發布時間：2023-09-24 15:54:33
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【關鍵詞】房地產金融；流動風險；融資；創新
中圖分類號：F293.35 文獻標識碼： A 文章編號：
1前言
隨著改革的不斷深化，房地產金融市場促進了國民經濟發展到新的階段。房地產信貸規模較其他行業來說大得多，自然它的風險也會大很多。由于我國目前的金融市場發展的還不是那么完善，房地產行業一旦轉變為不良資產將成為整個金融行業的隱患，因此，做好房地產金融風險防范工作是很有必要的，只有這樣國民經濟才能穩健發展。
2. 造成房地產金融風險的成因
2.1 微觀原因影響房地產金融
2.1.1房地產融資對銀行的過于依賴性
這樣的現象在我國經常出現，當房地產開發商自身的資金不能滿足投資時，銀行貸款成為資金獲取的主要方式。這種做法就會讓銀行承擔很大一部分風險，最終可能牽連國民經濟的發展。
2.1.2借貸人信息不屬實
有一些開發商為了獲得個人利益，常常會在借貸時提供不真實的信息，又因為導銀行的貸管理技術落后，導致銀行不能準確地對借貸人真實的經濟實力進行判斷。更有甚者挪用貸款資金，這樣就直接加大金融風險擴張。
2.1.3 房地產企業之間的惡性競爭
今年發現在房地產行業壟斷行為屢見不鮮，存在違規操作，這樣的惡性循環必然帶來金融腐敗，是房地產貸款信譽大幅度下降。
2.2 宏觀原因影響房地產金融
首先，政府政策取向存在誤區，中央政府雖制定了一系列穩定房價的措施，但是地方政府作為獨立行政部門主要以政績、財政收入為其核心利益，因此它們在執行中央政府的政策時難免會大打折扣，使得中央政府措施在地方政府沒有完全按要求實施。
其次，我國經濟正處于轉型時期，還沒有達到市場經濟的階段，在此期間會出現很多的制度轉變期的問題。早期的制度在逐漸解體，新的制度建立還不夠完善，這是導致種種現象產生的最根本原因。
最后，我國匯率的逐年下調導致開發商失去對房地產行業的投資興趣，因此房地產的不確定性變得更為嚴重。
3 防止房地產金融風險的舉措
3.1適當調整金融機構現有制度
房地產行業的一大特點就是變化很快，而對于目前的房地產金融機構趕不上其變化。對風險防范做的不夠完善，滯后于當今市場經濟的變化形勢。致使金融機構不能提前預知風險的存在。當金融危機到來時沒有積極的應對方案來解決問題。對于銀行機構應該盡可能去發展一些科學的借貸管理方法，建立可靠性強的風險評估體系。
3.2 樹立風險防范態度
為了降低金融風險投資，做好房地產周期性變化規律是很有必要的，發現市場變化的普遍規律，才能制定出匹配的管理制度，達到最佳利用社會資源配置。政府部門要加大對房地產行業監管力度，采取相關法律法規來改正和補充市場經濟中可能出現的問題。
3.3 融資方式的探索
對于銀行必須加強對借貸企業的篩選工作，首先要選擇實力強、品牌大、信譽度高的房地產行業進行發放貸款，能做到準確的引導市場發展，風險降臨時能夠運用防范措施及時解決問題，將影響縮減到最小。
3.4 建立完善的法律與法規
建立法規推動房地產行業正規有序的良性競爭，凡是經過相關部門審批具有資格的企業都可以參加到競爭當中，中央銀行是這場競爭當中的嚴格監督者。對于違法競爭行為要嚴懲，例如非法壟斷、資格欠缺的房地產企業。這樣才能有力地消除不良影響，保證金融業務健康發展。
3.5增強全民社會信用
只有全民共同努力才能效地制止開發商及個人不講誠信的惡行擴散，這與良好的社會信用環境很大關系。運用法律嚴懲那些沒有誠信的開放商只是一種必要方法，培養他們的社會信用感，讓其在思想上轉變才是根本目的。這樣才能積極改善房地產貸款的安全性。
4.對中國房地產金融創新體系的建議
雖然改革開放以來，我國房地產金融進步顯著，但是目前房地產仍然存在諸多問題。比如市場的需求旺盛，導致房價不斷高漲。這種房價快速上漲是巨大的金融風險到來的前兆，一旦資金運轉不警惕，將會給我國金融系統帶來巨大的影響。
4.1加強房地產金融創新理念
我國應該借鑒其他國家的房地產金融管理的一些先進管理措施并加以合理地、高效地運用。要以不斷創新為管理目標，不但要為達到高效、統一的金融管理體制而努力，還要為了能夠穩健地運行房地產金融體系，豐富監督管理全面的內容而奮斗，最終達到監管政策、結構體系、運營狀況具有統一性。所以加強房地產金融創新理念對于房地產金融系統穩定是比較迅速有效的一項措施。
4.2完善房地產金融體系
不斷完善房地產企業相關制度是房地產金融的必要條件，可以從組織構架、共榮機制、責任制等方面入手。對于從業人員和管理者要有足夠的金融創新意識，能夠掌握市場的運作和具備豐富的實踐經驗。
4.3對住房抵押繼續實行抵押貸款證券化
抵押貸款證券化在我國正處于嘗試階段，還沒有成熟應用，很難滿足市場的需求。應對銀行抵押貸款公司管理的住房抵押貸款有時間長、現金數較大、風險系數高等特點。目前我國證券產品相對其他國家比較少，因此加強住房抵押貸款證券化對于解決這些問題很有利。
4.4堅持推進房地產金融業務創新
我國的經濟實力正處于全面上升的時期，面對房地產價格的調整壓力，中國要堅持以房地產金融的創新為總體方針，順應經濟發展的浪潮，經過不斷的自身努力與堅定不移的探索精神，創新出具有中國特色的房地產金融業務。
5結束語
房地產業具有資本密集、體系復雜和高風險的特點，因此，培養對房地產金融防范意識，不斷完善防范房地產金融制度，對出現的問題時有指導意義。做好這項工作，不僅能保證中國房地產市場穩定、有序發展，還能滿足很多居民住房需求。在這條路上，需要我們持之以恒的去探索。
【參考文獻】
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[4]陳晶晶.淺談我國房地產金融風險及問題[J].商品與質量：理論研究,2011(12).
