同時期的同時期的同類房產核定。
房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。
第五條 房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。
第六條 下列房產免征房產稅：
一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產;
二、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產;
三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產;
四、社會舉辦的學校、圖書館(室)、文化館(室)、體育館、醫院、幼兒園、托兒所、敬老院等公共、公益事業單位自用的房產;
五、個人自有自用的非營業用的房產;
六、經有關部門核定屬然房，不準使用的房產;
七、經財政部和省稅務局批準免稅的其他房產。
第七條 對少數民族地區、山區和其他地區部分新建立的建制鎮，由于經濟不發達，房屋簡陋，縣人民政府要求緩征的，可由縣稅務局上報，經省稅務局批準，可暫緩征收房產稅。
第八條 除本細則第六條規定者外，納稅人納稅確有困難，可向房產所在地稅務機關申請，經縣(市)稅務局批準，酌情給予定期減稅或免稅的照顧。
第九條 房產稅按年征收，分期繳納。具體的繳納期限，由市、縣稅務局規定。
第十條 納稅人應于本細則施行之日起二個月內，將現有房產的座落、結構、幢數或間數、面積、原值或租金等情況據實向房產所在地的稅務機關申報登記。申報登記后，納稅人變更地址，新建或購買的房產，產權轉移，房屋添建、改建增減原值，免稅房產出租或營業，應于變更、建成、購進、轉移、添建、改建竣工和出租，營業之日起二十天內，向所在地稅務機關申報。
第十一條 房產稅的征收管理，除本細則第十條規定者外，依照《中華人民共和國稅收征收管理暫條例》和《廣東省稅收征收管理實施辦法》的規定辦理。
第十二條 房產稅由房產所在地的稅務機關征收。
第二條 《條例》第一條所稱“城市”、“縣城”、“建制鎮”、“工礦區”的范圍：
城市 指經國務院批準設立的城市（不包括市屬縣）；
縣城是指未設立建制鎮的縣（區）人民政府所在地；
建制鎮是指經省人民政府批準的行政建制鎮（不包括歷史習慣形成的自然集鎮）；
工礦區縣指工商業比較發達，人口比較集中的市、縣、鎮以外的大、中型工礦企業所在地。
凡設在以上區域范圍內的應稅房產，均應按照規定征收房產稅。
第三條 《條例》第二條規定，“房產稅由產權所有人繳納”。對產權共有的，由共有人確定代表交納或經協商分別交納。
第四條 根據《條例》第三條規定，房產稅依照房產原值一次減除30％后的余值計算繳納。
對個人沒有房產原值作為計稅依據的，由房產所在地稅務機關參照同類房產核定價格計算征收。
第五條 除《條例》第五條規定免稅者外，對下列房產列入免稅范圍：
（一）不在開征地區范圍內的工廠、倉庫；
（二）企業辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園自用的房產；
（三）暫行營業用的地下人防設施；
（四）城鎮集體舉辦的敬老院、幼兒園占用的房產；
（五）經省人民政府批準，需要給予免稅照顧的其他房產。
第六條 《條例》第五條規定的國家機關、人民團體、軍隊自用的房產，是指這些單位的辦公用房和公務用房。
事業單位自用的房產，是指這些單位的業務用房。
宗教、寺廟自用的房產，是指舉行宗教儀式等活動的房屋和宗教人員的生活用房。
公園、名勝古跡自用的房產，是指供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房。
上述單位出租的房產以及非本身業務用的生產、營業用房，應征收房產稅。
第七條 納稅人無償使用房管部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。
第八條 破產、關閉的企業，對原有房產閑置未用的，應報經當地主管稅務機關批準，在閑置期間暫不征收房產稅。
第九條 納稅人納稅確有困難，需要減、免稅照顧的，經納稅人申請，由當地主管稅務機關核實后，分別辦理審批手續：
