發布時間：2023-09-11 17:26:37
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產行業內部審計樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
【關鍵詞】民營房地產財務管理對策
20世紀90年代，隨著我國市場經濟體制的確立，住房的商業化，使得房地產業行業獲得了長足的發展，房地產市場蓬勃發展的同時催生了更多民營房地產企業的出現，房地產行業是一個風險性比較大，資金比較密集的行業，政策性的措施對房地產行業的影響非常明顯，所以在房地產行業處于盈利的樂觀時期的，要注意企業內部財務狀況的管理和控制，防止一旦國家加強對房地產行業調控時導致的資金困難，企業無以為繼境況的產生，因此本文擬就房地產企業內部財務管理存在的問題進行思考并找到解決當前房地產行業存在問題的對策。
一、民營房地產企業加強財務管理的意義
（一）加強財務管理有利于企業合理利用資金
“有很多的房地產企業各個項目公司的核算體系互不相同，財務軟件和核算標準不統一，財務報表不一致，這就難以向管理者提供統一”，加強財務管理，可以使得企業的資金統籌安排，各個崗位各司其職，合理分配，對各個項目進行科學規劃，不能讓資金由于管理不善出現損失，也只有合理利用資金才能夠制定更宏大的公司戰略規劃，企業最終獲得長遠的發展。
（二）加強的財務管理有利于企業行為的規范性
加強財務管理，建立統一的財務制度，使得各個環節能夠公開透明，使得企業財務各項工作照章辦事，依法行事，才能夠避免或者減少企業的財務風險，也只有這樣嚴格規范的財務管理才能夠在法制性的市場競爭中經過大浪淘沙的洗禮脫穎而出，提高企業在市場中的認可度，增強企業的競爭力。
（三）加強財務管理有利于企業員工素質的提高。
加強財務管理，必然要求財務從業人員素質的提高，也只有財務人員素質的提高才能夠使得財務管理的科學化、正規化。因此，加強財務管理使得企業財務從業人員必須積極主動提高專業知識水平，更應該提升相應思想道德水平，從業人員素質的提升，促進了財務管理水平的提升，進而促進了企業的發展。
二、民營房地產企業財務管理存在的問題
（一）融資難的困境
隨著我國經濟的發展，使得越來越多的中小企業活躍在我國經濟發展中在市場經濟活動中扮演著重要的角色，民營企業在促進經濟發展、解決勞動力就業和維護社會穩定方面起著不可忽視的作用。然而，目前國家對于中小企特別是民營企業的政策相比較于國有企業來說明顯的扶持力度不夠，中小企業里面有很大一部分是民營企業，民營企業在發展過程中經常會遭遇到資金短缺的“瓶頸”，民營企業里面的房地產業作為高風險性的資金密集型行業，而房地產產業的資金周轉周期又比較長，所以對于資金的需求更是非常急迫，所以在遇到資金困難情況下，企業規模和行業的高風險性使得在銀行貸款的難度比較大，銀行對于民營企業貸款的各項資質要求比較高，而其他的募集資金的形式諸如股票的發行現階段對于規模比較小的企業是不可能，在目前形勢下也很難發行債券，只能采取非正規渠道的融資，必然加大財務管理的風險。
（二）財務管理風險意識不強
我國民營房地產企業的快速增長本身就是利用了國家住房商品化大好形勢的推動，大好的形勢催生了很多曾經的建筑隊的包工頭通過自籌資金和以往的人脈成立房地產公司，公司成立后更多的注重房地產的施工和銷售方面的管理，從事財務方面的人員更多是自己家族的至親，公司上下各個部門工作統一都由企業主自己來決定，而企業主以及至親的的學歷水平、素質水平、家族的復雜關系網使得民營房地產公司財務管理缺乏明確分工，缺乏專業性。財務從業人員對財務制度不熟悉，業務不精，對工作積極性不強，另外一些財務人員見到領導來了，為了迎合領導，領導怎么說就怎么做，如果再缺乏健全的財務管理制度，的腐敗行為時有發生。
（三）缺乏靈活高效的財務管理制度
健全企業內部財務管理制度是做好企業內部管理的中心環節，只有建立靈活高效的財務管理制度，才能夠規范企業財務的各項財務管理，只有規范化、制度化的財務管理才能提升企業的財務管理水平，促進企業經濟效益的提升。而目前我國民營房地產企業除了財務管理意識不強之外，財務管理模式比較單一，對于項目成本控制和流出資金控制比較嚴格，而對預算管理、資產管理、財務分析等方面重視程度明顯不夠，缺乏有效的內部監督體制，一些民營企業在內部越權行事、人情行事的情況時有發生，導致財務管理混亂。
三、如何提升民營房地產企業財務管理水平
（一）增強企業信用，增加融資渠道
企業的發展過程中難免回出現資金困難的情況，特別對于房地產公司周轉周期比較長，遇到資金鏈斷的情況時有發生，這個時候向銀行貸款是一個風險性比較小的融資方式，但是目前的銀行貸款對于貸款的企業資質有嚴格的要求，具有良好信用的企業才能夠在市場的激烈競爭中獲得更多可利用的資源，民營企業在日常工作交往中堅持誠信交往，提升自己在行業內的信用水平，也只有信用水平的提升，才能夠增加自己在融資方面的信譽度，獲得更多的可供支配的資金。諸如在2011年11月國家已經明確民間融資作為一種合法的融資渠道的情況下，民營房地產企業更應該積極探索有效的民間融資方式。此外還可以尋找擔保機構，進行信用擔保獲得銀行貸款的支持，或者與有實力的大型房地產企業進行合作開發項目，通過與此合作獲得資金的支持和帶動企業管理水平的提高，這些融資方式都要依靠企業自身信用水平的提高。
（二）增強財務管理意識，提升從業人員素質
良好的財務管理需要高素質的財務從業人員的工作配合，所以民營房地產企業管理者應該增強財務管理意識，把加強財務管理作為整個房地產公司長遠發展的不可或缺的重要組成部分，管理者應當首先從自身，從高層抓起，增強領導的財務管理觀念，遵守財務制度和財務紀律。同時，加強財務從業人員的綜合素質培養，強化專業水平測試，提升實踐運作能力，“使財務人員的責任不能簡單地局限在記賬上．要把重點放在財務分析、財務預測、成本控制等方面”，同時也要加強財務從業人員思想道德素質的提升，不做假賬、照章辦事，不徇私枉法，不，采取理論學習和公司的業務實際相結合的原則，提高會計人員的理論水平和實際操作能力。
（三）建立健全靈活高效的財務管理制度
首先要加強企業管理層和財務人員對于建立財務管理制度重要性的認識，健全的財務管理制度對于企業所有員工都是一個比較好的制度保障。財務管理制度的制定應當從民營企業自身實際狀況出發一方面要加強財務人員的專業知識培訓和職業道德培訓，不斷提高財務人員的業務水平和道德覺悟。另一方面健全的財務制度的制定應當包括預算管理、成本管理、資產管理、財務分析等各個方面。統一強調指出財務報表，以保持財務報表的統一性和報表數據的可比性。在獲得通過后，以公司文件形式下發給各個部門以增強制度的合法地位，并且在日常生活中嚴格落實。財務管理制度必須明確崗位職責分工，并確定崗位責任問責制，一旦出了問題，責任到人。
（四）財務管理制度中還應該建立相應的監督體制，確立內部獨立審計，提高財務管理的效率
首先要樹立內部審計為公司業務發展服務的觀念，提高企業管理層在觀念上對內部審計工作的重要性認識，特別是對審計崗位的員工在企業地位的認可，選拔具有專業知識的內部審計人員。其次，要保持企業內部審計部門的獨立性，并且內部審計部門由企業主要負責人來負責管理，以便提升其權威性和操作獨立性。再次，對內部審計職能的擴大化理解。內部審計不僅僅是單向的對企業進行監督的部門，而且還應該擴大審計的業務范圍，讓內部審計也可以對企業進行內部控制審計，績效管理審計、經濟責任審計等一系列的內控建設，發揮審計在公司自我約束機制中的作用，督促和幫助公司建立和健全內部管理和監督制度，定期對內控制度執行情況進行審計、監督，利用內審熟悉情況的特點，針對審計當中發現帶有普遍性、傾向性的問題，提出建設性意見，給企業主當好參謀和助手，在強化審計監督職能基礎上逐步形成規范的內部審計體制。最后，要加強企業內部審計隊伍建設，完整的審計工作不僅要有完善的審計操作標準來規范審計人員的各項行為，也應有一批專業素質較強的審計人員隊伍，因此對于進入審計隊伍的人員應該進行嚴格考核，特別注重內部審計人員的職業道德，注重審計人員的管理。
參考文獻
[1]陳春景.淺析房地產企業財務管理存在的問題及對策[J].中國科技財富,2010(22).