一、基本情況
2002年衡陽市城市建設投資有限公司成立,為衡陽市首家政府融資平臺,到目前已發展到13家政府融資平臺公司,其中市級4家,縣級9家。主要分布在交通運輸、城市建設、土地儲備、國資經營等領域,如衡陽市城市建設投資有限公司,衡陽市非稅收入征收管理局,衡陽市湘江水利投資開發有限公司,衡陽市土地儲備中心等。全市13家融資平臺中城建投資公司類占9家。
至2010年6月末,全市13家政府融資平臺公司,資產總額為176.39億元,負債總額84.91億元,自有資金總額41.02億元,融資總額73.04億元,已開工項目數38個,已開工項目計劃投資額64.75億元,已開工項目到位資金35.4億元,計劃開工項目計劃投資額45.66億元。
二、主要特點
1、規模迅速膨脹。2008年12月末衡陽市地方政府融資平臺在轄內銀行貸款余額為7.16億元,到2010年6月貸款余額為28.495億元,在一年半時間內凈增21.335億元,增加3.98倍。還有國開行湖南省分行對地方政府融資平臺貸款余額為28.335億元。2009年,衡陽市城市建設投資有限公司通過發行債券融資15億元。至2010年6月末,衡陽市各級政府融資平臺融資總額達到73.04億元。
2、地方政府主導。13家政府融資平臺公司都由政府主導設立,董事會、監事會成員由政府任命,通過財政注資、土地劃撥、規費收入等形式注入資本金。如衡陽市政府先后向市城市建設投資有限公司注入了市自來水公司、公交公司、道路公司等優質企業資產和近15000畝土地資源。同時,還將城市道路建設項目兩廂各200米可用土地的受益權,市本級行政事業單位的經營性資產,自來水、污水處理、垃圾處理、戶外廣告、公交線路、停車位、車輛通行收費等經營特許權,市財政用于城市建設的資金等資源整合到該公司名下。
3、“打捆貸款”模式。打捆貸款是指以城市建設投資公司為承貸主體,以財政出具的還款承諾作為償債保證,將若干基礎設施建設項目組合起來作為一個整體項目向銀行貸款的一種融資方式。目前衡陽市政府與國開行湖南省分行達成50億貸款協議,主要用于供水、供電、城市道路等若干項目,貸款余額為28.335億元。
4、項目貸款為主。至2010年6月,13家政府融資平臺公司項目轄內銀行機構貸款余額20.523億元(其中,3-5年與5年以上期限的余額合計為16.658億元,占比為81.17%),占貸款總額的72.02%。已開工項的37個項目中,公益項目為20個,占比為54.05%。
三、風險控制
目前衡陽市政府融資平臺公司在轄內金融機構貸款余額為28.495億元中,正常貸款為28.02億元,占比為98.33%;關注類貸款為0.39億元,占比為1.37%;不良貸款為0.086億元,占比為0.3%。衡陽市地方政府融資平臺依靠非財政資金償債的貸款比例僅為9.48%。地方融資平臺尚未出現不良貸款的風險有以下主要因素:
還款期限未到。調查的融資平臺項目貸款的建設期和還款期設定時間較長。目前項目還處于建設期,只需償還貸款利息部分,而該利息已計算在投資總額中,列為“正常貸款”。從衡陽市地方融資平臺項目貸款期限看,沒有發放1年內貸款,1-3年類占18.8%,3-5年類占41.5%,5年以上占39.6%,3年以上中長期基建類貸款占81.1%,到2013年將出現償還本金的高峰。
銀行多頭授信。調查中13家地方融資平臺獲得多家銀行的授信,其可以在授信額度內借新還舊,以甲還乙,可以暫緩風險暴露。
資產抵押高溢。銀行對有政府背景或政府擔保、有土地抵押的融資平臺高看一眼,厚愛有加,在審查審批上綠燈放行,而融資平臺為了獲得更多的貸款,又虛高土地溢價,給融資平臺抹上一層保護網。
銀行監控缺位。由于融資平臺政府色彩濃厚,銀行高度寬容,不按具體項目監控其資金流向和用款進度,加之融資平臺公司的財務報表不規范、不透明,商業銀行很難獲得真實準確的背景資料,很難對融資平臺公司進入深入的貸后管理,掩飾真實償債能力不足的風險。
四、風險表現
借款主體風險。調查中融資平臺與地方政府有關部門是“一套人馬,兩塊牌子”,存在政企不分,現代公司治理結構不健全,公司法定負責人和主要業務人員由政府有關部門人員兼職或指派,資本來源通常是財政注入或存量公共資產拼湊注入,盈利模式主要依賴于項目的使用權出讓收入或地方財政補貼收入。在地方政府投資膨脹下,帶來了空前的融資壓力,迫使地方政府融資平臺不惜成本與風險融資,用融資規模最大化來平衡“投資饑餓癥”,至于資本與負債之間的比例是否失調,負債風險是否超出了融資平臺的承受能力不在考慮范圍之內。
還款來源風險。地方政府融資平臺資金主要用于非經營性、準經營性項目,這些項目回收期長,低收益或無收益,項目本身還款能力弱,主要依賴財政收入償還。目前衡陽各級政府融資平臺已開工的38個項目中,就有20個屬于公益性項目,集中于市政基礎與農村基礎設施。衡陽市政府2009年為融資平臺公司歸還銀行貸款本息合計3.7億元,2010年預計將歸還本息合計約6.4億元,但政府償付債務本息困難很大。一是地方政府貸款建設的項目,大都不直接產生經濟效益,無法用項目本身產生的效益來歸還銀行貸款,要用當地政府未來的財政收入來歸還,而對于一個財力較弱的地方政府而言成為一個很大的負擔。二是以政府未來稅收作為擔保存在不確定因素,土地抵押貸款償還來源依賴于土地出讓收入,而土地出讓收入是一次性收取70年,不具備可持續性,土地出讓收入高增長難以為繼。三是以土地為抵押可能會導致系統性風險。一旦房地產深度下調,地價下跌,土地出讓收入下降,會帶來政府無力償還債務的風險,造成銀行壞賬。
政策調險。在貸款期限內,國家的產業政策、環保政策,地方政府的區域經濟發展、行業發展等政策調整,變動都可能對政府融資平臺經營產生較大影響,而一旦政府政策對政府融資平臺經營產生不利影響,可能直接影響到政府融資平臺貸款的如期償還。
財政風險。主要是地方融資平臺過度負債,在無法以項目收益或公司經營收入償還的情況下,在地方財政收入不可持續增長或宏觀經濟發生變化的情況下,地方政府無法還債的違約風險。2010年6月末,衡陽市各級政府融資平臺融資總額為73.04億元,其中貸款余額為56.83億元(含國家開發銀行貸款28.335億元,城投債15億元),而2009年衡陽市財政收入為70.03億元,13家融資平臺融資總額超過該市財政總收入,而作為中部不發達地區“吃飯靠財政,建設靠土地,發展靠金融”,地方財政狀況比較嚴峻,可用收入中用于償債部分很少。
金融風險。主要是來自地方融資平臺不良貸款積聚帶來的銀行風險,從而導致金融體系的不穩定。一是以財政對借貸進行擔保可能成為銀行體系信貸質量方面的長期隱患。二是地方政府存在的投資沖動與追求短期政績的行為,都無法避免存在重復建設、低效率投資的問題,甚至導致兩高一剩產業死灰復燃,不良貸款風險不斷積聚。三是由于投資與信貸政策的收緊,地方政府的一些投資項目可能難以繼續融資,從而導致工程成為爛攤子,進而造成銀行的壞帳。
五、政策建議
(一)摸清底數、全面清理。按照國務院國發(2010)19號文件《關于加強地方融資平臺公司管理有關問題的通知》要求,對融資平臺債務進行一次全面清理,對直接借入、拖欠或提供擔保、回購等信用支持形成的債務按照分類管理,區別對待的原則清理規范,對公益性在建項目不得再通過融資平臺融資,妥善處理債務償還和在建項目后續融資問題。對承擔有穩定經營性收入的公益性項目融資任務并主要依靠自身收益償還債務的融資平臺公司,以及承擔非公益性項目融資任務的融資平臺公司,按照公司法規定,充實資本金,完善治理結構,實行商業化運作。
(二)完善法規,規范運作。一是制定相關法律法規,對融資平臺進行準確定位,將其融資投資活動限定在一定范圍內,如城市基礎設施和公益事業領域。二是做實資本金,限制負債率,明確地方政府對融資平臺的債務責任,綜合考慮各地財政經濟狀況及融資平臺自身情況的前提下,合理制定融資平臺的負債率限度,避免過度負債和債務轉嫁。三是硬化地方政府的債務約束,以項目法人作為承貸主體,建立地方政府資產負債表,把分散在各個融資平臺的融資活動納入到政府資產負債表的整體框架之中,將地方政府債務收支納入預算管理,落實有關債務人償債責任,并定期向人大匯報,向社會公布,接受各方面的監督。
