發布時間：2023-07-07 16:26:31
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的不動產資產證券化樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
資產證券化起源于20世紀70年代的美國，初衷是將缺乏流動性的資產轉換為能流通交易的標準份額，為債權人解決現金短缺的問題。
廣義證券化能夠將所有資產類型證券化后在投資者之間流轉，其代表是股票；狹義證券化是未來產生穩定現金流，以該現金流為基礎構造證券化產品在合格投資者之間流轉，將缺乏即期流動性，但具有可預期的、穩定的未來現金收入流的資產進行組合和信用增級，依托該資產未來現金流在金融市場上發行可以流通的有價證券的結構化融資活動。
我國根據基礎資產分為兩大類：一類是金融機構把信貸資產進行信貸資產證券化；另一類是非金融企業的非信貸資產進行企業資產證券化。信貸資產證券化受中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會監管，企業資產證券化則受中國證券監督管理委員會管理。融資人主體前者為銀行、資產管理公司等金融類企業，后者為特許經營企業、融資租賃公司等其他非金融類企業。信貸證券化實行事前備案制，發行人在備案后3個月內完成發行，在銀行間債券市場發行同時試水跨市場發行；企業資產證券化事后備案，發行后的5個工作日內備案登記，在證券交易所上市交易。
2資產證券化過程及投資銀行職責
2.1證券化過程及增信措施
資產證券化的過程：原始權益人出售債權收益權等能夠產生穩定現金流的資產給特殊目的機構（SPV），通過真實出售實現破產隔離保護投資者權益。SPV除了從出售方購買基礎資產、發行證券帶來的負債之外，沒有任何其他資產與負債。SPV以基礎資產為標的打包出售標準化證券募集資金支付給發起人，作為獲得基礎資產的對價，未來收益歸集到SPV，SPV將收益支付給投資人。
為使證券化產品有更好的流動性，在產品設計時還要直接或間接的進行信用增級，引入內、外部多種增信措施，降低發行成本，提高流動性。
外部增信可由第三方保證擔保，當基礎資產現金流不能如約產生時，第三方擔保機構向專用賬戶支付相應差額或主承銷商的發起銀行做市提供流動性支持。
內部增信有多種方式：一是可對證券結構化分層，在內部產生優先與劣后級，劣后級可為優先級提供信用支持，有緩沖墊作用，且劣后級在國內一般是由原始權益人全額認購，避免了逆向選擇和道德風險；二是收入超額覆蓋預期支出，將特定期間的基礎資產收入超額覆蓋預期支出，各期覆蓋比率最低值設計在1.3～1.5倍；三是引入原始權益人補足承諾機制，若基礎資產產生的現金流低于約定水平，則原始權益人承諾分別進行補足。內部增信擺脫了對金融機構主體的信用依賴而單純基于資產本身。
2.2投資銀行職責
投資銀行需要做到以下三點：一是組織盡職調查；編制申報材料組織各中介機構編制全部備案材料，協助發行人做好勾稽校正、反饋、驗收工作；研討發行方案做好信息披露工作、確定發行方式，期限結構，利率種類等主要交易要素；前期與監管機構進行溝通協調。二是組織路演，確定發行時間；自項目成立5個工作日內備案登記。三是發行結束后協助發行人完成產品備案、流通上市等工作。
證券化過程中還需要監管銀行，開立專門的資金賬戶等相關賬戶、保管計劃資產，按照《托管協議》負責SPV名下的資金往來；評估機構展開盡職調查、對未來基礎資產現金流進行預測、出具基礎資產的評估報告；會計師事務所與律師事務所盡職調查、出具審計報告意見和法律意見書。
3商業銀行投資銀行企業資產證券化業務
3.1業務類型
企業資產證券化業務分為：存量債權資產證券化、未來債權資產證券化、不動產及不動產收益權資產證券化三種業務類型。
存量債權資產證券化是指企業將其資產負債表資產部類項下資產作為基礎資產，開展證券化的行為。基礎資產包括但不限于企業因提供商品、產品等形成的應收賬款，企業在會計處理上可做到完全出表，降低資產負債率。
未來債權資產證券化是指企業將未來一段時間內預期可獲得的經營性收入作為基礎資產，開展證券化的行為?；A資產包括但不限于水費、排污費等合同項下的財產性權利，企業在此類資產上不可出表，作為負債計入資產負債表。
不動產及不動產收益權資產證券化是指企業將其持有的不動產或者不動產的派生權益作為基礎資產，開展證券化的行為。基礎資產包括企業所持有的固定資產、投資性房產以及上述不動產所產生的租金收入等。
3.2交易結構
企業資產證券化可設計為賣斷融資、輕資產運營融資、杠桿收購融資、經營收入折現融資四種交易結構。
賣斷融資結構指企業通過資產賣斷，獲得資產轉讓對價的交易結構。通過資產的賣斷融資，可以提升資產流動性、經營性現金流入、改善短期償債能力、降低資產負債率。此結構適用存量債權資產，目標客戶包括：一是需優化財務報表指標的大型上市企業、國有企業等；二是擁有大量應收賬款，且債務人資質較好的企業，可通過此交易結構降低融資成本并提升資產周轉率。
輕資產運營融資結構指企業通過“資產真實賣斷給SPV并且投資SPV劣后層”，實現資產表外運營，降低資產負債率的同時保留資產增值收益和運營收益的結構。企業通過此交易結構，可即期降低固定資產規模，從持有資產到管理資產的轉變；資產交易過程可實現資產價值重估（成本法到公允價值估值），增加當期利潤；提升凈資產收益率。通過擔任劣后投資人，企業可保留資產未來大部分增值和運營收益。本交易結構適用基礎資產為不動產，客戶包括：一是具有表外運營存量資產訴求的企業；二是具有優化當期利潤指標需求的國有企業、上市公司。
杠桿收購融資結構指融資人通過資產真實賣斷給SPV實現資產價值重估，改善企業資產負債表和當期利潤指標；收購人通過投資次級，實現杠桿收購目標，提升投資收益率。對于融資人來說，該業務將資產資質與企業主體信用相剝離，可為企業降低融資成本；提升融資人資產出售的成功率；同時資產所有權保留在SPV名下，有助于避免收購交易過程中的信用和訴訟風險。對收購人來說，運用配資方式開展杠桿投資，提升收購人的收購能力，借此優化收購人財務報表。目標客戶包括：融資方持有優質資產且具有資產出售意愿的企業；收購方為轉型、升級、整合行業中的優勢企業、收購基金、產業基金、改制轉型企業的管理層。
雖然央行、證監會、銀監會早在2004年即已開始Reits的前期試點工作，但是受到2008年全球金融危機以及國內法律配套措施滯后等多方面因素影響，Reits在國內恰處于“屢聞樓梯響，不見真人來”的尷尬境地。
但自今年以來，信貸資產證券化試點的推進，則使得有關啟動Reits的市場預期再次高漲。前不久，國投瑞銀與瑞銀全球資產聯合推出類Reits房地產基金的舉措，則為Reits在國內的落地提供了新的可能路徑。
事實上，有關Reits的熱議再度興起，正與當下房地產市場融資需求發生的新特征新變化，有著直接關聯，甚至部分房地產企業今年就已經選擇在境外市場，通過Reits進行融資。隨著房地產調控政策不斷深化，國內房地產投資陷入瓶頸期，Reits可打破宏觀調控對房地產市場的沖擊，直接把市場資金融通到房地產行業，起到對銀行等間接金融的補充作用，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。近期，國內的地產投資人和地產商對于海外Reits產品模式都表示出較濃厚興趣。今年5月，開元酒店集團擬將集團麾下5家自持物業打包，以Reits方式推向香港證券市場；李嘉誠旗下的北京東方廣場也開始在香港發行Reits進行融資。