（一）地、市、縣（區）范圍內全面性（如特大自然災害）的減稅或免稅，逐級報省人民政府批準。
（二）個別納稅人確有實際困難需要減稅或免稅的，由所在地稅務機關提出意見，報縣（市、區）人民政府批準。
第十條 根據《條例》第七條“房產稅按年征收、分期交納”的規定，本省房產稅按年一次布征，在每年的四月、十月各征收半年房產稅。
第十一條 房產稅的征收管理，依據《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》和《陜西省稅收征收管理實施辦法》的規定辦理。
一、房地產企業選擇良好成本核算方式的重要性
房地產企業成本的核算，是房地產企業進行各項生產經營活動的重要基礎，對于房地產企業獲取到更多的經濟效益和社會效益具有重要影響。房地產企業成本核算方式，具有多樣繁雜的特點，這就給房地產企業的成本核算工作帶來了很多困難。房地產企業成本核算工作，能夠代表國家的相關稅務機關，從而參與到企業的內部分配工作當中，這對于企業所得稅的征收工作造成一定的影響。從財務會計角度方面來看，房地產企業的成本核算，并沒有較為統一的標準和規范，因而在進行成本核算時就會導致一定的混亂現象。選擇良好的成本核算方式，能夠在很大程度上提高房地產企業的自身效益。房地產企業在選擇成本核算方式時，通常情況下，會從自身的經營狀況出發，有效結合自身的利益，隨機進行選擇，這對于房地產企業自身的經濟效益產生一定的影響，同時還可能會產生一些政策性不穩、準確性不高的問題，從而影響到整個房地產行業的發展。
二、房地產企業成本核算方式的不同選擇
第一，單位成本的方法。單位成本法，主要是將單位商品房的面積，當做房地產企業進行成本核算工作的重點對象。房地產企業根據單位成本和樓盤建造過程中所花費的實際成本，對商品房每一平方米的面積進行平均分攤。這種單位成本的方法，是在對企業的整體銷售收入進行有效的確認，同時還對房地產商品房的建設成本進行結轉，其中主要是通過按照商品房的實際銷售面積進行計算的。
第二，計劃成本的方法。計劃成本法，主要是將總體的預算成本和房地產企業的實際開發總面積之間，進行比例計算，從而對已經出售的商品房的總體成本進行核算，或者將預算的總成本和計劃收入之間的比例，對房地產商品房的銷售部分進行核定，當商品房樓盤建設完工之后，再進行相應的成本差異的調整工作。
第三，分類系數的方法。分類系數法，主要是將房地產企業的各個開發項目進行歸類，其中使用的歸類根據是房地產開發項目的開發費用，歸類工作完成之后，再進行不同開發項目價值成本的計算工作。使用分類系數的方法，進行房地產企業的成本核算，主要是建立在對項目開發費用進行歸類集合的基礎之上。根據開發產品的不同價值系數，對開發項目的成本計算分配率，由此能夠有效計算出不同類別開發產品的單位成本。
第四，收入百分比的方法。收入百分比法，主要是將房地產企業的收入和成本之間的配比，以及會計核算工作中應當遵循的原則，作為主要的計算要求，將銷售的單位商品房作為主要的核算對象，同時將商品房面積和銷售單價，作為計算每一個銷售單元的預計收入的基礎，從而按照房地產收入的具體實現程度確定其總體的成本。
三、房地產企業成本核算方式選擇及對所得稅的影響
1.企業所得稅的內涵
企業所得稅，是針對國內企業和經營單位的生產經營活動所得到的利潤，進行征收的一種稅收形式。企業所得稅的納稅人，是在我國境內從事各項生產經營活動的內資企業或者其他組織，這些組織和企業都是獨立進行經濟核算的。房地產企業是我國重要的企業所得稅納稅人，對于國家財政起到重要的支持作用。房地產企業的所得稅，受到自身經營狀況的影響，經營效果越好，產生的所得稅也就越多，反之，則會越少。
2.房地產企業成本核算方式的不同選擇對所得稅的重要影響
（1）房地產企業成本核算方式對所得稅產生的積極影響。房地產企業在成本核算方式上有很多自由選擇的空間，這也就給房地產企業的成本核算工作帶來了很大的挑戰。房地產成本核算方式選擇得好，將能夠在很大程度上促進其在進行生產經營活動做好相應的規劃工作，而在所得稅方面，企業選擇良好的成本核算方式，能夠在法律允許的范圍內，盡可能地降低所得稅的支出。房地產企業的所得稅，是企業生產成本中的重要組成部分，同時，也是企業必須繳納的稅種，對于企業的整體經營狀況造成重要的影響。房地產面臨著較大的競爭挑戰，想要逐步增強自身的競爭實力，就需要不斷降低自身的生產成本，在保證生產經營活動順利進行的有效前提下，盡可能地用最小的成本，換取較大的收益。房地產企業在進行企業內部所得稅的計算工作時，需要綜合企業所有的投資成本和收入情況。在對成本和收入進行全面的考察和計算之后，才能夠有效繼續相關稅收的計算工作。因而做好房地產企業自身的成本核算工作，將能夠在很大程度上提高所得稅計算結果的準確性。