(三)嚴格控制,強化管理。各商業銀行要加強對融資平臺類貸款的控制與管理,堅持“逐包打開,逐筆核對,重新評估,整改保全”的原則進行全面清理。一是推進審慎的地方政府融資風險管理舉措,強化對項目資本金的監控,對償債能力的分析,控制打捆貸款,監測負債狀況,把握貸款風險。二是加強融資平臺的風險評估,全面評估項目風險,平臺風險和財政風險。三是控制融資平臺類貸款的集中度。四是加強對融資平臺貸款使用方向的監管,防止貸款在項目之間挪用,切實保證銀行貸款的安全性和可控性,確保信貸資產安全。
(四)吸引民間資本進入政府投資領域。目前,我國民營經濟快速發展,民營企業投資實力不斷增強,充實的民間資本正急需尋找新的投資領域,而地方政府投資外部性很強的文化、教育、醫療的公共基礎設施,等于為社會獎金進入創造了良好的投資環境,同時以吸納民間資本參與基礎設施和公共服務投資所進行的融資創新,拓寬了民間資本的投資渠道。
1 房地產投資現狀及存在的問題
房地產業的發展需要金融業的支持。房地產開發投資數額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業的自我積累根本不可能保證連續投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業就會發生資金周轉困難甚至發生財務危機。房地產個人住房消費也需要金融業的大力支持。
房地產信貸是金融業的一項重要內容。房地產金融一般可分為開發信貸和消費信貸，據世界各國統計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內各項貸款中大約有30%是給房地產業，另一個“三七開”是房地產業貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發商。中國房地產金融從無到有，從小到大，發展十分迅速，而且發展空間非常大。
房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系。缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。
對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善。目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言還是相當滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。
我國個人征信系統尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。
銀行房地產信貸風險防范措施
政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性，改善對房地產市場的監督管理，完善調控手段，提高調控能力，促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展，防止大起大落，防范房地產泡沫的產生。為此必須首先加強房地產市場統計工作，完善全國房地產市場信息系統，建立健全房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據，并對影響市場發展的相關數據進行分析、公布，政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況，加強對房地產市場的監控和指導，以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。其次政府要設計合理、嚴密的房地產稅制，引導土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。
銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用，完善監管手段，提高監管能力，充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為，促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣，彼此建立起互信、互利的信用關系，確立失信成本遞增的違約制裁機制，嚴懲欺騙和違約行為，在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境，促進金融穩定。
我國應當大力發展多元化的房地產金融市場，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行依賴性過大，不利于自身發展，同時商業銀行過度的房地產貸款，有悖于商業銀行的“三性”原則。
加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當到一定規模時，商業銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風險。從國際經驗看，一旦經濟不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實施住房貸款證券化，可以分散該業務面臨的金融風險。通過實施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機互動，可以擴大商業銀行的融資規模，同時還會帶來良性的連鎖效應，提高銀行資產的流動性、降低銀行開展住房貸款業務成本。
關鍵詞:房地產 金融風險 創新
如果想很好地發展房地產業，房地產金融起著非常重要的作用。若想使房地產金融業和房地產業能夠穩步發展，并且能給國民經濟帶來推動作用，那么就必須增強對房地產金融風險的防范意識。目前我國商業銀行和金融市場尚處于發展階段，所以一旦房地產信貸變成了不良資產，整個金融界將面臨著很大的危險。
一、我國房地產金融風險的成因分析
(一)房地產金融風險形成的內部原因
自籌資金、銀行貸款、其他資金是房地產企業開發資金的主要來源渠道，其中銀行貸款約占資金來源的百分之七十、其他資金占百分之三十。
(1)貸款依賴性是目前我國融資結構的主要特征。銀行貸款成為了由于開發商的自有資金無法滿足投資所需之后最主要的資金來源方式，不過銀行在房地產的投資過程當中也擔當了一定的風險。
(2)現在有些銀行無法了解貸款人的真實情況，無法對其經濟實力有一個準確的評估，究其原因就是貸款人常常為了個人利益而對信息進行隱瞞，甚至出現了挪用貸款資金的現象，這就直接導致了金融風險的加大。
(3)由于我國房地產價格評估起步晚而使品牌的信譽度受到不好的影響，而銀行又不能為了處置抵押物而將欠款人趕出所居住的房子，所以處置抵押物的不規范給銀行造成了一定的風險。
(4)近些年來由于房地產業的高額利潤而產生了惡性競爭的氣氛，違規操作時有發生，這是造成金融腐敗的主要原因。其結果導致了房地產貸款質量下降。
(二)房地產金融風險形成的外部原因
(1)房地產金融市場的環境、未來的發展情況會隨著國家經濟方面政策的變化而變化，從而對我國的房地產事業帶來影響。
(2)開發商會隨著國際匯率的下跌而對房地產的投資失去動力，從而加大了房地產金融風險的不確定性。
二、防范措施
(一)金融機構完善內控制度
現在房地產金融業務和風險控制流程設計跟不上房地產市場的變化速度，使得金融機構很難察覺到風險的存在，而即便金融機構察覺到了，往往已經到了束手無策的地步。面對這樣的狀況，銀行應該采取下列措施：首先對房地產市場的研究工作要進一步增強，并對內控制度進行改進。第二是根據市場變化及時改正風險控制體系。
(二)提高防范意識與能力
為了不浪費社會資源，必須要掌握好房地產市場的周期性變化規律，這樣做對于準確的掌握房地產金融的經營策略很有幫助，而且還可以降低金融風險。同時對于如何開展綜合性市場、房地產市場的調研活動，房地產部門要有一個詳盡的計劃。因為這樣做可以對房地產市場有一個全面的了解，以便對市場的健康發展做出貢獻。同時為了對市場的運行狀況做出正確的判斷，政府有必要提高房地產預警系統。
(三)建立社會信用體系
