發布時間：2023-07-07 16:26:18
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的商品房建設標準樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
關鍵詞：商品房備案；檔案管理；三個體系；內容；途徑
中圖分類號：G271文獻標識碼： A
一、商品房備案檔案“三個體系”建設的理論基礎
科學發展觀是新時期我國社會主義建設的重要戰略思想，它強調的是“以人為本”，也是科學發展觀的精髓，檔案“三個體系”建設就很好的體現了新時期對檔案建設“以人為本”思想的新要求。一直以來，我國各個檔案管理單位在檔案管理工作中都過于注重物輕于人，重于事輕于人，因此這也是檔案工作中的一個薄弱環節。對于房地產管理部門來說，為了加強預售商品房產市場監管力度，提高商品房交易信息的透明度，規范商品房銷售行為，保障交易公平、公正，切實維護商品房交易當事人的合法權益,加強對預售商品房的備案管理非常必要，為此，商品房備案檔案管理工作必須基于“以人為本”這樣一個重大的戰略思想，建立符合新時期檔案工作特點，符合社會發展需求的檔案指導思想和工作目標，這不但事關檔案事業未來的發展，而且能夠更好的服務于人民。按照科學發展觀以人為本的重要指導思想，建立商品房備案檔案“三個體系”：檔案資源體系、檔案利用體系和檔案安全體系。對于房地產管理部門檔案管理工作者來說，必須要掌握扎實的檔案工作和商品房備案相關法律法規等理論知識，同時還要以本職工作為基礎，豐富“三個體系”建設的內涵，在商品房備案檔案管理工作中開展“三個體系”建設理論與實踐的探索，為房地產管理部門在新時期檔案管理工作與社會的全面接軌做出努力，實現房地產管理部門檔案管理工作新的跨越式發展。
二、商品房備案檔案“三個體系”建設的內容與作用
（一）商品房備案檔案資源體系建設
如何建立商品房備案檔案資源體系，是實現其“三個體系”建設的基礎，源頭上要注重材料的形成和收集工作。房地產管理部門應在《檔案法》規定的范圍內，對工作活動中形成的有保存價值的各種文字、圖片、數據、聲像等資料，認真履行按期全部移交和集中保存檔案的職責，并進行整理和歸檔，只有這樣才能形成門類齊全、載體多樣的檔案資源庫。
（二）商品房備案檔案利用體系建設
以往在房地產管理部門商品房備案檔案利用工作中，方式單一，被動服務情況突出，為了滿足多形式、多渠道、全方位的查找利用檔案信息資源的需要，就要廣泛運用計算機技術。隨著電子計算機信息網絡在各行各業的普遍使用，檔案資源的網絡共享實現了全社會方便、快捷、高效的使用檔案，并覆蓋全社會的檔案利用體系，從而實現了房地產管理部門商品房備案檔案“三個體系”建設的最終目的。
（三）商品房備案檔案安全體系建設
房地產管理部門在進行商品房備案檔案建設管理時，必須要很好的考慮檔案合理流向和安全保存，實現被登記人個人信息的保密，保證備案登記信息不會隨意流出，嚴格遵守國家《檔案法》規定涉及檔案安全和保密的法律法規，建立合理的檔案管理機制與對應的安全制度，從而保證一旦出現突發事件能夠及時對商品房備案檔案資料進行搶救和保護，并實現對檔案全方位的有效組織、管理和控制。特別是隨著電子信息技術的迅速發展，計算機網絡技術已經應用到了各行各業，利用網絡實現檔案資源共享已經在全社會普及，因此保證檔案的安全尤為重要。
三、商品房備案檔案建立“三個體系”的有效途徑
在明確了商品房備案檔案“三個體系”建設的理論和其建設的內容與作用基礎上，如何在房地產管理部門全面開展商品房備案檔案“三個體系”建設，從而實現房地產管理部門檔案管理工作的跨越式發展。本研究結合自己的實際工作經驗提出建設商品房備案檔案“三個體系”的有效途徑：
（一）快速實現房地產管理部門商品房備案檔案工作的轉型
首先要從商品房備案檔案的基礎著手，轉變傳統的檔案管理工作理念，實現傳統商品房備案檔案向數字化多元檔案的建設，只有這樣才能為實現商品房備案檔案管理的“三個體系”奠定基礎。要想更好的與社會接軌，就必須加快實現房地產管理部門的檔案工作轉型，同時在單位里盡最大努力爭取資金為商品房備案檔案管理工作的設施提供支持，加大在房地產管理部門內部、房地產企業之中的宣傳力度，提高房地產管理部門員工及房地產企業對商品房備案檔案工作的重視程度，除此之外，可以開展檔案編研學術等活動，通過多種形式實現商品房備案檔案管理的升級。
（二）創新商品房備案檔案服務和利用模式
創新商品房備案檔案的利用和服務模式，能全面提高房地產管理部門商品房備案檔案管理的工作質量以及工作效率。房地產管理部門應當加快推進的商品房備案檔案工作的數字化管理，對檔案自動檢索等技術進行研究，提升工作的質量和效率。另外，還須重視商品房備案檔案的多樣化利用途徑和多樣化服務渠道，做好商品房備案管理，真正做到保證檔案利用工作服務于民、方便于民，從購房者的要求和建議出發，實現檔案利用工作的服務化、人性化開展。加強檔案利用服務工作的展開，隨著科學技術的不斷進步以及信息技術的不斷發展，創新檔案利用手段，實現遠程化、數字化服務，例如建立健全商品房備案檔案管理室網站，方便備案登記的調取查閱。
