發布時間：2023-06-21 09:07:04
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企業合同管理制度是企業合同管理活動及其運行過程的行為規范，合同管理制度是否健全是合同管理的關鍵所在。施工企業只有擁有一套完善、合理的合同管理制度以供合同管理機構和人員在工作中參照執行，才能將合同管理工作落實到實處。筆者將根據多年合同管理經驗，在企業合同管理方面與大家進行一些探討與研究。
關鍵詞：企業合同管理合同管理制度
中圖分類號：TU723.1 文獻標識碼：A 文章編號：
1 建筑施工企業合同管理中存在問題的主要原因
1.1歷史根源
當今的建筑施工企業，特別是老的國有企業，大多數人是從計劃經濟時期走過來的，不少企業領導和管理人員的思想方法和管理方式以及管理制度都帶有濃重的計劃經濟色彩。在計劃經濟年代，建筑施工任務是上級下達的，建筑施工企業只管生產，無須講經營，更不講什么效益。發包方給任務只需一紙“委托書”，雙方根本不講什么合同不合同，只要有“委托書”就行，甚至委托書也沒有。同樣總分包之間不講什么合同。因此，在計劃經濟年代里，建筑施工企業基本上沒有合同這回事，因此也就不存在什么合同管理了。
隨著計劃經濟逐步轉向市場經濟，出現了市場競爭，施工任務的取得是通過招標投標，中標的施工單位與發包單位簽訂施工合同。建筑業的廣大從業人員開始接觸合同，引入合同意識和合同管理，目前，建筑施工企業的合同管理進一步完善，可以說基本到位。但受計劃經濟體制的殘余影響，至今在合同與合同管理上仍然存在諸多問題。
1.2法律根源
主要指的是合同的法律根源存在兩個滯后：合同法律滯后和我們的合同法律意識滯后。從計劃經濟到市場經濟，我國的合同法律是滯后的。我們所處的合同法津環境是不完善的。由于合同法律滯后，再加上上述的歷史根源，我們建筑企業的從業人員的合同法律意識更為滯后，最明顯的表現是不認識合同與合同法律的關系，訂立和履行合同往往離開合同法律，想怎么寫就怎么寫，想怎么簽就怎么簽，缺乏依法訂立和履行的意識，造成不少失誤和損失。
1.3制度根源
企業缺乏一套嚴謹的合同管理制度，對合同管理未能體現規范化、法制化和科學化的要求。企業合同管理制度滯后，跟不上合同管理的客觀要求。隨著市場經濟的發展和各項法律法規的不斷完善，合同管理制度才不斷補充完善，由合同的洽談、簽訂、履行、變更到中止或終止、解除全過程的各個環節，用制度規定下來。到目前為止，企業的合同管理，可以說基本上有章可循，但由于諸多原因，加上舊的習慣勢力的影響，有章不循的現象還不時出現。
在實際的合同管理工作中，制訂制度很重要，執行制度更為重要。無章可循不行，有章不循也不行。而且，隨著市場的規范運作和市場形勢的發展變化，合同管理上也會不斷產生新的問題，提出新的要求，這就需要我們不斷完善原有的合同管理制度。
2 完善建設工程施工合同管理的主要方法
2.1 建立合同管理機構與制度，做好施工合同交底
由于施工過程的長期、復雜，投資大、風險高，施工合同管理是非常專業化且要求相當高的一種工作，必須要由專門機構和專業人員來完成，而不應兼任，甚至是臨時管理。
在建立合同管理機構與制度的基礎上，應對項目管理人員和各工程小組負責任進行合同交底，組織大家學習合同文件和合同總體分析結果，對合同的主要內容做出解釋和說明，使大家熟悉合同中的主要內容、各種規定、管理程序，了解施工企業的合同責任和工程范圍、各種行為的法律后果等。使大家都樹立全局經濟中，必須把“按圖施工”轉變到“按合同施工”，特別是在工程中使用非標準合同文本或本項目組不熟悉的合同文本時，合同交底工作就顯得格外重要。
2.2 規范處理合同中施工條件、地質條件改變和施工方案的改變
合同中提供的施工條件及地質資料，是施工單位編制投標文件、確定投標方案、編制施工組織設計和確定投標報價的重要依據【2】。由于設計階段的不同、設計深度不同、外部環境的變化等，工程實施階段合同中提供的施工條件及地質資料變化是不可避免的。所以，工程實施階段，正確區別和處理施工條件、地質條件變化及其導致的施工方案改變，按照合同規定公平、公正、科學、合理的方法去處理，是合同管理中不容忽視的一項工作，正確區分變化和改變的性質，是實施階段成本控制的組成部分。
合同中規定應提供施工企業的施工條件，業主沒有按合同規定提供，地質資料由于設計階段和設計深度不同引起的變化或設計方案的重大變更，屬于業主責任，由此引起施工企業施工方案改變和增加的費用，應由業主承擔【3】。當然，由于施工企業的原因引起的施工條件的改變、施工方法不當增加的工程投資、完善合同中施工方案不足或改變合同中的施工方案和方法、施工企業原因延誤的趕工方案等增加的費用，應由施工企業承擔。在正確區分這些變化和改變的同時，各方應嚴格按照合同規定去履行，屬于業主的原因引起的，就應按照變更或索賠給予施工企業補償；屬于施工企業原因引起的或應由施工企業承擔的，就應由施工企業承擔。不能把施工企業合同中規定的施工方案或工藝流程改變作為合同外項目。如果業主隨意改變合同中提供的條件，或要求施工企業必須改變合同中的施工方案時，施工單位應按照合同規定的程序進行申訴或索賠。
2.3 規范工程變更和索賠
工程變更和索賠是建筑工程實施階段不可避免的，也是合同管理的核心工作，作為一名企業合同管理人員，對此問題不應回避，但是，如何規范工程變更和索賠，不僅是維護合同各方的權益，同時也是保證工程按期、保質、保量建成的關鍵。所以，我建議，應在工程實施階段規范工程變更和索賠。
2.4 規范合同中各方關系
業主、監理工程師、施工企業在工程建設中是相互聯系、相互約束的三方，如何公平、公正處理三方的關系，不僅關系到工程能否按期建成，工程質量能否保證，并將直接影響工程投資。
2.4.1 規范各方的權力、責任、義務關系
各方的權力、責任、義務關系，在合同的商務條款和技術條款中均有明確規定。在工程建設中規范處理各方的權力、責任、義務的前提是：業主、監理工程師、施工企業三者之間是平等的。只有在這一前提下，才能夠正確處理三方的權力、責任、義務之間的關系。如果在工程建設中不能按照合同規定的各方權力、責任、義務去執行，合同將無法執行，必將造成權責不明，工程的工期、質量、投資無法控制。