只有社會群體的共同努力才能解決開發商或個人沒有誠信的問題。一是利用法律來懲治那些不講誠信的開發商或個人。二是有關部門要創建信息共享平臺對開發商和個人進行監督，而且評價要公平公正。對違反誠信的開發商或住房貸款用戶進行懲罰，比如不讓其得到開立信用卡、借款等信用支持。這樣就能極大地改善房地產貸款的安全性。
(四)法律法規體系要完善
金融機構只要通過了中央銀行的審查都可以經營，而且中央銀行要對其實行嚴密監控，防止他們出現違反競爭規則的行為。與此同時為了避免產生消極外部效應，不能讓沒有通過審查或者有違規記錄的金融機構從事房地產生意，并且同意讓外資銀行在被我國批準經營人民幣業務的情況下發展房地產金融業務。
三、我國房地產金融制度創新建議
(一)推動房地產金融監管創新
我們應吸取國際上的一些經驗教訓來發展我國的房地產金融管理。在管理的目標、理念上要不斷創新，為創建高效、統一的房地產金融管理體制做好準備，同時為了能夠穩妥地運行房地產金融體系，我國應該在房地產金融監管方面不斷地進行完善，而且良好的聯系機制能夠使監管政策、結構與實際經營運行狀況具有統一性。因此創建聯系機制對于確保房地產金融系統的穩定性是非常重要的。
(二)完善房地產金融創新風險防范體系
為了能夠給我國的國家金融帶來安全，房地產金融機構還需要對人事機構、責任分攤機制等進行逐步的完善。工作人員的專業素質要提高，并且要培養他們的創新意識，多培養和鍛煉一些金融機構的人才。
(三)加強住房抵押貸款證券化
由于銀行抵押貸款公司管理的住房抵押貸款抵押時間長、現金數額龐大，所以風險系數相當高，而加強住房抵押貸款證券化則能很好地解決這一問題，因為它對于改變我國眼下證券產品比較少的狀況非常有利。
(四)繼續推進房地產金融業務創新
經濟實力不斷攀升的中國不應該在面對房地產價格調整的壓力時停止房地產金融的創新，應順應時代潮流，通過不斷創新來發展我國的房地產金融業。
四、結語
房地產金融風險由于體系復雜，因此在防范發展問題上還需要不斷完善。只有對房地產金融風險有一個全面的認識，才能很好地防范金融風險給我國房地產業帶來的影響。在這一點上，我們還任重道遠。
參考文獻：
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在實際工作中，在建工程具有多重涵義：從會計核算來看，在建工程科目反映企業尚未完工的基建工程發生的各項實際支出；從建設過程來看，在建工程是指準備施工或正在施工或雖已完工但尚未通過竣工驗收和取得有關權利憑證的建設工程。
在建工程抵押牽涉的法律關系比較復雜，與現房相比，在建工程具有較為鮮明的“不確定”特點：一是實體上的不確定狀態，即工程未完工，其形態和價值是不斷變化的，還不具備建筑物的最終形式；二是法律上不確定的狀態，即未取得權證，有關權屬關系尚不明朗，因此在建工程不同于普通法律意義上的“物”，以在建工程抵押，是確立抵押關系還是確立抵押權?一直存在爭議。《擔保法》對于在建工程是否可以抵押沒有作出明確的回答，但該法沒有禁止把在建工程作為抵押標的；最高人民法院《擔保法司法解釋》第47條明確規定了：依法獲準尚未建造的或正在建造中的建筑物抵押，當事人辦理了抵押登記的，人民法院可以認定抵押有效，第一次明確了在建工程可以抵押；建設部《城市房地產抵押管理辦法》第3條規定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。2007年10月1日《物權法》實施，該法第180條明確規定，正在建造的建筑物可以抵押；2008年4月，為《物權法》配套的《房屋登記辦法》(建設部第168號令)頒布，第59條規定，“以在建工程設定抵押的，當事人應當申請在建工程抵押權設立登記”。
二、在建工程抵押范圍
在建工程抵押的核心在于明確抵押范圍。在建工程在建設期間每天都在發生變化，對在建工程抵押權的范圍存在不同的認識：有的認為，抵押范圍僅為抵押時點的已完工部分，不含以后新增部分；另一種觀點則認為抵押范圍為該工程的全部，即包含已建和未建部分。目前北京、廣州、成都、福州等城市采用前種做法，上海市則采用后種做法。本文認為：
1.金融機構接受在建工程抵押時，主要看重已經建造完成部分的價值，基本上不考慮尚未建造部分可能具有的價值；
2.根據在建工程抵押的內涵來看，“以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產”，指明了以現狀投入資產為抵押范圍，未建部分尚未投入，也就沒有包含在抵押范圍之內；
3.已建部分在達到抵押條件時已經具備了一定交換價值，可以作為抵押品處置；
4.《物權法》第187條將“建筑物抵押”和“在建工程抵押”是一并加以規定的，均規定為“應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立”，可見在建工程抵押就是設立的一般抵押權；
5.《房屋登記辦法》把在建工程抵押歸為“一般抵押權登記”，把預購商品房抵押(按揭)歸為“預告登記”，這反映了將在建工程和預購商品房區別對待的立法意圖，即：將在建工程抵押視同一般的現房抵押，在設立抵押時就建立房屋登記簿，因此在建工程抵押的范圍也就是指已經建成的部分。
因此，在建工程抵押中的抵押財產就是“土地使用權及房屋已經建造完成的部分”，未建部分屬于新增建筑物，不在抵押范圍內。
三、在建工程抵押條件
在建工程抵押的關鍵在于設定抵押條件。在建工程與現房不同，在建工程處于建設過程中，能否建成尚具有一定風險，不具備完全的使用功能，因此，為了保護債權人(如金融機構)利益，不是任何形式的在建工程都適宜于抵押，必須保證在建工程具備一定的可變現性才能設定抵押權，一般都對在建工程抵押設立了條件。
1.只能用于本項目建設貸款抵押。在建工程的抵押目的有兩種觀點：1)根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》的規定，在建工程抵押目的是“抵押人為取得在建工程繼續建筑資金的貸款”，在此明確了在建工程的“專用性”：只能為在建工程抵押人本人而擔保，只能為在建工程貸款本身而抵押。2)依據《物權法》和最高人民法院《擔保法司法解釋》，在建工程可以為在建工程抵押人的其他債務或者為他人的債務設定抵押。本文認為，在建工程抵押是為解決在建工程建設周期長、資金缺口大、建設者融資難等問題，保證在建工程的順利完工，因此，在建工程抵押目的以第一種觀點為宜，即：抵押人只能為自己的在建工程貸款而以該在建工程設立抵押，因為若在建工程對其他債務(抵押人或第三方)而擔保，往往容易造成在建工程的不確定性，甚至導致工程不能完工，形成“爛尾樓”工程，極易損害貸款銀行的利益。
2.土地使用權。在建工程抵押必須保證相應的土地使用權同時抵押，對于出讓用地，必須已經交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權證書；對于集體用地，由于法律規定其不得轉讓，故不得進行抵押；對于劃撥土地，以該土地使用權設定抵押，應經具有審批權限的人民政府或土地行政管理部門批準，也就是說應履行法定的審批程序后才能抵押。
3.建設審批程序。在建工程抵押必須保證建設項目的合法性，用于抵押的在建工程應具備“三證”(《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》)，表明建設工程手續完備、程序合法，項目可以順利轉讓。
4.投資進度。為保證在建工程具有可轉讓的屬性，項目必須達到一定的投資進度才能抵押：1)在建工程抵押必須達到商品房預售條件，根據《城市房地產管理法》規定，“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上”；2)根據《長沙市城市房地產交易管理辦法》(長沙市人民政府第89號令)規定，“房屋土建工程完成50%以上或多層建筑封頂、高層建筑達到十層”。
四、在建工程評估技術思路