（三）推動房地產管理部門商品房備案數字化檔案的建設
過去數字化檔案建設是難點，但是隨著國家在“十二五”提出的“三個體系”建設，建設數字化檔案勢在必行。商品房備案檔案數字化是通過網絡為檔案管理建立了一個平臺，為房地產管理部門的檔案管理和利用提供方便、準確、快捷的方式。我們要從硬件和軟件兩方面來加強商品房備案檔案網絡平臺的建設。首先，按照國家的標準制定房地產管理部門的數據庫和數據標準化接口，為檔案數字化平臺建設奠定良好基礎。其次，要為房地產管理部門標準化數字檔案的建設，配備必要的信息化設施設備，對現有庫存的檔案資料進行掃描，建立一套完善的數字檔案。第三，對新產生的文字、數據、影像等資料要及時按照國家《電子文件管理暫行辦法》進行收集、整理和歸檔，并建立電子文件檔案備份；第四，加強商品房備案檔案保管的安全措施，對重要檔案開展異地異質保管。
（四）重視房地產管理部門商品房備案檔案管理人才建設
檔案管理工作需要有人才隊伍做保障，在我國檔案“三個體系”建設中首次提出了發展目標，當然為實現這一目標，專業的人才隊伍建設是必須的，因此房地產管理部門在招聘人才時必須注意人才的專業性，同時要注重對房地產管理部門商品房備案檔案人員的業務培養，定期或不定期對檔案管理人員進行內外培訓，讓他們與社會發展動態同步。同時，對商品房備案檔案人員實行涉及房地產管理部門各個專業知識的入門培訓，目的是使其更了解所管對象而更好的開展檔案的利用工作。除此之外，商品房備案檔案管理是一項平凡而又嚴謹的工作，但其重要性不言而喻，房地產管理部門應當保證這部分人的工資待遇，保證人才隊伍的穩定與發展，從而促進商品房備案檔案管理工作更好的發展。
四、結束語
隨著我國經濟社會的快速發展，房地產管理部門也獲得了迅速發展，為更好的做好房地產管理部門商品房備案檔案管理工作，就必須在明確商品房備案檔案“三個體系”建設的理論基礎上，有針對性的提出應當從快速實現房地產管理部門商品房備案檔案工作的轉型、創新商品房備案檔案服務和利用模式、推動房地產管理部門商品房備案數字化檔案的建設、重視房地產管理部門商品房備案檔案管理人才建設等方面更有效的實現 商品房備案檔案“三個體系”建設，從而實現商品房備案檔案事業的更好發展。
參考文獻：
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年8月15日根據《建設部關于修改＜城市商品房預售管理辦法＞的決定》修正）
第一條為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。
第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。
第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理；
省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內城市商品房預售管理；
城市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區域內城市商品房預售管理。
第五條商品房預售應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條商品房預售實行許可證制度。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
第七條開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
（一）本辦法第五條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
第八條房地產管理部門在接到開發企業申請后，應當詳細查驗各項證件和資料，并到現場進行查勘。經審查合格的，應在接到申請后的10日內核發《商品房預售許可證》。
第九條開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第十條商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。
商品房的預售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。
第十一條開發企業進行商品房預售所得的款項必須用于有關的工程建設。
城市、縣房地產管理部門應當制定對商品房預售款監管的有關制度。
第十二條預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當持有關憑證到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續。
第十三條開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1％以下的罰款。
第十四條開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