在此背景下，關于Reits在境內的開閘，首要面臨的問題應是監管機構的安排以及Reits投資方向及策略的選擇。
基于Reits的發行主體以及交易平臺，監管機構可能會涉及央行、銀監會、證監會三部門。按《銀行間債券市場房地產信托受益券發行管理辦法》第六條規定，房地產信托的受托人應該是具備受益券發行資格的信托公司（發行主體），其資格由銀監會核準。其交易平臺為全國銀行間債券市場，則須受央行監管。按《房地產信托投資基金試點管理辦法》9、10、11條規定，若在證券交易所平臺銷售，應受證監會管轄，基金管理公司為受托機構（發行主體）。具體的監管內容為資質審批、產品審批以及發行審批等。
在投資方向及策略上，中國版Reits初期勢必將參考國外成熟市場的實踐經驗。1986年之后，美國Reits投資盡管可涉及房屋買賣業務、物業慣例業務以及政府債券，或持有其他Reits股份，但在經營上仍需要體現出被動性經營。例如：權益型Reits主要利潤來源還是鎖定為租金以及一些符合慣例的服務費用，如供水、供電服務。對于不符合慣例的服務，則需對可稅利潤征稅。
鑒于此，我國Reits投資方向應是有穩定收入和長期運營的個人或商業房地產以及相關權利。相關權利可以為商業房地產抵押貸款作為基礎資產而發行的產品，盤活銀行和資產管理公司的房地產信貸資產。為確保投資目的的明確性，在房地產業的投資份額不得低于總資產價值的50%。為防止成為融資通道，更應嚴格規定不能參與房地產項目先期開 發。
為了提高收益，Reits可通過其控股公司向金融機構尋求低成本貸款，但應該根據資產評估報告來確定貸款占Reits總資產比例。
四大現實阻礙待除
盡管隨著過去幾年資產證券化試點的進行，有關中國版Reits開閘所面臨的外部環境已得到大幅改善。但目前，仍有四方面現實阻礙使Reits的國內試點難以立即成行。
首先便是重復征稅的風險。我國目前尚沒有專門針對Reits稅收的特別規定，乃應遵循一般稅收制度。Reits整個交易過程中可能會涉及到土地增值稅、企業所得稅、營業稅、契稅、印花稅、房產稅等?！缎磐蟹ā返诙l：信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進行管理或者處分。以此可見，法條中并沒有確認信托財產交由受托人是否發生信托財產所有權的轉移。所有權問題產生的巨大爭議后，隨之而來的稅收問題也就產生。
若此處假定為發生轉移之情況，則將導致雙重征稅問題。例如：Reits設立時，委托人將資產委托給受托人則視為買賣行為，受托人將房地產轉回給委托人亦然。兩次所有權變動會使得Reits產品的稅收成本過高，市場流通可能性下降。仔細分析Reits的信托設立和回購環節，雖Reits的基礎資產發生了所有權轉移，但是和一般財產的買賣、贈與不同在于，其只是充當了流通管道作用。若采取多重稅制，則失去了信托成立的原意。此外，投資人獲得收益主要通過的是分紅模式，若投向是廉租房和保障房，還應給予一定的稅收優惠，來凸顯半公益信托性質。《信托法》16條“國家鼓勵發展公益信托”給予了具體的立法支持。
其二，不動產登記制度的不完備，同樣阻礙著Reits在國內的實踐。依據《信托法》第十條規定，設立信托，對于信托財產，有關法律、行政法規定應當辦理登記手續的，應當依法辦理信托登記。未依照前款登記的，應當補辦手續；不補辦的，信托不產生效力。Reits作為不動產權設立信托的金融產品，應當辦理登記，不然法律上就存在無效的法律風險。但是，在我國《信托法》沒有就信托登記的主管部門或受理機構以及相關流程明確。盡管在部分地區，例如：上海有嘗試性的登記，但是作為全國性法律法規依據還嚴重欠缺。
故而，在信托登記問題上，相關監管機構應該實現物權登記和信托登記程序的并行制度。在內容上，還應該明確拓寬登記類型， 如：不動產信托設立登記、不動產取得信托登記、不動產信托變更登記、不動產信托注銷登記，以此來配合信托當事人發生變動，信托財產發生變化，受托人變更以及信托目的等要素的變化。
破產隔離的制度障礙，則幾乎是資產證券化現有國內實踐，所面臨的共性問題。Reits屬于資產證券化產品，在結構涉及中必然存在SPV。其SPV作為特設目的易實體的目的是在法律上不再與發起人產生信用聯系，起到破產隔離的作用。但是在我國沒有明確的法律規定，證券化資產產品在發起人破產時不算清算資產，不能有效保護投資人。建議相關部門盡快出臺來有效保護相關利益人士。
此外，中國的新房地產項目，大多數和貸款掛鉤，本身就是抵押物。如果通過Reits來上市進行流通，可能需要對資產本身進行更為詳細的披露。不然資產本身出現問題，銀行一旦發起清收，投資人利益無法保障。
【關鍵詞】運作思路 創新之策 住房抵押貸款證券化
一、住房抵押貸款證券化概況
住房抵押貸款證券化是一種抵押擔保證券，指金融機構(主要是商業銀行)把自己所持有的流動性較差、但具有未來現金收入的住房抵押貸款，匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機構以現金方式購入，經過擔?；蛐庞迷黾壓?，以證券的形式出售給投資者，以融通資金，并使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔的融資過程。從本質上講，發行住房抵押貸款證券是住房抵押貸款發放機構的一種債權轉讓行為，即貸款發放人把對住房貸款借款人的所有權利轉讓給證券投資者。隨著住房貨幣化改革的全面推開，如不開辟新的住房融資渠道，房改進程將受到嚴重制約。
而從世界范圍來看，住房抵押貸款是一種最廣泛地被證券化的資產，銀行將住房抵押這部分信貸資產以出售方式，讓從事抵押貸款證券業務機構的特殊目標公司(SPV)購買，該公司以這些資產作為抵押，發行資產抵押證券，再由承銷商(二級市場中介)出售給投資人。從總體上說，我國開展住房抵押貸款證券化的條件已經基本具備，但是，如何培育貸款證券化所需要的發行人、機構投資者、中介服務機構等，并對相關的法律制度進行完善是開展這項業務的前提。
二、住房抵押貸款證券化運作的思路
1、加快相關市場發展，為證券化提供基礎市場條件。必須著手解決市場中存在問題，措施有：一是要大力發展房地產市場，推進住房商品化與貨幣化進程，深化住房制度改革；二是要完善證券市場，加快證券市場化發展速度，擴大其容量和規模，完善其功能，加強其管理體系的建設，健全相關法律法規，規范證券交易行為，穩定證券市場；三是積極培養住房抵押貸款市場。
2、加快住房抵押貸款證券化組織機構建設，完善中介服務體系。住房抵押貸款證券化涉及到房地產開發商、銀行、擔保、保險和資信評估等相關部門。為了支持住房抵押貸款證券化的啟動，開辦初期，可由政府主管、開發商、銀行、證券、擔保、保險等部門共同發起成立政府住房抵押貸款公司，待條件成熟轉變為上市股份公司，可以將住房資金管理中心作為抵押貸款機構的下屬單位，并允許抵押貸款機構吸收住房公積金存款和住房儲蓄存款，使部分住房公積金進入住房抵押貸款市場，或為抵押貸款提供擔保；必要時，成立住房抵押貸款保險金融機構，以國家權力機構作為后盾?，F階段，可利用中國人民保險公司開辦住房抵押貸款保險業務，然后建立符合法律規范的專門保險機構，提高住房抵押貸款的安全性。此外，要完善中介服務機構，組建大批借款人資格審查、不動產評估和不動產證券評級等機構，提高業務咨詢、資信調查、房產評估和監證登記等方面的服務質量，滿足住房抵押貸款市場的需要。