（2）房地產企業成本核算方式對所得稅產生的負面影響。不同的成本核算方式，對于房地產企業自身所得稅帶來的影響是極其明顯的。當前情況下，房地產企業通常都會利用自由裁量較大的估計推算方法，對自身的經濟利潤進行隨意性地調節。當滾動開發工作開展的時候，前期就需要將后期的成本進行承擔，這在很大程度當對所得稅造成影響。房地產企業在進行成本核算時，選擇單位成本的方法是經常出現的情形，這就最大限度地使得一般性的住宅房能夠更好地被銷售，從而使得一些利潤較多的營業性房能夠被留下，這樣做大大減少了所得稅的計算數額。如果眾多的房地產企業都采取這種方式的話，將會給國家稅收造成嚴重的負面影響，同時還會造成房地產行業的混亂現象。
【關鍵詞】 房產稅新國八條上海重慶
2010年9月29日，國家有關部委出臺鞏固樓市調控5項成果措施（“國五條”），正式提出“加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國”，標志著房產稅改革從“加快研究政策”進入到了“加快推進試點”層面。2011年1月27日，“新國八條”，上海，重慶房產稅試點細則正式出臺，宣布從1月28日開始向個人住房征收房產稅，房產稅改革試點正式啟動。
一、我國房地產稅制的現狀
我國現行的房地產稅是以房產和土地為課稅對象，向房屋和土地所有權人和使用權人征收的稅賦。這里所說的房產包括城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的應稅房產。我國現行房地產稅主要包括城市房地產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅，涉及房地產建設、房屋出租、物業管理的營業稅和營業附加稅、房產稅，涉及土地使用和土地使用權或房產轉讓交易的土地增值稅、契稅和所得稅，涉及企業所得的所得稅，固定資產投資方向調節稅以及其他產生合約的印花稅等。這些稅賦的法律依據主要是1982年9月15日國務院正式并于1986年10月1日起實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》（以下簡稱《房產稅暫行條例》）（中央人民政府政務院于1951年8月頒布的《城市房地產稅暫行條例》已于2009年1月1日起廢止）。另外，我國還有一些涉及房地產方面的行政性收費，主要包括土地出讓金、大市政配套費、四源費、集資費等。
二、房地產稅制改革的必要性
1、為提高房地產稅的主體地位，必須進行房地產稅制改革。近些年來，房地產行業迅速發展，已經成為我國重要的支柱性產業之一，在我國經濟總量中的比重已經達到70％。由于我國目前個人投資渠道還不是很完善，房地產已經成為許多居民投資的重要渠道。房地產交易的繁榮造成不動產規模的不斷擴大和房地產稅源的大量增加。目前，我國的房地產稅稅目繁多且不統一，稅種和稅目的制定不盡科學，而且稅率較低，主要是對交易環節征稅，房地產稅在地方和中央的財稅來源中所占比例還非常小。這就造成了比較嚴重的稅收流失，不利于我國財稅制度的完善，對整個國民經濟的發展也有十分不利的影響。據統計，我國的房地產稅收占地方和中央財政收入的比例只有3.5%，而在美國房地產稅占全部稅收的10%左右，在英國，房產稅也要占到地方財政的30％～40％，高的可達70％～80％，低的也有10％～15％。因此，我國應當擴大稅源，對房地產所有環節征稅，使房地產行業在國家稅收中占到主體地位，這才是與當前房地產行業和經濟發展相適應的賦稅征收方式。
2、為調節貧富差距，必須進行房地產稅制改革。稅收是一個國家財政收入的主要來源之一，稅收的完善與充足對國民經濟的發展有著舉足輕重的作用。同時，一個國家的稅收對社會資源的分配也起著十分重要的調節作用。而我國現在的房地產稅制還不是很完善，從稅目到稅率都有待改進。我國現在的房地產稅收的稅目過于龐雜，稅源不夠充分，課稅對象、納稅義務人的構成和稅率也不盡合理，這對于我國財稅制度的完善十分不利，同時也不能起到很好的分配調節作用，不利于縮小貧富差距。因此，對房地產稅制進行改革十分必要。