根據最高人民法院有關領導的講話精神，政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發建設的房屋，還有部分企事業單位在國家劃撥土地上違規開發的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋，實踐中認識很不統一。有人主張以開發建設者是否符合國務院《城市房地產開發經營管理條例》確定的房地產開發企業設立條件為據確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產開發企業”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產開發企業，亦包括違規開發者，只要是向社會公開銷售，均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍，一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定，即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據開發建設者是否房地產開發企業，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發企業建設，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”，應作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然，為避免與行政權力的沖突，法院只應進行形式審查，對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件，法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。
根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發現其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？
對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房。基于此，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。
此外，根據筆者了解的建設工程和房地產管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發經營管理兩方面作了不同的規定。根據國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，驗收的內容為城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發經營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定的內容理解、適用。
最后，區分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據資料一般掌握在開發商手中，而當了被告的開發商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十五條第（一）項的規定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規定第七條的規定將上述證據的舉證責任分配給房地產開發商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據不足，后一種作法可采。
3、商品房買賣合同的效力問題。
對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。
4、開發商逾期協助業主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。
《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發商逾期協助業主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。
5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。
房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規定，現在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。
關鍵詞：商品房；所有權人權益；質量標準；市場監管；宏觀調控
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374(2011)07-0119-02
近年來商品的質量成為社會關注的一個熱點問題。出現一批與商品房質量相關的事件，這些事件被人們戲稱為“樓脆脆”、“樓歪歪”、“瘦身鋼筋”、“竹簽簽”……在披露出的事件中，經調查都發現在現有商品房質量管理體制下依然存在許多監管的缺口。業主、建設單位、監理、設計……每一個與建設相關的主體都被發現了相關的違法或不作為狀況。這樣的事件讓社會對建設工程的質量抱著嚴重的懷疑的態度。
同時由2008年汶川地震、2011年日本地震引發的對建筑抗震，全面的建筑的質量等級的要求提高。如何才能解決當前我國建設工程質量在監管過程中存在的問題值得探討。
一、商品房質量監管困難的原因
商品房質量容易出現問題原因是多方面的。而其中各方的地位和作用是一個影響質量的關鍵因素。在商品的開發、交易過程中有購房者、開發商、施工單位、勘察、設計單位、材料供應商，監理，以質檢站位代表的政府監督部門。可以把他們分成三類：
(一) 最終的所有權人不能參與質量監控
誰投資，誰關心。但商品房在建設銷售過程中，存在所有權的轉讓。商品房是法人投資出售給他人(私人或法人)使用。開發商作為在建設期間的所有人，為自身的經濟目的，有可能降低質量管理標準，導致房屋質量出現缺陷。建筑質量的終檢的局限使得在房屋建設完成后，很多可能存在的質量問題都被隱蔽而無法檢測。只有在建設過程中進行質量監控才能有效地避免或及時發現質量問題，進行處理。在商品房建設期間，未銷售的房屋，最終商品房的所有者未確定，無人對房屋修建過程進行主張質量監控的權利。而對已預售的房屋，預購者也無權進行房屋質量進行監控。
(二) 建設單位、承包商、監理等主體為經濟目的降低標準
由建設單位、勘察、設計、施工、供應商等構成了一個建設工程質量自管的體系。而這個體系中的個體對質量的認識是有很大的不足的。雖然質量管理大師愛德華?戴明，很早就指出質量才是生存的根本，應該樹立正確的質量觀，高質量并不等于高成本，高質量的企業才能長期贏得市場。但是我們國家的大量企業依然短視的只關注眼前利益，總希望通過降低質量標準來獲取利潤。這樣在主觀上的錯誤處理，使得很多商品房的質量存在明顯缺陷。
監理為主體的專業監督體系，實際工作中作用有限。監理進入商品房的開發的過程是靠法律的推行的。在理論上它應該是監督、管理建設單位、勘察、設計、施工、供應商等的投資、建設活動的。這樣監理在理論上與其他主體是處于一個相對矛盾的地位，不容易得到其他的主體的良好配合。同時，監理又是受業主委托進行監理的，能否切實的發揮作用受到業主授權的影響。在大量的工程實踐中發現監理是沒有得到業主的充分授權的，使得工作開展的時候受到很多限制。
(三) 質檢站、質監站、建設局等構成的行政監督體系效力不強
以質監站為主的監督主體雖然對商品在建設過程中進行了嚴密的監督檢查。但監督隊伍存在相關專業監督人員配備不到位，如水、電、智能化專業人員數量不足；存在監督人員數量跟不上，人均監督面積過大；存在監督人員的知識結構和技術手段跟不上等現象。這樣的狀況使得監督檢查存在很大的疏漏。
2000年國務院正式頒布實施《建設工程質量管理條例》以來，竣工驗收備案制取代以前的竣工驗收核查制。建筑工程都是由建設方(或開發商)組織勘察、設計、施工、監理單位自驗自評，五家單位在《竣工驗收備案表》上各自簽上驗收意見蓋章，然后報送建設局備案，就算是通過驗收了。這樣的驗收在商品房的驗收過程中是存在隱患的。沒有一個強有力的監督主體對商品房的實體質量進行確認。只是從施工資料方面進行了確認，這顯然是不行。
二、商品房質量監管措施的建議
鑒于我國目前的商品房質量監控面臨這樣的境況建議從以下幾方面進行改革：
(一) 在商品房預售階段組建業主代表會，對商品房質量進行監督
業主需要更早的介入對房屋質量的確認及監控。而作為個體進行這樣的活動成本高、缺乏專業性，同時缺乏相應的法規支持。業主委員會這樣業主集中進行物業管理模式已經在全國推廣，這種模式有利于明確業主與物業管理公司之間的責、權、利關系；有利于促進形成物業管理市場競爭機制，在物業管理市場中發揮著重大作用，為業主的居住中權利的維護和保證起到了極大的作用。
應該將業主參與的模式引入到商品房建設過程中來。這就需要對現行的相關法規進行調整。因為目前業主委員會的組建條件是“居住小區已交付使用并且入住率達到50％以上時，應當在該居住小區開發建設單位、居住小區所在地的區、縣房屋土地管理機關指導下建立物業管理委員會(業主委員會)”。
現在市場上開始出現驗房師，這就是業主的權益主張的一種方式。但這種方式往往無法完全對房屋質量進行把關。在收房時發現房屋有質量問題拒收也是較困難的。質量管理的最佳的應該是預防。在一定量預售后就組建業主代表會，讓業主能介入到商品房的質量監督中。由業主代表會聘請有能力的監督人員進入施工環節，對原材料、半成品、成品進行檢驗。這將是一個強有力的監督體。讓業主代表會在建設期就開始運作，這樣能充分保證業主的權利，有效地對建設方的建設行為進行監督。
(二) 加強信息公布，形成對建設單位、承包商、監理的有效約束
