發布時間：2023-07-18 16:40:30
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的資產的計價方法樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
要使開發項目獲得較好的投資經濟效益，在進行開發項目經濟效益評價以前，要認真做好以下幾個方面的工作。
1. 認真做好凈地產，場調查：和需求預測工作，了解今后一定時期內房地產的有效需求
我們搞房地產開發，首先要了解今后一定時期，市場對各類房地產的有效需求。只有在有購買能力的需求的情況下，才能使開發的房地產能夠銷售、轉讓、出租出去，才能使開發企業獲得投資經濟效益。如果市場已經供大于求，則在開發后不是銷售、轉讓、出租不出去，將它空置，就是要降價處理，都會給開發企業帶來經濟損失。
2. 認真選擇好房地產投資的類型
在房地產開發以前，除了預測房地產市場的有效需求外，還要選擇好房地產的類型。因為不同類型的房地產投資，在盈利水平和開發經營風險方面存在很大的差異。目前房地產投資的類型，主要有以下幾種。
2.1土地投資：
土地投資的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地開發后使用價值預期或實際的改變造成的。例如，市郊耕地變為城市土地，市區舊房拆遷后土地變為商業用地等，都會使土地增值。不過土地投資也會遇到風險，當土地不能按預期用途或.按時開發時，不但不會增值，而且要承擔土地投資利息和城鎮土地使用稅的損失。因此，要進行土地投資，必須針對土地的預期用地，選擇好時機。一般來說，如能對土地改變的用途進行及時開發，大都能獲得較大的土地增值收益。
2.2商業用房
商業用房的價格高于其他用房。它的價格除了取決于房屋所處地理區位外，還要看所在城市居民購買力和流動人口數量等因素。一般來說，當城市國民生產總值增長較快、城市常住和流動人口增加時，商業營業齊會相應增加，商業用房的價格也會隨著其需求量的增加而上升。但當商業用房增長速度超過商業營業額的增長速度，或在經濟不景氣時，就會引起商業用房的空置，給開發企業或投資者帶來損失。因為商業用房本文由收集整理的變現能力不如一般住房， 因而投資開發商業用房所遇到的風險要大于投資開發一般住房， 特別是一些高檔商業大廈。
2.3辦公樓
隨著社會主義市場經濟的發展，新組建的企業單位越來越多。不少企業單位如銀行、保險公司、投資信托公司、各種咨詢公司、律師事務所、會計師事務所等，都需要大面積、高標準的辦公樓。辦公樓的售價與租金，與它所處地段的社會、經濟、文化發展水平密切相關，有利的地理區位，方便的交通條件呼通信條件等，都可提高它的售價和租金。大型的現代化辦公樓，必須考慮租賃需求。其收益率受定期租金和房產升值的影響。在投資開發辦公耬時，必須事前預測所在城市今后若干年內的有效需求量，如辦公樓的增長超過有效需求量的增長，也會引起空置，給開發企業或投資者造成損失。因為辦公樓與商業用房一樣，它的變現能力較差，我們不能只看到辦公樓投資高收益的一面，而忽視租賃或出售不出去的風險的一面。辦公樓的建筑、裝飾標準，還必須與當地經濟發展程度和企業單位購、租能力相適應，在中小城市，其標準不能過高。
2.4居住用房
居住用房可分為保障性及普通住房和其他商品住房兩類。保障性及普通住房是供城鎮中低水平收入居民住的房屋。它的建筑標準較低，能享受政府的有關優惠政策。因此它的開發成本較低，但其售價和租金要由政府規定，投資回報不高。由于一般能及時出售或出租出去，其投資開發風險也小，特別在房產市場不景氣時，保障性住房的投資開發應作為首選的對象。
其他商品住房包括公寓、別墅等。它是供收入較高的城市居民購買和租用的房屋，其售價和租金均按商品價格計算，不享受政府各種優惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、裝飾標準較高，因而它的開發成本和售價、租金也較高。在經濟高速發展和居民收人增長較快的城市，對商品住房的需求量會不斷增加，在這種景氣房產市場中，投資開發商品住房能獲得較高的投資回報，但必須有良好的居住環境，方便的交通、通信條件，完善的配套設施和物業管理，在小區或周邊地區還要有高質量的中小學和文化設施；否則，也不易銷售和出租出去。因而它的投資開發風險較大，特別是在房產市場不景氣時。
開發企業除了投資開發土地、商業用房、辦公樓、居住用房外，還可投資開發倉庫、通用廠房、旅館等旅游設施。對倉庫的投資開發，主要取決于工商企業有無倉儲的需要，有無方便的交通條件，及時集散倉儲物資。對通用廠房的投資開發，主要取決于能否招商引資使其落戶，并能解決水、電、煤氣、交通、通信等。對旅館等旅游設施的投資開發，主要取決于
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能否使旅館保持較高的客房率，能否使旅游設施保持較高的利用率。前者，要看今后一定時期旅游等流動人口進入本市的人數和在本市停留的時間；后者，要看本市居民和旅游等流動人口對娛樂設施消費支出的財力。特別是一些高級賓館和大型娛樂設施其投資額很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投資開發的風險很大。
3. 選擇好開發項目的基地
開發企業在進行房地產開發時，不論是土地開發，還是房屋開發，都要選擇好基地。因為房地產具有位置固定性的特點，必須把它的基礎扎根在土地上。在選擇開發基地時，一方面要符合城市規劃的要求；另一方面要考慮投資開發不同類型房地產的地理區位和環境等的客觀要求。一般來說，選擇區位、環境較好的開發基地，在開發后的房地產價格和租金較高，但它的批租地價也高。因此，必須權衡利弊得失，優選能使開發項目獲得較好經濟效益的基地。
根據房地產市場的有效需求，選擇好投資開發的房地產類型和開發基地后，就可根據開發項目的要求，列出各種各樣投資開發方案。當然，在提出各種投資開發方案時，都要考慮城市規劃要求和購房者的需求，最大限度地提高項目投資經濟效益。
【關鍵詞】小戶型；投資決策；價值指數法；投資回報率
2012年2月底、3月初，北京租賃市場部分熱點區域的小戶型出現了“閃成交”現象，許多新房源剛剛貼出，便被以戶主提出的租金成交，這一現象再一次將小戶型公寓推向了房產市場的風口浪尖。小戶型的發展也不過這兩三年的事，小戶型的崛起使它成為了投資者關注的焦點，我們不必去探討它為我們帶來了什么，它的出現必然有它存在的意義，而現在這種意義更多的體現在投資上面，怎樣獲得更高的投資回報？怎樣的小戶型更具有發展潛力？作為投資者這些問題在目前更具有實際意義[1]。
目前為止，由于小戶型需求的持續升溫，對小戶型的投資決策多停留在定性分析階段，并且與房產投資大為趨于雷同。區別于其他房型，小戶型是因為當下房產市場房價居高不下應運而成的產物。本文選取典型案例，利用價值指數法以及房產行業投資回報率的計算方法，綜合考慮了小戶型投資中需要注意的多個因素進行定量分析，便于幫助投資者針對小戶型進行投資決策。