3、加強立法工作，為住房抵押貸款證券化提供法律保障。要盡快出臺相關的法律法規，以保證住房抵押貸款證券化的有序發展。重點解決不動產抵押處分權與政府行政處罰權的矛盾、抵押登記與評估的法律保證以及抵押擔保的約束機制等問題。制定《住房法》、《住房金融機構組織法》、《住房抵押貸款保險法》等，同時要建立借款人資信審查、價格評估、抵押證券評級等一系列統一標準和金融機構開辦住房抵押貸款證券化業務的會計制度。此外，還要有相關法規來規范、監督與住房金融有關的住房儲蓄管理、住房公積金管理以及住房補貼管理等經濟活動。
三、我國住房抵押貸款證券化的創新之策
1、立法層面上的創新
雖然隨著我國《金融資產管理公司條例》的出臺我國已基本上打通了不良資產證券化的通道，但是我們必須明確的是該條例僅僅是一種燃眉之急的做法。而且，從學理上而言當條例與我國現行的銀行法、保險法及證券法律發生沖突時，根據上位法優于個位法的特點，條例的效力還是一個經受不住學理推敲問題。實際上，總體考慮，我國目前的法律環境對于資產證券化的展開還有相當大的阻力，這主要表現為現行法律規則與資產證券化內在需求的沖突及證券化法律的空白。鑒于這種形勢，筆者認為，我國在立法上應采取這樣的策略：
（1）理清目前既存的《公司法》、《保險法》、《證券法》、《商業銀行法》、《企業債券管理條例》、《擔保法》、《企業破產法》、《信托投資公司管理辦法》等與不良資產證券化內在需求之間的規則沖突之處，以求規則與資產證券化關系的發展同步；在這之中，筆者認為既然資產證券化的結果是不良資產被經過包裝后以證券的方式表現出來，那么我國的證券法必須立于現實的層面對證券進行一個明確的界定，以突破目前的規定。
（2）提高住房抵押貸款證券化的立法層次。我國應出臺一部立法層次高的法律，以體現立法的權威性、一致性與穩定性。國際上資產證券化立法模式有分散立法與統一立法兩種，分散立法模式以美國為代表，統一立法模式是其他大部國家所采取的模式，特別是近幾年來，歐洲、亞洲等陸續有幾十個國家和地區制訂了資產證券化的單行法。
2、制度層面上的創新
（1）SPV的模式安排及自我風險隔離問題。SPV的模式是不良資產證券化成功的根本保證，筆者認為在目前的形勢下，具有現實性的模式有以下幾種：
①成立國有獨資的SPV；在設計該模式中，我國可以借鑒香港按揭公司模式，成立一個由政府支持的國家獨資公司，其經營業務為購買應收款項，并以此為支撐發行證券；其啟動資金由政府出資，其后可以通過發行證券募集資金來購買證券化的基礎資產?？陀^而言，這一模式在目前的法律環境下，并不存在法律障礙，且此類SPV還能享受稅收方面的優惠。因此，這一模式是一種成本較低、且迅捷的方式。
②資產管理公司成立子公司型的spv模式；根據我國《金融資產管理條例》第10條規定，我國的資產管理公司可以綜合運用多種手段來處置不良資產，其中包括運用出售、資產重組、置換、債轉股、證券化等多種方式對貸款及其抵押品進行處置。同時，根據該條例第26條的規定，資產管理公司還可以享受稅收優惠的政策。因此，由長城、信達、東方等資產管理公司來成立子公司spv進行資產證券化亦為一種明智之舉。具體的操作是，資產管理公司按照破產隔離的要求成立子公司型spv，其專門從事基礎資產的購買與資產支撐證券的發行業務。
③特殊目的信托spv模式。《信托法》的出臺為特殊目的信托spv提供了法律根據。因此，發起人可以設立一個信托型spv，然后將基礎資產轉移給信托spv，信托的權益移交給一家獨立的受托管理機構進行托管。其后信托spv以基礎資產為支撐發行受益憑證，受托管理機構負責收取證券的本息，并向投資者進行分配。然而，若要使該模式切實可行，我國還必須對2002年《信托投資公司管理辦法》第9條，及其《實施細則》第4條的內容進行修訂。實質上，無論我國的spv采取何種模式，立法都必須考慮到spv自身的產隔離問題。因此，我國的資產證券化法應作出如下的規定：其一是應將spv的業務范圍限于僅從事與證券化交易有關的業務活動；其二是一般情況下，其債務也只能限于證券化交易中成立的債務與擔保；其三是在資產支撐證券尚未清償完畢的情況下，spv不能進行解散、清算、兼并及資產銷售活動；其四為了避免與母公司“實質合并”，必須要求spv嚴格遵守獨立契約原則，建立獨立的賬薄與檔案，保留獨立的賬戶，并將自有資產與母公司的資產隔離。
3、不良資產真實銷售問題
采取何種證券化方式是我國證券化立法創新中所必須解決的重要問題。一般而言，資產證券化程度較高的國家都確立真實銷售的立法價值取向，相反則采取擔保融資的方式。盡管有許多學者從我國資產證券化的發展階段及理論研究的程度、目前的法律體制、稅收與會計方面、破產隔離機制的不足等角度出發，認為我國目前只宜采取擔保融資的模式。對于這一觀點，筆者認為是值得商榷的。在目前的形勢下，我國的資產證券化法則應確立“資產真實銷售”的準則，其原因如下：其一這種準則能提升基礎資產的信用評級，易于證券的發行與交易；其二是這一準則的確立必然會導致我國的立法者對與證券化相關的法律進行重新的審視，從而對原來相關的法律規則進行一次系統的梳理，如對《公司法》、《破產法》等進行相應的整合；其三是真實銷售具有本身的制度優勢，能更好地隔離風險，保證交易的安全，是一種比較成熟的證券化模式。筆者認為，在立法中在識別真實銷售與擔保融資時，我國可以借鑒作者在前文所述的美國的一些識別標準，如當事人的意圖、有無追索權、及會計與稅收上的處理等。實際上，資產真實銷售與破產隔離及spv的組建是幾個緊密相聯的問題，因為無論spv是采用公司、合伙或信托形式，都要注意自身破產風險和發起人破產風險的隔離，防止發生“實體合并”，使已轉移的資產重新歸并到發起人的破產財產中。因此，在我國的證券化立法中，必須將上述的三個問題進行務實性的綜合考慮。
【關鍵詞】資產證券化資產流動性資本充足率
一、資產證券化的發展歷史
資產證券化最早出現在60年代末美國的住宅抵押貸款市場。當時美國的儲貸協會和儲蓄銀行承擔了大部分住宅抵押貸款業務。在投資銀行和共同基金的沖擊下，這些機構的儲蓄資金被大量提取，利差收入日益減少，經營狀況惡化。針對上述情況，政府決定啟動并搞活住宅抵押貸款二級市場，以緩解儲蓄金融機構資產流動性不足的問題。1968年，美國政府國民抵押協會首次公開發行“過手證券”，開資產證券化之先河，此后資產證券化在全球迅猛發展。
通俗地講，資產證券化是指將一組流動性較差的資產（包括貸款或其他債務工具）進行一系列的組合，使其能產生穩定而可預期的現金流收益，再配以相應的信用增級，將其預期現金流的收益權轉變為可在金融市場上流動、信用等級較高的債券型證券的技術和過程。具體來說，資產證券化就是發起人把持有的流動性較差的資產，分類整理為一批批資產組合轉移給特殊目的載體，再由特殊目的載體以該資產作為擔保，發行資產支持證券并收回購買資金的一個技術和過程。
二、資產證券化的收益分析