要讓建設單位、勘察、設計、施工、供應商等自發的強化質量，這才是保證商品房質量的有效的措施。這個一方面依然需要在企業中進行質量教育，讓企業，特別是企業負責人認識到質量對于企業的作用。這是一個費時長且見效慢的事，但應該堅持的做，否則我們始終得不到一個好的商業環境。
其次，國家可以采取對建筑企業質量管理體系進行強制認證。促使建筑行業的企業都能構建一個有效的質量管理體系。目前我們對建筑領域的企業資質要求更多的在資金、相應專業的人員數量、已完成工程數量及質量。其中重要的一個資質要求就是相應專業人員的數量，希望這樣來保證相應企業的能力。但這樣的規定現在催生的是掛靠現象嚴重。對于企業的質量管理體系，沒有具體的要求。對于任何一個企業而言都是有質量管理體系的，質量管理體系是客觀存在的，但有的能保證質量的穩定，有的卻不能滿足要求。通過推行強制的質量管理體系認證，促使相關企業有一個穩定可靠的體系。
另一方面，應強化對質量相關信息的披露，使得建設主體的行為受到有效的約束。政府應構建一個對廣大公眾公開的信息平臺，對存在質量的問題的相關建設企業進行曝光，提高其繼續經營的難度，使得他們自發的維護自身形象。
(三) 強化行政監管力度
在商品房的驗收中采用備案制，是政府進行宏觀管理需要。但是在具體操作中應該做出改革。目前是建設方、勘察、設計、施工、監理單位自驗自評，五方進行驗收，在《竣工驗收備案表》上各自簽上驗收意見蓋章。這五方都是企業，以利益為先，容易結成利益共同體。應該在竣工驗收備案登記中加上質檢機構，由質檢機構對在工程實際施工中檢測、檢查的數據做出判斷。
各級建設行政主管部門應根據本地實際，結合事業單位分類改革情況，將現有的質監機構改為內設部門或直屬執法機構承擔工程質量監管工作；或通過修改有關法規，明確授權質監機構承擔工程質量監管職責。現行質量監督費繼續收取，作為政府的非稅收入納入財政管理，專項用于工程質量監管工作。同時加大質監站的財政投入。保證充足的人力、物力的投入。
廣東省建設廳轉發建設部《商品房銷售管理辦法》的通知
一、各市要按照省人大頒布的《廣東省商品房預售管理條例》、建設部《商品房銷售管理辦法》及其他有關規定，結合今年全國統一開展的整頓和規范市場經濟秩序工作，進一步加強商品房預售管理，制止虛假廣告、貨不對板、面積不夠、質量低劣及其他違規銷售商品房的行為，保護購房者合法權益。
二、各市要按照建設部《商品房銷售管理辦法》的規定，制止開發企業采取返本銷售或者變相返本銷售方式銷售商品房，以及采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
三、各市要貫徹執行省建設廳、物價局印發的《廣東省房屋交易價格計算暫行規定》，推廣使用省建設廳、工商局印發的《廣東省商品房買賣合同示范文本》和《廣東省房地產買賣合同示范文本》。預售商品房均按套內建筑面積計算房價，銷售已建成的商品房及各類二手房實行總價交易。
廣東非商品房去庫存周期達44個月
廣東房地產市場去庫存出現分化，截至今年8月底，該省商品房去庫存成效明顯，去庫存周期為13個月，但非商品房庫存面積仍高達6321萬平方米、去庫存周期為44個月，前后二者相差31個月之久。
廣東省發展改革委副主任陳志清27日受廣東省人民政府委托，向該省人大會報告廣東供給側結構性改革情況時透露以上消息。據介紹，8月末，廣東商品房庫存面積為14977萬平方米，比20xx年底減少1375萬平方米。
據陳志清介紹，廣東針對各市按照房價上漲過快、商品房銷量大、庫存規模大等幾大類型，分別提出指導意見;完善土地供應方式，合理控制商品房供應規模，將全省21個地級以上市以及佛山市順德區按照住宅用地供應量顯著增加、增加、持平、適當減少、減少至暫停等標準，劃分為五類城市進行分目標調控，在重點城市采取措施抑制房價過快上漲，努力保持房地產市場平穩運行。
此外，廣東貫徹落實國家住房金融、稅收優惠政策，下調房貸首付比例。目前廣東住房公積金已經實現全省互認互貸。
廣東引導棚戶區改造居民優先選擇貨幣化安置，打通商品房與保障房通道。20xx年國家下達廣東省棚戶區改造任務為新開工安置住房78500套，截至8月底全省新開工61640套，完成進度接近八成。
廣東省國資委會同該省住房城鄉建設廳等單位率先組建省屬國企專業化住房租賃平臺，租賃平臺首期運營資金規模50億元。目前正在肇慶、汕頭、清遠三市加快開展試點，擬多渠道購住房30萬至70萬平方米，總投資額約50億元，力爭平臺組建后一年內完成運營70萬平方米。
前三季度廣東商品房銷售均價破萬
前三季房地產開發投資同比增18%
據介紹，今年以來，廣東房地產開發投資增幅快速走高，連續四月增幅回升后小幅回落逐步企穩。前三季度，廣東房地產開發企業共完成開發投資7222.55億元，同比增長18.0%，增幅比上半年回落2.8個百分點，比1～8月提高0.6個百分點，比上年同期提高2.0個百分點。
統計數據顯示，廣東房地產市場延續了去年的回暖行情，深圳、珠海、東莞、佛山和惠州等一二線城市，市場行情火熱。前三季度，廣東商品房銷售面積10317.98萬平方米，同比增長32.0%，增幅比上半年提高2.4個百分點;商品房銷售額11522.86億元，增長50.5%，增幅比上半年提高4.2個百分點。按類型分，商品住宅銷售面積和銷售額分別增長31.0%和52.2%，分別比上半年提高2.5個和5.2個百分點。
