發布時間：2023-09-22 09:37:56
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產不景氣的原因樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
關鍵詞：綜合能力評價；財務戰略管理；模型。
一、財務戰略管理的流程及模式介紹
(一)財務戰略管理流程
財務戰略管理是指企業決策者制定、實施用以指導企業未來財務管理發展的財務戰略，以及在實施過程中對財務戰略進行控制與評價的動態管理過程。從以上定義可以看出，財務戰略管理的邏輯起點是企業目標和財務目標的確立；財務戰略管理的重心是企業內外部環境的分析；財務戰略管理的環節包括財務戰略方案的形成、實施和評價。財務戰略管理流程圖如下：
（二）三種基本的海南旅游房地產財務戰略模式
海南經濟發展較緩，其房地產業的發展始于1988年海南建省辦經濟特區，當時地方政府出讓土地的現象比較多，低廉的土地出讓價格吸引了雅居樂、富力、中糧、魯能等知名開發企業紛紛進駐，促進當地開發企業的良性競爭，推動海南房地產發展走上了快車道。建省20年來，海南房地產業從無到有，經歷了開創期、發展期、高峰期、調整低迷期、處置期、穩定健康發展期等階段，逐步發展成為海南省經濟重要支柱產業。從2005年起，海南省把房地產業作為支柱產業來培育，樓市逐漸升溫，呈現穩步發展態勢。與目前全國一線城市房地產價格的調整相比，海南房地產業有其特殊性。如從島外投資者的購買動機來看，多為度假型和養老型自住；從投資的目的來看，島外投資者多為投資而非投機；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。
根據以上海南經濟發展的特點，結合其旅游房地產財務戰略的現狀，從可持續發展的角度，海南旅游房地產財務戰略可以分為快速擴張型財務戰略、穩健發展型財務戰略和防御收縮型戰略等三類。
1.快速擴張型財務戰略:是指以實現企業資產規模的快速擴張為目的的一種財務戰略，其主要表現特征為“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業而言，快速擴張型財務戰略的表現主要是利用銀行貸款、配股增發等方式滿足規模擴張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲備機會，增加在建開發項目規模，開展營銷策劃，加快項目銷售和資金周轉，擴大市場占有率，同時增加企業管理人員和專業技術人員儲備，適應企業規模擴張需求。
2.穩健發展型財務戰略：是指以實現企業財務績效的穩定增長和資產規模的平穩擴張為目的的一種財務戰略，其主要表現特征是“低負債、高收益、中分配”。對房地產企業而言，穩健發展型財務戰略的表現主要是謹慎利用債務融資，加大低成本融資力度，適度擴充土地儲備，在權衡內部資源、管理能力以及外部客觀環境的基礎上確定在建開發項目規模，加快項目銷售和資金周轉，同時在滿足企業規模平穩擴張的基礎上保持適當人員儲備。
3.防御收縮型財務戰略：是指以預防出現財務危機和求得生存及新的發展為目的的一種財務戰略，其表現特征是“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業而言，防御收縮型財務戰略一般表現為企業應盡可能減少現金流出和盡可能增加現金流入，充分利用企業現有資源進行融資，擴充融資途徑，滿足企業維持生存和發展的資金需求；建立嚴格的投資標準，謹慎擴充土地儲備；減少開工面積，盤活存量資產，降低售價，增加購房折扣，出售盈利前景和現金流不佳的開發項目儲備；通過采取精簡機構、減少雇員、節約成本支出、壓縮營運費用等措施，以增強市場競爭力，保持市場份額和市場占有率。
二、影響海南旅游房地產財務戰略模式選擇的因素分析
公司財務戰略的選擇需著眼于公司未來長期穩定的發展,需充分考慮經濟周期波動情況、行業政策導向、行業景氣程度以及企業自身財務狀況和融資等各項綜合能力。
(一)旅游房地產財務戰略的選擇必須與經濟周期相適應
經濟的周期性波動是現代經濟總體發展過程中不可避免的現象，不同的經濟周期對行業和企業的外部發展環境影響重大。在經濟復蘇階段總需求迅速膨脹，在經濟繁榮階段總需求平穩增長，在衰退階段需求急劇下降，經濟面臨緊縮調整。
經濟周期性波動要求企業順應經濟周期的過程和階段，通過制定和選擇富有彈性的財務戰略，來抵御大起大落的經濟震蕩，以減少它對財務活動的影響，特別是減少經濟周期中上升和下降抑制財務活動的負效應。財務戰略的選擇和實施要與經濟運行周期相配合。
一般而言，在經濟復蘇階段應采取擴張型財務戰略，增加投資和勞動力，加大產品投放力度，抓住市場恢復和發展的機遇。在經濟繁榮階段應采取快速擴張型財務戰略和穩健型財務戰略結合，在繁榮初期繼續增加產品和勞動力，擴大投資；在繁榮后期則采取穩健型財務戰略。在經濟衰退階段則應采取防御收縮型財務戰略，停止擴張，迅速降低庫存，回籠資金，壓縮費用，減少臨時性雇員。總之，企業要跟蹤時局變化，對經濟的發展階段作出恰當反應。
（二）旅游房地產財務戰略的選擇必須與行業政策環境相適應
房地產行業的生存和發展與行業政策環境息息相關。首先，現階段國家對房地產調控頻率高。房地產行業作為國民經濟中的支柱行業，對保證經濟平穩運行意義重大，在國家宏觀調控時，往往作為調整對象予以考慮，有時是寬松調控，有時是緊縮調控，調整頻率較高；另一方面，調控對房地產行業影響大。房地產是一個政策密集型和資金密集型行業，國家對房地產行業的政策導向，以及相關的行業融資政策、行業稅務政策的輕微調整往往對房地產的現金流和財務狀況有很大的影響。
因此，我們在制定財務戰略時，必須充分考慮國家政策導向，深刻領會國家的經濟政策，特別是產業政策、投資政策等對企業財務活動可能造成的影響；必須密切關注和分析下階段的政策走向，以便及時調整財務戰略。
（三）旅游房地產財務戰略的選擇必須與旅游房地產行業景氣程度相適應
房地產受宏觀經濟冷暖和行業政策調控，以及城市化進程等各方面因素的影響，行業經常形成偏熱或偏冷的局面，房地產行業調整的周期性和波動性較為明顯。行業景氣的時候，銷售價格持續上漲，銷售面積迅速消化，企業拿地熱情高企，房地產投資規模及開工面積迅速擴大；但當行業陷入不景氣的時候，銷售量和銷售單價回落，市場觀望氣氛不斷擴大，房地產投資及開工面積增長陷入停滯，整個行業現金流繃緊。
行業的景氣程度與企業未來的發展息息相關，因此我們要盡可能提前預判整個行業下階段的走勢和把握行業的景氣程度，靈活選擇相應的財務戰略。在行業景氣的時候，有條件采取快速擴張的財務戰略；在行業不景氣的時候，財務戰略要相應調整，做到提前應對，采取穩健發展或防御收縮戰略，來提前應對行業不景氣帶來的沖擊和負面影響。
（四）影響旅游房地產財務戰略選擇的其他因素
影響財務戰略選擇的因素還包括行業和企業的發展階段等因素。行業和企業的發展階段包括一般要經過初創期、擴張期、穩定期和衰退期四個階段。在行業及企業發展的不同階段，需要選擇不同的財務戰略。由于考慮到房地產行業的發展時間不長、行業集中度較低，以及作為經濟支柱行業，行業整體及房地產公司未來的發展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財務戰略模型中將不再細分考慮上述因素。