2.4.2 規范各方的工作程序關系
按程序進行合同管理，是合同中規定的，也是工程建設需要的。按程序進行各方的工作，實質上就是各方在履行各自的權力、責任和義務。所以，在工程建設中規范各方的工作程序是保證合同履行的重要因素。按合同規定應該按程序報批各類文件，需報批的項目應報批后才能實施；工程建設中重大問題的處理和重大變更由施工企業報送監理工程師審查后，應由業主批準后才能實施；施工圖紙和設計變更通知單應由監理工程師審查后加蓋工程師審查印章，才能發送施工企業進行實施等。
2.5規范爭端解決方式
如何規范爭端解決方式，首先依據合同規定，正確理解合同條款的內容，查明爭端產生的原因；其次由爭端的雙方確定爭端解決方式，按照雙方達成的解決方式進行處理。
爭端解決首選方式應為協商。因為協商既節省費用和時間，又有利于雙方合作關系的發展，保證合同順利執行。其次是調解，在調解不成的情況下才能采用仲裁和訴訟的方式。不論采用哪種方式，都應根據合同的規定或雙方達成的協議去解決爭端，維護各方的權益，保證合同的執行。
2.6 加強合同法律意識，減少合同糾紛產生
由于缺乏法律和合同意識，在簽訂合同時，施工企業或承包商對其中合同條款往往未做詳細推敲和認真約定，即草率簽訂，特別是對違約責任，違約條件未做具體約定， 都直接導致了工程合同糾紛的產生。因此，在簽訂合同過程中，我們要對合同合法性、嚴密性進行認真審查， 減少簽訂合同時產生糾紛的因素，把合同糾紛控制在最低范圍內，以保證合同的全面履行。【4】
結語：
總之，企業合同管理是市場經濟條件下企業管理的一項核心內容，企業管理的方方面面都應圍繞著這個核心而開展。在企業合同管理中，將合同的權利義務按職能分工分解到各部門，由各部門去履行屬于自己職能范圍的權利義務。這樣才使合同管理真正到位，履行責任才能真正落實。通過加強合同管理，一方面能使企業的生產經營與市場接軌，滿足市場的需要，提高企業適應市場和參與市場競爭的能力；另一方面是企業在履約過程中維護自身的合法權益，提高企業經濟效益。實現企業對市場的承諾，體現企業的誠信，提升企業的品牌和形象，使企業更牢固地立足市場，實現可持續發展。
參考文獻：
【1】黃倫亞 《淺述施工企業合同管理》，科技信息(科學教研)，2007
【2】梁祿文 《施工企業如何建立合同管理體系》，廣東科技，2007
關鍵詞：建筑工程項目；合同管理；合同管理體系
中圖分類號：TU198文獻標識碼： A
引言
建筑工程合同屬于經濟合同的一種，是由發包單位和承包單位共同簽訂，在指定的工程建設項目上明確上方的利益關系和義務責任的一種協議。相對應的合同管理就是由建設行政主管部門、工商行政部門、建設單位、監理單位、承包單位等部門，以相關的法律和行政法規為依據，采取的相對應的法律的、行政的手段。用于對合同關系進行監督和組織指導，協調合同雙方的關系，為何當事人的合法權益，處理糾紛，制裁違規行為，確保合同條款實施的一系列活動。
一、工程項目合同管理中存在的問題
（一）合同管理的重視程度不夠
在實際的生產實踐中發現，有一部分企業對于合同管理體系和制度建設的重視程度不夠。一些建設單位存在合同管理十分混亂的情況，簡單地將合同管理理解為是一個文檔性的管理工作，對合同的履行情況并沒有進行實時的跟蹤調查，合同結算疏于控制，合同歸口管理、分級管理和授權管理機制也不是十分健全。沒有嚴格地遵循合同管理程序，忽視對于合同管理的審查工作，相應的評估和監督機制也沒有建立起來。
（二）合同文本存在缺陷
就現今施工合同的文本來看，合同文本本身還不夠成熟，很多企業所簽訂的合同文本都有許多缺陷。最常見的問題就是，對于合同責任的劃分不夠清晰，對于合同事件各參與方相應權責、違約后果及處理方式方法沒有具體全面的規定，描述不清楚。還有一部分合同對于簽訂合同雙方的權利和義務的規定不公正，比如在一些合同文本中過多地強調了承包方的權利和義務，但是缺乏對于業主的限制，沒有對業主違約的情況做出說明，缺少具體的處理辦法。除此之外，一部分施工合同文本中，沒有明確工程保險責任，沒有具體的索賠計算原則。由于我國計劃經濟的影響較大，特別是一些中小施工企業，對于索賠工作的重視程度一直不夠。所以，在進行施工合同的簽訂時，一定要增加相適應的索賠條款，為后續的索賠管理提供有力的依據。
（三）合同管理的專業人才匱乏
在經濟相對發達的國家和地區，合同管理作為一項專門的業務出現，由工程師等專業人士負責。合同管理本身具有很強的專業性和技術性，需要高素質的專業人士從事，要求合同管理的從事人員具有良好的法律素養，通曉工程項目的運作規律。目前，我國的合同管理的專業人員十分匱乏，即使有相關的從業者，也并沒有接受過系統的法律、合同管理方面的培訓，甚至有的企業的合同管理工作直接由相關的工作人員。所以，當出現合同糾紛時，法律支援很難到位。自我國加入世界貿易組織以來，建筑行業面臨著國際競爭的壓力，合同管理的從業人員不僅要對國內的行業規定了如指掌，還要掌握一定的的國際通行的法律法規。
二、合同管理規范化的對策
（一）建立健全合同管理制度
一是要建立定期工作報送制度。強化合同管理處的監督職能，各個職能部門要定期將本部門的工作進行總結，每周將工作計劃報送到合同管理處，方便合同管理處對于合同的履行情況進行監督，及時地處理各種突發狀況。
二是要建立合同交底制度。這一制度的推行要求合同管理人對其他個項目的管理人員闡明合同的主要內容，使得每一個工作小組明確自身的責任，確定自己的工作范圍。對于合同中規定的相關的責任事件分配到各個工作小組，協調各小組之間的工作，共同進行合同管理。
三是建立補充合同制度。當工程項目出現重大的變更時，合同也要做相應的更改，比如項目的任務范圍、合同價款、標準范圍等出現變更時，必須對工程成本進行全新的核算，重新估計工程的進度，通過合同雙方的談判對合同進行補充。
（二）規范建筑施工合同文本