其中，9月當月廣東商品房銷售面積1576.71萬平方米，創當月銷售面積歷史新高,同比增長46.8%，環比增長48.2%。
深圳房價均價高達46722元/㎡
1、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。
根據最高人民法院有關領導的講話精神,政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中,還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋,原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發建設的房屋,還有部分企事業單位在國家劃撥土地上違規開發的少量商品房,均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋,實踐中認識很不統一。有人主張以開發建設者是否符合國務院《城市房地產開發經營管理條例》確定的房地產開發企業設立條件為據確定房屋是否適用司法解釋,有人主張對司法解釋中的“房地產開發企業”作擴大解釋,其中包括符合法定條件的房地產開發企業,亦包括違規開發者,只要是向社會公開銷售,均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍,一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定,即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。因此,確定上述司法解釋的適用范圍,主要是根據開發建設者是否房地產開發企業,房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識,非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋,不管是否公開向社會出售;安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產,不管是否房地產開發企業建設,均不適用上述司法解釋;解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”,應作狹義理解,即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然,為避免與行政權力的沖突,法院只應進行形式審查,對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件,法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
關于商品房買賣合同的分類,對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定,上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定,決定著案件審理的方向。
關鍵詞：商品房；造價控制；銷售模式
一、商品房的造價控制
1.設計階段的工程造價控制
（1）初步設計概算：把住項目規模內容關，嚴格依照可行性研究階段批復的項目規模、內容進行審查，嚴禁自行擴大項目規模；把住項目水平、標準關，按照技術可靠、適度的原則對項目建設水平、標準進行嚴格控制，防治水平過高或過剩，杜絕無效投入；把住設備引進關，國產設備能夠滿足要求的，盡可能采用國產設備，在保證設計施工要求的前提下有效的降低工程造價；把住項目投資關，重點是工程量能否反映工程內容，設備材料價格是否按市場價格水平合理確定，定額套用、費用汲取是否準確；
（2）施工圖設計預算：施工圖設計階段是將設計圖紙轉換成實際施工任務的關鍵環節；在工程招標前期，建設單位必須委托設計單位或者專門的造價咨詢機構編制施工圖預算，為編制招標文件和招標工程量清單做好充足的準備。
2.工程施工階段的工程造價控制
（1）工程變更和現場簽證的控制：工程變更和現場簽證在工程建設項目中是不可避免的。為了可以避免施工圖在設計中產生漏洞，一定要在審核時嚴格把關，把甲、乙雙方的圖紙會審在設計院的技術咨詢中就提前消除，把其消滅在施工前。在設計變更時，變更的時間越提前相應的損失就越小，反之則越大。
（2）嚴格控制材料、設備價格：作好市場價格的管理工作，掌握價格的變動趨勢，特別是大宗材料設備訂貨，應貨比三家，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設備，由于產地檔次不同，價格相差很遠，就是同樣品牌的設備由于銷售級別不同，價格也有差別。要樹立成本意識，形成控制成本機制
3.結算階段的工程造價控制.