注釋：
注1：由于房地產行業經營性現金流整體呈現負數的原因，部分指標計算公式中用現金凈增加代替經營性現金凈流量，以更好的分析說明。
注2：影響財務戰略選擇的企業綜合能力評價體系的指標及權重說明：
①在影響財務戰略選擇的企業綜合能力評價體系中，我們初步設計了20項指標，包括15個量化指標以及5個定性指標；
【關鍵詞】限購松綁；房價下跌；相關行業；技術管理；調整結構
一、引言
2008年經濟危機之時，政府曾以4萬億投資撬動市場，其中很大一部分流入了房地產領域，帶來了我國房地產市場持續5年的畸形繁榮。直到房價漲到讓人嘆為觀止的地步，2010年，政府出臺了史上最嚴格限購政策并快速推行全國各地，房貸政策也相應收緊，導致房產產景氣指數一再下滑，銷售額和銷售面積均呈現負增長房價大幅度下跌，從三、四線擴展到一、二線。而房產與中國經濟緊密相關，GDP貢獻度占整體五分之一，而房產投資每減少5%，GDP將被拉低0.6%左右，面臨經濟“硬著陸”風險，2014年6月，各地政府紛紛放開限購政策。但由于限購、限貸調控政策影響，房地產一直處于低位運行，改善性需求被遏制，房價并沒有預想中反彈。相應的，在房產行業不景氣的大環境下，與之相關的鋼鐵、水泥、建材、家裝、房產中介等緊密相連的行業都如多米諾骨牌一般紛紛受到房市寒流的影響倒下。曾經有人統計過這樣一組數據，明顯地反映出房地產行業對上下游產業的影響：房地產行業每減少100萬平方米建筑量，就會影響30萬人的就業，減少鋼材需求2萬噸，減少門窗需求8萬套，減少2萬套左右的衛生潔具需求。
那么隨著經濟發展由兩位數增長進入個位數增長的減速換擋期，經濟發展進入提質增效新階段，經濟新常態帶動的房地產業發展新常態下，各房企該以怎樣的姿態積極適應潮流的發展；與房產相關的各行各業在進入微利時代之后，又該如何調整產業結構生存下來。本文將會以理性的態度和判斷提出在房地產經濟新時代，對房企和各行業提出一些建議
二、主動求變，實現房產經濟穩定軟著陸
2.1 國家轉變房產調控思路，房企引進技術管理型人才
自從房地產市場發展進入新常態――日趨成熟和理性，國家房地產調控思路也在發生轉變。“去行政化”減小國家調控力度，讓市場在資源配置中起決定性作用【1】。建立房地產適應新常態的長效機制【2】，將房地產涉及的金融。土地、稅收和住房保障等方面政策工具進行重新組合。在明確房地產市場發展目標的前提下，更加重視政策的系統性。穩定性和可預期性。確保包括金融、土地、稅收、住房保障等在內的一系列政策工具目標，形成政策合力而不是相互掣肘。
加快引進技術加管理型人才。在經濟轉型的社會結構中，技術管理型人才更能利用專業知識進行高效的管理模式和加強對成本的控制。通過高技術型人才對市場積極的探究調研、營銷策劃并結合專業的知識和經驗提出有創意的想法。同時這些高技術人才也更能掌握網絡的能量利用一些軟件，如VR虛擬仿真技術，能模擬工程項目設計情況，在三維場景中任意漫游，人機交互，這樣很多不易察覺的設計缺陷能提前察覺，有利于管理者設計者規避風險。
2.2 關注微觀區位選擇，積極進行多元化轉型
如今不再是拿地便造房的暴利時代，各大中小房企應應用知識，加大對其自身物業管理的投入，根據商業用房地產和居住用房地產微觀區位的選擇標準【3】，讓所建筑的區位達到最佳的用途，從短期來說，好的區位包括良好的社區文化環境，齊全的生活服務配套設施，能給人們留下良好的印象和市場口碑；從長遠來看，微觀的經濟效益和環境效益結合宏觀的社會效益和生態效益，能實現土地資源的優化配置。
面對生存困境，面對供過于求的高庫存壓力，房企普遍采取減少拿地，變通營銷策略，降價生存。這對于大部分房企無疑是割腕賣肉，苦不堪言，但是更具有生存智慧的方法便是積極進行多元化轉型，規避政策風險，用互聯網思維化解行業危局。如2012年下半年，萬引爆地產互聯網營銷的新風潮，聯合淘寶推出“賬單抵扣房款”的活動。
三、各行業應勇于創新，擺脫依賴，方能長遠發展。
3.1 積極拓寬業務面擺脫損失，擺脫對房產政策的依賴
之前連續五年的房產經濟繁榮讓很多房產相關行業嘗到了甜頭，也不愿意從房產業轉移到其他行業，導致行業從業者形成了習慣性思維，就算政策幾經變化也仍然對房產業心存幻想。而隨著調控的深入，與房地產相關的上下游行業也會重新洗牌，優勝劣汰進行重組，市場份額也會重新分配和集中。但是外因從來就不是決定事物發展的主要原因，關鍵還是在于內因。所以想要在這輪洗牌中存貨下去，必須要積極調整心態，擺脫對房產經濟的依賴，摒棄暴利心態，苦練內功，實現戰略轉型，提升自身的競爭力，想要做百年老店，就要做出自己的核心能力，能抗周期抗風險，做出屬于自己真正的優勢。
要主動拓寬業務，如鋼鐵、水泥行業除了要投入到道路建設等行業中，更要把眼光放長遠，把業務拓寬到亞洲乃至整個世界，提高技術核心。而房產中介企業則需在最低迷的時候堅持挺進。組建高技術和能力的銷售團隊，如朱泳強“在別人撤退時，慢火熬出人脈”【4】，堅持和客戶聯系，及時了解客戶的需求，認真為客戶服務，多多學習經濟管理知識，及時為自己充電。各家裝企業可以通過抱團促銷的方式，和裝飾公司合作推銷產品，更廣的拓寬自己的業務。
3.2 夾縫生存出新招，低碳經濟助生存
行業的規范整合往往是通過大量“新陳代謝”并且在大環境經濟不景氣的情況下發生的。如應在“工裝公司”和“地產公司工程部”的家馮總開建新的業務。家裝行業應該將服務提升一個檔次，推出針對不同房源，不同戶型的裝修業務；也可以針對經濟適用房和保障房等推出低端裝修業務，或者提供全程化一對一服務、2次裝修施工業務等。更加細分的服務，更加人性化的服務才能讓家裝在未來的路上走得更遠。
而對于建材行業來說，隨著“低碳經濟時代“的到來綠色環保建材家具商機卻是無限的，加強新品的研發和推廣，比如選擇新型環保的防水材料等。不斷深挖渠道，通過多與客戶交流創造更多適合市場的產品，搶的更多的市場份額。
結語：房地產市場從“過緊”走向“常態”的過程中讓我們深刻認識到了房地產商品本就是應有其商品應有的規律，房地產市場也應是一個正常的由供求關系決定的市場而不是一個暴利的市場。國家不會再出現非常規的大規模的刺激政策。在這場新的戰役中，智者存，弱者亡。房企和各相關行業應緊密關注國家政策，發揮智慧開源節流，增強實力，方能長久立于市場中。
【1】 丁衛國 西方經濟學原理
【2】 鄒士年 2015年房地產市場將繼續調整，效果及存在的問題
這是政治大學臺灣房地產研究中心主任張金鶚教授在他的新書《張金鶚的房產七堂課》中開宗明義向讀者提出的五個問題,直指臺灣房地產市場中長久以來的迷思。張金鶚指出,臺灣目前的房價是由很多投資客撐出來的,一般來說,市場上正常的投資比例約在10～20%,80%以上是以消費為主的,但目前卻是50～70%為投資行為。房地產產業資訊的不透明造成目前市場的混亂,加上投資客炒作的影響下,臺灣目前有近百萬的空屋,空屋率達15%以上,而與世界上等級相同城市比較,其它城市的空屋率大約是3～5%。這種情況除了資源浪費以外,也扭曲了房地產的產業結構,對產業長遠發展有嚴重危害。