目前，一部分合同對于簽訂合同雙方的權利和義務的規定不公正，主要是針對發包方制定的，比如在一些合同文本中過多地強調了承包方的權利和義務，但是缺乏對于業主的限制，沒有對業主違約的情況做出說明，缺少具體的處理辦法。不僅如此，隨著建筑市場競爭的不斷加劇，再加之管理的不規范，工程建筑隊伍于和建設規模之間的協調性越來越差，在建筑工程承包活動中，業主越來越明顯地占據著主導地位，為了規避自身的風險，往往會提出一些極為苛刻的要求，行業中不平等的現象越來越突出。為了加強建筑市場合同管理的規范性，國家出臺了《建筑工程施工合同示范文本》，對甲乙雙方的責任、權利、風險作出了明確的規定，對于行業監管部門的執法工作作出了更加嚴格的要求，加大了監管的力度。
（三）提高合同管理人員的素質
通過公開考評和競爭招聘的方式對合同管理的從業人員進行篩選，對于已經入職的從業人員實行“優勝劣汰”的管理辦法，堅持使用最為優秀的人才。重視在職培訓的開展，根據企業的實際和當前的市場狀況，組織在崗的合同管理從業人員進行在崗平培訓，不斷地對專業知識進行擴展，對當前行業的熱點問題進行研討。在企業中推行深造制度，定期的篩選優秀的合同管理從業人員到相關的高校進行深造。
總結：合同管理是對合同關系進行監督和組織指導，協調合同雙方的關系，為何當事人的合法權益，處理糾紛，制裁違規行為，確保合同條款實施的一系列活動。本文通過對工程項目合同管理中存在的一些問題的探討，提出了一些相應的對策，對工程項目合同管理進行改進。
參考文獻：
一、農村土地流轉合同檔案管理亟須規范化
土地是我國農村重要的生產資料,隨著經濟結構的變化,農村土地流轉現象越來越多,城鄉建設頻繁征占用農戶承包地,農戶土地承包狀況時常發生變動,這就使得相關合同和檔案管理工作規范化顯得尤為重要,一方面關系到切實維護農民的正當權益,另一方面有助于促進黨的農村土地承包政策的落實與貫徹,事關農民土地承包權益的維護保障。
調查顯示,由于種種原因,當前許多地方農村土地流轉檔案的管理不夠規范化,保護措施疲軟,諸如:有的地方不能對相關合同和檔案材料及時立宗歸檔,可能導致信息遺失;還有工作人員變動時對檔案資料交接不到位,也容易造成信息遺漏和檔案損失;再者就是傳統的書面辦公中存在的材料填寫不規范、筆跡潦草等等。諸如此類顯現出當前許多地方的土地流轉合同管理沒有跟上社會經濟的發展步伐,不符合《檔案法》的規定,更與農村土地承包管理規范化和制度化的精神相悖,甚至帶來實際的消極影響,給維護農民土地承包權益工作帶來重大影響。
二、如何完善農村土地流轉檔案管理工作
各級單位要充分認識到農村土地流轉合同規范管理的緊迫性,在國家相關法律法規的基礎上探索契合當地實情的管理方式,加強責任意識和憂患防范意識,以期確保檔案的完整與安全,為妥善解決農村土地流轉和經營中的糾紛、依法維護農民土地流轉權益奠定基礎。
1.普及檔案管理法制知識,提升管理能力
檔案管理必須全面依循國家的檔案管理法制,要注意宣傳法制知識。首先,要進行分級培訓。對檔案管理法制知識的了解要從基本知識到重點知識和案例進行全面化的分級培訓,加深大家對《檔案法》《檔案法實施辦法》《檔案管理條例》以及土地流轉相關法律法規的理解和認識,促進各單位依法開展檔案工作。其次,要保證檔案員能夠持證上崗。也就是說要在學習法制內容后進行全面的考核,考核合格后領取《法制培訓合格證》,然后才能參加檔案管理工作,這樣一來就可以將法律學習培訓納入全員崗位培訓內容,在綜合培訓中加強法律知識的培訓,以增強全員的法律意識。
2.明確管理責任,嚴格依法歸檔
各級單位對土地流轉合同檔案管理有不同的針對對象和責任,明確管理權限和責任是規范管理的基礎,只有這樣才能落實依法歸檔,才能保證檔案材料不至混亂、遺失及其責任的相互推諉。比如,簽訂五年或五年以上土地流轉合同的,必須一式五份,縣、鄉、村、當事人各存一份,還有一份由鄉鎮管理機構集中向當地綜合檔案館移交備份實行一體化管理。另外,土地流轉過程中生成的其他檔案資料可以由形成單位依法保管,不得遺失。
一般來說,目前土地流轉相關歸檔中的土地承包經營權登記申請書、農村承包土地調整方案批件、土地承包經營權登記簿、土地承包情況匯總清冊、土地承包經營權權屬證明文件、現場勘界確認材料、公告材料、登記核準文件、登記臺賬、權屬變更登記材料、登記發證原始材料、登記管理信息系統備份等交由縣級人民政府農村土地承包管理部門歸檔保存;土地承包工作小組名單、承包土地調整方案、土地承包方案、土地流轉委托書等檔案材料,由村民委員會歸檔保存……唯有如此才能對號入座,責任由歸,防止管理上越俎代庖造成混亂,杜絕責任追究中李代桃僵等不規范的事情發生。
3.嚴審檔案質量,規范收集整理
傳統的檔案大多是手寫體,其中不乏字跡潦草給工作帶來困難者。所以在檔案規范管理中,土地流轉相關合同務必經過嚴審確保材料真實有效,要求數據準確、字跡工整、圖譜易讀,落款、日期及公章簽字等清晰明確,具有可標識性和合法性;紙質合同檔案要使用不易褪色或消失的中性筆用工整的楷體填寫,紙張及裝訂要嚴格按照檔案保護的要求,不易損壞和失散。
及時收集整理歸檔才能確保合同檔案的準確不失。這就要求我們一定要建立健全檔案管理制度,責任到人,及時將合同信息及相關材料進行收集整理,完成歸檔。任何單位及個人不得私自處理抑或拒納歸檔。為了便于檢索和查詢,合同整理歸檔后,應編制目錄以備查詢。
4.注意安全保管,完善信息管理
關鍵詞：企業 規范化 合同管理
0 引言
在市場經濟條件下，企業為實現一定的經濟目的，明確相互權利義務關系就要簽訂合同，企業的一切行為都是由合同體現著，它不再是簡單的要約、承諾、簽約等內容，而是一種全過程、全方位、科學的管理，所以，一個企業的經營成敗和合同管理有密切關系，現代企業若能對合同實施有效管理，將為企業管理水平和經濟效益的提高產生巨大的推動力。
1 企業合同管理簡介
企業合同管理是指企業對以自身為當事人的合同依法進行訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止以及審查、監督、控制等一系列行為的總稱。其中訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止是合同管理的內容；審查、監督、控制是合同管理的手段。