為加強和規范企業內部控制，提高企業經營管理水平和風險行為防范能力，促進企業可持續發展，維護社會主義市場經濟秩序和社會公眾利益，財政部會同證監會、審計署、銀監會、保監會制定并分別于2008年和2010年頒布了《企業內部控制基本規范》和《企業內部控制配套指引》，標志著我國企業內部控制規范體系初步建成。從2011年起，越來越多境內外上市公司與內部控制規范試點公司開始實施企業內部控制規范體系，構建企業內部控制制度；2012年，證監會與財政部也聯合公告，將內部控制規范體系的強制實施范圍進一步擴大到主板國有控股上市公司，標志著我國上市公司的內部控制規范體系進入了分類分批實施階段。這些規章制度的，使得我國上市公司建立健全完善的內部控制制度有了一定的依據和規范。
房地產開發企業不但資金投入大，而且建設周期長，極易受到國家宏觀經濟與政策的影響；從2013年起，我國政府對房地產市場調控政策陸續出臺，調控力度不斷加深，房地產投資的增長速度持續放緩，商品房銷售面積和銷售額同比大幅下滑，商品房庫存壓力繼續加大，使得房地產開發企業面臨巨大的投資風險。鑒于房地產開發企業的特殊性，中國注冊會計師協會在2月了審計風險提示函，要求會計師事務所充分考慮房地產類上市公司所處行業狀況及特點，重點注意房地產開發企業的內部控制體系與風險評估。例如，收入的確認標準、成本費用是否真實、房地產項目是否存在減值跡象、內部崗位設置與會計估計的合理性以及相關事項的披露等。由此可以看出，房地產開發企業審計風險較高的重要原因源于起步較晚，內部控制制度薄弱，未能形成規范的內部控制體系；企業內部存在諸多控制上的缺陷，未能在內部規范部門之間、上下級之間以及崗位之間的制約。
同時當前經濟發展迅速，房地產行業競爭程度不斷加劇，加上國家宏觀房地產調控政策，房地產開發企業為解決當前困難，應該把工作重心從對外發展轉變為對內加強管理。因此，為形成房地產開發企業內部控制規范體系，需要深入研究當前房地產開發企業所存在的內部控制問題，從而提供有針對性的解決對策。
本文對目前我國房地產開發企業內部控制存在的問題進行詳細分析，就存在的問題提出解決對策，為我國內部控制規范政策和監管改進提供借鑒。
二、房地產開發企業內部控制問題
（一）缺乏健全的房地產開發企業內部控制體系
當前中國房地產開發企業發展迅速，但大部分企業內部控制制度不全面，在內部控制環境、控制程序、會計信息系統等方面尚未完善，未能形成健全的、適合企業管理的、有針對性的完整內部控制體系。完善的內部控制體系能讓企業快速健康發展，房地產開發企業內部控制體系存在的缺陷不利于讓公眾確信企業信息的真實性與準確性。
（二）房地產開發企業風險評估環節與內控意識薄弱
隨著我國房地產開發企業的不斷發展，企業內部存在的問題也逐漸暴露，尤其是企業面臨的各種風險問題：一是完善的風險評估體系尚未制定，企業無法有效地采取對應的風險預警機制，使得企業容易遭受到外界環境的影響，可能導致企業破產等情況出現。二是房地產開發企業管理層對內部控制認識較為片面，認為制定內部控制制度就是建立企業內部管理制度，只要執行好現有工作制度，就是較好地實現了內部控制，從而導致了企業內部控制意識薄弱，執行力度不足。
（三）房地產開發企業內部監督管理不到位
房地產開發企業內部的自我監督管理一直被認為是我國房地產開發企業各項經營活動的保障基礎。但目前我國房地產開發企業缺少健全的監督管理機構，企業內部審計部門缺乏應該擁有的獨立性，不能充分發揮內部審計所應有的功能，對內部控制制度執行效果、執行力度、修訂等缺乏客觀獨立的監督，從而導致了房地產開發企業現行的監督管理不到位，執行力度不足。
（四）房地產企業內部人員綜合素質參差不齊
現階段，房地產開發企業內部員工素質參差不齊，員工對企業內部控制制度的理解能力與執行能力差異較大，不能完全滿足企業內部控制制度執行要求，從而影響企業的發展與內部管理水平。房地產開發企業內部控制的執行需要全體員工的配合，若員工不能充分認識到企業內部控制的重要性與必要性，企業快速健康發展就會受到限制性約束。
（五）房地產開發企業工作流程缺乏控制
當前我國房地產開發企業工作流程較為復雜，項目可行性分析、拿地、規劃、市場推廣、成本控制等工作進度緩慢，需要長期進行關注，同時工作流程所蘊含的內部控制是管理層建立健全內部控制制度的關鍵。但鑒于房地產行業擁有巨大的利潤空間和市場需求，很多房地產開發企業只注重結果，降低了對分散的工作流程的關注度，缺乏工作流程內部控制，甚至忽略了對工作流程的不斷優化與完善。
（六）房地產開發企業內部控制信息溝通不暢
內部控制理論中提出了內部控制信息共享有利于企業員工之間的溝通，也有利于加強各部門之間、工作流程之間相互牽制與聯系。隨著房地產開發企業規模的不斷擴大，管理層次較多，容易出現權責分工不明、工作效率低、內部控制溝通不暢等問題。房地產開發企業雖然大部分建立了內部信息溝通渠道，但是在實際中應用效果不佳，一方面缺乏上下級的有效溝通，只是簡單的從上到下傳達工作，缺少及時反饋；另一方面內部職能部門之間協調性較差，不能有效快速傳達內部控制信息，影響企業內部控制的有效運行。
三、房地產開發企業內部控制問題解決對策
（一）建立健全完善內部控制制度
建立完善的內部控制體系以及健全的內部控制制度是房地產開發企業當前解決內部控制問題的首要任務，主要包括建立針對企業工作流程的內部控制制度與完善內部控制的自我評估制度。
（1）建立針對企業工作流程的內部控制制度。當前房地產開發企業內部控制制度的出發點是如何控制企業內部的工作流程，但房地產開發企業的內部控制制度要根據企業的工作流程，將各項主要工作和經營活動納入內部控制制度管理的范圍內，具體的來說是要制定企業內部工作制度體系。例如，建立不相容崗位相分離的授權審批控制制度，保證崗位上的相互制約；建立預算資金管理內部控制制度，強化預算資金的監管，防范舞弊現象的發生；建立會計獨立核算內部控制制度，保證會計核算的準確性與及時性，等等。
（2）完善內部控制的自我評估制度。除了建立針對企業工作流程的內部控制制度，房地產開發企業還需重視內部控制的自我評估制度的建立，開展定期或不定期的內部控制制度評估，對內部控制進行評價考察，分析其現階段存在的問題，針對這些問題，如何修正與完善，從而使得內部控制制度越來越健全。通過實施內部控制的自我評估制度，發現現有內部控制制度存在的問題，并針對問題進一步實施準確且有針對性的措施，改進企業內部監督，更好地完善企業內部控制制度，促進企業健康快速發展。
（二）加強內部控制法制建設
許多國家都已經頒布相關法律法規規范企業內部控制的建設，如美國、日本、韓國等，而當前我國的房地產開發企業內部控制法制建設依舊處于部門規章層面，并未上升至國家法律層面，沒有強制的法律約束力。內部控制要得到有效執行，內部控制信息能及時準確披露，投資者與企業信息不對稱問題得以緩解，國家立法機構需要加強企業內部控制的法制建設，使得企業能夠有法可依，違法必究，加大對隱瞞內部控制缺陷、虛假披露內部控制有效性的直接人員的處罰力度。
（三）強化內部審計
內、外部審計人員對內部控制制度的監督與評估是房地產開發企業保障內部控制制度有效性與開展內部控制工作的重要組成部分。當前房地產開發企業所暴露出來的內部控制問題，實際上是內部審計評價工作與外部審計監督工作不嚴格密切相關。我國企業內部控制實踐普遍存在重建設、輕執行與監督的現象，內部控制評價走過場及外部審計審核走形式。因此，房地產開發企業需要加強內部審計部門對內部控制的評價工作，強化外部審計對內部控制的監管責任，才能更好地建立企業完善的內部控制工作。