在建工程的建造是一個循序漸進的過程，從開始建設到最終完工需要經過基坑開挖、基礎施工、施工至正負零、主體結構施工、主體結構封頂、內外裝修及安裝工程完工、室外工程完工、工程整體基本完工、通過綜合驗收等幾個階段。以工程是否通過綜合驗收為節點，可以將在建工程劃分為兩種類型：一種是工程未完工，尚未通過綜合驗收的“在建物”；一種是工程基本完工，已經通過綜合驗收，但尚未取得產權證的“準現房”。在建工程評估主要方法有成本法和假設開發法，一般應根據在建工程不同形象進度采用不同的評估方法，對于“在建物”，一般適用于成本法評估；對于“準現房”，一般適用于假設開發法評估。
(一)成本法
成本法評估技術思路是以在建建筑物連同其土地使用權的現狀總投入資產反映在建工程價值。
在建工程評估價值=土地價值+建筑物現狀總投入價值
建筑物總投入價值=建筑安裝工程費用+專業人員費用+管理費用+報建費用+投資利息+開發利潤+銷售費用+銷售稅金及附加
1.土地價值。計算土地價值時應注意兩點：一是對于一宗土地上規劃多棟建筑物的情形，應采用該棟在建工程分攤土地面積進行測算，必要時應作土地分割測繪，明確該棟在建工程所占土地界址；二是土地價值應采用評估時點的市場價值，而不是土地取得成本，可以利用通常的土地估價方法(市場比較法、基準地價系數修正法等)進行測算。
2.建筑物總投入價值。建筑物總投入價值由多個子項組成，如專業人員費用、報建費用等發生在項目前期，與工程進度無關；如建筑安裝工程費用、管理費用、投資利息、開發利潤、銷售費用、銷售稅金及附加等與工程進度和銷售進度有關，上述費用應分別計算。
3.建筑安裝工程費用。測算建安工程費用需要確定兩個基本參數：一是單位造價，應根據建筑結構類型確定其建安工程的單位造價；二是工程形象進度，建安工程從建設到完工一般要經過土方工程、基礎工程、結構工程、電氣設備安裝工程、給排水工程、內外裝修工程、室外工程等分項工程，各分項工程投資占建安總投資的比例一般是比較固定的，如高層建筑的土方工程和基礎工程占建安總投資的15%-25%、結構工程占建安總投資的50%-60%，工程形象進度就是指在評估時點已經完成了哪些分項工程，工程進展達到了什么程度(用百分比表示)。
4.專業人員費用包括市場調查、可行性研究、環境影響評價、規劃及建筑設計、建設工程招投標等項費用，一般為建安費用(已建部分和未建部分總預算額)的3%-5%。
5.報建費用主要是指基礎設施配套費，一般按照土地級別和用地類型不同進行征收，長沙市標準為360元/平方米至120元/平方米不等。
6.管理費按建安費用(已建部分的預算額)的5%-8%計。
7.投資利息應考慮地價和已建部分建安費用兩部分，其中地價假設一次性投入，計息期為取得土地至評估時點，已建部分建安費用假設均勻投入，計息期為開工至評估時點這段時間的一半。
8.開發利潤可以采用投資利潤率，以上述已投資總額為基數，利潤率為15%-35%，根據當地房地產市場情況及社會平均利潤率確定。
9.銷售費用主要包括買賣手續費、廣告宣傳費及費，一般為評估時點銷售收入的4%-6%。
10.銷售稅金及附加主要為營業稅、城市維護建設稅及教育費附加，為評估時點銷售收入的5.5%。
(二)假設開發法
假設開發法評估技術思路是以在建工程的預期市場價值扣除續建成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金后的凈值，結合現金流分析技術，對凈值在銷售期內折現，以求得的折現值反映在建工程價值。
在建工程評估價值=[續建完成后的不動產價值-續建成本-管理費用-銷售費用-銷售稅金]/(1+r)n/2
上式中，r―房地產折現率
n―銷售期
1.不動產價值。確定在建工程續建完成后(現房)的市場價值應注意：一是采用市場比較法確定未來不動產價值；二是未來不動產不可能100%售完，特別是針對地下停車場和商業裙樓應考慮一定的銷售率。
2.續建成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金可以參照“成本法”確定。
3.房地產折現率。折現率采用基準利率加風險調整值的方法確定。
4.銷售期。從評估時點起至不動產銷售完成需要經歷一段時間，根據項目規模大小和市場行情不同，銷售速度不同，銷售期一般為0.5年―1年。
5.折現期。從現金流角度看，未來不動產銷售屬于現金流入，續建成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金等費用開支屬于現金流出，假定銷售和費用發生都是均勻的，折現期為銷售期的1/2。
五、在建工程抵押變現分析
在建工程抵押權可以對抗其他債權請求，但作為貸款銀行也應該注意，抵押以后并非萬事大吉，在行使抵押權的過程中仍然潛伏許多“陷阱”，影響在建工程變現能力：
1.建設工程價款優先受償權。《合同法》第286條規定：“承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償”，最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中認定：建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。因此，當在建工程拍賣處置時，從拍賣價款中優先支付發包人(開發商)拖欠承包人(施工單位)的工程款，銀行只能從剩余部分受償。因此，銀行一般要求承包人(施工單位)出具《放棄工程款優先受償權的承諾函》，以保證自身抵押權的優先地位。
2.土地出讓金優先權。根據《擔保法》第56條的規定：“拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人有優先受償權。”按照上述規定，土地管理部門收取土地出讓金的權利也優先于銀行的抵押權。因此，在評估劃撥土地上在建工程價值時，必須扣除劃撥土地應繳納的出讓金。
3.稅收優先權。2001年新修訂的《稅收征收管理辦法》第45條規定：“稅務機關征稅款，稅收優先于無擔保債權，法律另有規定的除外；納稅人欠繳的稅款發生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人財產被留置之前的，稅收應當先于抵押權、質權、留置權執行。”該規定表明，欠稅行為發生在設定擔保之前，稅收優先權在順序上優先于抵押權。如果房地產開發企業在在建工程抵押之前已經拖欠稅款的，商業銀行在處置抵押物時就會受到限制，商業銀行只有對收稅后的剩余部分才可以受償。
4.法院查封。由于我國土地和房產的登記部門不同，辦理在建工程抵押需要先到國土部門撤消原有的土地使用權抵押，再到房產部門辦理在建工程抵押。根據《擔保法》規定，“依法被查封的財產是不能抵押的”。當銀行注銷土地使用權抵押、辦好在建工程抵押之前的這段時間內，在建工程被查封，此時，在建工程將無法辦理抵押登記；此時銀行若回到國土部門，卻遇到土地也已經被查封而無法辦理新的登記，恢復原有的土地抵押也無法做到，最終造成了抵押落空的尷尬局面。
5.已預售商品房。對同一套商品房，在建工程抵押與商品房預售不能同時并存，可能有兩種情況：一是在建工程抵押在先，商品房預售在后，此時開發企業必須事先取得抵押銀行同意，解除已設定的抵押關系，才能與購房人簽訂預售合同；二是商品房預售在先，在建工程抵押在后，此時銀行在確定在建工程抵押范圍時宜將已預售的戶室扣除在外，避免潛在的法律糾紛。
6.公共用房。房地產開發項目一般都要配備一定數量的公共用房，如物業管理用房、配電間、消防室等，這些公共用房屬于為小區配套使用，是不能轉讓的，因此銀行在確定在建工程抵押范圍時也宜把這一部分公共用房扣除。
關鍵詞：房地產；經濟波動；金融風險
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
文章編號：1005-913x（2016）09-0096-02
在我國現階段，造成房地產金融風險的原因大多是由于房地產業發展的主要資金來源是依靠銀行等金融機構。因此，房地產發展的金融方式呈現出比較單一的形式。房地產在國民經濟發展過程中扮演著十分重要的角色，已經成為了一個不可或缺的支柱性產業。同時，房地產行業屬于資金密集型產業，又與金融體系保持著緊密的聯系。但是，房地產經濟在發展的過程中存在有一定的波動性因素，一旦出現波動的現象就必然會對金融體系產生影響，甚至導致出現嚴重的金融風險，更甚者會出現金融危機，所以，進行研究和探討房地產經濟波動與金融風險，具有十分重要的價值意義。