回歸住房本質
對大部分人來說,買房子是人生中最大的一筆消費,而有七至八成以上以居住使用為主要目的。但在業者和媒體的渲染下,房地產儼然已成為一種個人投資理財的工具。張金鶚說:“市面上關于房地產的書都一直強調投資、投資、投資,我覺得這只是針對20%的投資客寫的,并沒有面對80%的自住人的書。房子的本質是以居住使用為主,現在這種對待房產的態度有點本末倒置,這是我寫這本書的原因之一,我希望這本書能給大家不同的思考,當房子以居住使用為目的時,選擇房子的角度就不一樣,觀察房子的視野也不一樣了。”
張金鶚指出,以投資論投資,房地產雖是所謂的“實質財”、“硬資產”,看得到、摸得著、可入住,卻稱不上是理想的投資工具;若是短期投資,買進賣出的相關費用很高,除非恰好買在低點、賣在高點,否則賠錢或套牢的機會頗大;若是長期投資,投資報酬率并不突出,遠低于績優股與基金。目前大家覺得房地產“穩賺不賠”的迷思,大部分是由于媒體哄抬,里面還包含著業者的置入性行銷,只對成功、特殊的案例進行報道,卻鮮少報道套牢或慘賠的故事。
“這五大房地產神話(編注:開篇的5個問題)都是以投資為出發的,這些說法并非完全不正確,但絕對有值得挑戰的地方,我覺得回歸住房的本質,大家不能把它們當作信仰。而從里面解放出來以后,接下來就是要建立自己的觀念。購房是人生很重大的決定,是一種個人行為和自我經驗、價值觀的判斷,別人的‘好房子’不代表是自己的好房子,市場的‘好房子’也不一定是自己的好房子。如果你的生活當中用不到捷運或使用率很低,為什么要選擇在捷運線上呢?如果還沒有小孩,選擇明星學區就根本沒有必要。不能聽從媒體說‘在這個框框里買房子就好了’、‘在什么時機買房子就好了’、‘現在買就對了’而去做決定。購房必須建立起自己的‘心中之尺’,要以‘心中之尺’為出發點,不要受‘市場之尺’干擾了。如果這兩個標準能產生交集是最好的,但‘心中之尺’要大于‘市場之尺’。”
購房是一種可替換選擇
俗話說,安居樂業。在中國老百姓的觀念里,這即使不是絕對的先后順序,也似乎是一種相伴相生的人生理想。中國的父母只有看到子女結婚、買房了,才真正感覺責任已了,而幫子女準備好購屋頭期款,甚至連房子都“幫忙”買好的父母也不在少數。
張金鶚曾負笈美國、英國、瑞典、日本留學和擔任訪問學者,感受過多元而豐富的住房經驗,因此對擁有房子這件事有著更開放的態度。“外國是沒有中國人這種像‘祖產’一樣的觀念的,一輩子租屋的也大有人在。他們覺得,兒孫自有兒孫福,為了買房子辛苦一輩子而自己沒有好好享受人生的同時,也會造成下一代沒有努力的動機。我沒有要批判哪一種觀念,只是覺得有另外一種觀念可以讓我們重新再思考。有統計數字顯示,臺灣都會區的人,平均每十年換一次房子,所以這件事情是很多樣化的,不要成為人生的唯一目標,更不要為了買房子造成心中不安,甚至變成房奴。”
在新書的附錄,張金鶚提供了他個人的居住簡史,除了建筑、都市計劃與房地產學者的身份以外,他也歷經租屋族、首購族、換屋族、短期投資者(投資客)、長期投資者(房東)等五種身份,可以說,與房地產有關的消費行為,他都曾有過“實戰經驗”。他說,每個人的條件、背景不一樣,“心中之尺”的累積也就不一樣,對房子有不同的觀點和偏好;像他個人會特別重視景觀和物業管理;臺灣南部的人喜歡透天厝,而北部的人就只能選擇公寓。所以,每個人都只能從自己的經驗出發,而且必須要做功課,如果連自己都不清楚自己的需求,別人是幫不上忙的。
“年輕人無須急于擁有自己的房子,而應該投資自己,去旅游或者更自由地轉換職業跑道。買了房子以后,變得壓力很大,選擇機會也變少了。與此同時,租房也可視為購屋族選屋的訓練,越多的住房經驗,越有利于明晰自己對房子的需求。”
什么是好產品?
正如租買選擇并非絕對,每個人在評斷“好房子”的標準也天差地別。而當決定購房之后,要在好時機以好價格買到好房子,則需要對房地產市場作長期的觀察和具備一些基本知識。張金鶚一直強調,“天下沒有白吃的午餐”,要擁有心目中的好房子,時間和知識的投入是必需的。
房地產市場一個景氣循環周期長達數年,觀察房地產的時間長度起碼要以年為單位,才能確知房地產景氣的大方向,否則匆促間作出決定,未來可能追悔莫及。回顧臺灣近四十年來的房地產歷史,研究者發現,房地產的景氣循環是大漲小回、擴短縮長。也就是說,房地產價格飆漲時又快又急,但下滑的速度卻相當緩慢,代表著房地產欣欣向榮的時刻(擴張期)十分短暫,不景氣的時間(收縮期)卻相當冗長。所以進入房地產市場必須有長期抗戰的心理準備。
由張金鶚所主持的政大臺灣房地產研究中心,持續觀察臺灣房地產狀況十幾年,每季度“國泰房地產指數”、“臺灣住宅需求動向調查”、“臺灣房地產景氣動向調查”三大房地產景氣走向指標,并通過新聞會向社會大眾公布,是可供購房者參考借鏡的穩定并有公信力的房產資訊。
但張金鶚同時也指出,所謂“好時機”并非購房的必要條件,若遇上心儀的好房子,就無須太過考慮時機,畢竟合適的房子有時可遇不可求。“什么是好產品?好產品里面房子這個殼是很重要的,社區是很重要的,鄰里環境也很重要。除了這三個圈以外――如果你沒有辦法判斷的話――好建商是很重要的,因為房子很復雜,如果沒有專業背景是無法一下子看出來的。這就像上電影院時,你不知道什么是好電影,但選到好導演就可以了。買房子,不管是投資還是自住,不要忘記產品的質量才是所有因素的核心關鍵。好產品的背后是好居住,買房子不是單單買到產品的硬體,背后的軟體是很重要的。豪宅不見得是好產品,很多房子都只是表面功夫。”
關于房價,張金鶚表示,房地產具有異質性,就算是在同一棟建筑物里,格局、面積相同的兩間房子,也因所在位置不同,價格就不盡相同,甚至同一間房子,在不同時間里,因為鄰居不同,就有極大的差異。因此房價并沒有統一、放諸四海而皆準的計算標準。他在書中提出一個很值得反思的房價現象:購屋者最常使用單價來判斷房價偏高、適中或偏低,建商、代銷業者也習慣以單價賣房子,房仲業者則較常用總價宣傳行銷。張金鶚建議,看房價應先看總價,再看單價。因為房子具有“不可分割性”,計算單價實無太大意義。
“價格是大家很在意的因素。我從過去的研究歸納出,大家可以從租金、所得、價格歷史波動的變化來判斷;如果這么多復雜的估價方法大家都不清楚的話,就從自己口袋來判斷吧――從自己的負擔能力出發。買房不要融資來投資,不要過度消費,還是得量力而為,一般來說,每月房貸不要超過月收入的三分之一,最多也不要超過一半。”
生命歸零,凈現值歸零
每個人對自己人生的期待都不一樣,有的人享受于大城市的物質便利與更多的工作可能性,有的人向往在小城鎮中平平淡淡過一生,有的人則不斷在各地移動著人生的足跡。生涯規劃決定著屋涯規劃,不同的生命周期也應該有不同的居住選擇。正是在這個開放的向度中,每個人都應該對未來的居住地點、房屋類型、生活品質有一個計劃、或者說是想象。
業內人士表示，雨潤食品主業業績一直不理想，營業額逐年下滑，其盈利主要靠政府補貼，而這種模式不可持續。在業內人士看來，導致業績下滑的主要原因是，雨潤食品的渠道難以下沉到三、四線市場，制約了企業的發展。與此同時，雨潤集團雖然對外主營業務是肉制品，但實際帶來效益的還是房地產，不過由于這兩年房地產市場不景氣，業績一度出現下滑，其多元化發展前景堪憂。