同時房地產開發企業要積極發揮內部審計對內部控制的積極促進作用，具體做法：一是要設立獨立性較高的內部審計部門，是內部審計工作能獨立有效地開展。二是要明確內部審計部門的具體職責，明確獲取的審計信息是真實可靠的，確保其監督職能有效發揮。三是注重內部審計工作人員的素質，通過業務培訓等方式提升工作能力。四是要改進房地產開發企業內部審計的運行機制，規范內部審計工作程序，明確參與各方的職責行文，確保內部審計工作的準確性。
（四）拓寬企業內部控制體系
隨著房地產開發企業不斷擴大發展，分、子公司的數量逐漸增多，企業不僅應關注自身的內部控制體系的建設，同時也要規范分、子公司的內部控制制度，在充分考慮分、子公司的工作特點與業務范圍，協助建立健全完善的內部控制制度，保證企業整體內部控制制度的完整性與一致性。若分、子公司存在內部控制缺陷，企業總部也有不可逃避的連帶責任。因此，房地產開發企業需要拓寬企業內部控制體系，保證整體內部控制體系的健全與完整。
（五）提高內部控制缺陷披露質量
我國目前沒有明確指出內部缺陷的認定標準、內部控制缺陷沒有嚴格的等級劃分以及未披露內部控制缺陷整改措施等等，政府相關部門需要針對內部控制缺陷衡量、整改等進一步完善，出臺相關政策，讓房地產開發企業對自身內部控制存在的缺陷有所了解，如何準確披露內部控制缺陷、如何按照國家規定進行整改等有據可循。因此，政府需要完善房地產開發企業內部控制缺陷披露機制，提高內部控制缺陷披露質量。
四、結論
由于房地產企業內外環境日益復雜、市場競爭日益加劇，完善內部控制、加強風險管理、提升企業核心競爭力已是房地產企業面臨的重要命題。內部審計作為內部控制的重要組成部分，對控制風險、提高企業的經營效益和管理水平，具有重要意義。論述了房地產企業加強內部審計的必要性，針對內部審計存在的問題，對如何加強房地產企業內部審計提出了思考和建議。
【關鍵詞】
房地產；內部審計；建議
一、房地產企業加強內部審計的必要性
（一）有利于企業建立健全內控制度，加強管理
一方面，通過內部審計對企業內控制度的健全性和有效性進行評價，可及時發現內部控制方面存在的問題，提出針對性、建設性的意見和建議，改善企業經營活動；另一方面，由于內部審計人員熟悉企業各部門的內控程序和業務流程，并具備法律、稅務、工程、財務、投資等方面的專業知識，內審部門可向管理層提供企業運營中的合法性、舞弊行為以及內控制度是否有效的信息，并提出改進建議，為領導決策提供咨詢服務，成為領導的參謀和助手。
（二）有利于管理和評價企業經營風險
房地產行業涉及面廣、資金需求量大、項目周期長、資金回收慢、經營風險大等特點，加強風險管理是房地產企業面臨的重要課題。基于風險導向的內部審計，通過對企業內部控制制度執行情況進行審計，可及時發現其存在的經營風險和財務風險，采用系統化、規范化的方法，審查和評價企業的風險管理機制，對企業風險識別、風險評估以及風險應對過程的適當性和有效性，提出改進建議，從而實現改善企業風險管理的目的。
（三）有利于加強項目的全過程成本控制和資金管理
內部審計人員在參與施工成本控制過程管理中，通過對各種開發成本進行預測、計劃、過程控制、統計分析，及時糾正項目成本管理過程中的各項偏差，把各項費用盡量控制在預算范圍內；通過開展資金內部審計，一方面可以及時發現資金收支中存在的問題，督促有關部門采取措施及時進行制止和糾正；另一方面可以通過審核資金使用合理性，有效控制資金額度的使用，從而實現資金的合理利用。
（四）有利于實施房地產項目經濟效益評價和經濟責任評價。
房地產項目經濟效益評價主要是評價房地產項目的技術經濟指標、總投資估算、開發周期安排、銷售收入和稅金估算、投資計劃與資金籌措、財務收益指標等；經濟責任的評價是內部審計部門從定性與定量兩個方面評價企業領導和關鍵崗位人員任職期間所在部門、單位的資產、負債、權益和損益的真實性、合法性和效益性，以及有關經濟活動應當負有的責任進行綜合分析和評價，為內部考核和考評干部提供依據。
二、房地產企業內部審計存在的主要問題
（一）對內部審計認識不足，無法有效發揮內部審計的權威性和獨立性
內部審計工作的成功與否很大程度上取決于內審部門的獨立性與權威性。大多公司領導對內部審計的職能和作用認識不足，內部審計部門在企業層次較低，甚至隸屬于財務部門，缺乏獨立性；其次對內部審計支持力度不夠，影響了其對內部審計資源的投入，包括人力、物力、財力、技術支持，資源限制在一定程度上影響了績效審計的開展，影響了內部審計效能的發揮。
（二）審計方式和技術手段落后，無法滿足現代企業風險管理要求
審計實施上，大多停留在以財務審計為主的審計模式，審計工作未擴展到成本管理、內部控制、決策咨詢、風險管理等各方面；審計目標上，主要是查錯防弊，維護企業資產的安全，財務數據的真實性與完整性的審核，審計目標未考慮通過加強管理以增加企業價值；審計方法上，局限于對報表、賬簿及憑證等財務資料的核查，分析各項財務數據是否正常，對實物資產進行盤點等方面，對內部控制、經濟責任、管理效率的審計涉入不深；審計技術上，對于計算機、網絡等信息技術的運用目前也僅限于文檔處理、電子表格的運用方面，沒有很好地運用計算機輔助進行管理審計，影響了審計工作效率的提高。
（三）審計機構設置不健全，內部審計人員專業勝任能力不足
首先，由于內審機構不健全，設置不合理，無法有效發揮內部審計效能；其次，內審人員綜合素質較低，人才結構不合理，主要是：人員選聘上，內部審計人員較多是從財務人員中選擇，知識結構單一，缺乏工程預結算、工程管理、風險控制、信息技術等知識儲備，專業勝任能力不強，無法應用現代審計理念開展風險導向型審計。
三、加強房地產內部審計的思考和建議
（一）健全內部審計機構，保持內部審計機構獨立性和權威性
內審部門的獨立性在很大程度上受到內部審計機構層級的影響。一般來說，層級越高，內審部門的獨立性越強，內審部門應當隸屬于企業的最高管理層，接受其領導和監督，以確保內部審計工作的獨立性，如在董事會下設審計委員會是比較理想的模式。企業高層領導應在政策上、資金上支持內審工作的開展，具體是：內審負責人的任免企業最高管理層任免；賦予內部審計負責人參加有關經營決策、投融資、內控制度、財務管理等方面的會議；對于審計報告反映的問題建立審計問題跟蹤臺賬，及時督促整改、落實；堅決打擊對內部審計人員的報復行為，各部門應有效配合內部審計工作，創造良好的內部審計環境；內審部門在工作中遇到的困難與干擾應協調解決等。
（二）拓展審計思路和模式，提高內審服務質量
一方面，可將部分審計業務外包，充分利用社會審計資源，提高審計服務企業能力，內部審計機構做好管理和監督服務，例如工程審計中對工程造價和招投標環節的審計可委托造價事務所進行，對建設程序、施工質量、施工進度的審計可委托監理單位進行，對設計環節的審計可委托設計單位進行；另一方面，建立信息共享機制，由于紀檢監察部門收到群眾舉報線索較多，具有豐富的辦案經驗，內部審計機構對財經法規、項目公司財務狀況比較熟悉，對于一些舞弊和個人經濟案件，可以聯合作戰，發揮協同優勢。
（三）實施開發項目的全過程審計，明確階段審計重點
工程項目全過程審計是房地產業內部審計的重點，包括工程造價審計、竣工決算審計和工程管理審計，它是財務管理與工程管理審計的有機結合，將風險評價、內部控制、效益跟蹤、監督檢查貫穿于建設項目全過程管理中，在促進相關管理單位提高投資效益方面發揮重要作用。審計部門可以介入房地產開發過程中的招投標、結算、工程管理、合同簽訂、銷售管理、財務決算等環節。
在項目開發初期，要重點關注內控制度的建立和執行，財務管理和會計基礎工作、招投標管理、項目前期成本、管理費用上；在項目開發中期，要特別關注合同管理、采購與驗收、內控制度的完善和工作流程的細化、開發成本、開發間接費用、財務費用上；在項目開發后期，要重點關注房屋銷售款、工程結算辦理和成本及稅金核算上，加強項目盈虧的審核。