1.小戶型的界定
1.1 小戶型的概念
對于小戶型的概念，目前沒有一個嚴格規范的說法，但業內人士比較認可的一種說法是，一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下的房屋。市場需求量大的小戶型一般具有以下特點，建筑面積最小可至20平方米，大則不過80-100平方米[2]。每個空間面積都比較小，但能滿足人們生活的基本需求。
1.2 小戶型與其它房型的區別
目前，隨著人均GDP的穩步增長，眾多購房者依然認為房地產的價格頗為偏高，這使有意愿購房的消費者望而怯步。目前中高收入購房者大都想在市中心購房，但由于房價過高購買后會給自身帶來沉重的經濟負擔，若選擇遠城區則對日常生活與工作有一定影響。小戶型的出現逐步讓更多的消費者接受而去購買。
小戶型區別與其它房型，將自己的市場的定位設定為中青年購房者，原因如下：（1）小戶型造成經濟負擔小生活壓力低，目前大部分買房者都是以貸款方式購買，選擇小戶型不僅總價低、首付低，月供也低。（2）購買小戶型的用戶若該房日后無法滿足家庭的需求能讓購房者更快的換房。（3）小戶型裝修比其他房型更省錢更節約時間，但裝修缺乏靈活性。（4）目前大多中青年約為兩口之家或三口之家，購買其他大戶型入住后往往造成空間過大。
2.小戶型在房產市場崛起的原因
在買賣市場，小戶型由于其總價低的特點，成為了年輕人熱捧的房型；在租賃市場，很多購房者都把它當作一個過度的居住場所，而更多的是以租賃為目的的投資者[3]。
投資者普遍看好小戶型的高回報率。以北京的劉先生為例：2010年3月劉先生在東亞三環中心買了4套房，一共花費了100多萬，可以分期付款：首付30萬，9月份之前再交30萬，明年3月交房前再交幾十萬，這樣一次不用占用太多資金，但今后再轉手小戶型肯定比大戶型好賣。其中60萬是劉先生的存款，其余均來自銀行貸款，而首付30萬在別的項目也就夠一套的首付。加上東亞三環房源緊俏，劉先生的4套小戶型交房后都可以立即租出，租金算下來4套零居遠大于同價值的兩居和三居。我們不妨按目前零居2400元左右的月租金計算一下這筆投資的投資回報率。
計算條件：
（1）機會成本—劉先生這筆錢分批投資于股票、基金等帶來的收益，保守估計這些金融產品的投資回報率在3%左右；
（2）期房是購買尚為完工的、沒有經過驗收、沒有取得銷售許可的準房產，由于在房屋還沒有交付使用前就購買了，并且辦理了按揭貸款手續，銀行審批完貸款手續后，將購房款轉入開發商的賬戶的之日的次月即是繳納按揭月供的時候，因此劉先生的按揭款從2010年4月開始繳納；
（3）假設劉先生選擇5年共60期貸款40萬，根據銀行公布數據，5年60期購房按揭年利率為6.65%，月利率5.42%，計算得月供為7854.59元。
按照業內算法，投資回報率=（每月租金收益-按揭月供款）12/
（首期房款+期房時間內的按揭款）=（每月租金收益-按揭月供款）*12/
（首期房款+期房時間內的按揭款）=（2400*4-7854.59）*12/（300000+7854.59*11）=5.42%
已經超過轉投其他金融產品所帶來的3%的投資回報率。
業內人士分析認為，如果房產投資收益率穩定保持在5%，當數優質投資產品，目前小戶型的房產開發商一般會承諾在5-8年內給投資者固定的回報率為7%左右。小戶型被普遍認可的高回報率使其成為了投資者們爭相購買的原因。
3.影響小戶型投資決策的因素
需求的增長和房源的相對短缺造成了本文開始提到的“閃成交”現象。據業內人士分析，小戶型在未來一段時間內還有市場的需求空間，這一點判斷是基于近期市場成交數據、房價上漲帶來的購房熱得出的。這對于開發商來說是一利好消息，但對于投資者則存在著很多不穩定因素，需要仔細分析，不可盲目跟風，以免陷入投資誤區。
房產市場，歷來受很多因素的影響，比如政治因素、國家政策、自然條件、市場因素以及來自房地產開發商的原因等。小戶型作為房產市場眾多產品中的一種，自然也具有房產市場的屬性及風險，但這些風險大部分針對的是房產開發商，作為投資者更應關注的是影響自身收益的因素。不是所有購買小戶型的投資者都能像上文提到的劉先生那樣幸運，投資小戶型有許多特有的風險，比如新開盤的樓盤或者超小戶型可能一段時間內沒有租客，尤其是那些地理位置沒有優勢的小戶型，這就導致了回報時間的滯后，進而消耗投資者已投入資金的機會成本；又比如隨著更多投資者的關注，更多的開發商開始小戶型的開發，導致供遠大于求，進而造成市場萎縮；再比如由于面積的限制，小戶型的同質化極為嚴重，如果與其他房型沒有區別或優勢，極有可能出現和第一種情況一樣的沒有租客的情形；此外，由于現在是房地產行業大熱的時機，很多開發商苦于找不到空地開發新的樓盤，于是便收購以前的爛尾寫字樓進行改造，很多投資者急于購房，只簽署了收益合同，安全協議及賠償協議等都沒有簽署，交房后發生了問題也無法要求開發商賠償[4]。何況出現問題的房產實在難有升值空間。購房時需要考慮的風險還有很多，這里不一一贅述，本文在投資決策中將會對重點因素量化，進行綜合考量。
4.價值指數法和投資回報率在小戶型投資決策中的應用
4.1 方法介紹
價值指數法通過比較各個對象（或零部件）之間的功能水平位次和成本位次，尋找價值較低對象（零部件），并將其作為價值工程研究對象的一種方法，通俗的講，通過價值指數法可以得到個對象性價比的排序。
投資回報率（ROI）反映的是投資的綜合盈利能力，且由于剔除了因投資額不同而導致的利潤差異的不可比因素，因而具有橫向可比性。而這一評價指標的不足之處是缺乏全局觀念，當一個項目的投資回報率低于某投資中心的投資回報率而高于整個企業的投資回報率時，雖然企業希望接受這個投資項目，但該投資中心可能拒絕它；當一個投資項目的投資回報率高于該投資中心的投資回報率而低于整個企業的投資回報率時，該投資中心可能只考慮自己的利益而接受它，而不顧企業整體利益是否受到損害，因此就有必要進行投資組合分析。
4.2 投資決策實例
選擇小戶型，無論是自住還是投資，都要首先考慮到交通的便捷性優先、生活設施配套成熟度，在戶型設計上宜比較方正，使得空間更加容易利用和改造，做到“麻雀雖小，五臟俱全”，為了保證投資回報率，價格的合理性也是投資者需要考慮的因素。下面具體以張女士打算在大連市投資的三處小戶型房產為例，利用價值指數及組合投資回報率進行投資方案的決策。
張女士現有存款50萬，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭貸款，現有三處小戶型即將開盤，詳細信息如下：
A房：如圖1A房結構圖，總價42萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2600/月。建筑面積32平方米，一室一廳一衛。位于大連市市中心，手續齊全，交通便捷，臨近商圈和金融圈，購物方便，但環境嘈雜，夜間受城市燈光工程影響。