作為一項金融創新，資產證券化之所以能被廣泛接受并取得迅猛發展，其根本原因在于它能給證券化的參與各方帶來收益。下面從各相關參與者，即發起人、投資人和投資銀行的角度來對資產證券化的收益進行分析。
1、發起人方面
資產證券化可以降低融資成本，增加資產流動性，提高資本充足率和資本使用效率，改善金融機構資產負債結構，并提供多樣化的資金來源和更好的資產負債管理，使得發起人能夠更充分地利用現有條件，實現規模經濟。
在傳統的融資方式中，融資者獲取資金的成本的高低取決于其本身的信用評級。與之相比，資產證券化可以降低發起人的融資成本。證券化的基礎資產具有穩定的、可預期的現金流，歷史信用記錄良好，真實出售隔離了原始權益人的破產風險，再通過信用增級等手段，證券的信用級別大大提高，這樣融資成本就相應地降低了。此外，資產證券化的信息披露要求相對較低，只需對進行證券化的資產信息進行披露，融資成本進一步降低。
2、投資人方面
資產證券化在市場中為投資者提供了一個高質量的投資選擇機會。由于組成資產池的資產是優質資產，并且有完善的信用增級，多數能獲得AA以上的評級，這使得這樣發行的證券的風險通常很小，而收益卻相對較高，在二級市場上也有很高的流動性。所以，資產支持證券越來越受到投資者，尤其是像養老基金、保險公司和貨幣市場基金這些投資品種受到限制的機構的歡迎。
資產證券化為投資者提供了多樣化的投資品種。現代證券化交易中的證券一般不是單一品種，而是通過對現金流的分割和組合而設計出的具有不同檔級的證券，甚至可以把不同種類的證券組合在一起形成合成證券，以更好地滿足不同投資者對期限、風險和利率的不同偏好。
3、投資銀行方面
資產證券化為投資銀行開辟了新的業務，為其帶來了巨大的商機。作為證券化的過程中的融資顧問和承銷商，投資銀行參與了產品的設計、評價、承銷以及二級市場交易等活動，持續穩定的資產證券化為其帶來了可觀而穩定的服務費收入。
三、我國開展資產證券化的重要意義
資產證券化對中國的發展具有諸多現實意義。從宏觀方面看，銀行資產證券化可以提高金融市場的效率，降低金融風險，促進經濟發展，還具有促進擴大消費、發展住宅產業的功效。從微觀方面看，開展住房按揭等貸款的證券化可以增強商業銀行的流動性，優化資產負債匹配結構，分散抵押貸款風險，有利于降低按揭貸款利率，減輕購房人的還款利息負擔，也便于簡化不動產轉讓手續，擴大不動產交易市場。
1、資產證券化對我國資本市場的推動作用
（1）資產證券化有利于分流儲蓄資金，壯大資本市場規模。2005年1月，我國全部金融機構存款余額為25.84萬億元。與此相對應，證監會公布的資料顯示，在2005年4月7日股市暴跌之前，滬深兩市股票市價總值為52080億元，股票市場只起到了部分分流資金的作用。數萬億信貸資產的證券化及其在二級市場的放大效應，將是分流儲蓄的重要手段。
（2）資產證券化能提供新的金融市場產品，豐富資本市場結構。資產證券化將流動性較差的資產轉變為信用風險較低、收益較穩定的可流通證券，豐富了證券市場中的證券品種，特別是豐富了固定收益證券的品種，為投資者提供了新的儲蓄替代型投資工具。這無疑會豐富市場的金融工具結構，對優化我國的金融市場結構能起到重要的促進作用。
（3）資產證券化降低融資成本，豐富了融資方式。資產證券化為籌資主體提供了一種融資成本相對較低的新型籌資工具，可以使籌資主體利用銀行信用以外的證券信用籌集資金。
（4）資產證券化為投資者提供了新的投資選擇。資產證券化產品具有風險低、標準化和流動性高的特點，其市場前景廣闊。資產證券化還可以為投資者提供多樣化的投資品種，可以通過對現金流的分割組合而設計出一系列證券投資組合，以滿足投資者不同的投資偏好。
（5）資產證券化能促進貿易市場和資本市場的協調發展。資產證券化通過巧妙的結構設計和獨特的運作方式，猶如一道橋梁，在多個層面上將貨幣市場和資本市場有機聯系起來。資產證券化一方面為銀行信貸風險“減壓”，另一方面，在為資本市場增添交易品種的同時，也為市場輸送源源不斷的資金“血液”，進而促進資本市場和銀行體系的協調發展。
2、資產證券化對商業銀行的意義
（1）資產證券化有利于商業銀行的資本管理，提高資本充足率。資本充足率是資本凈額除以總的風險資產之后得出的，即：資本充足率＝（資本－扣除項）／（風險加權資產＋12.5倍的市場風險與操作風險所需資本）。其中，風險加權資產是由銀行的各項資產乘以它們各自的風險權重而得。根據銀監會對銀行資產的風險權重的規定，住房貸款的風險權重為50%，而證券化之后回收的現金的風險權重為0，這樣計算出來的分母變小，資本充足率自然會提高。銀行可以將信貸資產進行證券化而非持有到期，主動靈活地調險資產規模，以最小的成本增強資產流動性，提高資本充足率。
（2）資產證券化有助于商業銀行優化資產負債結構，提高資產流動性。資產證券化為資產負債管理提供了有效的手段，通過證券化的真實出售和破產隔離功能，商業銀行可以將不具有流動性的中長期貸款剝離于資產負債表之外，及時獲取高流動性的現金資產，從而有效緩解流動性風險壓力。
（3）資產證券化有利于化解不良資產，降低不良貸款率。通過資產證券化將不良資產成批量、快速地轉換為可轉讓的資本市場產品，重新盤活部分資產的流動性，將銀行資產潛在的風險轉移、分散，是化解不良資產的有效途徑。
（4）資產證券化有利于商業銀行增強贏利能力，改善收入結構。資產證券化的推出將為給商業銀行擴大收益、調整收入結構提供機會。在資產證券化過程中，原貸款銀行在出售基礎資產的同時可以獲得手續費、管理費等收入，還可以為其他銀行資產證券化提供擔保及發行服務賺取收益。
（5）資產證券化有助于國內銀行適應金融對外開放，提高整體競爭力。實施資產證券化，可以使國內銀行通過具體的證券化實踐來發展機構，積累經驗，培養人才，縮小同發達國家金融機構在資產證券化業務方面的差距。這樣，國內銀行就會在證券化業務方面占據一定的市場份額，從而提高同外資金融機構競爭的能力，不至于在外資金融機構進入后處于被動狀態。
3、資產證券化對其他方面的意義
（1）資產證券化有利于推進我國住房按揭市場的發展。住房抵押貸款證券化是20世紀70年代以來國際金融領域中的一項重要創新，其運作方式已經十分成熟。在中國開展個人住房抵押貸款證券化業務，不僅能有效防范系統性金融風險，促進中國房地產市場持續健康發展，而且對于豐富中國的債券產品，推動中國資本市場發展也有重要意義。
（2）資產證券化有利于優化國企資本結構。我國的國有企業受間接融資方式的限制，其資本結構以大量負債為主，企業在銀行的貸款占企業外源融資的比重很高。通過資產證券化融資，國有企業不會增加資產負債表上的負債，從而可以改善自身的資本結構。同時資產證券化還有利于國有企業盤活資產，提高資產周轉率。通過信貸資產證券化，使作為國有企業的單一債權人的銀行能夠出售債權，從而緩解國有企業的過度負債問題，大大改善國有企業的資本結構。
（3）資產證券化有助于疏通貨幣政策傳導渠道，提高貨幣政策傳導效率。資產轉化為債券后，可在銀行間債券市場上市，這種債券就可能成為央行公開市場操作的工具。證券化資產的比重越高，規模越大，貨幣市場的流動性和交易性就越強，央行公開市場操作對商業銀行流動性的影響就越顯著，貨幣政策的傳導效率就越高。
【參考文獻】
[1]張超英：資產證券化[M].北京：經濟科學出版社，1998.