（四）強化績效審計，提升審計質量
地產企業在建立一套可行的績效標準和指標評價體系的基礎上，可以實施將經濟性、效率性、效果性相結合的全面績效審計。一方面，可以對重大資金、重大項目和高風險環節進行重點審計，比如對資金分配使用的合理性和項目的效益性進行審計，審查項目的投資價值、技術可行性和經濟效益，審查工程質量情況，審查物資采購和招投標程序的合法、合規性，審查合同簽訂情況，審查項目建設計劃與執行情況，審查項目投入后的運行效率和效果等。另一方面，建立審計案例備查制度和審計事項備忘制度，將好的審計案例可以作為業務指南以后備查，同時對審計發現的有價值的審計線索可以備忘錄的形式記錄下來，為今后更好開展該項目的追蹤審計工作提供借鑒。
（五）開展風險導向型內部審計，實現內部審計為企業增加價值功能
房地產企業是資金密集型企業，其開發項目具有位置分散、一次性、獨立性、高投入、建設周期長等特點。地理位置分散、一次性及獨立性使每個開發項目各具特點，管理復雜多變，增加了舞弊行為的可能性。內外部經營環境的日益復雜使“風險”成為企業管理的一大核心概念，風險導向審計是實現內審職能的重要途徑，在對企業所處社會和行業的宏觀環境、戰略目標和關鍵經營環節分析的基礎上，在審計過程中以企業風險分析評估為導向，根據量化的風險分析水平排定審計項目優先次序、審計范圍與重點，對企業的風險管理、內部控制和治理程序進行評價，進而提出建設性意見和建議，實現為企業增加價值的功能。風險導向審計將審計戰略提高到企業目標層次，審計計劃建立在科學風險評估的基礎上，審計資源的分配更為合理，提高了審計的效率和效果。
（六）充實審計隊伍，提高內審人員素質和知識水平
首先，在內審人員選聘上，充分考慮團隊知識結構的完整性，不僅配備精通財務、審計的審計師，還可配備造價工程師、監理工程師以及懂法律、懂設計、懂合同、懂管理的人員，有利于實施房地產全過程開發審計；其次，全面了解房地產各個業務環節，掌握項目從立項、建設、驗收每個環節涉及的內容及重點，全面學習相關法律法規和企業內控制度，熟悉整個經營管理過程，確保做到公正、客觀、守信，嚴格按審計準則和職業道德規范工作，確保審計工作在透明、受監督的環境下進行；再次，不斷加強對內部審計人員培訓力度，定期進行系統業務培訓，特別是績效審計技術和技能的培訓。
參考文獻：
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[2]馬洪亮.房地產公司風險導向內部審計案例分析.中國內部審計，2012（10）
關鍵詞：房地產企業 內部控制 存在問題 對策
一、前言
內部控制是單位為了實現經營目標，保護資產安全、完整，確保會計信息可靠，在合理分工的前提下，在單位內部采取自我調整、自我約束、評價和控制的一系列方法和程序。近些年來雖然房地產企業發展迅速，但是其投資數額大，周期長的特點也給企業內部控制帶來了一定的困難。內部控制是企業加強管理，提高競爭力的有效手段，良好的內部控制制度能為企業營造良好的環境，如果不重視內部控制，必然會影響房地產企業的長遠發展。因此，強化房地產企業的內部控制有非常重大的意義。
二、我國房地產企業內部控制存在的問題
（一）房地產企業對內部控制的認識不足，風險意識淡薄
目前我國大多數房地產企業都缺乏對內部控制的正確認識，理解片面。內部控制作為一種制度不能直接為企業帶來經濟效益，它是通過對各部門經濟活動的調控，在實施過程中逐漸體現出來的。有些房地產企業認為內部控制制度可有可無，只把精力放在崗位、分工的設置上，缺乏長遠眼光；有些房地產企業企業雖然設置了內部控制制度，但是執行力度不夠，在實際工作中通常都是敷衍了事，態度散漫。此外，隨著市場經濟的日漸成熟，各種未知的、已知的風險也逐漸涌現，大多數房地產企業往往對競爭引起的外部風險比較敏感，卻很少意識到企業由于內部控制不當帶來的風險。比如，房地產企業投資新項目時，不進行風險評估就草草了事，導致中途出現諸多問題。
（二）房地產企業內部控制體系不健全
當前大多數房地產企業的內部控制制度不夠全面，在控制環境、會計核算和資金管理方面都存在問題，導致企業會計工作混亂、信息失真現象嚴重，極大的破壞了房地產企業的正常運轉。房地產企業需要大量投入資金，一般采用預售的方式銷售房屋，在較短時間內付款的情況很少，這樣導致在進行會計核算時，有些細節就難以顧及，也加重了收入確認方面的難度。另外在很多房地產企業中，缺乏對資金的有效管理，沒有對資金使用的方向、用途編制預算方案，或者是不按照實際情況編制預算方案，使資金的使用方向偏離整體軌跡，導致企業資金緊張，造成巨大損失。
（三）房地產企業內部控制監督不到位
當前，雖然大多數房地產企業已經在單位里建立起內部審計機構，但是該機構和人員并沒有發揮其應有的作用，缺乏獨立性，職能有相當大的一部分與財務部門的工作重疊，甚至在有些中小型房地產企業里由財務人員兼任審計人員，顯然無法起到監督、約束的作用。在外部監督方面，我國目前已經形成了包括政府監督、審計監督、社會監督的一套監督體系，但是各部門監督標準不一致，功能交叉重復，缺乏有效的溝通，管理比較混亂，也沒有真正發揮作用。
三、完善房地產企業內部控制的對策
（一）提高企業領導對內部控制的重視，引進風險機制
內部控制是一個過程，它不是僅針對某個環節、某個部門的控制，需要企業全員的參與才能發揮效力。其中單位領導發揮的作用是不容忽視的，沒有領導的支持，內部控制只能流于形式。因此，房地產企業的領導要不斷的更新思想，充分認識到加強內部控制的重要性，根據企業業務情況制定內部控制制定。另外，企業要及時把握內外經濟環境的變化，防范風險，適時引入風險評估機制。比如利用SWOT分析法來評估企業內控系統，分析各因素變化給企業帶來的風險，減少損失。
（二）建立有效內部控制方法
首先，要加強業務控制。房地產企業內部崗位設置要遵循不相容職務相分離的原則，權責明晰，這樣可以有效遏制串通舞弊現象，當出現錯誤和問題時，能細化到個人。其次，嚴格執行授權批準控制，房地產企業在處理各項業務時，要經過上級領導批示，重大事項需要經過集體討論決定。最后，要完善財務控制。主要包括會計系統的控制、預算控制和財產保全控制，要求房地產企業必須根據統一會計制度建立適合企業發展的會計制度，財務部門實行崗位責任制，建立起高效的控制體系。企業要加強預算控制，根據業務發展情況編制預算方案，合理使用資金，節約資源，另外引進財務信息系統，為各級用戶設立權限，及時更新信息，確保資產的完整性和安全性。
（三）完善資金管理
根據房地產企業投資金額大、風險高的行業特點，必須完善資金管理，才能有效的提高資金的利用率，從而降低風險。在管理資金的過程中，要重視對現金流的管理，觀察分析財務報告中現金凈流量及相關指標，預測企業面臨的危機，更好的規避風險。若是房地產企業的利潤不斷上升，而現金流量卻在減少，可見企業的實際效益下降，要引起領導的重視，當利潤額超過現金凈流量時，表明企業披露的利潤不真實。與利潤額相比，房地產企業的現金流量更能反映企業的財務狀況，因此企業應當及時評估現金凈流量，早日采取措施。
（四）加強審計監督力度
為了保證內部審計真正切實發揮作用，房地產企業應當保持單位內部審計機構的獨立性，避免受到企業領導或其他部門的影響，獨立、客觀的進行監督、檢查。審計人員要敢于發現問題，對于內部控制中的薄弱環節，要分析原因，及時向領導反映，并提出改善的建議。同時也不能忽視政府監督、社會監督的作用，各部門要加強交流，通力合作，做好本部門的工作，將房地產企業置于內外部監督的系統內，提高企業效益。
參考文獻：
關鍵詞：房地產 企業內部 管理策略
中圖分類號：F293 文獻標識碼： A