3、為穩定房價，必須進行房地產稅制改革。過去一到兩年里，中國的房地產市場經歷了前所未有的發展，城市房地產投資十分活躍，需求十分旺盛，大量民間資本涌入房地產市場，供不應求的格局導致房價飆升，高升的房價又導致資本繼續涌入。在這種情況下，城市房地產的價格已經超過了許多居民的承受能力，許多人買不起房。為穩定房價，國家及時出臺了一系列嚴厲的調控政策，包括限購限貸，加大土地供應，征收房地產稅等，但房價仍有繼續上升的趨勢，因此應不斷完善和健全現行的房地產稅制。
三、我國現行房地產稅的弊端
我國目前的房地產稅從稅種稅目到課稅對象，從稅率到計稅依據都存在種種弊端，已經不能適應經濟和社會發展的需要，亟待改革。
1、課稅范圍過窄，免稅范圍過寬。我國現有的房地產稅征收范圍過窄，僅對城鎮、縣城、建制鎮和工礦區適用，不包括農村。我國農村土地廣袤，隨著城市化進程加快，農村房地產規模急劇擴張，農民也開始進行房地產投資，不對農村房地產征稅實際上是放棄了很大一塊稅源。這也使得一些企業在農村修建高檔別墅、度假村時逃避納稅。另外，我國實行的公有住房制度改革后，公房性質發生了變化，大多數房產已經實現貨幣化，明令允許上市。在這種情況下，這一部分公房也應該納入房產稅征收的范圍。現行的房地產稅收制度中還存在大量的優惠政策，主要是將非盈利性機構日用的房地產以及個人所有非盈利性房地產納入免于征收房地產稅和土地使用稅的范疇。這些優惠政策的適用范圍過寬，已經不適應當前我國房地產行業和經濟的發展，應當予以調整。
2、重復征稅不合理、不科學。首都經濟貿易大學城市系主任丁蕓曾認為：“現有的城市各種稅費和價占房價50％左右，多達百余項。其中重復和不合理收費就約占房價的30％。”例如，現在的土地出讓金就存在重復征稅的現象，開發商在取得土地使用權時，需要繳納土地出讓金的5.5％作為營業稅，3％～5％作為契稅，房屋建成后銷售時又需繳納土地出讓金的5.5％作為營業稅和相應的契稅。這種重復征稅加重了土地使用權人的負擔，是不合理和不科學的。
四、上海和重慶房產稅試點的對比分析
根據《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》和《重慶房產稅改革試點暫行辦法及實施細則》，兩試點城市的主要規定有以下區別。
1、試點征收范圍。上海規定為全市行政區域，重慶規定為主城九區。
2、征收對象。上海規定為“上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房”；重慶規定為“個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房”，同時提出“未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。”可見，上海細則主要針對多套住房和外地人購房實施，重慶細則主要是針對高檔住房和投機住房實施。
3、納稅人。兩市均規定主要為“住房產權所有人”。
4、計稅依據。兩市均規定目前暫按房產市場交易價格作為計稅依據，待條件成熟后按市場評估值作為計稅依據。同時，上海規定暫征稅按住房市場交易價格70％執行；重慶規定獨棟商品住宅和高檔住房一經納入應稅范圍，計稅交易價和稅率將不隨產權變動。
5、稅率。上海規定稅率暫定為0.6％，同時規定市場交易單價低于評價銷售價格2倍以上的，稅率暫定為0.4％。重慶規定獨棟商品住宅和高檔住房交易單價高于商品住房均價3倍以下的稅率為0.5％、3—4倍的稅率為1％、4倍以上的稅率為1.2％、“三無”人員二套住房普通住房，稅率為0.5％。
6、主要稅收減免。上海規定對購買第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米，其新購的住房暫免征收房產稅，對超出部分征稅；同時規定對引進人才和持居住證滿三年并作為唯一住房的免稅。重慶規定存量獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購的獨棟商品住宅，高檔住宅免稅面積為100平方米，并且一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。