房：如圖2B房結構圖，總價38萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2500/月。建筑面積38平方米，一室一廳一衛。位于大連市星海廣場，手續齊全，由知名開發商萬科地產開發，附近是日企的聚集地，樓盤面朝大海，空氣清新，步行5分鐘就有公交車站，距火車站僅3站地。
圖1 A房結構圖
圖2 B房結構圖
C房：如圖3C房結構圖，總價35萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2200/月。建筑面積42平方米，一室兩廳一衛。位于大連市甘井子區，手續齊全，緊挨大連海事大學，周圍生活設施完備，但距市中心及火車站、飛機場等有一定距離。
圖3 C房結構圖
4.2.1 主要評價指標的確定
確定6個主要評價指標分別為：交通便捷性（F1）、經濟合理性（F2）、結構合理性（F3）、環境舒適性（F4）、手續齊全性（F5）、生活設施配套成熟度（F6），各指標之間的重要性關系為：F3和F1同等重要，F2比F4重要的多，F3比F4重要，F4和F6同等重要，F5和F2同等重要。
對A、B、C三套住房進行評價，各指標的評價得分結果見表1三套住房的評價指標及得分。
4.2.2 用價值指數法對各房型進行排序
（1）計算各房型功能指數
各房型功能指數計算結果見表3各房型功能指數計算結果。
（2）計算各房型價值指數
各房型價值指數計算結果見表4各房型的價值指數計算結果。
以上通過價值指數法計算得出的結果可以說是綜合考慮了購房者的各種需求及小戶型購房時需要注意的因素，因此在房型的選擇上C優于B優于A。
租房者在選房時考慮的因素其實和購房者大部分是相似的，所以我們可以確定以上三處房產在對外出租時，被租出的難易程度也是C易于B易于A。
4.2.3 投資組合
已知張女士現有存款50萬，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭貸款，通過計算10年120期的30萬元按揭貸款，月供為3452元。房產投資中每處房產作為獨立方案，可以通過組合的方式以尋求有限資金內的最大投資回報。接下來通過計算投資回報率分析組合投資的可行性。
通過上一段的分析，可以確定張女士可接受的按揭貸款最大金額為30萬元，加上其自有存款50萬元，共有80萬元可用于房產投資。我們假設張女士貸款30萬元，故月供為3452元。
分別計算三處房產不同組合情況下的投資回報率：
（1）投資方案1
投資回報率（A+B）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時間內的按揭款）
=[（2600+2500）-3452]×12/（240000+345211）
=7.11%
總價=4238=80萬元
（2）投資方案2
投資回報率（A+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時間內的按揭款）
=[（2600+2200）-3452]×12/（231000+3452*11）
=6.01%
總價=4235=77萬元，故組合A+C只需貸款27萬，月供僅3107元。
重新計算得：
投資回報率（A+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時間內的按揭款）
=[（2600+2200）-3107]×12/（231000+310711）
=7.67%
（3）投資方案3
投資回報率（B+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時間內的按揭款）
=[（2500+2200）-3452]×12/（219000+345211）
=5.82%
總價=38+35=73萬元，故組合B+C貸款只需貸款23萬，月供僅2647元。
重新計算得：
投資回報率（B+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時間內的按揭款）
=[（2500+2200）-2647]×12/（219000+264711）
=9.93%
（4）投資方案4
投資回報率：（B+C）>（A+C）>（A+B）
綜上所述，張女士應當貸款23萬，選擇投資B、C兩處房產，此時的投資收益最大。
5.結論
通過對購房時考慮的眾多主要因素進行權重的計算，區分了不同因素的重要程度；采用價值指數法，可以結合房產的總價，對房產今后的升值潛力進行排序，將房產的潛力量化；通過獨立方案的投資組合，將投資者的收益最大化，這一系列的計算可以給投資者提供相對科學、合理的投資建議。
當然，這一算法也存有不足之處。由于投資者的心理偏好往往影響著投資行為[5]，且投資者的心理偏好無法準確量化，故沒有將此因素考慮進去，只是認為投資者的偏好同價值指數法得到的排序相同。
參考文獻：
[1]邵華鋒.怎樣投資小戶型[N].開放導報，2003（1）：96-98.
[2]程晨.“手把手”教你投資小戶型[J].科學之友，2008（5）：71-71.
[3]齊連山.二手房、小戶型哪種投資好賺錢[J].理財周刊，2003（6）：85-89.
由于不同的項目存在著不同的特點，其風險因素也各有不同。為使分析更具有針對性，筆者以上海某房地產投資開發項目為例，借助上述理論原理和方法進行實證分析研究，以期房地產投資者在風險防范和投資決策獲得最優效果。
一、房地產投資決策風險層次結構圖的建立
通過仔細分析，找出了該項目中的關鍵風險因素(包括系統風險和非系統風險)，得出以下投資決策風險層次結構圖。
二、判斷矩陣及特征值的計算
利用德爾非法及1～9比例標度，計算出一二層指標體系的風險度的判斷矩陣。如資源風險的二層指標風險度的判斷矩陣以及特征值分別為:
所以，
同理，我們可以分別得出一、二層風險因素的判斷矩陣及特征值：
特征值矩陣分別為:
二層風險因素的權重矩陣為:
三、一致性檢驗及對風險因素排序
已知各判斷矩陣,根據公式一致性檢驗公式:及平均隨機一致性指標表可對二層指標的特征值進行一致性檢驗:。C.R.1
以上得出的二層風險因素的風險程度（W1、W2、W3、W4）僅僅是對于其上級風險因素也就是一級風險因素而言的風險程度，我們還需要對二層風險因素相對于總的房地產投資決策的風險度矩陣W’∶
根據風險度矩陣W’,將這些評價指標分為四類:基本無風險、風險較低、風險較高和風險很高,可對各風險因素進行排序,見表4。
建設部關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定