前 言：眾所周知，企業的內部管理會受到來自戰略發展、內部空盒子、內部監管等多方面因素的影響和限制，其中，隨著現代企業管理制度的進一步確立，內部控制的管理地位逐步顯現。在企業內部，需要進一步明確各自的權責，承擔著管理權、監督權、決策權的管理層應該與各部門員工之間形成更加緊密的配合與溝通，以便進行日常的協調、監督和考評，從而不斷優化房地產企業的現有發展模式，幫助企業獲得更多的經濟效益。不少房地產企業在加強內部控制管理之后，企業的整體管理水平和抗風險能力都有了較為明顯的提高，尤其是內部控制信息披露制度的建立，使得房地產企業能夠有機會朝著更加穩定、健康的方向發展，從而實現企業價值最大化的財務管理目標。
一、房地產企業內部控制管理的主要問題
（一）內部控制環境建設薄弱。目前，一些房地產企業給公眾留下了過分追逐利益、缺乏社會責任感、公信力差等印象，這同房地產企業內部控制建設滯后，內部控制環境薄弱息息相關。我國房地產企業大多存在內部控制流程不合理，內容不完整的問題。首先，有些房地產企業對內部控制的重視程度不夠，即便建立了內部控制管理制度，但是卻未能有效執行，僅僅只是為了應付有關部門的檢查、審計，平時就將其束之高閣。長此以往，不僅導致企業財務會計信息質量下降，甚至還出現了各類違法違紀現象，嚴重擾亂了我國社會主義市場經濟秩序。其次，還有一些房地產企業只開展了一些最基本的內部控制操作，并沒有系統化，尤其是自我防范與約束機制的缺失，導致企業內部控制管理仍舊停留在事后控制的階段。最后，一部分企業在設計內部控制管理流程時，未能充分考慮到自身的實際狀況，導致內部控制流程脫離實際，不符合企業規模、業務特點的需求，控制效果不佳。
（二）缺乏合理的收入成本核算方法。我國房地產企業普遍存在收入成本核算不合理的狀況。客觀來看，房地產企業開發周期長，從獲得土地到開發完成至少需要1-2年，其間極有可能發生投入產出比不合理的情況。在項目開發初期，需要大量的資金投入，此時并沒有開始產生收入，因此收入費用無法配比，即便產品已經全部預售，預售款也不能確認為收入。除此之外，房地產企業的成本載體是建設工程整體，按照樓層或者戶型為單位的銷售方式，也會造成單一樓層或戶型與整體成本難以匹配的情況。
（三）缺乏必要的風險管理機制，尤其是在工程項目管理中存在較大漏洞。從目前的情況看，房地產企業在從事項目開發的過程中會遭遇到各種各樣的風險。縱觀當前的房地產企業，大多數對于項目風險的控制和化解能力都較為薄弱，普遍存在著風險控制意識不足、風險控制手段匱乏、技術落后等問題，嚴重制約了房地產企業內部控制管理水平的提高。以工程項目分包風險為例，某些房地產企業在進行工程分包的過程中，并沒有嚴格按照設計部門的文件對分包企業的資質、業績、水平、業績等核心指標進行深入考察，甚至出現將承包工程的主體分包給缺乏必要資質的公司，該項工程的開發風險可想而知，一旦出現問題，可能會給房地產企業帶來毀滅性的打擊。
（四）風險評估執行力薄弱
房地產企業的發展和壯大，企業存在的風險問題也會越來越突出，由于內部控制制度的不健全，內部控制意識弱影響了風險評估體系發展和執行力度，對風險沒能及時進行預警措施，導致了房地產企業經營的風險擴大的嚴重后果。
二、強化房地產企業內部控制管理的對策
（一）創造良好的內部控制環境。治理機構、組織設計、權責分配、企業文化、人力資源政策、內部審計等都是構成企業內部控制環境的重要要素，也是企業實施內部控制的基礎。為了創造良好的內部控制環境，房地產企業可以從以下幾個方面入手：首先，重視完善公司治理結構，突出公司管理層的作用。內部控制的順利實施需要以健全的公司治理結構為前提，公司領導者既是法人治理結構的主體，同時也是內部控制的推行者，由此可見，只有最大限度突出公司管理層的作用，才能形成深入貫徹內部控制管理制度的風氣。其次，重視對內部控制管理意識的培訓。房地產企業需要從上至下提高對內部控制的重視，充分意識到企業所面臨的發展形勢，通過定期的培訓，掌握內部控制設計和實施的基本理念及原則，建立內部控制管理的長效機制，保證內部控制的順利實施。
（二）強化成本控制，提高企業整體競爭力。目前，成本控制已經逐步成為了房地產企業的核心競爭力之一，科學的成本控制需要以健全的內部控制管理為依托。“粗放型”、“集約型”是現代成本控制的兩項分支。“集約型”的成本控制要求企業通過改進生產技術水平來優化生產流程和生產工藝，在此基礎上實現降低成本的目標。“粗放型”的成本控制則是在維持現有生產技術、工藝不變的基礎上，通過減少材料使用來降低成本的方法。現代成本控制將二者進行有機結合，即在提高生產技術、工藝的情況下，通過合理下料來降低實際成本。在成本控制方面，地產龍頭萬科實施了成本對標管理，也就是通過行業對比、標桿學習的辦法對成本進行持續優化。在實際工作中，萬科采用成本軟件，對項目運作過程中的所有成本信息實行計劃管理和動態跟蹤記錄。具體來說，在項目實施之前，子公司會根據總公司的要求，編制項目成本計劃并上報公司管理層進行審批，無誤反饋后再執行；項目正式運行后，成本管理部門需要定期對成本做出預測和調整，也就是前文所說的動態跟蹤管理。與此同時，總公司還會不定期開展成本抽查等工作，從而保證子公司反饋成本信息的真實性和準確性，起到及時的監督作用。
（三）根據內部控制風險管理框架的要求，建立風險管理機制。客觀來看，房地產行業屬于高投入、高回報、投資期限長、風險較高的行業，這些特性都決定了房地產行業較之其他行業來說有著更高的風險。如果房地產企業缺乏對各項風險的管理措施，那么最終可能導致企業經營的失敗。鑒于此，房地產企業的管理者要樹立正確的風險管理理念和風險意識，在此基礎上，建立具有實際可操作性的風險管理機制，全面提高企業的風險管理水平。具體來說，房地產企業在取得土地、開發建設、房屋銷售等各個環節，都會受到來自企業內外部各種因素的影響，面臨的不確定較多，因此，建立起風險識別、預警、評估等措施十分必要，以便對財務風險和經營風險進行控制。首先，房地產企業的風險管理主要針對事前預防，通過對內部控制環節的規范，降低企業面臨風險的可能。其次，房地產企業還應盡快建立起內部風險監督機構，重點對高風險領域進行檢查，及時發現潛在的風險，從而執行風險轉移措施，降低風險可能帶來的損失。最后，房地產企業必須意識到風險管理是一項長期工程，并非一蹴而就，而是貫穿于企業內部控制的全過程。以萬科為例，2010年度，萬科除了參照財政部等五部委聯合的《企業內部控制基本規范》及深交所《上市公司內部控制指引》等相關規定，堅持以風險導向為原則，對公司的內控體系進行持續的改進及優化，以適應不斷變化的外部環境及內部管理的要求。根據企業風險管理需要和內部控制基本規范的要求，萬科對組織結構進行了優化調整，將總部財務管理部調整為財務與內控管理部，下設稅務管理部和法務部，將風險管理部調整為審計監察部。通過這些調整，房地產企業嚴格按照內部控制風險管理框架的要求，靈活運用風險控制手段，及時發現內部控制的薄弱環節，并提出具有針對性地改進意見，從而進一步提升企業管理水平。
（四）完善內部監督機制，強化執行能力。加強對企業員工的素質進行內部控制體系的培訓，提高素質，增強企業內部控制的責任感和意識，合理配置內部審計機構的工作人員，保證工作的獨立性
三、結束語
綜上所述，房地產企業在自身不斷發展壯大的過程中，逐步建立起完善的內部控制管理制度具有十分關鍵的作用。然而，在實踐中我們必須看到，內部控制制度的實施遠比想象中來得艱辛和復雜。如何將內部控制理論中的概念、要素、框架、結構，與我國房地產企業的實際經營管理活動相結合，從而真正將內部控制所涉及到的設計、評價、改正等核心措施一一落實到位，才是房地產企業進行內部控制管理的最終目標。
參考文獻：
[1]張春峰.淺議房地產內部控制制度[J].現代商業，2011（26）.