2 規范化合同管理對企業發展的作用
2.1 規避企業經營風險 隨著社會主義市場經濟體制的進一步完善，企業作為經濟活動主體在市場中，獨立承擔經營風險，決定其自身的命運。合同既是企業從事經濟活動、取得經濟效益的紐帶，也是產生糾紛的根源。企業經營中的風險有許多是在合同的立項、訂立和履行中發生的。合同管理首先就是要盡可能的發現簽訂某宗合同隱藏的風險。通過規范的合同管理，加強合同中立項的審查以慎重決策減少無利益投資；加強合同訂立的管理可以減少合同訂立過程中因個人疏漏產生的風險；加強合同履行中的控制可以保障合同利益得以更為及時、安全的實現；加強合同的備案與存檔可以督促有關機構與人員更謹慎執行合同事務，防止風險。通過這一系列的措施，最大范圍內確保收益的實現。
2.2 提升企業形象 重合同、守信用是企業最重要的形象。現代企業之間的競爭，不僅僅是產品質量、價格競爭，更重要的是企業信用，企業形象競爭。規范的合同管理毫無疑問的將使接觸企業的人感受到合同管理中體現出的企業管理的規范與秩序，工作的嚴謹與守信，較高的法律意識和員工素質。從而提高企業的知名度和美譽度，提高競爭力，贏得市場，健康持久地發展下去。一個企業是不是重視合同管理工作，重視的程度如何，直接反映了這個企業對自身形象的重視程度。通過在合同管理制度中規定合同變更、解除的程序及合同履行、變更、解除應注意的問題，有助于企業員工樹立良好的信用意識，嚴格履行已生效的合同，從而樹立企業良好的商業信用及形象。其他市場主體通過對一個企業合同管理部門的設置、作用發揮情況的分析，可以更加準確的做出對該企業素質的判斷。
2.3 創造經濟效益 企業的首要目的就是創造經濟利益，一次重大的交易失敗、頻發的交易失誤會造成企業的直接經濟損失，甚至一蹶不振。防止了這樣的損失，就是創造了效益。合同管理通過控制隨意的決策，通過對合對方的準確分析判斷，通過科學的談判對策，通過對合同條款的的合理設計，通過對履行過程中集體問題的妥善處理，通過合法合理的糾紛解決程序，可以最大限度的降低成本，促進企業提高誠信經營的意識，提高企業誠信的知名度、信譽度，創造更好的經濟效益。在市場競爭日趨激烈的當今，加強合同管理是爭取企業經濟效益的最佳途徑。
3 加強規范化合同管理促進企業發展的途徑
3.1 強化法律風險意識，規范合同管理，促進企業穩步發展。合同糾紛的大量增加是對企業合同管理體系的重大考驗。要進一步強化合同規范化管理，規范合同審查標準，提高合同審查質量。就要提高企業強烈的法律風險意識，但法律風險事前是可防可控的，要抓緊強化防范工作。以合同管理作為企業防范內部法律風險的重點和突破口，利用“合同管理”防范和控制法律風險，有效地化解企業經營風險、規范并凈化企業的生產經營環境。針對合同履行可能發生或已發生的違約糾紛事件，及時采取要求對方提供抵押擔保、第三人保證、提高客戶保證金等多種保全手段，盡量減少因違約造成的企業損失。總之，加強企業合同管理可以有效地防范和化解經營風險，這對于企業經濟活動的開展和經濟利益的取得有著十分積極的意義。
3.2 建立完善的管理體制，規范合同管理，促進企業穩步發展 制度是管理的靈魂。建立、健全完備的合同管理制度，使企業合同管理活動定型化、條文化、制度化，明確各部門的分工和責任，使之在合同管理中互相支持和配合，這樣，可以減少不必要扯皮或失誤，提高合同管理水平。合同管理體制應當從整體上進行規范，明確管理的范圍、管理的部門、管理的人員、管理的職責、管理的程序和管理的具體要求、處罰獎勵標準。
3.2.1 企業要就合同管理全過程的每個環節，從合同簽訂到履行完畢的全過程，制訂一套比較完善而嚴密的切實可行的合同管理制度，使合同管理有章可循，這些環節包括：合同的洽談、草擬、評審、簽訂、下達、交底、學習、責任分解、履約跟蹤、變更、中止、解除、終止等。例如，在簽訂合同時，嚴格審查對方當事人的主體資格、資信情況和履約能力。對合同條款要認真推敲，防止發生歧義和誤解，對資金數額巨大、工程承包、產權交易等重要的抵押合同和生產經營合同要依照有關法律規定及時辦理抵押登記和鑒證手續，以保證合同的合法性、嚴密性和完備性。
3.2.2 企業合同管理要覆蓋企業的每個層次，延伸到各個角落。企業應當獨立設置總法律顧問和法律事務機構，全權負責單位的法律事務，根據國家有關法律法規，結合本單位的實際情況，制定各種制度。例如，合同歸口管理制度、合同授權委托制度、合同審查制度、合同會簽和審批制度、合同專用章管理制度、合同監督檢查制度、合同糾紛調處制度、合同歸檔制度等一整套以事前防范、事中控制為主，事后補救為輔的合同管理制度。配合合同專項管理部門，起到法律咨詢、合同評審、履約監督和組織仲裁、訴訟的作用。
3.3 配備專職合同管理人員，規范合同管理，促進企業穩步發展
合同管理面廣線長，法律要求嚴格，專業性強，因此要求企業要根據自己的規模和需要，建立相應的合同管理機構或配備一定的專、兼職合同管理人員。目前，大部分企業合同管理由企業法律顧問室負責， 中小型企業一般由財務、審計或供銷部門指定專人兼管，由專人分門別類建立檔案，集中保管，才能保證合同的嚴肅性、完整性。這樣使企業合同訂立、履行整個過程有人專管，并經常進行檢查、過問及把關。同時制訂合同管理制度、崗位職責，并定期檢查合同管理執行情況，對違反合同管理要求的人員進行處罰，對執行合同好的人員進行獎勵。這是保證企業合同管理目標化、規范化、制度化的重要條件。也是提高企業合同管理逐步科學化、法制化的重要保證。
總之，合同管理作為企業管理的一項重要內容，其規范化、制度化是企業管理規范化、制度化的相應要求。完善、規范的合同管理，能夠使企業形成一種自然的工作機制，形成程序化的制度管理，各負其責，提高企業的管理水平和運營效率，使企業在激烈的市場競爭中穩步發展。
參考文獻
[1]李艷.關于加強企業對應收帳款管理之思考.中國外資.2008.11.