根據《城市房地產管理法》和《城市房地產中介服務管理規定》（建設部第50號令），為促進房地產市場健康發展，規范房地產價格評估行為，提高房地產價格評估的專業技術水平，現就房地產評估機構資格等級管理中的若干問題，規定如下：
一、房地產價格評估機構的設立
申請設立房地產價格評估機構、必須具備一定數量的房地產估價專業人員和規定的注冊資本，由當地縣級以上地產管理部門進行審查，經審查合格后發給《房地產價格評估機構臨時資格證書》，再行辦理工商登記。并在領取營業執照后的一個月內，到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案，一年后可申請評定房地產價格評估機構資格等級。
二、房地產價格評估機構資格等級分類
房地產價格評估機構實行一級、二級、三級制度。根據其專業人員狀況、經營業績和注冊資本進行評定，其中注冊資本不作為各地政府房地產管理部門設立的事業性編制的房地產價格評估機構評定等級的條件。各等級的具體條件如下：
（一）一級
①注冊資本100萬元以上；
②有七名以上（不包括離退休后的返聘人員和兼職人員，下同）取得《房地產估價師執業資格證書》并登記注冊的專職房地產估價師；
③專職房地產估價專業人員（包括注冊房地產估價師和取得房地產估價員崗位證書的房地產估價員）占職工總數的70％以上；
④從事房地產價格評估業務連續四年以上；
⑤每年獨立承扣價標的物建筑面積10萬平方米以上或土地面積3萬平方米以上的評估項目5宗以上；
⑥以房地產價格評估為主營業務。
（二）二級
①注冊資本70萬元以上；
②有五名以上取得《房地產估價師執業資格證書》并登記注冊的專職房地產估價師；
③專職房地產估價專業人員（包括注冊房地產估價師和取得房地產估價員崗位證書的房地產估價員）占職工總數的70％以上；
④從事房地產價格評估業務連續三年以上；
⑤每年獨立承擔估價標的物建筑面積6萬平方米以上或土地面積2萬平方米以上的評估項目5宗以上；
⑥以房地產價格評估為主營業務。
（三）三級
①注冊資本40萬元以上；
②有三名以上取得《房地產估價師執業資格證書》并登記注冊的專職房地產估價師；
③專職房地產估價專業人員（包括注冊房地產估價師和取得房地產估價員崗位證書的房地產估價員）占職工總數的70％以上；
④從事房地產價格評估業務連續二年以上；
⑤每年獨立承擔估價標的物建筑面積2萬平方米以上或土地面積8千平方米以上的評估項目5宗以上。
三、各級資格房地產價格評估機構的營業范圍
一級機構可從事各類房地產價格評估。可以跨省、自治區、直轄市從事評估業務。
二級機構可從事房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。可以在其注冊地的省、自治區、直轄市區域內從事評估業務。
三級機構可從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。可以在注冊地城市區域從事評估業務。
臨時資格機構的營業范圍根據其資金和人員的相應條件確定，可在其注冊地城市區域內從事評估業務。
四、房地產價格評估機構資格審批程序
一級由當地縣級以上房地產管理部門推薦，報省、自治區建委（建設廳）初審，初審合格后報建設部審批，頒發資格等級證書。
二級由當地縣級以上房地產管理部門推薦，報省、自治區建（建設廳）審批，頒發資格等級證書。并抄報建設部。
三級由當地縣級以上房地產管理部門推薦，報省、自治區建委（建設廳）或其授權的部門審批，頒發資格等級證書。
直轄市區域內房地產價格評估機構的申報和審批，按建設部第50號令《城市房地產中介服務管理規定》執行。
五、房地產價格評估機構資格申報材料
申請房地產價格評估資格的機構應向當地房地產管理部門如實提交以下材料：
（一）房地產價格評估機構資格申請書及其主管部門的證明文件；
（二）工商登記營業執照復印件；
（三）機構的組織章程及主要的內部管理制度；
（四）固定經營場所的證明；
（五）注冊資本驗資證明；
（六）法人代表及負責人的任職文件；
（七）專業技術人員的職稱證書、任職文件及聘任合同；
（八）經營業績材料；
（九）重要的房地產評估報告；
（十）當地房地產管理部門規定的其它文件。
六、房地產價格評估機構資格等級升降及取消評估資格
（一）房地產價格評估機構資格等級實行動態管理，根據機構的發展情況進行等級調整，每二年評定一次，重新授予資格等級證書。
（二）在本規定頒發之前成立的房地產價格評估機構，其等級根據目前狀況評定；本規定頒發之后成立的房地產價格評估機構，其等級從臨時資格開始。
臨時資格的最長期限為二年，并不得再次申請臨時資格。
（三）資格等級的評定與年審工作結合進行，機構年審的情況是評定資格等級的依據之一。
對于年審不合格的機構，可以由等級評定初審部門提出降低其資格等級或取消評估資格意見，報審批部門批準后執行。
（四）申請升級的評估機構，應根據申請的等級在年審前半年將所需材料報相應的初審部門，初審部門在年審后將初審意見上報有關審批部門。
【關鍵詞】 企業財務；存貨；流動資產；計價；計價方法
企業是國民經濟的構成要素，財務會計是現代企業管理的重要職能，企業生產經營通常需要立足于成本價值基礎上針對相關經銷產品和財務資金進行會計核算和會計控制。存貨是企業生產經營過程中的相關儲備資產，屬于企業流動資產的一部分，作為會計核算的關鍵環節，計價能夠對企業資產的價值特性提供相應計量數據，不同的計價方法對于企業存貨的會計核算有著不同的影響，因此，探究和分析企業存貨計價方式，有益保障于企業財務資產的成本效益。
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企業存貨的概念內涵
作為企業流動資產的構成，存貨是企業在生產經營過程中所持有的以備銷售的產品或商品及其他相關物資。存貨一般具有明顯的特指性、目的性和可驗證性特征，存貨是企業正常經營活動不可或缺的物資基礎，主要包括庫存產品、半成品、原材料以及其它相關物料，在企業運營資本中通常占有較大比重；企業持有存貨的目的是為保障企業產品生產經營和市場銷售過程中得到有效供應，處于產品的銷售、購買和耗用動態變化過程中；相對于企業財務管理來說，存貨的可驗證性體現在存貨的具體確認條件上，企業在確認存貨時，需要判斷與其相關的經濟利益是否有可能流入企業，并明確存貨成本是否具備可靠的計量依據，相關物資產品只有在成為企業流動資產并能被可靠計量時才能被確認為企業存貨。
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合理實施企業存貨計價的重要性
存貨能有效反映企業流動資產運作的動態變化狀況，能保障企業商品銷售的正常供應，存貨管理對企業經營中流動資產的資金占用和成本控制極為關鍵。