一、房地產企業進行內部控制必要性
（一）內部控制是單位為了保證實現經營管理目標
內部控制是現代企業加強管理，提高經營效率，實現經營方針和目標的有效工具和手段，房地產企業受外部環境影響較大，有效的內部控制能夠抵御風險。另外消費者對開發品質要求越來越高，項目成本不斷上升。只有加強和規范企業內部控制，才能促進企業可持續發展，實現企業利潤最大化的經營管理目標的實現。
（二）內部控制是加強宏觀調控對房地產經營的要求
企業的資金、人員、市場等發展到了一定的規模，使得企業的機構設置、財務管理水平和人力資源的配備等方面需要進一步的發展，以適應企業發展的需要。土地是房地產企業的重要組成部分，屬于國家所有，受國家宏觀調控影響大，通過經濟杠桿、價值規律引導房地產企業達到供需平衡。從宏觀上從嚴管理企業，實現管理創新，使傳統的管理模式向現代企業管理過渡，加強內部控制制度是建立現代企業制度的內在要求。內部控制是企業進行內部管理的需要，是現代企業最重要、最關鍵、最基本的一項管理方式，也是加強宏觀調控對房地產經營內部控制制度的內在要求。
（三）內部控制制度可以完善房地產企業的經營管理體制
建立一整套完整的崗位責任制度、報告制度、內部審計與電子監控制度等各種規章制度，能夠增強控制能力，加強內部控制，提高經營管理水平和企業素質。同時，也可以監督各種經濟活動嚴格按照計劃的要求進行，做到緊密銜接，協調、均衡地發展，保證各項計劃的完成和經營目標的實現。可以加強經濟核算，改進理財方法，加強資金有效地運用，可以杜絕經營管理中的各種漏洞，治理已經發生的錯誤與弊端，預防潛在弊病的發生，減少和避免各種不必要的財產損失。
二、完善房地產企業內部控制的相關原則
（一）合法性原則
內部控制的合法性應當貫穿決策、執行和監督全過程，房地產企業必須以國家有關的法律法規為準繩，在國家的法律許可范圍內，必須符合國家有關法律、法規和公司章程的規定，包括《公司法》、《會計法》、《勞動法》等等。房地產企業的相關制度的制定必須限制在法律法規的框架內。堅持合法性原則應該是系統建立的前提條件，在合法的基礎上提高其有效性。對加強和規范企業內部控制，提高企業經營管理水平和風險防范能力。
（二）全面性原則
內部控制是一個系統，其內容涉及單位的各個部門、生產經營的各個環節。系統全面原則要求，在符合內部會計控制要素要求的前提下，業務流程的設計必須能夠覆蓋企業經營管理的各個環節，并將業務流程中的關鍵控制點落實到決策、執行、監督等各環節，不得留有制度上的空白或遺漏。內部會計控制應貫穿于企業經營活動的各個方面，實現對整體經營管理活動的控制，關注重要業務事項和高風險領域。
（三）適應性原則
內部控制應當與企業經營規模、業務范圍、競爭狀況和風險水平等相適應，并隨著情況的變化及時加以調整。內部會計控制系統的制定應當具有前瞻性，并與房地產企業的外部環境和內部管理的需要相適應，應隨著企業經營戰略、經營方針及內部管理需求等內部環境的改變進行適時的調整與完善。這是內部會計控制系統有效性的基本保證。權衡實施成本與預期效益，以適當的成本實現有效控制。
（四）制衡性原則
內部控制應當在治理結構、機構設置及權責分配、業務流程等方面形成相互制約、相互監督，同時兼顧運營效率。內部會計控制的核心是有效防范各種風險。由于房地產企業經營的特點，為了使各種風險控制在許可的范圍內，建立內部會計控制必須以審慎經營、化解風險為出發點。要充分考慮企業經營和業務各環節可能存在的風險，并設立適當的操作程序和控制步驟來避免和減少風險。
三、房地產開發企業內部控制的現狀及問題
（一）公司治理結構不夠完善
當前，國內各房地產開發企業的公司治理結構基本上都存在著不合理的問題，這也是其他行業共同存在的問題。從目前來看，在已經上市的房地產企業中，控股股東的持股比例過大，中小股東的權益得不到相應保障的問題比較突出。而股權的過度集中會使大股東占有表決權的絕對優勢，其往往可以通過控制董事會來達到中飽私囊的目的，從而給中小股東的利益帶來較大的損害。
（二）資金管理存在較多漏洞
貨幣資金作為企業變現能力最強的資產，其可以用來滿足企業生產經營中流動支付的需要，而且也是企業還本付息和依法納稅的重要保障。但是，目前房地產開發企業在資金管理中普遍存在的問題是：一方面，項目開發需要大量的資金予以支持，而這部分資金多數情況下需通過銀行貸款來解決，資金成本較高；另一方面，各項目資金沉淀嚴重，大量資金無法有效利用，資金使用效益欠佳。此外，某些項目在其內部資金的管理上也存在著一定的問題，項目經理在此過程中的權力較大，高度的資金使用自由性會大大增加財務舞弊事件發生的幾率。
（三）收入核算不夠合理
房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《企業會計制度》和《企業會計準則――收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。
（四）工程項目管理存在風險
我國房地產企業適應招投標制度推行項目管理已有30余年，經過不斷改進已漸趨成熟，但在房地產企業項目管理仍然普遍存在投標階段與實施階段相脫節的種種問題，突出表現在投標與工程項目管理結合不好、專業人員綜合素質不高等方面。需要在人才隊伍建設、改革內部獎懲機制、建立企業定額等方面進行改進和完善，不斷提高企業自身的項目管理水平，以期更好地適應建設領域的制度改進，在市場經濟的競爭環境中獲取更好的經濟效益。
（五）審計監督基本流于形式
當前，各房地產開發企業雖然大多數已在其公司內部建立起內部審計機構，但該機構的人員或管理職能基本上與財務部門存在著較大的重疊現象，財務人員兼職內審人員，財務部門的領導兼職內審部門領導的現象時有發生，且對于某些中小型房地產開發企業而言更是如此。而在外部監督方面，雖然目前我國已經形成了包括政府監督和社會監督在內的企業外部監督體系，但其監督效果卻不盡人意，各種監督功能交叉，標準不一，管理分散，再加之監督主體之間缺乏橫向的信息溝通，其監督體系難以形成有效的合力，甚至在很多情況下基本上流于形式。
四、房地產開發企業內部控制的完善策略
（一）積極優化公司治理結構
針對于房地產開發企業股權過度集中的問題，各企業應從實際出發，通過引進獨立董事制度來健全董事會和監事會的職能，積極避免大股東在企業決策中損害中小股東利益或者舞弊事件的發生。另一方面，隨著房地產企業開發版圖的急劇擴大，許多企業的經營范圍已拓展至全國，呈現出集團化的發展趨勢，因此企業的管理模式也由集團直接管理逐步轉變為區域多元化管理。為此，進一步建立與完善業務授權制度也將成為今后內部控制體系建設的重點之一。
（二）建立資金結算中心
針對房地產企業資金管理存在較多漏洞，有效的解決方式就是構建企業內部的資金結算中心。在資金結算中心結構下，房地產企業下屬各成員單位的資金收支均需通過該中心予以解決，為此各單位需在中心內開設收入戶和支出戶，實施收支兩條線管理。若某單位的本月資金支出超出月預算，則需通過追加預算予以補充，因此從這一點上看企業資金控制力將大大增強。
（三）強化會計核算系統控制
會計控制是企業內部控制的核心內容，有效的會計系統可保障企業會計信息的真實性、完整性、可靠性，進而為企業的財務運作、經營決策和管理目標的實現提供客觀、及時、準確的決策分析依據。對房地產企業而言，一個有效的會計系統除了能夠對經濟業務進行真實記錄、科學分類、及時合理的表達經濟業務和披露相關事項外，還應重新定位會計的戰略著眼點以及價值最大化目標，從而將管理的職能更多融入至會計系統。
（四）適時引入風險評估機制
從目前來看，房地產企業為了充分規避風險，減少經營不確定性所帶來的損失，應適時引入風險評估機制。例如，可通過SWOT分析法來改善企業自身的內部控制。SWOT分析法不僅可用于企業的戰略目標管理，還可用于對企業內部控制系統的評估，分析內部控制環境的變化可能對企業產生的各種影響，并據此制定具有針對性的措施。
（五）加速推進企業績效審計
現代內部審計已從過去單純的財務審計逐步向經營審計傾斜，除關注財務數據的準確完整外，更側重企業資產的安全性、政策法規的遵循性、經營與目標的一致性等方面的內控審計。內部審計在向股東和董事會提供全面翔實的資料、評價企業經營活動過程中的績效、評估內部控制效果及對舞弊跡象發出預警等方面所發揮的作用，已越來越受到人們的重視。通過內部審計，客觀地評價經營者履行經濟責任實現經營目標情況。
五、結論