關鍵詞：前期管理；合同管理；造價控制
引 言
在市場經濟條件下，承發包雙方的權利義務關系主要是勇過合同來確定的，建筑市場實行的是先定價后交期貨交易，其遠期交割的特決定了建筑行業的高風險性。施工合同（以下簡稱“合同”）是承包單位在工程施工過程中的最高行為準則。工程施工中的所有活動都以合同為中心，以更好地履行合同內為目地。合同管理貫穿于工程實施的全過程。合同管理的目地就是保證承包商全面地、有秩序的履行合同規定的責任和義務，它是承包工程項目管理的核心和靈魂。
工程造價是合同管理的主要內容之一，從工程經濟的角度來看，造價問題就是合同管理的核心問題。承包商說是要在保證質量的前提下，少支多收，用最佳的經濟效益，盡可能快的速度，最合理的人力和資源配置來收到預計的效果。現從概預算合同管理相結合的角度談談在合同管理中的造價控制問題。
1、 應建立造價控制的保證體系
縱觀國內外大型工程和成功管理經驗，無論是質量、效益或是工期，都必須靠有效的保證體系來達到目的。目前許多企業，只重視投標不重視工程施工中的合同管理。合同訂了之后便束之高閣，不是天天念合同經，日日算合同賬，而是于（施工）、管（合同）、控（造價）分離。先于后算，干了再算，結算時不是簽證不齊就是資料不全。以至于出現工程千人干，合同、造價幾個管；合同簽的好，工程干得快，預期效益卻末達到。其主要原因就是缺乏有效的控制保證體系。大工程需要幾外甚至更長時間才能完成。這些項目因為存在合同的金額高、技術要求嚴、協作單位多、市場制約性強等諸多因素，至使經濟效益不易預測，風險和損失潛在壓力大。加之合同管理對造價的滯后性，使竣工后的決算成為施工企業最終經濟效益的決定性工作。建立一套完整的保證制度和有效的體系，就能在很大程度上變被動為主動，變不力為有利。比如建立以總經濟師為首的核算組織，從開工就著手參與管理，項目上派專人配合，變更和簽證首先滿足造價控制人員；預算、變更、簽證和材料計劃（必要時可以土建、安裝分開搞）應及時有效辦理，同時分送甲方和內部相關科室，為付款結算提供方便，為決算減少壓力；項目負責人定期負責審核造價，督促檢查具體工作。同時利用微機把各階段的經濟資料儲存匯總，歸檔整理，為正常的施工需要提供保障。
2、 造價控制的前期管理
一個優秀的造價管理人員不單單是算得準、算得快，還應加上預測能為及應變水平。造價控制亦是如此。為此前期的工作要從以下兩方面開始抓起。一是類似工程的資料整理與分析。該工作可有效借鑒以往經驗和相關數據資料，有利于把所有與造價有關的問題都考慮周全，可有效估算后續工程的工程造價，分析出人工、材料、機械費的比例，更好的組織人力、物力、財力，也更于成本分析。將該種管理方法貫穿于投標、合同、施工管理全過程中，對整個工程項目起到促進、監督、控制作用，以期以最小的投入獲取最大的經濟效益。二是參與施工組織設計。良好的施工組織設計，不僅是合的、完善的，即施工組織設計中不僅含有合同管理的內容，也有成本預測和造價控制的相關項目，同時要有造價控制人員參與。這樣可使相關人員都念合同經，算經濟賬，也為今后的扯皮掃掉一些障礙。施工中經常出現這樣的情況：現場施工管理不了解合同內容，不知道哪些在合范圍之內，哪些在合同范圍之外，哪些簽證，哪些不該簽證，導致現場簽證漏簽誤簽；有的甚至從末見過合同，更談不上將來結算怎么計價，哪些是包死價，那些不是包死價，執行什么定額，哪些材料參與讓利，哪些材料不參與讓利，稅前還是稅后讓利，材料（包括甲供和自購）如何進入造價，計不計取采保費，材料價差如何調整等等，現場簽證也無準確性及效益性可言，最終導致工程決算及成本分析的失真，造成不應有的經濟損失。這就需要現場管理人員與造價人員、財務人員必須密切配合，相互檢查監督考核，發現問題及時糾正。
3、 造價控制的中期管理
中期管理，指從合同簽訂到工程施工結束階段和管理。其特點是難度大、因素多、周期長。此階段造價管理得好，既能彌補前期管理的不足，不利于推動后期管理工作，應引起高度重視。該階段主要工作內容有：如圖紙變更及現場簽證的管理、基價系數的變動、材料差價的計算等。就拿其中的材料差價來說，它是個綜合因素，僅靠材料人員辦理是不夠的，預算人員和財務人員都應介入，從批量訂貨、淡季儲備、價格調整、保管費用等環節都應有根有據，及時、準確、有效，以減少決算的工作量。再比如現場簽證，這是整個中期控制過程中最易出現的漏洞環節。現場簽證就是由在施工現場由業主代表的、監理工程師和施工單位負責人共同的簽署用以證實施工活動中的某些特殊情況一種書面的手續。再規范的項目現場簽證也不可避免，做好現場簽證可以直接增加工程收入。因此現場簽證的辦證質量直接影響到項目的工程造價，必須從以下方面引起高度的重視――應當簽證的不要漏簽；必須是書面形式；簽證要規范，需由業主、監理、施工單位三方共同簽字蓋章認可，缺一不可；預算定額內已包括的項目不得再簽；簽證內容應明確，項目要清楚，用詞要規范，數量要準確，單價要合理；簽證要及時，施工中隨發生隨進行，做到一次簽證，一事一簽證，及時準確處理。最終做到“干、管、控”相結合，實現經濟效益最大化。
4、 造價控制的后期管理
由于合同管理和造價管理均屬動態管理，各個時期、各個階段管理都有其不同的特點，用一種固定的經驗公式是不能奏效的，必須以時間、地點、條件為轉移，提高管理水平。造價控制后期管理的工程決算是決定施工企業經濟效益的最終工作，此時矛盾集中，不僅工程本身造價要算，材料價格要調，涉及到的其它與經濟有關的方面也要解決，甚至還可能有索賠和法律糾紛。在這個階段，企業領導應充分重視各個環節和各種因素，并分專人負責，適時召開內部碰頭會、協作單位預備會，制定方法，統一口經，研究對策，才能保證決算工作順利完成。
5、 造價控制的索賠管理