作為會計核算的重要環節，計價是針對相關會計對象進行價值計量的活動。當前財務會計理念下，計價具有多種模式方法，不同的計價方法對于企業財務資產的會計核算以及企業經營狀況反映效果有著不同影響。企業存貨計價，是通過采用一定的方法手段，針對存貨外購、生產和銷售的數量及其購進、發出及庫存價值進行合理計量和確認的過程。相對于企業存貨的會計核算來說，存貨計價的合理性直接關系到企業生產成本的正確計算和期末存貨價值的公允反映，不同的存貨計價方法對于計算企業損益和資產負債表的流動資產總額、所有者權益等有關項目數額計算會形成不同的數據，將會產生不同的存貨估價和利潤報告，存貨計價時如果對期初和期末存貨計價過高或過低，則會導致當期收益可能因此而出現相應增加或減少的不穩定現象，其結果對企業所得稅的計繳影響也極為明顯。
當前，很多企業由于財務會計管理理念存在差異性，對于加強存貨管理的認識不夠全面，或受客觀因素制約，企業存貨計價方法選擇不夠科學，導致企業存貨管理、財務狀況和經營成果方面的會計核算結果出現較大偏差，影響了企業經營成本的控制效果。因此，加強企業存貨的計價管理，選擇和實施合理的存貨計價方法，對于企業財務管理和經營成本核算有著較為重要的意義。
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企業存貨計價方法的選擇評價
企業存貨屬于流動性資產，在生產經營過程中形成存貨實物的流轉和成本流轉。根據企業存貨會計核算需要，企業存貨計價方法主要包括如下幾種形式：
3.1 個別計價法：個別計價法是基于存貨成本流轉與實物流轉相一致的假設理論前提下，分別按照各種存貨購入或生產批別及其介時確定的單位成本作為發出或期末存貨成本計量核算的方法。在對發出和結存存貨的批次具體認定后，采用個別計價法計算存貨成本相對合理準確，通常適用于不能替代使用或購入批次少、單位價值高的存貨計價，個別計價法易被用作利潤調節的手段。
3.2 加權平均法：加權平均法是以期初存貨數量和本期購進數量作為權數來確定同期存貨發出及期末存貨成本的計算方法。采用加權平均法計價可將本期銷貨成本控制在早期購貨與當期購貨成本之間，存貨計價后的銷售成本不易被認為操縱；加權平均法只能在期末確定存貨成本，無法隨時從賬面獲取存貨結存金額，存貨成本計算結果與現行成本存在一定落差，不利于存貨日常管理的強化。
3.3 先進先出法：先進先出法是根據存貨先后購進順序以先購入先發出的存貨流轉假設為前提，對發出和結存的存貨實施計價的方法。利用先進先出法計價的存貨成本較接近于最近時期的購貨成本，適用于經營活動受存貨形態制約較大或存貨容易腐爛變質的企業存貨計價；但物價持續上漲情況下會使存貨發生成本降至最低，從而致使賬面利潤虛增，導致資本分派過度，不利于企業長期經營。
3.4 后進先出法：基于存貨攻入先后順序按照后進先發的成本流轉假設，對發出和結存存貨進行計價的方法，此法計算的發出存貨成本接近于近期市場價格，使現時成本與收入得到有效配比，當期收益確認合理，物價持續上漲時采用后進先出法可減少庫存材料資金占用率，減少通貨膨脹的不利影響，提高風險抵御能力；后進先出法可能會造成成本虛增或虛減。
3.5 移動平均法：以本批購進數量加賬面結存數量的權數，滾動計算加權平均單價，并據以確定存貨發出成本與期末存貨成本。移動平均法的成本計算較為客觀，有利于管理人員及時了解存貨的結存情況，適用于在同一地點大量儲存的性能相同的存貨計價。移動平均法只能用于永續盤存制，其計算結果與市場價格仍有一定差距，頻繁地計算移動單位平均成本，會導致存貨核算過于繁瑣。
總之，企業存貨管理直接關系到企業管理水平以及資產運作效率。存貨計價方法的選擇對企業生存與發展尤為關鍵。企業存貨的成本核算與企業所經營存貨的特點和財產物資的盤存制度以及物價變動情況，以及企業管理人員業績評估機制等因素密切相關。當前企業會計理念下，企業必須以歷史成本為基礎，堅持客觀性原則和堅持謹慎性原則，立足于企業存貨實際價值、現金流量和納稅籌劃等角度，結合計價結果對企業財務運轉狀況和生產經營效益的影響，全面分析和選擇存貨計價方法，提高會計核算效益。
參考文獻
[1] 趙忠芬 實習存貨計價對企業的影響
經濟視角 2010
一、資產評估與會計的聯系
1.資產評估中大量運用現代會計計價方法
資產計價有歷史成本法、重置成本法、未來現金流入現值法、現行售價法、可變現凈值法、成本與市價孰低法、標準成本法等多種方法。其中,歷史成本法是傳統計價法,其它方法簡稱現代計價法。歷史成本法具有客觀性和可驗證性,長期以來各國的會計準則中絕大多數非貨幣性資產都規定用歷史成本計價。但在通貨膨脹嚴重動搖幣值不變假定下,歷史成本法暴露出越來越多的弊病,現代計價法雖然在理論上能更好地反映企業真實財務狀況和經營成果,但由于下述原因,卻一直不能在會計實務中得到推廣運用:
(1)未來現金流入現值法適用于整體資產的計價,卻不太適用于單個資產,而且對未來現金流量、折現率、收益期限的估計帶有明顯的主觀性。
(2)重置成本法基于假定的購置或替換,會計人員很難及時掌握所有資產的現實市場價格,更難適用于專有資產和季節性、特殊型號的資產。
(3)現行售價法及可變現凈值法基于假定的出售,而且必須假設存在管制的市場和穩定的價格,對于專有資產、在產品、半成品等也無現成市價可循。
(4)現代計價法可操作性差。我國目前推廣這些方法,會計處理會失去統一的計價基礎,財會人員如根據主觀意愿隨意變動資產價值,會導致資產計價的混亂。再者,會計信息的質量成本也太大,不符合成本效用原則。
基于上述原因,現代計價法在會計實務中目前還行不通,但在資產產權發生交易、變動時,卻有使用現代計價方法進行資產評估的必要性和可行性:必要性在于資產評估時,必須以資產公允的現時價值作為產權變動的交易價格或底價,而帳面歷史成本顯然不能滿足要求,必須采用現代計價方法更為精確真實地評估出資產現值;可行性在于資產評估中只是對部分產權變動的資產或少數企業的全部資產采用現代計價方法,實施難度和操作成本比在會計實務中全面推廣要小得多。處于中介地位的評估機構是為當事人雙方服務,對雙方負責,為保護自身聲譽,客觀公正是其基本原則,因此能較規范地使用現代計價方法。產權交易時,接受方以在評估基礎上形成的交易價為原始成本入帳;出讓方要把用現代計價法評估的資產從帳上轉出,帳上剩余記錄仍符合歷史成本原則,所以與會計上采用歷史成本記帳的要求沒有沖突矛盾。
正是由于上述必要性和可行性,現代計價法成為資產評估的主要方法,如指數法、功能計價法、直接計價法、統計分析法、成本和生產能力關系法是重置成本法的運用和發展;市場法、預期收益法由未來現金流入現值法而來;現行市價法也來源于會計中的市價法。
2.會計數據是資產評估的重要依據
由于我國尚未形成充分發育完善的資產市場,對資產未來收益額的預測還存在條件上的限制,目前國內評估中使用最多的是重置成本法。而重置成本法是把資產現時狀況、價格變動和技術變革對歷史成本的影響加以量化,在帳面歷史成本基礎上修正得到的,因此,大部分資產的評估要以會計數據作為基礎性資料。即使采用收益現值法和市價法進行評估,某些帳面記錄也可作為最主要的依據,因為現金入帳是以票面金額計價;應收帳款在報表上列示的凈值是估計的可變現凈值;短期有價證券也可采用成本與市價孰低法計價,這幾項資產評估的結果只需在帳面記錄的基礎上稍加修正即可。