一、房地產經濟出現波動的原因
（一）經濟原因
房地產經濟呈現波動性狀態的原因有很多，但是眾多因素中最為重要的一項是經濟因素。這里所說的經濟因素就是說房地產在發展和生存過程中所處的外部經濟大環境，通俗來講，經濟因素指的就是宏觀經濟環境以及其相關因素。比如，房地產業會受到宏觀經濟因素的影響以及房地產附屬產業的發展與其外部的經濟環境息息相關。經濟參數和經濟變量是反應宏觀經濟影響房地產波動的主要數據，其中，經濟參數和經濟變量的優勢之處在于物價水平、通貨膨脹率、經濟增長率、國內生產總值等在一定的時間段內都能夠通過經濟參數和變量進行表現。
在我國推行的是社會主義市場經濟體制，在市場經濟的發展過程中，政府的宏觀調控扮演著舉足輕重的作用。可以說，政府作為經濟發展的重要指揮棒，其制定的政策將會直接影響一個行業的發展方向，因此，整個房地產業一定要時刻關注國家的政策方針，政府為保證房地產市場的健康運作所采取的宏觀調控的措施。這些措施將會直接影響到整個房地產業的發展，以及政府對房地產市場做出的全方面調控都將會房地產經濟產生一定的影響，甚至可能使房地產經濟出現波動。
（二）城市發展原因
房地產業的發展為城市的建設奠定了良好的基礎，同時也推動了我國城市化發展的進程，一個城市的房地產業的發展水平往往能夠表現出這個城市的經濟發展水平，而城市的整體發展水平也會直接影響到城市整體的基礎設施建設，以及人們的居住狀況和生活情況，同時對城市交通運輸業的發展以及人口的流動性都有著直接關系。然而，這些方面如果直接作用于房地產行業中，將會給經濟的發展帶來一定的影響，從而使房地產經濟出現波動。
（三）房地產的供給和需求原因
房地產業的供需關系也是造成我國房地產經濟波動的一個內在的重要因素。供需關系隨著市場經濟的波動不斷與之產生相應的變化。房地產經濟的快速發展離不開消費者的支持，如果房地產業沒有消費者的支撐，那么發展水平也得不到提高。此外，房地產業的供給量和勞動力都密切相關，并且容易受到資金以及施工技術等方面的制約。這就充分表明房地產的供求關系存在一定的不確定性，并且供給波動一定會出現在需求波動之后，這些都是造成房地產經濟波動的原因之一。
（四）資金原因
一直以來，都認為房地產投資的波動是房地產經濟波動最主要的原因。通常情況下，如果加大了在房地產行業中的投資，整個房地產行業擴張地就會很迅速，并且房地產業也會得到快速地發展，整個房地產業也將進入一個良好的發展時期。
（五）投資回報原因
在房地產業中，每當投資回報率較高的時候，大量的資金將會涌入到整個房地產行業中來，提高了經濟曲線，并且進入繁榮時期。這樣以來就持續地增加了房地產的供給量，這種方式，在一定程度上也對供求關系造成了一定的影響，從而出現經濟波動。由此可見，供需關系以及投資回報率的增加都會促使房地產業的快速發展。
（六）心理原因
現階段，心理因素也是房地產經濟波動的原因之一，主要表現在短時間內的造成的市場波動方面。就房地產價格而言，房地產投資人員以及房地產的購買者都會對這一時期內的房地產價格進行預測，從而引發一系列的問題，他們的這種行為帶有一定的投機心理。這樣一來，參與者隨著時間的不斷推移，在信息溝通方面便越來越完善，人們的心理日漸平緩，由此可以看出，心理因素直接影響到房地產業的波動。
二、房地產業經濟波動以及防范金融風險的有效途徑
（一）應對房地產業經濟波動的有效策略
1.適當對房地產業的投資政策進行調整，形成健康發展的經濟環境
首先，改變投資主體的結構，這是因為投資結果的變化會對房地產業的發展有一定的影響，并帶來周期性的變化。要想有效地應對房地產業的經濟波動，就必須堅持職責清晰、產權分明的原則，并形成一套規避風險的有效機制，同時要依據企業自身的情況，來制定具體的實施措施。
其次，進一步規范和健全政府部門的投資活動。眾所周知，在經濟發展過程中，政府部門的投資扮演著十分重要的作用，在一定程度上起到了引領的作用，同時，政府部門通過自身的投資行為，實現了管控房地產行業的目的。
2.提升對房地產價格變化的管控
在社會主義市場經濟的體制下，房地產價格的變動可以說是一個十分正常和普遍的現象，政府要根據實際存在的情況進行分析，并且對房地產價格進行適當的調控。調控并非完全意義上的管理，倘若房價是在正常的范圍內上下浮動，政府便不需要進行干預。原因在于，正常的價格變動可以充分發揮市場經濟的優勢，在一定程度上，提升市場經濟的競爭水平，同時，還能夠促使房地產企業的經濟實力進一步提升。
房地產價格的變動是非常普遍和正常的現象，國家要根據實際情況進行分析以后，再對房地產實際價格進行有效調控，然而調控并不是完全意義上的管理，如果房價的變動在正常范圍內，國家就不需要對其進行深入干預，因為這種正常的價格變動不僅能夠推動市場競爭水平的發展，還能提升房地產企業自身的經濟實力。當房地產和其附屬行業的價格一旦出現過高的情況或者是萬一存在脫離市場平均水平的現象，此時的政府部門就必須根據自身的情況進行控制與調節，以此保證房地產業的健康發展。因此，適當的采取調控手段來控制房地產的價格，能夠在一定程度上緩解房地產經濟的波動。
（二）房地產行業中金融風險的策略
1.完善宏觀監測的指標系統
依照目前情況而言，完善金融預警的系統，才能有效控制房地產行業的供需關系，并分析現場的實際投資情況。通過有價值的指標和真實數據，才可以更好的分析和監測房地產所具備的金融風險，確保能夠完善相關的政策方針，以及正確引導貸款方面的投入。
2.構建健全的個人征信系統
導致金融風險出現的一個重要的因素還包括個人信用系統不夠完善，同時，有一些房地產商存在嚴重的違約現象，這在一定程度上，對購房者自身還款的積極性產生一定的影響，由此，個人的住房貸款的違約率也在不斷攀高，致使銀行損失嚴重，這在一定程度上提高了金融風險的發生概率，因此，構建健全、完善的個人征信系統迫在眉睫，其重要性也得以彰顯。構建完善的個人征信系統的主要方式首先要個人信用調查系統必須要保證合理性和規范性融為一體，其次，良好的個人信用系統需要在一個有序的法律環境下實施進行。
3.構建全方位的投資途徑
【摘要】
防范房地產金融風險，不僅是房地產業和房地產金融業穩定和發展的要求，而且對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要。首先對當前我國房地產金融面臨的主要風險進行分析，然后對風險產生的原因進行解釋，最后給出相應的政策建議，以防范風險。
【關鍵詞】
房地產；金融；銀行業；風險
一、當前我國房地產金融面臨的主要風險
（一）房地產開發企業高負債經營隱含財務風險
銀行和房地產之間一開始就有著千絲萬縷的聯系。開發樓盤需要貸款，買房人也要靠銀行提供按揭貸款。統計數據顯示，我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，2010～2013年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%，房地產開發企業負債經營的問題較為嚴重。一旦資金鏈條斷裂，風險就會顯露。
（二）假按揭凸顯道德風險
2005年3月17日以前，個人住房貸款利率低于房地產開發貸款利率，審批也比較容易，開發商便將按揭貸款作為另一項融資渠道，既可降低財務成本，又可緩解資金周轉困難。假按揭發生的原因有的是由于不法房地產商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開發商勾結，共同騙貸。
（三）基層銀行發放房地產貸款存在操作風險
突出表現：一是貸前審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續，對資料真實性、合法性審核不嚴。二是抵押物管理不規范，辦理抵押的相關職能部門協調配合不力，不按程序操作，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續，缺少相關的風險預警措施。
（四）房地產貸款法律風險加大