渠道下沉遇阻業績逐年下滑
7月13日，雨潤食品業績虧損預警，預計上半年業績將虧損不少于7億港元，而去年同期凈利潤為1611萬港元。雨潤食品稱，業績虧損主要原因是高端餐飲及肉類消費市場疲弱，經營環境日趨激烈。同時，生豬價格比去年同期上升，生產成本上漲。
對此，生意社生豬產品分析師李旭文認為，從今年3月底開始，生豬價格觸底反彈，反應到市場上的價格應該有一個滯后期，加之企業有一定的存貨儲備和提前簽訂的采購合同，生豬價格的上漲不會立刻對業績有明顯的影響。
記者從雨潤食品2014年年報中查閱到，雨潤與賣方集團，即祝先生（代表多家由他擁有及控制而主要從事生豬養殖業務的實體）簽訂了生豬采購框架協議。其中第三條規定，價格不超過雨潤經公平磋商及按正常商業條款于該月份內向其他獨立第三方支付同類生豬的平均價格。協議時間為期三年，從2013年1月1日起至2015年12月31日止。
從產品來講，雨潤主要是以冷鮮肉為主，這種產品在城市里有一定的市場份額，但在一、二線城市之外的市場卻非常小。相比而言，冷鮮肉行業另一龍頭企業雙匯主要經營的是常溫產品，其適應面特別廣，即使在農村市場也很容易被接受。其次，雨潤食品主要是以經粗加工的分割肉為主，冷鮮產品深加工的產品做得不是很成功，他們也嘗試做低溫的腸產品，但優勢并不明顯，加之渠道不匹配，市場表現平平。
雨潤食品2014年年報顯示，冷鮮肉的銷售額為171.63億港元，同比減少10.4%；冷凍肉為19.98億港元，同比減少24.2%；深加工肉制品銷售額（抵銷內部銷售前）為27.59億港元，比2013年減少6.4%。李志起認為，冷鮮肉的成本要比常溫肉的成本高很多，儲存需要冰柜的低溫環境，物流同樣需要配套的冷鏈系統，這就制約著雨潤食品沒有辦法把產品下沉到三、四線市場，下沉成本太高。
多元化發展難解整體困局
中投顧問食品行業研究員向健軍表示，雨潤集團除了主業食品之外，多年來一直在進行多元化經營，過度擴張不僅造成資金緊張，也加大了公司運營風險。此外，公司董事長祝義財被查也給公司業績帶來了負面影響。
根據雨潤控股集團官網介紹，雨潤是一家集食品、地產、商業、物流、旅游、金融和建筑等七大產業于一體的民營企業集團。目前，雨潤旗下擁有雨潤食品、中央商場兩家上市公司。
李志起表示，雖然雨潤集團表現看似是以雨潤食品的經營為主，但行內人都知道房地產才是支撐集團最重要的利潤，但房地產這兩年并不景氣，導致業績壓力很大。
然而在地產業績下滑的同時，商業也面臨著很大的挑戰。中央商場在報告中稱，2014年在中國經濟增速放緩、消費市場增長趨弱的大背景下，多元化零售業態新起，商業競爭持續升級，網購市場迅猛發展，實體商業仍被持續沖擊。公司主業為百貨零售業，由于區域內競爭加劇、網購分流、招商難度加大等因素影響使得銷售規模增長乏力，同時經營成本增加和勞動力成本上升，盈利水平提高可能受到一定程度的限制。
而且雨潤食品之前一直依靠政府補貼降低成本，增加利潤，但是這種發展模式抗風險性差，不具備可持續性。
雖然雨潤在黑龍江、遼寧等地不斷投資建廠，但實際開工率并不足。中投顧問食品行業研究員向健軍表示，造成實際開工率不足的原因在于生豬屠宰市場整體出現產能過剩，利潤非常微薄。而擴大產能是因為國家對農業項目給予了多方面的政策扶持，雨潤這么做能夠獲取大量的補貼資金和優惠政策，而借土地免費、財政支持、收費減免等惠農政策進行低成本擴張是雨潤做“虧本買賣”的主要目的。
數據顯示，2005年雨潤食品上市至今，十年間的年報中，累積獲得的政府補貼超過40億港元，占到十年總利潤的46.38%。2014年，雨潤凈利潤為5700萬元（以下均為港元），而政府補貼、出售附屬公司的收益及冷庫租金收入為8.82億元。
樓市僵局，買賣均觀望
“最近來看盤的人挺多，不過大部分人只是過來看看，真正有購買意向的人其實并不多。”最近，雖然天氣涼爽，首府迎賓路附近一新開樓盤的銷售大廳里，促銷員小李介紹時的語氣名顯帶有焦躁的味道。
一直在等待買房時機的陳然表示：“不管你有沒有購房需求，反正這幾天隔三差五的都能收到樓盤推銷短信。”
陳然稱，自己打電話咨詢樓盤的時候，對方通常是告訴自己看盤的消費者很多，所剩房源不多了，并以各種方式勸說自己去“看一看”。但是陳然到現場后發現，看盤的人大多和自己一樣持觀望心態。“大家都希望今年房價能再降一點。”采訪中，不少消費者表示，近期不少樓盤銷售中心采取“遍地撒網”的策略，花樣百出的樓盤短信擠滿了消費者的手機。
小李坦言，調控政策影響太大，他所銷售的樓盤目前銷量率還不到四成，其中還包括了相當一部分之前積累的客源。
在八家戶附近一處冷清的樓盤銷售大廳內，營銷負責人介紹說，從5月起，項目就感受到來自政策調整的影響，“買房的市民比去年同期少了近四成。”在該樓盤買房的本地市民也大幅減少，來買房的近六成都是南北疆及內地省市購房者，且辦理的都是首套購房手續。
市場的“僵持”已經導致樓市出現了滯銷。根據統計，7月份，首府商品房共售出41萬平方米，而去年7月，首府商品房則售出62萬平方米，成交房屋面積同比減少33.87%。
很明顯，樓市買賣雙方的“博弈”仍在繼續。不少業內人士表示，接下來的半年內將會有大量新盤入市，這將進一步打亂目前房地產交易格局。“因為新盤首次上市，往往會以低價格吸引購房者。”
“多重樓市調控政策，以及今年2月起在烏魯木齊實施的限購房政策效果已經顯現，是導致目前商品房交易量下降的重要因素之一。”烏市房產管理局相關工作人員表示。
樓市信心指數創7年新低
在樓市反映清淡的同時，來自統計局的數據也顯示，二季度，首府房地產業企業家缺乏信心融資及流動資金景氣指數、商品房銷售景氣指數均為7年來最低。
8月9日，國家統計局烏魯木齊調查隊消息稱，二季度，烏魯木齊房地產企業家信心指數比上季度和去年同期都雙降，列行業之末。
那么是什么原因讓企業家們的信心看起來不佳呢？據國家統計局烏魯木齊調查隊解釋說，企業反映，促使企業家看淡房產市場發展的因素主要是因為商品房銷售減緩以及企業資金趨緊所致。自去年陸續推出打擊炒房、穩定房價等房產調控政策，對個人購貸款審批條件收緊后，首府2011年以來商品房成交面積持續下滑。
數據顯示，二季度有30.8%的房產企業銷售量下滑，其中5月的商品住宅成交量環比下降26.77%，連續4個月呈下降趨勢，商品房銷售景氣指數為79.1，已回落至較為不景氣區間，為7年來同期最低。銷售速度放緩，銷售量下降使企業的回款減少，對企業的資金運轉形成不利影響。
數據還顯示，二季度烏魯木齊房地產投資和房屋施工面積仍保持增長，與企業銷售放緩形成鮮明對比的是，商品住宅的銷售價格持續上升，初步顯現有價無市的端倪。二季度有7.7%的企業家認為市場發展較差，有20.9%的企業家預計三季度市場發展會較差，比例增長13.2%。國家統計局烏魯木齊調查隊分析認為，企業家對資金鏈、政策的不確定性的擔憂，促使他們對市場的信心一再回落。企業家們對市場樂觀程度的降低，一定程度上會影響企業采取相對保守穩健的經營策略，從而在一定時間內進一步影響到本地房地產市場發展活躍程度。