因為合同的缺陷、工程變更等各種原因，幾乎任何詳細的合同也無法避免索賠事件的發后。如果索賠工作不力，將會對造價控制管理工作產生影響，甚至直接對施工單位成重大經濟損失。同時，我國已加入WID，合同定價、依法結算的國際的慣例必將成為造價管理準則。工作的行為因此，索賠管理應作為造價管理生要內容貫穿于工程實施全過程。即前期管理中，提高對發生索賠事件在預見性，并以合同條款開式明確約定，為索賠提供必要的法律依據；中期管理時，應及時辦理核定與變更等事項的相關資料，確保完整性的法律有效性，以便為索賠提供有效的法律有關證據；后期管理則應認真做好索賠準，嚴格的按法定索賠程序進行索賠工作，使索賠具有合法性。及時辦理索賠管理工作的重要基本原則。
6 結語
總之，合同管理和造價控制是一個系統工程，是企業管理的主要內容。工程內容的不同、地點條件也就不同、承包方式的不同都會引起管理控制的轉化與發展。只有靈活地把握和運用經濟規律，調動方方面的積極因素，適時改進管理工作和方法，才能做好合同管理中的造價控制工作。
參考文獻：
關鍵詞：貨車統計 管理 作業效率 信息化
統計信息是社會信息的主體，它具有提供信息、反饋信息、實施監督、提供決策服務的功能，在運輸行業中做好鐵路企業統計工作，發揮其職能作用提高統計信息服務使用水平，是鐵路行業發展的關鍵。
1 我公司貨車統計體系的發展
我南環鐵路有限公司（國鐵控股）前身是地方鐵路，主要是服務于區域經濟，為港口、電廠、石油化工、煉鋼廠等企業服務的鐵路線路，是地方經濟發展的重要組成部分，擔負著運輸安全暢通的重要使命。公司成立初期，貨車統計系統是比照國家鐵路的鐵路運輸指標體系，結合本地方區域經濟的特點，在天津市交通委員會和本公司組織日常生產所需基礎上建立起來的，所以統計體系是以整個公司為單位建立的，且管內貨運以煤炭、礦粉、油品等大宗貨物為主，以交接口出入貨運量為重點，統計內容相對比較單一。
我公司自2010年4月18日起與全路開辦貨物直通運輸以來，就要按國家鐵路營業站要求重新建立統計體系：以車站為基本統計單位，以車種、流向、現在車分布等為統計重點。對于我公司現有的統計管理部門來說，新理論、新知識和新概（理）念不斷涌現，鐵路局有關部門對統計信息的細化要求，為統計工作的開展提供了新機遇，也發出了新挑戰，原有的統計報表已不能滿足日常生產的需求。因此，我公司在原有統計系統的基礎上，結合實際，借鑒國家鐵路的先進經驗，不斷地規范統計制度、改進統計管理方式，逐步適應公司改制、運輸形式的變化。
2 貨車統計體系的完善和強化
（一）構建統計框架
鐵路貨車統計是鐵路統計的組成部分，是鐵路運輸生產和經營管理的重要基礎工作，建立完善的貨車統計系統是做好統計工作，服務運輸生產的第一步。
1. 《鐵路貨車統計規則》的運用
首先，正因為意識到鐵路貨車統計的重要性，早在開辦直通運輸前，公司就要求統計人員全面掌握鐵道部《鐵路貨車統計規則》內容。選派公司業務骨干參加北京鐵路局舉辦的新版《鐵路貨車統計規則》的學習班，然后組織車站統計人員集中培訓，以便正確理解和把握規章內容和有關報表的統計內涵、數據結構、邏輯關系。
2. 完善統計報表
為適應運輸形式的變化，按照《鐵路貨車統計規則》的要求完善公司各類貨車統計臺帳和報表：整合既有臺帳，對沒有涉及的統計報表建立新臺帳，細化車站基礎報表和統計指標，為直通運輸后貨車統計打下了良好的基礎。
3. 現場觀摩實習
選派業務骨干到天津車務段運輸統計科進行觀摩學習，進一步深化新版《鐵路貨車統計規則》中各類統計指標概念定義、統計范圍、統計類別內容；并對鐵路局十八點運輸統計分析通用系統操作進行了觀摩學習。
4. 鐵路局十八點運輸統計分析通用系統的安裝及修改
公司為保證直通運輸后十八點報表上報工作的順利開展，與天津電子所合作，安裝了鐵路局十八點運輸統計分析通用系統，在熟悉了系統操作流程后發現了問題：該統計分析系統是以車站為單位統計數據的，而我公司因為地處內陸與天津港的接壤處，交接口較多，每個交接口的車流來源和去向等信息都需要掌握。如果直接套用鐵路局十八點運輸統計分析通用系統就不能滿足我公司的統計需求，如果要求車站同時滿足路局和公司日常統計需求，就要上報兩次數據，作業量明顯增加。
為解決這一難題，公司派信息軟件管理部門的人員與業務科室以及18點統計人員緊密配合，把握每張報表的邏輯關系、表內關系、表間關系，通過討論、實踐、最大限度的發揮主觀能動性，對軟件系統進行了改進。針對公司特點，將原來的基本統計單位由車站改為車站線別，即車站18點統計人員是按線別分次錄入各類統計報表，程序自動匯總各條線的數據生成車站數據，然后按路局和公司需求分別上報。
正因為這些充分的準備工作，才能使貨車十八點統計工作在直通運輸后順利開展。
（二）做好統計規章制度的落實
規章制度是維持企業正常運轉、健康發展的重要保障，是企業內的“法律”，必須嚴格執行，鐵路各項規章制度都是經過多年的經驗，綜合考慮到各類因素精心設計和經驗累計的結果，是歷代鐵路人的智慧結晶。因此，公司從業務科室到基層車站都有嚴明的紀律，使統計人員養成遵章守紀的自覺性，一絲不茍、嚴格地執行各項統計規章制度，做到統計工作有章可查，有據可依，不弄虛作假，虛報，瞞報，消滅違章違紀現象。
另外，強化規章的系統管理，突出統計人員崗位專業性及各統計、核算崗位間的銜接性，做到本崗位應會的技能必會，相關崗位結合的內容應知；強化規章的動態管理，根據上級的規章，公司相關科室、車站及時細化、修訂現行的制度辦法，保證規章的實效性。
（三）建立有效的檢查監督機制
監督檢查是統計管理工作的重要職能之一，是保證統計任務落實和數據質量的有效手段。公司非常注重發揮監督檢查職能作用，建立了起一套有效的監督檢查機制，用規范化的制度約束、規范統計人員。首先是建立有效的考核指標，公司職能科室制定嚴格的檢查制度，將檢查制度、檢查標準逐步細化到各類統計項目中，量化考核標準，增強檢查工作的操作性。