新法律法規限制了貸款抵押品的執行。2004年10月26日最高人民法院的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，自2005年1月1日起施行。該規定第六條“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”。這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業銀行的房貸風險。
二、我國房地產金融風險形成的原因
（一）房地產企業自有資金不足，資金來源主要依靠銀行貸款
目前銀行資金至少占房地產企業資產總額的70％，當市場出現波動，房地產開發商就會因資金鏈斷裂而導致還款困難，房地產市場的投資風險和信用風險都轉變成了商業銀行的信貸風險，最后損失的是商業銀行的利益。房地產開發貸款基本都以抵押形式發放，銀行對抵押物價值確定的主要依據是交易價格和評估機構的評估價格。由于信息不對稱性的存在，交易價格具有不確定性；由于國內房地產價格評估不成熟，評估機構的評估價格不能真實反映抵押物價值。
（二）個人住房消費信貸造成的銀行潛在風險
貸款人在信貸過程中為追求利益而隱瞞信息，銀行不能合理估計其償還能力，導致房地產金融風險加大。原來各商業銀行都把個人住房消費信貸作為優質業務來發展，在房地產市場行情較好時，風險問題被掩蓋；在房地產市場行情不好時，通過銀行貸款購買商品房作為居住用的消費者，可能會因收入變化而違約，而商業銀行普遍缺乏個人住房消費信貸的事前風險預警和事后資產保全機制。
（三）銀行管理制度不完善
由于銀行管理人員對房地產風險認識不足，商業銀行普遍大力發展房地產信貸，在經營業務上易產生急功近利行為。為搶占市場份額，部分地區的商業銀行甚至違反有關規定，放松信貸條件，在一定程度上助長了房地產“過熱”的行為，同時惡性競爭使得各商業銀行不惜違規操作發放房地產貸款，也助漲了房地產投資中的不良傾向，促使金融腐敗的滋生，諸如此類的原因都會給銀行帶來潛在風險。
三、金融機構防范和化解房地產金融風險的政策建議
（一）嚴格遵守對房地產開發企業的貸款程序
銀行房地產開發貸款管理應重點注意以下內容：一，檢查房地產開發企業的資質，比如是否擁有合格的房地產開發資質證書。二，審查房地產開發公司以往的信用記錄，比如是否拖欠工程款。三，向作為企業集團成員的房地產開發企業發放房地產開發貸款時，明確借款人在企業集團中的地位和資產情況，密切關注借款人與其關聯企業的關聯交易。
（二）規避房貸操作風險
各銀行應完善房貸操作程序，加強抵押物管理，合理地辦理抵押手續，規范抵押物估價行為。革新檔案管理模式，發揮檔案管理效能，為貸款清收提供有力支撐。各銀行總行應制定房貸管理操作手冊分再發到各基層銀行，操作手冊主要包括完善合約的程序和違反操作程序的責任制度等。不定期組織關于金融、法律和房地產等知識的培訓，培育一批高素質的房地產貸款業務隊伍。
（三）加強利率風險管理
提倡商業銀行提供多樣化的住房信貸產品，滿足借款人規避利率風險的需要。商業銀行應提高服務意識，設計符合各類消費者需求的貸款品種。商業銀行可嘗試發放固定利率個人住房貸款，使商業銀行的貸款收益與其資金成本相匹配。有關部門應進一步研究利率風險管理工具，推出利率互換、利率期權和互換期權等利率衍生產品。
（四）完善住房置業擔保制度
2000年建設部出臺《住房置業擔保管理試行辦法》，個人住房貸款擔保新機制開始逐步建立與完善。擔保公司的風險管理重點在于對借款人的資格審查和對抵押物的評估、處置。與銀行相比，住房抵押貸款擔保公司擁有對住房處置變現的專業優勢，能從專業角度對抵押物房地產的風險作出預測和防范。
（五）進一步研究房貸保險制度
個人住房貸款保險分為三類：一是抵押住房的財產保險，主要保障房產免受意外事故和自然災害毀損的風險；二是貸款者的定期信用人壽保險，主要是在還貸期內貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續居住；三是抵押貸款購房履約保證保險，當投保人因為死亡、失業等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償剩余債務，同時行使追償權，從抵押物中得到補償或向投保人追回賠款。房貸保險實際運行中存在銀行指定保險公司、強制購買等問題，應專門研究房貸保險，充分發揮房貸保險的風險分擔職能。
參考文獻：
關鍵詞：金融；風險；防范；體系
中圖分類號：F830 文獻標識碼：A 文章編號：1003-4161（2012）05-0101-03
隨著金融一體化和經濟全球化的發展，金融風險日趨復雜化和多樣化，金融風險管理的重要性愈加突出。金融風險的管理過程大致分為確立管理目標、進行風險評價和風險控制及處置三個步驟。金融風險防范工作主要集中在風險評價和風險控制兩個環節。金融風險評價是指包括對金融風險識別、金融風險衡量、選擇各種處置風險的工具以及金融風險管理對策等各個方面進行評估；金融風險的控制是金融風險管理的對策范疇。
從2008年的金融危機，到溫州民間借貸風波，再到當前銀監局要求5大商業銀行自查28萬億的貸款，都說明我國金融風險防范體系還不健全，風險管理仍存在不足。簡言之，金融經營的是貨幣，是風險，金融機構能否建立良好的風險防控體系是發展的前提。因此，研究金融風險防范體系構建有著重要的理論與現實意義。
一、金融風險管理現狀分析
（一）不良貸款數額越來越大
宏觀經濟下滑，商業銀行的不良貸款壓力日益增大。銀監會已經要求工、農、中、建、交5家大型商業銀行開展28萬億貸款的五級分類自查工作。五家大行貸款余額超過20萬億，五級分類不真實的情況值得重視。銀監局將重點檢查銀行五級分類制度的合規性、資產分類流程的完整性和資產分類結果的準確性。有數據顯示：浙江省2012年4月底不良貸款為637億，比年初增長145億，增幅近30%；2011年末，溫州銀行業的不良貸款率由年中的0.37%攀升至1.36%；2012年2月，該數據增加至1.74%；而后，逐月攀升——3月末為1.99%；4月末為2.27%；5月末為2.43%；6月末2.69%。以上情況充分說明不良貸款存在著逐漸攀升的危險趨勢。同時按照危機從企業——民間金融——銀行這一傳遞規則，此前的民間金融危機勢必會引燃銀行原本隱藏在背后的不良貸款。2012年第25期財新《新世紀》以《不良貸款來了》為題證實了當前銀行的不良貸款比率和金額都在攀升這一論斷。
（二）高層管理者越來越重視
2011年12月份的中央經濟工作會議把“防范金融風險”提到了2012年宏觀經濟政策的突出位置。銀監會主席尚福林在銀監會2012年第二次經濟金融形勢通報分析會議和2012年年中監管工作會議上指出，銀監會下半年將繼續扎實推進地方政府融資平臺貸款風險管控，繼續強化房地產貸款風險防控，加強房地產信托風險管理。同時要求銀行業金融機構和銀監會系統要牢固樹立風險意識，嚴守風險底線，加強前瞻分析研判，做到早發現、早報告、早處置，防止個別領域、個別地區的局部性風險演變為全局性、系統性風險。《南方都市報》2012年07月30日報道：國務院針對房地產市場調控政策措施情況專門派出專項督查組檢查銀行對個別樓盤房貸業務，以了解銀行內控風險。
（三）貸款種類越來越分散，風險范圍越來越廣
2012年1月舉行的全國金融工作會議顯示，截至2011年11月末，我國金融業總資產為119萬億元。這個數據比2004年增長了2.56倍，但銀行業資產總額在整個金融業資產中的占比由2004年的94.3%下降為2011年11月末的90.8%，而證券、保險的資產占比則分別由2.2%、3.5%，提高至4.2%、5.0%。隨著國家對農業和小微企業的扶持，根據銀監會數據，截至2012年5月末，我國新型農村金融機構已經組建了817家，這些機構80%的貸款投向“三農”和小企業。截至6月末，銀行業金融機構涉農貸款（不含票據融資）余額16.29萬億元，比年初增加1.67萬億元，同比增長21.6%，增速比各項貸款（不含票據融資）增速高7個百分點；引導大中型銀行提升服務效率，推動小型銀行發展小微金融業務，截至6月末，用于小微企業的貸款余額13.5萬億元，同比增長18.5%，比各項貸款平均增速高2.6個百分點。2012年7月28日召開的“2012生態文明貴陽會議”綠色金融論壇提出了“綠色金融”的概念，但我國綠色信貸工作新，綠色金融產品創新少，隨之而來的就是綠色金融業務的高風險，銀行在風險的識別、計量和管理能力等方面都亟待加強。這些都說明金融風險的管理范圍越來越廣，難度越來越大。