與此同時，二季度烏魯木齊企業融資及流動資金景氣指數分別為61.5和79.1，均為近7年來同期最低，表明資金趨緊的房地產企業較往年同期增加。
首府一家股份制銀行信貸部負責人認為，目前很多房地產信托都提高了收益率，投入房地產的資金利用成本明顯上漲，這勢必會讓開發商資金利用成本上漲，從而面臨資金難題。為控制通脹，回收流動性資金，央行年內多次上調存款準備金率，以抑制各商業銀行的放貸能力，房地產企業銀行貸款因此面臨更為嚴苛的審批，融資難問題加重，在預售款監管趨嚴以及加息導致資金成本增加等的情況下，房地產企業資金壓力與日俱增，
樓市步入調整期
根據國家統計局公布的數據，今年上半年國內住宅銷售面積39805萬平方米，同比增長12.1%；銷售金額20657億元，同比上漲22.3。增幅較1~5月分別上漲3.6個百分點和6.3個百分點。
但根據鏈家地產市場研究部提供的統計顯示，6月國內商品住宅平均價格為4864元/平方米，環比5月下降8.1%，是今年2月以來的首次下降。同時6月商品住宅成交面積達到10263萬平方米，環比5月上漲42.6%，漲幅擴大30個百分點。
“上半年全國商品住宅銷售面積和銷售金額都呈現U形走勢，開發商以價換量后的效果逐漸顯現。”鏈家分析師張月這樣分析。
國家統計局網站公布8月份國內70個大中城市住宅銷售價格變動情況報告顯示，在房地產調控政策累積作用下，8月份中國70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比下降和持平的城市比上月增加了15個。
“上半年全國商品住宅銷售面積和銷售金額都呈現U形走勢，開發商以價換量后的效果逐漸顯現。”鏈家分析師張月這樣分析。
對于首府而言，8月份首府新建住宅價格和新建商品住宅價格指數相比7月份均上漲0.2%，同比均上漲分別為8.8%和8.9%；新建住宅和新建商品住宅同比漲幅均居國內70個大中城市排名第二。二手住宅價格同比漲幅為8.1%，同比漲幅居全國首位。這已是首府連續第5個月位居國內房價漲幅榜前三甲。
來自新浪樂居及中房信的統計數據顯示，上半年，首府新建商品房成交均價5444元/平方米，同比上漲27%。首府一家售樓部負責人對此認為，目前該售樓處所在喀什東路附近多處樓盤成交價都在6200元/平方米左右，相比去年同期上漲了1000元/平方米，漲幅近20%。如果按照市場實際的房價漲幅，政府年內控制房價漲幅不超12%的壓力顯而易見。
新疆合富輝煌房地產顧問公司市場分析師段偉認為，接下來樓市受供應量大幅沖擊，房價波動或將更加明顯。近期多家半年報的上市房企均表示下半年會有較多項目入市，以保證完成全年銷售額。就本土房企而言，年尾將面臨巨額結算款的支付，很大程度上還要看下半年的樓市銷售情況。
【關鍵詞】房地產 經濟 泡沫風險
我國房地產經濟經過多年的快速發展，目前已經積聚了巨大的泡沫風險，這從不斷攀升的房價就可以略窺一斑，目前我國的房價收入比已經遠遠超過世界平均水平。盡管房地產經紀的泡沫何時破裂學界并沒有一個統一的認識，但是“泡沫總是要破裂的，只不過是時間的問題”，這一點卻是學界的共識。縱觀世界各國的房地產泡沫無不是以破滅為終點，例如美國次貸危機爆發的根源就是房地產經濟泡沫破裂所導致的，而日本20世紀90年代房地產經濟泡沫破滅以后，時至今日都沒有恢復經濟活力。在房地產經濟風險日益加劇，泡沫現象越來越嚴重的背景下，探究泡沫背后的成因，探索解決策略，就顯得尤其具有現實意義。
一、房地產經濟風險泡沫界定
何為房地產泡沫，學界并沒有一個統一的界定標準，雖然我國房地產經濟存在泡沫這一點無論是學者也好，還是政府官員都有一致的認識，但是在泡沫風險的大小方面卻沒有統一認識，不同的學者、官員各持己見。根據國際上通用衡量房地產泡沫大小的標準房價收入比來衡量我國的房價，目前我國100個大中城市的平均房價收入比在15，即一個家庭15年的收入才能夠買一套房子。當然像北、上、廣、深等一線城市，房價收入比要遠遠超過這一數據，從這一指標來看，我國房地產經紀的泡沫非常嚴重。考慮到目前我國房地產每年的投資額度高達7萬億人民幣，加上與房地產經濟密切相關的上下游行業，房地產以及相關產業的產值至少要占到我國GDP的20%以上，將房地產形容為“支柱產業”一點都不為過，但是因為房地產存在的巨大經濟泡沫，意味著房地產經紀泡沫破裂所帶來的經濟風險將是巨大的，會危害到整個國家的經濟健康運轉。
二、房地產經濟泡沫風險的成因
目前我國房地產經濟已經綁架了整個經濟發展，打壓房地產會損害到經濟的發展，而坐視房地產經濟泡沫的不斷放大又會給經濟的發展埋下巨大的隱患。房地產經濟泡沫風險的成因很多，最主要的原因有以下幾個方面：
（一）土地財政作祟
分稅制改革以后，我國重新明確了中央政府以及地方政府的事權以及財權，這種做法雖然一定程度上調動了地方政府理財的積極性，但是因為事權以及財權之間的不匹配，導致了地方政府財政收入有限，遠遠無法滿足各個城市跨越式發展的需要。在這種背景下，土地收入不斷增加開始成為地方政府財政的一個主要來源，為了彌補城市建設面臨的巨大資金缺口，政府不斷地推高地價，土地財政成為了很多政府的主要收入來源，一些城市賣地收入要占到其財政收入的60%以上。在我國土地市場由政府壟斷，政府將土地征收，通過招拍掛來收割絕大部分的土地增值收益，這種土地壟斷的體制使得地價節節攀升。統計資料顯示，2012年我國土體收入接近3萬億人民幣，地價以及各種稅費收入至少占到房價的2/3以上，正是土地收入對于地方政府的重要性，使得政府部門通過控制供地、抬升底價將房地產經濟泡沫進一步放大。
（二）實體經濟不景氣
房地產經濟泡沫風險的不斷放大與我國實體經濟的不景氣也有很大的關系，在固定資產投資長期維持在高位的情況下，我國諸多產業都呈現出來了嚴重的產能過剩問題，大多數行業企業都競爭激烈，這導致制造業整體利潤非常有限，大多數的實體企業都處于一個微利或者無利的經營狀態，制造業的艱難經營使得資本不斷地從實體經濟流向房地產行業。社會資本投資渠道狹窄的背景下，房地產經濟的高利潤率成為社會資本最青睞的投資領域，各路資本不斷地融入房地產行業進行投資或者投機，希望能夠獲得更高的回報，而資本的流入又進一步地推升了房地產經濟的繁榮昌盛，超高的利潤率使得社會資本趨之若鶩，不斷地放大房地產經濟的泡沫風險。
（三）房地產調控不力
自從2003年國家出臺放、房地產調控政策以來，正式標志著我國房地產經濟進入了調控年代，然而調控效果卻非常不理想，統計數據顯示，調控十幾年，我國房價與本世紀初相比已經上升了至少十倍，很多學者認為我國房價的越調越高很大程度上就是調控所導致的直接后果。我國房地產經濟體調控沒有涉及到房價持續上漲的基礎，調控的手段主要集中在抑制居民的需求層面，少有措施刺激增加房地產的供給，這種做法使得房地產陷入到了一種人為恐慌當中，誤判房地產的供求形勢，認為房地產的供給始終短缺，并給了社會一種房價只會不斷上漲的錯誤觀念。在買漲不買跌心理因素的影響下，很多居民都開始提前給孩子購買房子，在透支了房地產經紀發展潛力的同時，也推動了房地產經濟泡沫的滋生。
三、化解房地產經濟泡沫風險的具體策略