（1）做好索賠和反索賠工作：針對施工方的索賠，建設方要依據合同、尊重事實、有禮有節地予以積極回應，而非消極回避。
（2）嚴控竣工結算審查關：竣工結算的審核是控制投資的最后一個環節，不僅直接關系到建設方與施工方之間的利益關系，也關系到項目工程造價的實際結果。在這一階段，要求有關審查人員必須認真、仔細，決不能出現放松心理。
二、商品房的銷售
1.商品房預售
商品房預售又名房屋預售，它是指房地產開發商將正在施工中的房屋（即房建工程未竣工之前）提前銷售給購房者的行為；同時它也是一種有著期限限制的交易行為。即購房者在購房時與房地產企業簽訂的合同中，附加有一種交房期限，這個期限的截止日是作為買賣雙方權利義務發生法律效力或者失去法律效力的根據；
2.商品房銷售的購買流程
3.商品房銷售的計價方式
（1）按套（單元）計價方式：如購房者購買現房，較為簡單；如購買的是期房，則應當注意以下幾點：
①房地產企業應當在合同中附上標有詳細尺寸的房屋平面圖；②買賣雙方要約定一個誤差的尺寸范圍，以及超出范圍時的處理方式；③套型與設計圖不一致或相關尺寸超過約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或與開發商重新約定總價款。如購房者退房的，則應由開發商承擔違約責任。
（2）按套內建筑面積或建筑面積的計價方式：購房者在約定交房時，在實測面積與原計價面積當中出現的差異、誤差等處理方法應按如下原則來進行處理：①（差異值≤±0.6%）時：購銷雙方不作任何補償；②（±0.6±3%）時：購房者可選擇退回所購商品房或者多退少補；④當購房者選擇退房時，開發商應在30日內退回已收的全部購房款及利息，其中利息以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產貸款利率計算。
三、結語
為了提高商品房建設工程的投資效益，保障各參與隊伍的利益，有效合理的控制工程造價是各建筑工程有關參與方的工作重點。在對商品房建設工程造價的有效管理與控制中，要做到不斷提高項目工程的經濟效益，實現項目工程的投資意圖，科學有效的控制建設工程造價是進行建設工程造價管理的必要手段與措施，也是造價管理的發展趨勢。
參考文獻：
[1]閆冬梅.試論建設工程造價的有效控制方法[J].交通財會，2009（05）.
一、主要做法
（一）認真貫徹執行房地產市場調控政策。一是根據《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦[2011]1號）、《省人民政府關于進一步加強房地產市場調控加快保障性安居工程建設的通知》（X政發[2011]28號）文件以及市政府貫徹落實房地產市場加快保障性住房建設的實施意見精神，經過充分調研，研究制定了我縣貫徹落實房地產調控和保障性住房建設的實施意見，正在準備提交政府常務會議實施。二是進一步加強了房地產市場監管力度，對城區房地產開發企業實行跟蹤管理，嚴把房屋預售許可審批關，嚴格禁止囤積土地、捂盤惜售、違規貸款、內部認購、預收定金等違規行為。二是根據2010年我縣經濟發展水平、人均可支配收入和居民住房支付能力三項硬性指標，結合當前城區房價和住宅建設造價，研究確定了我縣2011年度新建住房價格控制目標，并于3月中旬上報市建設主管部門備案，作為我縣2011年控制房價的一項指標嚴格執行。三是積極創造條件，著手推進城鎮個人住房信息系統建設，完善房屋購銷管理，遏制非自住性房屋及第三套住房購買行為。
（二）不斷加快保障性安居工程建設步伐。一是加快2010年保障性安居工程建設進度，督促落實已開工建設的套、平方米廉租住房和套、平方米城市棚戶區改造安置住房和普通商品房建設任務。二是積極落實2011年保障性安居工程建設任務，確保4月底前開工建設套、平方米廉租住房，套、平方米限價商品房和套、平方米城市棚戶區改造安置住房和普通商品房。