（四）金融機構種類多、數量龐大
截至2012年4月末，全國共組建村鎮銀行749家，其中開業681家，籌建68家。已開業村鎮銀行資產總額2653億元，存款余額1758億元，貸款余額1511億元；累計吸引各類資本437億元，累計發放農戶貸款52萬筆、小微企業貸款9.3萬筆，金額3204億元，占累計發放貸款總額的72%。目前，在村鎮銀行的股權結構中，民營資本直接和間接持股占比達到74.3%。由此可見，農村金融機構的增速很快，涉農和小微企業的貸款大幅增加。這給金融風險的防范帶來更大的難度。
二、金融風險防范工作存在的不足
金融風險嚴重威脅國家的經濟安全。當前，我國在現代金融機構體系、金融市場體系和金融監管體系建設方面還有待健全，金融機構在股權結構、資本實力、資產質量、治理結構和管理機制等方面，尤其是風險防范方面，與先進國家和地區相比存在較大的差距。金融風險防范工作重在“防”上下工夫，也就是事前預防。從根本上來說，金融是為實體經濟服務的，因此金融風險的防范工作要從服務對象上人手，如果金融服務的對象不出現風險，那么金融風險發生的概率就會大大降低。從當前來看，金融風險防范工作主要存在以下幾點不足：貸款五級分類存在偏差、貸款所投項目專業性預測欠缺、金融風險防范體系網絡利用不足、金融風險防范工作的專業化人才缺乏、擔保制度不完善、風險危害性的宣傳性不夠。
（一）貸款五級分類存在偏差
監管層總結了貸款五級分類出現偏差的7大原因。具體包括：分類政策制度或系統不完善；未嚴格執行分類政策及標準；分類不及時連續；未及時審批認定分類結果；通過借新還舊、以貸還貸、重組等延遲風險暴露及貸款違規；未充分及時收集分類信息或分類人員知識經驗欠缺；借款企業、中介機構提供的報表報告失真等。
（二）貸款所投項目專業性預測團隊欠缺
當前各金融機構采取的操作方式多數為：固定成本的借貸行為匹配主動管理型的操作方式。所謂固定成本的借貸行為匹配主動管理型的操作方式就是金融機構只管把錢借出去，收取固定的利息，對資金的使用不做監控。這種行為勢必導致各金融機構對資金所投項目的實地考察工作不足，更談不上專業性的預測了。對項目實地考察不足就是對風險防范實地考察不足。同時各銀行的目標很明確，賺錢是第一位的，尤其是在經濟形勢好的情況下，貸款者都會如期還款，尤其是在房地產市場處于上升期的時候，各金融機構對收回利息和貸款有一定的把握。但當前形勢不同了，經濟處于下行期，企業老板跑路，民間金融受到首當其沖的沖擊，導致民間資金惜貸，進一步導致銀行面臨的風險越來越大。
究其根本原因，導致金融機構不重視對所投項目的專業性預測的根源在于缺乏專業性的人才和相應的制度約束、風險防范體系不健全。項目的可行性、盈利性、風險性等專業性預測需要專業化、項目化的人才，這項工作不是一個人、兩個人可以完成的，必須組建相應的團隊方可完成，同時需要建立風險防范體系，在風險防范體系中輸入相關的數據備查，進行事前控制，才能使資金的使用管理和監督工作落到實處。
（三）金融風險防范體系網絡利用不足
在互聯網高度發達的今天，金融風險防范體系必須充分利用互聯網，這樣的防范才能全面，防范工作才能落到實處。眾所周知，各個企業為獲得資金，向各金融機構提供財務報表，但這份財務報表絕大多數內容是按照貸款條款的標準造假造出來的，也就是當前會計界最盛行的說法：兩套賬，即企業想怎么做賬就怎么做，尤其是一些中小企業，這絕不是會計人員的職業道德，由于制度不健全，會計人員的工作受控于老板。又比如，各企業為少納稅，在稅務局的網站上輸入的報表肯定與提供給銀行的不一樣。因此，銀行系統應該與稅務局的系統在一定程度上進行聯網。同時，加強事務所的管理，現在的事務所在很大程度上形同虛設。
（四）金融風險防范的專業性人才缺乏
金融風險管理師（FRM）是全球金融風險管理師協會GARP主辦的考試證書，具有國際性，FRM已經得到歐美跨國金融公司、監管機構，特別是華爾街的認可和支持。如今，FRM資格證書已經成為眾多國際金融機構和跨國公司風險管理部門的從業要求之一，截至2012年2月中國已取得FRM證書的大約在1200人左右。相對于龐大的金融機構組織來說，我國金融管理師的數量是鳳毛麟角。目前國內還有一種注冊類的風險管理行業的證書，即注冊風險管理師（CERM），其主要是面向企業全面風險管理。2011年12月29日，關于開展擬新增職業“風險管理師”職業信息調研工作會議召開，國家發改委、人力資源和社會保障部、中國人力資源開發研究會及亞洲風險與危機管理協會等相關領導出席會議，說明金融風險管理人次的缺乏已經引起高層的重視。
（五）擔保制度不完善
擔保制度在浙江省尤其盛行，它是連坐制度的衍生。擔保制度主要存在如下缺陷：登記機關分散，不利于有關交易當事人查閱登記，很難給當事人提供全面的信息；現行的動產抵押登記系統不完善，導致抵押登記效率低下；擔保是一種事后風險追償的機制，并不是風險的防范措施；擔保鏈條的存在會極大地加劇整體性的風險，你給我擔保，我給他擔保，他再給他擔保，不斷衍生下去，只要鏈條上任何一家擔保出問題，整個鏈條都會出現問題。因此，擔保制度不僅無助于風險的控制，反倒極大地加劇了風險的產生。
三、構建多元化的金融風險防范體系
風險管理并不只是控制，而是參與到各個業務條線和流程中，體現的不僅僅是風險政策。金融風險管理包含度量、監測和控制風險所必需的所有技術和管理工具，目的是通過設計一整套風險管理流程和模型，使銀行能夠實施以風險為本的管理戰略和經營活動。央行的2011年第四季度貨幣政策執行報告中強調：“有效防范系統性金融風險，維護金融體系穩定”。報告指出，要加強對民間借貸、房地產、政府融資平臺等的監測分析，及時掌握風險狀況，從全局的、系統的、長期的視角處理好信貸合理增長和銀行貸款質量提升之間的關系，做好風險提示和防范工作。防范跨行業、跨市場風險，防范非正規金融及其他相關領域風險向金融體系傳導。因此要加強動態的、微觀的風險防范工作。多元化的金融風險防范體系的建立必須具備以下幾項特征：
（一）金融風險防范體系的實施必須網絡化
先進的風險管理系統離不開IT技術的支持，離不開網絡的協助，在利率市場化的趨勢下，金融機構經營轉型必須通過IT技術提升風險防范水平和能力，使科學、精準的成本收益分析、產品服務定價和風險防范成為現實。風險防范體系需建設內容全面的風險管理系統，這個系統應由主管部門設計開發，各地市及下一級管理部門必須與主管部門聯網，從而可以使各級主管部門能夠及時掌握各金融機構的貸款風險情況。金融管理機構，包括正規金融機構和非正規金融機構，都應當接入該風險管理系統，并為各資金使用方配備一個用戶名，正如每家企業都有稅務登記號一樣，企業必須在這個系統中輸入相關的信息。該系統最好與風險控制內容相關的部門聯網，如稅務局、抵押登記中心（前提是存在這樣的統一登記中心）等。
（二）風險防范體系的設計必須精細化
風險防范系統的內容必須具備全面性，從用戶名、風險等級評定、風險預警標識等應該樣樣齊全。風險防范體系的設計必須具備科學性，系統內容的設計必須嚴格依據各類風險管理制度，如貸款級別必須依據貸款五級分類的標準進行設計。系統的設計必須體現長期穩健的風險管理理念，從短期行為向長效發展轉變，有效控制經營成本和管理成本，根本上確保穩健經營。風險防范系統的信息更新必須具備及時性，放貸金融機構應當每月或每周更新信息，更新的頻率依據貸款時的企業信譽等級進行確定，對于貸款的等級必須半年或一年重新確定一次。風險防范的管理必須體現責任性，應當指定各級管理的責任人。當前的金融機構，尤其是非正規金融機構數量越來越多，隨著民間金融改革力度的加大，金融機構的增多趨勢勢不可擋，因此金融的風險管理就顯得尤為重要。按照金融機構的種類，各監管部門必須設立相應的網絡管理部門和人員，及時了解相關情況，并搜索相關信息，主管部門的管理人員需要實地考察，但考察時一定要采取微服私訪的形式，切不可有任何人接待等，這樣才能保證信息的真實性。也可以定期委托調查公司進行調查，或者信用評估機構進行調查。同時，在利率市場化的趨勢下，各金融風險防范體系的設計應具有前瞻性，以適應今后產品創新、服務創新和管理創新的需要。