房地產經濟泡沫風險如同一把“達摩克斯之劍”懸在我國經濟發展的上空，成為了阻礙我國經濟社會持續健康發展的一顆“定時炸彈”，考慮到房地產經濟泡沫風險的巨大危害性，在借鑒一些國家房地產經濟調控經驗基礎之上，結合我國的實際情況，本文提出以下幾個方面的解決策略。
（一）破解土地財政模式
土地財政模式是當前我國房地產經濟泡沫的主要原因之一，鑒于目前土地財政的種種弊端，必須要盡快采取切實有效的措施來破解土地財政模式。具體要從以下及兩個方面著手，一方面是對目前的分稅制進行調整，授予地方政府更多的財權，中央政府分擔更多的事權，這樣可以減少地方政府的支出，緩解地方政府的財政壓力。另外一方面就是破除政府壟斷土地供應的模式，允許集體土地以及農用地在符合條件規定的條件下，上市自由流通，這樣就可以改變政府單一供地的主體地位，有助于降低地價，實現土地增值收益的社會共享，而地價的下降自然就會擠壓房地產經濟泡沫。同時土地財政模式的破除還可以降低地方政府對于中央房地產調控政策的抵制，不斷地拉低房地產的價格，使得整個房地產經濟更加市場化。
（二）大力發展實體經濟
目前我國居民普遍面臨著投資渠道狹窄的問題，實體經濟發展困難，這種情況下，政府應加大對于實體經濟的支持力度，通過出臺各項支持政策，來幫助實體經濟更好地發展，從而給社會存量資本提供更多的增值渠道。大力發展實體經濟的關鍵內容有兩點，一方面就是加快利率市場化的推進，通過利率市場化來降低實體企業的資金成本，讓更多的中小企業能夠破解資金瓶頸，同時借助于市場機制來實現資金的自由流動，可以使得資金從效率較低的行業流向效率較高的行業。另外一方面就是對一些壟斷行業進行變革，破除金融、石油等行業的壟斷，這樣就能夠釋放出來更多的市場空間，給社會資本創造出來更多的盈利機會。在這種情況下，社會資本的逐利性就會使其從房地產行業中流出來，從而逐步減少房地產經濟的泡沫風險。
（三）強化房地產經濟調控
房子不僅僅是一種商品，同時還是一種生活必需品，房價的高低與每一個居民的生活密切相關，我國房地產經濟調控的不到位情況必須要盡快得到糾正。房地產的調控不能僅僅是限制居民的需求，同時還要考慮供給，通過增加用地指標，來實現供給的提升，通過增加供給來不斷實現房地產價格的下降。同時要盡快出臺房產稅，增加持有人的成本，對于居民持有的第二套、第三套住房征收房地產稅，這樣可以將房地產經濟中的投機部分擠壓出來，有利于房價的降低，出臺房地產稅更為重要的作用在于可以降低房屋的空置率，減少資源的一種浪費。
我國房地產經濟的泡沫已經非常嚴重，如果坐視不管，必然會對于我國經濟的健康發展帶來巨大的危害。而房地產經濟泡沫風險的破解是一項系統的工程，需要政府從經濟發展的大局出發，加強宏觀調控，承受調控陣痛，探索出來一條行之有效的路徑，將房地產經濟泡沫風險逐步消解。
參考文獻
[1]劉守堅.對我國房地產經濟泡沫問題的思考[J].廣東科技，2011（02）.
銀行業不良率攀升原因
西班牙銀行業目前的不良貸款總規模較2007年水平高出近十倍，主要原因是在房地產市場發展“滑坡”的近五年時間里，更多企業和家庭無法及時向銀行償還債務。西班牙歷時十年的房地產繁榮期于2007年見頂，但隨后房地產泡沫逐漸破滅的影響開始波及包括銀行業在內的眾多行業，房地產泡沫破裂是造成西班牙銀行業不良率居高不下的最根本原因。
第一，從欣欣向榮到一蹶不振的西班牙房地產業。西班牙1996年上臺執政后，實行新自由主義的市場經濟政策，加快了私有化進程，放寬了對企業的財稅限制。這使得西班牙的私營企業，特別是金融服務業得到發展，同時，西班牙人強烈的買房自住偏好、修建旅游飯店以及外國移民在西班牙購買和租住房屋的興盛等因素，刺激了建筑業的飛速發展。1998年，西班牙房地產市場開始走強；2000年，全球股市不景氣，人們紛紛將資金投向見效快、收益高的房地產市場；2002年，西班牙成為首批歐元區成員國，貨幣更迭再次刺激了西班牙房地產業的升溫，許多熱錢、黑錢趁機投向房地產業。西班牙全國各地新建住房如雨后春筍般拔地而起，國家土地法律支持、信貸資金涌入和地方政府賣地生財等使房地產業成為西班牙經濟發展的主要支柱產業。據統計，在1999年至2008年間，歐洲新建房屋的2/3都發生在西班牙，僅以2007年為例，該國新建住宅達80萬套，相當于英、法、德三國年新建住宅的總和。十多年來，房地產及其相關行業對西班牙國內生產總值增長貢獻率到18%。其間，該國的地價上漲5倍，房價也平均上漲了1.5倍，遠遠超過其經濟發展水平。西班牙房地產熱帶動了房價的猛漲，同時也積累和放大了資產泡沫。
2008年9月爆發的全球性金融危機，不僅重創了世界經濟，也刺破了西班牙房地產泡沫。受金融危機的沖擊，西班牙經濟開始蕭條，大量人口失業，收入水平大幅下降，銀行不愿繼續借錢給開發商，許多按揭貸款無法如期償還。曾經欣欣向榮的房地產業遭遇“寒冬”，在一蹶不振的同時也引發了大量的社會經濟問題，銀行業不良率不斷攀升就是其中之一。
第二，從甜蜜合作到自身難保的銀行與客戶關系。在長達十多年的西班牙房地產業繁榮期，房地產企業和居民個人要想獲得銀行貸款非常容易。銀行發放貸款給開發商與土地掛鉤，有土地就能獲得貸款。而銀行提供給個人購房者的按揭貸款，不僅有利率優惠，還款期限最長還可達40年。2009年的數據顯示，西班牙所有銀行貸款中，對開發商、建筑商和購房者的貸款達到了1.11萬億歐元，相當于西班牙當年GDP的105%，占到了西班牙私人部門貸款的60.3%，這個比例比上世紀90年代中期高出近一倍。另外，主要開展按揭貸款業務的45家地區儲蓄銀行，其9000億歐元的貸款總額中有70%投入到了房地產領域。如此巨量的信貸資金集中投放到房地產市場，極大催生了西班牙房地產業的繁榮與泡沫，導致市場火熱，價格暴漲。
2007年以來，西班牙全國房價已經從最高點下跌了近20%，西班牙對外銀行認為，該國房價至少還要下降30%，甚至更多。伴隨著房價的大幅下跌，大量房屋滯銷或停建，房地產泡沫的破滅，導致上百家房地產企業破產倒閉，近4.5萬家房屋中介公司關門歇業。據報道，由于受經濟不景氣、失業率飆升等因素影響，越來越多的西班牙人無力償還按揭貸款，2010年時就約有140萬西班牙家庭面臨房屋被銀行收回的窘境。早在幾年前，西班牙央行就曾警告，西班牙家庭抵押貸款負債已達到家庭可支配稅前收入的110%，購房者應清楚自己的支付能力。西班牙銀行與開發商、中間商和個人客戶的“蜜月期”早已結束，并為彼時的“快樂”付出了沉重的代價，西班牙銀行面臨的只能是日漸堆積的呆賬、壞賬。
銀行業不良率居高不下的影響
西班牙銀行業前些年在房地產市場投入的巨額資本是引發此次銀行業危機的主要原因，自2008年金融危機以來，這些投資非但難以獲取收益，還造成了巨量不良資產。數據顯示，西班牙銀行業在房地產市場的投資額高達一萬億歐元，遠高于西班牙政府公布的相關數字。目前，西班牙銀行在房地產行業的投資到底會虧損到何種程度還很難預測，專業分析人士對西班牙銀行業的前景普遍表示擔憂，高企的不良率帶給西班牙銀行、政府，乃至整個歐洲的影響都是巨大和深遠的。