7、稅收用途。兩市規定收入主要用于保障性住房建設。上海市稅改細則出臺后，2011年2月17日《關于本市貫徹執行住房限購等政策有關問題的通知》進一步明確，購房人在申請房地產轉移登記時應提交稅務機關出具的《上海市個人住房房產稅認定通知書》，并規定從2月22日起，上海市開始執行差別化房產稅率，交易價格低于或等于28426元／平方米的，房產稅稅率0.4％，高于的以0.6％稅率征收。
五、房產稅改革試點的評價
房產稅改革試點方案出臺的一個重要意義是我國在完善地方稅制方面又邁出了實質性的一步，有利于為地方政府確立主體稅源，讓各級政府財政取得均衡，房產稅會對未來的投資性購房產生威懾和抑制作用。房產稅征收的一個正面效應就是社會迫切需要的收入再分配效應。房產稅對樓市肯定會造成一定的沖擊，特別是心理沖擊，讓人對后期的樓市產生不穩定感，逆轉了市場氣氛。從中長期來看，隨著房產稅征收的全面展開，投機因素會逐漸減少，中國的房地產泡沫將不斷被擠壓。針對上海、重慶稅改市場調控效果預期，專家和業內人士總體持謹慎態度，認為房產稅起步較低，短期內影響有限，難以從根本上抑制投機需求和高房價，房產稅效應遠低于限購令。房產稅出臺的預期由來已久，房價已經經受住了下跌的考驗，而且具有轉嫁性，對于增值性較強的房產而言，并不能完全遏制其價格的上揚，而只能降低其上揚的幅度與步伐。中國地產商指數研究院指出，未來房產稅影響房地產市場，需要視稅基及稅率而定；即使房產稅全國開征，雖然會增加物業持有成本，但仍低于過去數年樓價的漲幅。以上海為例，目前房屋年出租回報率約為2％，遠高于目前所定房產稅率0.4％，對投資者影響不大，難以抑制投資需求。北京大學財稅法研究中心主任劉劍文表示，房產稅只是一個稅種，是一種稅收手段，雖然它確實會增加房產所有人的持有成本，對房地產市場產生一定影響，但當前房價仍然主要取決于供求關系，從長期來看，遏制高房價不能寄希望于房產稅。
六、結論及建議
根據上海、重慶房產稅改革試點專家評價和市場反應，我們認為房產稅改革試點在完善我國財稅體制、加強房地產市場調控和調節收入分配等方面的積極意義已經形成共識，專家對稅改試點效果評價比較中肯，但這并不影響這次稅制改革路徑的正確性。應該說，上海、重慶稅改符合稅制改革和試點推進原則，同時體現了房產稅作為房地產市場中性調控手段的目標原則。為實現我國房地產市場調控從行政調控為主轉向以信貸和稅收調控為主的長遠目標，我們認為房產稅改革需要進一步從稅率和征收對象上完善。考慮我國目前還是租稅費并存實際，建議適當提高新購高檔、多套、高價住房房產稅率到1％～1.5％左右，并對存量多套住房適時開征房產稅。同時，以房產稅改革試點為契機，適時啟動整個房地產稅制改革，重點是降低土地增值稅稅率，開征遺產稅，加強土地財政制度整體設計和優化研究。
【參考文獻】
【關鍵詞】房產稅；宏觀效果；微觀效果
一、問題的提出
房地產行業稅收負擔的水平一直是比較有爭議的話題。學術界對中國房地產行業稅負的高低有所爭論，主要形成了兩種相反的觀點：一種過高論。學者認為房地產行業的稅負水平比較高，其中土地使用相關稅費是主要來源。第二種是稅負不高論。有些學者認為房地產行業的利潤水平比較高，相應利潤給國家創造的稅收水平不足，所以認為房地產行業稅負水平不高。房地產行業的稅收負擔孰高孰低？房產稅的開征有沒有實質性調整房價？房產稅的稅收政策效果有哪些？我們可以從宏觀和微觀兩個角度來探討，為房產稅的全面實施以及國家調控房地產行業稅收政策提供參考以及與政策建議。
二、房產稅稅收政策的效果分析