二、資產評估與會計的區別
1.資產評估結果較會計具有多樣性。同一資產,在不同的時間、不同的地點,會產生不同的評估結果,但會計上符合客觀性的標志是在查證相同的數據之后,基本上能得出相同的計量結果和結論。如座落在繁華商業區和位于邊遠山區的完全相同的兩個建筑,由于前者的市場價值大,評估值要高于后者,但會計將嚴格按構建成本計價,得出相同的結果。又如,同一資產在繼續使用前提下的評估值也會明顯高于準備清算前提下的評估值。
2.資產評估較會計重視資產的貢獻性。輔資產或資產某一部分的價值取決于它在整體資產中發揮的作用,是資產評估的一個原則,如果缺少這一資產或部分,將會對整體資產造成很大損失,就應從貢獻性出發而不是從取得成本出發評估其價值。我國會計準則規定,對于各種財產物資均按取得時的實際成本入賬。
3.資產評估較會計強調資產的整體效益。在進行總體資產評估時,是把整個企業資本化,注重單項資產集合所產生的整體效應,不僅要評估有形資產和可確指無形資產,還要評估不可確指無形資產。以商譽為例,包括商品在內的資產價值才是整個企業的評估值,但會計制度規定:“除企業合并外,商譽不能作價入賬”。可見,會計力求各項資產價值之和與企業整體資產價值的一致性,而忽略了其間的效應差異。
4.資產的評估比其會計核算更復雜,對人員素質要求更高。資產帳面值都是以已成既定事實的費用價格為基礎核算出來的,因為成本核算的基礎資料也是各種生產資料和勞動力的購進價格,因此,資產核算相對簡單。資產評估要考慮資產現時狀況、價格變動等一系列因素,不僅要從資產占有單位,還要從外部世界搜集大量相關信息,進行加工處理,最終確認出資產的現時價值。因此,評估是多門學科相互交叉的邊緣科學,評估人員應是多方面知識和能力的人才。
5.資產評估所依據的標準和方法比會計具有更大的可選擇性。我國會計規范體系對各會計事項作了較詳細嚴格的規定,只有少數業務具有方法上的可選擇性,如實際成本計價法下存貨發生的核算、折舊的計提、壞帳準備的提取等。評估的標準和方法是由評估機構依法確定的,但具有更大的可選擇性,如存貨成本與市價孰低法中范圍、幅度及比較資料的掌握;固定資產使用年限和加速折舊方法的選擇;免稅進口設備評估值含稅與否;壞帳準備的計提方法與壞帳的實際判定;遞延性資產、收益和損失的攤銷處理等,除現金外幾乎評估標準和方法都有不同選擇。
6.資產評估較會計易受政策變動的影響。會計是在會計法和“兩則”、“兩制”為主的規范體系下進行的,其它配套政策和規范如稅法、公司法、各類商法基本上是通過影響上述規范體系來影響會計核算。資產評估則直接處于財政金融、財會稅收、物價商貿等政策法規的規范之下。由于會計改革一方面要適應國內需要,一方面又要與國際接軌,改革步伐較大,目前較其它配套改革具有一定先行性。資產評估面臨的各種政策法規進度不一,力度不一,深度不一,地區和地區之間不一,變動也較快,這些都給評估帶來較多的影響。
7.資產評估要考慮競爭原則、替代原則、最佳利用原則等,會計則不考慮這些因素。
三、幾點建議
1.資產評估中大量運用現代會計計價方法,但其與會計之間又存在易被忽視的區別,我國現行會計制度在很多方面還無法直接滿足評估這一特定目的的需要。實際工作中如對這些差別認識不夠,直接引用某些會計數據,會影響評估的科學性。因此,應加強評估理論和財會知識的學習,深刻理解資產評估與會計的聯系和區別;評估機構中應配置相當數量精通現行會計制度的人員,以充分并正確地運用會計信息為資產評估服務。
關鍵詞 資產評估 會計 協調與合作
中圖分類號：F275.2 文獻標識碼：A
一、資產評估與會計計價內涵
（一）資產評估的內涵及特點。
資產評估就是對資產重新估價的過程，是一種動態性、市場化活動，具有不確定性的特點，其評定價格是某一時點的價格，也是一種模擬價格。資產評估是伴隨中國市場經濟改革而發展起來的，其業務類型涉及產權轉讓、破產清算、資產重組、資產抵押以及財產納稅、財產保險等經濟行為，在市場經濟中發揮著越來越重要的作用。資產評估具有以下特點：（1）市場性；（2）公正性；（3）專業性；（4）咨詢性。
（二）會計計價的內涵及特點。
會計以貨幣作為主要計量單位，以提高經濟效益作為主要目標，采用專門的方法對企事業單位和其他組織的經濟活動進行全面、綜合、連續、系統地核算和監督，提供會計信息，并隨社會經濟的發展，逐步開展預測、決策、控制和分析，是經濟管理活動的重要組成部分。會計的特點主要體現在會計核算階段，主要有三個基本特點： （1）以貨幣為主要的計量單位。（2）以會計憑證為依據。（3）具有連續性、系統性、全面性和綜合性。
二、資產評估與會計的聯系
（一）會計信息是資產評估的重要依據。
在進行資產評估的過程中經常會利用并參考會計信息，包括會計數據和會計方法。評估人員無論采用何種評估方法，會計信息都是資產評估專業人員進行資產評估的最重要的依據之一，同時會計信息的質量還對資產評估的質量有重要影響。資產評估利用并參考會計信息的情況是經常發生的，會計信息資料的準確程度都會在一定程度上影響到資產評估結果的質量。
（二）都是以經濟主體的資產為主要對象。
資產評估的發展起源于會計，其許多概念源自于會計，其很多工作也與會計密切相關。資產評估對象的分類是依據財務會計制度對資產的分類劃分的，資產評估在評估項目方面的闡述口徑與會計也是非常一致的，即資產劃分為固定資產、流動資產、無形資產、長期投資等。
（三）現代會計計量方法在資產評估中得到大量運用。
資產計價方法有歷史成本法、現行市價法、重置成本法等多種方法。其中：歷史成本法是最傳統的計價法，其他方法簡稱現代計價法。分析其特點，歷史成本法具客觀性和可驗證性，長期以來世界許多國家的會計準則中都規定非貨幣性資產采用歷史成本計價。但現在通貨膨脹變得非常嚴重，大大動搖了會計關于幣值不變的假定，歷史成本法的弊端就自然越來越多；另一方面，雖然在理論上現代計價法能更好地反映出企業的真實財務狀況和當期經營成果，但由于多種原因，按照會計準則規定，目前在會計實務中現代計價法還行不通。但是，在發生產權交易、變動時，必須以資產的公允價值作為交易的依據，顯而易見，產權持有者都認為：帳面歷史成本不能真實地反映資產價值，只有采用現代會計計量法，引入公允價值才能更真實地反映資產在交易時點的現實價值。
三、資產評估與會計計價的區別
（一）假設前提條件不同。
資產評估中的基本假設是持續使用假設、公開市場假設和清算假設；會計的基本前提有會計主體、持續經營、會計分期和貨幣計量。會計須同時滿足四個基本假設，而資產評估只滿足其中一個假設即可。
（二）目的不同。
會計中的資產計價是就資產而論資產，是貨幣能夠客觀的反映資產的實際價值量，資產計價的目的是為投資者，債權人和經營管理者提供有效的會計信息。資產評估是就資產論效益，資產評估價值反映資產的效用，并以此作為取得收入或確定在新的組織，實體中權益的依據。資產評估的結果則是為資產的交易或者投資提供了公平的價值尺度。