第一，對銀行業的影響。一是評級下調。西班牙銀行業出現的不良貸款危機已經引起了相關機構的高度警覺，國際評級機構穆迪日前宣布，下調16家西班牙銀行信用評級1至3級，同時，下調西班牙桑坦德銀行英國子公司的信用評級。穆迪表示，下調西班牙銀行業評級是基于如下理由：運營環境不佳，經濟衰退、房地產危機和高失業率削弱了銀行的資產質量、收入甚至資本金。二是擠兌風險。5月17日，穆迪將西班牙桑坦德銀行英國子公司降級后，桑坦德英國公司承認，該公司僅5月18日一天就流失了3.2億美元存款。此外，一則關于西班牙班基亞銀行存款下降逾10億歐元（13億美元）的消息，引發其股價在一天內暴跌30%。三是倒閉威脅。從近其歐洲媒體關注的焦點來看，相比希臘，各方目前更關注希臘退出歐元區對西班牙、意大利等其他歐元區國家可能帶來的沖擊。
根據西班牙央行的數據，西班牙有30%的國內存款是隔夜存款，意大利隔夜存款比例為48%，葡萄牙為21%。這些都是有可能“瞬間”就流失的存款。另據花旗集團預計，如果希臘退出歐元區，愛爾蘭、意大利、葡萄牙和西班牙可能很快會流失900億～3400億歐元存款，其中，西班牙可能會流失380億～1300億歐元存款。這一數字代表了這些國家10%的存款，存款快速流失可能會帶來災難性的后果：一些銀行可能會因資金斷裂而倒閉，最具實力的銀行也會大幅削減貸款發放。
第二，對西班牙政府的影響。西班牙官員表示，西班牙已進行改革工作讓其經濟更有競爭力，政府已聘請高盛對班基亞銀行（該行已經被政府收歸國有）進行獨立評估，需要追加70億～75億歐元壞賬撥備。但據報道，班基亞銀行的資金缺口可能達80億歐元，這還不包括需要為不動產資產潛在損失提撥100億歐元準備所需的金額。
西班牙政府還已開始向銀行業選派獨立的審計機構，一方面，評估銀行損失的嚴重程度，以及銀行需要多少增資來改善資產負債表狀況；另一方面，借此向投資者表明政府有能力清理銀行業問題。西班牙副首相稱，審計工作將首先進行一個月的壓力測試，然后對金融領域資產進行更深入分析。
但即使理清了各家銀行資產負債表的“底細”，測算出了這些銀行的資本缺口，西班牙政府還將面臨一個最為關鍵和重要的問題——解決問題的錢從哪里來？創九年來新低的國內股票市場，觸及歐元使用以來最高成本的國外債券融資，無不顯示西班牙政府籌資的難度。如何填補巨大的資金缺口，目前看來，西班牙政府也束手無策。
同時，許多人對西班牙政府的行動能力與效率也表示質疑。他們認為，自西班牙房地產市場泡沫破裂后，該國銀行業的資產負債表就急劇惡化并面臨進一步惡化的風險，但西班牙政府并未及時采取適當的措施，而是在當前幾乎不可收拾的情況下才有所行動。即使如此，目前西班牙政府的行動效率依舊低下。
不斷攀升的不良率（預計今年內可能接近15%）、萎靡收縮的經濟現狀和繼續高企的失業率（目前已達24%）使西班牙經濟運行前景令人擔憂，隨之而來的可能是更多、更嚴重的經濟、社會及至政治問題。
第三，對歐元區的影響。目前，西班牙已步希臘后塵，成為歐債危機新的焦點。西班牙除了巨大的債務赤字外，還在經歷房地產泡沫破裂對銀行資產的沖擊，不良率快速上升，存款大幅下降。自2011年1月以來，西班牙銀行存款的流失金額居歐元區之首，甚至高于希臘。房地產泡沫破裂下的經濟衰退還需要漫長的時間來恢復，西班牙政府正在竭力削減赤字、提高銀行撥備。
但面對困境，西班牙顯得勢單力薄，只有向外部尋求救助。西班牙政府已經要求歐洲提供更多的支援，西班牙首相也在敦促歐洲央行擴大對歐元區的保護。針對當前的歐元區亂局，其他國家更多持自保態度。一方面，德國、英國等國家銀行紛紛進行去杠桿化，借此改善自身資產負債表，同時盡量增加資本，提高對風險敞口撥備，造成同業之間已難有借貸。另一方面，歐洲央行始終把維護資產負債表安全放在首位，因此也難以“慷慨”地向西班牙銀行經常性地提供大規模貸款。
歐洲央行已于2011年12月和2012年2月，通過長期再融資計劃，兩次向西班牙銀行業輸送流動性資金，截至2012年3月，歐洲央行對西班牙銀行的借款余額已達2276億歐元。但歐洲央行內部仍有“聲音”，希望歐洲央行不再通過長期再融資計劃被迫購買政府債。
關鍵詞：房地產；行為經濟學
一、引言
自20世紀80年代以來，伴隨著全球現代化發展的進程，全球財富的逐漸積累，逐漸開放國際的市場，使全球資本的迅速流動起來，全球房地產價格也隨之迅速上漲。中國也不例外，從2001年開始我國房地產市場蓬勃發展，房地產價格快速上漲（宋超英，張乾，2008）。特別是2008-2010年，全國房地產平均銷售價格上漲了將近2倍，而且很多一線城市甚至上漲了3倍。持續攀升的房價引起了社會各界的重點關注。另外，中國國正處于城鎮化發展的快速期，每年都有大量勞動人口定居城市，這些新進人口都對所在城市的住房產生購買需求，并且會帶動對配套服務設施及商品房的需求，房地產的、制度性因素和社會因素四方面分析中國房地產價格持續上漲的原因（黃啟云，2014）。方開群從價格合謀的角度分析房地產價格持續上漲的原因，并確定了房地產價格合謀的市場條件包括：房地產區域性寡頭壟斷競爭結構，以及在區域性寡頭壟斷下有利于價格合謀的六大條件（方開群，2006）。雖然傳統的經濟學也能解釋大部分房地產上漲的原因，但傳統經濟學的理性人假設不能房地產領域中出現的許多非理性現象進行解釋。而行為經濟學相對于傳統經濟學而言，則放寬了傳統經濟學理論中完全理性人的假設，從而增強了行為經濟學對現實中非理性現象的解釋力。正因為如此，行為經濟學的出現為其提供了一個新的研究視角。孔凡文，王英華和蘇永玲就利用前景理論和啟發式認知偏向理論的行為經濟學理論分析了房地產市場中出現的“買漲不買跌”的特殊現象（孔凡文，王英華，蘇永玲，2009）。劉大鵬利用心理賬戶、短期損失厭惡和時間偏好等行為經濟學的理論研究房地產市場的投資需求（劉大鵬，2011）。利用心理預期、羊群效應、投機心理和系統機制等行為經濟學理論研究房地產市場的波動性（顧成彥，2006）。通過分析房地產市場微觀主體從房地產泡沫的形成到泡沫的破滅各階段的心理過程和行為特征，分析了房地產泡沫形成的內在機理并揭示了房地產泡沫形成的非理性本質（宋超英，張乾，2008）。
二、行為經濟學相關理論
行為經濟學是由美國普林斯頓大學心理學教授卡尼曼和特維斯基共同提出，他們將心理學研究成果引入傳統經濟學的分析框架，從經濟活動微觀主體的心理活動出發，將復雜的人類行為納入經濟研究之中，分析經濟主體的選擇、判斷和抉擇等經濟行為，進而解釋傳統經濟學無法解釋的非理性的經濟現象，從而構建起一門獨立的科學――行為經濟學。行為經濟學放寬了傳統經濟學理論中完全理性人的假設，把人定義為有限理性、存在自我約束，并且是有限自私，從而行為經濟學增強了對現實中非理性現象的解釋力。行為經濟學主要包括前景理論、啟發式認知偏向、偏好理論等。現如今，人們越來越多的運用行為經濟學的理論解釋現實生活中出現的各種現象，包括房地產領域的相關非理性現象。
1.前景理論
前景理論是由美國普林斯頓大學心理學家卡尼曼和特維斯基共同提出。前景理論重新定義了一個價值函數v（x），引入經濟分析模型取代了古典經濟學中的效用函數u（x）。價值函數v（x）有三個重要的性質，即參照依賴、敏感性遞減和損失厭惡。
（1）參照依賴