（1）房產稅的宏觀政策效果。本文所指的宏觀政策效果指的是房產稅的開征對我國社會經濟活動產生的影響。一是房產稅對收入分配的影響效果。一方面，房地產企業從政府取得土地需要繳納的城鎮土地使用稅遠遠小于樓面地價，據統計資料顯示，城鎮土地使用稅稅額僅占樓面地價的0.2%，導致土地在進入市場的第一環節的財富再分配職能較差。另一方面，中國目前的房產稅還沒有普及對居民非經營性房地產保有環節進行征稅，以及沒有區分房產的用途實行差別征稅，所以對一些高收入人群使用且占地面積較大的豪華別墅、高爾夫球場等房產，房產稅也沒有體現收入分配的效果。二是房產稅對資源配置的影響。房產稅作為一種稅收，也會影響國家的資源配置。三是房產稅對地方財政可持續發展的影響。我國在1994年實行分稅制改革，房產稅劃分為地方固定收入，但是房產稅對地方財政收入的貢獻遠遠不足。房地產行業非稅收入遠遠大于稅收收入，各級地方政府相關收費名目繁多，規范程度低，從而抬高了房地產價格，但是從長遠來看，房產稅的實施可以進一步規范地方政府對該行業的收費項目，從而形成一套規范的房地產行業稅收體系，形成地方財政可持續收入的來源。四是房產稅對房價的影響。房產稅是目前我國調控房價的主要手段，但是從房產稅試點城市的房價趨勢來看，房產稅的實施在短時間內有效控制房價的上升趨勢，但是從長遠來看，房產價格穩中有升的趨勢并不是房產稅所能控制的。從相關資料統計顯示，在2011年末，上海房價率先下降，個別樓盤開始超低價拋售，從2011年11月份的235555元/平方米均價一直呈小幅度下降趨勢，但是2012年上半年的成交均價來看，總體仍然是上升趨勢，截止2012年10月份相關統計，均價回歸到25101元/平方米。（2）房產稅的微觀政策效果。房產稅實施微觀政策效果僅僅是從房產稅的納稅人角度加以分析。從微觀層面上來看，房產稅可以影響人們對房地產投資的活動。從房產稅重流通輕保有角度來看，房產稅的實施從某種程度上來說抑制了房地產的流通熱情。從重慶的房產稅實施細則可知其征稅對象是重慶主城9區內存量增量獨棟 、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套，其稅率為0.5%～1.2%，高檔住房的差別稅率且稅率較高有效抑制了高檔房產的流通；從上海的房產稅實施細則來看，僅對新購住房開征房產稅，實行差別化的比例稅率，適用稅率暫定為0.6%，市價低于上年度均價2倍的可暫減為0.4%，由于針對新購住房，在某種程度上降低炒房者的購房熱情。從消費者的角度來看，就應該把房產稅作為成本加以考慮，從而增加了購房者的購房成本，但是由于房產稅的優惠政策比較多，從而削弱了房產稅的成本效應。
三、基本結論及建議
從以上的分析可以看出，房產稅應該突破把房產稅作為調控房價的主要手段這種定性思維，應該從地方政府公共品供求特點出發以及房產稅本身調節功能出發，把房產稅作為地方財政財源建設的角度進行完善。首先，以財產稅而不是使用稅的范疇來整合，可以把房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、土地增值稅等整合成統一的財產稅。其次，以房地產評估價值而不是賬面凈值作為計稅依據，從會計的角度出發，房地產的評估價值更能反映房產的市場價值。最后，房產稅的開征可以在試點城市基礎上進一步擴大征收的范圍，同時減少房產稅的稅收優惠。一方面把房地產按照用途進行分類，對居住型房地產可以免稅，對于經營性房產稅可以適當調高稅率；另一方面稅收優惠可以傾向于中等或是低收入家庭，針對改善型住房也要考慮房產稅的稅收優惠。
參 考 文 獻
[1]劉洋．房地產稅制經濟分析[M]．中國財政經濟出版社，2009（9）
[2]王國清，馬驍等．財政學[M]．高等教育出版社，2008（12）
房產稅改革方向已明確，關鍵是進一步提高實施方案可行性。有關管理部門的改革文件，已多次明確規定要擴大房產稅改革試點，表明這一改革方向其實已經被鎖定。但提高改革實施方案的可行性，還需在不絕于耳的反對意見中注重合理化的設計。
房地產調控中前一段熱議的國五條關于交易環節嚴格按照20%征稅，其實政策的框架原來也有，但這一次很多人感覺難于執行，因為沒有實施細則，也沒有配套政策。結果很多地方出現人們要搶搭末班車，在政策細則沒落地的時候趕快成交，形成井噴行情，而且逼出了聽來荒唐的所謂離婚潮，這就是政策與信息都不配套造成的副作用。所以在這種牽一發而動全身的事項上，調控和改革必須處理好頂層設計，注重理順機制，全面協調配套，才有望取得好結果。
房產稅改革的一些相關情況和認識值得考慮。
第一，中國居民住房自有率的水平很高，但是差距在拉大。福布斯有一個調查結果披露，中國富裕階層至少40%有3套以上的住房；北京大學的調查結果也顯示，近九成中國家庭擁有產權房，超過10%的家庭擁有兩套以上的住房。這些調查結果精確不精確可以討論，但是中國在自有住房方面的差距確在拉大，這是需得到稅收等經濟杠桿調節的。