[2]尹龍：資產證券化：動力、約束與制度安排[J].金融研究，1999（5）.
[3]梁鈞：資產證券化的收益和成本[J].上海金融，2000（3）.
[4]姜建清：商業銀行資產證券化——從貨幣市場走向資本市場[M].北京：中國金融出版社，2004.
關鍵詞：商業地產；實物特性；租金收益權；企業財富；效應
2014年，中信證券使用資產證券化方式“售后返租”了自有物業大樓并回籠大筆現金。此外，其還幫助面臨電商經營模式沖擊而進行轉型的蘇寧集團進行了類似操作，達到了“沉睡盤活”、改善企業財務狀況的效果，并為蘇寧發展自身實體店提供了一種可供嘗試的“資金-商業地產-證券化”循環模式。
一、文獻回顧
1、我國資產證券化基礎資產分類與REITs綜述
以銀行信貸為主的各類債權無疑是我國資產證券化資產最重要的組成部分。此外，非金融企業未來收益權作為另一類主要證券化資產，其發展也受到了人們的關注和辨析（徐昕、郭翊，2008；吳越，2013）。對于蘇寧、中信物業資產這類較為新穎的證券化實踐，有學者（張悅，2014）因其基礎資產異于前述兩類資產特性，考慮將其單獨歸為一類。相對于前兩類證券化研究而言，該基礎資產特性及影響分析較少，值得進一步展開。對于一些金融從業者，蘇寧、中信物業證券化行為的另一個理解角度則來自房地產信托投資基金（REITs）。作為把流動性較低的、非證券形態的房地產轉化為資本市場上的投資證券的重要手段（郭臣英、黃漢江，2004；李智，2007等），傳統RE-ITs與該類資產證券化確有相似之處，特別當資產證券化基礎資產涉及物業不動產或相關債權時。然而嚴格來說，資產證券化與REITs這兩種相對獨立的證券化手段，其區別體現在資產選取范圍和實際證券化操作的各個方面，本文也將對這些方面進行一定的梳理。
2、資產證券化基礎資產影響研究綜述
資產證券化的影響效應從一開始就受到了人們的廣泛關注。早期相關研究主要集中在企業監督成本減少、流動性增進（Kehoe、Levine，1993）、監督成本減少（StevenL.S.1994）等積極方面，我國學者張偉、周丹、王恩裕（2006）將這些大多涉及原始權益人的影響統稱為財富效應。后來受到美國次貸危機的影響，人們對資產證券化的風險影響也有了進一步的反思，如流動性脆弱（Allen和Carletti，2007）等。這些負面效應更為宏觀，若僅從對微觀發起者的影響角度看，與正面財富效應多存在對應關系，因此可以將證券化風險對企業收益的減弱作用當作負面的財富效應。在具體資產證券化研究中，基礎資產選擇和資產未來現金流期權定價兩個方向也涉及到基礎資產的微觀影響。對于基礎資產選擇，微觀影響分析幫助選擇合適證券化基礎資產和證券化方式，以定性分析為主。其中，張旭、郭曉音、任麗明、李存金（2014）在軍工企業證券化基礎資產選擇的分析具有較為普遍的借鑒價值；而羅斌、曾祥（2006）、靳曉東（2012）等則考慮建立模型或選擇指標體系來發起資產證券化的可行性。對于證券化定價方面，基礎資產影響分析主要指（信貸）資產未來現金流受外在各種因素影響而具有不確定性。期權定價思想（Findley和Capozza，1977）是證券化定價中比較重要的一類方法，即將影響現金流穩定性的（外部）因素看作隨機過程進行考慮。一些重要的信貸資產未來現金流影響因素有交易成本（Dunn和Spatt，1985）、借款人異質性（Stanton，1995）。與信貸（債券）定價不確定性主要考慮外部因素不同，物業資產價值及租金本身的變動性就可以被看作隨機過程。王志誠（2004），儀垂林、劉玉華（2005）在（不動產）抵押貸款定價的期權思想使用正說明了這一問題。綜上，本文將在分析商業地產資產證券化發展模式的基礎上，側重分析存在不確定性的商業地產基礎資產、租金特性，以及對資產證券化、企業可能產生的新影響、新效應。
二、物業地產證券模式與REITs的異同分析
1、蘇寧云創（一期）證券化模式分析
本節以蘇寧資產證券化（一期）為例進行分析，因為其證券化中的具體細節最多借鑒了REITs的形式，這一方面可能與其更為迫切的發行、增信有關，另一方面可能來自中信物業資產證券化發起模式的探索。蘇寧物業資產證券化之所以被稱為私募股權REITs，是由于其在資產證券化前的物業處理上借鑒模仿了股權類REITs。具體而言，蘇寧通過與私募投資基金（相當于REITs）進行交易（見圖1左上部分），獲得這11家門店的控制權，并將專項計劃的基礎資產從物業等固定資產變為債權收益權以及私募投資基金份額；之后蘇寧再通過認購私募投資基金全部份額的方式來實現對這11家門店的間接控制，為進一步證券化做好準備。在不考慮增信措施及其帶來的收益情況下，該專項計劃基礎資產為債權收益權以及私募投資基金份額，而實際主要涉物業租金及本身價值收益。從REITs涉及資產角度而論，可以看作債權、股權均有的混合型REITs或股權類REITs。實際上，標的資產分為債權和私募基金股權，主要為資產證券化產品分級增信使用。雖然蘇寧等物業資產證券化具有REITs屬性，然而仍與真實REITs具有許多差別。一是發起主體不一樣。前者為資產擁有企業；而后者為REITs本身。二是發起目的不一樣。REITs資產證券化發起者的主要目的為盤活固定資產和融資；而傳統REITs為通過專業化的管理人員“集合”中小投資者資金并進行房地產業投資。三是基金經營方式不一樣。資產證券化專項計劃規定了整個證券化流程，其基金可決策性極?。欢鳵EITs無論是股權還是債權型，其經營都是對物業投資動態調整的過程。四是投資標的范圍不同。資產證券化投資標的主要固定為被證券化物業；而后者范圍并不確定，由REITs實際經營決定。
2、資產證券化與REITs分類及異同對比分析
在商業地產證券化模式的基礎上，我們對資產證券化與REITs模式的異同進行分析。由于金融機構證券化基礎資產以信貸為主不涉及地產，這里實際考慮非金融企業的證券化與REITs的異同。實際上，REITs的投資涉及地產及相關債權，由證券化基礎資產是否涉及地產物業可以較好分析二者的關系。
三、商業地產資產證券化的影響分析
1、商業地產證券化基礎資產辨析及影響分析