（三）二者所指對象的范圍不同。
資產評估中所指資產，是指為特定主體擁有和控制的能為其帶來未來經濟利益的經濟資源。會計計價中的資產是指為經濟主體擁有和控制的、能用貨幣計量的經濟資源。比如：資產評估可以對一些自創形成的無形資產進行評估，但會計工作中，只有在企業重組時才能對自創無形資產予以確認。此外，會計計價將開辦費、長期待攤費用等也作為資產，而在資產評估中，只是以能夠為特定主體帶來未來經濟利益為評判標準，這樣，一些無用的待攤費用、過時設備的價值為零或者只有殘值。
（四）二者的計價基礎不同。
資產評估得到的是評估時點的市場價值，在會計中資產計價依據的是歷史成本。時點不同，資產評估的價值也會不同，而會計上賬面原值不會改變。就資產評估而言，專業人員須對所評估的資產的市場行情非常了解，不可能用一個統一的評估模式來套用。對于會計計價而言，則更多是考慮歷史成本。
會計師更注重歷史成本而評估師更注重市場價值，這也是評估師和會計師在關注點方面的最大差異。會計準則中要求會計師必須準確記錄建筑物成本，然后定期以折舊的方式將建筑物成本調整為期末凈值，該處理方法是以建筑物日漸老化而喪失其使用價值為理論依據；而資產評估師則對其市場價值更感興趣，比如，一些過百年的古典建筑物，在會計上早已經折舊完畢，但資產評估認為其價值非常高。在衡量企業各類資產的價值時，評估師和會計師有不同的看法。按照會計確認和計量的一般原則要求，會計將取得各項資產時發生的實際成本作為入賬價值，其依據為成本是實際已經發生的，有客觀依據，也容易確定和核查，且數據比較可靠。而資產評估是為資產交易或者投資提供價值尺度，在資產交易市場比較發育，能夠比較容易找到與被評估資產相類似的交易案例參照物時，對資產評估的計價大多采用現形市價法。現在，物價水平波動很大，時間越長，歷史成本與現行市價間的差距就越大。
（五）二者的計價方法不同。
在評估之前，資產評估專業人員需要收集被評估資產各方面的信息，在獲得詳盡資料的前提下，對被評估實體價值再作出相應的判斷。在評估過程中，往往要根據評估原則，運用科學的評估方法進行估價，它更多的強調評估師的判斷，這也帶來評估結果具有很大的不確定性。會計計價則簡單得多，只需要在原始賬面價值的基礎上進行核算即可確定資產的價值，而且這個價值往往是直接計算得出的，與市場價值存在一定差距，但在計價中也非常可靠。
（六）二者的程序不同。
會計計價有較固定的程序和準則，根據相關法規和會計準則，即使是對不同人員，如果是同樣的工作，能夠得到一致的結果；而資產評估就具有較大的主觀性和自由度，對同樣一項資產的評估，不同的人，可以采用不同的評估方法，評估結果可能會有很大差異，這就要求資產評估專業人員不斷提高專業水平，謹守職業操守，為客戶和信息使用者提供優質的服務。
四、如何促進資產評估更好地服務于會計
（一）改變會計報告格式，實行會計報表表內信息與表外資料披露相結合。
按照我國目前的相關規定，除上市公司在發行股票或者發生交易行為時需公布其資產評估及賬項調整的資料外，有關資產變動、物價波動及其對企業財務狀況和經營成果的影響等方面的信息，未納入會計報表信息的范圍。但是根據相關規定，要求會計報表附注中對企業會計報表中未能列示的重大的信息必須予以披露。根據以上的分析，會計報表無法提供企業真實的價值等方面的信息，所以，筆者認為，應該改進相關會計準則，用資產評估報告對現有會計報表的不足進行修正，即：改變會計報表格式，實行會計報表表內信息與表外資料披露相結合。這樣，表內信息就反應傳統的會計方面的信息，表外信息反映資產的評估價值，既不隨意調整賬面價值，又讓報告使用者全面了解資產的價值。達到資產評估和會計計價的完美結合，充分發揮各自的優勢，讓會計報告盡可能給報告使用者提供最充分且符合市場實際情況的信息。
（二）在會計計價中，進行財產清查時資產評估往往必不可少。
按照相關財務制度，會計計價中需要定期或者不定期的進行財產清查，并根據清查結果進行賬務調整。對于盤盈的實物資產，需要對進行資產評估確定其現實價值，以資產評估結果入賬，這個時候資產評估就是必不可少的。
（三）在對外投資中，資產評估定價是會計計價的基礎和前提。
企業對外以實物資產或無形資產投資，如果以賬面價值直接計入被投資企業，實物資產往往價值非常低，有的無形資產賬面價值為0，為什么？投入研發的費用直接被分攤作為以前的費用了，賬面價值沒有反映，就算反映也只是成本，一些專利等無形資產，其實際價值可能比投入部分上漲了幾十倍或者上百倍，必須要進行資產評估確定其價值，并根據評估結果入賬，這是相關會計準則的要求。
（三）盡快制定財務報告利用資產評估結果的相關準則。
中國資產評估協會已于2007年頒布了《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，在實際工作中，以財務報告為目的的報告越來越多。曾經有一個上市公司公布了一項土地資產賬面價值為5000多萬元，但在財務報告時點的實際評估價值達到3億元，而企業在賬面上一直以歷史成本記錄，沒有進行調整，本次評估結果公布后立刻引起股價連續多個漲停。這充分體現了資產評估對財務報表的修正作用。當然會計準則中關于公允價值也提到了很多，財政部在很多文件中也引入了公允價值的概念。但財務報告如何使用資產評估結果進行修正？關于這方面的具體操作性的準則還非常欠缺。需要有關部門盡快制定更具可操作性和更加細化的具體準則。
（四）評估界與會計界的協調發展勢在必行。
資產評估與會計盡管在遵循的理論、工作程序和方法上有各自的特點，隨著新會計準則的實施，會計與資產評估的聯系已經變得更加緊密，二者既相互依存，又需要相互合作和支持，達到共同更好的發展。在今后的一段時間里，會計需要學習和研究資產評估，包括評估技術，并及時向資產評估界尋求技術支持；反過來，新會計準則也給資產評估界提出了新的研究課題，提供了更多的發展空間，比如，由于物價波動比較大，注冊會計師在編制報表提取減值準備時，僅憑賬面歷史價值無法準確的進行減值準備的測算，需要借助資產評估師了解資產的現值。當然，資產評估行業要更好地服務于財務報告，這也對資產評估師提出了要求：注冊資產評估師要抓緊學習并掌握新會計準則，研究和掌握以財務報告為目的的資產評估的具體規范和技術要領。隨著財務報告使用者對會計報表披露資產現值需求的提高，資產評估必將更好地為會計服務，財務報告也將為報告使用者提供更豐富、更充分、更準確的信息資料。因此我們應該加強評估界與會計界協調與合作，實現評估界與會計界的有效互動，促進各行業的共同發展。
（作者單位：湖北永業行資產評估咨詢有限公司）
參考文獻：
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[3]姜楠.資產評估學. 大連：東北財經大學出版社，2009.