第二，在住房上遇到困難的主要是什么人？現在最突出的是城鎮低收入階層和收入夾心層。特別是進城的原農村居民。農民工也要有地方住，但“住有所居”靠什么？“收入夾心層”覺得自己應該過體面的生活，但是到了買房的關口，往往力不從心，千方百計買了房以后是當“房奴”，可能更多的是望房興嘆。所以在中心區的商品房價不可能壓得很低的情況下，必須增加低端人群的保障房供給并采用對他們合適的“宜居租房”機制。
第三，房地產業作為國民經濟重要組成部分的健康發展，需要相關稅費的整合式通盤改革。稅費的作用，既可以減少房地產市場泡沫，抑制肆無忌憚的炒作和提高土地集約利用程度等，又可以為地方稅體系的健全和收入分配、財產配置的優化提供正面效應。在保障軌和市場軌的“雙軌”統籌下，從不動產開發到住房交易，再到住房保有各個方面的稅費的合理化整合，不可避免應包括在住房保有環節的稅收，要從無到有。
所得稅的課稅對象是實際取得的一定的財產收入，而不論這種轉讓收入是進行所有權轉讓還是非所有權轉讓，或者是進行租賃的行為，只要是企業取得了實際的收入，就應該對其進行相應的課稅。對于無產權的車位，其所獲得的收入都應納入企業的收入進行核算并繳納稅款，因此，其相關的成本或公共配套設施費用轉入銷售成本，作為企業應納稅所得額進行扣除，將企業當期獲得的凈收入進行稅款的繳納，所收到的銷售款也應當一次性計入企業所得稅收入。
二、其他相關稅收問題
印花稅方面，無產權車位的轉讓由于沒有將所有權進行轉讓，因此不屬于合同法所規定的買賣合同的范疇，但由于屬于租賃業務，因此，應按照財產租賃合同規定的合同總金額的千分之一繳納印花稅。土地增值稅方面，根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標志，產權未發生轉移就不構成出售或轉讓。無產權車位的轉讓收入是按照租賃業務處理的，由于未發生產權的轉移，不需要繳納土地增值稅。房產稅方面，財政部在2005年出臺了關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》，規定房產稅的課稅范圍主要包括了具有建筑功能的地上和低下建筑物，以及相應的地下人防設施。根據以上規定可以看出，房產稅的課稅范圍不僅僅包括地上空間的車位，而且還包括了地下空間所開發出來的車位。在稅率方面，地下車位如果進行出租的，按照房產出租收入的12%繳納房產稅。無產權車位轉讓的政策在全國各地有很大的區別，相關稅收的地方規定也有不同，在政策理解上，存在較大的差異。此稅收政策不夠明確，建議按照實質重于形式的原則繳納房產稅。具體執行中還要取決于主管稅務機關的自由裁量權如何確定，公司可以與主管稅務機關充分溝通。在稅法允許的范圍內，選擇有利的納稅方式。同時，注意規避納稅風險，以免除不必要的稅務處罰。在此對繳納房產稅的方式可以從以下幾個角度進行籌劃：一是鑒于無產權車位使用權已不可撤銷地讓渡給了業主，業主成為事實上的實際使用者，按實質重于形式原則及稅收相關原理，開發商不應在保有環節對已經無法支配的房產承擔納稅義務，而應由業主按照購置房產稅率進行納稅；二是房產稅條例規定，房產稅按年征收，分期繳納，無產權車位轉讓收入系一次性取得，計算房產稅時是否以年化租金為基礎，按年繳納；三是房產稅條例規定，房產稅依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%，是否可按車位原值計算繳納，按車位原值的70%計算繳納房產稅。
三、注意事項
［關鍵詞］房產稅 征收試點 效果要素 設計建議
［中圖分類號］F812.42［文獻標識碼］A［文章編號］1009－5349（2012）03－0135－01
去年上海和重慶兩市試行征收了房產稅，經過一年多的運作，取得了一定成效。重慶房產稅征收試行辦法中側重對高檔住房征收房產稅，即對個人擁有的獨棟商品住宅及新購的高檔住房征收。因此去年，重慶市高端房產成交量明顯下降，據統計，年初才試行幾個月，高端房產成交量就下降了28%。同時高檔住房開發也受到了約束。去年4月，重慶主城高檔商品住房建筑面積占批準上市商品住房比例為10.38%，后來逐月下降至去年底的6.65%。高端房產占地較多，通過對高端房產刻以重稅，必然對節約土地資源起到一定作用。