二是采用公司職能部門的檢查和車站自檢兩級檢查相結合的形式把控數據質量。對于車站的統計數據公司職能科室要加強日常的監督檢查，除了對車站上報數據進行審核外，要定期、不定期到車站檢查基礎臺帳，確保基礎數據登記準確，并核對車站制票系統數據信息是否與統計臺帳保持一致；車站對本站的各類統計臺賬、制票軟件信息、上報公司和鐵路局報表數據要采取自檢、復檢、互檢的方法從源頭把控數據質量。
（四）有效的激勵獎懲制度
企業的發展離不開人的創造力和積極性，因此要充分利用和完善獎懲激勵制度，起到激勵員工的作用。一是要建立和完善責任追究制，對在統計作業中，簡化作業程序、違規作業、責任心不強等原因造成數據錯誤、晚報，要嚴肅處理，做到每犯必究，從嚴追究作業人員和相關領導者的責任。二是要建立和完善督查通報制度，統計職能部門要定期下現場檢查，對照考核標準檢查統計作業的各個環節，對于出現的問題和處理的結果進行通報，起到警示作業。三要建立和完善考評激勵機制，對統計人員的作業要進行日常考核和階段考核，對工作效率和質量突出者進行獎勵，對工作落后者要批評教育，甚至進行行政、經濟處罰，切實打破消極怠工的思想意識，保持人員的生產積極性和主動性，提升作業效率。
（五）加強人員素質的培訓
在當代社會，如何使企業員工能夠緊跟企業發展節奏，提高統計隊伍素質，適應現代化社會大生產的需求，培訓無疑是解決這個問題的有效途徑。通過培訓，更新員工知識、拓展業務技能，適應不斷變化的運輸生產需求，從而提高工作效率。
我公司采用多樣化的培訓方式，例如圖文并茂的理論培訓、現場實踐、運用多媒體手段等多種方式調動員工學習的積極性，創造積極向上的學習氛圍。現代培訓是高效、實用，能明顯見到成效，并能轉化成生產動力的有效培訓，因此公司還建立起了培訓評估與追蹤體系，對培訓效果通過業績考核與培訓前進行對比，如果業績提高，證明培訓是有效的；如果業績沒有提高，那么就要改進培訓方式，從而建立起一套有效的培訓體系。
3 信息化手段的充分運用
現代企業要面臨復雜多變的市場環境和不斷增長的業務需求，信息化作為企業管理和企業發展的一個有效手段已經為越來越多的企業所認識，信息化建設已成為企業必修課。
直通運輸后，我公司資產性質轉變為合資公司，各隸屬車站也變為了直通營業站，北京鐵路局作為控股公司的主管部門，自然要掌握公司所轄車站數據信息，也必然要對數據信息進行完善、規范和考核。
我合資公司體系機構、人員組織不同于國家鐵路職能部門，就統計工作而言，公司車站的統計工作是試自身條件安排人員兼職的，因此車站貨運人員的工作量就增加了。尤其是一些規模比較小的四等站貨運員是身兼車號、制票、貨檢、統計數職的，在十八點結算時，貨運人員既要出場看車，又得制票打印相關報表，并統計上報貨車十八點等各種報表，統計出錯的概率就比較大。
因此，考慮到車站作業特點及人員配置情況，公司主管業務部門配合信息部門開發研制軟件應用程序，旨在利用現代化的手段建立自己的信息化體系，降低基層人員的作業強度和減少重復計算的環節，利用計算機來代替人工計算。現階段公司正在構建信息系統的目的就是：建立一套有效的軟件系統，基層貨運人員只需要將車輛的基本信息一次錄入程序中，那么對于數據的各類分類統計、匯總計算、傳輸等復雜的工作都由計算機來完成，在減少基層統計人員工作量的同時也減少了計算錯誤的環節，保證生成數據的準確性，。
在利用信息化手段的同時，因為作業環節的減少，對基礎數據的來源把控就成為首要任務，因此我們要充分利用制票系統軟件數據庫電子信息。要求車站的基礎臺帳、錄入統計軟件數據與車站制票系統數據庫電子信息保持一致、建立完善的監督、檢查復核機制、減少人為原因的錯誤、確保統計任務的完成。
鐵路行業是一個聯動體，整個路網具有不可分割性，因此合資鐵路必須與外部路網保持良好的銜接，而目前合資鐵路的運輸計劃及貨運統計等系統未完全納入國家鐵路運輸管理信息系統，必然造成不同背景下合資鐵路公司貨車統計體系的差異，為了減少這種差異性，公司積極通過以上各種途徑來逐步完善統計管理體系，滿足直通運輸后生產對于統計數據的需要，并積極尋求和探索更好的方法來適應現代化運輸生產的需求。
參考文獻
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另一企業的督導說：“我們簡直是連鎖店的業務保姆和救火員，什么事都得管。”
還有的督導說：“我們督導部門剛成立，也沒有經過專業的培訓，不清楚具體的督導內容和督導的標準是什么，好像只是連鎖店與加盟商的傳話筒。”
近年來，在各行各業中，連鎖企業發展迅速。隨著企業規模的快速擴張，各連鎖分部及門店的管控顯得越來越重要，于是“督導”成了一些企業特別是連鎖企業的重要且熱門的崗位，且越來越受企業的重視。同時，由于督導管理機制的科學性、規范性及成熟度不夠，導致企業在督導環節上存在著如上一些問題，也直接影響了督導在連鎖企業真正的作用及效果。
那么，何謂督導?督，察也。導，引也。督：本義察看、督促，監督，導：本義以手牽引，引導。督導，簡單來說就是監督和指導的意思。眾所周知，連鎖企業講究的就是運營標準的嚴格執行和不變形的復制，而督導就是監督連鎖系統中各環節的執行情況是否符合總部要求的標準與規范，并及時提供專業的幫助與指導，保障連鎖系統的良性運營，有效的督導管理將是連鎖企業“連得緊、鎖得牢”的有力保證。
那么，作為連鎖企業，如何建立規范的督導管理系統呢?下面我來介紹一下“1335”系統督導工程：
一個核心：以連鎖終端為督導核心
作為連鎖企業特別是以零售為主的連鎖企業，其連鎖終端是實現銷售的主要渠道，更是與顧客接觸最多的重要環節，從總部、分部到終端，所有的運營行為及運營活動均是為了實現終端的銷售，而企業的產品／服務、企業文化、企業形象及行為特征等等，也是通過連鎖終端來展示在顧客面前，終端的運營行為及運營活動將體現出整個企業的運營水平及管理境界。所以，督導系統一定要以連鎖終端為督導的核心，對連鎖系統的各個重要環節進行監督、指導。
三級管理：建立總部、分部和終端三級督導管理