商業地產證券化基礎資產性質較為特殊，區別于一般債權、收益權資產。在該證券化中，商業地產整體作為基礎資產，資產期末價值與各期資產租金收益構成整體地產價值，其中租金部分與收益權又有相似性。事實上，該租金收入與收益權仍有區別。資產證券化的收益權一般來自于企業相關基礎資產、產品第三方使用的真實租金、費用，如物業對外租金、水電企業相關水電費；而對商業地產證券化租金來說，其原本是發起企業自有物業的隱性租金成本。由于資產證券化導致基礎資產的轉移，使得該隱性租金由發起企業向證券化投資者支付。由于商業地產證券化基礎資產性質，其風險特征將產生如下幾方面影響：一是發起企業（如中信、蘇寧）物業為自用性質，企業經營風險對資產租金收益的影響更為顯著。二是在商業資產較為優質的情況下，資產本身特性通過資產剩余價值能起到較好的企業風險隔離效果。就具體機制來說，由于物業資產能較好變現，避免了發起者違約情況下物業不得不再次租賃以回收租金的緩慢做法。三是相對于僅依賴于收益權的證券化產品而言，商業地產證券化同時體現了基礎資產價值與租金價值，無疑使該類證券化產品未來現金流更加穩健。
2、實物地產證券化影響的簡單模型分析
這里主要考慮影響資產價格的收益率及相應波動率因素，假定租金與資產價值保持一致變化。資產價格方面，仿照股票價格行為經典模型———幾何布朗運動，建立物業資產價格所服從的過程。
四、結論與展望
1、結論
通過上述分析可知，我國最新出現的優質物業地產證券化在借鑒傳統REITs的基礎上，達到了物業地產證券化的目的。但與傳統的REITs相比，商業地產證券化在發起者、發起意圖、運作方式及基礎資產方面仍有顯著的區別。與以往類型的基礎資產證券化相比，優質物業地產本身價值及租金對資產證券化產品的穩定性具有促進作用，同時改善了企業的融資效果和財富效應。模型指出，資產價格的預期增長和波動對這一效應具有影響，特別是前者能極大地促進企業資產證券化的財富收益。
2、展望
目前，優質物業地產方面的證券化模式無疑為許多相似企業提供了融資參考。同時，也為人們對使用實物資產進行證券化提供了啟示。但仍有兩個嚴苛的標準阻礙了更多實物資產的入選。一是實物資產的保值、增值性，即資產價值不能隨著時間而快速損耗；二是實物資產的變現難易度，這是指一些大型特殊項目無法像商業地產快速、高價變現。由此可見，優質商業地產在未來較長時期將會是實物資產證券化的主流發起資產。
參考文獻
[1]徐昕、郭翊“：基礎資產”選擇過程中的法律瓶頸———對于“債權”與“收益權”的法律評析[J].汕頭大學學報（人文社會科學版），2008（4）.
[2]吳越：基于內含期權法的中國企業資產證券化定價研究[D].復旦大學，2013.
[3]張悅：我國資產證券化現有模式分析[J].時代金融，2014（9）.
[4]郭臣英、黃漢江：我國發展房地產投資信托的制約因素與對策[J].江蘇商論，2004（3）.
【關鍵詞】信貸資產證券化 券商專項資產證券化 ABN
一、三種資產證券化的規模
信貸資產支持證券發展的最早，規模也最大，截至2013年6月30日，已發行79只信貸資產支持債券，規模達896億元；資產支持票據20只，規模達77億元；券商專項資產證券化債券56只，規模達313.5億元。根據上清所數據，當前信貸資產支持債券托管存量為206.74億元。商業銀行是最大的投資者，持有67%的信貸資產支持債券，廣義基金持有25%左右。而券商專項資產支持債券和ABN的投資者結構并無公開披露數據。
二、信貸資產支持證券
信貸資產證券化是銀行向借款人發放貸款，再將這部分離散的貸款轉化為系列化的證券形式出售給投資者。其基本過程包括資產池的組建、交易結構的安排、資產支持證券的發行以及發行后管理等環節。在這種模式下，貸款的信用風險不再由銀行承擔，而是由投資者承擔，銀行只負責貸款的評審和貸后管理，這樣就能將銀行的信貸管理能力和市場的風險承擔能力充分結合起來，提高融資的效率。通過信貸資產證券化，將貸款打包組合，能有效分散單個貸款的特定風險。將貸款包拆細為標準化的證券，提高了資產的流動性。對信貸資產支持債券進行結構劃分，能滿足不同的投資需求。
我國的信貸資產證券化試點始于2005年，此后，國開行、建設銀行、工商銀行等發行了多款信貸支持類證券。但隨著2008年金融危機的爆發，信用衍生產品給金融系統帶來的高風險性使得國內的信貸資產證券化發展陷入了停滯階段。2005年12月至2008年12月，共發行56只信貸資產支持證券，發行面額667.83億元。直至2012年9月7日，國開行集中配售發行101.66億元的2012年第一期開元信貸資產支持債券，意味著停滯逾3年的信貸資產證券化產品正式重啟。2012年9月至2013年4月，市場上共發行了23只信貸資產支持債券，發行面額總計228.54億元。據上清所數據，當前信貸資產支持債券托管存量為206.74億元，規模遠大于資產支持票據，但整體發展速度仍不快。
三、券商專項資產證券化
券商專項資產管理計劃，是企業資產證券化在當前試點期間的表現形式，具體指證券公司面向境內機構投資者推廣資產支持收益憑證，設立專項資產管理計劃，用所募集的資金按照約定購買原始權益人能夠產生可預期穩定現金流的特定資產（即基礎資產），并將該資產的收益分配給收益憑證持有人。券商專項資產證券化業務的基本流程為：原始權益人（發起人）將基礎資產出售給特殊目的機構（SPV），或者由SPV主動向原始權益人購買可證券化的基礎資產，然后將這些資產匯集成資產池，再以該資產池所產生的現金流為支持，向投資者發行有價證券融資，最后用資產池產生的現金流來清償所發行的有價證券。
券商專項資產管理計劃業務始于2005年，首例是中金公司推出的“聯通收益計劃”。2007～2010年證監會沒有新批任何專項券商資產管理計劃。停滯四年后，遠東2期專項資金管理計劃于2011年8月發行，標志著券商專項資產證券化業務重啟。盡管券商專項資產證券化推出較早，但整體發行額度不高。此后，基礎資產得到了不斷地創新和豐富。例如2012年華僑城發行了以歡樂谷門票收益權為基礎資產的證券化產品。到目前為止，市場共發行了56只專項計劃，發行面額總計313.54億元。
2013年2月26日和3月15日，證監會分別了《證券公司資產證券化業務管理規定》的征求意見稿和正式稿，通過列舉的方式列明基礎資產的具體形態，可以是企業應收款、信貸資產、信托受益權、基礎設施收益權等財產權利，商業物業等不動產財產，以及中國證監會認可的其他財產或財產權利。另外還指出基礎資產的規模、存續期限應當與資產支持證券的規模、存續期限相匹配，且專項計劃可以通過內部或者外部信用增級方式提升資產支持證券信用等級。
四、資產支持票據（ABN）