上海市房產稅征收辦法中按應稅住房交易價格高低適用0.6%和0.4%兩檔稅率。這種稅制的具體設計，使得政府管理部門原來多年想追求的一些不動產配置方面如何優化的目標，取得了實際調節效果。多年來大家都愿意在城市中心區購置不動產，政府反復動員說周邊地區很好，發展不錯――確實周邊地區發展也很好，但是大家都傾向于先不考慮周邊地區。而這次上海方案里面一個很小的杠桿――中心城區房價高，稅率是0.6%；周邊區域的房價低，稅率是0.4%，就差這么一點兒，便使現在的成交大量地被引流到周邊區域。
總之，房產稅試點對兩城市的房地產市場和人們消費行為產生了不小的影響。從上海、重慶兩市試點征收房產稅的初步效果來看，搞市場經濟要間接調控，運用規范的經濟手段，而經濟手段里面稅收是不可忽略的政策組合工具。
但是，由于征稅范圍較小，稅率也不高，一年來，兩地實際征收的房產稅不過幾億元。2011年上海地方財政收入3429.8億元，重慶市地方財政收入超過2900億元。房產稅金不及地方財政收入的1%。
可見，滬、渝試點征收房產稅對地方財政貢獻甚微，而且兩市試點征收房產稅對調控房價的影響也不太明顯。為什么會出現這個結果，筆者認為主要是由于以下原因：
1.滬、渝房產稅征收試點方案有欠缺。
上海房產稅征收試點方案中最大的欠缺是只對增量房征收房產稅，而不對存量房征收房產稅。2011年前購置的房產不征稅，2011年后新購房且超過人均60平米才征收房產稅。存量住房數量極大，新增住房數量較小，扣除人均60平米，能征上來的房產稅極為有限。
重慶市房產稅征收試點對象僅是高端房產，據測算，全市應稅房產約占市場總量的7%，收到的房產稅額極小。總體來講，滬、渝試點房產稅征收顯然是力度遠遠不夠。
2.限購政策也抑制了房產稅試點的效果。
按理，從檢驗調控手段作用與效果的角度考慮，試點房產稅政策的城市，不應同時出臺限購政策。因為，這兩項政策從目的來看，基本相似。所不同的是，前者側重長期作用，后者立足短期效果。將這兩項政策同時使用，必然會對房產稅政策的作用形成抑制。
滬渝試點征收房產稅是在我國房產限購的大環境下推出的。由于限購卡住了不少購房行為，而滬渝為了順利試點，又刻意縮小了試點政策的覆蓋范圍。可以預見，一旦房產稅擴面征收的試點大范圍推開，限購政策又同步淡出，那么房產稅擴面征收的成效將會迅速體現出來。限購政策只是一個行政手段，難以長年累月地推行，需要有動態調整。為了治本為上，還是應該推廣房產稅。
去年12月中央經濟工作會議提出要推進房產稅改革試點。副總理在今年第4期《求是》雜志提出要逐步擴大房產稅改革試點。在今年的兩會上，房產稅已經成為樓市調控的熱詞。溫總理在作政府工作報告時指出，今年將“加快建設城鎮住房信息系統，改革房地產稅收制度，促進房地產市場長期平穩健康發展”。開征房產稅除實施細則等尚存爭議外應當說在下步擴大房產稅征收試點城市進而在全面推廣征收房產稅己成共識。筆者建議下步房產稅全面推廣征收稅制要素設計時應考慮：
1.征稅范圍：在1986年房產稅暫行條例基礎上做修改，主要是要把個人住房納入房產稅征收范圍。而且不管是新增還是存量房都需征收。
2.計征方式：用于自住的個人房產其房產稅征收計稅不分用途，統一以房產的評估價值作為房產稅計稅依據。考慮房產稅征收初期評估房屋尤其是存量房價值評估的難度可考慮按照“片區評估”的方式進行，可不需要一一戶進行評估，而只要對某一地區進行評估后，給出一個指導價，該片區的房屋將以這個指導價為參考進行納稅，這將提速房產稅的實施。房產稅的稅率國務院頒布一個范圍，假設為0.8-1.2%，各地方政府可依照當地實際情況在范圍內選擇執行稅率。在房產稅征收的初期，為調控房市和打擊投機，建議實行累進稅制。
3.納稅期限：稅務部門于每年1月1日由房產稅電腦征管系統自動生成納稅人信息和本地房產信息，并據此生成繳稅通知單郵寄給納稅人，稅款需在三月底前繳清，逾期開始計算滯納金。凡欠交稅款和滯納金的，房管部門凍結納稅人名下所有房產過戶手續。
4.免稅政策：為保證居民基本住房要求以及不額外增加百姓稅負，國務院規定一個人均免稅面積范圍，如假設人均免稅面積為60平米，具體人均免稅面積由地方政府根據當地住房水平在此范圍予以確定。居民只在其戶籍所在地享受房產稅減免優惠，異地房產按當地規定納稅。為避免房產稅的征收錯漏，建議是有房子就征稅，先征后返。