參照依賴指人們在對損失和收益的心理衡量是財富的相對變動，而不是財富的絕對值。并且相對變動變動的衡量需要一個參考點，而人們對參照點的選擇一般是以目前的擁有的財富為基礎。當獲得的財富高于參照點時評價為收益；當所得財富低于參照點時評價為損失。從價值函數圖可以看出：收益和損失是相對的，坐標0點是參照點而不是絕對值0點（董志勇，2006）。
（2）損失規避和敏感度遞減
首先，損失規避是指人們對損失比收益更加敏感，即相等的損失金額要比相等的收益金額對人們產生跟大的心理沖擊，人們都傾向于規避損失。價值函數在損失區域的斜率要比在收益區域的斜率大很多。而敏感性遞減是指人們對收益和損失的邊際價值都會隨著收益和損失的增大而減少，呈反向變動關系。價值函數是S型函數，在收益區域是凹函數，在損失區域是凸函數（宋超英，張乾，2008）。
2.啟發式認知偏向
啟發法是指人們做出決策時的一種思維捷徑。啟發式認知偏向是只人們在遇到復雜并且不確定的事件時，人們經常依賴過去的經驗而去不加思索地作出判斷。啟發有時是相當有效的，但是有時會造成重大的誤導，作出錯誤的決策。啟發式認知偏向包括可得性啟發偏向、代表性啟發偏向和錨定效應。其中代表性啟發偏向是指人們在不確定的條件下，機械地用類比的方法去判斷身邊的事物，并作出決策。正是由于代表性啟發偏向，人們通常認為如果A事件相似于B事件，那么A事件與B事件就是同類事件，并且他們的程度越高，將A事件與B事件看做為同一事件。這往往會導致人們作出錯誤的決策。
3.羊群效應
在現實的市場中，存在著很多用古典經濟學難以解釋的異常現象，最典型的就是羊群效應。羊群行為是我們現實中最常見的一種特殊非理。當人們對某個事件的發展趨勢不了解或者沒有足夠的理由說明他證券，于是就參照周圍其他人的行為進行行動，這就是典型的羊群效應。但實際上其他人也是同樣的心理，以至于一旦由于某種偶然的原因導致了周圍的人開始做出某種行為，這是其他所有的人會跟隨其行動，最后爆發羊群效應。
三、應用行為經濟學理論對房地產價格持續上漲進行分析
1.基于前景理論的分析
（1）參照依賴
首先，我們根據參照依賴理論解釋為什么在房地產價格持續上漲的過程中，雖然人們收入增加很少，但是卻愿意購買以前還覺得相當昂貴的房子。終其原因，主要是因為在房地產市場中，消費者的購買決策主要取決于內心對于住房價格的判斷，而價格的判斷需要有一個參考點，即人們的心理價格。比如很多年前，人們對于普通的房子心理價格是20萬。如果人們花30多萬買了一套房子，人們就會覺得太貴。但是隨著房地產價格的持續上升，人們對房屋的心理價格已經達到60萬，這時候如果人們花40多萬買房子反而覺得相當便宜。這個心理價格則是由市場上房地產的價格反復刺激形成的。從中可以看出，人們并不是按照自己的邊際效用來衡量房地產價格的，也不是古典經濟學中的實現了邊際效用最大化。
（2）損失規避和敏感度遞減
投資學理論說：“贏利持有，虧損拋出”。但是這個理論對房地產市場的投資并不適用，人們在進行房地產投資則是：“贏利拋出，虧損持有”。這就是著名的處置效應（宋超英，張乾，2008）。現實世界中，人們在面對風險和收益時人的態度會出現逆轉，對待收益是風險規避而對待損失是風險偏好。這主要是因為人的感官在接受外來的刺激時，敏感性會逐漸遞減。例如一個人在房地產市場上進行投資，如果隨著房地產市場的價格上漲他已經收益了5萬元，之后房地產價格接著上漲，他收益又增加5萬元，但是因為敏感性遞減，他從后面的5萬元收益中獲得的快樂遠遠小于之前的5萬元收益，雖然收益的金額是相等的。相反，當人們在房地產市場面臨損失時，則是另一個完全不同的心理賬戶，即便是損失的金額和收益的金額在絕對值上是相等的，但是對于人們的敏感性是不同的，人們對損失的敏感度比對相等收益的敏感度要大很多；人們根據自己的參照點評價增加損失和減少收益己經完全是不同的，因為他們分處于兩個完全不同的心理賬戶。人們對于損失是單獨的心理賬戶，敏感性同樣呈現遞減的特點，即隨著投資房地產市場的損失逐漸加大，人們的痛苦增加程度的也遞減。同樣人們投資房地產市場，隨著房價的下跌人們先損失了5萬元，他們會非常痛苦。但是當房地產市場進一步不景氣，價格繼續下跌5萬元，他的痛苦會增加，但是痛苦增加的程度比之前的那5萬元少很多了。如果房價再持續的下跌，他便泰然處之不顧了。所以我們可以看到房地產市場存在大量的這種非理性投資行為現象：當房地產價格持續上升時，房地產交易量相當多，換手相當頻繁，價格被進一步推高，進一步促進房地產市場價格的上升；而在房地產市場不景氣時，伴隨著房價的持續下跌，交易量相應的持續減少。
2.基于啟發式認知偏向理論的分析
現如今，中國房地產市場上價格持續上漲就是投資者通過代表性偏向進行判斷導致的。人們自用房購買決策中，如果房地產價格持續上漲，人們會根據過去房價的增長趨勢預測以后房價還會進一步上漲，因此會提前購買自用房。同樣，人們在進行房地產投資過程中，人們同樣會根據過去房價的增長趨勢預測以后房價還會進一步上漲，因而盡早買進房地產進行投資。然而人們在房地產市場的投機行為，如果連續獲得成功，這樣會促使他們得出房地產價格任然會持續上漲的結論，這樣會導致房地產的交易量持續增加，價格持續上漲。另外，人們還會將房地產投資成功的原因歸為自己的購買行為，這樣會促使投資者不再仔細分析投資成功的原因，而直接歸為自己的行為。如果根據他的預測，房地產價格進一步上漲，那么人們就會更加相信自己的投資行為，并促使房其更加熱衷于地產市場的投資。房地產價格的持續上升就是這種認知偏向導致的，在房地產價格上升階段，由于人們的啟發式認知偏向進一步促使房地產價格進一步上升。
3.基于羊群效應理論的分析
房地產市場存在大量的羊群效應：當房地產市場繁榮的時候，房地產價格會長時間的上漲，消費者對于房價的參照點不斷提高，買房子獲得的收益也不斷提高，這樣就會使越來越多的投資者加入到買房的行列。由于房地產市場的復雜性，普通的投資者很難獲取房地產價格變動的信息，同時信息也是相當不對稱的。因此，缺乏信息的購房者主要是通過觀察周圍人的行為來獲取信息。當看到周圍有相當多的投資者加入到購買房地產的行列時，人們就會模仿其他人的行為，這樣就會導致投資房地產投資市場的人會越來越多，從而促使房地產價格持續上漲。
四、政策建議
國家和政府應該重視中國房地產市場價格持續上漲中存在的種種非理，制定相關政策以防范和控制房地產市場價格的過度增長。
（1）制定商品房銷售網上備案和登記制度。當房屋預售后必須在網上登記，避免房地產開發企業一房二賣的違規行為，有效解決房地產市場上供需雙方信息不對稱的問題。
（2）執行期房限轉政策。即限制房屋購買者在交房之前的進行轉讓的行為，這樣抑制短期投機行為，使房地產交易市場更加穩定的運行。
（3）對超過一套住房的人征收高額房產稅。按人們擁有的房地產數量實行差額累進稅率，擁有的房產數量越多，房產稅的稅率也就越高，這樣可以增加房屋的持有成本，打擊炒房者的投機行為。
（4）對超過一套住房的人征收交易稅。征收房產的交易稅可以增加房屋的轉讓成本，抑制房地產的過度投資行為，正確引導人們對房地產的投資和消費。（作者單位：陜西師范大學）
參考文獻：
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