嚴格意義上講，資產支持票據不等于資產證券化。資產證券化應該具備風險隔離的基本特征，在此前提下，發行人可以突破融資規模限制，甚至可能以高于主體的評級獲得更低的融資成本。而《銀行間債券市場非金融企業資產支持票據指引》對于ABN的交易結構中是否要進行嚴格的風險隔離安排并沒有做出非常具體的要求。ABN在交易商協會注冊，注冊周期在中期票據2～3個月左右基礎上進一步縮短；發行規模不受企業凈資產規模40%的限制；發行期限為3～5年；發行利率由主承銷商、發行人和投資者商定；發行方式可選擇公開發行或非公開發行；是否進行信用評級由發行人和投資者協商確定，若公開發行則須進行雙評級。其增信措施一般主要采用內部信用增級方式，不強制要求外部擔保。
2012年8月3日，銀行間交易商協會公布了《銀行間債券市場非金融企業資產支持票據指引》。2012年8月7日，注冊通過第一批非金融企業資產支持票據（ABN），標志著我國非金融企業資產證券化正式開閘。截止2013年4月，市場上共發行了20只資產支持票據（ABN），發行面額總計77億元。當前資產支持票據規模相對較小，尚處于萌芽階段。
除了上述的ABN以外，銀行交易商協會正在考慮推出信托型ABN，以公募和私募兩種方式發行，在交易商協會注冊即可發行，不需要審批。此項創新目前已得到銀監會和交易商協會的支持與認可。信托型ABN與上述ABN最大區別在于信托型ABN引入信托做特殊目的的載體，以信托方式實現基礎資產的隔離，投資者對基礎資產享有信托受益權，是一種真正意義上的資產證券化。
五、三種資產證券化模式比較
首先，三種形式資產證券化的監管有所不同：一是信貸資產證券化，其發展時間最久，監管文件、法律基礎、財稅安排、會計處理均已非常成熟，產品設計從第一單出現以來變化不大，其發行需要銀監會和人行審批，一般發行時間較長；二是券商專項資產證券化由證監會主管，走的是試點到推廣的道路，雖然其法律基礎、財稅安排、會計處理等方面不如信貸資產證券化完備，但是好處是為非金融企業提供了一條直接融資渠道。其發行需要證監會審批，一般審批時間較短；三是資產支持票據，起步最晚，12年才正式推出。ABN由銀行間市場協會主管，發行僅需注冊。
其次，三種形式資產證券化的基礎資產會有所不同，其中券商專項資產證券化的范圍最廣：一是信貸資產證券化的基礎資產主要是銀行的各種貸款；二是券商專項資產證券的基礎資產包括債券類：BT回購款、企業應收賬款、融資租賃款等應收款，信貸資產；收益權類：通行費、水務、電力銷售、票務等收入的收益權以及信托受益權等；不動產類：商業地產的租金收入和運營收益。三是資產支持票據的基礎資產包括公用事業未來收益權、政府回購應收款、企業其他的應收款等。
它是一個精心構造的過程，經過這一過程，貸款和應收賬款被包裝并以證券，即以廣為人知的資產支持證券的形式出售。早在1988年，James A. Rosenthal和Juan M.Ocamp。在出版的《信貸證券化》一書中，就具象的描述了資產證券化的這一過程，這是歷史上第一次對資產證券化的定義。什么是資產支持證券( AssesBacked Securities)?美國證券交易委員敘SEC)給出了這樣的解答獷他們主要是有一個特定的應收賬款資產池或者其他金融資產池來支持，保證償付。這些金融資產的期限可以是固定的，也可以是循環周轉的。根據資產的條款，在特定的時期內可以產生現金流和其他權利，或者資產支持證券也可以山其他資產來保證服務或保證按期向證券持有人分配收益。①這表明在上個世紀八十年代的美國金融市場中，信貸證券化這一種形態是資產證券化人潮中的先行者.發展歷程也是最早的。
二、我國住房抵押貸款證券化進程
從我國住房抵押貸款證券化的進程分析來看，在我國實行抵押貸款這類信貸證券化是有必要的，再從截至目前為發行的三筆住房抵押貸款證券來看，成果也是比較順利的。拿2005年建元個人住房抵押貸款為例，建設銀行作為發起機構，將自身所擁有的抵押貸款權打包轉移給特設機枚SPV)中信信托，建行之外的商業銀行擔任這筆資金的托管機構，中金公司擔任該筆住房抵押貸款的證券承銷商，將其放在證券市場上去尋找新的投資者。而具有一定融資需要的銀行間債券市場機構投資者成為證券化后的住房抵押貸款的買單者。這個流程中，從原始的申請住房抵押貸款的購房者，到發起人建設銀行，再到SPV、券商和最后的投資者，都獲得了相應的權利或利益.資金的流通性順暢.進展十分順利。
(一)住房抵押貸款證券化過程中的法律風險分析
住房抵押貸款本身具有長期、穩定、數額人、流動少的特點，因為其本身的這些屬性，往往被認定為銀行的優質貸款資源。然而，同樣是因為這樣的屬性，其也存在著一些我們不可忽視的缺陷，如果稍有不慎，不重視對風險的防范，肆意提高銀行的房貸能力，良性運作的循環將被打破，重之將會引發房地產泡沫和金融危機，上個世紀美國的次貸危機就是一次血淋淋的教訓。因此，我們需要防范住房抵押貸款證券化過程中的法律風險，主要如下:
1.法律法規不健全造成的發展環境不確定的風險1985年前后，日本政府在改革過程中推行銀行資本金管理改革、部分銀行執行國際清算銀行指定的銀行資本金管理規定，促使銀行貸款向風險權重只有公司貸款業務一般的住房抵押貸款傾斜，使得銀行之間在不動產貸款上產生惡性競爭，將資金人量投放到不動產領域，最終造成日本連續5年的房地產價格吃漲，化為嚴重的房地產泡沫。住房抵押貸款證券化的發展過程實際上是一個需要與法律制度、國家貨幣政策相互適應、相互作用的過程。在資產證券化的過程中，銀行對法律條款、國家政策變化的預測能力有限，而國家的宏觀經濟政策及法律的調整會引發投資、金融市場的經濟變量發生變化，影響最直接的經濟變量就是基礎資產的質量，一旦為了高額的貸款發放而降低了原始購房者貸款抵押的條件審核，將會從源頭上影響住房抵押貸款證券化中資產的質量。
2.住房抵押貸款證券化下的違約風險。MBS過程中的最嚴重的違約風險是因虛假按揭而導致違約的風險。虛假按揭的意思是指無購實而從事房屋購買的行為，目的是通過虛假銷售獲得高額貸款，進而將銀行貸款騙為己有。在住房抵押貸款非證券化的情況下，銀行將承擔貸款回收不良的直接影響。而在證券化的過程中，虛假按揭的風險轉嫁給MBS的最終投資者，其行為的隱蔽性，在過程中很難進行防范，一旦發生風險，最終投資者很難取得虛假按揭的證據，也很難舉證商業銀行在對住房抵押貸款的真實性、還貸能力的調查和審核中存在過錯，這樣最終投資者就沒有辦法行使對商業銀行的追索權，只能自負風險。這顯然將影響整個住房抵押貸款證券化的順利進行。
(二)對住房抵押貸款證券化五個過程中存在的法律困境的思考