終端督導，即連鎖終端賣場內的日常督導，終端督導主要負責對自己所在終端的所有運營行為及活動進行的日常監督和指導。一般為有經驗、資歷較深的店員擔任，有些是固定人員擔任，有些是由店員輪流來做，也有些是劃分區域，不同的人做不同區域內的督導工作。
分部督導，一般是連鎖企業的分公司或區域督導，分部督導主要能過定期或不定期的巡店或駐店形式，對所轄區域的連鎖店的各種運營行為及運營活動進行有效地監督與指導。
總部督導，職責一是對各分公司、各區域的督導部門進行有效的指揮、管理、監督與指導定期或不定期對各級督導人員進行有效的檢查、評估與考核；職責二是對業績表現突出或存在問題較多的各分公司或區域的連鎖店進行巡查、指導或暗訪，收集、整理、分析相關信息以便在全網絡中進行成功借鑒，存在的難題進行科學分析，整合各部門資源進行協調處理等。
三維督導：即從三個維度來對企業的運營行為及運營活動進行督導
一維是從總部、分部至終端，上級下級縱向一條線來進行監督、指導，二維是各部門之間的橫向一條線來進行協調與監督。三維是從企業內向企業外，了解、監督企業外部環境(如行業、市場、競爭與合作者以及消費者等)的動態與變化，并及時與相關部門溝通協調，進行內部策略調整，同時從外部如第三者或消費者的角度來了解、監督企業的各種運營行為及運營活動，如第三方督導或影子顧客等。
五個明確：即要明確督導的工作職責、明確相關督導制度與流程、明確督導執行標準、明確督導的評估與考核方法、明確督導的反饋功能
1.明確督導的工作職責
督導的主要職責就是負責監督各分部及連鎖店面的運營行為與運營活動是否符合總部要求的標準與規范，并及時提供幫助與指導，對違規或不利行為進行糾正或處罰；同時負責監督總部各部門對連鎖分部及門店服務的針對性、及時性和有效性，調查連鎖店的滿意度，向對應部門反饋的合理化建議；規范和幫助符合企業發展思路的運營行為，提升企業連鎖運營、執行能力，協助企業戰略發展目標的達成。
同時，不同級別督導其職責范圍也不同。具體職責內容應根據連鎖企業的實際情況來設制。
2.明確相關督導制度與流程
俗話說，“無規矩不成方圓”。對于連鎖企業來說，督導系統不僅要建立企業的督導管理制度，同時還要建立完善的督導人員管理制度及督導流程及操作規范，這樣，在明確的督導制度與流程的規范下，所有的連鎖直營店或加盟店均應按企業的運營標準來執行，所有的督導人員也均應嚴格按照一定的操作規范與工作標準來進行監督、指導，否則，按企業督導系統相關的制度規定，接受相應的處罰。
3.明確督導的執行標準
大家知道，連鎖企業特點就是要求標準化、統一性，各種運營流程與工作標準均由總部統一制定，各連鎖直營店或加盟店均要嚴格按照總部統一的要求來執行，這樣才能保證企業在擴張、復制過程中各連鎖店不變形、不走樣，實現所有連鎖店的四個統一：統一的經營理念、統一的品牌形象、統一的商品服務和統一的經營管理模式。
所以，督導的執行標準就是總部要求的標準化、統一性，只有在執行標準明確的情況下，各連鎖店及各級督導人員才能有的放矢，按總部的要求規范與標準來執行。
4.明確督導的評估與考核方法
有了執行標準，那么督導過程中就可以檢查出哪些地方是符合總部要求，哪些地方還存在著不足，對于各連鎖終端來說，其執行結果肯定是不一方法來對連鎖終端及店員進行考核、評定，有獎有懲，能進一步激發員工的工作積極性和創造性，提高員工工作效率和能力素質，提升連鎖店的銷售業績。
5.明確督導的反饋機制
為規范商品房預售合同登記備案行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》，現將有關問題通知如下：
一、 自本通知施行之日起，商品房預售登記備案由預售人、預購人雙方共同辦理改為由預售人單方辦理。
二、 預售商品房，預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向市或區（縣）國土房管局辦理商品房預售登記備案手續。
三、 預售人辦理商品房預售登記備案手續應提交下列材料：
1． 商品房預售登記備案表（一式三份）；
2． 預售人的委托書、受委托人的身份證明；
3． 商品房預售合同；
4． 預購人為個人的，提交身份證件的復印件；外省、市個人還須提交工作居留證或在交易中心購房證明和暫住證復印件；臺灣同胞購買內銷房還須提交市臺辦批準文件的復印件。預購人為單位的，提交營業執照（注冊證書）以及單位權力機構同意購房文件的復印件。
四、 預售人材料齊備的，市或區（縣）國土房管局收到一個商品房項目商品房預售合同10件以下的當即辦理完成登記備案手續，一個商品房項目商品房預售合同10件以上、30件以下的3個工作日辦理完成登記備案手續，一個商品房項目商品房預售合同30件以上的5和工作日辦理完成登記備案手續。
市或區（縣）國土房管局辦理登記備案手續時，應當在商品房預售登記備案表上加蓋商品房預售登記備案章，留存一份商品房預售登記備案表、預售人的委托書和受委托人的身份證件的復印件、預購人身份證件的復印件、單位的營業執照（注冊證書）以及單位權力機構同意購房文件的復印件。商品房預售合同上不加蓋商品房預售登記備案章，市或區（縣）國土房管局不再留存商品房預售合同，另兩份商品房預售登記備案表分別由預售人、預購人留存。
五、 有下列情形之一的，預售人不得申請商品房預售登記備案：
1． 買賣雙方為在商品房預售合同上簽章的；
2． 申請登記備案的商品房不在預售許可證范圍內的；
3． 已登記備案的商品房重復登記備案的；
4． 合同所附共用分攤部位與備案不一致的；
5． 預購人不在許可商品房銷售對象范圍的；
6． 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
7． 法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
六、 商品房預售合同解除或變更的，仍需由預售人、預購人雙方共同到原登記備案部門辦理相關手續。