通過上述分析我們看到，目前房地產企業的內部控制還存在很多漏洞，建立健全的房地產企業內部控制體系，不僅僅是企業發展的需要，更是市場經濟的發展需要。只有不斷思考尋求新思路，從根本上保證企業持續穩定發展，有效監督房地產內部治理，確保資本市場有效進行，才能使房地產行業在國民經濟中發揮更加有效的作用。
參考文獻：
關鍵詞：財務風險 會計控制 融資 營銷渠道
房地產財務風險，是指房地產項目在融資、投資、資金營運及利潤分配等財務活動中因各種原因而導致的對企業盈利及發展等方面的重大影響。財務風險主要是由負債引起的，企業負債經營，在未來情況好時，能夠給企業帶來較多的收益，但是如果未來情況惡化，則不僅會使企業收益率下降，甚至有可能使企業不能償還債務而破產。由于房地產企業資金投入量大、存貨周期長、回收周期長與變現能力差的特點決定了其必然存在的財務風險。隨著社會經濟的發展，我國房地產行業各種制度逐漸完善．房地產行業之間的競爭力也在制度規范化過程中增強，因此，對當前房地產企業的財務風險進行深入研究，尋求有效的控制措施，變得越來越重要。
一、房地產業財務風險的表現
1.利率風險大。金融市場上利率的變動會使房地產價值發生變動，可能因而發生投資虧損的風險。同時，銀行貸款利率發生增長變化，導致企業資金成本增加，從而降低了預期收益。另外，這幾年按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，也使房地產企業面臨虧損的危險。
2.資產負債率偏高，存在償還債務風險。大多數房地產企業的自有資本金比重相當低，開發資金大部分來源于銀行信貸，發生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，公司必將面臨無力償還債務的風險。
3.再籌資風險。如果房地產企業資產負債率過高，企業對債權人的償債保證程度將會相應地降低，這勢必會增加企業從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。隨著國家不斷上調存款準備金率，商業銀行更是把房地產行業成為控制放貸的重點領域，這進一步加大了房地產企業的再籌資難度。
二、房地產業財務風險管理存在的主要問題
1.資本結構不當。房地產企業的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產企業在新項目上馬后，沒有想方法從企業內部挖掘潛在資金，沒有通過催回應收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構貸款，這無疑加大了房地產項目的財務風險。
2.不注重日常資金管理。許多房地產企業沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理概念，存在重樓房銷售輕資金管理的現象。有些企業的財務管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現金管理、成本控制，從而加大了成本負擔和房地產項目的投資風險度。
3.忽略了投資前的準備調查工作。很多企業只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務分析。在進行房地產項目投資之前，企業也沒有很好地進行市場調查，對于行業發展狀況沒有進行較準確的預測，從而導致決策沒有依據，加大了財務風險。
三、加強房地產業財務風險管理的對策
（一）在內部加強建設會計控制的環境
1.由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經濟形勢的變化造成的影響，也會受到政策形勢的變化造成的影響，在房地產的開發中要關注國家在宏觀調控方面的政策。房地產的投資較大，建設的周期長，資金的周轉慢，投資的風險大，在開發項目的立項時要建立集體的審議聯簽制度，建立項目實施及決策責任制度，將不相容的崗位分離。
2.重點審查決算相關文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據是否完備、竣工的清理是否安全，以及驗收的程序、驗收的依據、驗收報告的范圍、驗收人員是否符合國家的有關標準和規定。
3.房地產企業的開發費用中，占有的比重較大的是借款費用、廣告費用和售房人員提成的費用。對于重大廣告的支出要實行集體的審議決策制，對普通的廣告除進行預算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會效應進行對比、分析，制定下年度的預算。
（二）拓寬融資渠道，提高資金利用水平
1.建立多元化的融資渠道。房地產企業應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉變.通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，有利于企業的長期穩定發展。
2.優化資本結構，降低籌資風險。資本結構是指企業長期資金的構成及其比例關系，即企業的長期債務資本和權益資本各占多大的比重。企業負債經營會給企業帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業的財務風險也會逐漸加大。企業可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，適度負債經營，降低財務風險。
3.加強資金管理，提高資金的利用率。首先，房地產企業要注重現金的管理，在財務上實施嚴格的財務監控，制定合理的現金使用計劃，合理安排資金的調度，保證生產經營活動所需的現金；其次，要加強應收賬款的管理，可以通過建立穩定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運轉，提高資金利用率。
4.要加強投資項目管理，控制投資風險。房地產企業在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調研，聘請專業人員參與調研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。
（三）加強對內的控制，提高成本管理
首先，房地產行業為保證企業的內部控制能夠有效發揮作用，并且不斷進行完善，在企業內部必須組成由最高決策人為領導的，以財務部門為主的內部控制小組，對內部的制度執行情況要進行定期的考核和檢查，檢查內部的控制制度執行的情況，在執行的過程中遇到了什么問題，如果某項制度沒有執行或者無法完全執行，要分析原因，并且估計可能造成的影響。對嚴格執行控制制度的應當給予獎勵，對違章違規的必須處罰，只有獎罰分明，才有利于企業的發展。
其次，進行正確的成本項目劃分，既能夠客觀地反映出產品的成本結構，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解付款情況和工程進度，并為工程的決算提供資料。目前開發企業的“三算審計”一般由預算員、施工技術人員審核，財務人員只起計賬作用，所以要求財務人員掌握“三算”的有關要求，并參與監督，提供準確的會計信息，加強成本費用的控制，加強對于決策成本、投資成本、質量成本、資金成本的控制和管理。
（四）建立起適應市場變化的營銷策略
在實施房地產的經營活動中，最重要的環節就是銷售。雖然房地產市場目前的銷售情況仍然處于上升的階段，購房者的需求量也較大，但是同行內部的競爭也非常激烈，并且購房者在進行購房時回對比多家房地產企業，會優先選擇品牌價、信譽好的企業。如果忽略了銷售策略，不考慮項目的資本使用效率，就會為項目開發造成風險。
（五）完善內部審計
內部審計工作強調過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風險管理，充分發揮內審的風險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業的合法權益，最大限度地發揮資產經營效益。同時，也要做好事后審計，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預(決)算審計、專項審計等領域發展，評價生產力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現各種資源的優化組合，全面實現監督、控制、服務、評價職能。
參考文獻：
[1]魏巍.《我國房地產企業風險管理現狀及對策研究》.《商業會計》.2009年第24期.