1.住房抵押貸款轉讓中的法律困境。住房抵押貸款證券化的破產隔離規則要求打包重組的住房抵押貸款資產組合應徹底將所有權轉移給特殊機構SPV,這樣原始權益人如遇破產風險，SPV可以將風險隔離。在理論上，各國采用的住房抵押貸款的轉讓方式概有兩種，一是債務更新，二是債權讓與。債務更新的辦法是指在原始購房者與銀行的貸款合同后，再山SPV與債務人訂立新的合同，新舊合同的主條款不變。債務更新的過程需要取得原始購房者的同意，需要與原始購房者完全合作，這在實踐中成本過高。第二個辦法是作為債權人的銀行將設立在住房抵押貸款上的全部權利轉移于第三人SPV享有.這是各國住房抵押貸款證券化的主要方式
2.我國住房抵押貸款證券化中SPV定性的法律困境。特設機構SPV是為了保證住房抵押貸款證券化運作而專設的一個特殊實體，其目的就是為了通過真實出售而隔離發起人的信用及破產風險而真實出售意味著住房抵押貸款的所有權應當轉移，SPV對重組后的住房抵押貸款應當享有所有權。按照國際慣例，SPV一般山信托機構或者企業法人來擔當。而我國就SPV的設置主要存在的困境是沒有法律明確規定特殊機構SPV的組織形式，且無論將SPV定義為信托機構還是企業法我國現行法律解釋不通的困境。首先.將SPV定義為信托機構有著法律困境。
3.按揭法律關系在我國未得到法律上的確認。目前來講各人商業銀行開展的住房抵押貸款業務中抵押物人多是期房，期房并非現實存在的所有權的客體，將其作為抵押物與我國擔保法的規定不符合。因此，以期房作為住房貸款的抵押物法律風險非常人。在我國香港地區，這種法律行為被稱為按揭，但在我國的物權法體系中這種按揭法律關系并沒有得到承認，也與我國一物一權的物權法基本準則有沖突，那么我們可想而知，住房抵押貸款在后續的證券化過程中如果繼續延續法律制度也是不牢靠的，存在著較人的風險。
關鍵詞：資產證券化 金融監管 問題 措施
資產證券化源于美國60年代末的住房抵押證券，發展至今日，已經成為近三十幾年來世界金融領域發展最迅速的金融創新工具。資產證券化以其獨特的融資形式，吸引了廣大投資者，極大地豐富了金融服務與產品。
一、資產證券化及其現狀
1、資產證券化
資產證券化是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。通過資產證券化，可以將流動性較低的資產轉化為具有較高流動性的可交易證券，改善資產結構，提高基礎資產的流動性。
2、中國市場資產證券化的現狀
中國的資產證券化起步于20世紀90年代，發展緩慢，對國內金融市場的影響也比較小。目前，我國的資產證券化呈現以下特點：
(1)發行規模增大，種類增多，機構投資者范圍增加。資產證券化基礎資產涉及不動產，應收賬款，信貸資產，收費項目等，種類繁多。其發行規模2005年為81.96億元，截止2008年末已經達到302億。
(2)二級市場資產證券化交易不活躍。中國資產證券化市場機構投資者以大宗交易為主，一般會將證券產品持有至到期，從而導致市場流動性不足。
(3)基礎資產供需矛盾，市場運作與目標不符。證券化基礎資產應是預期未來帶來穩定收益的正常資產，然而，就目前的市場表現來看，基礎資產中不良資產比重偏大，投資者必然失去信心，導致資產證券化交易受困。
二、對資產證券化的監管現況及問題
中國的資產證券化起步比較晚，至今也未形成一個成熟的市場，在探索發展的道路上，不可避免地出現了許多問題。
1、法律法規體系不完整。目前沒有一部專門針對資產證券化的法律。法律法規體系的不完善使監管存在很多漏洞，主要體現在以下幾點：一是法律法規體系內容不完整，調整范圍有限，監管效率低；二是不同的法律文件中對資產證券化的規定出現重復與真空現象。
2、監管出現分裂現象。目前我國的監管體制是“分業經營，分業監管”，因此對資產證券化的監管出現了分裂現象，一部分是銀行信貸資產證券化，另一部分是企業資產證券化。銀行信貸資產證券化由央行和銀監會監管，只在銀行間市場上交易；而企業資產證券化則在證券市場上流通，受證監會的監管。
3、資產證券化信息披露制度不完善。資產證券化信息披露制度不完善，監管當局缺少足夠的信息，監管失效。資產證券化信息披露制度的不完善主要表現為兩點：一是資產證券化會計信息披露立法不足，相關規定較少。二是信息披露的內容不全面，缺少很多信息，尤其是表外業務方面的信息。
4、監管機構間交流過少，人員素質有待提高?！胺謽I監管”體制使各監管機構之間缺乏交流，導致監管混亂。監管人員的素質偏低，缺乏該有的職業道德素養，甚至出現道德問題。監管人員利用資產證券化相關法律漏洞及職務便利，鉆營謀利，破壞監管環境。
三、資產證券化監管措施
面對上述問題，監管當局應積極尋求解決措施，維護市場秩序，保證資產證券化的良好運行。
1、建立完整的法律法規體系。為了更好地發揮監管職能，監管機構應聯合立法機構對資產證券化進行統一立法，建立專門的法律，確立統一的發行、上市、交易規則等，完善資產證券化法律法規體系，規范資產證券化的運行。
2、建立統一的金融監管體制。分業監管體制導致資產證券化的監管分裂，因此建立統一的金融監管體制勢在必行。資產證券化在金融領域的分量加重，若沒有專門的監管機構，必然導致金融市場混亂。為了明確分離各種金融業務，實現市場有序運行，應設立專門的監管機構，或實行專門的監管體制。
3、堅持審慎監管原則，堅持外部擔保制度。遵循審慎原則監管資產證券化交易，其中對資產證券化項目的創立監管尤為重要。項目創立時，應謹慎態度，可以避免惡性“鏈條效應”，最大限度的防范和控制風險。堅持外部擔保制度，是指監管機構在對資產證券化業務進行監管時應著重注意其外部擔保，確定其真實性、合法性、可靠性，以保證交易的完成。
4、完善對資產證券化的信息披露制度。信息披露是非常有效的一種監管措施，完善對資產證券化信息披露的制度可以從以下幾方面出發：一是信息披露的內容。對資產證券化的信息披露應增加表內金融資產、金融負債以及公允價值變動損益項目，并對眾多的表外業務信息進行披露。二是信息披露的質量。監管當局應對信息披露質量作出明確規定，如及時性、相關性、可理解性等。
5、加強監管機構之間的協調，提高監管當局人員素質，建立監管人員激勵約束機制。各監管機構可以定期舉行見面會，加強交流溝通。另外，監管機構應對監管人員進行分批定期培訓，提高監管人員素質，加強職業道德。監管機構還可以建立適當的激勵約束機制，以此規范監管人員行為，提高監管效率。
資產證券化的發展潛力巨大，中國市場亟待完善，加強對資產證券化的監管，將有效促進資產證券化的發展。對資產款證券化的監管既需要監管機構的負責審慎，又需要金融機構對自身行為的約束與規范，只有如此，資產證券化才能全面發展
參考文獻:
[1]中國證券業協會編.《證券市場基礎知識》.中國財政經濟出版社
[2]宮芳.《企業資產證券化的監管建議》.《華北金融》,2007;第11期