關鍵詞：企業價值 評估理論 綜述 成本收益法
0 引言
企業價值評估理論與方法在西方等發達國家己經比較成熟并被運用于評估實踐中。對現有的理論研究成果進行梳理、分析和深化，使其形成一套嚴密、前后一貫的理論體系，對指導企業價值評估實踐和建立適合我國企業價值評估的新方法以及推動評估理論研究的發展都是十分必要的。
1 國外研究綜述
企業價值評估作為一個行業產生在西方國家已有百余年的歷史，在這上百年的時間里，西方國家的許多學者對企業價值評估也進行了大量的理論研究。
國外學者對評估方法的研究主要側重兩個方面，一方面是對三種基本途徑的深入分析和運用，同時將金融理論中的方法與評估方法相結合。Elli Pagourtzi等將評估方法劃分為傳統的與先進的方法兩種。認為傳統方法有比較法、成本法、收入法、回歸方法、利潤法以及承包商法。先進方法有ANNs經驗定價法、空間分析法、模糊邏輯及ARIMA模型。另一方面，注重于對各項資產進行專門的研究，形成與該企業價值資產對應的模型，使其研究更具實用性和可操作性。如Mary B. Cain研究了電力設備的估價模型；Olena Borissiouk and Janos Peli研究了研究與開發工程的估價問題；Dekke與De Hoog、William Brent Carrer建立了知識資產價值的評估模型。
國外關于資產評估基礎理論的研究較少，且比較零散，研究內容歸納起來主要包括企業價值評估各組成要素和資產評估理論基礎兩部分。其中，Frederick M.Babcock第一個指出方法的選擇要依賴于評估目的與特定資產，指出了評估程序開始前確定評估目的的重要性；Ratclif以評估假設為基礎來分析評估理論概念。經濟理論基礎是企業價值評估理論研究的基石，國外關于企業價值評估理論基礎的研究主要集中于討論資產評估中價值的概念、企業價值評估理論與相關經濟學理論的關系等內容。
2國內研究綜述
如何正確運用己有的企業價值評估理論為我國的經濟發展服務，形成有中國特色的資產評估理論，我國學者和資產評估從業人員進行了大量的探討。
2.1 關于企業價值評估計價標準性質的研究綜述
關于企業價值評估的計價標準是價格還是價值的討論，是我國早期企業價值評估理論研究的重點之一，在很多書籍和文章中都有涉及。其中，一部分學者認為企業價值評估的計價標準是價格，如彭桃英提出“資產計價就是用貨幣來計量資產的價值，具體表現形式是價格”；紀益成在分析企業價值評估計價標準與資產評估方法的關系時，“認為計價標準是用來說明資產評估價格的內涵的，并提出了現行市場價格、變現凈值價格、清算價格、重置成本價格、收益現值價格、歷史成本價格和稅基價格等計價標準”等等。
隨著理論研究的不斷深入，更多的學者形成共識，認為企業價值評估的計價標準是價值。其中比較有代表性的有，韓傳模提出，評估標準是資產的一種內在價值尺度；鄭炳南、劉永清認為企業價值評估計價標準的性質應是價值，其內容包括要素價值和經濟價值兩類。
2.2 關于企業價值評估類型的研究綜述
1997年底，隨著我國資產評估基本準則制定工作的開始，關于企業價值類型的理論研究越來越多地側重于對具體企業價值類型含義及其應用的分析。姜楠對企業價值評估類型的四種分類分別進行了分析，并指出以企業價值評估基本假設為依據進行分類，以及把企業價值評估類型分為市場價值和非市場價值比較科學合理的。此后又深入分析了市場價值和非市場價值應如何定義。
周叔敏分析了國際上市場價值概念和價值類型體系在我國如何應用的問題。王誠軍深入分析了市場價值的涵義及其在資產評估中的重要作用；李海英，王建中分析了評估實務中常用的價值類型的含義及其選擇問題；程鳳朝重點研究了以資抵債過程中的企業價值評估問題，認為抵債時使用的是非市場價值中的某種形式，資產管理公司處置抵債資產時應選擇強制變現價值。馬小琪在對價值理論以及國外學者關于資產評估價值類型的研究分析、總結后，提出資產評估應以市場價值作為價值標準。
2.3 關于企業價值評估方法的研究綜述
我國關于企業價值評估方法的研究主要側重兩個方面，一方面是對評估方法選擇及其與價值類型關系的探討，如盧永海、陳曉萍分析了資產評估計價標準如何約束評估方法的選擇。
另一方面，我國更多學者側重于研究各種具體評估方法在不同類型企業價值評估中的應用，其中比較有代表性的研究成果主要有：鄭炳南、劉永清從評估時的總量、內容構成等方面分析了整體企業價值評估中成本加和法與收益法的不對應性，并對兩種方法的互驗提出了質疑。同時，還對企業價值評估成本法中重置成本要素構成內容進行了討論。王同律、汪海粟根據層次分析法的原理提出將通過超額收益折現來確定的組合無形資產的價值進行分割的思路與做法。程鳳朝對金融不良資產的價值類型重新定義，并提出和實踐了五種適于不良資產形態和處置方式的評估方法。
3 評述及結論
通過上述分析可以看出，我國關于企業價值資產評估的理論研究是逐層遞進、層層深入的。討論重點從最初的計價標準性質到價值類型的選擇再到企業價值評估方法、準則規范。說明對資產評估理論體系進行研究己經有了一定的理論基礎，為選擇適合我國特殊國情下的企業價值評估方法理論提供了新思考。
對現有企業價值資產評估理論研究內容的梳理和重新排列，體現了企業價值資產評估理論研究的層次和發展趨勢，揭示了其理論研究的實質，其內容依次包含國外研究理論和國內研究理論兩個大方面。通過研究綜述評述，結合市場法和收益法得出適合我國企業價值評估的最新理論，即成本收益法。
參考文獻：
[1]馬小琪，基于博弈論的資產評估機理與方法研究[D]，哈爾濱：哈爾濱工業大學，2006