（三）利用信貸稅收調控房地產市場。一是切實貫徹執行差別化住房信貸政策。對城區貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。二是加強個人轉讓住房營業稅、所得稅征收管理。對個人購買商品住房不足5年而轉手交易的，統一按其實際銷售收入全額征稅。加強存量房交易稅收征管工作，嚴格房地產價格評估，房屋交易價格一律按評估價核算，堅決杜絕“陰陽合同”產生，充分發揮稅收在房價調控中的杠桿作用。
（四）加強住房用地供應管理。一是增加土地有效供應，2011年我縣住房用地供應計劃總量為萬平方米，其中限價商品房X萬平方米，廉租住房萬平方米，棚戶區改造安置房和普通商品房萬平方米，保障性住房用地占用地總量的%。二是計劃對新建住房采取“先限房價、后競地價”的供地方式供應中低價位普通商品住房用地。三是積極鼓勵房地產開發企業在普通商品房建設中配建一定比例的公共租賃住房，并持有產權，在政府指導下，合理確定租金標準，向中、低收入家庭租賃。四是進一步加強對房地產開發企業土地市場準入資格和資金來源審查，嚴肅查處擅自改變用地性質、非法轉讓土地使用權等違法違規行為。
（五）積極推行城區住房限購政策。在城區推行商品房開發建設成本核算，對已取得開發土地使用權的商品房的買賣限定最高售價。房地產開發企業在商品房定價前，必須向建設行政主管部門和物價部門提交商品房開發投入成本，政府主管部門在確保商品房開發成本的真實性和制定銷價的合理性的基礎上，確定綜合基準售價。首次購房標準實現以戶為單位（家庭人口兩人以上，并具有法定瞻養、扶養關系）認定，將購房者從“個人”變為“戶”，進一步明確首次購房標準，使首次購房的人群進一步縮小，把投資性和投機性購房者擠出購房隊伍。隨著國家穩定住房價格等各項調控措施的落實，我縣房地產市場運行總體上朝著遏制投機、穩定房價的調控目標發展，市場預期趨于穩定，開發投資趨向理性，投資規模穩步增長，商品房供銷兩旺，房地產市場總體健康穩定。
二、存在的主要問題
（一）住房價格漲勢比較明顯。受供需關系及建設成本等多種因素影響，我縣商品住房價格仍呈上漲趨勢，房地產
市場調控的任務依然艱巨。
（二）住房結構有待調整。我縣在房地產開發活動中，積極引導落實國家有關住房結構方面相關政策，雖然取得了一定成績，但與政策要求還有一定差距。同時，經濟適用住房供應量太少，需進一步調整住房結構，以滿足中低收入家庭住房需求。
（三）保障性住房建設難度大。我縣是國扶貧困縣，財政困難，保障性住房建設配套資金難以落實，特別是城區地域狹長，建設用地十分緊缺，土地征收難度大，嚴重制約著保障性住房建設進程。
三、下一步工作打算
今后一段時期我縣的房地產市場調控和保障性安居工程建設工作，要繼續以科學發展觀為指導，超前規劃，強力推進，增加中小戶型住房供應，加大保障性住房建設，更好地滿足居民特別是中低收入家庭住房需求，促進全縣房地產業持續健康發展。
（一）繼續加大政府調控力度。重點抓好住房建設規劃的實施。目前《縣2011-2015年保障性住房建設規劃（大綱）》已經編制完成，下一步要根據規劃合理確定房地產年度開發計劃，并使之與城市階段性發展方向和建設重點相協調，做到住房總量充足、供應結構合理、配套設施完善，引導居民合理梯度消費。
（二）抓好房地產市場秩序專項整治。從房地產開發項目著手，對在建的房地產開發項目進行全面清理，重點檢查項目立項、土地出讓、規劃審批、預售許可等環節的不良行為和房地產稅收政策執行情況，檢查房地產開發企業無（超）資質開發（或資質沒有備案）、違法廣告、囤積房源、捂盤惜售、哄抬房價、合同欺詐、商業賄賂、偷稅漏稅以及違規強制拆遷等行為，進一步建立健全房地產行業管理的長效機制，促進房地產業持續健康發展。