關鍵詞：房地產；會計信息；信息失真；預防對策
中圖分類號 T293 文獻標識碼：A文章編號：
0引言
會計信息作為全面反映企業資產負債表的一個信息系統，是企業各級管理層進行正常經營決策的必須條件，會計信息客觀真實性要求必須提高會計信息的質量，保證會計信息的生成過程客觀、真實、可靠、真實反映會計主體的經營狀況和經營成果，它是投資者、債權人了解企業財務狀況和經營成果的重要渠道。
房地產企業的經濟效益及其發展對建筑業乃至整個國民經濟關系重大。然而房地產企業的發展，在很大程度上取決于房地產企業的經營管理水平。市場經濟條件下，房地產企業的財務活動日益豐富，也日漸復雜，并在房地產企業整個經營管理工作中處于舉足輕重的地位，其成效如何，直接關系到房地產企業的興衰成敗。
1房地產企業會計信息失真的根源分析
1.1利益驅動
經濟利益的驅使是多數房地產企業熱衷于會計造假行為的主要原因。房地產企業管理者出于擴大經營業績和完成考核指標的目的，冒險違反會計準則及制度，指使或強迫會計人員擅自更改會計信息，或者編制虛假財務會計報告，以能夠偷逃稅收、少交管理費，最后造成會計信息質量的下降。
1.2會計人員的職業道德素質、業務水平有待高及法制觀念淡薄
會計人員的職業判斷力，是會計人員根據已有的知識、經驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力。例如，房地產開發企業成本核算對象、成本項目、成本計算方法的確定，需要會計人員做出合理的判斷和選擇。又如有的房地產企業一些領導為了考核政績指使財務人員做虛假的賬表，會計人員由于不熟悉會計原理和有關會計制度和法規，從而亂記賬，造成核算失誤，致使會計信息失真。有的房地產企業負責人對內部控制重視不夠，員工認識不足，內部會計控制制度不健全；有的房地產企業會計人員數量不足、素質不高而造成記賬隨意、手續不清、差錯頻繁和會計資料嚴重散失等。此外，房地產企業會計人員的監督意識不強，法制觀念淡薄，缺乏職業風險意識，職業判斷能力弱，自我管制能力差，惟命是從，在權大于法的思想支配下，有意造假，使得會計信息失真在所難免。
1.3會計準則及會計制度不夠完善
隨著我國市場經濟體制的建立和逐步完善,我國先后了《企業會計準則》、《企業會計制》、《關聯方關系及其交易的披露》等16項具體會計準則。但隨著新的經濟行為、經濟業務、市場工具不斷涌現,會計準則的缺陷同樣也存在于會計制度。總體看來，我國目前還沒有形成健全的財會、審計法律法規體系，許多法律法規尚未建立，已經建立的法律法規又不嚴密。此外，現有的會計制度對未來會計環境的變化缺乏科學和前瞻性的分析和預測，在新問題、新情況不斷出現的情況下，往往會超出會計制度所規定的范圍。而建筑業現在正處在改制期，相關的會計體制并不健全，這就可能導致企業的會計核算不確定，即不能夠對企業所發生的交易和事項進行客觀、公允的確認、計量和報告。
1.4監督體系功能缺位
我國目前的監督體系可以概括為會計監督、內部審計監督和外部監督三部分。第一，從我國現有的會計監督體制來看，房地產企業會計機構是自行設置，會計負責人基本是由單位領導直接任用的，這就決定了單位的會計工作實際上就是為本單位的經濟活動服務，因而很難避免會計信息隨單位領導的意愿而改變，以致企業的經濟活動不能真實、客觀的反應，更談不上監督了。第二，內部審計監督不完善，制度不健全，內部監督力量微弱，無法充分發揮其應有的內部審計職能。第三，從單位外部的監督來看，房地產企業的會計報表還沒有完全納入發達的審計監督范圍，監督力度不夠。監督的社會職能還未充分發揮出來，這也為提供虛假的會計信息創造了條件。同時，存在著較多房地產企業不重視財務管理的思想，不重視企業監督和管理機制，不重視加強審計的監管機能，造成財務管理無制度，賬物不符，會計記賬混亂。
2 提高房地產企業會計信息質量的對策和措施
2.1建立和完善房地產行業的會計規范體系
房地產行業具有其特殊性，原《房地產行業會計制度》對房地產行業的會計核算的規定和要求，相對于現行的《企業會計制度》更具體并具有更強的針對性。然而，中國現行的《企業會計制度》和最新《企業會計準則》基本上是圍繞企業常規會計事項由國家統一制定，在構成上缺乏完整性和系統性。而一些會計分支尚未納入會計規范體系。近年來，隨著中國大陸開放改革的深入以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是，目前房地產企業會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范，使該行業的會計核算不規范和一致，極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。由于房地產開發企業會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規范的會計處理，導致企業成本不實、賬目不清、數據不真等情況。
2.1.1完善會計制度，健全法制，加強監督
新頒布的《會計法》中的一項重要內容就是明確了企業負責人對會計信息失真所承擔的責任,大大降低了企業負責人對會計信息質量的不利影響,并促使其加強對企業會計工作的管理。同時,加強政府審計,擴大政府審計的范圍,完善以注冊會計師為主的社會監督體系,促進施工企業年度會計報表經注冊會計師審計制度化、法律化也對會計信息失真的治理起著重要作用。
2.1.2完善房地產企業內部會計核算和財務管理制度
完善的財務會計規范體系不僅包括國家統一的企業會計制度等，而且還包括企業根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算和財務管理制度和辦法，包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。
2.2完善房地產開發企業公司治理結構及管理
我國公司治理結構的建立和完善還處于起步階段，尚有許多發展及改善的空間。如何加強上市公司治理守則，是企業和有關監管部門需要繼續努力的地方。目前，在一些西方國家和香港，規定董事會中獨立董事的數量應該達到1/3,或1/3以上，并形成一套較為完備的獨立董事制度[5]。但是，獨立董事在內地不處于試點階段，許多相關制度還未建立起來，也未有足夠的人才，所以應該逐步完善相關制度，包括推行董事培訓制度等。在這個過程中，我們要特別注意注冊會計師審計的重要作用。CPA應該嚴格遵守獨立審計準則，客觀發表審計意見。不同的審計意見類型將對應不同的會計信息質量。可見，完善房地產企業的公司治理結構，將對治理會計信息失真問題提供重要保障。
完善的企業管理體系不僅包括有效地公司的治理結構等，而且還包括企業根據其經營特點和管理要求制定的財務管理制度和辦法，包括會計人員的管理體制和完善的內部管理控制制度。
2.2.1創新和完善會計人員的管理體制，加快建設會計委派管理制度
會計人員要獨立于企業之外，以真正實現會計人員與企業領導等各種涉及到經濟或者其他利益的關系，這樣才能使會計人員站在一個公正、客觀的角度，為信息使用者提供真實、完整的會計信息，因此，需要加快對會計委派制度的建設，才能夠不斷提高會計信息的質量。
2.2.2建立和完善內部管理控制制度
新企業會計制度的實施,使企業在理財方面有了更大的自。因此,企業要根據國家有關財經規章制度,制定適合本企業實行的內部管理控制制度，比如構建合理的企業財務部門業績評價體系。對于多數管理者較難意識到高質量會計信息的重要性，尤其是財務管理者僅僅將自己部門定位為成本中心的現實情況，房地產企業應該深入分析財務部門財務信息的準備成本和財務信息使用者所收集及處理財務信息的成本二者之間的關系，全面考慮企業管理重點所在，建立合理化財務部門業績評價體系，使財務人員的個人利益與整個企業的經營目標相聯系，提升財務信息質量，實現房地產企業會計信息披露的有效性和有用性。
2.3加強對企業各級領導和會計人員的思想道德教育，提高其職業素質
2.3.1加強單位負責人的法制意識
單位負責人要樹立正確的企業發展觀念和職業道德水平，這是從思想上解決會計信息失真的根本保證。一是要加強對單位負責人進行相關會計知識的培訓,尤其是加強對其誠信意識、道德和法律意識教育,以增強其遵守財經法規意識,爭取其對會計工作的理解和支持,以此推動會計工作規范發展；二是明確單位負責人為會計信息第一責任人,要按照新《會計法》中“單位負責人對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負責”的要求,強化單位負責人的會計責任和所承擔的法律責任,督促其加強會計治理；三是加強對單位負責人的監管,健全和完善對單位負責人的離任審計制度和三位一體的會計監督體系；四是要加大會計信息失真的處罰力度,重點追究造假單位負責人和直接責任人的責任,尤其是追究指使、脅迫、強令會計人員做假賬的領導者法律責任,要讓造假者從各方面都受到損失,讓人們感到造假得不償失,增強單位負責人責任意識。
2.3.2 加強會計培訓,提高會計人員的業務素質和思想素質
提高會計人員素質是保證會計信息質量最直接、最基礎的環節。一方面隨著我國會計制度改革的不斷深入,必須加強對會計人員進一步的業務培訓,不斷充實和更新其會計知識,提高其專業技能,使他們能對各種類型的經濟業務做出正確的會計處理；另一方面,應當定期對會計人員加強職業道德教育,使會計人員樹立高度的職業責任感,堅持原則、廉潔奉公、嚴明執法。
2.4強化政府和社會監督
強化政府和社會的監督，是會計信息真實性的保障。借助政府監督的權威性結合社會的監督的靈活性，將兩者有機地結合起來，真正發揮監督和保證作用，使會計信息真正滿足會計信息使用者的需要。
2.4.1加強政府部門的監督職能
政府部門對企業的監督首先要落到實處,要真正把監督職能的作用發揮出來,尤其對企業負責人的定期審計和離任審計一定要認真進行。另外,要充分利用注冊會計師的力量來加強對企業會計信息的監督,要把如何提高注冊會計師執業水平和執業質量作為一項長期的工作來抓,使注冊會計師真正起到對企業行使監督的職能。
2.4.2發揮社會監督的作用
推進注冊會計師隊伍建設，要求注冊會計師必須做到客觀公正、業務素質高、社會信譽好、職業道德及執業規范嚴格。同時，要完善注冊會計師管理體制，強化對房地產企業會計行為的監管，提升企業會計信息可信度。
2.5全面與國際會計準則接軌
目前，中國會計準則與國際會計準則之間，還有許多不協調、不一致的地方，有一些重要的國際會計準則在中國大陸還沒有制定。例如，國際會計準則中有兩項對房地產企業來說比較重要的準則一―遞延稅項準則以及投資物業準則，但在中國企業會計準則中卻還沒有。由于會計規范的差異，一方面使我國涉外企業的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業的國際性競爭；另一方面亦有礙于我國市場經濟的國際化發展和企業經營的國際化拓展，因此，必須引起我國會計界相關人士的高度重視。
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